紫騰灣房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 41.1項(xiàng)目背景 41.2項(xiàng)目概況 51.3結(jié)論與建議 7第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 82.1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 82.2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè) 112.3*省房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 142.4*省房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè) 152.5目標(biāo)人群分析 172.6項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 172.7市場(chǎng)SWOT分析 172.8市場(chǎng)營(yíng)銷策略分析 192.9市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 202.10市場(chǎng)分析結(jié)論 21第三章建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 22第四章項(xiàng)目建設(shè)地址和有利條件 234.1建設(shè)地點(diǎn)與地理位置 234.2場(chǎng)地現(xiàn)狀 234.3工程地質(zhì)條件 234.4地形地貌 234.5供電條件 234.6給排水條件 234.7交通運(yùn)輸條件 244.8通信條件 244.9環(huán)境保護(hù)條件 244.10當(dāng)?shù)厣鐣?huì)支持條件 244.11法律支持條件 244.12征地、拆遷條件 24第五章項(xiàng)目總體布置 25第六章工程建設(shè)方案 266.1工程項(xiàng)目組成 266.2建筑設(shè)計(jì) 266.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 276.4給排水設(shè)計(jì) 296.5通風(fēng) 316.6電氣 32第七章節(jié)水節(jié)能措施 367.1節(jié)能措施 367.2節(jié)水措施 37第八章環(huán)境影響分析 388.1項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀 388.2項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響 388.3環(huán)境保護(hù)措施 388.4環(huán)境影響評(píng)價(jià) 39第九章項(xiàng)目組織管理 409.1經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé) 409.2勞動(dòng)定員 409.3人員培訓(xùn) 409.4經(jīng)營(yíng)方式 40第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 4110.1建設(shè)工期 4110.2項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 41第十一章項(xiàng)目招投標(biāo) 4211.1招投標(biāo)管理的原則及依據(jù) 4211.2招標(biāo)內(nèi)容及范圍 4211.3招標(biāo)方式 4311.4招投標(biāo)活動(dòng)的工作程序 43第十二章投資估算 4412.1投資估算的范圍 4412.2估算的原則及依據(jù) 4412.3投資估算的范圍、內(nèi)容及金額 4412.4資金籌措 47第十三章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 4813.1評(píng)價(jià)的依據(jù)和基本數(shù)據(jù) 4813.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入和稅金、城建及教育附加估算 4813.3利潤(rùn)總額及所得稅 5013.4財(cái)務(wù)盈利能力分析 5013.5不確定性分析 5113.6綜合評(píng)價(jià)結(jié)論 52第十四章風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估 5314.1項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別 5314.2風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià) 5414.3防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的措施 57第十五章研究結(jié)論與建議 5915.1結(jié)論 5915.2建議 59第一章總論1.1項(xiàng)目背景1.1.1項(xiàng)目名稱*市*紫騰灣建設(shè)項(xiàng)目1.1.2開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介*市紫騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2010年10月，法人代表李響聲，注冊(cè)資金1000萬(wàn)元。資質(zhì)等級(jí)為四級(jí)，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、商品房銷售、建筑裝潢、裝飾施工，物業(yè)管理、建筑裝潢材料銷售，建筑機(jī)械設(shè)備、設(shè)施租賃。1.1.3編制依據(jù)1、國(guó)家及*省現(xiàn)行有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)規(guī)范；2、《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版之要求；3、《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制指南》試行本；4、建設(shè)部2004年頒發(fā)的《建設(shè)工程項(xiàng)目管理試行辦法》；5、2002年國(guó)家關(guān)于工程建設(shè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文；6、《*統(tǒng)計(jì)年鑒2010》；7、承辦單位提供的相關(guān)資料；8、本次調(diào)查研究收集的其它相關(guān)資料等。1.1.4項(xiàng)目提出的背景與理由*鎮(zhèn)地處*市西南邊陲，全鎮(zhèn)39個(gè)行政村，國(guó)土面積216平方公里，總?cè)丝?.3萬(wàn)人。武襄鐵路、316國(guó)道、304省道穿境而過(guò)。*鎮(zhèn)是省級(jí)八大旅游度假區(qū)之一，是省40個(gè)重點(diǎn)中心鎮(zhèn)之一。*鎮(zhèn)現(xiàn)有9家旅游接待單位，1000多個(gè)床位，已開(kāi)發(fā)建設(shè)桃花島、鱷魚(yú)島、梅花鹿島、民俗島等景點(diǎn)。已建成木魚(yú)湖、*湖、云臺(tái)山莊、雙龍泉、四海漁莊等7處農(nóng)家樂(lè)。按照科學(xué)發(fā)展觀的具體要求，大規(guī)模進(jìn)行城市建設(shè)，優(yōu)化投資環(huán)境，加大招商力度，特別是房地產(chǎn)行業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展，為*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)遇，一方面隨著*市中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)村人中大量涌入城鎮(zhèn)，其快速增加，產(chǎn)生了旺盛的住房需求；另一方面隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和人民群眾物質(zhì)生活水平的穩(wěn)步提高，人們對(duì)居住的要求已開(kāi)始向面積大，功能設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化人居方向發(fā)展。該公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的*紫騰灣*鎮(zhèn)*北路，文化路以西，占地8337.6㎡(合12.51畝)，建筑面積為37999.67㎡，投資3648萬(wàn)元，該項(xiàng)目超前規(guī)劃設(shè)計(jì)，戶型布局合理，外觀時(shí)尚，精致典雅，全封閉式的陽(yáng)光平臺(tái)，外墻瓷貼面，該項(xiàng)目于2011年1月開(kāi)工建設(shè)，2014年12月交付使用。該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，重點(diǎn)在于改善城鎮(zhèn)中的中低收入居民的住房條件，滿足中低收入城市居民對(duì)住房條件的要求，通過(guò)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，一方面可以使*鎮(zhèn)的土地資源得到更優(yōu)化的配置，另一方面也可以帶動(dòng)地方相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生更好更大的社會(huì)效益。1.2項(xiàng)目概況1.2.1項(xiàng)目地點(diǎn)*市*鎮(zhèn)*北路，文化路以西，區(qū)內(nèi)土地面積12.51畝。1.2.2建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容包括3棟多層磚混結(jié)構(gòu)商住樓和1棟17層框架結(jié)構(gòu)商住樓，臨街景綠化地帶、停車、臨街道路、綠化、供水、供電等配套設(shè)施。總用地面積為8337.6㎡，建筑占地面積5382㎡。2、擬建總建筑面積37999.67㎡。其中，磚混結(jié)構(gòu)住宅樓建筑面積16759.19㎡，框架結(jié)構(gòu)住宅樓建筑面積15614㎡，商鋪建筑面積4342.93㎡，車庫(kù)面積1032.55㎡，物業(yè)用房251㎡。3、建筑容積率為4.56，建筑密度64.55%，綠地率12.06%。4、總戶數(shù)：260戶。1.2.3主要建設(shè)條件1.政策條件2004年*省人民政府印發(fā)了《*省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，意見(jiàn)指出房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)。加快房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，是提高居民住房水平，改善居住環(huán)境，滿足城鎮(zhèn)居民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活需要，全面建設(shè)小康社會(huì)的重要內(nèi)容；是擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長(zhǎng)，促進(jìn)消費(fèi)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要措施；是充分發(fā)揮我省人力資源優(yōu)勢(shì)，拓展就業(yè)渠道的重要途徑；是加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市功能，提高城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。全省各地、各部門要進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，把促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展作為經(jīng)濟(jì)工作的重要內(nèi)容切實(shí)抓緊、抓實(shí)、抓好，堅(jiān)持用改革的辦法解決發(fā)展中出現(xiàn)的問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速健康發(fā)展。

因此，優(yōu)越的政策條件將是本項(xiàng)目能夠順利實(shí)施與建設(shè)的重要保障。2.地理位置條件本項(xiàng)目位于*市*鎮(zhèn)*北路，文化路以西，交通方便、快捷，項(xiàng)目所需的建筑材料和裝修材料在附近即可購(gòu)買。項(xiàng)目所在地文化路東側(cè)有*鎮(zhèn)辦幼兒園，西側(cè)有月光灣，小區(qū)以北200米有*中心小學(xué)，學(xué)生上學(xué)條件好。在交通運(yùn)輸、配套產(chǎn)業(yè)、物資供給等方面也具有很多便利條件，這必然會(huì)將地理位置條件轉(zhuǎn)化為支持本項(xiàng)目順利建設(shè)的優(yōu)勢(shì)。3.電力、通訊、給排水條件本項(xiàng)目所在地屬于*市的*鎮(zhèn)，其電力、通訊和給排水等城市基礎(chǔ)設(shè)施均已完善，各種基礎(chǔ)配套設(shè)施已齊全。因此，電力、通訊和給排水條件能滿足本項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際需要。1.2.4項(xiàng)目投入總資金及資金籌措項(xiàng)目總投入資金為3648萬(wàn)元，全部由企業(yè)自籌。1.2.5主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表1—1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位指標(biāo)備注1建設(shè)規(guī)模1.1項(xiàng)目用地面積㎡8337.61.2建筑物總占地面積㎡53821.3總建筑面積㎡37999.671.4容積率4.561.5總戶數(shù)戶2601.6建筑密度%64.551.7綠化率%12.062項(xiàng)目總投資萬(wàn)元36483銷售(營(yíng)業(yè))收入萬(wàn)元8066.294營(yíng)業(yè)稅金及付加萬(wàn)元435.575土地增值稅萬(wàn)元537.856凈利潤(rùn)萬(wàn)元2583.657投資收益率%94.438全部投資經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)8.1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%44.89稅后8.2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元1176.14稅后1.3結(jié)論與建議1.3.1結(jié)論本項(xiàng)目符合當(dāng)前改善城鎮(zhèn)住房條件及*市城市總體規(guī)劃，經(jīng)濟(jì)性優(yōu)越，建設(shè)條件充分，開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)良好，建設(shè)規(guī)劃和工程方案均切實(shí)可行，本項(xiàng)目建成后，可加快*市的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，改善周邊的整體環(huán)境，提升當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)品位。