陜西新式風格居住區(qū)別墅地塊概念規(guī)劃文本天華設計

上海天華建筑設計有限公司

TIANHUAINTERNATIONALARCHITECTUREDESIGNINC.LINTONGGUIHUARISESUNINVESTMENTGROUPCO.,LTDPLANNING&ARCHITECTURALDESIGN新城地產(chǎn)XINCHENG(XIAN)INVESTMENTGROUPCO.,LTDXINANLINTONGCONCEPTPLANNINGANDDESIGN西安臨潼項目·概念規(guī)劃設計項目背景研究Locationanalysisandbackground00鳳凰大道驪山大道地鐵9號線西臨高速三環(huán)路繞城高速15KM二環(huán)路老城區(qū)驪山旅游景區(qū)臨潼區(qū)鳳凰池板塊是目前城市發(fā)展熱點板塊，區(qū)位成熟、交通便利，是大西安規(guī)劃落地以來，繼灃東、浐灞板塊之后又一熱點發(fā)展板塊，未來發(fā)展優(yōu)勢明顯。西臨高速驪山大道鳳凰大道地鐵9號線區(qū)位信息基地離繁華不遠，離自然最近。繞城高速城際高速國道地鐵線快速路地鐵9號線地鐵3號線西安繞城高速西禹高速108國道臨潼汽車站西臨高速210國道基地交通便利：基地周圍交通十分便利，西北側(cè)有高速路和國道經(jīng)過，并且已經(jīng)在建的9號地鐵線可直達市中心，交通出行十分方便。西臨高速從4車道擴寬成8車道，與主城區(qū)僅20分鐘車程。地鐵9號線已開工建設的，計劃2020年通車。區(qū)位交通項目定位戰(zhàn)略：新城中高端產(chǎn)品系區(qū)域品質(zhì)標桿客群：第二居所向第一居所過渡“1.5居”改善首選格調(diào)：反映屬地文化精髓新中式美學典范愿景：我們要做的是恢復居所與自然本身的聯(lián)系愿景心：居于挨山水困間，艱實現(xiàn)給”天這人合厚一“闊的都膝市人揉居理考想愿景裝：傳承文化蟲脈絡，繼挎承西某安街欺巷肌理謀，秉蜻承當?shù)毓惺矫缹W亡意境傘。愿景寧：用現(xiàn)代浙手法遍演繹遷古典腸美學蒼，新護中式建筑永風格淋營造他高品濾質(zhì)生活獸。愿景賀：辟一處庭院于喧囂鬧市吉，實現(xiàn)定人們籠自古拆以來總大隱物隱于殲市的鍋精神鼻向往辜?？傮w耀規(guī)劃De料si微gnsc判he定me王a沈nd御p溫la咐nn咐in01

項目名稱西安新城臨潼項目地塊四至

驪山大道以北，芷陽五路以東，芷陽四路以西，鳳凰池東路南土地性質(zhì)住宅用地出讓面積93024.67㎡建筑面積139537㎡容積率≤1.5，≥1.0限高20M，局部40M（40M高度建筑不得超過地上建筑面積的30%）建筑密度＜30%綠地率≥30%配套及物業(yè)用房社區(qū)辦公用房一處，建筑面積標準≥72㎡/千人，且≥300㎡；早餐店及報刊閱覽室每500戶設置一處，每處建筑面積≥10㎡；物業(yè)用房按照3‰配建，且≥100㎡。9班幼兒園配建9班幼兒園一所，占地及建筑面積均不小于4050㎡商業(yè)商業(yè)建筑面積不得超過地上建筑面積的10%，且≥500㎡。配建惠民蔬菜副食品店一處，建筑面積≥250㎡用地紅線H≤18M控制線18≤H

≤54M控制線非居H≤24M控制線綠化帶QJ15-1-57地塊總面積93024.67㎡20M30M30M24M20M20M鳳凰池東路芷陽四路芷陽五路驪山大道5M5MN移動信號塔綠地驪山花城驪山下的院子周邊遲現(xiàn)狀驅(qū)分析航拍圖場地囑高差洋分析231123495m

490m484m500m

485m510m

500m495m基地范圍485m500m495m475m基地范圍基地范圍475m510m基地遠內(nèi)地形束坡度役較大券，整體呈東陣南高守，西鴿北低灣的形態(tài)翁，最大顧高差達16米，場地內(nèi)需處要平整幼。123484m500m周邊與現(xiàn)狀盯分析驪山移動據(jù)信號蒼塔航拍圖任務書輸稈入用地煩面積頸：9.汪3萬㎡容積斜率：1.琴5計容六建筑牢面積疼：9.箏3X克1.嘩5=妥13散.9灶5萬㎡11小高層幼兒糕園商業(yè)0.礎41萬㎡50剪0㎡≤S≤1.核39萬㎡4.槍18萬㎡1.蔑40銀M高度可建筑輛不得腸超過地上早建筑孔面積是的30浙%面積2.配建9班幼眼兒園3.商業(yè)仰建筑在面積拳不得鄉(xiāng)豐超過割地上頁建筑煤面積屬的10鏟%，且≥50輸0㎡。配棵建惠躲民蔬摩菜副乎食品籮店一弦處，蒙建筑蝕面積蛛≥25悼0㎡。3.物業(yè)僚管理鄰用房仆按照嚇西安迷市相恒關規(guī)核范配辰建配套史建筑日面積冰按土慢地出患讓條絲式件配蓬建其他飼住宅≤13角.3萬㎡配套0.淺14萬㎡建筑面積戶型配比總價段1203房2廳2衛(wèi)30%100-1501504房2廳3衛(wèi)55%160-2002055房3廳3衛(wèi)15%200-260戶型恭配比區(qū)分墳產(chǎn)品質(zhì)溢價牢能力拖，明叉確資澆源權(quán)費重低高土地薯資源劃權(quán)重別墅/疊加高溢勇價產(chǎn)劉品小高潤層中溢價產(chǎn)罷品幼兒獵園低溢價產(chǎn)德品規(guī)劃纏策略$$局$$土地媽價值曾分析低溢穗價產(chǎn)品冒用地效率高溢價產(chǎn)品拋用地品質(zhì)規(guī)劃啄策略$$$$$基本心的布星局模掩式項目困地塊籮：1.誓5的容丈積率項目舊地塊偷：30他%密度平均層數(shù)=（容積率/覆蓋率）1.5/30%=5層間退距按西安市城鄉(xiāng)規(guī)劃管理規(guī)定日照條件：內(nèi)2外2限高：20M,40米（40M高度建筑不得超過地上建筑面積的30%）組合聚方式全3F別墅3F別墅+1煩1F高層6F疊墅+1曲1F高層×溢價夢低×全6F疊墅×3F別墅+6早F疊墅+1例1F√條件炭梳理周分析全11繭F高層溢價華低,突破段規(guī)范×拉長封產(chǎn)品景線，到多樣閃化產(chǎn)神品打造遮，減小谷風險異，針淺對性尋類求相應暫客戶×密度厘超，泳容積鉆率做擦不足密度斯超，也容積建率做爹不足密度吸超，刻容積算率做范不足強排專海選所有厭可能匆性展既示三種零大方伶向覆頌蓋所迎有組疫合可碎能性盈，通過腐貨值蹲、產(chǎn)苗品、介朝向君選擇逐一先排除想?。娕欧桨附K極定案

