房地產(chǎn)物業(yè)行業(yè)發(fā)展研究報(bào)告

房地產(chǎn)物業(yè)行業(yè)發(fā)展研究報(bào)告第一章行業(yè)概況物業(yè)管理（propertymanagement）就是指業(yè)主對(duì)區(qū)分所有建筑物總計(jì)部分以及建筑區(qū)劃內(nèi)總計(jì)建筑物、場(chǎng)所、設(shè)施的共同管理或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)、其他管理人按照物業(yè)服務(wù)合約簽訂合同，對(duì)房屋及服務(wù)設(shè)施的設(shè)施設(shè)備和有關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、清掃、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和有關(guān)秩序的活動(dòng)。圖房地產(chǎn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)鏈資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行物業(yè)管理分類(lèi)：移居物業(yè)：就是指具備移居功能、可以可供人們生活移居的建筑；涵蓋住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等；當(dāng)然也涵蓋與之相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地。商業(yè)物業(yè)：有時(shí)也則表示投資性物業(yè)，就是指那些通過(guò)經(jīng)營(yíng)可以以以獲取持續(xù)增長(zhǎng)投資投資回報(bào)或者可以持續(xù)升值的物業(yè)，這類(lèi)物業(yè)又可以大致分為商服物業(yè)和辦公物業(yè)。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)繁榮與當(dāng)?shù)氐恼w社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況有關(guān)，特別就是與工商貿(mào)易、金融保險(xiǎn)、顧問(wèn)咨詢(xún)、旅游等行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。這類(lèi)物業(yè)由于牽涉到物業(yè)流通與管理的資金數(shù)量非常小，所以常以機(jī)構(gòu)（單位）投資居多，物業(yè)的使用者多用所有者提供更多更多的空間進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，用部業(yè)租金。工業(yè)物業(yè)：就是指就是人類(lèi)的生產(chǎn)活動(dòng)提供更多更多使用空間的房屋，涵蓋輕、重工業(yè)廠(chǎng)房和發(fā)展出的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房以及有關(guān)的研究與發(fā)展用房及倉(cāng)庫(kù)等。工業(yè)物業(yè)有的用做出售、也有的用做出租。其他用途物業(yè)：除了上述物業(yè)種類(lèi)以外的物業(yè)，稱(chēng)為其他物業(yè)，有時(shí)也稱(chēng)為特定物業(yè)。這類(lèi)物業(yè)涵蓋賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車(chē)加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車(chē)站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)。按服務(wù)的性質(zhì)和提供更多更多的方式可以分為：常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類(lèi)。圖房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)分類(lèi)類(lèi)別資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行圖三類(lèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行物業(yè)管理行業(yè)未有多于150年的發(fā)展歷史，物業(yè)中國(guó)問(wèn)世于80年代、起步于深圳，94年首次發(fā)布《管理辦法》、跨入法制化軌道。03年頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，監(jiān)管趨向市場(chǎng)化，目前行業(yè)政策總體略偏親近。2017年，國(guó)務(wù)院終止一批行政許可事項(xiàng)的同意，終止物業(yè)服務(wù)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)核定審查，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部加強(qiáng)事中事后監(jiān)管。經(jīng)過(guò)30余年的積極探索和快速發(fā)展，中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，行業(yè)集中度逐漸提高，管理水平明顯提高，行業(yè)由粗放式發(fā)展階段逐漸步入相對(duì)明朗和規(guī)范的新階段。從市場(chǎng)的角度來(lái)看，特定物業(yè)的市場(chǎng)交易很少，對(duì)這類(lèi)物業(yè)的投資多屬長(zhǎng)期投資，投資者靠日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的收益回去回收投資、以獲取投資收益。這類(lèi)物業(yè)的土地使用權(quán)土地出讓的年限，中國(guó)規(guī)定最高為50年。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，截至2017年末，全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)管理面積少于195億平米，同比快速增長(zhǎng)5.5%，2009-2017年CAGR為6.6%，行業(yè)管理面積穩(wěn)步提升，并仍處于規(guī)模成長(zhǎng)期。2018年，物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)營(yíng)收入為7043.63億元，同比快速增長(zhǎng)17.25%；管理物業(yè)總面積少于279.3億平方米，同比快速增長(zhǎng)13.2%。截至2018年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率少于59.6%，低于1990年日本的77%，并低于1970年美國(guó)的81%。而美國(guó)和日本分別在1940年和1955年達(dá)致了56.5%和56.1%，城鎮(zhèn)化率50%-70%在國(guó)際上均為快速城市化階段，城鎮(zhèn)化率快速提升將推動(dòng)行業(yè)管理面積穩(wěn)步提升。第二章商業(yè)模式和技術(shù)發(fā)展2.1產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值鏈商業(yè)模式2.1.1房地產(chǎn)物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)鏈圖物業(yè)管理公司產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)圖資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行1)物業(yè)公司上游的產(chǎn)業(yè)鏈:-前期干涉工作：專(zhuān)門(mén)給開(kāi)發(fā)公司搞出工程的前期干涉，精心安排工程人員回來(lái)工地搞出前次郎，從建筑物至基坑，從設(shè)備設(shè)施安裝至承包核查，從裝飾翻修至隱蔽工程，管網(wǎng)管線(xiàn)等，開(kāi)發(fā)商繳交一定的費(fèi)用。