住房信托制度建設芻議

12021年5月10日住房信托制度建設芻議【摘要】住房資產作為我國居民家庭財富的重要組成部分，其有效管理和有序傳承對人民群眾的安居樂業(yè)、民生福祉具有重要意義。住房信托是民事信托的一種，屬于實物資產信托，是指住房所有者作為委托人，將住房資產交由受托人，為受益人的利益履行住房管理、維護、出租、出售等受托行為的服務類信托。對社會而言，住房信托制度是盤活閑置住房的重要途徑，能更好地滿足人民群眾的住房需求；對信托行業(yè)而言，住房信托制度能夠為信托行業(yè)注入優(yōu)質資產，推動信托行業(yè)回歸業(yè)務本源；對房地產行業(yè)而言，住房信托制度能夠推動行業(yè)從增量開發(fā)向存量管理轉變，助推房地產行業(yè)實現(xiàn)高質量發(fā)展；對家庭而言，住房信托制度是家庭財產有序傳承的重要制度供給，能有效防止家庭成員對財產的不當處置和糾紛爭產。然而，住房信托的信托的經濟、社會意義進行分析，并對阻礙住房信托發(fā)展的各類問題2rtMayth2021ABriefExplorationonBuildingtheFrameworkforrustsGlobalFamilyBusinessResearchCenterHaoGao,LeiXuAbstractAsthemostvaluableassetinhouseholdwealthinChina,housingassetsareimportantforthecountry’sresidences’levelofhappinessandthestabilityofthesociety.Ahousingtrustisafiduciaryrelationshipinwhichatrustor(normallythehousingowner)givesanotherparty,knownasthetrustee,therighttoholdtitleofthehousingassetsforthebenefitofabeneficiaryorbeneficiaries.Forsociety,housingtrustsareinstrumentaltoalleviatinghousingscarcitybyincreasingoverallsupply.Fortrustcompanies,housingtrustscouldbeanewstrategicdevelopmentarea,withlow-riskandhigh-qualityhousingassets.Forrealestateindustry,housingtrustscanbetheimpetusforshiftfromincrementaldevelopmenttoinventorymanagement.Forfamilies,housingtrustshelpsucceedthefamilywealthinorderbypreventingimproperdisposalandconflictcausedbysuccessors.However,therearestillproblemsinthefieldsoflegislation,propertyrightsregistration,taxationandfinancialsupervision,whichobstructthedevelopmentofhousingtrusts.Thisreportpresentsananalysisoftheeconomicandsocialbenefitsthatcanbeobtainedfromhousingtrustsandtriestoofferpolicyrecommendationsbasedtosolvetheexistingproblems.3一、建立住房信托制度的必要性以來就是最重要的家庭資產類別之一。改革開放以來，隨著我國社會經濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的推進，住房存量規(guī)模日益擴大、，已成為我國居民家庭財富的重要組成部分。根據《中國住房市值報告》數(shù)據，2018年中國住房市值為321萬億元，相當于我國GDP的3.56倍，高于世界其他主要經濟體(美國、英國、德國、日本該數(shù)據2018年分別為1.26倍、3.20倍、2.38倍、2.08倍)。中國人民銀行城鎮(zhèn)居民家庭資產負債課題組2019年10月調查結果顯示：我國城鎮(zhèn)居民家庭資產的實物城鎮(zhèn)居民家庭總資產的比重為59.1%，高于世界其他主要經濟體 (美國、英國、德國、日本該數(shù)據2018年分別為24.3%、48.9%、20.8%、36.7%)。作為家庭占比最大的資產類別，住房資產的有效管理和有序傳承將對我國居民的安居樂業(yè)、民生福祉產生重要影響。