方向一方向二方向三11層小高層疊墅聯(lián)排別墅13層小高層疊墅聯(lián)排別墅13層小高層疊墅聯(lián)排別墅15棟80棟90棟13棟68棟124棟13棟68棟124棟

住宅總計容建筑面積13.3萬13.3萬13.3萬小高層總建筑面積4.17萬4.17萬4.17萬疊加別墅建筑面積7.20萬6.53萬6.53萬別墅總建筑面積1.89萬2.59萬2.59萬估計項目總售價（億）15.00E15.18E15.18E優(yōu)點1.正南向布置，用戶接受度高。2.產(chǎn)品種類豐富3.組團感強1.兩種朝向布置，空間層次豐富。2.產(chǎn)品種類豐富3.組團感強，空間趣味感多。1.兩種朝向布置，空間層次豐富。2.產(chǎn)品種類豐富3.組團感最強，空間趣味感多。缺點1.規(guī)劃控高40米沒用足2.高溢價產(chǎn)品別墅總量較低，總貨值較低，樓盤品質(zhì)一般1.小高層沿芷陽五路布置，遮擋項目展示面。影響整個樓盤的高端定位。2.基地東北角的移動信號塔影響的戶數(shù)較多?！獭虡O限撐強排萌結(jié)果在滿殖足規(guī)劃換控高及營銷倡配比的前零提下極限君強排畝結(jié)果疏：15棟11征+1小高層4.岸17萬㎡疊拼襖別墅7.嫂20萬㎡聯(lián)排念別墅1.場89萬㎡建筑強密度為：30驕%貨值15片.0做0E貨值永單價小高廊層：0.識9萬疊墅盛：1.甲15萬聯(lián)排壞：1.燙4萬商業(yè)爪：2.委5萬問題城一：聯(lián)榜排別匪墅1.迷89萬平方巖米，容量只能這么雕多了嗎？問題膊二：整體追品質(zhì)錯如何童進一鏈步提炭升？關鍵腐點1.規(guī)劃皺限高40米未薪用足釋：突破過營銷律定位酒將11則+1層小篇高層暖做足40米，桐改為13層小要高層，15棟變短為13棟，谷壓縮他小高腎層棟固數(shù)，半提高樸土地詢效率宿。2.突破聚規(guī)劃程條件帳：突破40M高度礦建筑惰不得那超過宰地上粘建筑艇面積查的30%規(guī)劃偏要求回，做到35%。方案鳥一聯(lián)排腐別墅總平籮面圖13層小高孤層4.公17萬㎡疊拼居別墅6.雨55萬㎡聯(lián)排際別墅2.己56萬㎡建筑懲密度：30糊%貨值惜：15耽.1活7E強排落方案13械F2.陡56保w經(jīng)濟膽技術(shù)掩指標方案一：經(jīng)濟技術(shù)指標項目指標單位備注（規(guī)范依據(jù)及規(guī)劃要點依據(jù)）建設用地面積93024.67㎡規(guī)劃用地面積容積率1.50--1.5限高——m——限低——m——總建筑面積202016.1㎡——地上計容建筑面積139566.1㎡139537.005其中住宅面積132932.5㎡面積（精裝面積)/限價房面積其中商品房聯(lián)排25644.5㎡面積（精裝面積)/層數(shù)/層高標注疊拼65538.0㎡面積（精裝面積)/層數(shù)/層高標注洋房0.0㎡面積（精裝面積)/層數(shù)/層高標注小高層41750.0㎡面積（精裝面積)/層數(shù)/層高標注18-33F高層0.0㎡面積（精裝面積)/層數(shù)/層高標注保障房可售保障房0㎡土地文件、規(guī)范、設計輸入要求不可售保障房0.0㎡土地文件、規(guī)范、設計輸入要求商業(yè)面積1132.6㎡暫定廉租房一層其中商業(yè)Mall0.0㎡層數(shù)/層高標注沿街商業(yè)1F商業(yè)1132.6㎡層高標注2F商業(yè)

㎡層高標注3F商業(yè)

㎡層高標注酒店式公寓面積（SOHO）0㎡說明是否持有，占地上建面比例，土地文件、規(guī)范、設計輸入要求辦公面積0㎡說明是否持有，占地上建面比例，土地文件、規(guī)范、設計輸入要求幼兒園面積4050.0㎡——中小學面積

㎡土地文件、規(guī)范要求地上計容配套設施面積1451.0㎡同表六相關數(shù)據(jù)避難層計容部分面積（如有）0㎡土地文件、規(guī)范要求架空層計容部分面積（如有）0㎡——地上不計容建筑面積㎡——其中避難層不計容部分面積（如有）0㎡土地文件、規(guī)范要求架空層不計容部分面積（如有）0㎡——地上不計容配套設施面積（如有）0㎡同表六相關數(shù)據(jù)地下建筑面積62450.0㎡含人防面積，不包括別墅及疊加別墅地下室其中地下商業(yè)（如有）0.0㎡——地下一層機動車庫35820.0

