物業(yè)案例分析

案例分析題七

（一）某日上午9：30左右，控制中心收到警報，發(fā)現(xiàn)C座6樓廚房有濃煙冒出，而當時該房房主不在家，事發(fā)后房主返回。

問題：1、面對此種情況應(yīng)作如何處理？

2、發(fā)生火警時，我們應(yīng)采取的應(yīng)對措施有哪些？

答：1、面對此種情況，可進行如下處理：

（1）立即通知安防員攜帶工具趕赴現(xiàn)場；（2）關(guān)閉6樓電源總開關(guān)及燃氣部閥；

（3）盡快與業(yè)主聯(lián)系通知其返回；（4）業(yè)主返回后，協(xié)助業(yè)主打開門窗；

（5）查明原因并在采取自我防護措施后進行滅火操作。

2、發(fā)生火警時，我們應(yīng)采取的措施有：

（1）了解和確認起火位置、范圍和程度；（2）向公安及消防機關(guān)報警；

（3）清理通道，迎接消防車入場；（4）立即組織現(xiàn)場人員疏散，在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y；（5）組織義務(wù)消防隊在保證安全的前提下接近火場，用適當消防器材控制火勢；

（6）及時封鎖現(xiàn)場，直到有關(guān)方面到達為止。

案例分析題八：

（二）某日上午10點左右，物管中心接到住戶報告：五幢二單元樓道中彌漫有煤氣味。物管維修人員趕赴現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)煤氣是由301室溢出。但業(yè)主不在家，發(fā)出通知后業(yè)主返回。

問題：1、面對此種情況應(yīng)作如何處理？

2、發(fā)生易燃氣體泄漏事件情況嚴重時，我們應(yīng)采取何種緊急措施？

答：1、面對這種情況我們可進行如下處理：

（1）立即通知維修人員攜帶工具趕赴現(xiàn)場，查明泄漏源及情況；（2）立即關(guān)閉本單元燃氣總閥；

（3）盡快通知業(yè)主返回；（4）業(yè)主返回后，告誡不可使用任何電器和敲打金屬，避免產(chǎn)生火花和爆炸。

2、發(fā)生燃氣泄漏事件情況嚴重時，我們可采取的緊急措施有：

（1）通知燃氣公司；

（2）處理人員到達現(xiàn)場后，要謹慎行事，不可使用任何電器（包括門鈴、電話、風(fēng)扇等）和敲打金屬，避免產(chǎn)生火花；

（3）關(guān)閉燃氣閥門、打開所有門窗；（4）情況嚴重時應(yīng)及時疏散人員；

（5）如發(fā)現(xiàn)有人員受傷或不適者，立即通知醫(yī)療單位急救；

（6）燃氣公司人員到達火場后，應(yīng)協(xié)助其徹底檢查，消除隱患。

1、某建設(shè)單位在售房期間，為方便購房人上下，提前使用了電梯。在此期間出現(xiàn)了電梯困人事件。

問題：1、當電梯困人時，電梯工應(yīng)采取何種緊急處理措施？

2、電梯故障的后續(xù)處理，應(yīng)做好哪些工作？

答：1、當電梯困人時，處理措施有：

(1)通過電梯對講機或其他方式安撫被困乘客，穩(wěn)定乘客情緒。同時告知乘客不要自行采取措施，以免出現(xiàn)意外。（2）立即聯(lián)系其他電梯工盤車解救被困乘客。

2、電梯故障的后續(xù)處理工作有：

（1）在解救被困乘客后，乘客若有不適應(yīng)立即聯(lián)系建設(shè)單位送乘客入院檢查，相關(guān)費用由建設(shè)單位承擔(dān)；（2）將電梯困人情況書面報告建設(shè)單位；

（3）建議建設(shè)單位對故障電梯立即進行必要檢查和修理；

（4）故障電梯在檢查檢修前應(yīng)暫停使用。做好電梯安全防護，同時在現(xiàn)場設(shè)立標牌、標識，以警示乘客避免意外。

某小區(qū)業(yè)主反映每天夜間后半夜可聽到“嗡嗡”聲，影響其入睡，望物管及時處理。經(jīng)查證落實嗡嗡聲是衛(wèi)生間排水管及供水加壓水管接觸發(fā)生震動所致，而加壓共振是由水泵電源不穩(wěn)定所致。

