房地產(chǎn)風(fēng)險管理

房地產(chǎn)全程運營及風(fēng)險管理2009年2月15日

1項目開發(fā)建設(shè)的運營管理

現(xiàn)象很重要,比現(xiàn)象重要的是數(shù)據(jù);比數(shù)據(jù)重要的是理解,比理解重要的是結(jié)論,比結(jié)論重要的是執(zhí)行,永遠(yuǎn)重要的是目標(biāo).2項目開發(fā)建設(shè)的運營管理

正向思維：經(jīng)歷很重要,比經(jīng)歷重要的是經(jīng)驗;比經(jīng)驗重要的是上升到理論,比理論重要的是標(biāo)準(zhǔn),永遠(yuǎn)重要的是優(yōu)化與發(fā)展.逆向思考：目的目標(biāo)（KPI）計劃執(zhí)行方案3我們面臨復(fù)雜系統(tǒng)的環(huán)境1、我們自以為我們能預(yù)測未來。事實上，客觀環(huán)境和條件是動態(tài)變化的。2、我們自以為我們的預(yù)測是正確的。其實我們的認(rèn)識是有限的。3、有時我們認(rèn)識能力導(dǎo)致復(fù)雜問題簡單化了；有時我們把簡單問題復(fù)雜化了，無法把握本質(zhì)。4、簡單中思考復(fù)雜；復(fù)雜中尋求簡單。5、越復(fù)雜系統(tǒng)改進(jìn)空間越大。4企業(yè)關(guān)注的問題

最關(guān)心投資與收益；機遇與回報；競爭優(yōu)勢；業(yè)績增長。

最怕風(fēng)險（不確定性）：政策、市場、技術(shù)、進(jìn)度、成本、人????

最大的風(fēng)險失控，企業(yè)-“三控”；項目-“三控”“二管”“一協(xié)調(diào)”

最有效的辦法

全過程、系統(tǒng)、企業(yè)層面的集成運營管理5定位

行業(yè)定位制造業(yè)?服務(wù)業(yè)?金融業(yè)?集成?服務(wù)?投資?

全生命周期的價值鏈和利潤鏈

公司定位領(lǐng)跑者跟跑者追跑者差異化領(lǐng)先者…….

專業(yè)化多元化(縱向、橫向)

項目定位地塊時空定位（動態(tài)屬性）產(chǎn)品定位（產(chǎn)品…..極品）

個人定位

專業(yè)管理操作集成(整合)到位不越位補位不搶位6房地產(chǎn)運作的境界掙錢------生產(chǎn)經(jīng)營型賺錢------競合整合重組生錢------資本運作來錢------資金資本+智力資本7項目開發(fā)建設(shè)的運營管理

核心能力1：

周小川：每次危機都呈現(xiàn)出不同的特征，核心能力在于能迅速判斷問題的本質(zhì)，并采取相應(yīng)的措施(準(zhǔn)、快、狠的折騰)。例：1、預(yù)售條件變化2、供電政策變化3、90/70政策

4、…………8項目開發(fā)建設(shè)的運營管理

核心能力2

1、發(fā)現(xiàn)及挖掘動態(tài)的需求2、及時滿足需求的能力核心能力31、概念能力2、整合能力3、技術(shù)能力9項目開發(fā)建設(shè)的運營管理

核心能力4：平衡能力（匹配能力）

資金平衡：現(xiàn)金流平衡（生存及安全）土地、客戶、產(chǎn)品/區(qū)位、品味、價位供需平衡（存、供、銷）系統(tǒng)平衡：復(fù)雜系統(tǒng)、自平衡系統(tǒng)、簡單系統(tǒng)資源平衡：供需平衡、內(nèi)外平衡10項目開發(fā)建設(shè)的運營管理