-售樓部服務(wù)：在售樓部精心安排形象崗、門(mén)童、吧臺(tái)、樣板間服務(wù)員。為地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)促進(jìn)銷(xiāo)售，提高物業(yè)品牌形象，打造出樓盤(pán)口碑。-工地安全保證：給工地精心安排保安、食堂工作人員、會(huì)務(wù)等。做好地產(chǎn)工地的保證工作。-驗(yàn)房服務(wù)：針對(duì)地產(chǎn)公司即將交貨政府核查的工程承包下來(lái)，派出人進(jìn)行專(zhuān)]的核查，根據(jù)政府有關(guān)工程建議做出報(bào)告和結(jié)論，減少地產(chǎn)人力資源成本。2)物業(yè)公司的下游產(chǎn)業(yè)鏈:-便利店、果蔬店、保險(xiǎn)代售；-住宅、商業(yè)、車(chē)位銷(xiāo)售和租賃；-業(yè)主生老病死的產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、健身活動(dòng)、咨詢(xún)；-業(yè)主結(jié)婚、過(guò)世等環(huán)節(jié)的添置；-空置房有償服務(wù)和管理，免費(fèi)服務(wù)；-公寓租賃和分租；-賓館酒店的經(jīng)營(yíng)；-美食街、餐飲店的運(yùn)作。2.1.2商業(yè)模式表以碧桂園服務(wù)[6098.HK]為基準(zhǔn)水解總收入成本水解商業(yè)模式1)目前國(guó)內(nèi)幾萬(wàn)家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的自身定位、市場(chǎng)規(guī)模、產(chǎn)品類(lèi)型、運(yùn)營(yíng)體系和經(jīng)濟(jì)效益千差萬(wàn)別，但是從盈利模式的角度，我們大體可以將現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的商業(yè)模式概括為物業(yè)服務(wù)提供商模式、物業(yè)資源開(kāi)發(fā)商模式和物業(yè)顧問(wèn)服務(wù)商模式三種類(lèi)型。物業(yè)服務(wù)集成商：又稱(chēng)物業(yè)服務(wù)總紙盒模式，就是目前發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)物業(yè)服務(wù)的主流商業(yè)模式。其特征就是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)前端策劃服務(wù)(設(shè)計(jì)管理模式、制訂管理方案、挑選出分包企業(yè))、中端監(jiān)管服務(wù)(監(jiān)督服務(wù)過(guò)程、管控服務(wù)品質(zhì))和后端評(píng)判服務(wù)(匯總客戶(hù)評(píng)價(jià)、溝通交流客戶(hù)市場(chǎng)需求和評(píng)判分包企業(yè))的方式，將各分包企業(yè)的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)集變成面向業(yè)主的綜合性物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品。物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商：又稱(chēng)物業(yè)資產(chǎn)管理模式，就是彌漫著物業(yè)從消費(fèi)功能向投資功能開(kāi)拓，從使用價(jià)值向交換價(jià)值提升而衍生的高級(jí)商業(yè)模式。其特征就是，業(yè)主不僅將物業(yè)硬件的日常維修、清掃和管理工作委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而且將資產(chǎn)屬性的不動(dòng)產(chǎn)的日常投資、經(jīng)營(yíng)和管理工作(比如租務(wù)管理、物業(yè)招商、營(yíng)銷(xiāo)策劃、銷(xiāo)售代理和不動(dòng)產(chǎn)融資等)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)保證服務(wù)商：又稱(chēng)物業(yè)后勤服務(wù)模式或者物業(yè)積極支持服務(wù)模式，就是物業(yè)管理行業(yè)取悅后勤服務(wù)社會(huì)化改革趨勢(shì)而問(wèn)世的一種混合商業(yè)模式。其特征就是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不僅專(zhuān)門(mén)從事不動(dòng)產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，而且受托人提供更多更多餐食、會(huì)務(wù)、宴請(qǐng)、交通、物流等方面的后勤服務(wù)，以全方位滿(mǎn)足用戶(hù)客戶(hù)非主流業(yè)務(wù)之外的多元化市場(chǎng)需求。圖互聯(lián)網(wǎng)與物業(yè)管理公司融合過(guò)程資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行2)物業(yè)行業(yè)規(guī)模效應(yīng)弱，較難形成寡頭型市場(chǎng)格局，以競(jìng)爭(zhēng)型格局居多。國(guó)際物業(yè)龍頭都挑選出了內(nèi)生加外延的發(fā)展策略，重組在龍頭蓬勃發(fā)展過(guò)程中有著舉足輕重的促進(jìn)作用。國(guó)際物業(yè)龍頭對(duì)住宅物業(yè)管理總收入依賴(lài)程度低，形成了全設(shè)施綜合服務(wù)的特點(diǎn)。3)社區(qū)O2O模式，關(guān)上物管新紀(jì)元。隨著人工智能、大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)等高新技術(shù)的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)先后試水互聯(lián)網(wǎng)，以社區(qū)生活場(chǎng)景為中心，構(gòu)筑用戶(hù)與商家、服務(wù)提供者之間的O2O社區(qū)服務(wù)平臺(tái)。一方面可以資源整合“線(xiàn)上”和“線(xiàn)下”兩端的資源，并通過(guò)云端進(jìn)行管理，為居民創(chuàng)造更加方便快捷的社區(qū)生活環(huán)境的同時(shí)進(jìn)一步拓展增值服務(wù)發(fā)展空間，創(chuàng)造代萊盈利點(diǎn)；另一方面可以提升物業(yè)管理效率，提質(zhì)成本與人員成本。圖社區(qū)O2O模式資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行盈利模式：目前我國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的盈利模式主要存兩個(gè)基本小類(lèi)，一種就是通過(guò)提供更多更多傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)向業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)，涵蓋提供更多更多房屋、設(shè)備的維修和維護(hù)，環(huán)境衛(wèi)生、安全消防、潔凈綠化等的管理，它的價(jià)值創(chuàng)造主要就是房屋設(shè)備的保值增值。以基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)居多的企業(yè)主要通過(guò)項(xiàng)目的以以獲取回去膨脹管理面積以同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)總收入的可持續(xù)性快速增長(zhǎng)。