機械車位地下二層機動車庫0.0㎡3.7米地下非機動車庫0.0㎡地庫范圍線內(nèi)主樓地下非機動車庫小高層地下-1層面積3380.0㎡地庫范圍線內(nèi)小高層主樓地下非機動車庫和設備用房面積疊拼別墅-1層面積12540.0㎡層高5.5米聯(lián)排別墅-1層面積10710.0㎡層高5.5米規(guī)劃戶數(shù)849戶無回遷房，安置房，經(jīng)適房要求可售比

——規(guī)劃人數(shù)2717人平均每戶按3.2人計算建筑占地面積27907.4㎡土地文件要求建筑密度30.00%

30%綠地率40%

40%集中綠地率--

土地文件要求機動車停車數(shù)量1398輛——其中地面停車數(shù)140輛——地下停車數(shù)非人防車位數(shù)1258輛此數(shù)字為報建數(shù)據(jù)，實際為760人防車位數(shù)

輛詳注規(guī)劃條件和當?shù)匾?guī)范地下機動車單車位面積28.5㎡/輛因本地塊停車指標要求太高，我司在測算時按機械車位進行報批，交付時為平層車位，實際地下車位數(shù)約占規(guī)劃要求的60%。地下車庫土建做法滿足機械車位安裝要求，此做法為目前西安常規(guī)做法。非機動車停車數(shù)量720輛規(guī)范要點（普通住宅0.5/100㎡、廉租住房：1.0/100㎡、一般商業(yè)2.5/100㎡。規(guī)劃條件書中注明：非機動車位依據(jù)交通影響評價報告確定）地下非機動車單車位面積1.5㎡/輛——人防面積27952.7㎡住宅按首面積，其他按地上面積的4%疊加樹別墅聯(lián)排豬別墅小高閃層產(chǎn)品蔬分布幼兒燒園方案一戶型配比

面積段戶數(shù)面積戶數(shù)比面積比小高層1251253344175039.34%31.41%疊拼1501503966553846.64%49.30%聯(lián)排21021011925644.514.02%19.29%合計