1.3.2建議建議建設(shè)單位應(yīng)抓緊時(shí)間立項(xiàng)建設(shè)，并做好以下幾個(gè)方面工作。1.加強(qiáng)監(jiān)督檢查，確保工程質(zhì)量。項(xiàng)目實(shí)施后，要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行定期督察，對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題要求限期整改。為確保建設(shè)工程質(zhì)量，應(yīng)按照項(xiàng)目管理的“四制”要求聘請(qǐng)質(zhì)檢員，負(fù)責(zé)整個(gè)建設(shè)工程的質(zhì)量并跟蹤管理。項(xiàng)目竣工后，組織有關(guān)具有資質(zhì)的技術(shù)部門對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收。2.考慮到本項(xiàng)目所需材料中的水泥、石料和鋼筋等建筑材料用量較大，使用時(shí)間集中和價(jià)格易上漲等因素，建議只要資金到位，承辦單位應(yīng)盡早儲(chǔ)備上述材料，以期達(dá)到降低施工成本的目的。同時(shí)，要選擇有實(shí)力、價(jià)格低、質(zhì)量過(guò)硬的施工單位進(jìn)行土石方及工程施工，以保證工程質(zhì)量和節(jié)省項(xiàng)目投資。3.為了取得較佳經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)認(rèn)真做好項(xiàng)目品牌的打造工作，特別是要加強(qiáng)與電視、報(bào)紙等傳媒的廣告的宣傳力度，將項(xiàng)目作為地區(qū)精品推向*市內(nèi)外市場(chǎng)。4.建議承辦單位抓緊時(shí)間核準(zhǔn)、建設(shè)。同時(shí)，建議項(xiàng)目所在地政府各相關(guān)職能部門對(duì)本項(xiàng)目給予大力支持與幫助，促成項(xiàng)目早日上馬，早日竣工，早見(jiàn)成效。第二章房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析2.1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2.1.12010年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況1.中央及各部委多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，中央及相關(guān)部委密集強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，上海、北京、山東等省市重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍有望擴(kuò)大。國(guó)土資源部發(fā)布公告稱，全國(guó)住房用地計(jì)劃供應(yīng)總量由17.26萬(wàn)公頃調(diào)整為15.93萬(wàn)公頃，減少7.7%，但與歷年實(shí)際計(jì)劃完成相比，仍遠(yuǎn)超歷史最高水平。（1）穩(wěn)增長(zhǎng)背景下，中央及各部委多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，繼續(xù)堅(jiān)決抑制不合理需求，溫家寶總理多次指出穩(wěn)定和嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策，相關(guān)部委及地方政府相繼辟謠否認(rèn)政策放松。（2）支持自住性合理需求，國(guó)家發(fā)改委、住建部表示完善首套房?jī)?yōu)惠措施，央行指出滿足首套房貸款需求，30多個(gè)城市通過(guò)公積金貸款額度調(diào)整、首次置業(yè)稅費(fèi)減免等方式微調(diào)樓市政策。（3）貨幣政策方面，預(yù)調(diào)微調(diào)力度加大，上半年2次降存準(zhǔn)率，三年來(lái)首次降息，促進(jìn)觀望情緒的緩解和成交量的穩(wěn)步回升。（4）保障房政策支持力度增強(qiáng)，中央加大保障房建設(shè)補(bǔ)助資金投入，多部委支持保障房參建企業(yè)多元化融資。2.地方政策動(dòng)態(tài)：部分城市重申調(diào)控措施上海、北京、山東等省市重申堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖。近幾個(gè)月來(lái)各地紛紛響應(yīng)中央堅(jiān)持調(diào)控不放松精神，密集表態(tài)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，或重申調(diào)控政策措施，或強(qiáng)化政策措施執(zhí)行及審核力度。如，7月27日上海市政府發(fā)布通知，強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控政策，9月6日上海房管局發(fā)布通知，組織開(kāi)展住房限售政策等執(zhí)行情況檢查，并強(qiáng)調(diào)抓好各項(xiàng)樓市房?jī)r(jià)調(diào)控工作，保持市場(chǎng)平穩(wěn)健康、行業(yè)有序發(fā)展。8月23日北京市政府常務(wù)會(huì)議指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，切實(shí)抓好保障性住房建設(shè)和分配管理，9月6日北京市住建委發(fā)文加強(qiáng)限購(gòu)審核。山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作會(huì)議上，夏耕副省長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)各地要堅(jiān)持既有政策不放松，同時(shí)還提出全面實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。武漢10月1日起將啟動(dòng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。近日廣州房管局透露限制中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的主旨項(xiàng)目預(yù)售規(guī)模和交易節(jié)奏。3.展望四季度，房地產(chǎn)政策穩(wěn)中趨緊，市場(chǎng)量?jī)r(jià)以平穩(wěn)為主。具體來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策將延續(xù)三季度的態(tài)勢(shì)，由于抑制的剛性需求在二三季度已經(jīng)得到釋放，四季度市場(chǎng)量?jī)r(jià)也將以平穩(wěn)為主，不會(huì)出現(xiàn)全面大幅的反彈。2.1.22010年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)1.房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)整體好轉(zhuǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)整體好轉(zhuǎn)。據(jù)中原研究中心監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，從銷售金額來(lái)看，2010年，銷售前三的房企分別是萬(wàn)科、保利和中海，其銷售金額分別為963億元、756億元、747億元。從銷售金額上來(lái)看，這些房企平均完成了全年八成的任務(wù)，其中恒大地產(chǎn)在銷售面積上位居第一。但是從銷售面積來(lái)看，前三的房企分別是恒大、萬(wàn)科和保利。2.看多情緒濃郁，房企開(kāi)始積極拿地，儲(chǔ)備資金進(jìn)入土地市場(chǎng)。很多房企已經(jīng)紛紛上調(diào)了年度銷售目標(biāo)。而且部分房企甚至提前完成了提高的年度目標(biāo)，房企對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期開(kāi)始樂(lè)觀，房企減價(jià)換量現(xiàn)象基本絕跡。2010年，保利地產(chǎn)、碧桂園、富力地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、萬(wàn)科地產(chǎn)、中海地產(chǎn)10家一線房企的拿地金額已達(dá)到931億元。被視為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的萬(wàn)科，也一改上半年的保守作風(fēng)，7月以來(lái)拿地投入已經(jīng)超過(guò)上半年總和，9月以來(lái)更是四處開(kāi)花。公開(kāi)資料顯示，僅9月一個(gè)月時(shí)間，萬(wàn)科在北京、廣州、青島、杭州等城市新增14個(gè)項(xiàng)目，支付價(jià)款約127億元。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年9月，十家標(biāo)桿房企拿地規(guī)模繼續(xù)上月的強(qiáng)勢(shì)，總金額達(dá)171億元，環(huán)比上升40%，連續(xù)三個(gè)月保持相對(duì)高位，并創(chuàng)出調(diào)控以來(lái)新高。其中，拿地前兩名的企業(yè)分別為華潤(rùn)、萬(wàn)科，分別為48億和44億元，占總拿地金額的53.8%。3、資金集中，流向少部分房企。在大規(guī)模拿地的背后，必然是大舉融資的相生相伴。除了土地資源不斷向龍頭房企傾斜之外，資金也開(kāi)始集中流向少部分房企。10月12日，龍湖地產(chǎn)宣布發(fā)行一筆規(guī)模為4億美元的優(yōu)先票據(jù)，這是在不到一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，龍湖第二次融資。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，10月以來(lái)，包括龍湖、融創(chuàng)、世茂、越秀地產(chǎn)等4家房企，合計(jì)推出的境外意向融資額已超過(guò)150億元。4.小房企仍然艱難這一輪調(diào)控的長(zhǎng)期化，促使行業(yè)內(nèi)部分化加劇，大型龍頭企業(yè)逆市下持續(xù)增長(zhǎng)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，從而推動(dòng)標(biāo)桿房企市場(chǎng)份額不斷提升，企業(yè)集中度繼續(xù)加強(qiáng)。大多數(shù)中小型房企還是以跑量為主，以價(jià)換量。10月份，北京海淀區(qū)北旺西路的億城西山公館推出特價(jià)房，每套比照原價(jià)優(yōu)惠約100萬(wàn)元。還有樓盤(pán)推出15萬(wàn)抵65萬(wàn)元的優(yōu)惠活動(dòng)。2.2我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)2.2.1商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入相對(duì)艱難期由于中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資模式比較單一，尤其是二三線城市的項(xiàng)目對(duì)銀行信貸依賴水平高達(dá)70%-80%。絕大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的資金依靠土地抵押的銀行貸款，一旦商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩，未來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)則不言而喻。在融資渠道較窄的客觀因素影響下，房企本身已經(jīng)承受重壓的資金鏈極其容易崩潰，如不及時(shí)加強(qiáng)補(bǔ)救，未來(lái)或?qū)⒃诙€城市出現(xiàn)大量空置的商鋪和爛尾樓。2.2.2在未來(lái)2-5年間，商業(yè)地產(chǎn)的這輪泡沫就會(huì)被擊穿。專家認(rèn)為，在未來(lái)2-5年間，商業(yè)地產(chǎn)的這輪泡沫就會(huì)被擊穿。泡沫會(huì)按照一線、二線、三線城市的順序逐一體現(xiàn)及至破滅。而企業(yè)法人和購(gòu)買群體，也將會(huì)為此輪瘋狂付出血的代價(jià)。1.二三線城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫初顯截至2010年底，中國(guó)開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心達(dá)2795家，而一線城市擁有821家，二線強(qiáng)城市僅次于一線，累計(jì)開(kāi)業(yè)達(dá)752家購(gòu)物中心。值得關(guān)注的是，三線城市購(gòu)物中心累計(jì)開(kāi)業(yè)量達(dá)到544家。與一二線相比，我國(guó)三線城市數(shù)量龐大，但商業(yè)發(fā)展程度較低，購(gòu)物中心這種新興商業(yè)業(yè)態(tài)更是在2002年以后才在少數(shù)的三線強(qiáng)城市有所發(fā)展，而大量的三線中、弱城市還是購(gòu)物中心行業(yè)的空白市場(chǎng)。隨著一線城市購(gòu)物中心數(shù)量趨于飽和、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、投資成本逐年加大等因素的影響，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商、零售商把目光放到了二線和三線城市，而與二線城市相比，三線城市的市場(chǎng)空白更大。