管理層次

1、技術(shù)層面：工具，效率，質(zhì)量，成本2、科學(xué)層面：體系、系統(tǒng)、規(guī)律、方法論3、哲學(xué)層面：認(rèn)識論、本質(zhì)、目的4、文化層面：價值觀、價值認(rèn)同5、藝術(shù)層面：精神（作品、精品、極品）11運營戰(zhàn)略與管理運營戰(zhàn)略一種總體決策決策模式，通常在市場需求和運營資源之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，對任何類型運營組織的長期運營能力以及這些能力對整體戰(zhàn)略所做的貢獻(xiàn)產(chǎn)生影響運營管理對創(chuàng)造并交付產(chǎn)品和服務(wù)的資源和流程進(jìn)行管理的活動運營戰(zhàn)略與管理運營戰(zhàn)略與管理之間關(guān)系時間跨度分析層次聚合度抽象程度13運營戰(zhàn)略與管理1、運營戰(zhàn)略影響因子

1.1市場－－“由外向內(nèi)”市場特征競爭對手影響績效目標(biāo)14運營戰(zhàn)略與管理1.2資源－－“由內(nèi)向外”運營資源和流程無形資源工藝流程和例行程序能力動態(tài)能力決策領(lǐng)域15運營戰(zhàn)略與管理1.3市場、資源影響因子相結(jié)合運營戰(zhàn)略該如何選擇？16風(fēng)險定義1、風(fēng)險是一種不確定性(說、算、看／人、事）2、風(fēng)險是損失或傷害（贏與虧，多與少，局部與總體）3、風(fēng)險是預(yù)期與結(jié)果之間的差異成功（滿意）=X=結(jié)果-預(yù)期X：大于零；等于零；小于零４、最大的風(fēng)險因素是人

能力與價值觀矩陣（四種人）5、最大的風(fēng)險是戰(zhàn)略風(fēng)險17戰(zhàn)略風(fēng)險行業(yè)風(fēng)險

利潤、成本、供求、政策、經(jīng)濟周期競爭對手風(fēng)險國際、國內(nèi)，差異化，獨一無二技術(shù)風(fēng)險更新、創(chuàng)新、流程（彈性）品牌風(fēng)險變質(zhì)、崩潰。重新定義客戶風(fēng)險

客戶分析、服務(wù)系統(tǒng)，市場試驗項目風(fēng)險

備選方案發(fā)展停滯風(fēng)險

量降、價降量增，無新產(chǎn)品。創(chuàng)新、創(chuàng)造需求。18風(fēng)險來源政策風(fēng)險

土地、貸款、預(yù)售、按揭、配套市場風(fēng)險“玉佛城”價格調(diào)整（黃金/陷阱）技術(shù)風(fēng)險“瑞南新苑”“御景圓”進(jìn)度風(fēng)險“金鐘廣場”—金融風(fēng)暴合約風(fēng)險成本風(fēng)險質(zhì)量風(fēng)險人的能力及信用風(fēng)險19風(fēng)險評估及應(yīng)對方法如何識破美麗的謊言，如何避免虛構(gòu)的成功，如何繞過隱蔽的陷阱，如何發(fā)現(xiàn)深埋的金礦。20風(fēng)險評估及應(yīng)對方法識別與評估風(fēng)險

嚴(yán)重性、發(fā)生概率、時間、動態(tài)量化風(fēng)險尋找機遇緩解風(fēng)險的計劃應(yīng)對風(fēng)險五層次以不變應(yīng)萬變，忽視風(fēng)險以實力換時間，降低風(fēng)險培養(yǎng)洞察力，感知風(fēng)險增加靈活性，適應(yīng)風(fēng)險尋找不對稱性，消除風(fēng)險21方向比方法重要方法與態(tài)度一樣重要

方向－做什么做正確的事；應(yīng)該做什么，能夠做什么，必須做什么。方法－怎么做企業(yè)：首先住宅房產(chǎn)一流，然后向邊際房產(chǎn)發(fā)展。部門：投資（趨勢、時空、時點），產(chǎn)品（順應(yīng)市場，引領(lǐng)消費，區(qū)位、價位、品位統(tǒng)一，產(chǎn)品—極品），市場（客戶系統(tǒng)—類別、需求、途經(jīng)）

服務(wù)（滿足需求，創(chuàng)造需求）

22效果比效率重要怎么做（方法）—正確地做效果＝做對事+高效效率-效果-效益“第一次就把正確的事做正確”“以最少的次數(shù)把正確的事做正確”“第一次就把正確的人放在正確的位置”誰來做（用對人）能做的人（能力+人品）想做的人（主動，獨立承包商的思維）信任、平臺、能力、激情。