849132932.5100.00%100.00%戶型分析聯(lián)排害戶型產(chǎn)品巧分布聯(lián)排奔別墅建筑唉面積胞：2.顏56萬㎡別墅茄套數(shù)克：11鹿9套別墅距占比癢：20慌%意向圖片一層平面圖戶型特點戶型分析私家副電梯預留詢位置沒，靈仆活空迎間，滿足彎業(yè)主念不同尸需求蹤蝶。庭院內(nèi)置脂庭院米，盡填享書叛式生感活。入戶鏟玄關提升鵲生活嶼舒適搖度中西針餐廚大氣聞時尚顫，靈欣動結(jié)久合。寬敞侄橫廳情懷脂高雅濫，格鉤調(diào)清涂新。意向圖片二層平面圖戶型特點戶型分析臥室攜套房多功冤能套克房，滿足特不同湯時期著的多景種需竹求。豐富淘的收吧納空洲間更為籮人性藏化的辭試用暫體驗明。意向圖片三層平面圖戶型特點戶型分析露臺大尺才度北需側(cè)露教臺。豪華梁主臥房誠套房豪華租主臥去四件北套，私享演北側(cè)侍寬敞放露臺聯(lián)，彰顯系時尚律生活巧品味兔。戶型分析一層蛋平面柱圖戶型套型建筑面積贈送面積實際使用面積陽臺挑空露臺挑空凸窗合計聯(lián)排4房2廳3衛(wèi)210.1413.522.5130.6066.61276.7535移.5㎡18填.4㎡35粘.5㎡18著.4㎡10績.2㎡10驕.2㎡建筑蛛面積趕：21擋0.殖14㎡贈送面積：66就.6造1㎡實際面積：27響6.北75㎡贈送餡率：31春.7萬0%戶型分析二層尤平面邀圖客廳尚挑改造捏后改造肅前贈送報空間戶型分析三層園平面焦圖改造護后改造箱前贈送蠻空間戶型分析地下溜夾層鋼平面盆圖贈送駕空間贈送面積：97釋.9晴8㎡戶型分析地下室平面擾圖贈送陪空間贈送面積：97捆.9破8㎡聯(lián)排計組團銜設計聯(lián)排做組團-尺度跟分析人行肝道人行罩道聯(lián)排支產(chǎn)品她，每鐮戶均嶄設置逗南北鎖庭院滋，獨立豈的入插戶庭放院，特在保凱證私廁密性嗚的同耍時，逝極大永提高終入戶光體驗戲。6m7m6m7m7m7m4.4m2.6m9.4m2.6m5m4.4m人行道北院南院北院南院人行道聯(lián)排組團完設計聯(lián)排組團-地下儲入戶墻流線小分析聯(lián)排足產(chǎn)品般贈送駝地下吼室，灑每戶貝設計完私家勞車庫媽，提仍升產(chǎn)液品品疼質(zhì)。歇地下潑室給燦各戶朵作為嘴休閑液娛樂線空間理使用殲，增敞加產(chǎn)殘品附脾加值雀，增分強產(chǎn)幣品競蹈爭力餅。聯(lián)排鴉組團椒設計聯(lián)排勾組團-臺地梯剖面揀分析每戶俗贈送辮兩層它地下混室，渾獨立寫私家沈車位兼設計氣，且柄可從徑地庫諒直接市入戶拆，增耀強入析戶儀受式感竄。南北馬均設邁置下嬌沉庭判院，叼為地織下室傘提供橋良好牲的采械光通婦風。因場巡壽地整刮體地瘋勢南谷高北握低，繼進行雕場地宿整合旁后，迎局部撥地下乳室可與對外敢直接象采光梳，進六一步忘提升憲住宅絕舒適箱度。2.6m南院9.4m12m北院3m下沉庭院下沉庭院下沉庭院下沉庭院私家車位私家車位對標·龍湖松香醍璟語宸22制0㎡（聯(lián)石排別客墅）三房港二廳跡五衛(wèi)22五0㎡3房2廳3衛(wèi)，舍設計鈔為大巨面寬素小進魚深的掌房型翅，贈送滴約68平方震米優(yōu)點館：面判寬較抓大，翼贈送柴率高缺點:棟距泥較小手，品腹質(zhì)較斗差，僅猶滿足植規(guī)范坐要求昂。1F12.2M8.5M3.6M4.8M3.8M2F全贈送：37.8㎡3F全贈送：30.6㎡9M8.5M8.5M院落叔單元忌組合采用龍湖大植面寬疏小高部層產(chǎn)吳品，間距9米，共10誤0套，減少19套，猾約40購00㎡。12論M7米面淹寬聯(lián)鋼排大面番寬聯(lián)漿排9M建筑賞面積梳：2.蜂56萬㎡別墅病套數(shù)史：11慘9套別墅患占比湯：20糟%建筑居面積哄：2.蝦08萬㎡別墅粘套數(shù)檔：10能0套別墅做占比：15癥.6剃%大面郵寬&小面抽寬龍湖猛三面織寬產(chǎn)訓品本溜身舒浩適度朽較好碰，但勝聯(lián)排各之間間距許較小受地萄塊曲升線形草狀限系制，蕩緊湊條的的拍排布不能監(jiān)提供購更多肆的別墅回量同時9米的聲間距車庫沸利用轟率不香高戶型分析疊加秘戶型產(chǎn)品打分布疊墅建筑守面積逐：6.惱55萬㎡疊墅套數(shù)沃：39泰6套疊墅占比：49血.3石%意向圖片一層平面圖戶型特點戶型分析中西饒餐廚大氣肉時尚垂，靈物動結(jié)摔合。寬敞預橫廳情懷疾高雅獻，格厚調(diào)清弊新。私家花男園院墻回內(nèi)私書享健鈴康生界活意向圖片二層平面圖戶型特點戶型分析豪華鏟主臥券套房奢享退休憩飄時光私享井家庭押室悠然腫享受坊品質(zhì)乖生活厘。意向圖片三層平面圖戶型特點戶型分析寬敞稿橫廳情懷導高雅堅，格劃調(diào)清愈新。入戶桶玄關提升豈生活朝舒適猜度U型廚饅房高效崇便捷俗，營冰造良膏好就最餐環(huán)罰境意向圖片四層平面圖戶型特點戶型分析豪華蠟主臥斷套房奢享賠休憩理時光私享衰家庭毅室悠然敵享受士品質(zhì)束生活菌。景觀房誠陽臺直面升小區(qū)景山觀，滲提升桿空間寺舒適閘度和襲居住牛品質(zhì)意向圖片五層平面圖戶型特點戶型分析入戶勉玄關提升雀生活垮舒適赤度U型廚館房高效紅便捷壓，營含造良壘好就斃餐環(huán)紙境開放舒式空誓間大尺額度會彈客廳施，餐鋤廳結(jié)撞合設瀉置，可分育可合網(wǎng)，提蜘供不廚同居篇住感蓬受。意向圖片六層平面圖戶型特點戶型分析北露推臺視野豪通透塑，活落動空罵間豐襯富私享權(quán)家庭糾室悠然詞享受老品質(zhì)僅生活覽。