2003年之前，三線城市購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)量?jī)H為42家，而二線城市為415家，一線城市為218家。總體來(lái)看，2004年-2010年，中國(guó)購(gòu)物中心無(wú)論是在開(kāi)業(yè)量還是開(kāi)發(fā)體量以及投資額方面，這七年內(nèi)都得到了快速的發(fā)展，與03年之前相比，一線與二線城市的增幅差距不大，分別為2.5倍和2.2倍。而三線城市的增幅非常明顯，2004年-2010年期間購(gòu)物中心累計(jì)開(kāi)業(yè)的數(shù)量是2003年之前開(kāi)業(yè)量的11.8倍，由于三線城市購(gòu)物中心起步較晚，雖然近年來(lái)放量較之過(guò)去明顯，但開(kāi)業(yè)總量上依然低于以二線城市。2.擴(kuò)張超過(guò)消費(fèi)水平增長(zhǎng)近幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特別快，因?yàn)樯系捻?xiàng)目比較多，也缺乏政府層面的規(guī)劃和引導(dǎo)，導(dǎo)致大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目面積很大，卻陷入后期招商困難、同質(zhì)化嚴(yán)重的困境。比較典型的如成都、沈陽(yáng)、天津、南京等地，都出現(xiàn)了大面積的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商舉步維艱，即便招商成功，后期經(jīng)營(yíng)也異常困難，營(yíng)業(yè)收入和租金收入非常不理想。3.管理能力欠缺人才流失嚴(yán)重大量的資金仍在涌入商業(yè)地產(chǎn)，以前沒(méi)有從事過(guò)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的也大量進(jìn)入，導(dǎo)致全國(guó)一二三四線城市都在出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而且，業(yè)態(tài)的分布和組合同質(zhì)化非常嚴(yán)重，都是綜合體為主。世聯(lián)商業(yè)近日發(fā)布的《深圳購(gòu)物中心品牌商家重疊度分析》顯示，目前，深圳五大購(gòu)物中心品牌重疊率18%—30%，以服裝、餐飲和飾品/化妝品為主；男女時(shí)尚流行服飾重疊度高，運(yùn)動(dòng)休閑服飾重疊度比較低；金銀飾品、手表、化妝品類商家的重疊度高；超市/百貨/便利店的重疊程度非常低，僅華潤(rùn)萬(wàn)家的Ole和萬(wàn)寧重疊。另一方面，從商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)層面看，商業(yè)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)的時(shí)間并不長(zhǎng)，這方面的經(jīng)驗(yàn)的積累、標(biāo)準(zhǔn)的制定、人才的積累都遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上這個(gè)行業(yè)的發(fā)展，就導(dǎo)致很多開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目建成以后，就會(huì)面臨招商、運(yùn)營(yíng)、管理的困難，很難實(shí)現(xiàn)短期收回投資，反過(guò)來(lái)就給投資商鋪的中小投資者帶來(lái)很大的壓力。而從經(jīng)營(yíng)環(huán)境看，經(jīng)濟(jì)環(huán)境、物價(jià)高漲也讓很多最終消費(fèi)者減少了購(gòu)物行為，加上近年來(lái)興起的網(wǎng)購(gòu)對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊，對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)提出了新的更高要求。2.3*省房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀2.3.12010年*房地產(chǎn)投資平穩(wěn)，觀望明顯在全國(guó)樓市觀望氣氛濃厚、銀根緊縮、宏觀調(diào)控力度不斷加大的大背景影響下，*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形勢(shì)呈現(xiàn)多樣化，投資依然保持較高的增長(zhǎng)速度，土地供應(yīng)充足，但商品房銷售下降。1-5月，*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額完成212.4億元，同比增長(zhǎng)24.1%；比1-4月增速回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資161.4億元，同比增長(zhǎng)19.6%；辦公樓投資3.1億元，同比增長(zhǎng)23.3%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資26.2億元，同比增長(zhǎng)46.4%；其他投資21.7億元，同比增長(zhǎng)36.9%。土地購(gòu)置面積和完成開(kāi)發(fā)面積上升。1-5月，全省房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置土地面積421.44萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)；完成開(kāi)發(fā)土地面積305.00萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)58.3%。房屋施工面積和竣工面積現(xiàn)兩極發(fā)展態(tài)勢(shì)。1-5月，全省房屋施工面積3989.24萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)26.6%；竣工面積290.91萬(wàn)㎡，同比下降9.2%。自4月份商品房銷售增速回落后，1-5月*商品房市場(chǎng)銷售勢(shì)頭繼續(xù)下滑。1-5月，全省商品房銷售面積776.5萬(wàn)㎡，比上年同期增長(zhǎng)33.4%，比1-4月增速回落6.1個(gè)百分點(diǎn)。1-5月全省商品房銷售額221.8億元，比上年同期增長(zhǎng)57.0%，比1-4月增速回落5.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額191億元，同比增長(zhǎng)52.6%，比1-4月增速回落3.5個(gè)百分點(diǎn)。商品房施工和竣工增速下滑，土地開(kāi)發(fā)及儲(chǔ)備雙雙回落，金融壓力增大，應(yīng)付工程款漲幅較大等問(wèn)題同時(shí)開(kāi)始存在。1-5月，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)付款53.1億元，同比增長(zhǎng)49.1%；其中應(yīng)付工程款32.7億元，同比增長(zhǎng)48.2%。2.3.2加快保障性住房建設(shè)根據(jù)中央統(tǒng)一部署，*同樣加快經(jīng)濟(jì)適用住房與廉租房的建設(shè)，同時(shí)也抓緊進(jìn)行城市的棚戶區(qū)改造，一方面可以解決土地供應(yīng)緊缺的問(wèn)題，一方面可以將進(jìn)行的建設(shè)，加快完善的設(shè)備、設(shè)施。2.4*省房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)2.4.1房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析2010年1-6月全省商品房?jī)r(jià)格松動(dòng)跡象明顯，環(huán)比指數(shù)繼續(xù)下降在樓市調(diào)控新政作用下，我省房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“量跌價(jià)持”的特點(diǎn)，部分城市房?jī)r(jià)已有下跌跡象。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)：6月份武漢市房屋銷售價(jià)格比上年同期上漲8.1%，比5月下降0.7%。其中新建住宅銷售價(jià)格比去年同期上漲10.0%，比5月下降0.7%；二手住宅銷售價(jià)格比去年同期上漲4.5%，比5月價(jià)格下降0.1%。從同比價(jià)格指數(shù)看，回落態(tài)勢(shì)更明顯；從環(huán)比情況看，價(jià)格下降之態(tài)進(jìn)一步加劇。2.4.2房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析1.調(diào)控力度會(huì)進(jìn)一步加大，保障性住房進(jìn)一步深入由于2009年底房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，本輪調(diào)控大勢(shì)所趨，由于房地產(chǎn)建設(shè)周期和土地供應(yīng)關(guān)系，供需關(guān)系的影響和土地財(cái)政原因，本輪調(diào)控時(shí)間還會(huì)延長(zhǎng)。另根據(jù)國(guó)土資源部和住建部發(fā)布的消息，全國(guó)各省的保障性住房建設(shè)會(huì)進(jìn)入一個(gè)較高的增長(zhǎng)期，*2010年全省計(jì)劃建保障性住房10.09萬(wàn)套，總建筑面積714.5萬(wàn)㎡，計(jì)劃用地807.4公頃，，至3月底已供應(yīng)和列入4月份供地計(jì)劃186公頃。大力推進(jìn)保障性住房建設(shè)一方面會(huì)影響市場(chǎng)短期走勢(shì)，但是保障性住房的進(jìn)一步完善必將推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程與城市功能完善，對(duì)實(shí)際商品房產(chǎn)品的替代性較差，遠(yuǎn)期不會(huì)影響到市場(chǎng)需求。同時(shí)由于保障性住房占用70%的住宅用地，從另外一方面來(lái)講也將減少商品房用地?cái)?shù)量，減少土地市場(chǎng)供應(yīng)總量。2．未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向從現(xiàn)在到2011年年底會(huì)是持續(xù)向下的過(guò)程，這個(gè)向下的幅度目前無(wú)法判斷，根據(jù)目前中國(guó)銀監(jiān)會(huì)要求，全國(guó)各地銀行業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)變動(dòng)做相應(yīng)的壓力測(cè)試。楊少俊在陸家嘴金融論壇新聞發(fā)布會(huì)上回答記者提問(wèn)時(shí)指出，各地對(duì)房產(chǎn)調(diào)控政策的“彈性”各不相同，上漲和下降的幅度不一，銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)變動(dòng)做相應(yīng)的壓力測(cè)試。就此估計(jì)，按照中央決策層的預(yù)計(jì)一線城市房?jī)r(jià)下降可能不會(huì)低于20%，根據(jù)這個(gè)預(yù)測(cè)分析，二三線城市，對(duì)于前期漲價(jià)較大的地區(qū)會(huì)出現(xiàn)較大調(diào)整，而對(duì)于前期漲價(jià)較小的城市，由于下探空間較小，剛性需求占整個(gè)市場(chǎng)比例較高，降幅不大。優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的抗跌性比較明顯，由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的可替代性、可復(fù)制較差，同時(shí)，作為資源性產(chǎn)品，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的稀缺性造成其抗跌性較高，隨著改善性住房占新購(gòu)住房比例增加，優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的可投資性就顯現(xiàn)出來(lái)。優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)的因素包括：環(huán)境、品質(zhì)、區(qū)位等不同方面。值得我們關(guān)注有親水地產(chǎn)、園林地產(chǎn)和學(xué)區(qū)地產(chǎn)。鑒于未來(lái)形勢(shì)的發(fā)展，二三線城市，特別是三線城市可能會(huì)出現(xiàn)因資金鏈問(wèn)題（小型開(kāi)發(fā)商）、尾盤(pán)清倉(cāng)等原因而降價(jià)的行為，不同出資的合作方式也成為可能。在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的過(guò)程中，公司品牌實(shí)力與高性價(jià)比產(chǎn)品抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。所以我們建議，應(yīng)當(dāng)根據(jù)國(guó)家區(qū)域發(fā)展的走向?qū)ふ野l(fā)展機(jī)遇，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的視野往更寬廣的地域發(fā)展，在確定相關(guān)地域后，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃特點(diǎn)或者選擇地選取合適的具有區(qū)位優(yōu)勢(shì)的地塊，或者選擇具有快速兌現(xiàn)的地塊，或者選擇具有特定人群的地塊，努力打造特色地產(chǎn)，發(fā)展具有本企業(yè)特色的房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力是立于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不敗的根本。2.5目標(biāo)人群分析目前，*房屋需求市場(chǎng)主要有四大群體：一是近幾年引進(jìn)了一批大企業(yè)大項(xiàng)目，大量外地員工進(jìn)入*居住；二是近幾年來(lái)，*省加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，農(nóng)村人口移居城市的持續(xù)增加；三是是八十年代房改至今已有20年，部分房改戶有購(gòu)買第二套房以改善居住條件的欲望；四是就業(yè)和婚齡人群的增加。以上五個(gè)方面都構(gòu)成了*房地產(chǎn)近年的剛性需求。