某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案

海景明珠新城營(yíng)銷推廣方案

中匯(茂名)地產(chǎn)2014-01-10海景明珠新城營(yíng)銷推廣方案1

2013年，在國(guó)家宏觀調(diào)控、貨幣政策以及本市地方政策的共同作用下，茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)價(jià)格穩(wěn)定、近期交易趨緩的發(fā)展態(tài)勢(shì)，激烈的競(jìng)爭(zhēng)依然存在。

前言前言2報(bào)告脈絡(luò)一三四二項(xiàng)目概況項(xiàng)目定位推廣思路及產(chǎn)品建議VIS視覺(jué)系統(tǒng)展示報(bào)告脈絡(luò)一三四二項(xiàng)目概況項(xiàng)目定位推廣思路及產(chǎn)品建議VIS3茂名市及電城樓市概況Part1茂名市及電城樓市概況Part142013國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策12013國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策152013年上半年房地產(chǎn)政策匯總2013年上半年房地產(chǎn)政策匯總

2013年上半年，為了進(jìn)一步加強(qiáng)和擴(kuò)大房?jī)r(jià)調(diào)控的效果，中央及地方政府針對(duì)商品房和保障房雙管齊下，調(diào)控政策繼續(xù)升級(jí)，細(xì)則也不斷的深化。為了進(jìn)一步抑制商品房需求，行政、經(jīng)濟(jì)手段并用：·近40個(gè)城市出臺(tái)實(shí)施限購(gòu)，貨幣、信貸政策持續(xù)收緊。一、2013年上半年主要樓市政策之商品房市場(chǎng)◆行政措施：1、限購(gòu)政策升級(jí)2、要求地方出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；3、商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)，嚴(yán)格要求一房一價(jià)制；◆貨幣信貸：1、實(shí)施差異化貸款方式；2、二套房貸首付60%，利率1.1倍；3、房地產(chǎn)類貸款同比下降顯著；二、2013年上半年主要樓市政策之保障房市場(chǎng)◆問(wèn)責(zé)制：1、1000萬(wàn)套保障房簽訂“軍令狀”；2、對(duì)落實(shí)國(guó)家1000萬(wàn)套保障性安居工程建設(shè)用地實(shí)行責(zé)任制；3、加快保障性住房資金預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度4、鼓勵(lì)央企參加保障房建設(shè)；2013年上半年房地產(chǎn)政策匯總2013年上半年房地產(chǎn)政策匯總6茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析272013年茂名房地產(chǎn)市場(chǎng)概況：

2013年上半年茂名市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)持續(xù)放緩。其主要原因是：1、從投資規(guī)?？?，上半年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額28.3億元，下降3.5%，增速比一季度回落16.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落55.2個(gè)百分點(diǎn)；2、從施工規(guī)模看，房屋施工面積802.7萬(wàn)平方米，僅增長(zhǎng)0.9%，比一季度回落14.7個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期回落20.2個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)工房屋施工面積146.9萬(wàn)平方米，下降50.5%。2013年茂名房地產(chǎn)市場(chǎng)概況：

2013年上半年茂名市房地82013年茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況：2013年上半年茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)：（一）外地大型房企紛紛進(jìn)駐，進(jìn)一步推動(dòng)土地市場(chǎng)交易活躍。碧桂園、富城地產(chǎn)、中國(guó)鐵建、樂(lè)天地產(chǎn)等多家國(guó)內(nèi)知名房企紛紛進(jìn)駐，帶動(dòng)了我市土地市場(chǎng)成交活躍。（二）花園住宅受追捧，區(qū)域性特征更加明顯。由于環(huán)境優(yōu)雅，物業(yè)服務(wù)好等原因，花園住宅一直非常暢銷，特別是在目前新增住宅以高層、小高層為主的情況下，80-110平方米的花園小區(qū)在市場(chǎng)上一直供不應(yīng)求，同時(shí)隨著行政中心南移，濱海新區(qū)，吸引力不斷增強(qiáng)，住房需求持續(xù)升溫。（三）企業(yè)品牌特征已顯現(xiàn)力量。茂南區(qū)星翠苑、明恒世家等率先單價(jià)逼近8000。濱海新區(qū)南組團(tuán)安泰華府、盈翠生態(tài)園等單價(jià)直逼5000。2013年茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況：2013年上半年茂名市房地產(chǎn)9電城市場(chǎng)概述

