岳陽城市房地產(chǎn)市場進(jìn)入研究報告知識講解課件

岳陽城市進(jìn)入研究報告湖南中原事業(yè)七部岳陽城市進(jìn)入研究報告湖南中原事業(yè)七部1AnalyzeSystemPart22房地產(chǎn)市場報告結(jié)構(gòu)Part11城市基礎(chǔ)環(huán)境3城市綜合評判Part34拿地模式及板塊建議Part4AnalyzeSystemPart22房地產(chǎn)市場報告結(jié)2CHAPTER城市基礎(chǔ)環(huán)境1城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境/數(shù)據(jù)篇城市規(guī)劃發(fā)展/空間篇CHAPTER城市基礎(chǔ)環(huán)境1城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境/數(shù)據(jù)篇3城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境/數(shù)據(jù)篇岳陽，湖南省轄地級市，省域副中心城市，湘北門戶，位于長江中游南部，洞庭湖東北部，依長江、納三湘四水，綜合經(jīng)濟(jì)實力位居湖南前列。2016年GDP3100.87億元，比上年增長7.8%。2016年城市居民人均可支配收入27546元，比上年增長9.3%。2016年社會消費(fèi)品零售總額1142.88億元，比上年增長12%。2016年固定資產(chǎn)投資總額2317.4億元，比上年增長14.5%。截至2016年末，岳陽市常駐人口為568.11萬人。國家歷史文化名城、中華詩詞之市、國家園林城市、國家衛(wèi)生城市。中國經(jīng)濟(jì)百強(qiáng)城市、綜合配套改革試點(diǎn)城市。湖南唯一的臨江口岸城市，長江航運(yùn)中的湖南唯一的一站，國家一類水運(yùn)口岸。城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境/數(shù)據(jù)篇岳陽，湖南省轄地級市，省域副中心城市，湘4城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境/數(shù)據(jù)篇行政區(qū)劃：岳陽下轄三區(qū)四縣，代管兩縣；岳陽樓區(qū)、云溪區(qū)、君山區(qū)3個區(qū)，湘陰縣、岳陽縣、華容縣、平江縣4個縣，代管汨羅市、臨湘市2個縣級市。設(shè)有岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（國家級）、城陵磯臨港產(chǎn)業(yè)新區(qū)、南湖新區(qū)和屈原管理區(qū)4個行政管理區(qū)。核心城區(qū)：岳陽核心城區(qū)由岳陽樓區(qū)（南湖新區(qū)、經(jīng)開區(qū)）、云溪區(qū)南部（城陵磯臨港產(chǎn)業(yè)新區(qū)）、君山區(qū)東部組成。核心城區(qū)城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境/數(shù)據(jù)篇行政區(qū)劃：岳陽下轄三區(qū)四縣，代管兩縣；岳5城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境/數(shù)據(jù)篇宏觀經(jīng)濟(jì)：近幾年來岳陽經(jīng)濟(jì)快速增長，GDP總量及人均GDP穩(wěn)步上升，2016年GDP突破3000億，增速7.8％，整體經(jīng)濟(jì)總量排名湖南地區(qū)前列，僅次于省會長沙。地區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）增速（%）占全省GDP比例（%）長沙市9323.709.428.1岳陽市3100.877.89.4常德市2955.548.08.9衡陽市2853.027.98.6株洲市2512.517.97.6郴州市2190.758.26.6湘潭市1845.658.25.6永州市1565.818.04.7邵陽市1520.867.94.6益陽市1484.187.84.5婁底市1400.147.64.2懷化市1396.158.14.2自治州530.876.91.6張家界市497.628.11.5城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境/數(shù)據(jù)篇宏觀經(jīng)濟(jì)：近幾年來岳陽經(jīng)濟(jì)快速增長，GD6城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境/數(shù)據(jù)篇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：岳陽第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，規(guī)?？焖僭鲩L，成為城市經(jīng)濟(jì)新引擎，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)由早期二產(chǎn)主導(dǎo)向二產(chǎn)、三產(chǎn)雙驅(qū)動發(fā)展轉(zhuǎn)變，帶動服務(wù)水平提升，人口導(dǎo)入。