2.6項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位結(jié)合本項(xiàng)目所處區(qū)域的實(shí)際情況及未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，考慮到土地資源的有限性、稀缺性以及一至三樓鋪面價(jià)格合理等因素，再加上長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)講房?jī)r(jià)的上揚(yáng)大趨勢(shì)。因此，建議業(yè)主把項(xiàng)目中的鋪面均價(jià)定為5000元/㎡,磚混住宅樓1500元/㎡，框架住宅樓2000元/㎡，車庫(kù)2500元/㎡為宜。根據(jù)*市規(guī)劃局最新的規(guī)劃，土地供應(yīng)無(wú)法滿足市場(chǎng)需求，這將使得土地資源越發(fā)稀缺，二級(jí)公開(kāi)市場(chǎng)上的土地價(jià)格必將進(jìn)一步上漲。因此，以上市場(chǎng)定價(jià)合理、科學(xué)并具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。2.7市場(chǎng)SWOT分析1.優(yōu)勢(shì)（1）地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)*鎮(zhèn)位于*市西南部，是*市的南大門，全鎮(zhèn)39個(gè)行政村，國(guó)土面積216平方公里，總?cè)丝?.3萬(wàn)人。武襄鐵路、316國(guó)道、304省道穿境而過(guò)。*鎮(zhèn)是省級(jí)八大旅游度假區(qū)之一，是省40個(gè)重點(diǎn)中心鎮(zhèn)之一。（2）產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)近幾年，*鎮(zhèn)先后引進(jìn)*設(shè)備有限公司、*科技有限公司、**生態(tài)食品有限公司等企業(yè)。*鎮(zhèn)現(xiàn)有9家旅游接待單位，1000多個(gè)床位，已開(kāi)發(fā)建設(shè)桃花島、鱷魚(yú)島、梅花鹿島、民俗島等景點(diǎn)。已建成木魚(yú)湖、*湖、云臺(tái)山莊、雙龍泉、四海漁莊等7處農(nóng)家樂(lè)。2006年引進(jìn)的水泊梁山度假村以水滸文化為底韻建設(shè)現(xiàn)代水滸城。項(xiàng)目建成后，*鎮(zhèn)年接待游客將達(dá)到100萬(wàn)人次，創(chuàng)旅游收入1000萬(wàn)元。*鎮(zhèn)投入集鎮(zhèn)建設(shè)的資金達(dá)2000萬(wàn)元以上。集鎮(zhèn)規(guī)模由以前不到1平方公里拓展到現(xiàn)在的2平方公里，個(gè)體工商戶達(dá)405戶。集鎮(zhèn)基本實(shí)現(xiàn)了綠化、硬化、亮化、美化，集鎮(zhèn)品位得以提升，承載能力得以提高。（3）交通網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢(shì)*交通十分發(fā)達(dá)。武襄鐵路、316國(guó)道、304省道穿境而過(guò)。在*市率先實(shí)現(xiàn)了“村村通”水泥路，總里程近百公里，通灣公路硬化正在實(shí)施。（4）項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)當(dāng)前，無(wú)論是省外或是省內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中小戶型是大勢(shì)所趨，是國(guó)家積極倡導(dǎo)的發(fā)展方向，也與本省目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段以及普通老百姓的生活水平、居住要求相符合，因此中小戶型的交易量向來(lái)都十分火爆。本項(xiàng)目所在地文化路東側(cè)有*鎮(zhèn)辦幼兒園，西側(cè)有月光灣，小區(qū)以北200米有*中心小學(xué)，學(xué)生上學(xué)條件好。這滿足了當(dāng)下購(gòu)房消費(fèi)者子女就近上學(xué)的需求，將受到廣大購(gòu)房消費(fèi)者的青睞和喜歡。2.劣勢(shì)（1）由于項(xiàng)目建設(shè)對(duì)公司資金流有較大要求，而這正是業(yè)主目前面臨的較大困難。（2）項(xiàng)目建設(shè)業(yè)主知名度有待提高，營(yíng)銷能力有待進(jìn)一步加強(qiáng)。3.機(jī)遇本項(xiàng)目距市中心城區(qū)28公里，區(qū)域位置十分明顯。*鎮(zhèn)是*發(fā)展經(jīng)濟(jì)的重中之重，該區(qū)域已成為公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。新一輪的開(kāi)發(fā)*鎮(zhèn)的熱潮已經(jīng)形成，投資本項(xiàng)目一次難得的投資發(fā)展機(jī)遇。4.挑戰(zhàn)在宏觀調(diào)控政策和世界金融危機(jī)的影響下，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)較快下滑。截止到目前，國(guó)際金融危機(jī)仍在擴(kuò)散和蔓延，對(duì)全球?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的沖擊和造成的損失將進(jìn)一步擴(kuò)大，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響也將更加明顯。經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難增多，在內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)雙重負(fù)面影響下，購(gòu)房消費(fèi)者大多持觀望、謹(jǐn)慎態(tài)度，房地產(chǎn)企業(yè)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用及營(yíng)銷成本必將增加、售樓壓力必然加大。2.8市場(chǎng)營(yíng)銷策略分析1.品牌營(yíng)銷建立良好的品牌對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷十分重要。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)品牌的作用日益凸現(xiàn)。品牌不僅是企業(yè)或產(chǎn)品標(biāo)識(shí)，更是寶貴的無(wú)形資產(chǎn)，能強(qiáng)化企業(yè)在市場(chǎng)和行業(yè)中的地位，并且在企業(yè)的兼并收購(gòu)、投融資等對(duì)外合作中發(fā)揮重要的作用，從而為企業(yè)創(chuàng)造更加良好的經(jīng)營(yíng)效益。2.人文營(yíng)銷房地產(chǎn)營(yíng)銷應(yīng)以人為本，為顧客創(chuàng)造良好的環(huán)境，體現(xiàn)人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊(yùn)或高品位文化景觀和樓盤(pán)的結(jié)合可以給顧客以享受。對(duì)于現(xiàn)在正處于買方市場(chǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)該更加注意與顧客建立良好的關(guān)系，與顧客形成互動(dòng)，展示企業(yè)形象的同時(shí)，更讓顧客感受到關(guān)懷，在選擇時(shí)傾向性更加明顯。所以，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到售后的過(guò)程完整貫徹以人為本的原則，是提升銷售量的重要手段之一。3.綠色營(yíng)銷居住環(huán)境的質(zhì)量已經(jīng)成為人們購(gòu)房時(shí)考慮的重要因素，于是，開(kāi)發(fā)區(qū)域的綠地覆蓋率也就成為樓盤(pán)的賣點(diǎn)。在綠色營(yíng)銷上，對(duì)于單純的綠地的規(guī)劃是十分必要的。而針對(duì)目前能源緊缺而提出的綠色節(jié)能住宅的概念，同樣要運(yùn)用到綠色營(yíng)銷中，增加社會(huì)效應(yīng)。雖然目前節(jié)能住宅的單價(jià)相對(duì)普通住宅要高，但由于“發(fā)展節(jié)能住宅是利國(guó)利民的大事”，綠色節(jié)能住宅的發(fā)展將成為趨勢(shì)，也將成為賣點(diǎn)。4.服務(wù)營(yíng)銷對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的服務(wù)也分為售前、售中、售后三個(gè)服務(wù)階段。在售前服務(wù)階段，首先應(yīng)該向每位潛在的消費(fèi)者提供真實(shí)的關(guān)于樓盤(pán)的資料，熱情地接受他們的咨詢，讓他們對(duì)所感興趣的樓盤(pán)有全方位地了解，從而有了初步的認(rèn)知和傾向；售中服務(wù)是開(kāi)發(fā)商必須提供符合協(xié)議規(guī)定質(zhì)量合格的商品房給用戶，并協(xié)助他們辦理相關(guān)手續(xù)，為業(yè)主提供安全、舒適、美觀的理想人居環(huán)境，這是時(shí)代發(fā)展的必然，同時(shí)也為企業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)?？偠灾康禺a(chǎn)營(yíng)銷的出發(fā)點(diǎn)應(yīng)是以人為本和誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，這是需求導(dǎo)向型經(jīng)濟(jì)的客觀要求。從根本上說(shuō)，沒(méi)有一個(gè)營(yíng)銷策略優(yōu)于另外一種渠道，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷過(guò)程中應(yīng)不拘泥于一種銷售渠道，而應(yīng)根據(jù)各自的實(shí)際情況，針對(duì)不同的市場(chǎng)形勢(shì)、消費(fèi)者情況和政策，采用多種營(yíng)銷組合，充分發(fā)揮各種營(yíng)銷策略的優(yōu)點(diǎn)。2.9市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一個(gè)新建項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵在于市場(chǎng)，而市場(chǎng)又存在著許多不確定因素，這種不確定性因素更多時(shí)候體現(xiàn)為風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此建設(shè)業(yè)主對(duì)此要引起高度重視。針對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，最主要的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自于項(xiàng)目建成后的銷路不暢、滯銷等問(wèn)題；再一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就是如何提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，保持項(xiàng)目長(zhǎng)盛不衰持續(xù)發(fā)展問(wèn)題。2.10市場(chǎng)分析結(jié)論目前，我國(guó)樓市正處于周期調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，由于我國(guó)人口基數(shù)龐大，再加上過(guò)去幾年，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化率提高很快，大量人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，形成了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的需求，是拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)最根本的動(dòng)力。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，我國(guó)住房需求在一定時(shí)期內(nèi)仍會(huì)很大。由于目前房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資接近1/5，市場(chǎng)對(duì)住房依然存在剛性需求。再加上我國(guó)土地資源的稀缺性和國(guó)家最近明確促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策取向，從中長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上是樂(lè)觀的。在大力建設(shè)武漢城市圈和鄂西文化生態(tài)旅游圈的背景下，*市的房地產(chǎn)市場(chǎng)也在快速崛起，而對(duì)致力于打造“武漢后花園”的*而言，其房地產(chǎn)市場(chǎng)將備受矚目，未來(lái)市場(chǎng)前景十分看好。*市整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)合理科學(xué)，基礎(chǔ)設(shè)施不斷優(yōu)化，美譽(yù)度越來(lái)越高，加之民風(fēng)極好，此時(shí)在*投資房地產(chǎn)項(xiàng)目將能夠無(wú)疑凸顯了決策的正確性和投資的及時(shí)性。第三章建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容根據(jù)當(dāng)前*特別是*市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況及發(fā)展趨勢(shì)、目標(biāo)市場(chǎng)及目標(biāo)人群的需求喜好，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址的形狀及占地面積、《*市城市總體規(guī)劃》（2009-2020）的要求以及建設(shè)業(yè)主的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容為:3棟多層磚混結(jié)構(gòu)商住樓和1棟17層框架結(jié)構(gòu)商住樓，臨街景綠化地帶、停車、臨街道路、綠化、供水、供電等配套設(shè)施。1、總用地面積為8337.6㎡，建筑占地面積5382㎡。2、擬建總建筑面積37999.67㎡。其中，磚混結(jié)構(gòu)住宅樓建筑面積16759.19㎡，框架結(jié)構(gòu)住宅樓建筑面積15614㎡，商鋪建筑面積4342.93㎡，車庫(kù)面積1032.55㎡，物業(yè)用房251㎡。