當(dāng)前電城房地產(chǎn)市場(chǎng)中，主要集中在新區(qū)--工貿(mào)小區(qū)周邊。城區(qū)中心基本沒(méi)有成熟小區(qū)，基本以多層為主，沒(méi)有花園概念；目前以清泉灣為首例，開(kāi)始帶來(lái)新的生活方式。電城常住人口少，大約7萬(wàn)人口左右，但是電城畢竟是文化底蘊(yùn)比較深的城鎮(zhèn)，主要以海產(chǎn)為主，私營(yíng)老板居多，普遍生活水平好，而且該地居民二次改善需求強(qiáng)烈。電城目前可以競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目沒(méi)有，而且以電城為核心輻射周邊的城鎮(zhèn)市場(chǎng)也是相對(duì)空白。大型的城市綜合體在電城是首個(gè)，同時(shí)也會(huì)面臨市場(chǎng)去化的問(wèn)題。電城市場(chǎng)概述當(dāng)前電城房地產(chǎn)市場(chǎng)中，主要集中在新區(qū)--10近期茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)變化2013年上半年以來(lái)，尤其是6月份以后，在新的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策力度加碼以及貨幣政策、媒體輿論等的疊加效應(yīng)干預(yù)下，我市存量房市場(chǎng)成交平淡，保持低位運(yùn)行。市區(qū)存量房市場(chǎng)成交較去年有所下降，但整體上看還是比較平穩(wěn)。濱海新區(qū)則交易急跌，出現(xiàn)放緩跡象。受二套房個(gè)人所得稅政策的影響，二次購(gòu)房者的買房成本再次上升，同時(shí)銀行貸款的難度也有所增大，存量房的觀望氛圍開(kāi)始產(chǎn)生。近期茂名市房地產(chǎn)市場(chǎng)變化2013年上半年以來(lái)，尤其是112013年下半年市場(chǎng)預(yù)測(cè)經(jīng)過(guò)近一年的調(diào)整，限貸限購(gòu)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定打壓，今年下半年房地產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)較平穩(wěn)的調(diào)整過(guò)程。總體來(lái)看，茂名市房地產(chǎn)價(jià)格回落不太可能，但價(jià)格將會(huì)一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的過(guò)程，明年上半年會(huì)出現(xiàn)交易量的逐步企穩(wěn)，也可能更早一些。對(duì)于剛需購(gòu)房者因?yàn)槌杀炯哟?，但是畢竟是剛需，二次換房的就注重小區(qū)規(guī)劃和配套等等。市場(chǎng)需求量還是比較穩(wěn)定。2013年下半年市場(chǎng)預(yù)測(cè)經(jīng)過(guò)近一年的調(diào)整，限貸限12項(xiàng)目概況以及周邊樓盤(pán)項(xiàng)目情況3項(xiàng)目概況以及周邊樓盤(pán)項(xiàng)目情況313項(xiàng)目位置：電白電城鎮(zhèn)政店?yáng)|側(cè)，北至325國(guó)道，南臨大海，西至城央商業(yè)中心。面積：180039平方米。A1、C2塊：商業(yè)；A2、B2、C、D塊：商業(yè)、住宅整個(gè)項(xiàng)目擬建設(shè)包括住宅、商業(yè)、酒店、娛樂(lè)、餐飲、休閑和配套公建設(shè)施等各種業(yè)態(tài)的電城鎮(zhèn)中心城區(qū)最大的城市綜合體。項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目位置：電白電城鎮(zhèn)政店?yáng)|側(cè)，北至325國(guó)道，南臨大海，西至14A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)F區(qū)公寓酒店商業(yè)綜合體G區(qū)項(xiàng)目基本情況A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)F區(qū)公寓酒店商業(yè)綜合體G區(qū)項(xiàng)目基本情況15項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商地址總建面積戶型面積當(dāng)前均價(jià)物業(yè)類型清源灣百川地產(chǎn)電白電城工貿(mào)小區(qū)15萬(wàn)㎡85-138㎡3500元/㎡高層永發(fā)大廈錦南地產(chǎn)電白電城工貿(mào)小區(qū)2.7萬(wàn)㎡79-127㎡未定高層水東碧桂園碧桂園地產(chǎn)濱海新區(qū)環(huán)城東路4000畝（占地面積）90-130㎡未定綜合御湖國(guó)際達(dá)凱地產(chǎn)電白水東325國(guó)道廣南路口400畝（占地面積）80-230㎡未定綜合飛鵬六期星薈灣飛鵬地產(chǎn)濱海新區(qū)水東灣紅樹(shù)林景區(qū)23萬(wàn)㎡97-130㎡未定高層安泰華府安泰地產(chǎn)水東鎮(zhèn)龍泉路8號(hào)30萬(wàn)㎡84-187㎡4500元/㎡高層怡景灣華美地產(chǎn)電白縣濱海大道126號(hào)45萬(wàn)㎡99-196㎡5100元/㎡高層電城鎮(zhèn)以及濱海新區(qū)區(qū)在售及即將銷售項(xiàng)目情況項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商地址總建面積戶型面積當(dāng)前均價(jià)物業(yè)類型清源灣百川16