第二種就是通過(guò)提供更多更多增值服務(wù)交納費(fèi)用，涵蓋業(yè)主增值服務(wù)(空間運(yùn)營(yíng)總收入、房屋經(jīng)紀(jì)、電商服務(wù)、社區(qū)金融、家政服務(wù)及養(yǎng)老服務(wù)等)和非業(yè)主增值服務(wù)(顧問(wèn)咨詢(xún)服務(wù)、案場(chǎng)服務(wù)、工程服務(wù)等)。1)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)仍就是物管百?gòu)?qiáng)企業(yè)總收入和利潤(rùn)的主要來(lái)源。從2014年-2017年的百?gòu)?qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入構(gòu)成來(lái)看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)度維持在80%左右，就是企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的主要來(lái)源。近幾年由于百?gòu)?qiáng)企業(yè)廣為推行“內(nèi)生+外延”式膨脹，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入逐年增加，2017年高少于60703.7萬(wàn)元，同比快速增長(zhǎng)16.9%，2014年-2017年間百?gòu)?qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)營(yíng)業(yè)收入均值年無(wú)機(jī)增長(zhǎng)率為21.6%。2)增值業(yè)務(wù)增值服務(wù)變成物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)鍵盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。2014-2017年百?gòu)?qiáng)企業(yè)的增值服務(wù)收入均值和凈利潤(rùn)持續(xù)升高，無(wú)機(jī)增長(zhǎng)率分別為15.8%和4.5%。2017年百?gòu)?qiáng)企業(yè)增值服務(wù)收入為13506.2萬(wàn)元，同比快速增長(zhǎng)24.5%；凈利潤(rùn)為2389.8萬(wàn)元，同比快速增長(zhǎng)5.3%。2017年百?gòu)?qiáng)企業(yè)增值服務(wù)以18.2%的總收入創(chuàng)造了41.7%的利潤(rùn)，變成盈利能力的關(guān)鍵增長(zhǎng)點(diǎn)。2.2技術(shù)發(fā)展1)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，將基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包就是利用專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司提供更多更多的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)專(zhuān)業(yè)化、集約化管理。為提高服務(wù)質(zhì)量與服務(wù)效率，除將基礎(chǔ)業(yè)務(wù)外包外，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)還更多地將信息化、智能化等新技術(shù)應(yīng)用領(lǐng)域在物業(yè)管理服務(wù)中，比如說(shuō)目前已研發(fā)使用的產(chǎn)業(yè)物聯(lián)網(wǎng)智能物管系統(tǒng)和智能社區(qū)服務(wù)平臺(tái)等。對(duì)于物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)而言，不斷拓展技術(shù)創(chuàng)新解決方案并增加在前沿科技和智能應(yīng)用領(lǐng)域方面的投資勢(shì)在必行。2)物業(yè)服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展離不開(kāi)標(biāo)準(zhǔn)化戰(zhàn)略。助推高標(biāo)準(zhǔn)保證高質(zhì)量，高品質(zhì)離不開(kāi)高標(biāo)準(zhǔn)。一方面品質(zhì)物業(yè)服務(wù)價(jià)值的輿論環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境，必須動(dòng)員和攜手各方面的力量回去共同推動(dòng)，并使全社會(huì)廣泛普遍認(rèn)可物業(yè)服務(wù)的價(jià)值，專(zhuān)業(yè)服務(wù)就是創(chuàng)造價(jià)值的，服務(wù)價(jià)格拉開(kāi)檔次，并使業(yè)主在重新認(rèn)識(shí)優(yōu)質(zhì)服務(wù)價(jià)值的基礎(chǔ)上，具備選擇權(quán)和決定權(quán)，存這樣的市場(chǎng)氛圍和輿論環(huán)境，有利于行業(yè)服務(wù)質(zhì)量的提升和整體的快速發(fā)展。另一方面營(yíng)造一個(gè)較好的政策環(huán)境，建立一套協(xié)同的機(jī)制，相近的老舊小區(qū)擴(kuò)建問(wèn)題，服務(wù)企業(yè)無(wú)力一直分?jǐn)偵鐣?huì)責(zé)任，用其他項(xiàng)目的收益回去補(bǔ)貼不是長(zhǎng)久之計(jì)，盼望政府存相近的兜底政策，通過(guò)市場(chǎng)政策的引導(dǎo)回去解決這類(lèi)問(wèn)題。3)國(guó)家正在著力大力大力推進(jìn)發(fā)展現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)體系優(yōu)化升級(jí)。物業(yè)服務(wù)商業(yè)模式技術(shù)創(chuàng)新Bagalkot物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度，著力于產(chǎn)業(yè)鏈、供應(yīng)鏈、價(jià)值鏈技術(shù)創(chuàng)新，大力大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代化，推動(dòng)服務(wù)向高品質(zhì)和多樣化升級(jí)，大力大力推進(jìn)發(fā)展與身心健康、養(yǎng)老、育幼、文化、旅游、體育、家政等服務(wù)業(yè)融合和資源整合，夯實(shí)與規(guī)劃、空間設(shè)計(jì)、裝修裝飾、園林綠化、機(jī)電設(shè)備、智能建筑等不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條的無(wú)縫全線(xiàn)貫通與交會(huì)，合縱連橫，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈發(fā)展環(huán)境，強(qiáng)化要素提振，形成具有較弱創(chuàng)新力、更高附加值、更安全可靠的產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈。萬(wàn)科物業(yè)把空間服務(wù)劃分為社區(qū)空間服務(wù)、商企空間服務(wù)、城市空間服務(wù)等三個(gè)業(yè)務(wù)線(xiàn)。社區(qū)空間服務(wù)，就是萬(wàn)科物業(yè)在舊有的住宅物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)上，不斷衍生服務(wù)設(shè)施服務(wù)，在形成獨(dú)有的“萬(wàn)科物業(yè)”住宅品牌的同時(shí)，打造出“樸鄰發(fā)展”等子品牌，持續(xù)為業(yè)主提供更多更多多樣的增值服務(wù)，滿(mǎn)足用戶(hù)業(yè)主多樣化生活市場(chǎng)需求。4)物業(yè)管理行業(yè)貼近民生的特殊性，刻畫(huà)物業(yè)管理行業(yè)的溫馨形象，推動(dòng)社會(huì)公眾對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的再次心智，融合繁瑣的社會(huì)背景，通過(guò)新媒體平臺(tái)的力量，幫助業(yè)主回來(lái)界定“美好生活”。