豪華選主臥裙套房豪華么主臥兔四件秋套，配合涌北側(cè)編寬敞脅露臺乎，彰顯榜時尚姿生活受品味屯。戶型分析一層裹平面搬圖戶型套型套內(nèi)面積建筑面積得房率贈送面積實際使用面積陽臺露臺挑空凸窗合計A(下疊)4房2廳3衛(wèi)148.82172.5086.27%0039.44039.44211.94A-1(下疊)4房2廳3衛(wèi)148.82172.500039.44039.44211.9452捉.5㎡31挖.8㎡52效.5㎡31假.8㎡52遵.5㎡31申.8㎡52殼.5㎡31犬.8㎡建筑露面積潛：17街2.采50㎡贈送面積：39惡.4酒4㎡實際面積：21救1.漠94㎡贈送集率：22尿.8逼6%戶型分析二層泄平面省圖改造弱后贈送邪空間改造前戶型分析三層帳平面乓圖戶型套型套內(nèi)面積建筑面積得房率贈送面積實際使用面積陽臺露臺挑空凸窗合計B(中疊)4房2廳3衛(wèi)138.02159.9886.27%11.7029.242.1643.1203.08B-1(中疊)4房2廳3衛(wèi)138.02159.9811.7029.242.1643.1203.08建筑竭面積領：15示9.煉98㎡贈送面積：43靈.1㎡實際面積：20者3.預08㎡贈送際率：26劇.9辱4%贈送擠空間戶型分析四層豬平面灰圖改造集后改造丘前贈送不空間戶型分析五層秒平面畢圖戶型套型套內(nèi)面積建筑面積得房率贈送面積實際使用面積陽臺露臺挑空凸窗合計C(上疊)3房2廳2衛(wèi)121.49140.8286.27%11.725.0929.242.1668.19209.01C-1(上疊)3房2廳2衛(wèi)121.49140.8211.725.0929.242.1668.19209.01建筑耳面積妹：14主0.閘82㎡贈送面積：68卵.1姿9㎡實際面積：20堪9.跟01㎡贈送灣率：48遲.4蔥2%贈送殘空間戶型分析六層平排面圖改造拍后改造找前贈送烏空間戶型分析地下剃夾層旗平面捎圖贈送濤空間地下登室夾滾層贈莖送給下疊滲住戶贈送面積：97娃.0啊2㎡贈送理給下疊住創(chuàng)戶贈送旅給下疊鑒住戶戶型分析地下室平面扎圖贈送鞏空間地下薄室贈博送給膝中疊宜住戶干贈送面積：55防.8震6㎡地下偏室贈宗送給上畜疊住趁戶贈森送面積峽：55剛.8莖6㎡贈送秧給中疊樓住戶贈送英給上疊住戶贈送港給上疊住戶贈送丙給中疊住戶戶型分析雙鑰弱匙便于絕管理縣，創(chuàng)戀造價貴值。奢享訴寬廳大尺度絡客廳扔，奢幫華享慈受。疊加勵戶型-靈活捆多變片的空間雀組合3-秒4層平重面圖在疊選加戶凈型中某，3-者4層進朽行大搖平層禽設計贊，放摟大公雨共空壁間尺產(chǎn)寸，刺迎合睡不同尺消費備需求滅。地塊僑周邊親旅游夸資源戶豐富練，可悄對局多部戶弄型進吊行“雙鑰換匙”化建處理面，改獨造成胳家庭巴式旅館念，迎贏合周御邊資腎源，梨創(chuàng)造破附加酷值。豪華修主臥炎套房彰顯主時尚深生活基品味階。采用畜新城結(jié)大面拘寬疊輝墅戶候型，塑疊拼籌量少4單元，約38竭40㎡。大面洪寬&小面錫寬本案選溝用戶驗型新城前標準洋化戶良型建筑嶼面積丈：6.怨55萬㎡套數(shù)罰：39奸6套占比：49廚.3扛%建筑擺面積罩：5.掩95萬㎡套數(shù)司：37盼2套占比：45探%7.7M小高廚層戶己型產(chǎn)品亦分布小高拜層建筑港面積臟：4.痰17萬㎡套數(shù)畝：33稼4套占比：31遠.4堂%意向圖片標準層平面圖戶型特點戶型分析獨立助電梯葛廳入戶玄關提升泡戶型線品質(zhì)景觀里陽臺直面標小區(qū)景砌觀，濫提升楊空間總舒適脆度和形居住眼品質(zhì)豪華透主臥狂套房簡約代大氣渡的空僚間布粗局，裙盡顯枯現(xiàn)代英都市誘奢華窩。餐客覺一體佳化奢華趨大起廚居廳，營央造良賴好起居灰環(huán)境戶型分析標準紋層平繭面圖建筑剪面積資：12籌9.臘16㎡贈送面積精：13允.9黎4㎡實際路面積：14懸3.習10㎡贈送霞率：10虛.9男7%贈送怨空間戶型套型套內(nèi)面積建筑面積贈送面積實際使用面積得房率陽臺凸窗電梯廳合計A3房2廳2衛(wèi)100.93129.166.122.15.7213.94143.178.14%A3房2廳2衛(wèi)100.93129.166.122.15.7213.94143.1采用3.千5面寬目小高撐層產(chǎn)崇品，懲西側(cè)償需增姓加一疲排小圣高疊壞，疊龍拼量蠟較少4單元另，約36原00㎡。大面辭寬&小面肌寬3面寬蛙小高3.屆5面寬躺小高新城雙標準忠化戶抹型3.溝5面寬冰小高突破規(guī)劃娛限制渡小高喬層做峰到35跑%，小斬高層罵做到13層。13層小廣高層4.匆56萬㎡疊拼泡別墅5.郵85萬㎡聯(lián)排觸別墅2.疑83萬㎡建筑動密度沉：30咬%總結(jié)皇：1、大辦面寬界產(chǎn)品危具有甩天然最的優(yōu)裹勢，仗但不戀一定主適應失所有珍項目圖！2、本炮案別輝墅產(chǎn)壞品如程何進適一步狗提升朋溢價能力,提升順項目牲格調(diào)?中國期人骨戰(zhàn)子里銷的院紫子情考節(jié)無論胃城市谷如何碗變遷鬼，無希論習蘿慣怎市樣改瘋變，頂中國塵人骨喬子里侮總有這樣一份趁說不很出道孩不明淹，化侮不開捷解不疫了的汪院子疼情結(jié)。中國妥人的謎故事香里，噴永遠覆缺不芳了院醫(yī)子的傍存在尼。“院和階寧，故家和牲興”使，是深獎刻到旦骨子仁里的楚情結(jié)燭。不論是老蔬北京恭的胡按同、槽四合帳院，還是江南駝煙雨瀉里的近粉墻孝黛瓦擁，它陳都相河互依天存，記載了代麥代傳棵承的色生活盜方式漸和家適族溫咐情。傳統(tǒng)聯(lián)海排1.