在電城以及濱海新區(qū)樓市的版塊分布中，我們位于城東組團(tuán)版塊。目前北組團(tuán)版塊（市區(qū)）中，樓盤(pán)供應(yīng)量相對(duì)較小，南組團(tuán)版塊中供應(yīng)還是比較充足；目前電城在售樓盤(pán)，相對(duì)很少，僅僅兩個(gè)商品房項(xiàng)目，而且體量都不大，但是也對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶形成一定分流，所以我們需要結(jié)合本項(xiàng)目現(xiàn)狀，從而提煉出本案的推廣思路。

小結(jié)在電城以及濱海新區(qū)樓市的版塊分布中，我們位于城東組團(tuán)版塊。17項(xiàng)目定位Part2項(xiàng)目定位Part218項(xiàng)目定位報(bào)告——思路框架項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)環(huán)境

項(xiàng)目SWTO分析項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力核心競(jìng)爭(zhēng)力的打造項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略基于項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目整體定位策略項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略形象定位產(chǎn)品定位客戶定位物業(yè)功能物業(yè)檔次物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目定位報(bào)告——思路框架項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目SWTO分19項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strength）劣勢(shì)（Weakness）開(kāi)發(fā)商品牌項(xiàng)目自身?yè)碛械囊?guī)模優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目“城市新中心”的整體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目周邊完善的各類配套，尤其是優(yōu)質(zhì)的一站式生活資源，得天獨(dú)厚。項(xiàng)目未來(lái)的定位是目前稀缺的大型綜合體，目前是“藍(lán)?！?。項(xiàng)目地塊旁邊的目前空白，畢竟是新區(qū)，對(duì)項(xiàng)目有一定負(fù)面影響地塊周邊幾條道路，路況較差對(duì)項(xiàng)目有一定影響周邊環(huán)境目前看來(lái)比較臟亂，和濱海新區(qū)南組團(tuán)樓盤(pán)周邊自然環(huán)境有差距機(jī)會(huì)（Opportunity）威脅（Threats）大型社區(qū)，園林綠化式的高端項(xiàng)目沒(méi)有，不存在競(jìng)爭(zhēng)本區(qū)域?qū)⑿纬尚碌囊粋€(gè)城市中心區(qū)；項(xiàng)目所在片區(qū)交通條件不斷改善目前城市中心區(qū)的住宅項(xiàng)目供應(yīng)少，沒(méi)有大型項(xiàng)目，且人居環(huán)境欠佳，為本項(xiàng)目打造高品質(zhì)人居社區(qū)提供機(jī)會(huì)隨著濱海新區(qū)東組團(tuán)重點(diǎn)鎮(zhèn)的建設(shè)、茂名市政府確定打造“東組團(tuán)”重地的啟動(dòng)，為商業(yè)服務(wù)業(yè)提供發(fā)展機(jī)會(huì)，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)是個(gè)機(jī)會(huì)。宏觀經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的不確定性濱海新區(qū)后續(xù)高端高層住宅潛在供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)依然激烈。濱海新區(qū)南組團(tuán)、電城鎮(zhèn)內(nèi)即將在售樓盤(pán)也會(huì)分流有限的客戶資源隨著近年濱海新區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展，已有大量的居民完成首次置業(yè)，二次置業(yè)受國(guó)家宏觀調(diào)控以及個(gè)人經(jīng)濟(jì)能力影響較大。