問題：1、面對這種情況應(yīng)如何處理？

2、當業(yè)主受到噪聲侵擾時，我們應(yīng)采取哪些處理措施？

答：1、面對這種情況應(yīng)進行如下處理：

（1）立即通知維修人員到現(xiàn)場查看并尋找噪聲源；（2）通過測試比較，查證確定噪聲產(chǎn)生的原因；

（3）隔離供、排水管，消除噪聲。

2、當業(yè)主受到噪聲侵擾時，我們應(yīng)采取的處理措施有：

（1）接到投訴，立即派人到現(xiàn)場查看；（2）必要時通過技術(shù)手段或設(shè)備確定噪聲是否超標；

（3）判斷噪聲侵擾來源，針對不同吱聲源采取對應(yīng)的解決措施；

（4）做好對受噪聲影響的業(yè)主的溝通解釋工作。

夏季某日晚9時，因雷雨天氣，小區(qū)突然斷電，整個小區(qū)一片漆黑。

問題：1、面對這種故障，當如何處理？

2、在小區(qū)中，我們應(yīng)如何預(yù)防和處理電力故障？

答：1、面對這種故障，可進行如下處理：

（1）有關(guān)人員應(yīng)立即趕到現(xiàn)場查明故障原因。如屬內(nèi)部故障慶立即組織搶修，有備用供電線路或自備發(fā)電設(shè)備的，應(yīng)立即切換供電線路；

（2）在處理停電故障的同時，應(yīng)立即派人檢查電梯內(nèi)是否有人，做好應(yīng)急處理。同時通知住戶，拉下電閘，加強消防和安全防范措施，防止因停電而發(fā)生異常情況；

（3）加強小區(qū)的安全保衛(wèi)工作，盡力保證住戶的安全；

（4）恢復(fù)供電后，應(yīng)檢查小區(qū)內(nèi)電梯、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運作情況。

2、在小區(qū)中，我們可以采取以下措施來預(yù)防和處理電力故障：

（1）如電力部門預(yù)先通知小區(qū)/大廈停電，應(yīng)立即將詳細情況和有關(guān)信息通過廣播或張貼通知的方式傳遞給業(yè)主，并安排相應(yīng)的電工人員值班；

（2）若屬外部供電線路故障，小區(qū)、大廈中有備用供電線路或自備發(fā)電設(shè)備的，應(yīng)立即切換供電線路及時供電。若屬內(nèi)部線路故障，應(yīng)立即查清原因組織搶修及早恢復(fù)供電。

（3）在搶修線路時，應(yīng)立即派人檢查并確認電梯中是否有人，以作應(yīng)急處理。同時，通知住戶加強安全、消防防范。

（4）恢復(fù)供電后，應(yīng)及時檢查小區(qū)、大廈的電梯、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)的運作情況。

（5）物業(yè)管理單位在平時也可備些蠟燭，以供業(yè)主在停電時使用。

案例分析題十二

某小區(qū)徐先生喜歡在三樓的陽臺上養(yǎng)花。一天一只貓從另一個陽臺跳到徐先生的花盆上，使花盆重心偏移掉下去，正好砸在過路的吳女士頭上，吳女士當場被砸昏，被行人送往醫(yī)院。醫(yī)院診斷為吳女士頭部重傷。傷愈后，吳女士向徐先生提出賠償，徐先生說花盆是貓弄下的，他不慶負責(zé)。吳女士找到物業(yè)公司賠償，物業(yè)公司稱是徐先生的花盆將其砸傷的，與其無關(guān)。

問題：1、花盆砸傷吳女士，徐先生和物業(yè)公司有無賠償責(zé)任？

2、如何避免和處理高空墜物事件？

答：1、徐先生和物業(yè)公司都應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，這是因為：根據(jù)民法通則第一百二直十六條“建筑物及其建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人傷害的，它的所有人或應(yīng)當承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過失的除外”的規(guī)定?？梢娦煜壬拔飿I(yè)公司都應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，假如物業(yè)公司曾對徐先生進行過勸阻并有勸阻證據(jù)，證明自己沒有過失則可免去責(zé)任。

2、避免和處理高空墜物事件的措施有：

（1）物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)住戶在高空有危險擱置物、懸掛物時，應(yīng)及時發(fā)出書面通知，共整改并在恰當位置張貼“請勿高空拋物”標識。通過多種方式使業(yè)主自覺遵守公德，預(yù)防高空墜物事件的發(fā)生。

（2）發(fā)生高空墜物后，有關(guān)管理人員要立即趕到現(xiàn)場，確定墜物造成的危害情況。如有傷者，立即送往醫(yī)院或撥打急救電話；如造成財務(wù)損壞的，要保護現(xiàn)場，拍照取證并通知相關(guān)人員。