3、建筑容積率為4.56，建筑密度64.55%，綠地率12.06%。4、總戶數(shù)：260戶。第四章項(xiàng)目建設(shè)地址和有利條件4.1建設(shè)地點(diǎn)與地理位置本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于*市*鎮(zhèn)*北路，文化路以西,交通便捷，生活方便。文化路東側(cè)有*鎮(zhèn)辦幼兒園，西側(cè)有月光灣，小區(qū)以北200米有*中心小學(xué)，學(xué)生上學(xué)條件好，是*市*鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)最為理想的居住地段。該項(xiàng)目在選址上具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和無(wú)法替代的開(kāi)發(fā)前景。4.2場(chǎng)地現(xiàn)狀整個(gè)規(guī)劃建設(shè)區(qū)域內(nèi)，地勢(shì)較為平坦，地質(zhì)條件較好，有利于項(xiàng)目的順利實(shí)施。4.3工程地質(zhì)條件項(xiàng)目區(qū)內(nèi)未見(jiàn)含礦地層和含礦構(gòu)造，項(xiàng)目建設(shè)不存在壓覆礦產(chǎn)問(wèn)題。項(xiàng)目所在地?zé)o采空區(qū)、滑坡、崩塌、泥石流等不良地質(zhì)現(xiàn)象。根據(jù)國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布，2001年8月1日實(shí)施的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》(GBl8306—2001)，*市*市地震動(dòng)峰值加速度<0．05(相當(dāng)于原地震烈度小于六度)，地質(zhì)條件良好，適于項(xiàng)目建設(shè)。4.4地形地貌本場(chǎng)地為挖填區(qū)，擬建場(chǎng)地地勢(shì)大致平整。4.5供電條件供電線路已覆蓋本建設(shè)項(xiàng)目所處區(qū)域，完全能滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求。4.6給排水條件*市*鎮(zhèn)市政給排水管網(wǎng)就從項(xiàng)目場(chǎng)址旁邊經(jīng)過(guò),*北路，文化路以西有DN500的污排水管網(wǎng)和DN8000的雨水排水管網(wǎng)，能夠滿足本項(xiàng)目施工建設(shè)要求,只需利用即可。4.7交通運(yùn)輸條件本項(xiàng)目地處*市的交通要道,且三面臨道路，交通十分便利,運(yùn)輸條件滿足建設(shè)需要。4.8通信條件有線通信設(shè)施和無(wú)線通信信號(hào)已經(jīng)覆蓋項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)址全區(qū)域,通信條件具備。4.9環(huán)境保護(hù)條件因項(xiàng)目場(chǎng)址周圍為城市道路和住宅等建筑物,環(huán)境保護(hù)條件較為欠缺,建議業(yè)主制訂出較為完善的環(huán)境保護(hù)措施并加以嚴(yán)格執(zhí)行,以求把影響環(huán)境的不利因素降到最低。4.10當(dāng)?shù)厣鐣?huì)支持條件本項(xiàng)目建設(shè)得到了*市*鎮(zhèn)政府的大力支持和配合,并且符合*鎮(zhèn)控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求,項(xiàng)目建設(shè)符合各方利益，無(wú)利益受損方。4.11法律支持條件本項(xiàng)目用地現(xiàn)已被規(guī)劃成住宅樓建設(shè)用地，各項(xiàng)工作都在相關(guān)法律法規(guī)的框架內(nèi)進(jìn)行，和法律無(wú)抵觸之處。4.12征地、拆遷條件場(chǎng)址產(chǎn)權(quán)清晰明確，不存在糾紛和爭(zhēng)議。第五章項(xiàng)目總體布置擬建項(xiàng)目用地總面積8337.6㎡，整個(gè)建設(shè)用地內(nèi)均無(wú)建筑,本項(xiàng)目擬建3棟多層磚混結(jié)構(gòu)商住樓和1棟17層框架結(jié)構(gòu)商住樓,圍繞地形規(guī)劃1層的商業(yè)用房,在西、南及東面形成商業(yè)內(nèi)街，聚集商業(yè)氛圍。用地內(nèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)大型地下停車場(chǎng)作為地下商場(chǎng)，在磚混商住樓地下室作為地下車庫(kù)，以滿足規(guī)劃車位的要求。由于地塊整體北高南低，地下室南面外墻可直接露出地面，東、南、西三側(cè)商業(yè)按放坡處理，合得車輛可直接入庫(kù)，不對(duì)小區(qū)內(nèi)部人行造成影響。小區(qū)主要人行出入口設(shè)于東面，次要人行出入口設(shè)于基地西面。地塊設(shè)置環(huán)道及內(nèi)部小區(qū)道路，滿足消防及住戶日常使用要求。第六章工程建設(shè)方案6.1工程項(xiàng)目組成項(xiàng)目由商住樓以及臨街景觀、臨街道路通道等配套建、構(gòu)筑物組成。擬建總建筑面積37999.67㎡，其中磚混結(jié)構(gòu)住宅樓建筑面積16759.19㎡，框架結(jié)構(gòu)住宅樓建筑面積15614㎡，商鋪建筑面積4342.93㎡，車庫(kù)面積1032.55㎡，物業(yè)用房251㎡。6.2建筑設(shè)計(jì)6.2.1主要設(shè)計(jì)依據(jù)1.建設(shè)用地紅線圖及用地規(guī)劃許可證；2.國(guó)家和地方現(xiàn)行有關(guān)工程建設(shè)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)；3.民用建筑設(shè)計(jì)通則（GB50352-2005）；4.住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（2003版）；5.公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（GB50189-2005）；6.《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）；7.*市城市總體規(guī)劃；8.建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。6.2.2平面設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)以人的行為、心理、視覺(jué)等多方面的感受為出發(fā)點(diǎn)，滿足人們對(duì)城市環(huán)境和居住空間多方位、多層次的需要，同時(shí)也注意環(huán)境空間的組織和設(shè)施的安排，以人的視覺(jué)、觸覺(jué)及心理感受為參照，在功能、形式、質(zhì)感、色彩等方面，強(qiáng)調(diào)精品意識(shí)。建筑集景觀性、功能性和安全性于一體，創(chuàng)造高品質(zhì)的商業(yè)購(gòu)物環(huán)境和人居環(huán)境。6.2.3道路交通系統(tǒng)臨街區(qū)域道路交通組織以簡(jiǎn)潔方便、實(shí)用及人車分流為原則，在建設(shè)場(chǎng)址四周設(shè)置6m寬環(huán)形車道，和各住宅樓銜接，并與主入口相連，形成一封閉回路，原則上以順時(shí)針單向行駛，以解決車輛交通及消防之需。臨街居民出入經(jīng)臨街中央的景觀地帶中間的人行通道通過(guò)出入口進(jìn)出。6.2.4綠地布置由于臨路用地面積的限制，環(huán)境綠化宜以精致點(diǎn)綴為主，設(shè)計(jì)中注意與周圍環(huán)境的融合協(xié)調(diào)及充分利用，使臨路環(huán)境的綠地與架空層綠地有機(jī)結(jié)合成一個(gè)整體。綠化植物配置上以少數(shù)熱帶植物成組團(tuán)種植，配上適當(dāng)?shù)墓嗄?，周邊以草皮滿鋪，達(dá)到精致和富有地方熱帶特色的效果。6.2.5建筑造型設(shè)計(jì)建筑造型采用現(xiàn)代化亞熱帶建筑風(fēng)格，以富于時(shí)代感的造型和地方特色元素，使得建筑物富于特色，體現(xiàn)出地方特色及時(shí)尚的建筑風(fēng)格。立面用材以高級(jí)外墻乳膠漆及透明玻璃窗為主，用白色點(diǎn)綴立面線條、線腳及曲線，襯托出建筑之挺拔和秀美，展現(xiàn)現(xiàn)代化、生態(tài)化的海派人文風(fēng)貌。6.2.6建筑色彩建筑色彩摒棄繁雜裝飾，以灰白色、灰色為主色調(diào)，配以局部的暖色調(diào)，給人以整潔而又不缺乏溫情的觀感,采用簡(jiǎn)約和富于動(dòng)感的手法體現(xiàn)建筑本身的美感及親切感，凸顯出亞熱帶風(fēng)情建筑特色。6.3結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)6.3.1主要設(shè)計(jì)依據(jù)1.《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》GB50009-2001；2.《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-2002；3.《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2001；4.《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》JGJ94-94；5.《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500010-2002；6.3.2設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)1.自然條件基本風(fēng)壓值：0.35kN/㎡。抗震設(shè)防列度：6度（基本地震加速度值為0.05g）。樓層活荷載標(biāo)準(zhǔn)值2.0KN/㎡6.3.3基礎(chǔ)方案設(shè)計(jì)1.工程地質(zhì)情況根據(jù)本項(xiàng)目提供的工程勘察報(bào)告，建設(shè)場(chǎng)地從上至下大致可劃分為5個(gè)巖性單元層，即素填土、淤泥質(zhì)粘土、細(xì)砂、礫砂、粉砂。此建設(shè)區(qū)內(nèi)未發(fā)現(xiàn)有明顯斷裂構(gòu)造存在，場(chǎng)地內(nèi)鉆孔發(fā)現(xiàn)地下水,但對(duì)地基中的鋼筋混凝土影響不大。2.地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)基礎(chǔ)初步采用片筏式基礎(chǔ)或條形基礎(chǔ)。6.3.4上部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)造型采用鋼筋混凝土框架-剪力墻結(jié)構(gòu)?？拐鹪O(shè)計(jì)根據(jù)《建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》相關(guān)規(guī)定，本工程建筑重要性系數(shù)1.0，抗震設(shè)防類別為丙類，建筑結(jié)構(gòu)的安全等級(jí)為二級(jí)，耐火等級(jí)為三級(jí)，屋面防水等級(jí)為二級(jí)，主體結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限為50年；根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-2001附錄A的規(guī)定，*省*市*市屬抗震設(shè)防烈度為小于Ⅵ度區(qū)。根據(jù)《建筑工程抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn)》GB50223-2006確定，本工程抗震設(shè)計(jì)基本烈度小于6度，設(shè)計(jì)基本地震加速度值小于0.05g，抗震等級(jí)為Ⅱ級(jí)。6.3.5主要材料混凝土墊層：C10基礎(chǔ)及拉梁：C35地下水池：C30（抗?jié)B等級(jí)S6）框架柱：C35C40框架梁、板：C25C35填充墻：加氣混凝土砌塊外墻：200mm加氣混凝土屋頂：30mmXPS保溫板門窗：普通中空玻璃6.4給排水設(shè)計(jì)6.4.1主要設(shè)計(jì)依據(jù)1.《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50015-20032.《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50045-903.《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50084-20016.4.2設(shè)計(jì)范圍設(shè)計(jì)范圍包括生活給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消火栓給水系統(tǒng)。6.4.3水源由*市中線自來(lái)水管網(wǎng)引入二路DN100供水管與住宅臨街供水管網(wǎng)連接，臨街內(nèi)設(shè)給水環(huán)管供生活及消防用水，并設(shè)水表計(jì)量。項(xiàng)目用水主要為生活用水，用水總量為2.99m3/h，年生活360天，每天8小時(shí)，年用水量8611.2噸。用水項(xiàng)目使用數(shù)量單位用水量標(biāo)準(zhǔn)單位使用時(shí)間時(shí)變化系數(shù)用水量最高日（m3/d)平均時(shí)(m3/h)最大時(shí)(m3/h)生活728人次50L/m2·日81.223.92.993.596.4.4生活給水系統(tǒng)用水由市政水源直接供給，下行上給。所有給水配件及潔具均采用節(jié)水型產(chǎn)品。各戶均設(shè)計(jì)量水表，水表集中設(shè)于每層水表間。6.4.5排水系統(tǒng)1.區(qū)內(nèi)排水系統(tǒng)采用雨污分流制，糞便污水及洗滌廢水分別收集，糞便污水經(jīng)化糞池外理后再排放到市政管網(wǎng)中。洗滌廢水直接排入市政管網(wǎng)中。2.化糞池按污水停滯時(shí)間為24小時(shí)，清淘周期按半年設(shè)計(jì)。3.雨水系統(tǒng)的設(shè)計(jì)流量按*市定城鎮(zhèn)暴雨強(qiáng)度設(shè)計(jì)，重現(xiàn)期為一年，雨水采用外排水，雨水經(jīng)立管收集后排入市政雨水管網(wǎng)。4.室內(nèi)排水管道采用PVC排水管，粘接。室外排水管道采用鋼筋混凝土管，石棉水泥砂漿抹接口。6.4.6消防給水系統(tǒng)本項(xiàng)目設(shè)置三種滅火系統(tǒng)，分別為1.室內(nèi)外消防栓消防給水系統(tǒng)2.自動(dòng)噴淋給水系統(tǒng)3.