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)（Strength）劣勢(shì)（Weaknes20電城房地產(chǎn)市場(chǎng)處于新興階段，但是需求有限，本項(xiàng)目自身的成本、規(guī)模、銷售時(shí)間等因素相對(duì)目前電城市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，電城的目前需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到項(xiàng)目的要求，濱海新區(qū)整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也激烈。從項(xiàng)目的SWOT分析我們得出結(jié)論就是：1、要項(xiàng)目突圍而出，就必須從項(xiàng)目自身打造差異性和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，利用項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)提升項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力。2、要項(xiàng)目順利完成預(yù)期目標(biāo)就必須把狹隘的市場(chǎng)提升高度，項(xiàng)目客戶定位必須站在整個(gè)濱海新區(qū)的高度去打造項(xiàng)目，開(kāi)拓客戶資源項(xiàng)目SWOT分析電城房地產(chǎn)市場(chǎng)處于新興階段，但是需求有限，本項(xiàng)目自身21項(xiàng)目定位方法項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位方法項(xiàng)目定位22本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力要素分析123規(guī)模大產(chǎn)品優(yōu)城市區(qū)域價(jià)值高本項(xiàng)目總占地面積：180039平方米，在電城市場(chǎng)屬于大型城市綜合體項(xiàng)目，具有規(guī)模開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)以開(kāi)發(fā)公司多年房地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，以及相關(guān)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷等資源的整合，應(yīng)該能規(guī)劃設(shè)計(jì)出，具有市場(chǎng)差異化和競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品項(xiàng)目處于電城地理幾何中心，尤其是政府辦公資源，同時(shí)周邊醫(yī)療、商業(yè)配套完善，具有形成新城市中心的能力，并且項(xiàng)目自身也有商業(yè)街、酒店等4開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力開(kāi)發(fā)商企業(yè)的的實(shí)力和對(duì)項(xiàng)目操作的理念，均在濱海新區(qū)、電城市場(chǎng)處于領(lǐng)先定位。項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力要素分析123規(guī)模大產(chǎn)品優(yōu)城市區(qū)域價(jià)23本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力——集資源、產(chǎn)品、服務(wù)以及生活方式為一體。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)附加價(jià)值低附加價(jià)值高生活資源產(chǎn)品價(jià)值服務(wù)價(jià)值完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)本項(xiàng)目具有獨(dú)有的生活資源和品牌價(jià)值，同時(shí)項(xiàng)目周邊，商業(yè)、醫(yī)療、生活等配套完善。良好的物管將形成項(xiàng)目的服務(wù)價(jià)值。品牌價(jià)值項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析本案本項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)附加價(jià)值低附加價(jià)值高生活資源產(chǎn)品價(jià)24項(xiàng)目本身規(guī)模和產(chǎn)品是基礎(chǔ)價(jià)值。項(xiàng)目配套獨(dú)有的一站式生活資源是項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值。獲益價(jià)值是項(xiàng)目絕版、人文、雅居生活方式本項(xiàng)目核心價(jià)值排序