西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心2021年一季度發(fā)布的《中國家庭財富指數(shù)調研報告》顯示，今年一季度財富增加的家庭中，住房資產的貢獻率達76.7%。然而，有效管理住房資產需要家庭4投入大量精力，而且住房資產的傳承方式、稅費成本、法律法規(guī)等相較于其他類型資產而言更為復雜，這些都增加了家庭財富的管理難度和成本。在代際財富傳承中，因住房資產分配而產生的家庭財產糾紛屢見不鮮，已成為影響家庭和諧、社會穩(wěn)定和精神文明的重要因“家庭是社會的細胞。家庭和睦則社會安定，家庭幸福則社會祥和，家庭文明則社會文明?！瓏腋粡姡褡鍙团d，人民幸福，不是抽象的，最終要體現(xiàn)在千千萬萬個家庭都美滿幸福上，體現(xiàn)在億萬人民生活不斷改善上?！眹沂奈逡?guī)劃和2035年遠景目標綱要提出，要完善住房市場體系和住房保障體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡；加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源。在金融服務實體經濟、金融服務人民福祉的大背景下，應當切實推進住房信托等金融制度供給，以金融業(yè)供給側結構性改革不斷滿足人民群眾對美好生活的向往。住房信托是民事信托的一種，屬于實物資產信托，是指住房所有者作為委托人，將住房資產交由受托人，為受益人的利益履5行住房管理、維護、出租、出售等受托行為的服務類信托。發(fā)展住房信托，不僅能夠有效推動我國居民家庭財富的有序傳承，還將有助于擴大住房的有效供給，提升住房資源的實際利用率，有效彌補我國住房的需求缺口。二、住房信托制度的功能與意義(一)對社會而言，住房信托制度是盤活閑置住房的重要途徑，更好但隨之而來的是住房的金融化，住房的投資屬性日益增加，導致大量投資性房產出現(xiàn)，房屋空置現(xiàn)象嚴重。目前，居民住房領域的主要矛得到滿足，這種住房資源的錯配很可能會帶來嚴重的社會民生問題。示，我國的空置房屋已經達到了6500萬套，其中一、二、三線城市的住房空置率分別為完善新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質量，加快農業(yè)轉移人口市民住房信托可以成為吞吐住房資源的“蓄水池”。居民將閑置住房置入信托，受托人通過對住房的裝修、維護、出租等專業(yè)受托管理行為，在為受益人獲取利益的同時，也能實現(xiàn)有效擴大住房資源供給、6長期需求，從而使得增加住房資源供給長期有效，有利于盤活城市的(二)對信托行業(yè)而言，住房信托制度能夠為信托行業(yè)注入數(shù)十萬億住房信托制度的建立能夠為我國信托行業(yè)注入數(shù)十萬億量級的優(yōu)質資產，為信托行業(yè)回歸業(yè)務本源，轉型升級發(fā)展增添新的活力。2020年5月，銀保監(jiān)會發(fā)布《信托公司資金信托管理暫行辦法(征求的“資產荒”，行業(yè)轉型陣痛加劇。截至2021在信托行業(yè)規(guī)范化和轉型過程中，住房信托能夠成為我國信托行業(yè)回歸本源的重要資產類別和戰(zhàn)略業(yè)務方向，有望成為信托業(yè)轉型行業(yè)源源不斷地提供優(yōu)質資產，從而助推信托業(yè)長期健康發(fā)展，實現(xiàn)(三)對房地產行業(yè)而言，住房信托制度能夠推動行業(yè)從增量開發(fā)向7住房信托制度有利于推動房地產行業(yè)的高質量發(fā)展，實現(xiàn)行業(yè)入與規(guī)模擴張，發(fā)展模式相對粗放。隨著我國住房供需矛盾逐漸緩和與國民收入不斷增長，居民對住房質量的要求逐漸提升，房地產行業(yè)住房信托制度的建立，意味著住房資產由具備專業(yè)能力的受托人進行管理、經營、運作，這將有利于推動房地產行業(yè)由增量開發(fā)向存量管理的轉型升級，推動房地產行業(yè)向供需平衡、價格穩(wěn)健、精細(四)對家庭而言，住房信托制度是家庭財產有序傳承的關鍵載體，產的不當處置和糾紛爭產在家庭財產繼承中，住房的繼承問題成為引發(fā)家庭矛盾糾紛的至2020年6月間，北，其中房產作為主要家庭繼承糾紛的重要抓手。建立合理有效、專業(yè)規(guī)范的住房傳承制度，據《民法典》第一千一百四十五條的規(guī)定，未來的遺產繼承需要有遺產管理人的參與。遺產管理人將履行制作遺產清單、處理被繼承人債8權債務、分割遺產等義務，在住房繼承流程逐步完善的同時，管理成本也相應增加。住房信托的受托人實際上充當了家庭房產“遺產管理的角色，根據委托人意愿對住房資產做出系統(tǒng)規(guī)劃與有效安排，住房信托可以有效限制子女對房產的不當處置，發(fā)揮靈活有序傳承、規(guī)避家庭爭產、避免子女揮霍、專業(yè)保值增值等作用。與遺囑更低，有利于建立和睦的家庭關系，促進家庭文明建設。