手提滅火器系統(tǒng)。6.4.6.1室外消防給水系統(tǒng)室外生活給水管網(wǎng)與室外消防給水管網(wǎng)合用，并成環(huán)狀，室外設(shè)地上式消火栓，其間距不大于120m，設(shè)置在距離建筑外墻5-40m范圍內(nèi)。6.4.6.2室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)1.設(shè)置范圍：各層均設(shè)帶消防卷盤(pán)消火栓箱，配SN65消火栓、QZ19鋁合金水槍、長(zhǎng)25m麻織水帶、消防按鈕、指示燈、消防軟管盤(pán)各一個(gè)。2.室內(nèi)消火栓給水系統(tǒng)采用臨時(shí)高壓消防給水系統(tǒng)。室內(nèi)消火栓充實(shí)水柱按10m設(shè)計(jì)，布置在建筑內(nèi)明顯易于取用的地點(diǎn)，其間距保證有2支水槍的充實(shí)水柱同時(shí)達(dá)到室內(nèi)任何部位。室內(nèi)消防給水管均聯(lián)成環(huán)狀，并用閥門分成若干獨(dú)立段，以保證檢修時(shí)關(guān)閉的豎管不超過(guò)一條，在水平環(huán)狀管網(wǎng)上引出的單個(gè)消火栓前均設(shè)一個(gè)DN65的檢修閥門。消火栓栓口的出水壓力超過(guò)0.5Mpa的消火栓，在消火栓栓口設(shè)置減壓孔板。6.4.6.3滅火器配置本項(xiàng)目滅火器按中危險(xiǎn)級(jí)進(jìn)行配置，滅火器均采用手提式磷酸銨鹽干粉滅火器。6.4.6.4自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)閉式自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)采用臨時(shí)高壓消防給水系統(tǒng)。自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)每個(gè)報(bào)警閥控制的噴頭數(shù)不超過(guò)800個(gè)，報(bào)警閥之前的噴淋給水管均聯(lián)成環(huán)狀，其系統(tǒng)上設(shè)置的檢修閥門均為信號(hào)閥。每個(gè)防火分區(qū)的噴淋管道自成系統(tǒng)，在每層和每個(gè)防火分區(qū)的總水平干管上設(shè)水流指示器及信號(hào)閥門，消防控制中心的控制屏上顯示出供水總管閥門的啟閉狀態(tài)，以及噴頭動(dòng)作時(shí)火災(zāi)所在的層數(shù)和區(qū)域。報(bào)警閥、水力警鈴及壓力開(kāi)關(guān)的運(yùn)行情況也都能在消防控制中心的控制屏上顯示出來(lái)。吊頂房間采用68℃溫級(jí)閉式玻璃球吊頂型噴頭，非吊頂房間采用68℃溫級(jí)閉式玻璃球直立型噴頭。閉式自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)泵由報(bào)警閥上的壓力開(kāi)關(guān)自動(dòng)啟動(dòng)，也可由消防控制中心啟動(dòng)。室外便于消防車取用水處設(shè)置自噴系統(tǒng)水泵接合器四座。6.5通風(fēng)6.5.1主要設(shè)計(jì)依據(jù)《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50019-20036.5.2防排煙系統(tǒng)1.防排煙系統(tǒng)設(shè)置（1）所有排煙支管均有能自動(dòng)及手動(dòng)打開(kāi)的排煙閥，并能聯(lián)動(dòng)啟動(dòng)排煙風(fēng)機(jī)。（2）排煙風(fēng)機(jī)入、出口處均設(shè)有280℃時(shí)關(guān)閉的電動(dòng)防火閥，并能聯(lián)動(dòng)排煙風(fēng)機(jī)停止運(yùn)行。2.防火及防排煙系統(tǒng)（1）本項(xiàng)目風(fēng)管均采用鍍鋅鋼板制作，或者采用消防部門許可的新型復(fù)合材料（2）通風(fēng)豎井用磚或混凝土砌筑，其內(nèi)壁要求平整光滑無(wú)漏縫，排煙風(fēng)管隔振接頭采用不燃或難燃材料。3、防排煙系統(tǒng)控制設(shè)計(jì)成可就地也可由消防監(jiān)控中心控制。6.6電氣6.6.1主要設(shè)計(jì)依據(jù)1.《10kV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50053-942.《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-943.《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T16-924.其它現(xiàn)行電氣專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范6.6.2設(shè)計(jì)范圍臨街住宅樓的供配電、照明、防雷接地、電視、電話、寬帶網(wǎng)及臨街道路照明。6.6.3供電電源及供配電系統(tǒng)1.供電電源由*市網(wǎng)電引一路10kV電源向消防設(shè)備等重要負(fù)荷及事故照明供電。2.220/380V配電系統(tǒng)（1）電源均由室外箱式變電站分三路引來(lái)（正常母線引來(lái)兩路，應(yīng)急母線引來(lái)一路）。（2）供電方式：采用放射式與樹(shù)干式相結(jié)合的供電方式，消防負(fù)荷采用放射式供電，住宅用電采用樹(shù)干式供電；對(duì)加壓風(fēng)機(jī)、消防電梯及公共照明等一級(jí)負(fù)荷采用雙電源末端互投。（3）照明配電：照明、插座均由不同的支路供電；除空調(diào)插座外，所有插座回路均設(shè)漏電斷路器保護(hù)。（4）應(yīng)急照明采用鎘鎳蓄電池?zé)艟?，其連續(xù)工作時(shí)間不小于30min。3.導(dǎo)線選擇及敷設(shè)（1）電源進(jìn)線為鎧裝（YJV22-0.6kV）電力線纜埋地敷設(shè)引入。（2）消防及應(yīng)急照明配電干線選用ZR-YJV-0.6kV輻照交聯(lián)聚乙烯絕緣銅芯阻燃電力電纜；其余配電干線選用YJV-0.6kV輻照交聯(lián)聚乙烯絕照交聯(lián)聚乙烯絕緣銅芯電力電纜。所有干線均在管道豎井內(nèi)沿電欖橋架明敷。（3）樓層配電箱后配線應(yīng)急照明選用ZR-BV-0.45kV/0.75聚氯乙烯絕緣銅芯阻燃電線穿鋼管暗敷；其余BV-0.45kV/0.75聚氯乙烯絕緣銅芯電線沿金屬線槽或穿鋼管暗敷。（4）消防設(shè)備配電線路暗敷時(shí)，保護(hù)層厚度須大于30mm；明敷時(shí)做防火處理。電氣豎井內(nèi)垂直敷設(shè)在洞口中的電纜橋架待設(shè)備安裝完畢后，預(yù)留的洞口均應(yīng)逐層用無(wú)機(jī)防火材料封堵。（5）電能計(jì)量每戶電表計(jì)量，采用電表集中抄表方式。6.6.4照明系統(tǒng)1.照明設(shè)計(jì)原則（1）滿足安全/安保的要求，保證燈具對(duì)住戶的安全性。（2）創(chuàng)造舒適的室內(nèi)外光環(huán)境。商品房?jī)?nèi)應(yīng)營(yíng)造寧?kù)o，舒適，安全的照明環(huán)境，樓梯間及樓道走廊應(yīng)給人簡(jiǎn)潔明快的感受，商業(yè)區(qū)應(yīng)創(chuàng)造色彩斑斕的氛圍，區(qū)內(nèi)道路照明應(yīng)塑造莊重大氣的風(fēng)格，提高整個(gè)住宅臨街的檔次。（3）環(huán)保節(jié)能。2.照明設(shè)計(jì)（1）防止光污染：主要防止手段有采用截光型燈具等。（2）防止光干擾：主要手段有精心選擇，定位和安裝照明燈具，控制燈具的視高度，設(shè)定眩光限制等。（3）節(jié)能：通過(guò)分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，能耗標(biāo)準(zhǔn)，自動(dòng)控制，選擇高光效的光源以及各種高科技手段，適時(shí)適量的使用能源，達(dá)到節(jié)能照明。（4）照度適當(dāng)：做到主次兼顧，亮度分布有層次。標(biāo)志照明——臨街主出入口局部照明——臨街景綠化地帶重點(diǎn)照明——商業(yè)鋪面區(qū)特殊照明——平日照明處理淡化，特殊活動(dòng)或節(jié)日時(shí)強(qiáng)調(diào)（5）利用燈桿建立臨街的道路導(dǎo)向系統(tǒng)：把相關(guān)的標(biāo)志懸掛在燈桿上，使人們不論在白天還是夜晚都能確定自己的位置，標(biāo)志在燈桿上既漂亮又美觀而且又不需要增加額外的費(fèi)用，真正體現(xiàn)了人文關(guān)懷，提高了臨街的生活質(zhì)量。（6）燈具選擇建議住宅房?jī)?nèi)采用40w日光燈；樓梯及走廊采用23w節(jié)能燈，并由觸摸式開(kāi)關(guān)控制；路燈采用250W納燈。6.6.5防雷接地設(shè)計(jì)本工程按三類防雷進(jìn)行設(shè)計(jì)，在屋脊和屋頂周邊設(shè)避雷帶，利用柱內(nèi)主鋼筋作防雷引下線，利用基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)鋼筋組成接地網(wǎng)，采用供電接地系統(tǒng)，接地電阻不大于1Ω。消防控制金屬支架和金屬管道及電氣設(shè)備，在正常情況下不帶電的金屬外殼均需可靠接地。6.6.6火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與消防控制系統(tǒng)1.系統(tǒng)采用智能火災(zāi)報(bào)警控制系統(tǒng)。在走廊、前室等處設(shè)離子感煙控測(cè)器；各層設(shè)有帶消防直通電話插孔的手動(dòng)報(bào)警按鈕；消火栓啟泵設(shè)有按鈕及聲光訊響器及相應(yīng)控制模塊；電梯機(jī)房設(shè)有固定式消防對(duì)講電話。2.消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)：火災(zāi)時(shí)，自動(dòng)或手動(dòng)報(bào)警后，聯(lián)鎖啟動(dòng)排煙系統(tǒng)的送風(fēng)閥、加壓送風(fēng)機(jī)等；設(shè)有水噴淋的樓層，由水流指示器及壓力開(kāi)關(guān)等信號(hào)的作用，聯(lián)鎖控制啟動(dòng)噴淋泵；消水栓啟泵按鈕動(dòng)作后聯(lián)鎖控制啟動(dòng)消火栓泵；消防控制室亦可控制切斷本大樓非消防電源、使電梯降到底層。3.消防控制中心可直接手動(dòng)啟動(dòng)加壓送風(fēng)機(jī)等。消防電梯轎箱內(nèi)設(shè)專用電話，并在首層設(shè)供消防隊(duì)員使用的專用操作按鈕。4.消防控制中心設(shè)在臨街物業(yè)管理值班室。6.6.7弱電弱電設(shè)計(jì)主要內(nèi)容：電視、電話和寬帶網(wǎng)管線。1.電話系統(tǒng)各樓層電話外線直接接*市電話網(wǎng)。固話網(wǎng)通過(guò)設(shè)在一層弱電小間的交接箱，按弱電井明敷至各層分線箱，再由分線箱以四芯電話線引至各用戶電話插座。2.電視系統(tǒng)電視信號(hào)引自室內(nèi)有線信號(hào)，在消防控制室內(nèi)設(shè)電視前端箱，再由前端箱以放射式引至各樓層的弱電小間內(nèi)，在各弱電小間內(nèi)設(shè)信號(hào)放大器，采用同軸電纜送至各用戶電視插座。寬帶網(wǎng)系統(tǒng)信號(hào)引自外部通信網(wǎng)絡(luò)，各樓層設(shè)寬帶網(wǎng)插座若干，設(shè)計(jì)僅埋管，具體由專業(yè)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)施工。經(jīng)分析，工程用電負(fù)荷為277.53千瓦，主要是照明、家電用電和建筑設(shè)備用電，家電中夏季空調(diào)負(fù)荷較大。負(fù)荷估算表名稱建筑面積負(fù)荷密度（瓦/㎡）裝機(jī)容量（千瓦）需用系數(shù)（KC）tga有功功率（千瓦）工作時(shí)間用電量（萬(wàn)千瓦時(shí)）照明動(dòng)力插座（h/d）(d/a)地上37999.6795201291.990.60.9697.678360200.93第七章節(jié)水節(jié)能措施7.1節(jié)能措施7.1.1施工期節(jié)能措施施工單位所用的機(jī)械及工器具采用國(guó)家推薦的節(jié)能產(chǎn)品，將能源損耗降到最低，此外，還要加強(qiáng)項(xiàng)目工作人員對(duì)新形勢(shì)節(jié)能思想的教育和學(xué)習(xí)，增強(qiáng)其節(jié)能降耗意識(shí)，在工作和生活中，自覺(jué)的從身邊點(diǎn)滴小事做起。7.1.2建筑節(jié)能措施根據(jù)《公共建筑建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)》中的相關(guān)規(guī)范內(nèi)容，本項(xiàng)目中的建筑裝修要求采用新型的建筑建材、新型節(jié)能技術(shù)以及節(jié)能設(shè)施，力求減少能源的不必要的消耗。例如：1.墻體外墻采用淺色外表面，可反射夏季太陽(yáng)輻射熱，減少外墻面吸收熱量?？刂平ㄖ矬w形系數(shù)，不采用過(guò)多凹凸面；適當(dāng)增加外墻保溫隔熱效能（外保溫效果更佳），提高熱阻；增加墻體熱惰性以利于建筑熱穩(wěn)定性；高效保溫隔熱材料設(shè)于主體結(jié)構(gòu)外側(cè)，可減緩熱量進(jìn)入墻體；墻內(nèi)設(shè)置空氣間層或通風(fēng)間層也有良好的保溫隔熱效果。2.門窗適當(dāng)控制窗墻比，安排好門窗相對(duì)位置及開(kāi)啟方式，組織穿堂風(fēng)通過(guò)；設(shè)置可調(diào)節(jié)的活動(dòng)遮陽(yáng)，如窗簾、百頁(yè)、熱反射簾或自動(dòng)卷簾等，既能在夏季減少太陽(yáng)輻射熱，又便于冬季日照。特別對(duì)西向、南向窗戶要更加重視。3.材料本項(xiàng)目建議使用保溫隔熱、隔聲、防火性能好，具有良好力學(xué)性能、使用壽命長(zhǎng)的節(jié)能型雙玻塑鋼窗，提高門窗的氣密性。積極推廣使用保溫隔熱、隔聲性能好的粘土多孔磚，減輕墻體自重并有利抗震。4.設(shè)備設(shè)施根據(jù)當(dāng)?shù)氐哪耆照諘r(shí)長(zhǎng)和建筑采光條件，合理利用自然光，降低能源消耗，并且選用節(jié)能型的燈具和開(kāi)關(guān)。選用無(wú)功率自動(dòng)補(bǔ)償裝置，保證在大量感性負(fù)荷下，自動(dòng)調(diào)整無(wú)功功率，降低無(wú)功損耗?？照{(diào)采用變頻調(diào)速裝置，根據(jù)不同需要，隨時(shí)調(diào)節(jié)工作狀況，既滿足供能要求，又達(dá)到了節(jié)省能源的目的。7.2節(jié)水措施水資源是極其寶貴的，保護(hù)水資源是目前人類一項(xiàng)長(zhǎng)期而艱巨的任務(wù)，要使人們從思想上樹(shù)立起節(jié)約用水的良好習(xí)慣。