23激勵與績效發(fā)展與能力衡量標(biāo)準(zhǔn)局部績效，系統(tǒng)績效，單干、合作。做了如何期望，激勵，價值與價格一致，貢獻(xiàn)與報酬一致；發(fā)展與能力：能者上，平者讓，庸者下做得如何考核（數(shù)據(jù)說話），獎懲（物質(zhì)與崗位），申報獎項（例如：成本節(jié)約獎，創(chuàng)新獎，協(xié)作獎）。制度管事，文化管人（價值認(rèn)同，同甘共苦，共創(chuàng)輝煌），

24做大的前提做強的基礎(chǔ)規(guī)范化

市場化

專業(yè)化

集成化數(shù)字化（演示）國際化人才、模式、認(rèn)證、合作、開發(fā)

決策科學(xué)化流程合理化管理規(guī)范化操作信息化目標(biāo)數(shù)據(jù)化責(zé)權(quán)利一體化。

25項目投資決策與風(fēng)險管理

項目選擇及洽談項目投資機會分析（案例：楊浦項目）項目投資論證會（案例：沈陽項目-工程與投資的區(qū)別）項目投資決策項目可行性研究

26項目動態(tài)評估及決策調(diào)整

案例1：御景圓定位調(diào)整

（房型、面積、標(biāo)準(zhǔn)、成本）27項目動態(tài)評估及決策調(diào)整

案例2：玉佛城價格調(diào)整（黃金/陷阱）28決策與時空規(guī)劃與時空地塊時空一維：地段二維：形狀三維：空間四維：時間+空間=“時空”n維:生態(tài)文化歷史選擇時機整合資源策劃與規(guī)劃環(huán)境與規(guī)劃市場與產(chǎn)品建筑與裝修

建筑時空一維：方位二維：房型三維：內(nèi)外空間（錯層、復(fù)式、低窗??）四維：時間+空間=“時空”n維:風(fēng)格文化生態(tài)智能

29項目規(guī)劃設(shè)計與風(fēng)險管理規(guī)劃設(shè)計的目標(biāo)1.在功能與形式統(tǒng)一的基礎(chǔ)上,創(chuàng)造亮點和賣點;2.物有所值;3.比較價格價格類型:總價、單價、得房率。價格單位：價格/套、價格/建筑面積價格/使用面積4.規(guī)劃設(shè)計應(yīng)用定量化的手段來研究.30項目規(guī)劃設(shè)計與風(fēng)險管理規(guī)劃容積率性能價格比1.容積率是區(qū)分物業(yè)類別的關(guān)鍵指標(biāo)0.2~0.4獨立式別墅0.4~0.6雙聯(lián)式別墅0.8連排別墅1.2~1.5多層2.容積率與利潤的關(guān)系非線性關(guān)系，多因素（地價是關(guān)鍵）3.規(guī)劃布局與產(chǎn)品價值

最好資源用于價值最高處。31項目規(guī)劃設(shè)計與風(fēng)險管理道路的規(guī)劃布局與價格性能比1．道路的覆蓋率及有效覆蓋率２．定量分析道路的經(jīng)濟指標(biāo)3．道路的類型32項目規(guī)劃設(shè)計與風(fēng)險管理空間設(shè)計與性能價格比１．戶型設(shè)計的三維化大空間的層高，空間的容積系數(shù)，空間的使用系數(shù)．２．室外空間設(shè)計宜人的空間和環(huán)境，空間的變化與活力．規(guī)劃設(shè)計中的一體化解決方案規(guī)劃決策：市場(客戶)－規(guī)劃－效益分析－建設(shè)管理－市場

33項目規(guī)劃設(shè)計與風(fēng)險管理

御景圓項目（+演示）“時空”定位；彈性設(shè)計；動態(tài)調(diào)整；“園中樓”；需求層次。瑞南項目（+）提香別墅---朝向白馬花園---九宮閣鷺島別墅蘇州玲瓏灣—組合戶型