例如，如果委托人不希望后代出售住房，但又希望后代享有租金收益或居住權，三、建立住房信托制度的難點問題目前我國民事信托的受托資產主要為現(xiàn)金及金融資產，以住房不動產為受托資產的信托為數(shù)甚少。究其原因，我國存在《信托法》不強等難點問題，導致住房等不動產難以成為信托財產，住房信托的發(fā)展存在較大制度障礙，信托公司開展民事信托業(yè)務的動力仍需增強。些難點問題，才能實現(xiàn)家庭財產傳承的有效性和多樣性，住房信托是民事信托的一種，屬于實物資產信托，其主體由委9托人、受托人、受益人和監(jiān)察人組成，客體是信托財產。本質是委托人將信托財產(住房)轉讓給受托人(信托公司)，由受托人按委托人的意愿為受益人進行管理。國際通行的信托制度是建立在信托財產所有權轉移基礎之上的，即委托人必須將信托財產的所有權轉移到受托人名下，這是信托的本質屬性和制度保障。但我國2001年通過的《信托法》第2條關于信托定義中的表述中，“將其財產權委托給受托人”，其中“委托給”為我國《信托法》獨創(chuàng)，對信托財產的產權住房信托是超長期的不動產財產安排和傳承計劃，其存續(xù)期限一般長達數(shù)十年之久。從法理及實踐上來看，“委托給”對于存續(xù)期只有幾年的商事信托而言影響不大，但對于較長期限的住房信托而言卻成為明顯的制度缺陷。由于信托財產的歸屬不明確、獨立性不足，很難真正實現(xiàn)住房信托對于信托財產保護、家庭財產傳承等核心功能。(二)不動產產權登記缺失信托財產登記制度不健全也成為制約住房信托發(fā)展的重要因素。根據《物權法》和《信托法》，我國實行登記生效主義。委托人按照法律規(guī)定為辦理登記手續(xù)的財產設立信托時，應該辦理登記手續(xù)，確認財產的轉移，信托方能生效。但由于我國沒有出臺信托財產登記制度，這一方面造成了信托公司在開展業(yè)務時只能通過合同法來持有信(三)稅負成本過高由于現(xiàn)行法律法規(guī)沒有針對民事信托非交易性過戶這一特性進行機關普遍將信托財產的置入視為一次市場交易行為，入信托看作交易行為，那么住房的轉移要繳納印花稅、契稅，還可能要繳納營業(yè)稅、個人所得稅。同時，這種繳納是雙重的，即信托設立時，委托人向受托人轉移要繳納一次，信托終止時，受托人按約定向受益人轉移住房時還須再繳納一次。以上雙重征稅的問題大大加重了住房信托的設立成本，嚴重制約了住房信托發(fā)揮調節(jié)資源(四)民事信托監(jiān)管適用性不強受歷史發(fā)展等原因局限，我國目前尚未對商事信托和民事信托進行明確的監(jiān)管區(qū)分，現(xiàn)行金融監(jiān)管框架主要針對商事信托設立，尚未充分考慮民事信托的特征和規(guī)律進行專門規(guī)制。實際上，商事信托和民事信托在信托目的、受益人范圍、存續(xù)期限、委托人意愿、受托人商事信托是推進某種商事目的(以投融資為主)的工具，如集合資金信托計劃。在商事信托中，委托人更多是充當投資者角色，對信托制式合同的內容很少有磋商的權利，而受托人履行的義務主要是產品適當性和投資者保護等。民事信托則是委托人進行長期財產安排和，例如家族信托、住房信托、慈善信托等。在民事信托中，委托人對信托目的、存續(xù)期限、受益權、信托財產的管理辦法應具有信義義務。托的不同特點，建議銀保監(jiān)會對住房信托、家族信托、慈善信托等民事信托業(yè)務發(fā)放新的、獨立的民事信托牌照，將進行商事信托與民事信托進行分類監(jiān)管。同時，鑒于民事信托涉及民生、存續(xù)期較長，不宜向風險評級較高的信托公司發(fā)放此類牌照。另外，考慮到住房管理的專業(yè)性，亦可考慮引導少數(shù)頭部物業(yè)管理公。(一)加強研究住房信托制度，將住房信托作為拓寬城鎮(zhèn)住房供給、盤活存量住房資源、提升人民福祉和國家治理能力的戰(zhàn)略性制度從宏觀層面看，住房信托能夠拓寬住房供給，彌補城鎮(zhèn)化過程中的住房需求缺口；從中觀層面看，住房信托能夠為信托行業(yè)發(fā)展注入新的活力，助推房地產業(yè)向高質量發(fā)展轉型；從微觀層面看，住房信托能夠助力家庭財產有序傳承，促進社會和諧。鑒于住房信托制度在濟、社會等層面的多重作用，建議就住房信托制度進行深入研究，將住房信托制度上升為保民生的戰(zhàn)略性制度。建議可考慮在房屋空置率畸高的海南自由貿易港先行試點，將住房信托能夠盤活的住房資源與《百萬人才進海南行動計劃(2018-2025)》等現(xiàn)行制度有機對接，(二)盡快修訂《信托法》，出臺與住房信托相關的管理條例，解決稅收不合理問題，使住房信托的發(fā)展有法可依、有路可循住房信托、慈善信托等民事信托最為重要的法律基礎設施。建議相關部委(財政部、住建部、自然資源部、國稅總局、銀保監(jiān)會等)組織對住房信托非交易性過戶的特性，解決住房信托在設立、分配和清算(三)出臺明確的住房信托登記制度，建立國家層面的信托財產權屬建議針對民事信托財產涉及的不動