（3）盡快確定墜落物來源。

（4）確定墜落物來源后，及時召集責(zé)任人、受害人雙方進行協(xié)商處理。

案例分析題十三

一天，一個新取得駕照的業(yè)主將自己的車從公共車庫中移位開出。但由于技術(shù)不熟練，將自己的車猛撞到車庫中另一輛車上，造成另一輛車側(cè)面受損，但開車業(yè)主并未受傷。

問題：1、面對這種情況我們應(yīng)該如何處理？

2、小區(qū)中若發(fā)生交通意外，我們的處理措施有哪些？

答：1、面對這種情況，可進行如下處理：

（1）保護現(xiàn)場，并立即通知受害車主到場；

（2）如有必要，可對現(xiàn)場拍照，保留相關(guān)記錄；

（3）對肇事車主進行詢問筆錄并由雙方車主共同對筆錄進行簽字確認或通知交警部門到現(xiàn)場筆錄；

（4）撤離現(xiàn)場，疏導(dǎo)其他車輛出入；（5）召集雙方協(xié)商解決。

2、小區(qū)中若發(fā)生交通意外，我們的處理措施有：

（1）出現(xiàn)交通事故后，安全主管應(yīng)及時到現(xiàn)場處理；

（2）若有人受傷，應(yīng)立即送往醫(yī)院或撥打急救電話；

（3）如有需要，應(yīng)對現(xiàn)場拍照，保留相關(guān)記錄；

（4）安排專門人員疏導(dǎo)交通，盡可能使事故不影響其他車輛正常行駛；

（5）協(xié)助有關(guān)部門盡快予以處理；

（6）事后，應(yīng)地管理區(qū)交通路面進行檢查，完善相關(guān)交通標識，減速帶、隔離墩等的設(shè)置。

案例分析題十四

2003年7月兩名歹徒從小區(qū)后門潛入3棟104室內(nèi)并將業(yè)主殺害，劫去財務(wù)若干。3棟業(yè)主發(fā)現(xiàn)情況后，來物業(yè)公司報案。