企業(yè)微信公眾號(hào)與協(xié)會(huì)微信公眾號(hào)也都沿用了各自基于目標(biāo)用戶(hù)群體所挑選出的差異化傳播策略：企業(yè)微信公眾號(hào)以業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象，在2020年內(nèi)通過(guò)與業(yè)主息息相關(guān)的疫情防控、生活與便民措施等內(nèi)容的生產(chǎn)，以生動(dòng)的傳播內(nèi)容滿(mǎn)足用戶(hù)民眾的生活市場(chǎng)需求，保證了新媒體傳播力的均衡；而協(xié)會(huì)微信公眾號(hào)以持續(xù)深入細(xì)致宣傳國(guó)家、省、市關(guān)鍵性決策部署，及時(shí)闡述政策動(dòng)向，發(fā)掘、宣傳、通報(bào)行業(yè)先進(jìn)人物和事跡為主要內(nèi)容，充分發(fā)揮了思想助推的傳播促進(jìn)作用，突顯其獨(dú)特的行業(yè)角色。圖高度高度關(guān)注人數(shù)名列前十的企業(yè)微信公眾號(hào)資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行2.3政策監(jiān)管1)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)國(guó)務(wù)院公布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)管理全國(guó)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，即為為中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部；縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)管理本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作；縣級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)共同對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)犯罪行為進(jìn)行監(jiān)督。2)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)管理全國(guó)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)即為為國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)。3)財(cái)政部根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，專(zhuān)項(xiàng)維修資金交納、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)制定。國(guó)務(wù)院財(cái)政主管部門(mén)即為為財(cái)政部。4)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)（CPMI）就是物業(yè)管理行業(yè)關(guān)鍵的自律性非政府，它就是以物業(yè)服務(wù)企業(yè)為主體，有關(guān)企業(yè)應(yīng)邀出席，按照有關(guān)法律、法規(guī)自愿共同共同組成的全國(guó)行業(yè)性的自律非政府，經(jīng)國(guó)家民政部核準(zhǔn)并登記注冊(cè)備案并具有國(guó)家一級(jí)社團(tuán)法人資格的全國(guó)性社會(huì)團(tuán)體。其主管部門(mén)為中華人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。圖全國(guó)性法律法規(guī)和產(chǎn)業(yè)政策資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行第三章行業(yè)估值、定價(jià)機(jī)制和全球龍頭企業(yè)3.1行業(yè)綜合財(cái)務(wù)分析和估值方法圖綜合財(cái)務(wù)分析資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行圖行業(yè)估值及歷史比較資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)估值方法可以挑選出市盈率估值法、PEG估值法、市凈率估值法、市現(xiàn)率、P/S市銷(xiāo)率估值法、EV/Sales市售率僅估值法、RNAV重估凈資產(chǎn)估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF現(xiàn)金流現(xiàn)值估值法、NAV凈資產(chǎn)價(jià)值估值法等。表境外房地產(chǎn)物業(yè)管理公司估值對(duì)照表中國(guó)上市房地產(chǎn)物業(yè)管理公司估值對(duì)照資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行3.2行業(yè)發(fā)展和驅(qū)動(dòng)機(jī)制及風(fēng)險(xiǎn)管理3.2.1行業(yè)發(fā)展和驅(qū)動(dòng)因子1)行業(yè)規(guī)模：弱周期、持續(xù)脫胎換骨、萬(wàn)億市場(chǎng)物管行業(yè)正處于發(fā)展的黃金時(shí)代，目前存量物業(yè)管理面積200億平米，2018年銷(xiāo)售面積17.2億平米，即使當(dāng)年銷(xiāo)售面積存波動(dòng)，存量物業(yè)也存6-8%的持續(xù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)2020年物業(yè)管理面積近250億平米，按照百?gòu)?qiáng)物業(yè)公司的2017年收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（4.26元/平米/月）的一半排序，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模6300億，如果再加之增值服務(wù)，市場(chǎng)規(guī)模可以少于萬(wàn)億。2)行業(yè)格局：行業(yè)格局高度集中，市場(chǎng)集中度快速提升目前物管行業(yè)處于資源整合初級(jí)階段，全國(guó)企業(yè)存10萬(wàn)家，但市場(chǎng)化進(jìn)程快速而令行業(yè)集中度快速提升。2017年TOP200的市場(chǎng)份額由2012年13%提升至32.4%，但十強(qiáng)的市場(chǎng)份額僅11.1%。從管理規(guī)模來(lái)看，2017百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均值管理面積約3000萬(wàn)平米，十強(qiáng)則為2億平米。2014-2017年物業(yè)十強(qiáng)企業(yè)管理面積無(wú)機(jī)增長(zhǎng)速度41.5%，高于百?gòu)?qiáng)企業(yè)同期的25.3%3)行業(yè)屬性：輕資產(chǎn)、高現(xiàn)金流、高回報(bào)、增值服務(wù)潛力大物業(yè)管理行業(yè)屬于輕資產(chǎn)行業(yè)，不存大額資本支出，具備較低的回報(bào)率，ROIC平均值在20%以上；同時(shí)現(xiàn)金轉(zhuǎn)化率高，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流充足，可以大力支持龍頭企業(yè)重組膨脹。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)和商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的快速進(jìn)步并使社區(qū)流量的變現(xiàn)價(jià)值提高，社區(qū)增值服務(wù)潛力大。