同時(shí)，從硬件設(shè)施上做好節(jié)水工作，首先，建筑物內(nèi)的所有用水設(shè)備以及設(shè)施均選用新式節(jié)水型產(chǎn)品；其次，要合理選用管材、管徑、閥門，以防路、冒、滴、漏；再次，要做好再生水循環(huán)利用的工作，此外，還要合理布局污水處理設(shè)施。做好以上工作，就可以達(dá)到節(jié)水的目的。第八章環(huán)境影響分析8.1項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目位于*市*鎮(zhèn)，大氣環(huán)境質(zhì)量達(dá)到國(guó)家《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095-96）中心的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；地面水優(yōu)于Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn)；區(qū)域環(huán)境噪聲等效聲級(jí)，交通干線等效聲級(jí)分別達(dá)到《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-93）中Ⅱ類標(biāo)準(zhǔn)，總體環(huán)境質(zhì)量良好。8.2項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)境的影響項(xiàng)目施工建設(shè)期和運(yùn)營(yíng)期間所產(chǎn)生的對(duì)環(huán)境造成污染的主要污染源各有不同。8.2.1建設(shè)期1.粉塵：施工期的開(kāi)挖、水泥、沙石等建筑材料的運(yùn)輸、裝卸、篩選、攪拌時(shí)產(chǎn)生的粉塵，施工機(jī)械產(chǎn)生的粉塵對(duì)施工區(qū)周圍環(huán)境產(chǎn)生污染。2.生產(chǎn)、建筑垃圾等固體廢棄物：建筑施工過(guò)程中平均產(chǎn)生建筑垃圾300kg/㎡。如管理不善，會(huì)對(duì)環(huán)境產(chǎn)生不良影響。3.噪音：施工運(yùn)輸車輛及施工設(shè)備產(chǎn)生的噪音是主要污染源。8.2.2運(yùn)營(yíng)期1.廢水：正常運(yùn)營(yíng)由衛(wèi)生間、清潔排放的生活廢水及商業(yè)鋪面營(yíng)業(yè)時(shí)產(chǎn)生的污水。2.廢氣：主要由燃油鍋爐及燃?xì)鉅t具排放的廢氣組成。3.生活垃圾：營(yíng)運(yùn)時(shí)產(chǎn)生的生活垃圾，一般約0.7kg/d.人。4.商業(yè)垃圾：商業(yè)鋪面營(yíng)業(yè)時(shí)所產(chǎn)生的各種垃圾。8.3環(huán)境保護(hù)措施8.3.1項(xiàng)目建設(shè)期1.粉塵：制定嚴(yán)格的管理制度，施工過(guò)程中盡量做到帶水作業(yè)，或經(jīng)常噴灑水以減少粉塵對(duì)周圍環(huán)境的影響。2.固體廢棄物：建筑垃圾及時(shí)運(yùn)往指定的建筑垃圾堆放場(chǎng)地填埋，生活垃圾可集中收集納入市政垃圾處理中心。3.噪聲：項(xiàng)目建設(shè)期各類機(jī)械設(shè)備及運(yùn)輸工具應(yīng)切實(shí)控制好作業(yè)面積和車輛行駛線路，噪聲值控制在低于《城市區(qū)域環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)》Ⅲ類區(qū)標(biāo)準(zhǔn)以下。8.3.2項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期1.廢水：項(xiàng)目排放的廢水需經(jīng)污水處理站處理，達(dá)到GB8978-96的標(biāo)準(zhǔn)要求后，方可排入市政排污管網(wǎng)。2.垃圾：包括生活垃圾和營(yíng)業(yè)垃圾，統(tǒng)一收集后送往市垃圾處理站（場(chǎng)）統(tǒng)一處理。8.4環(huán)境影響評(píng)價(jià)本項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中產(chǎn)生的污染物數(shù)量相對(duì)不多，但也應(yīng)引起高度重視。如處理不善，對(duì)環(huán)境影響也會(huì)構(gòu)成較大影響?？山梃b其他住宅臨街處理垃圾的成功經(jīng)驗(yàn)，相信只要加強(qiáng)管理，措施得力，形成制度化常態(tài)化，是可以給住戶居民創(chuàng)造一個(gè)整潔有序的生活環(huán)境的。第九章項(xiàng)目組織管理9.1經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與職責(zé)項(xiàng)目施工期間,建設(shè)業(yè)主通過(guò)委托施工單位和監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)的管理,業(yè)主只負(fù)責(zé)根據(jù)合同條款履行自己的職責(zé)和義務(wù),包括施工進(jìn)度的監(jiān)督和款項(xiàng)的撥付等等,本著經(jīng)濟(jì)方面的考慮,無(wú)需再另行設(shè)置管理機(jī)構(gòu),利用業(yè)主現(xiàn)有機(jī)構(gòu)設(shè)置即可。項(xiàng)目建成驗(yàn)收交付使用后,即進(jìn)入項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期。運(yùn)營(yíng)期項(xiàng)目設(shè)置常態(tài)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)—住宅臨街物業(yè)管理處,負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的臨街商業(yè)鋪面管理、臨街保潔、臨街保安、臨街設(shè)備維修保養(yǎng)等工作。機(jī)構(gòu)設(shè)置為物管部、工程部、保潔部、財(cái)務(wù)部、安保部、辦公室等部門。9.2勞動(dòng)定員本著精干、節(jié)約、高效的原則，人員擬定為9人。經(jīng)理1人，其他管理人員、工程技術(shù)人員及其他工作人員8人。9.3人員培訓(xùn)本項(xiàng)目按現(xiàn)代管理要求，追求高效的管理目標(biāo)，管理人員及其他工作人員應(yīng)具備所從事崗位必需的專業(yè)知識(shí)與處理各種問(wèn)題的能力。因此，進(jìn)行崗位培訓(xùn)，以增強(qiáng)其理論和實(shí)際操作知識(shí)極為必要。本項(xiàng)目計(jì)劃對(duì)新員工進(jìn)行不少于一個(gè)月的培訓(xùn)，并經(jīng)考核合格方上崗，以保證人員的全面素質(zhì)達(dá)到較佳狀態(tài)。9.4經(jīng)營(yíng)方式項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)方式上采取銷售策略,住宅樓全部對(duì)外銷售。第十章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度10.1建設(shè)工期項(xiàng)目建設(shè)周期為3年。10.1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)后，建設(shè)單位嚴(yán)格按照國(guó)家對(duì)各項(xiàng)工程的有關(guān)規(guī)定和程序，積極開(kāi)展工作。本項(xiàng)目實(shí)施主要包括以下5個(gè)部分：1、前期工作：可研編制及批復(fù)、準(zhǔn)備設(shè)計(jì)資料等。2、施工圖設(shè)計(jì)：建設(shè)場(chǎng)地勘察和項(xiàng)目設(shè)計(jì)等。3、施工準(zhǔn)備：落實(shí)協(xié)作關(guān)系及場(chǎng)區(qū)平整。4、土建施工：進(jìn)行總圖及建筑單體施工。5、竣工驗(yàn)收：交工驗(yàn)收。為加快建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)工期，各階段工作應(yīng)盡量提前進(jìn)行，允許有一定程度交叉。依據(jù)項(xiàng)目確定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃從2011年1月中旬實(shí)施，至2016年12月底建成交付使用，建設(shè)周期36個(gè)月。第十一章項(xiàng)目招投標(biāo)11.1招投標(biāo)管理的原則及依據(jù)11.1.1招投標(biāo)管理的基本原則1.公開(kāi)原則。要求工程項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)具有高度的透明度，實(shí)行招標(biāo)信息、招標(biāo)程序公開(kāi)，即發(fā)布招標(biāo)公告，公開(kāi)開(kāi)標(biāo)，公開(kāi)中標(biāo)結(jié)果，使每一個(gè)投標(biāo)人獲得同等的信息，知悉招標(biāo)的一切條件和要求。2.公平原則。要求給予所有投標(biāo)人平等的機(jī)會(huì)，使其享有同等的權(quán)利，并履行同等的義務(wù)，不歧視任何一方。3.公正原則。要求評(píng)標(biāo)時(shí)按事先公布的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)待所有的投標(biāo)人。4.誠(chéng)實(shí)信用原則，簡(jiǎn)稱誠(chéng)信原則。是民事活動(dòng)的基本原則之一，招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人應(yīng)以誠(chéng)實(shí)、守信的態(tài)度行使權(quán)利，履行義務(wù)，以維持招標(biāo)投標(biāo)雙方的利益平衡，以及自身利益與社會(huì)利益的平衡。5.獨(dú)立原則。招標(biāo)人和投標(biāo)人都應(yīng)是獨(dú)立的法人單位，在招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中，應(yīng)自主決策，不受外界任何因素的干涉。6.接受行政監(jiān)督原則。招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的核心是競(jìng)爭(zhēng)，招標(biāo)投標(biāo)的過(guò)程，實(shí)際上是競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程，招標(biāo)投標(biāo)雙方當(dāng)事人都要遵守有關(guān)法律、法規(guī)以及有關(guān)規(guī)定，在招標(biāo)投標(biāo)的全過(guò)程，要接受有關(guān)行政監(jiān)督部門依法實(shí)施的監(jiān)督。11.1.2招投標(biāo)管理的法律依據(jù)為了維護(hù)市場(chǎng)平等競(jìng)爭(zhēng)秩序，本項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，必須執(zhí)行和遵循《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定以及建設(shè)部頒布的有關(guān)工程建設(shè)招投標(biāo)活動(dòng)的相關(guān)規(guī)定。11.2招標(biāo)內(nèi)容及范圍本項(xiàng)目招標(biāo)范圍包括住宅樓的建設(shè)、商業(yè)鋪面的建設(shè)以及臨街景綠化地帶、水泵房、配電室、停車、臨街道路、圍墻的建設(shè)等土建部分和電梯等設(shè)備部分。11.3招標(biāo)方式本項(xiàng)目擬采用自行招標(biāo)的組織形式，邀請(qǐng)招標(biāo)的招標(biāo)方式。由建設(shè)業(yè)主邀請(qǐng)相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域人員共同組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)。嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定和《評(píng)標(biāo)委員會(huì)和評(píng)標(biāo)辦法暫行規(guī)定》的有關(guān)要求開(kāi)展招評(píng)標(biāo)活動(dòng)，以招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)具備資質(zhì)、資信良好的法人或其他組織投標(biāo)，投標(biāo)人不得少于三個(gè)。招標(biāo)活動(dòng)遵循公平、公正、公開(kāi)、誠(chéng)信和獨(dú)立的原則，不受地區(qū)和部門的限制。開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)活動(dòng)及其當(dāng)事人應(yīng)接受依法實(shí)施的監(jiān)督。在報(bào)送招標(biāo)內(nèi)容時(shí)，應(yīng)附帶招標(biāo)基本情況表和項(xiàng)目審批部門對(duì)招標(biāo)事項(xiàng)的核準(zhǔn)意見(jiàn)。11.4招投標(biāo)活動(dòng)的工作程序本次招投標(biāo)工作要嚴(yán)格按照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)定的工作程序執(zhí)行。具體工作程序如下：(1)招標(biāo)報(bào)批備案；(2)招標(biāo)文件的編制；(3)發(fā)布招標(biāo)公告；(4)投標(biāo)單位資格預(yù)審；(5)開(kāi)招標(biāo)會(huì)，發(fā)布招標(biāo)文件；(6)招標(biāo)答疑會(huì)；(7)接受投標(biāo)書(shū)(8)開(kāi)標(biāo)會(huì)；(9)評(píng)標(biāo)；(10)中標(biāo)；(11)發(fā)中標(biāo)通知書(shū)；(12)簽定合同。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出答復(fù)。第十二章投資估算12.1投資估算的范圍本投資估算內(nèi)容為項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程所發(fā)生的費(fèi)用，即土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。12.2估算的原則及依據(jù)1.《投資項(xiàng)目可行性研究指南》。2.《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》2000年。3.