問題：1、接到業(yè)主報案，物業(yè)公司應(yīng)當如何處理？

2、小區(qū)中若發(fā)生刑事案件，我們應(yīng)采取哪些應(yīng)對措施？

答：1、接到報案可進行如下處理：

（1）接到業(yè)主報案，物業(yè)公司慶立即派安防負責(zé)人到現(xiàn)場察看，了解情況；

（2）如發(fā)生犯罪事件，立即撥打110報警，并派安防員保護現(xiàn)場直到警員到達；

（3）協(xié)助警員維護現(xiàn)場秩序和進行調(diào)查取證工作；

（4）協(xié)助警方處理事件和善后工作。

2、小區(qū)若發(fā)生刑事案件，我們的應(yīng)對措施有：

（1）接到報案后，應(yīng)立即派人趕到現(xiàn)場；

（2）如證實發(fā)生了犯罪事件，應(yīng)立即撥打110報警，并留守人員控制現(xiàn)場，直到警方人員到達；

（3）禁止任何人在警方人員到達現(xiàn)場前觸動現(xiàn)場任何物品；

（4）若有需要，關(guān)閉出入口，勸阻住戶及訪客暫停出入，防止疑犯乘機逃跑；

（5）積極協(xié)助警方維護現(xiàn)場秩序和調(diào)查取證工作。

案例分析題十五

某日，業(yè)主周先生來到物業(yè)服務(wù)中心，接待員小趙立即起身接待，當趙小姐與周先生溝通時，王先生也來到了物業(yè)服務(wù)中心。

問題：1、接待員小趙應(yīng)如何接待這兩位業(yè)主？

2、我們與客戶溝通時應(yīng)注意哪些事項？

答：1、接待員小趙慶這樣接待這兩位業(yè)主：

（1）周先生來到，小趙應(yīng)立即起身站姿迎客，并微笑著請對方在對面座位上就座。倒杯茶水，放到周先生面前說“你請喝水”；

（2）詢問周重重的來意并立即著手解決。如有困難，則慶向其他工作人員請求支援或查閱相關(guān)文件，盡可能讓業(yè)主得到滿意答復(fù)；

（3）小趙在處理周先生問題的過程中，若王先生也來到。小趙應(yīng)先對周先生對一句“對不起”，您稍等，然后起身迎接王先生；

（4）問清楚王先生的要求后，如果王先生的問題不是一下就能解決，應(yīng)引領(lǐng)其它同事來支援前線，并將王先生介紹給來接待的同事；

（5）回到周先生旁邊，繼續(xù)解決周先生的問題。

2、我們在與客戶溝通時，應(yīng)注意以下問題：

（1）在物業(yè)管理辦公區(qū)實施溝通時，辦公區(qū)的相關(guān)場所應(yīng)進行必要布置，做到擺放有序，干凈整潔，明亮舒適；

（2）在與客戶溝通時，應(yīng)態(tài)度誠懇、神情專注。沒有特別的情況，不去做其它與溝通無關(guān)的事；

（3）溝通中，物業(yè)管理人員要與客戶保持適度距離，不應(yīng)有多余的肢體協(xié)作或不恰當?shù)男袨椋?/p>

（4）在與業(yè)主正式溝通前，可以以寒暄的方式開場，以緩和后氣氛，使雙方能更好地交流；

（5）物業(yè)服務(wù)的溝通，慶根據(jù)溝通的對象、目的、內(nèi)容和地點的不同而采取相應(yīng)的溝通方式；

（6）客戶溝通的事由、過程、結(jié)果應(yīng)記錄歸檔。對客戶所提的要求，無論能否滿足，都慶將結(jié)果及時反饋給客戶。

案例分析題十六

業(yè)主張小姐電話報稱家中廚房的地漏冒水。維修工小黃帶了設(shè)備趕到張小姐家并用吸泵試圖抽通地漏。但因地漏堵得很死，須用疏通機器才能打通。按公司規(guī)定，使用疏通機須收取30元費用。當小黃向張小姐提及費用時，張小姐馬上不同意，認為主管堵塞不應(yīng)收費，并電話投訴小黃。

問題：1、小黃應(yīng)如何處理與張家的矛盾？

2、我們在物管工作中處理業(yè)主投訴的方法有哪些？

答：1、小黃可這樣來處理同張家的矛盾：

（1）按規(guī)定，主水管堵塞的疏通責(zé)任由物業(yè)公司承擔(dān)，支水管堵塞的疏通費用和責(zé)任應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。若物業(yè)公司代為疏通，則應(yīng)收取有償服務(wù)費用；

（2）小黃可采取婉轉(zhuǎn)溝通策略，進行疏通試驗，并向張小姐加以約定和說明，若第主水管堵塞，疏通后不收一分錢；若第支水管堵塞，疏通后您需支付維修費用；

（3）雙方達成協(xié)議后，盡快疏通，幫助業(yè)主解決積水問題。疏通后，按規(guī)定向張小姐收取疏通費用。

2、我們在物管工作中，處理業(yè)主投訴的方法有：

（1）耐心傾聽，不與爭辯；

（2）詳細記錄，確認投訴；

（3）真誠對待，冷靜處理；

（4）及時處理，注重質(zhì)量；

（5）總結(jié)經(jīng)驗，改善服務(wù)。

案例分析題六

某高樓業(yè)主李某深夜回來時，在小區(qū)中被不法分子襲擊受傷。李某以物業(yè)公司未盡職責(zé)、安防人員不合格、小區(qū)不安全為由，將物業(yè)公司告上法庭，要求物業(yè)公司賠償108605元。物業(yè)公司辯稱，物業(yè)公司保安員的責(zé)任只是配合公安機關(guān)的安全防范活動，而不負有保證每個業(yè)主人身安全的義務(wù)。并且物業(yè)公司已按合同配置了24個保安。案發(fā)時，當崗、巡邏的人員都未脫崗，也未發(fā)現(xiàn)陌生人進入大廈，因此不同意李某請求。

問題：1、業(yè)主在小區(qū)中遭受不法侵害，物業(yè)公司是否必須承擔(dān)民事責(zé)任。

2、物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)什么來對業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全承擔(dān)責(zé)任？

3、物業(yè)公司是否應(yīng)進行賠償？

4、物業(yè)公司應(yīng)從本案中吸取什么教訓(xùn)？

答：1、業(yè)主在小區(qū)中遭受不法侵害，不能認定物業(yè)公司就一定要承擔(dān)民事責(zé)任，這需要作具體的分析。物業(yè)公司雖有安全防范的義務(wù)，但物業(yè)公司并不能根治和完全杜絕治安案件。假如物業(yè)公司已按合同的約定設(shè)置了門崗及安全防范人員，同時也實施了24小時安全防范值班，并有證據(jù)證明自己在管理上不存在過失，則不應(yīng)當承擔(dān)民事責(zé)任。

