北京某住宅樓盤二期余量清盤策略

【***二期余量清盤策略】***項(xiàng)目組2008/1/28//北京2008年，房子怎么賣？我們要在兩個(gè)月內(nèi)，再賣掉10000套房子。2008，聽取拐聲一片。大家都在議論樓市的拐點(diǎn)要到了，盡管各路開發(fā)商用各種理論分析樓市前景繼續(xù)看漲，但持幣觀望的蕭條局面還是形成了。樓市最矛盾的時(shí)候到了，在年底資金回籠的任務(wù)下，那些幾個(gè)月單價(jià)就漲了一倍的樓盤很是痛苦，漲也不是，跌也不是，怎么打折暗降也不靈。難道，拐點(diǎn)真的來了嗎？房?jī)r(jià)要漲？還是要跌？有人說，根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論，決定房?jī)r(jià)的關(guān)鍵在于供求關(guān)系，土地供應(yīng)不放開、城市化進(jìn)程造成需求旺盛，通貨膨脹也刺激地產(chǎn)投資，房?jī)r(jià)還要漲。有人說，政策調(diào)控提高了置業(yè)門檻，房?jī)r(jià)上漲阻隔了剛性需求，輿論導(dǎo)向影響了公眾心態(tài)，大多數(shù)投資觀望的心態(tài)將考驗(yàn)開發(fā)商資金實(shí)力，必將有撐不住的開發(fā)商拉開房?jī)r(jià)下跌的口子，房?jī)r(jià)撐不住了。一半是投資需求，一半是剛性需求。讓我們先看看需求------去年***的客戶構(gòu)成與整個(gè)北京的情況大體一致；但在房?jī)r(jià)上漲與貸款門檻提高的背景下，自住需求受到壓抑，而投資需求由于利率提高以及物業(yè)持有稅的即將出臺(tái)也會(huì)受到打壓。但就長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，政府必將解決自住需求的滿足，并在此前提下持續(xù)壓制投機(jī)投資市場(chǎng)。供應(yīng)過剩？還是短缺？目前中國(guó)樓市出現(xiàn)了“短缺”與“過?！辈⒋娴墓脂F(xiàn)象，反映了住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾：一方面是由于土地供應(yīng)與開發(fā)滯后效應(yīng)造成的供應(yīng)量四年走低趨勢(shì)，另一方面是開發(fā)商鐘情于高價(jià)高利潤(rùn)的囤房與開發(fā)模式，造成了最近高價(jià)房門可羅雀而廣大中低收入階層苦于無房可買的局面。樓市的明天，一半看政府，一半在開發(fā)商。尚是認(rèn)為，樓市拐點(diǎn)是否到來？關(guān)鍵看政府對(duì)地根與銀根的控制手段，一方面是土地放開供應(yīng)與否，另一方面的對(duì)自住需求的銀行扶持力度，在此不明朗的狀態(tài)下，另一半就看開發(fā)商是否能及時(shí)調(diào)整開發(fā)模式與贏利思路。燕郊持續(xù)井噴供應(yīng)?。〈笮蝿?shì)聊完了，再看看小市場(chǎng)；去年整個(gè)燕郊供應(yīng)量700萬平米，占整體北京釋放量的44%；今年燕郊供應(yīng)量將達(dá)800萬平米，意華、上東、天洋等大盤也在謀劃低價(jià)入市，難道2008年的燕郊將卷入一場(chǎng)血腥的價(jià)格戰(zhàn)？投資市場(chǎng)還在觀望，區(qū)域供應(yīng)集中放量，我們?cè)趺崔k？找一片沒有競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)。瞄準(zhǔn)最大范圍的剛性需求市場(chǎng)，一步到位的解決他們的置業(yè)障礙。換句話說，以燕郊為例，是CBD數(shù)以幾十萬計(jì)的北漂白領(lǐng)的置業(yè)之選，可房子對(duì)他們來說只是個(gè)理想，并且隨著房?jī)r(jià)的上漲這個(gè)理想越來越遠(yuǎn)。這幾十萬人不屬于政府經(jīng)適房與雙限房的照顧范疇，也不屬于廉租房的幫助對(duì)象，他們渴盼著有開發(fā)商能提供讓他們買得起的房子，圓一個(gè)衣錦還鄉(xiāng)的青春之夢(mèng)。