——中央生態(tài)居住的生活方式是項(xiàng)目的獲益價(jià)值。生活方式配套產(chǎn)品項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析本項(xiàng)目核心價(jià)值排序生活方式配套產(chǎn)品項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力分析25項(xiàng)目概念定位與整體發(fā)展戰(zhàn)略“城市新中心，國(guó)際高尚生活區(qū)”“城市新中心”中心，即意味著便利、核心，自然是周邊教育、醫(yī)療、商業(yè)等各項(xiàng)配套完善。項(xiàng)目周邊的生活資源對(duì)電城人而言已經(jīng)是非常，熟知的問(wèn)題，所以即使不用強(qiáng)調(diào)，已深深打動(dòng)消費(fèi)者；而該區(qū)域位置的中心位置是需要強(qiáng)化的，新中心闡釋項(xiàng)目在主城區(qū)內(nèi)的區(qū)域位置以及未來(lái)的商業(yè)、商務(wù)中心的價(jià)值；“國(guó)際、高尚”：闡釋了項(xiàng)目的檔次特征和客戶群特征；“生活”：闡釋了項(xiàng)目外部及內(nèi)部的景觀資源以及項(xiàng)目所倡導(dǎo)的生活方式；根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目的理解，項(xiàng)目一期為啟動(dòng)期；因目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整周期中，將會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一定的影響；本地塊項(xiàng)目二期為項(xiàng)目?jī)r(jià)值拔高期由于項(xiàng)目自身知名度、成熟度的提高以及項(xiàng)目商業(yè)和生態(tài)價(jià)值的初顯，應(yīng)為價(jià)值拔高期；項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)外對(duì)內(nèi)項(xiàng)目概念定位與整體發(fā)展戰(zhàn)略“城市新中心，國(guó)際高尚生活區(qū)”“城26項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略“整盤(pán)推廣是項(xiàng)目成功的前提和基礎(chǔ)”本項(xiàng)目是由開(kāi)發(fā)企業(yè)打造的全新宜居中心、商業(yè)中心，商業(yè)主要為國(guó)際化的高檔休閑娛樂(lè)，而商務(wù)主要針對(duì)電城、濱海新區(qū)客戶群體，項(xiàng)目定位應(yīng)在濱海新區(qū)范圍內(nèi)屬首屈一指。同時(shí)，本項(xiàng)目還具有國(guó)際化、生態(tài)性、高端物業(yè)以及整體性強(qiáng)等特性。因此，本項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)力非常強(qiáng)。視界認(rèn)為，對(duì)于海景明珠新城項(xiàng)目的成功因先總體后局部，整盤(pán)的推廣是本項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)性條件。項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略“整盤(pán)推廣是項(xiàng)目成功的前提和基礎(chǔ)”本項(xiàng)目是由27項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位——客戶特征客群年齡段:25~50歲客群來(lái)源:全市，主要是目前工作或居住在電城、電城周邊城鎮(zhèn)如馬踏、嶺門(mén)、爵生等、濱海新區(qū)的人群以及茂名所轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道的優(yōu)質(zhì)客戶?？腿郝殬I(yè)特征:企業(yè)的高層管理人員、私營(yíng)企業(yè)主、政府官員及部分高級(jí)藍(lán)領(lǐng)客群承擔(dān)總價(jià)范圍：

30-80萬(wàn)（當(dāng)然很多企業(yè)主，如電廠、建材、海產(chǎn)、民企等老板能承受更高）主力房型需求：三房為主，輔以兩房和四房配套需求：高檔的文化、運(yùn)動(dòng)休閑場(chǎng)所，及便利的生活配套，看重優(yōu)質(zhì)生活資源風(fēng)格需求：現(xiàn)代風(fēng)格為主，要求細(xì)節(jié)處理與眾不同，把住宅作為消費(fèi)符號(hào)彰顯其身份景觀需求：綠地、主題水景、多品種高檔林木、園林個(gè)性小品等產(chǎn)品及附加需求：室內(nèi)：陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、儲(chǔ)物間、衛(wèi)生間、凸窗等細(xì)部設(shè)計(jì)室外：高檔運(yùn)動(dòng)設(shè)施和休閑場(chǎng)所、兒童藝術(shù)培養(yǎng)中心、社區(qū)醫(yī)療診所其他：安全性及私密性，貼心物管，車位充足項(xiàng)目整體定位策略客戶定位形象定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位——客戶特征客群年齡段:25~50歲項(xiàng)目28項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位客戶分類

客戶特征核心客戶客戶來(lái)源：電城、濱海新區(qū)以及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道優(yōu)質(zhì)客戶客戶職業(yè)：泛公務(wù)員群體、私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)的高層管理人員置業(yè)目的：二次及以上置業(yè)，自主為主置業(yè)關(guān)鍵因素：看重區(qū)域發(fā)展、追求生活品質(zhì)和生活的便利性少量客戶偶的客戶客戶來(lái)源：其他外來(lái)客戶客戶特征：三次及以上置業(yè)、投資為主，主要是附近從事海產(chǎn)貿(mào)易客戶、政府官員、市區(qū)選擇養(yǎng)老等置業(yè)關(guān)鍵因素：看好區(qū)域發(fā)展和項(xiàng)目本身品質(zhì)和生活便利性BDFACE居住投資頂級(jí)