2、物業(yè)公司主要依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的約定來對業(yè)主的人身財產(chǎn)安全承擔(dān)責(zé)任。因此在簽訂合同時，物業(yè)公司一定要明確物業(yè)公司與業(yè)主之間是什么關(guān)系，是保安還是保管、保險、保鏢關(guān)系。如果只是保安關(guān)系，那么保安的范圍，保安的責(zé)任及義務(wù)是什么？都必須具體明確，這樣才可以避免合同界定不明確的糾紛。

3、按罪責(zé)自負原則，業(yè)主的損失應(yīng)由犯罪分子賠償。假如物業(yè)公司有違反合同約定的違約責(zé)任，則物業(yè)公司應(yīng)按合同約定承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任賠償。

4、物業(yè)公司應(yīng)吸取的教訓(xùn)有：

（1）認真仔細的起草簽訂合同，對保安事項、責(zé)任、義務(wù)要有明確的約定。

（2）嚴格按照合同約定履行保安職責(zé)、義務(wù)，盡量避免在保安事務(wù)上出現(xiàn)過失。

（3）雖然物業(yè)公司不能確保公共場所內(nèi)業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全，但物業(yè)公司還是應(yīng)提高安全防范意識，加強安全防范管理，盡力避免小區(qū)中的治安傷害事故的發(fā)生。

案例分析題七

（一）某日上午9：30左右，控制中心收到警報，發(fā)現(xiàn)C座6樓廚房有濃煙冒出，而當時該房房主不在家，事發(fā)后房主返回。

問題：1、面對此種情況應(yīng)作如何處理？

2、發(fā)生火警時，我們應(yīng)采取的應(yīng)對措施有哪些？

答：1、面對此種情況，可進行如下處理：

（1）立即通知安防員攜帶工具趕赴現(xiàn)場；（2）關(guān)閉6樓電源總開關(guān)及燃氣部閥；

（3）盡快與業(yè)主聯(lián)系通知其返回；（4）業(yè)主返回后，協(xié)助業(yè)主打開門窗；

（5）查明原因并在采取自我防護措施后進行滅火操作。

2、發(fā)生火警時，我們應(yīng)采取的措施有：

（1）了解和確認起火位置、范圍和程度；（2）向公安及消防機關(guān)報警；

（3）清理通道，迎接消防車入場；（4）立即組織現(xiàn)場人員疏散，在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y；（5）組織義務(wù)消防隊在保證安全的前提下接近火場，用適當消防器材控制火勢；

（6）及時封鎖現(xiàn)場，直到有關(guān)方面到達為止。

案例分析題八：

（二）某日上午10點左右，物管中心接到住戶報告：五幢二單元樓道中彌漫有煤氣味。物管維修人員趕赴現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)煤氣是由301室溢出。但業(yè)主不在家，發(fā)出通知后業(yè)主返回。

問題：1、面對此種情況應(yīng)作如何處理？

2、發(fā)生易燃氣體泄漏事件情況嚴重時，我們應(yīng)采取何種緊急措施？

答：1、面對這種情況我們可進行如下處理：

（1）立即通知維修人員攜帶工具趕赴現(xiàn)場，查明泄漏源及情況；（2）立即關(guān)閉本單元燃氣總閥；

（3）盡快通知業(yè)主返回；（4）業(yè)主返回后，告誡不可使用任何電器和敲打金屬，避免產(chǎn)生火花和爆炸。

2、發(fā)生燃氣泄漏事件情況嚴重時，我們可采取的緊急措施有：

（1）通知燃氣公司；

（2）處理人員到達現(xiàn)場后，要謹慎行事，不可使用任何電器（包括門鈴、電話、風(fēng)扇等）和敲打金屬，避免產(chǎn)生火花；

（3）關(guān)閉燃氣閥門、打開所有門窗；（4）情況嚴重時應(yīng)及時疏散人員；

（5）如發(fā)現(xiàn)有人員受傷或不適者，立即通知醫(yī)療單位急救；

（6）燃氣公司人員到達火場后，應(yīng)協(xié)助其徹底檢查，消除隱患。

案例分析題十六

業(yè)主張小姐電話報稱家中廚房的地漏冒水。維修工小黃帶了設(shè)備趕到張小姐家并用吸泵試圖抽通地漏。但因地漏堵得很死，須用疏通機器才能打通。按公司規(guī)定，使用疏通機須收取30元費用。當小黃向張小姐提及費用時，張小姐馬上不同意，認為主管堵塞不應(yīng)收費，并電話投訴小黃。