庭院攏私密柱性差2.只有滋南北屆向兩賺個界頸面房宰間看黎得到寒庭院空間單布局房院院房院院院產(chǎn)品這特點L型合專院1.建筑親圍合曠，專醒屬庭筑院2.所有鴿房間咬都面燦向私過家庭柜院3.大面博寬，饒多院地落4.對外短多界捆面空俱間結(jié)論：合院型產(chǎn)賺品相蛙較于尚傳統(tǒng)吃產(chǎn)品籠，有愚更大續(xù)的采固光界槳面，酸戶型亭布局董靈活闖度更礦高。臨院韻可以墻借景鑼入內(nèi)昌，享謹受“狗對影務看月致，臨閣窗聽爪雨”果的文網(wǎng)人意盾趣。合院險產(chǎn)品&傳統(tǒng)傲聯(lián)排萬科·桂語遺里平面臘組合邪形式——樂高優(yōu)點鼠：早期采用合院廊型產(chǎn)溉品進蒙行南路北向咳連接酷甚至決網(wǎng)格快狀連接接，孤利用捎南北馳向日麗照間選距，塑在控制飄面積金段的暖同時盛提升念容積潑率。缺點惡：樂高難戶型砌產(chǎn)品曠戶與傍戶之慌間對委視嚴亞重，私密羨性弱丈，居住舒適及度較途差。早期旗合院萌產(chǎn)品站分析占地葵面積挎：65亡5畝建筑沾面積胞：61萬平糧方米容積姐率：1.旁4案例即分析—蘇州喂萬科送大家得無界萬科?大家屈更是眼汲取拍了東目方茶伶道精脹髓，誓從中雜悟出鳳“和旱敬清棉寂”獨四字渾風骨填，以汪百棟收園墅棉空間場、布滑局的必不同貌分別劃為其揚冠之鋼以名級、繪峰之其求境。占地似面積儉：18多98罵00平方權(quán)米建筑光面積域：17忌05吉68平方鑰米容積革率：0.次9案例績分析—北京萬科物觀承交別墅景觀功布局標嚴密郵，因翻地制倍宜，眨隨形樂造景義。強化椅居住疼“尺消度、廢空間塔、動仇線”避。把熟“合彎院、按天地搖、園搜林、吵露臺尸、庭癢院”滿與精覺工、來舒適挎、功米能導江向等晴有效艦融合占地猾面積群：18駁98乞00平方鉆米建筑灰面積訂：17忌05辦68平方油米容積退率：0.懸9案例家研究—北京萬科筐觀承步別墅合院的碼精髓桶在“余院”重，使決居住氣者有鴿了活后動交丸流，恒營造蛛出“境有天逮有院腿有家吹”的傲感受際；“射二層旅”的阿格局總，除經(jīng)讓居裙住者更有了劈燕類似藍平層過的舒指適感藥受外破，更康跟院市子有姨了充落分的悔交流蕩和呼妖應。案例師研究—中糧置章地孫勁河項目占地竊面積扣：69親75層9平方育米建筑辯面積應：43等73閱6平方乒米容積恒率：1.賤08以當耀代中落國建存筑為訓藍本煩，把趕園與黑府的標理念證重塑粗到當忽代別雖墅產(chǎn)慰品中遙，以束新東常方風閣格設標計理瓣念打睡造室淋內(nèi)裝聯(lián)修，濁體現(xiàn)沖濃濃比的東蠢方韻廚味與乖高端去貴氣頭之感巧。案例灰研究—中糧置見地孫卡河項目占地迅面積衣：69蹦75擔9平方醒米建筑警面積僑：43狼73未6平方瓦米容積限率：1.掠08合院蓄產(chǎn)品融創(chuàng).攬月府占地面積：23萬㎡建筑面積：61萬㎡容積率：1.05建筑類型：高層、合院均價：600萬元/套對標·融創(chuàng)生攬月府5.7M2.5M7.8M10.6M15.8M對標·融創(chuàng)·攬月崇府28牽0㎡（聯(lián)名拼別牙墅）四房降兩廳四服衛(wèi)-1抄F1F2F28泳0㎡懶兩層4房2廳4衛(wèi)，索設計竄為典觸型江罵南造嫁園手應法，徒地下姓室一偵層贈竭送優(yōu)點棕：1.院子鐘之間包私密守性較演高，2.所有蹦房間火都面案向私柴家花壁園3.多界眉面空間發(fā)展債方向01方向大家·無界02萬科畏觀承塵別墅發(fā)展聽方向01方向大家·無界02萬科宣觀承針別墅概念方案推導13層小燙高層4.計15萬㎡疊墅+平墅6.類65萬㎡別墅2.辰37萬㎡建筑郊密度：30帳%6F疊墅+平墅13虧F小高坊層3F府院好別墅3F聯(lián)排失別墅營銷和中心商墅低密區(qū)160疊墅180平墅145疊墅180平墅本案6F疊墅+平墅13位F小高聞層3F府院狼別墅3F聯(lián)排舒別墅營銷蠻中心華清季池總平旁面圖方案召二優(yōu)候化總平孟面圖方案轟二13層小高刑層4.災17萬㎡疊拼妙別墅6.專55萬㎡聯(lián)排購別墅2.窯17萬㎡合院付別墅0.滑45萬㎡建筑貴密度：30冒%貨值股：15關.1轉(zhuǎn)7E小區(qū)搶景觀貧軸10組團威景觀魚軸景觀勤滲透核心僚景觀核心母景觀景觀間釋放免點景觀夠節(jié)點景觀及釋放垮點經(jīng)濟片技術(shù)炮指標方案二：經(jīng)濟技術(shù)指標項目指標單位備注（規(guī)范依據(jù)及規(guī)劃要點依據(jù)）建設用地面積93024.67㎡規(guī)劃用地面積容積率1.50--1.5限高——m——限低——m——總建筑面積202016.1㎡——地上計容建筑面積139566.1㎡139537.005其中住宅面積133012.0㎡面積（精裝面積)/限價房面積其中商品房聯(lián)排26120.0㎡面積（精裝面積)/層數(shù)/層高標注疊拼65142.0㎡面積（精裝面積)/層數(shù)/層高標注洋房0.0㎡面積（精裝面積)/層數(shù)/層高標注小高層41750.0㎡面積（精裝面積)/層數(shù)/層高標注18-33F高層0.0㎡面積（精裝面積)/層數(shù)/層高標注保障房可售保障房0㎡土地文件、規(guī)范、設計輸入要求不可售保障房0.0㎡土地文件、規(guī)范、設計輸入要求商業(yè)面積1053.1㎡暫定廉租房一層其中商業(yè)Mall0.0㎡層數(shù)/層高標注沿街商業(yè)1F商業(yè)1053.1㎡層高標注2F商業(yè)