財(cái)富層次高端中端目標(biāo)客戶項(xiàng)目整體定位策略客戶定位形象定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位客戶分類客戶特征核心客戶少量客戶B29功能定位----滿足居家功能為主，兼顧投資?！熬蛹翌愖宰⌒臀飿I(yè)為主，兼顧投資屬性”根據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃要求，可分二期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)發(fā)后，周邊環(huán)境已經(jīng)得到較大改善，區(qū)域價(jià)值得到提升，是中心城市適合居住的區(qū)域，對(duì)消費(fèi)者有較強(qiáng)的吸引力，以居家自住為目的的需求顯著;加之項(xiàng)目規(guī)模，都決定本項(xiàng)目發(fā)展居家類自住物業(yè)為主的可行性和必要性。項(xiàng)目周邊有大體量商業(yè)和商務(wù)，帶來(lái)大量人流，故本項(xiàng)目可設(shè)置部分投資型物業(yè)。物業(yè)功能物業(yè)檔次物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目整體定位策略客戶定位形象定位產(chǎn)品定位功能定位----滿足居家功能為主，兼顧投資?！熬蛹翌愖宰⌒臀?0物業(yè)形態(tài)定位——英倫高層+高層公寓+商業(yè)英倫風(fēng)格高層住宅（電梯洋房）臨街獨(dú)立商業(yè)、風(fēng)情內(nèi)街、會(huì)所居住舒適度：容積率適度；適度增加園林綠化；項(xiàng)目檔次高；（同時(shí)在一定程度上通過(guò)退線規(guī)避道路臨街一面住戶的噪音及灰塵污染，商業(yè)設(shè)置為臨街獨(dú)立商業(yè)。）整體開(kāi)發(fā)策略：高層住宅作為主力物業(yè)形態(tài)，高層公寓（小戶型產(chǎn)品）作為輔助物業(yè)類型。商業(yè)體量，滿足規(guī)劃要求。高層住宅以及部分小戶型公寓物業(yè)功能產(chǎn)品定位物業(yè)檔次物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)定位——英倫高層+高層公寓+商業(yè)英倫風(fēng)格高層住宅（電311、我們提出了英倫風(fēng)格是整個(gè)電城市場(chǎng)獨(dú)一無(wú)二的，配合強(qiáng)烈的訴求點(diǎn)，抓住客戶眼球，當(dāng)然也可以其它風(fēng)格，但是必須要?jiǎng)?chuàng)新，能夠吸引消費(fèi)者，因時(shí)間倉(cāng)促，不能大量的做需求市場(chǎng)調(diào)查，在此不好確定哪種風(fēng)格，英倫在顏色上可能要沉穩(wěn)一些，沒(méi)有地中海、西班牙的明亮，對(duì)縣域客戶來(lái)講后者更受歡迎一些。2、現(xiàn)在電城的房地產(chǎn)市場(chǎng)項(xiàng)目沒(méi)有主題式的，無(wú)非是簡(jiǎn)單的蓋房子賣房子，本項(xiàng)目在操作中需要，不斷組織與項(xiàng)目相關(guān)的主題活動(dòng)。3、物業(yè)的選擇可以決定了一個(gè)項(xiàng)目未來(lái)，由于我們的項(xiàng)目定位成英倫風(fēng)格以及高品質(zhì)路線，我們可以考慮知名物業(yè)前期進(jìn)入銷售現(xiàn)場(chǎng)，讓客戶體會(huì)到高水準(zhǔn)物業(yè)的將會(huì)對(duì)今后的生活帶來(lái)的便利。品質(zhì)支撐點(diǎn)1、我們提出了英倫風(fēng)格是整個(gè)電城市場(chǎng)獨(dú)一無(wú)二的，配合32推廣思路及產(chǎn)品建議Part3推廣思路及產(chǎn)品建議Part333目前項(xiàng)目比較大，定位于濱海新區(qū)首席大型綜合體，客戶群體要從電城上升到整個(gè)濱海新區(qū)，這樣才能滿足項(xiàng)目體量的去化。我們要從項(xiàng)目的各階段進(jìn)行針對(duì)式推廣，把各階段的傳播工具有效的組合。我們要區(qū)分項(xiàng)目初期和后期的推廣策略，因?yàn)槌跗诘目蛻羧后w和后期的客戶群體不同。（初期指項(xiàng)目第一期開(kāi)發(fā)、后期指項(xiàng)目已開(kāi)發(fā)一定數(shù)量并消化大部分周邊客戶時(shí)）推廣總思路推廣總思路34初期推廣階段項(xiàng)目前期項(xiàng)目動(dòng)工到售樓中心開(kāi)放前項(xiàng)目亮相售樓部開(kāi)放到開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目深化銷售達(dá)到一定時(shí)到尾盤(pán)項(xiàng)目強(qiáng)銷尾盤(pán)初期推廣階段項(xiàng)目前期項(xiàng)目動(dòng)工到售樓中心開(kāi)放前項(xiàng)目亮相售樓部開(kāi)35項(xiàng)目前期主要傳播工具戶外T牌、圍墻、短信、道旗、活動(dòng)、投放位置增加圍墻廣告、更換T牌推廣語(yǔ)、用短信滲透、項(xiàng)目周邊投放道旗、適時(shí)舉辦活動(dòng)投放目的迅速大范圍傳播項(xiàng)目的賣點(diǎn)引起客戶共鳴，達(dá)到熱銷效果。主要傳播工具戶外T牌、圍墻、短信、道旗、活動(dòng)、口碑投放位置增加圍墻廣告、更換T牌推廣語(yǔ)、用短信滲透、項(xiàng)目周邊投放道旗、適時(shí)舉辦活動(dòng)、注重口碑宣傳。投放目的定期舉辦小型的針對(duì)性活動(dòng)，吸引更多客戶參與并且形成口碑宣傳，樹(shù)立項(xiàng)目的形象。主要傳播工具活動(dòng)、口碑