有人在為有錢人造房，我們堅(jiān)持著手『城市中低收入白領(lǐng)階群居住解決方案』------低收悄入與研高房另價(jià)，北漂撒與北喪京的苦矛盾勺？首付汁2萬膚買兩善居！倚！以7瘦0平替米（匆44躁00購(gòu)元）鋼為例涂，總烏價(jià)3儲(chǔ)0萬駐（首心付6霞萬）轎，我錢們改貢推精微裝（堡60逝0元睡精裝盼標(biāo)準(zhǔn)遙），林提價(jià)核至5穴00卸0元浩/平昌米，誘總價(jià)輩35品萬（杠含價(jià)垃值5已萬元稠的裝羞修）讀，首免付7撲萬買商精裝煎（開冰發(fā)商盞提供敞5萬拍元置眾業(yè)扶染持無挨息借羞貸，呆以《象青春摩北京京》代雪言人躍征集斯活動(dòng)蚊為噱產(chǎn)頭）鞭，以勉精裝崖修為有借款訓(xùn)抵押伸，如事在約歡定日湊之前薯還款蛇，取稿消相屋應(yīng)菜俱單精寇裝。以精寇裝修披抬高漠單價(jià)岔，以置店業(yè)扶訪持計(jì)吳劃為總旗，以青夜春北各京征看文為漆幌。比如鞋想在滅**鑒*買務(wù)房子誰的客孕戶,壓只要幸在網(wǎng)就站或邪現(xiàn)場(chǎng)酒報(bào)名舒，提披供一遞張個(gè)芬人生染活照亭和和使不限念體裁難字?jǐn)?shù)牲的《而奮斗批》類尺征文困，經(jīng)費(fèi)錄用糞（使書用期得一年鮮）就控可獲草取相呢應(yīng)房柱型的慕置業(yè)簽基金牙扶持岸借貸領(lǐng)。策略歡核心螺：透支耀小白臥領(lǐng)的躁未來尖20閉年。市場(chǎng)奸調(diào)查貝：C伶BD罩大多衰數(shù)北抹漂表完現(xiàn)出益強(qiáng)烈牛興趣退。從另焰外意殊義上蜓講，指我們申為構(gòu)迅建和譯諧社盜會(huì)與欄提升帖北京猾城市腰凝聚控力提寇供了泥另一等種居鴿住解醉決方彎案。順手崖一擊跌：首說付5諒萬買尤三居飛，或脾贈(zèng)1負(fù)5萬以私轎餃。操作蘇的關(guān)喪鍵，垮在于混銀行算關(guān)系云鋪墊太、運(yùn)虜作時(shí)傅間要航快，搭以及憲如何巨降低嚇政策擋敏感胃度？當(dāng)然鈔，還偉需要由樣板言間的避支持柄與精法裝修亡菜單加。個(gè)性青樣板坐1-似--中國(guó)相精神個(gè)性輸樣板拾2-堆--黑白斧魔方個(gè)性損樣板登3-獄--寧玲瓏到一居個(gè)性嶄樣板構(gòu)4-俗--變童話個(gè)性陳樣板是5-定--晝?cè)诼访瓷蟼€(gè)性東樣板相5-治--封歌者個(gè)性踐樣板失6-聾--既形形張總總看房腥通道中的包浩裝-譽(yù)--偽--膠-樣板逝間附偏近圍首擋方顛案一煤(圖腳略)運(yùn)用久品牌餐標(biāo)準(zhǔn)維色，君材質(zhì)盯采用俯拉絲帽不銹祥鋼及勝黑色損大理少石，無體現(xiàn)蘋**拔*的驢堅(jiān)定亞及年裹輕的近活力粱。樣板抖間附保近圍王擋方嗚案二(圖軟略)利用體原有賄圍墻晶，通胸過直挪線條損、面眼的表慚現(xiàn)，灶展示參**文*的方品質(zhì)倦。工地被入口拋設(shè)計(jì)工地位入口增應(yīng)強(qiáng)栗烈體伸現(xiàn)“情**肆*”谷，使絡(luò)品牌燦形象長(zhǎng)深入倚人心樣板毯間入罰口設(shè)襲計(jì)使用同色彩挽涂鴉牙的形蒙式，壇生活梨是多央姿多擋彩充嫌滿幻靜想的樣板萌間入潮口設(shè)死計(jì)干脆這的造柱型，月配合戴奧運(yùn)缺“鳥張巢”齡元素蝕的出恩現(xiàn)，朋體現(xiàn)天國(guó)際土化樣板憂間入梯口設(shè)餃計(jì)實(shí)現(xiàn)吼了“坊有家新”的掩夢(mèng)想多，有逝更多溉的夢(mèng)植想之今門向凱你打糾開樣板工間入侄口設(shè)嫂計(jì)玻璃截的晶乖瑩通鉆透，嬸配以即光的脖色彩抓，視北覺上章的進(jìn)歇深感學(xué)，從弊此走打入不換一樣慶的生賢活樣板譯間入召口設(shè)補(bǔ)計(jì)童話嘆般生級(jí)活的愿開始忽，表逐現(xiàn)一碼種精勁致與啟希望戰(zhàn)術(shù)搏技巧迎：3談月1肯5日娛前封損鎖消艷息，找3月閑16騾日樣陪板間閑呈現(xiàn)寺、集拳中快拴銷。廣告登宣傳吃要把得好度鈴：一羽要到跑位，