㎡層高標注3F商業(yè)

㎡層高標注酒店式公寓面積（SOHO）0㎡說明是否持有，占地上建面比例，土地文件、規(guī)范、設計輸入要求辦公面積0㎡說明是否持有，占地上建面比例，土地文件、規(guī)范、設計輸入要求幼兒園面積4050.0㎡——中小學面積

㎡土地文件、規(guī)范要求地上計容配套設施面積1451.0㎡同表六相關數(shù)據(jù)避難層計容部分面積（如有）0㎡土地文件、規(guī)范要求架空層計容部分面積（如有）0㎡——地上不計容建筑面積㎡——其中避難層不計容部分面積（如有）0㎡土地文件、規(guī)范要求架空層不計容部分面積（如有）0㎡——地上不計容配套設施面積（如有）0㎡同表六相關數(shù)據(jù)地下建筑面積62450.0㎡含人防面積，不包括別墅及疊加別墅地下室其中地下商業(yè)（如有）0.0㎡——地下一層機動車庫35730.0

機械車位地下二層機動車庫0.0㎡3.7米地下非機動車庫0.0㎡地庫范圍線內(nèi)主樓地下非機動車庫小高層地下-1層面積3380.0㎡地庫范圍線內(nèi)小高層主樓地下非機動車庫和設備用房面積疊拼別墅-1層面積12540.0㎡層高5.5米聯(lián)排別墅-1層面積10800.0㎡層高5.5米規(guī)劃戶數(shù)850戶無回遷房，安置房，經(jīng)適房要求可售比

——規(guī)劃人數(shù)2720人平均每戶按3.2人計算建筑占地面積27907.4㎡土地文件要求建筑密度30.00%

30%綠地率40%

40%集中綠地率--

土地文件要求機動車停車數(shù)量1398輛——其中地面停車數(shù)140輛——地下停車數(shù)非人防車位數(shù)1258輛此數(shù)字為報建數(shù)據(jù)，實際為760人防車位數(shù)

輛詳注規(guī)劃條件和當?shù)匾?guī)范地下機動車單車位面積28㎡/輛因本地塊停車指標要求太高，我司在測算時按機械車位進行報批，交付時為平層車位，實際地下車位數(shù)約占規(guī)劃要求的60%。地下車庫土建做法滿足機械車位安裝要求，此做法為目前西安常規(guī)做法。非機動車停車數(shù)量719輛規(guī)范要點（普通住宅0.5/100㎡、廉租住房：1.0/100㎡、一般商業(yè)2.5/100㎡。規(guī)劃條件書中注明：非機動車位依據(jù)交通影響評價報告確定）地下非機動車單車位面積1.5㎡/輛——人防面積27949.5㎡住宅按首面積，其他按地上面積的4%疊加蹦別墅聯(lián)排桌別墅合院鄉(xiāng)豐別墅小高錘層幼兒之園產(chǎn)品膜分布方案二戶型配比

面積段戶數(shù)面積戶數(shù)比面積比小高層1251253344175039.29%31.39%疊拼1501503966514246.59%48.97%聯(lián)排21021010121664.511.88%16.29%合院230230194455.52.24%3.35%合計

850133012100.00%100.00%發(fā)展趣方向01方向大家·無界02萬科灣觀承蠻別墅總平轟面圖方案壯三13層小高錯層4.貧17萬㎡疊拼迅別墅6.榆55萬㎡合院茅別墅2.賊53萬㎡建筑瞧密度：30廉%貨值碧：15姿.1遞7E經(jīng)濟麥技術(shù)歸指標方案三：經(jīng)濟技術(shù)指標項目指標單位備注（規(guī)范依據(jù)及規(guī)劃要點依據(jù)）建設用地面積93024.67㎡規(guī)劃用地面積容積率1.50--1.5限高——m——限低——m——總建筑面積202016.1㎡——地上計容建筑面積139566.1㎡139537.005其中住宅面積133052.0㎡面積（精裝面積)/限價房面積其中商品房聯(lián)排25368.0㎡面積（精裝面積)/層數(shù)/層高標注疊拼65934.0㎡面積（精裝面積)/層數(shù)/層高標注洋房0.0㎡面積（精裝面積)/層數(shù)/層高標注小高層41750.0㎡面積（精裝面積)/層數(shù)/層高標注18-33F高層0.0㎡面積（精裝面積)/層數(shù)/層高標注保障房可售保障房0㎡土地文件、規(guī)范、設計輸入要求不可售保障房0.0㎡土地文件、規(guī)范、設計輸入要求商業(yè)面積1013.1㎡暫定廉租房一層其中商業(yè)Mall0.0㎡層數(shù)/層高標注沿街商業(yè)1F商業(yè)1013.1㎡層高標注2F商業(yè)

㎡層高標注3F商業(yè)

㎡層高標注酒店式公寓面積（SOHO）0㎡說明是否持有，占地上建面比例，土地文件、規(guī)范、設計輸入要求辦公面積0㎡說明是否持有，占地上建面比例，土地文件、規(guī)范、設計輸入要求幼兒園面積4050.0㎡——中小學面積

㎡土地文件、規(guī)范要求地上計容配套設施面積1451.0㎡同表六相關數(shù)據(jù)避難層計容部分面積（如有）0㎡土地文件、規(guī)范要求架空層計容部分面積（如有）0㎡——地上不計容建筑面積㎡——其中避難層不計容部分面積（如有）0㎡土地文件、規(guī)范要求架空層不計容部分面積（如有）0㎡——地上不計容配套設施面積（如有）0㎡同表六相關數(shù)據(jù)地下建筑面積62450.0㎡含人防面積，不包括別墅及疊加別墅地下室其中地下商業(yè)（如有）0.0㎡——地下一層機動車庫36450.0

機械車位地下二層機動車庫0.0㎡3.7米地下非機動車庫0.0㎡地庫范圍線內(nèi)主樓地下非機動車庫小高層地下-1層面積3380.0㎡地庫范圍線內(nèi)小高層主樓地下非機動車庫和設備用房面積疊拼別墅-1層面積12540.0㎡層高5.5米聯(lián)排別墅-1層面積10080.0㎡層高5.5米規(guī)劃戶數(shù)842戶無回遷房，安置房，經(jīng)適房要求可售比

——規(guī)劃人數(shù)2694人平均每戶按3.2人計算建筑占地面積27907.4㎡土地文件要求建筑密度30.00%

30%綠地率40%

40%集中綠地率--

土地文件要求機動車停車數(shù)量1398輛——其中地面停車數(shù)140輛——地下停車數(shù)非人防車位數(shù)1258輛此數(shù)字為報建數(shù)據(jù)，實際為760人防車位數(shù)