年份第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）增長率增加值（億元）增長率2015年1446.837.8%1122.2911.6%2016年1469.106.7%1285.9410.5%岳陽經(jīng)濟(jì)早期以第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，近幾年岳陽第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展快速，2016年第三產(chǎn)業(yè)增加值1285.94億元，同比增長10.5%，占整體41.5%，第三產(chǎn)業(yè)成為岳陽經(jīng)濟(jì)新引擎。城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境/數(shù)據(jù)篇產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：岳陽第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，規(guī)模快速7城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境/數(shù)據(jù)篇固定資產(chǎn)投資：岳陽固定資產(chǎn)投資體量排全省第四，2016年固定資產(chǎn)投資2317.4億元，同比增長14.5%，其中房地產(chǎn)投資151.4億元，僅占比6.5%，全省最低，房地產(chǎn)開發(fā)投資潛力巨大。城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境/數(shù)據(jù)篇固定資產(chǎn)投資：岳陽固定資產(chǎn)投資體量排全省8城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境/數(shù)據(jù)篇財政收入：除2014年出現(xiàn)短暫停滯，岳陽財政收入逐年遞增，增長率超過10%；對比全省其他城市財政收入絕對值及增長率均排名前列。地區(qū)財政收入/億元增長率長沙市1231.0210.6%岳陽市330.759.2%常德市226.609.0%衡陽市277.966.0%株洲市312.807.7%郴州市235.506.9%湘潭市186.507.2%永州市149.9214.3%邵陽市141.258.0%益陽市107.152.4%婁底市104.599.7%懷化市123.1511.2%湘西自治州88.0512.3%張家界市49.498.3%城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境/數(shù)據(jù)篇財政收入：除2014年出現(xiàn)短暫停滯，岳陽9城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境/數(shù)據(jù)篇岳陽2016年常住人口568.11萬，處于全省中等偏上水平，但人口增長率0.9%位居全省地級市首位，僅次于省會長沙；城鎮(zhèn)人口315.98萬人，城鎮(zhèn)化率55.6%，城鎮(zhèn)化空間較大。地區(qū)常住人口/萬人增長率城鎮(zhèn)化率長沙市764.522.9%76.0%岳陽市568.110.9%55.6%常德市584.400.0%60.3%衡陽市728.59-0.7%51.1%株洲市401.630.4%64.1%郴州市471.10-0.4%52.3%湘潭市283.800.5%60.3%永州市546.520.7%46.3%邵陽市732.150.8%44.0%益陽市443.250.5%47.9%婁底市389.410.6%45.3%懷化市492.000.4%44.3%湘西自治州263.600.1%43.1%張家界市152.910.3%46.1%城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境/數(shù)據(jù)篇岳陽2016年常住人口568.11萬，處10城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境/數(shù)據(jù)篇可支配收入：岳陽城鄉(xiāng)居民可支配收入穩(wěn)步增長，2016年城鎮(zhèn)居民可支配收入27546元，處于省內(nèi)第二梯隊，人均生活水平有待提高。地區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入/元城鎮(zhèn)增速農(nóng)村居民可支配收入/元農(nóng)村增速長沙市43294.008.3%25448.007.5%岳陽市27546.009.3%13119.008.5%常德市26532.008.2%12758.008.6%衡陽市28848.008.8%15603.008.3%株洲市36828.008.4%16919.008.2%郴州市27730.008.6%12756.008.3%湘潭市31607.008.1%16576.008.0%永州市24026.009.5%11683.008.5%邵陽市22996.009.1%14298.0012.3%益陽市24745.009.6%13416.008.7%婁底市23669.008.4%9529.0010.1%懷化市22554.009.0%7961.0010.5%湘西自治州20831.008.0%7413.0011.5%張家界市21030.008.0%7802.0010.0%城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境/數(shù)據(jù)篇可支配收入：岳陽城鄉(xiāng)居民可支配收入穩(wěn)步增11城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境/數(shù)據(jù)篇進(jìn)出口總額與社會消費(fèi)零售額：2016年岳陽市進(jìn)出口額14.87億美元，上漲31.1％；社會消費(fèi)零售總額1142億元，增速12％，社會消費(fèi)需求旺盛，增長快。