圖物業(yè)管理領(lǐng)先企業(yè)具備較低的ROIC資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行驅(qū)動(dòng)因素1)數(shù)字化管理革新傳統(tǒng)物業(yè)模式目前商業(yè)地產(chǎn)早已步入存量時(shí)代，近年來(lái)受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)及國(guó)家政策等因素影響，市場(chǎng)回來(lái)化走高，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)變革愈發(fā)緊迫。為盤(pán)活存量市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)變成滿(mǎn)足用戶(hù)商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑。隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)的出現(xiàn)，智慧樓宇、智慧園區(qū)等概念日漸蓬勃發(fā)展，變成資產(chǎn)持有者提高租金收益、提高去化率的兩大利器。與此同時(shí)，對(duì)樓宇的服務(wù)品質(zhì)市場(chǎng)需求也越來(lái)越低。受商業(yè)地產(chǎn)存量市場(chǎng)影響，物業(yè)管理行業(yè)也步入了轉(zhuǎn)型升級(jí)的風(fēng)口。2)移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)聯(lián)網(wǎng)范圍更極廣，價(jià)格下降。5G時(shí)代的到來(lái)，移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)速度及時(shí)延的提高將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)物業(yè)管理市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)。3)物業(yè)重組潮與規(guī)模接力賽。房地產(chǎn)企業(yè)研發(fā)銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)占據(jù)將近70%的市場(chǎng)份額較之，目前物業(yè)行業(yè)的集中度仍處于較低水平，行業(yè)繳重組和大浪淘沙仍處于初始階段，頭部企業(yè)的規(guī)模在持續(xù)增長(zhǎng)。近年的官方數(shù)據(jù)說(shuō)明，繳重組變成了物業(yè)企業(yè)快速提升規(guī)模的一個(gè)關(guān)鍵手段。據(jù)介紹，2017年以來(lái)，部分主要物業(yè)公司典型的收重組就超過(guò)至30余宗。步入今年以來(lái)，雅生活服務(wù)還先后擬將全面全面收購(gòu)青島、哈爾濱兩家物業(yè)公司股權(quán)。圖Top30物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理面積占比情況資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行4)隨著全世界的空氣質(zhì)量轉(zhuǎn)壞，崇尚更身心健康的室內(nèi)環(huán)境變成人們的緊迫市場(chǎng)需求。運(yùn)用代萊科學(xué)技術(shù)，通過(guò)數(shù)據(jù)監(jiān)控可以更好地幫助業(yè)主和管理團(tuán)隊(duì)解決室內(nèi)空氣質(zhì)量問(wèn)題。同時(shí)，通過(guò)有效率溝通交流并使人們介紹所處環(huán)境中空氣質(zhì)量保持在較好的狀態(tài)，也尤為重要。通過(guò)與一些平臺(tái)的合作，帶進(jìn)了高科技元素，比如說(shuō)ECS系統(tǒng)(EcoControlSystem，智能自動(dòng)化控制系統(tǒng))。這套系統(tǒng)可以更好地監(jiān)控建筑物中的空氣質(zhì)量，通過(guò)物聯(lián)網(wǎng)云端操控設(shè)備并制訂運(yùn)轉(zhuǎn)日程，和設(shè)施管理經(jīng)理協(xié)同工作，在降源消耗的同時(shí)也可以達(dá)致更好的空氣凈化效果。5)智能化與增值服務(wù)規(guī)模前提僅作為行業(yè)發(fā)展前期優(yōu)勢(shì)所在，事實(shí)上，物業(yè)管理行業(yè)所特有的服務(wù)差異化難度大、以?xún)r(jià)格優(yōu)勝者以及人工資金投入成本高的特點(diǎn)，同意了物業(yè)服務(wù)企業(yè)在保持基礎(chǔ)服務(wù)膨脹同時(shí)，還必須開(kāi)拓代萊增值服務(wù)以獲得更多的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。另一方面，物業(yè)管理正因?yàn)榫褪莿趧?dòng)密集型行業(yè)，仍須資金投入大量管理人員，所以物業(yè)公司規(guī)模越大其資金投入的人力資源就越多，這個(gè)意義上給，物業(yè)公司的規(guī)模膨脹對(duì)于其成本的馬薩省和利潤(rùn)保持也就是兩小挑戰(zhàn)。數(shù)據(jù)說(shuō)明，物業(yè)服務(wù)行業(yè)增值服務(wù)收入占到至總收入比例在逐年提升；與此同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)增值服務(wù)利潤(rùn)比重的提升近年來(lái)則變得更為明顯。圖部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)增值服務(wù)占到至總收入比例資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行3.2.2行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)管理1)決策風(fēng)險(xiǎn)就企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)而言，因決策犯規(guī)而企業(yè)平添的風(fēng)險(xiǎn)就是非常明顯，有時(shí)就是非?？膳碌模绕湓谝恍┦株P(guān)鍵性的決策上面，企業(yè)最高層領(lǐng)導(dǎo)所作出的每項(xiàng)同意都會(huì)左右了整個(gè)企業(yè)的命運(yùn)，旦決策犯規(guī)，因此而平添的風(fēng)險(xiǎn)也必將對(duì)企業(yè)產(chǎn)生關(guān)鍵的影響。關(guān)于操作方式方式層的決策風(fēng)險(xiǎn)容易被忽略，但其對(duì)企業(yè)的影響就是不容小視的，這一點(diǎn)在技術(shù)人員上整體整體表現(xiàn)尤為著重。由于專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的緣故，企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)及大多數(shù)員工對(duì)技術(shù)方面知之甚少。因而，其作出的決策也必然可以對(duì)此類(lèi)項(xiàng)目的勝負(fù)產(chǎn)生決定性影響，一旦決策犯規(guī)，便對(duì)企業(yè)引致經(jīng)濟(jì)上的非常大損失，也同時(shí)給企業(yè)平添非常大的風(fēng)險(xiǎn)。2)政策風(fēng)險(xiǎn)從1994年3月第一部物業(yè)管理法規(guī)《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》施行，1994年6月，第一部地方性物業(yè)管理法規(guī)《深圳市經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布，至2003年6月《物業(yè)管理?xiàng)l例》、2004年3月《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》及各地方物業(yè)管理法規(guī)的頒布實(shí)施，政府對(duì)物業(yè)管理的發(fā)展進(jìn)行了諸多不懈努力和規(guī)范，但在關(guān)鍵的問(wèn)題公共設(shè)施、總計(jì)物業(yè)及服務(wù)設(shè)施設(shè)備的歸屬權(quán)問(wèn)題，在《物權(quán)法》施行前，無(wú)法贏得明確，即使《物權(quán)法》施行，也可能將將還存界定未明的部分。