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）2006年。4.建筑工程造價(jià)，根據(jù)其結(jié)構(gòu)形式和建筑面積，結(jié)合同類工程項(xiàng)目建設(shè)投資額，參照*省建筑定額站有關(guān)定額與修正資料計(jì)算。5.設(shè)備及安裝工程造價(jià)，參考同等級(jí)設(shè)計(jì)和現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格。6.擬建項(xiàng)目各單項(xiàng)工程的建設(shè)內(nèi)容及工程量。7.根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案及工程實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃按年度估算。8.計(jì)算期定為4年。12.3投資估算的范圍、內(nèi)容及金額1、土地費(fèi)用項(xiàng)目所需土地8337.6㎡（合12.51畝），出讓金580萬(wàn)元。前期工程費(fèi)用項(xiàng)目前期工程費(fèi)由規(guī)劃由規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)，水文、地質(zhì)勘察費(fèi)，招標(biāo)管理費(fèi)用等組成，共計(jì)77.23萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表12-1：表12-1前期工程費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)37.9910元/㎡2水文、地質(zhì)勘察費(fèi)5.691.5元/㎡3招標(biāo)管理費(fèi)用0.950.25元/㎡4規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)、審照費(fèi)、檔案編制費(fèi)7.582元/㎡5施工監(jiān)理費(fèi)11.373元/㎡6質(zhì)監(jiān)費(fèi)、安監(jiān)費(fèi)9.482.5元/㎡7土地平整費(fèi)及場(chǎng)外道路修筑費(fèi)4.175元/㎡合計(jì)77.233、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)由供電工程及消防，供水工程，供氣工程等組成。預(yù)計(jì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)共計(jì)148.82萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表12-2：表12-2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)費(fèi)用估算說(shuō)明1供電工程及消防30.328元/㎡2供水工程22.746元/㎡3供氣工程22.746元/㎡4排污工程及環(huán)衛(wèi)設(shè)施30.328元/㎡5小區(qū)道路工程12.5100元/㎡6小區(qū)綠化工程5.150元/㎡7垃圾站管理用房等公共設(shè)施25.1合計(jì)148.824、建筑安裝工程費(fèi)建筑面積37999.67㎡，參考同類項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)和*實(shí)際情況估算，項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)為2456.94萬(wàn)元。詳見(jiàn)表12-3表12-3建筑安裝工程費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建筑面積(㎡)建安及裝修工程費(fèi)單價(jià)(元)金額1磚混商住樓19372.06480929.862框架商住樓18376.418311527.088312456.945、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與管理費(fèi)合并計(jì)算。6、管理費(fèi)用管理費(fèi)用上述五項(xiàng)目費(fèi)用的1%估算，為32.62萬(wàn)元。7、銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用按銷售收入的1%估算，項(xiàng)目銷售費(fèi)用為80.66萬(wàn)元。8、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)表12-4開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1土地使用稅包括在土地費(fèi)中2耕地占用稅未占用更多3契稅包括在土地費(fèi)中4城市公用設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)76建筑面積20元/㎡5土地登記、管理費(fèi)包括在土地費(fèi)中合計(jì)769、其他費(fèi)用項(xiàng)目其他費(fèi)用由臨時(shí)用地，規(guī)劃竣工測(cè)繪費(fèi)，建設(shè)工程審價(jià)費(fèi)等組成。預(yù)計(jì)項(xiàng)目其他費(fèi)用共計(jì)22.65萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表表12-5：表12-5其他費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估計(jì)說(shuō)明1工程保險(xiǎn)3.572規(guī)劃竣工測(cè)繪費(fèi)7.582元/㎡3建設(shè)工程審價(jià)費(fèi)11.373元/㎡4工程合同編制費(fèi)0.13合計(jì)22.6510、財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目建設(shè)期無(wú)貸款，故財(cái)務(wù)費(fèi)用。11、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按上述費(fèi)用的5%估算，為173.08萬(wàn)元。12、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表估算匯總?cè)缦卤?2-6表12-6項(xiàng)目總投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目總投資估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資36481.1土地費(fèi)用5801.2前期工程費(fèi)用77.231.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)148.821.4建筑安裝工程費(fèi)2456.941.5開(kāi)發(fā)間接費(fèi)1.6管理費(fèi)用32.621.7銷售費(fèi)用80.661.8開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)761.9其他費(fèi)用22.651.10財(cái)務(wù)費(fèi)用01.11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)173.082經(jīng)營(yíng)資金03項(xiàng)目總投資36483.1開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本36483.2經(jīng)營(yíng)資金0本項(xiàng)目總投資3648萬(wàn)元，全部用于開(kāi)發(fā)房產(chǎn)。12.4資金籌措本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資3648萬(wàn)元，全部由開(kāi)發(fā)商自籌。第1年投資1554萬(wàn)元，第2年投資1197萬(wàn)元，第3年投資897萬(wàn)元。第十三章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)13.1評(píng)價(jià)的依據(jù)和基本數(shù)據(jù)1.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和國(guó)家計(jì)委、建筑部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第二版及于守法主編的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》等的有關(guān)規(guī)定和方法進(jìn)行的。2.依據(jù)國(guó)家稅收政策規(guī)定，出售住宅、商鋪征收土地增值稅，按規(guī)定來(lái)計(jì)算；征收營(yíng)業(yè)稅，稅率為5%；并征收城市維護(hù)建設(shè)稅和教育附加稅，稅率分別為營(yíng)業(yè)稅的5%和3%；所得稅，按新稅法規(guī)定收取25%。3.計(jì)算期定為4年，其中建設(shè)期3年，經(jīng)營(yíng)期1年。4.行業(yè)基準(zhǔn)收益率參考值取12%。5.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)范圍僅限于本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)。13.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入和稅金、城建及教育附加估算13.2.1經(jīng)營(yíng)收入、營(yíng)業(yè)稅金及附加費(fèi)估算根據(jù)我們對(duì)*市*鎮(zhèn)*北路，文化路以西，周邊的目前房地產(chǎn)銷售價(jià)格的調(diào)查，我們對(duì)項(xiàng)目的銷售進(jìn)行估算。參照項(xiàng)目區(qū)域正在出售的、同級(jí)別房地產(chǎn)銷售價(jià)格，結(jié)合本項(xiàng)目住宅和商鋪特色，把項(xiàng)目中的鋪面均價(jià)定為5000元/㎡,磚混住宅樓1500元/㎡，框架住宅樓2000元/㎡，車庫(kù)2500元/㎡為宜。其售價(jià)情況如下表13-1：表13-1經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第2年第3年第4年1銷售收入合計(jì)8066.292419.883226.532419.882磚混住宅銷售收入2513.88754.161005.56754.162.1可銷售面積16759.195027.766703.675027.762.2單位售價(jià)0.150.150.150.152.3銷售比例100%30%40%30%3磚混住宅銷售收入3122.8936.841249.12936.843.1可銷售面積156144684.26245.64684.23.2單位售價(jià)0.20.20.20.23.3銷售比例100%30%40%30%4商鋪銷售收入2171.47651.44868.59651.444.1可銷售面積4342.931302.881737.171302.884.2單位售價(jià)0.50.50.50.54.3銷售比例100%30%40%30%5車庫(kù)銷售收入258.1477.44103.2677.445.1銷售面積1032.55309.77413.01309.775.2單位售價(jià)0.250.250.250.255.3銷售比例100%30%40%30%6經(jīng)營(yíng)稅金及附加435.57130.67174.23130.676.1營(yíng)業(yè)稅403.31120.99161.33120.996.2城市維護(hù)建設(shè)稅20.176.058.076.056.3教育費(fèi)附加12.093.634.833.637土地增值稅537.85161.35215.15161.3513.2.2土地增值稅本項(xiàng)目為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房屋銷售應(yīng)繳納土地增值稅。根據(jù)工程方案及銷售價(jià)格，參照稅收管理法計(jì)算土地增值稅如下：1.銷售收入住宅出售收入＋鋪面出售收入+車庫(kù)出售收入=8066.29萬(wàn)元2.允許扣除項(xiàng)目金額（1）其他扣除項(xiàng)目=（土地費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本）×20%=1729.26萬(wàn)元（2）土地增值稅扣除項(xiàng)目金額總計(jì)：3648+1729.26=5377.26萬(wàn)元3.銷售商品房的土地增值額：銷售收入－扣除項(xiàng)目的金額=8066.29-5377.26=2689.03萬(wàn)元4.增值額與扣除項(xiàng)目的比例：2689.03÷5377.26=50.01%5.商品房銷售應(yīng)納土地增值稅增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%=2689.03×30%-5377.26×5%=537.85萬(wàn)元計(jì)算結(jié)果本項(xiàng)目需繳納土地增值稅共計(jì)537.85萬(wàn)元，按項(xiàng)目銷售商品房面積37999.67㎡計(jì)，每㎡的土地增值稅為94.3元。土地增值稅在計(jì)算期內(nèi)按每年銷售面積計(jì)扣。13.3利潤(rùn)總額及所得稅根據(jù)測(cè)算的銷售收入和成本費(fèi)用，項(xiàng)目稅前總利潤(rùn)為3444.87萬(wàn)元，稅后總利潤(rùn)為2583.65萬(wàn)元，詳見(jiàn)下表13-2：表13-2利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年第4年1銷售收入8066.292419.883226.532419.882經(jīng)營(yíng)成本3648155411978973經(jīng)營(yíng)稅金及附加435.57130.67174.23130.674土地增值稅537.85161.35215.15161.355利潤(rùn)總額3444.87-1554930.861940.152127.866所得稅861.22329.25531.977稅后利潤(rùn)2583.65987.761595.8913.4財(cái)務(wù)盈利能力分析根據(jù)前述給出的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的計(jì)算結(jié)果，進(jìn)行現(xiàn)金流量表13-3（全部投資）計(jì)算分析。表13-3全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年第4年1現(xiàn)金流入8066.292419.883226.5324