34產(chǎn)品的“時空”定位

產(chǎn)品商品作品精品極品(附加值超額利潤)區(qū)位、價位、品味成功的最高境界

綜合效益高度統(tǒng)一經(jīng)濟效益社會效益環(huán)境效益品牌效益

35以人為本超越自我精確制導(dǎo)錯位競爭縱深發(fā)展個性服務(wù)科學(xué)管理創(chuàng)新制勝持續(xù)贏利能力36項目開發(fā)建設(shè)的運營管理

管理—來源于目的和目標(biāo)目的—企業(yè)：利潤，效益；員工：收入，發(fā)展。目標(biāo)—打造提升價格的品質(zhì)，控制影響成本的各個環(huán)節(jié)（過程）和因素（動因）。37項目開發(fā)建設(shè)的運營管理

計劃思維活動：認(rèn)識過程—真理導(dǎo)向，“實在是什么”計劃過程—目的導(dǎo)向，“價值性問題”，創(chuàng)造一個“實在”計劃能力：1、認(rèn)知和辯識能力（特定事物、環(huán)境、狀態(tài)）

2、確定目標(biāo)和運籌的能力：在價值合理性與工具合理性的“張力”中找到一條從“初始狀態(tài)”到達(dá)“目的狀態(tài)”的“合理路徑”

3、想象（概念能力）和預(yù)見的能力：4、意志、選擇和決策能力計劃研究：計劃要素的分別研究，要素相互作用的研究。38項目開發(fā)建設(shè)的運營管理

“三控”“二管”“一協(xié)調(diào)”進(jìn)度控制、成本控制、質(zhì)量控制；合約管理、信息管理；綜合協(xié)調(diào)計劃(進(jìn)度)管理目標(biāo)-過程（活動）-程序-監(jiān)控-調(diào)整進(jìn)度與政策風(fēng)險管理進(jìn)度與成本風(fēng)險進(jìn)度與時機（快與慢）39項目開發(fā)建設(shè)成本的運營管理

利潤增長的途徑

成本+利潤=價格

價格-成本=利潤價格：

市場供需區(qū)域環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)企業(yè)品牌成本:

設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)價值工程充分競爭規(guī)避風(fēng)險銷控表：黃紅白40成本目標(biāo)管理

成本動態(tài)測估及動態(tài)規(guī)劃

成本目標(biāo)的細(xì)化和優(yōu)化成本目標(biāo)的設(shè)置是動態(tài)

目標(biāo)的管理是成本控制的基礎(chǔ)41成本控制

成本控制的目的確保使用的資源發(fā)揮其最大功效

設(shè)計決策與成本含義物有所值功能/美觀與成本間的有效平衡。滿足顧客需求與投資效益和設(shè)計相結(jié)合對成本進(jìn)行平衡合理的分配將總支出數(shù)量保持在開發(fā)商投資允許范圍內(nèi)42成本管理的目標(biāo)正確的測估成本

系統(tǒng)的分析成本

有效的控制成本

動態(tài)的調(diào)整成本

實現(xiàn)項目投資效益最大化43成本管理的模式與方法成本與項目可行性成本與合約架構(gòu)合約與國際模式成本、合約、計劃的集成44第一節(jié)活塞式空壓機的工作原理第二節(jié)活塞式空壓機的結(jié)構(gòu)和自動控制第三節(jié)活塞式空壓機的管理復(fù)習(xí)思考題單擊此處輸入你的副標(biāo)題，文字是您思想的提煉，為了最終演示發(fā)布的良好效果，請盡量言簡意賅的闡述觀點。第六章活塞式空氣壓縮機

piston-aircompressor壓縮空氣在船舶上的應(yīng)用：

1.主機的啟動、換向；

2.輔機的啟動；

3.為氣動裝置提供氣源；

4.為氣動工具提供氣源；

5.吹洗零部件和濾器。

排氣量:單位時間內(nèi)所排送的相當(dāng)?shù)谝患壩鼩鉅顟B(tài)的空氣體積。單位：m3/s、m3/min、m3/h第六章活塞式空氣壓縮機

piston-aircompressor空壓機分類：按排氣壓力分：低壓0.2～1.0MPa；中壓1～10MPa；高壓10～100MPa。按排氣量分：微型<1m3/min；小型1～10m3/min；中型10～100m3/min；大型>100m3/min。第六章活塞式空氣壓縮機

piston-aircompressor第一節(jié)活塞式空壓機的工作原理容積式壓縮機按結(jié)構(gòu)分為兩大類：往復(fù)式與旋轉(zhuǎn)式兩級活塞式壓縮機單級活塞壓縮機活塞式壓縮機膜片式壓縮機旋轉(zhuǎn)葉片式壓縮機最長的使用壽命-