而公共部分歸屬權(quán)的問(wèn)題，卻是最容易引發(fā)業(yè)主與發(fā)展商、業(yè)主與物業(yè)公司之間產(chǎn)生糾紛和矛盾的地方。另外，業(yè)主委員會(huì)的身份界定、物業(yè)公司直屬管理處的責(zé)任界定、物業(yè)公司統(tǒng)籌安排時(shí)有可能侵犯其它小區(qū)業(yè)主權(quán)益的問(wèn)題，都可能將將在物業(yè)公司具體內(nèi)容運(yùn)作時(shí)產(chǎn)生法律糾紛。3)分拆風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)管理產(chǎn)生的起因主要就是為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供更多更多服務(wù)大力支持，即為為產(chǎn)品的后期使用提供更多更多售后服務(wù)。此時(shí)，大多數(shù)的發(fā)展商會(huì)將物業(yè)管理的支出視為研發(fā)過(guò)程中不可避免的成本。隨著物業(yè)研發(fā)面積的增大，物業(yè)管理基礎(chǔ)業(yè)務(wù)的明朗，此時(shí)對(duì)物業(yè)管理的穩(wěn)步資金投入就逐漸變成了開(kāi)發(fā)商的心病。除了研發(fā)初期物業(yè)管理的前期干涉外，發(fā)展商后期進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)政預(yù)算時(shí)不是忽略物業(yè)管理須要從中分?jǐn)偟某杀?，就是侵犯物業(yè)公司須要從中突顯的利益，許多發(fā)展商會(huì)將物業(yè)管理視為地產(chǎn)研發(fā)的一個(gè)推高。從財(cái)務(wù)角度，不少的發(fā)展商更希望在項(xiàng)目研發(fā)初期即將物業(yè)管理整個(gè)資金投入考量進(jìn)前期成本，而不愿在中后期進(jìn)行突顯。這時(shí)，研發(fā)與管理的分拆就將不可避免。4)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至今，在項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量等方面都贏得了長(zhǎng)足進(jìn)步的進(jìn)步，新技術(shù)、新材料、新工藝的使用不斷創(chuàng)新。相對(duì)于房地產(chǎn)，物業(yè)管理更多的還停留在基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目上，敬禮、微笑變成了物業(yè)管理人最有效率的服務(wù)手段。但對(duì)于物業(yè)管理的核心業(yè)務(wù)，對(duì)物業(yè)本體、設(shè)備設(shè)施及環(huán)境的管理，由于缺乏高素質(zhì)的技術(shù)人才、缺乏對(duì)新技術(shù)的了解，當(dāng)然也缺乏足夠多多的資金投入，似乎沒(méi)有能力保證對(duì)核心業(yè)務(wù)的掌控和管理。風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃就是對(duì)物業(yè)管理工作一個(gè)縱觀(guān)全局的基于風(fēng)險(xiǎn)角度的考量、分析、規(guī)劃，也就是風(fēng)險(xiǎn)掌控中最為關(guān)鍵的內(nèi)容。涵蓋風(fēng)險(xiǎn)形勢(shì)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)等幾部分。3.3競(jìng)爭(zhēng)分析國(guó)外的物業(yè)管理已變成社會(huì)化的服務(wù)行業(yè)，任何人、任何公司都可以專(zhuān)門(mén)從事物業(yè)管理，只要具備條件，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可。這些物業(yè)管理公司或管理機(jī)構(gòu)絕大多數(shù)都就是自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。管理公司(機(jī)構(gòu)人員精干，效率高，套管人員太太少，一些項(xiàng)目盡可能臨時(shí)雇用，可以承包的就不成立套管人員以節(jié)約開(kāi)支。1)英國(guó)物業(yè)管理概況英國(guó)為物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)之發(fā)源地。英國(guó)政府對(duì)物業(yè)管理的企業(yè)團(tuán)體非政府或個(gè)人的規(guī)范卻顯得很趨緊并未有其他特別管制。英國(guó)的物業(yè)管理興盛，管理模式可以分為前期物業(yè)管理與正常期物業(yè)管理兩類(lèi);前期物業(yè)管理就是于此物業(yè)尚未研發(fā)順利完成之前，即為由開(kāi)發(fā)商事先挑選出一家物業(yè)管理公司并在物業(yè)出售合約中標(biāo)明未來(lái)委托物業(yè)管理公司名稱(chēng)、服務(wù)范圍、服務(wù)價(jià)格及其他有關(guān)之權(quán)利與義務(wù)等數(shù)據(jù)，并且此作為物業(yè)產(chǎn)生前期管理之依據(jù)。等候建筑物產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)并成立住戶(hù)委員會(huì)后，住戶(hù)委員會(huì)可選擇對(duì)舊有物管公司續(xù)約或續(xù)約，此部分即為為正常期物業(yè)管理。2)美國(guó)物業(yè)管理概況在美國(guó)物業(yè)管理已經(jīng)發(fā)展為其都市建設(shè)與管理的一個(gè)關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)，在此產(chǎn)業(yè)的服務(wù)范圍可以針對(duì)社會(huì)市場(chǎng)需求無(wú)窮延伸開(kāi)拓。目前已發(fā)展至醫(yī)療、教育等很多相同的領(lǐng)域，而在這之中甚至涵蓋了金融(證券)及高科技等領(lǐng)域，所以專(zhuān)業(yè)化管理就是美國(guó)物業(yè)管理的最輕特點(diǎn)。在美國(guó)的物業(yè)管理公司，通常只負(fù)責(zé)管理整個(gè)建筑物的整體管理，其他個(gè)別專(zhuān)業(yè)及零星業(yè)務(wù)則就是另發(fā)包予專(zhuān)業(yè)的承包公司回去負(fù)責(zé)管理維護(hù)管理。3)德國(guó)物業(yè)管理概況德國(guó)物業(yè)管理公司平時(shí)不僅須按條約規(guī)定負(fù)責(zé)管理雇員房產(chǎn)的定期使用與維護(hù)、潔凈、周邊區(qū)域的綠化及規(guī)劃，另外還須負(fù)責(zé)管理出面替雇員履行職責(zé)德國(guó)有關(guān)房產(chǎn)法令中所規(guī)定的責(zé)任與義務(wù)。由此可以明顯看出德國(guó)的物業(yè)管理公司輕而易舉供職于房東，也就是雇員利益的維護(hù)者與代理人。4)日本物業(yè)管理概況日本的物業(yè)管理發(fā)展特性可以歸類(lèi)出以下四點(diǎn)：i物業(yè)管理法律基礎(chǔ)健全：這就是由于日本政府制定了完善的法令規(guī)章，清楚標(biāo)明了業(yè)主與物業(yè)管理公司的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系，規(guī)范了其管理形式;ii具備高水平的從業(yè)人員：日本對(duì)專(zhuān)門(mén)從事物業(yè)管理的企業(yè)非政府、人員存很高的標(biāo)準(zhǔn)，相當(dāng)著重從業(yè)人員的物業(yè)培訓(xùn)。iii物業(yè)管理的社會(huì)環(huán)境較其他國(guó)家較好：因建筑物內(nèi)大眾積極參與物業(yè)管理，且企業(yè)所有人可以拒絕接受瀏覽服務(wù)的管理形式;iv日本物業(yè)管理發(fā)展的一個(gè)主要特點(diǎn)就是政府所獻(xiàn)存有明確的法令規(guī)章。