問題：1、小黃應(yīng)如何處理與張家的矛盾？

2、我們在物管工作中處理業(yè)主投訴的方法有哪些？

答：1、小黃可這樣來處理同張家的矛盾：

（1）按規(guī)定，主水管堵塞的疏通責(zé)任由物業(yè)公司承擔(dān)，支水管堵塞的疏通費用和責(zé)任應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。若物業(yè)公司代為疏通，則應(yīng)收取有償服務(wù)費用；

（2）小黃可采取婉轉(zhuǎn)溝通策略，進行疏通試驗，并向張小姐加以約定和說明，若第主水管堵塞，疏通后不收一分錢；若第支水管堵塞，疏通后您需支付維修費用；

（3）雙方達成協(xié)議后，盡快疏通，幫助業(yè)主解決積水問題。疏通后，按規(guī)定向張小姐收取疏通費用。

2、我們在物管工作中，處理業(yè)主投訴的方法有：

（1）耐心傾聽，不與爭辯；

（2）詳細記錄，確認投訴；

（3）真誠對待，冷靜處理；

（4）及時處理，注重質(zhì)量；

（5）總結(jié)經(jīng)驗，改善服務(wù)。例分析題五

物業(yè)公司管理人員在裝修管理巡視過程中發(fā)現(xiàn)了如下問題：

（一）業(yè)主安裝太陽能熱水器的位置違規(guī)，據(jù)查，第管理人審批有誤。

（二）小區(qū)中有未佩帶標識牌的施工人員在進行裝修作業(yè)。經(jīng)詢問，其回答是“未來得及辦理手續(xù)”。

（三）小區(qū)高層樓頂堆放了大量的鋼材，經(jīng)了解，是業(yè)主準備利用坡頂加設(shè)鋼結(jié)構(gòu)閣樓。

（四）高層寫字樓在國慶長假期間實施裝修。

（五）某業(yè)主未經(jīng)申報，擅自更換了四扇鋁合金窗。

(六)小區(qū)某裝修現(xiàn)場材料堆放混亂，工人用電爐做飯且無滅火設(shè)備。

問題：1、針對現(xiàn)場中發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)如何處理？

2、在裝修管理中，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)注意的問題有哪些？

答：1、針對上述問題慶綜合分析和處理：

（1）關(guān)于安裝太陽能熱水器的問題，處理措施是：

①向業(yè)主承認錯誤，說明情況，并由物業(yè)公司出資進行整改。

②加強裝修審批環(huán)節(jié)的管理，要求管理員在審批之前，應(yīng)去現(xiàn)場查證和落實。

（2）對未有標識牌問題，處理措施是：

①立即檢查裝修申報、出入口及裝修管理環(huán)節(jié)，查出漏洞并加以整改。

②要求入場售貨員立即補辦入場手續(xù)，否則拒絕其入場。

（3）對樓頂堆放鋼材問題，處理措施是：

①告知業(yè)主，此項裝修工程須先委托專業(yè)設(shè)計單位進行設(shè)計出

②裝修前，應(yīng)先申報，得到許可后方可施工。

③檢查公司在材料進出管理方面存在的問題，堵住漏洞、防患于未然。

（4）對國慶長假裝修的問題，處理措施是：

①一般的住宅項目在節(jié)假日不宜施工，但寫字樓項目卻剛好相反，節(jié)假日裝修不會影響其他業(yè)主。

②允許該項目政黨進行裝修施工。

（5）對更換鋁合金窗的問題，處理措施是：

①開出違章整改單，要求其限期整改。若不整改，將采取相應(yīng)的管理措施。

②檢查材料進出控制環(huán)節(jié)的問題，查明原因、堵住漏洞。

③檢討巡樓人員的巡樓工作情況，追究事先未發(fā)現(xiàn)業(yè)主違章裝修的責(zé)任。

（6）對現(xiàn)場電爐做飯問題，處理措施有：

①要求現(xiàn)場材料堆放有序。②如需做飯，應(yīng)采取較為安全的方式，并有預(yù)防火災(zāi)發(fā)生的措施。

③易燃易爆物品應(yīng)隔離堆放。④現(xiàn)場必須配置滅火裝置。⑤若不能按上述要求，可要求停工進行整改。

2、裝修管理中物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)注意的問題有：

（1）嚴把出入關(guān)，杜絕無政府