這個(gè)階段我們更應(yīng)注重的是項(xiàng)目的形象宣傳，舉辦活動(dòng)，邀請(qǐng)準(zhǔn)業(yè)主參與，從而開(kāi)拓業(yè)主身邊的圈層客戶，并且通過(guò)各種活動(dòng)讓口碑宣傳持續(xù)，突破銷售瓶頸。項(xiàng)目強(qiáng)銷項(xiàng)目深化項(xiàng)目亮相主要傳播工具戶外T牌投放位置

項(xiàng)目周邊的主要進(jìn)出口、325國(guó)道收費(fèi)站、馬踏、嶺門(mén)、爵生等鎮(zhèn)的主要出入口投放目的迅速樹(shù)立項(xiàng)目形象和定位，引起客戶群體對(duì)項(xiàng)目的了解項(xiàng)目前期主要傳播工具主要傳播工具主要傳播工具項(xiàng)目強(qiáng)銷項(xiàng)36VIS視覺(jué)系統(tǒng)展示Part4VIS視覺(jué)系統(tǒng)展示Part437VIS方案一VIS方案一38某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件39某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件40VIS方案1VIS方案141某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件42某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件43某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件44某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件45某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件46某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件47某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件48某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件49某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件50某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件51某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件52某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件53某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件54某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件55某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件56某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件57某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件58某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件59某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件60某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件61某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件62某房地產(chǎn)新城營(yíng)銷推廣方案課件63本次提案結(jié)束！謝謝本次提案結(jié)束！謝謝6439、把生活中的每一天，都當(dāng)作生命中的最后一天。

40、機(jī)不可失，時(shí)不再來(lái)。

41、就算全世界都否定我，還有我自己相信我。

42、不為模糊不清的未來(lái)?yè)?dān)憂，只為清清楚楚的現(xiàn)在努力。

43、付出才會(huì)杰出。

44、成功不是憑夢(mèng)想和希望，而是憑努力和實(shí)踐。

45、成功這件事，自己才是老板！

46、暗自傷心，不如立即行動(dòng)。

47、勤奮是你生命的密碼，能譯出你一部壯麗的史詩(shī)。

48、隨隨便便浪費(fèi)的時(shí)間，再也不能贏回來(lái)。

49、不要輕易用過(guò)去來(lái)衡量生活的幸與不幸！每個(gè)人的生命都是可以綻放美麗的，只要你珍惜。

50、給自己定目標(biāo)，一年，兩年，五年，也許你出生不如別人好，通過(guò)努力，往往可以改變%的命運(yùn)。破罐子破摔只能和懦弱做朋友。

51、當(dāng)眼淚流盡