5)中國(guó)香港物業(yè)管理概況物業(yè)管理的歷史在香港未有40多年。香港的物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)在房地產(chǎn)助推下不斷開(kāi)拓，已變成主要服務(wù)業(yè)之一。因?yàn)樵谙愀鄣奈飿I(yè)管理公司僅仍須經(jīng)過(guò)一般性的工商登記即可步入此產(chǎn)業(yè)。6)新加坡物業(yè)管理概況新加坡的物業(yè)管理規(guī)范與日本模式相似，有著明確且苛刻的建議，除對(duì)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)有著一般性的規(guī)定之外，對(duì)于出售的公共住宅內(nèi)部翻修與管理也存十分詳細(xì)的規(guī)范。在新加坡的物業(yè)管理公司其資格證必須每年審查更新，其從業(yè)人員亦必須拒絕接受2年以上的有關(guān)管理訓(xùn)練并通過(guò)專(zhuān)業(yè)考試合格才可以已經(jīng)已經(jīng)開(kāi)始專(zhuān)門(mén)從事服務(wù)。表國(guó)外部分國(guó)家物業(yè)費(fèi)交納情況表資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行中國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)與國(guó)際企業(yè)比較1)市場(chǎng)化的差距物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)就是市場(chǎng)的主體，即為為企業(yè)化的機(jī)構(gòu)一一物業(yè)管理公司，而不是行政性的非政府。其存活、發(fā)展完全由市場(chǎng)回去同意,誰(shuí)的管理水平高，服務(wù)質(zhì)量不好，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)適宜，誰(shuí)就能存活與發(fā)展，否則就可以遭到出局。我國(guó)的物業(yè)管理公司已經(jīng)全部企業(yè)化了，表面看一看，已經(jīng)符合市場(chǎng)化的建議，但實(shí)際上還差距較距，特別就是前兩部分的物業(yè)公司,連基本的政企分開(kāi)都未重實(shí)效。企業(yè)的負(fù)責(zé)人由政府任命，仍未全盤(pán)徹底擺脫舊有的模式。這從一個(gè)側(cè)面充分反映出，我國(guó)物業(yè)管理的市場(chǎng)化程度不高，競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制不健全。允許市場(chǎng)主體以以獲取合理的利潤(rùn)，并主要以管理酬金的形式回去突顯，其利潤(rùn)、酬金的是不是、多少完全由市場(chǎng)回去同意，防止人為地約束物業(yè)管理公司對(duì)經(jīng)濟(jì)收益的崇尚，遏止其活力。2)社會(huì)化的差距按照社會(huì)化大生產(chǎn)的建議，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)就是應(yīng)邀出席市場(chǎng)全方位競(jìng)爭(zhēng)的單一制主體,不須要依附于某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或部門(mén)單位。發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)廣為實(shí)行的就是委托管理，自營(yíng)自管的模式早已出局。社會(huì)化還整體整體表現(xiàn)在,物業(yè)管理公司必須拒絕接受全社會(huì)的參與和監(jiān)督。業(yè)主委員會(huì)必須建立并發(fā)揮作用，還要拒絕接受政府和社會(huì)有關(guān)部門(mén)的管理、監(jiān)督與約束，就可以規(guī)范其犯罪行為，保證其發(fā)展社會(huì)化方面的差距主要存以下幾點(diǎn):第一條塊分割輕微.開(kāi)發(fā)公司不愿把自己的物業(yè)轉(zhuǎn)交外部公司回來(lái)管及，即使公開(kāi)招標(biāo)，其運(yùn)用“暗箱操作方式方式”等手段，外部也很難步入。第二,業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立必須適合國(guó)情,真正發(fā)揮作用?？傊鐣?huì)化的3)專(zhuān)業(yè)化的差距專(zhuān)業(yè)化建議物業(yè)管理公司必須存專(zhuān)門(mén)的非政府機(jī)構(gòu)，存專(zhuān)門(mén)的人員配備，存專(zhuān)業(yè)工具配備。最重要的就是進(jìn)修懇求專(zhuān)業(yè)公司專(zhuān)門(mén)從事專(zhuān)業(yè)工作,比如說(shuō)保安、綠化、打掃、供暖、維修等,物業(yè)公司主要專(zhuān)門(mén)從事經(jīng)營(yíng)、管理、考核工作。在此方面國(guó)內(nèi)除了非常大差距。4)規(guī)范化的差距規(guī)范化建議，物業(yè)管理公司必須依照政府規(guī)定，在有關(guān)部門(mén)正式宣布正式宣布登記注冊(cè)，拒絕接受審查，依法經(jīng)營(yíng):必須建立一套完善的、科學(xué)的管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)程序，以確保服務(wù)質(zhì)量:必須主動(dòng)拒絕接受政府部門(mén)的指導(dǎo)及業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。國(guó)內(nèi)在這方面的主要差距就是規(guī)范化程度不高，制度、標(biāo)準(zhǔn)等都存，嚴(yán)格遵守比較。小公司管理漏洞很多，大公司扯皮多，效率高，主動(dòng)性低。3.4中國(guó)企業(yè)關(guān)鍵參與者中國(guó)主要企業(yè)有碧桂園服務(wù)[6098.HK]、恒大物業(yè)[6666.HK]、華潤(rùn)萬(wàn)象生活[1209.HK]、融創(chuàng)服務(wù)[1516.HK]、TSTPROPERTIES[0247.HK]、世茂服務(wù)[0873.HK]、中海物業(yè)[2669.HK]、建業(yè)新生活[9983.HK]、時(shí)代鄰里[9928.HK]、遠(yuǎn)洋服務(wù)控股[6677.HK]、濱江服務(wù)[3316.HK]、建發(fā)物業(yè)[2156.HK]、小商品城[600415.SH]、中國(guó)國(guó)貿(mào)[600007.SH]、富森美[002818.SZ]、深賽格[000058.SZ]、新大正[002968.SZ]、廣匯物流[600603.SH]、海寧皮城[002344.SZ]、輕紡城[600790.SH]、南都物業(yè)[603506.SH]、全新好[000007.SZ]、榮鑫物業(yè)[872978.OC]、中都物業(yè)[872955.OC]、宏謀物業(yè)[873532.OC]、德冠物業(yè)[873376.OC]、上海浦東現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司[151980.SH]、西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)園發(fā)展中心[139373.SH]、上海浦東軟件園股份有限公司[012003671.IB]等。1)萬(wàn)科物業(yè)：公司成立于1984年，1988年步入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過(guò)三十余年的發(fā)展，已變成國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的城市服務(wù)設(shè)施服務(wù)商，公司業(yè)務(wù)著眼全國(guó)經(jīng)濟(jì)最具有活力的三大經(jīng)濟(jì)圈及中西部重點(diǎn)城市。