----低轉(zhuǎn)速（1460RPM），動件少（軸承與滑片），潤滑油在機件間形成保護(hù)膜，防止磨損及泄漏，使空壓機能夠安靜有效運作；平時有按規(guī)定做例行保養(yǎng)的JAGUAR滑片式空壓機，至今使用十萬小時以上，依然完好如初，按十萬小時相當(dāng)于每日以十小時運作計算，可長達(dá)33年之久。因此，將滑片式空壓機比喻為一部終身機器實不為過?；?葉)片式空壓機可以365天連續(xù)運轉(zhuǎn)并保證60000小時以上安全運轉(zhuǎn)的空氣壓縮機1.進(jìn)氣2.開始壓縮3.壓縮中4.排氣1.轉(zhuǎn)子及機殼間成為壓縮空間，當(dāng)轉(zhuǎn)子開始轉(zhuǎn)動時，空氣由機體進(jìn)氣端進(jìn)入。2.轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)動使被吸入的空氣轉(zhuǎn)至機殼與轉(zhuǎn)子間氣密范圍，同時停止進(jìn)氣。3.轉(zhuǎn)子不斷轉(zhuǎn)動，氣密范圍變小，空氣被壓縮。4.被壓縮的空氣壓力升高達(dá)到額定的壓力后由排氣端排出進(jìn)入油氣分離器內(nèi)。4.被壓縮的空氣壓力升高達(dá)到額定的壓力后由排氣端排出進(jìn)入油氣分離器內(nèi)。1.進(jìn)氣2.開始壓縮3.壓縮中4.排氣1.凸凹轉(zhuǎn)子及機殼間成為壓縮空間，當(dāng)轉(zhuǎn)子開始轉(zhuǎn)動時，空氣由機體進(jìn)氣端進(jìn)入。2.轉(zhuǎn)子轉(zhuǎn)動使被吸入的空氣轉(zhuǎn)至機殼與轉(zhuǎn)子間氣密范圍，同時停止進(jìn)氣。3.轉(zhuǎn)子不斷轉(zhuǎn)動，氣密范圍變小，空氣被壓縮。螺桿式氣體壓縮機是世界上最先進(jìn)、緊湊型、堅實、運行平穩(wěn)，噪音低，是值得信賴的氣體壓縮機。螺桿式壓縮機氣路系統(tǒng)：

A

進(jìn)氣過濾器

B

空氣進(jìn)氣閥

C

壓縮機主機

D

單向閥

E

空氣/油分離器

F

最小壓力閥

G

后冷卻器

H

帶自動疏水器的水分離器油路系統(tǒng)：

J

油箱

K

恒溫旁通閥

L

油冷卻器

M

油過濾器

N

回油閥

O

斷油閥冷凍系統(tǒng)：

P

冷凍壓縮機

Q

冷凝器

R

熱交換器

S

旁通系統(tǒng)

T

空氣出口過濾器螺桿式壓縮機渦旋式壓縮機

渦旋式壓縮機是20世紀(jì)90年代末期開發(fā)并問世的高科技壓縮機，由于結(jié)構(gòu)簡單、零件少、效率高、可靠性好，尤其是其低噪聲、長壽命等諸方面大大優(yōu)于其它型式的壓縮機，已經(jīng)得到壓縮機行業(yè)的關(guān)注和公認(rèn)。被譽為“環(huán)保型壓縮機”。由于渦旋式壓縮機的獨特設(shè)計，使其成為當(dāng)今世界最節(jié)能壓縮機。渦旋式壓縮機主要運動件渦卷付，只有磨合沒有磨損，因而壽命更長，被譽為免維修壓縮機。