城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境/數(shù)據(jù)篇進(jìn)出口總額與社會消費(fèi)零售額：2016年岳12城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境/數(shù)據(jù)篇工業(yè)增加值：岳陽近五年工業(yè)增加值持續(xù)增長，2016年岳陽工業(yè)增加值1321.68億元，占GDP總量42%，處于省內(nèi)地級市領(lǐng)跑地位，湖南工業(yè)強(qiáng)市。地區(qū)工業(yè)增加值/億元比上年增長/%長沙市3727.187.5%岳陽市1321.686.8%株洲市1197.406.7%常德市1135.506.3%郴州市1069.206.4%湘潭市889.406.7%2016年岳陽九大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)增長率代表企業(yè)石化業(yè)3.7%岳陽長煉集團(tuán)醫(yī)藥業(yè)8.5%岳陽制藥有限公司、

湖南紫光古漢南岳制藥有限公司造紙業(yè)-7.4%岳陽紙業(yè)集團(tuán)、岳陽林紙食品業(yè)7.3%湖南華文、岳陽巧娃機(jī)械業(yè)10.6%岳陽精工機(jī)械、常豐收割機(jī)建材業(yè)1.9%南方水泥、華新水泥有色及循環(huán)業(yè)9.9%湖南銀聯(lián)湘北銅業(yè)、汨羅循環(huán)經(jīng)濟(jì)工業(yè)園紡織業(yè)8.3%岳陽棉麻總公司、岳陽寶麗紡織品電力行業(yè)-0.3%華能岳陽電廠岳陽九大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)石化、醫(yī)藥、造紙、食品、機(jī)械、建材、有色循環(huán)、紡織、電力多數(shù)保持增長，發(fā)展勢頭良好；城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境/數(shù)據(jù)篇工業(yè)增加值：岳陽近五年工業(yè)增加值持續(xù)增長13城市規(guī)劃發(fā)展/空間篇岳陽為湘北門戶，區(qū)位優(yōu)越，為湖南經(jīng)濟(jì)實力最強(qiáng)的地級市，是洞庭湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要陣地，也是長江中游城市群建設(shè)的一個重要結(jié)點(diǎn)城市。岳陽湖南岳陽市位于“長三角”和“珠三角”經(jīng)濟(jì)區(qū)的輻射圈內(nèi)，是湖南省以長株潭為中心的“3+5”城市群的次中心和首位門戶城市。地處“長株潭城市群”和“武漢1+8城市圈”的雙重輻射范圍，具備融入“兩區(qū)”、依托“兩圈(帶)”的地理區(qū)位優(yōu)勢將建設(shè)成長沙與武漢之間的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)次中心。城市規(guī)劃發(fā)展/空間篇岳陽為湘北門戶，區(qū)位優(yōu)越，為湖南經(jīng)濟(jì)實力14城市規(guī)劃發(fā)展/空間篇岳陽城市空間布局為沿洞庭湖帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，各組團(tuán)之間以洞庭湖、東風(fēng)湖、芭蕉湖、松陽湖、白泥湖綠地相間。用地布局結(jié)構(gòu)為“一主三副”：即主城區(qū)，云溪、路口和君山副城區(qū)。（一）主城區(qū)：南起湖濱、奇家?guī)X、北至城陵磯華能電廠和泰格林紙、西起洞庭湖、東至隨岳高速公路。以居住、商貿(mào)金融、行政辦公、文化教育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游服務(wù)、休閑度假為主，采取緊湊發(fā)展的模式，用地布局為金鳳橋市級商業(yè)中心、東茅嶺市級商業(yè)副中心、七里山—冷水鋪工業(yè)、木里港—康王工業(yè)、奇家?guī)X—郭鎮(zhèn)文教五片區(qū)，用地面積95km2。（二）云溪城區(qū)：包括云溪、松陽湖、道仁磯。以港口物流、工業(yè)為主，用地布局為城陵磯（松陽湖）港口物流、臨港工業(yè)、精細(xì)化工、岳化工業(yè)、云溪居住五片區(qū)，用地面積36.7km2。（三）路口城區(qū)：包括路口、文橋和陸城。以工業(yè)為主，用地布局為長嶺石油工業(yè)、陸城居住、路口居住及配套服務(wù)片區(qū)，用地面積9.3km2。