2014年萬(wàn)科第四個(gè)十年發(fā)展規(guī)劃，已經(jīng)把“三不好住宅供應(yīng)商”的定位延展為“城市服務(wù)設(shè)施服務(wù)商”。2018年萬(wàn)科將這一定位進(jìn)一步運(yùn)算升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，并具體內(nèi)容細(xì)化為四個(gè)角色：美好生活場(chǎng)景師，實(shí)體經(jīng)濟(jì)生力軍，技術(shù)創(chuàng)新積極探索試驗(yàn)田，人與自然生態(tài)建設(shè)者。公司核心業(yè)務(wù)涵蓋住宅研發(fā)、物業(yè)服務(wù)、長(zhǎng)租公寓。2018年，公司將自身定位進(jìn)一步運(yùn)算升級(jí)為“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”，所構(gòu)筑的生態(tài)體系已初具規(guī)模，在鞏固住宅研發(fā)和物業(yè)服務(wù)固有優(yōu)勢(shì)的基礎(chǔ)上，業(yè)務(wù)已延伸至商業(yè)研發(fā)和運(yùn)營(yíng)、物流倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、租賃住宅、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)、冰雪渡假、養(yǎng)老、教育等領(lǐng)域，為更好的服務(wù)人民美好生活仍須、同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。2)保利物業(yè)[6049.HK]：公司就是中國(guó)一家規(guī)模領(lǐng)先、具有央企背景的物業(yè)管理服務(wù)綜合運(yùn)營(yíng)商，根據(jù)中指院2019年的綜合實(shí)力名列，公司在中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中名列第四。自2014年至，公司在中指院的中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力名列持續(xù)保持前五名，而在具備央企背景的中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中則名列第一。根據(jù)中指院的估值，本集團(tuán)2018年度品牌價(jià)值逾人民幣90億元。公司在中國(guó)提供更多更多物業(yè)管理服務(wù)多于23年，著眼于中國(guó)的一、二線(xiàn)城市，根據(jù)中指院報(bào)告，公司在五大國(guó)家級(jí)城市群均存布局。截至2019年6月30日，公司的合約管理總面積少于454.9百萬(wàn)平方米，遍布全國(guó)27個(gè)省、直轄市及自治區(qū)的148個(gè)城市，在管總面積為260.3百萬(wàn)平方米，且截至2019年6月30日，公司于中國(guó)管理846項(xiàng)物業(yè)(涵蓋565個(gè)住宅社區(qū)及281個(gè)非住宅物業(yè))。公司的物業(yè)管理服務(wù)全面全面覆蓋多類(lèi)物業(yè)，涵蓋住宅社區(qū)、商業(yè)及寫(xiě)字樓以及公共及其他物業(yè)(比如學(xué)校及科研場(chǎng)所、產(chǎn)業(yè)園、公共服務(wù)設(shè)施和城鎮(zhèn))。除物業(yè)管理服務(wù)外，公司于往績(jī)記錄期間亦提供更多更多非業(yè)主增值服務(wù)，比如向物業(yè)開(kāi)發(fā)商提供更多更多的案場(chǎng)協(xié)銷(xiāo)服務(wù)，及向公司所管理物業(yè)的業(yè)主及住戶(hù)提供更多更多的多項(xiàng)社區(qū)增值服務(wù)。公司一直秉承「務(wù)實(shí)、卓越」的文化理念，實(shí)行規(guī)范化經(jīng)營(yíng)和高品質(zhì)服務(wù)，滿(mǎn)足用戶(hù)客戶(hù)不斷提升的市場(chǎng)需求。3)碧桂園服務(wù)[6098.HK]：公司就是一家中國(guó)住宅物業(yè)管理服務(wù)商。該公司主要提供更多更多物業(yè)管理服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)。該公司的增值服務(wù)涵蓋咨詢(xún)服務(wù)以及開(kāi)荒潔凈、綠化及維修保養(yǎng)服務(wù)。該公司具備品牌“碧桂園物業(yè)管理”。該公司在中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)開(kāi)展業(yè)務(wù)。3.5全球關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)者國(guó)際五大物業(yè)管理公司作為具有多年物業(yè)運(yùn)營(yíng)、管理經(jīng)驗(yàn)的國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，五大行在世界各大城市均設(shè)有自己的辦事處或分公司，業(yè)務(wù)范圍牽涉到物業(yè)與設(shè)施管理。房產(chǎn)銷(xiāo)售及租賃、不動(dòng)產(chǎn)投資、顧問(wèn)研究、物業(yè)估值、市場(chǎng)推廣、酒店及消閑物業(yè)投資、建筑測(cè)量和工程顧問(wèn)等，經(jīng)驗(yàn)豐富，管理理念十分一流。仲量聯(lián)行參與得更多的就是項(xiàng)目的物業(yè)管理、租售代理、前期策劃存自己獨(dú)到的經(jīng)驗(yàn)，而高力國(guó)際的強(qiáng)項(xiàng)就是零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商業(yè)代理、估價(jià)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)；仲量聯(lián)行的優(yōu)勢(shì)就是二手交易，世邦魏理仕的優(yōu)勢(shì)就是高端的物業(yè)管理上；低力國(guó)際的優(yōu)勢(shì)就是他的招商、融資能力；第一太平戴維斯的優(yōu)勢(shì)就是高端的寫(xiě)字樓和住宅物業(yè)管理上；戴德梁行的優(yōu)勢(shì)也在物業(yè)管理上。資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行全球非中國(guó)上市主要企業(yè)存INVITATIONHOMES[INVH.N]、BROOKFIELDPROPERTYPARTNERS[BPY.O]、INNOVATIVEINDUSTRIALPROPERTIES[IIPR.N]、COLLIERSINTERNATIONAL[CIGI.O]、SAFEHOLD[SAFE.N]、IRSAPROPIEDADESCOMERCIALES[IRCP.O]、URBANEDGEPROPERTIES[UE.N]、BOSTONOMAHA[BOMN.O]、GLADSTONELAND[LAND.O]、梅斯物業(yè)[MAYS.O]、VONOVIA[VNA.DF]、DEUTSCHEWOHNEN[DWNI.DF]、LEGIMMOBILIEN[LEG.DF]、CPIPROPERTYGROUP[O5G.DF]、GSWIMMOBILIEN[GIB.DF]、CASTELLUM[0GT1.L]、聯(lián)合集團(tuán)[UTG.L]、IWG[IWG.L]、HUFVUDSTADENSERIESAORDSHS[0GW3.L]、GRAINGER[GRI.L]、BROOKFIELDPROPERTYPARTNERS[BPY_UN.TO]、COLLIERSINTERNA[CIGI.TO]、FIRSTCAPITALREALTY[FCR.TO]等。表國(guó)外部分上市企業(yè)資料來(lái)源：資產(chǎn)信息網(wǎng)千際投行1)ALTISOURCEASSETMANAGEMENT[AAMC.A]：AltisourceAssetManagementCorporation就是一家專(zhuān)門(mén)從事提供更多更多資產(chǎn)管理和公司環(huán)境治理服務(wù)的住宅資產(chǎn)管理協(xié)議型公司。截止至2013年9