由于渦旋式壓縮機運行平穩(wěn)、振動小、工作環(huán)境安靜，又被譽為“超靜壓縮機”。

渦旋式壓縮機零部件少，只有四個運動部件,壓縮機工作腔由相運動渦卷付形成多個相互封閉的鐮形工作腔，當(dāng)動渦卷作平動運動時，使鐮形工作腔由大變小而達(dá)到壓縮和排出壓縮空氣的目的。活塞式空氣壓縮機的外形第一節(jié)活塞式空壓機的工作原理一、理論工作循環(huán)（單級壓縮）工作循環(huán)：4—1—2—34—1吸氣過程

1—2壓縮過程

2—3排氣過程第一節(jié)活塞式空壓機的工作原理一、理論工作循環(huán)（單級壓縮）

壓縮分類：絕熱壓縮：1—2耗功最大等溫壓縮：1—2''耗功最小多變壓縮：1—2'耗功居中功＝P×V（PV圖上的面積）加強對氣缸的冷卻，省功、對氣缸潤滑有益。二、實際工作循環(huán)（單級壓縮）1.不存在假設(shè)條件2.與理論循環(huán)不同的原因：1）余隙容積Vc的影響Vc不利的影響—殘存的氣體在活塞回行時，發(fā)生膨脹，使實際吸氣行程（容積）減小。Vc有利的好處—

（1）形成氣墊，利于活塞回行；（2）避免“液擊”（空氣結(jié)露）；（3）避免活塞、連桿熱膨脹，松動發(fā)生相撞。第一節(jié)活塞式空壓機的工作原理表征Vc的參數(shù)—相對容積C、容積系數(shù)λv合適的C：低壓0.07-0.12

中壓0.09-0.14

高壓0.11-0.16

λv＝0.65—0.901）余隙容積Vc的影響C越大或壓力比越高，則λv越小。保證Vc正常的措施：余隙高度見表6-1壓鉛法—保證要求的氣缸墊厚度2.與理論循環(huán)不同的原因：二、實際工作循環(huán)（單級壓縮）第一節(jié)活塞式空壓機的工作原理2）進(jìn)排氣閥及流道阻力的影響吸氣過程壓力損失使排氣量減少程度，用壓力系數(shù)λp表示：保證措施：合適的氣閥升程及彈簧彈力、管路圓滑暢通、濾器干凈。λp

（0.90-0.98）2.與理論循環(huán)不同的原因：二、實際工作循環(huán)（單級壓縮）第一節(jié)活塞式空壓機的工作原理3）吸氣預(yù)熱的影響由于壓縮過程中機件吸熱，所以在吸氣過程中，機件放熱使吸入的氣體溫度升高，使吸氣的比容減小，造成吸氣量下降。預(yù)熱損失用溫度系數(shù)λt來衡量（0.90-0.95）。保證措施：加強對氣缸、氣缸蓋的冷卻，防止水垢和油污的形成。2.與理論循環(huán)不同的原因：二、實際工作循環(huán)（單級壓縮）第一節(jié)活塞式空壓機的工作原理4）漏泄的影響內(nèi)漏：排氣閥（回漏）；外漏：吸氣閥、活塞環(huán)、氣缸墊。漏泄損失用氣密系數(shù)λl來衡量（0.90-0.98）。保證措施：氣閥的嚴(yán)密閉合，氣缸與活塞、氣缸與缸蓋等部件的嚴(yán)密配合。5）氣體流動慣性的影響當(dāng)吸氣管中的氣流慣性方向與活塞吸氣行程相反時，造成氣缸壓力較低，氣體比容增大，吸氣量下降。保證措施：合理的設(shè)計進(jìn)氣管長度，不得隨意增減進(jìn)氣管的長度，保證濾器的清潔。2.與理論循環(huán)不同的原因：二、實際工作循環(huán)（單級壓縮）第一節(jié)活塞式空壓機的工作原理上述五條原因使實際與理論循環(huán)不同。4）漏泄的影響5）氣體流動慣性的影響1）余隙容積Vc的影響2）進(jìn)排氣閥及流道阻力的影響3）吸氣預(yù)熱的影響2.與理論循環(huán)不同的原因：二、實際工作循環(huán)（單級壓縮）第一節(jié)活塞式空壓機