輛詳注規(guī)劃條件和當?shù)匾?guī)范地下機動車單車位面積29.0㎡/輛因本地塊停車指標要求太高，我司在測算時按機械車位進行報批，交付時為平層車位，實際地下車位數(shù)約占規(guī)劃要求的60%。地下車庫土建做法滿足機械車位安裝要求，此做法為目前西安常規(guī)做法。非機動車停車數(shù)量718輛規(guī)范要點（普通住宅0.5/100㎡、廉租住房：1.0/100㎡、一般商業(yè)2.5/100㎡。規(guī)劃條件書中注明：非機動車位依據(jù)交通影響評價報告確定）地下非機動車單車位面積1.5㎡/輛——人防面積27947.9㎡住宅按首面積，其他按地上面積的4%疊加條別墅合院贏別墅小高崖層產(chǎn)品僑分布幼兒院園方案三戶型配比

面積段戶數(shù)面積戶數(shù)比面積比小高層1251253344175039.67%31.38%疊拼1501503966593447.03%49.56%合院2202201122536813.30%19.07%合計

842133052100.00%100.00%產(chǎn)品扁分布主要得景觀淘軸組團萬景觀吼軸核心婆景觀景觀童釋放迎點景觀扣節(jié)點合院譯戶型戶型分析意向圖片一層平面圖戶型特點私家亭電梯盡顯槽極致豪華血。寬敞澡餐客控廳更為疼人性剃化的鬼使用祝體驗私家花須園院墻甲內(nèi)私餃享健破康生物活豪華棟玄關提升棟入戶鑄儀式剩感。多功腔能套逆房功能銜完善扇，提升叔居住成舒適走度。戶型分析意向圖片二層平面圖戶型特點書房清凈簡地單的鞭冥想罷空間家庭黑室舒適剛的交也流休陡息空陵間超大役南北側(cè)露臺視野退通透憂，活乞動空諷間豐掀富意向圖片三層平面圖戶型特點戶型分析茶室清雅的呈茶室或匹配掃景觀棗露臺徒，享沫受清更悠的衛(wèi)休閑秘時光南向景宏觀露棗臺直面待景觀削庭院首，盡章享舒冶適生墓活豪華館主臥茅套房豪華腐主臥詢四件貞套，私享括南側(cè)慕寬敞政露臺供，彰顯按時尚疫生活壁品味逐。戶型分析一層筍平面庫圖戶型套型建筑面積贈送面積實際使用面積露臺挑空合計合院4房2廳3衛(wèi)236.4453.1521.274.35310.799.暫9㎡31喜.9㎡31撫.9㎡9.戚9㎡建筑蔬面積跳：23勞6.鈴44㎡贈送面積：74言.3餅5㎡實際面積：31宏0.諷79㎡贈送販率：31監(jiān).4揀4%戶型分析二層肢平面幸圖改造嶺后改造矛前贈送斜空間戶型分析三層彼平面棕圖改造直后改造穗前贈送五空間戶型分析地下苗夾層繡平面幟圖贈送蹤蝶空間贈送面積：99姿.9鵲7㎡戶型分析地下嫩室平拳面圖贈送宇空間贈送面積：99裙.9憂7㎡組團失設計合院淋組團毯設計合院遞組團-尺度隱分析人行道北院南院北院南院北院南院北院南院人行道9m9m5.8m1.8m5.8m1.8m5.8m1.8m5.8m1.8m人行道人行道宅間道6m5.5m3m5.5m5.5m5.5m6m合院們產(chǎn)品趴，每屋戶均旺設置斤南北冬庭院鄉(xiāng)豐，獨立集的入巾戶庭絨院，券在保給證私奮密性伏的同年時，蘿極大獻提高睡入戶譜體驗啄。組團窄中間妄部分劫，充舊分利靈用基川地資良源，熱提升擴產(chǎn)品慚附加驚值。合院組團林設計合院褲組團-入戶曬流線貝分析合院閘組團絹設計合院圖組團-地下把入戶大流線柄分析合院未產(chǎn)品肺，每膏戶設獅置私果家車患庫，切增加透地下造空間南利用梳率和從使用克價值驚，地覺下室羨贈送抬給每隆戶做瓜休閑賤功能捆使用沖，利褲于產(chǎn)績品銷忘售，竹達到皺快速同去化辯目的召。聯(lián)排摔組團栗設計聯(lián)排幻玉組團-尺度稼分析人行偉道人行及道聯(lián)排列產(chǎn)品專，每慣戶均患設置爐南北防庭院欺，獨立掙的入展戶庭霉院，當在保否證私予密性域的同旋時，售極大么提高彼入戶勝體驗揀。6m7m6m7m7m7m4.4m2.6m9.4m2.6m5m4.4m人行道北院南院北院南院人行道六級景觀晚體系四重舊禮儀董空間1第一律級：歸禮回家蠟之路德人明文景陷觀第二您級：會禮入口孔廣場惰禮白儀之文門第三享級：園禮樂山可樂水麥中菊式園咽林第六登級：院禮庭院耽深深井私均屬庭騰院第五級：坊禮悠然饒自得煎組褲團坊吸里2346六級景觀由體系5第四貼級：街禮跌落盜有序咳面陸面是束景社區(qū)忌會所城市健康雜步道宅間句坊徑重疊江水院尊貴切大堂大氣責前院景觀賭中心一進大門——二進街巷——三進里浩坊——四進宅院禮儀仁入戶滿系統(tǒng)場景蝴二一進谷大門——二進螺坊巷——三進院傻門——四進宅門禮儀瘋?cè)霊糁t系統(tǒng)融入槐山水敢立軸源概念則，打趙造古撿典精賣致的銜后院登空間飄。禮儀姿入戶碗系統(tǒng)場景二一進功大門——二進承坊巷——三進暮院門——四進最宅門禮儀宮入戶屢系統(tǒng)場景三一進蓮大門——二進喜坊巷——三進挺院門——四進蜂宅門禮儀烏入戶俯系統(tǒng)場景四一進圾大門——二進貍坊巷——三進獨院門——四進菊宅門禮儀餓入戶銳系統(tǒng)啟動蠟策略St蓬ar贊t-冠up投S港tr粘at蕩eg槐y02N