（四）君山城區(qū)：包括柳林洲、林閣佬、濠河和君山島。以旅游休閑、生態(tài)農(nóng)業(yè)、居住為主，用地布局為掛口居住、九公里公共服務(wù)、濠河和君山島旅游休閑、林閣佬工業(yè)四片區(qū)，用地面積14km2。主城區(qū)云溪城區(qū)路口城區(qū)君山城區(qū)城市總體規(guī)劃城市規(guī)劃發(fā)展/空間篇岳陽城市空間布局為沿洞庭湖帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)15城市規(guī)劃發(fā)展/空間篇城市擴(kuò)張——“東擴(kuò)、西連、南延、北靠、中提”發(fā)展戰(zhàn)略，東北片區(qū)發(fā)展為大工業(yè)區(qū)和物流區(qū)，西北片區(qū)發(fā)展為大旅游區(qū)，老市區(qū)建設(shè)成大商務(wù)區(qū)，城市東南片區(qū)建設(shè)為居家休閑新城區(qū)。東擴(kuò)北靠：以岳陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)岳陽東站區(qū)和城陵磯港區(qū)建設(shè)推動城市東擴(kuò)北移，把城市東北片區(qū)建設(shè)成大工業(yè)區(qū)和物流區(qū)；西連：加快洞庭湖風(fēng)光帶三期工程建設(shè)，推動“退二進(jìn)三”，按照保護(hù)歷史、完善功能、提升形象的要求，加快舊城改造，建設(shè)洞庭新城，以君山生態(tài)新區(qū)建設(shè)，推進(jìn)跨湖發(fā)展，把城市西北片區(qū)建設(shè)成大旅游區(qū)；中提：把中心片區(qū)建設(shè)成大商務(wù)區(qū)；南延：把城市東南片區(qū)建設(shè)成大學(xué)區(qū)；向南發(fā)展，把趕山以南片區(qū)建設(shè)成居家休閑新城區(qū)。南延?xùn)|擴(kuò)西連北靠中提城市規(guī)劃發(fā)展/空間篇城市擴(kuò)張——“東擴(kuò)、西連、南延、北靠、中16城市規(guī)劃發(fā)展/空間篇分區(qū)控制：規(guī)劃建設(shè)區(qū)劃分為鐵西、南湖、八字門、金鳳橋、湖濱、奇家?guī)X、七里山、城陵磯、松楊湖、云溪、道仁磯、路口、陸城和君山分區(qū)共14個分區(qū)單元，其中主城區(qū)8個。分區(qū)分區(qū)名稱人口規(guī)模(萬人）用地規(guī)模（km2）居住用地（km2）人均居住用地（m2/人）備

注主城區(qū)鐵西分區(qū)20.059.535.2826.31以商業(yè)居住為主南湖分區(qū)43.2718.7710.7326.10以商業(yè)居住為主八字門分區(qū)22.9219.506.2728.81以商業(yè)居住為主金鳳橋分區(qū)14.3212.684.0229.53以商業(yè)居住為主湖濱分區(qū)11.728.063.5530.31以居住為主奇家?guī)X分區(qū)5.589.371.6429.40以文化教育為主七里山分區(qū)5.218.461.4928.56以工業(yè)為主城陵磯分區(qū)6.718.632.0330.32以工業(yè)和倉儲為主云溪城區(qū)松陽湖分區(qū)23.68港口物流工業(yè)為主云溪分區(qū)9.6012.003.0431.67以居住和工業(yè)為主道仁磯分區(qū)1.051.020.3835.83以居住為主路口城區(qū)路口分區(qū)4.568.101.5233.33以工業(yè)為主陸城分區(qū)1.611.200.5835.75以居住為主君山城區(qū)君山分區(qū)13.414.005.1538.45以居住為主湖濱分區(qū)城市規(guī)劃發(fā)展/空間篇分區(qū)控制：規(guī)劃建設(shè)區(qū)劃分為鐵西、南湖、八17城市規(guī)劃發(fā)展/空間篇城市交通——京廣高鐵、京珠高速、京廣鐵路、107國道交匯處，具有三位一體的組合交通優(yōu)勢，湖南3+5城市群規(guī)劃重要的交通樞紐。城市交通條件航空支線機(jī)場，岳陽三荷機(jī)場，飛行區(qū)4C標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計2020年旅客吞吐量60萬人/次，貨運(yùn)吞吐量1800頓，預(yù)計2020年初步建成。高鐵武廣高鐵，岳陽東站，2009年開通，2014年啟動?xùn)|站樞紐規(guī)劃建設(shè)工程進(jìn)行東站擴(kuò)建工程。鐵路京廣鐵路、武廣高鐵、規(guī)劃建設(shè)岳吉鐵路、岳長城際鐵路，荊岳—岳?！谰盆F路、平—汨—益—婁—衡城際鐵路，從而形成“四縱兩橫”的鐵路網(wǎng)絡(luò)體系。公路京珠高速、107和106國道以及多條省道、沿江公路以及國內(nèi)最長內(nèi)河公路橋洞庭湖大橋。水運(yùn)城陵磯港是湖南對外開放的唯一國家一類口岸、湖南省的航運(yùn)中心。0.5小時達(dá)長沙，武漢3小時南下達(dá)廣州5小時北上抵北京城市規(guī)劃發(fā)展/空間篇城市交通——京廣高鐵、京珠高速、京廣鐵路18城市規(guī)劃發(fā)展/空間篇軌道交通：由4條城區(qū)線路2條城際線路1條機(jī)場快線線路構(gòu)成，共設(shè)站近60座。主城區(qū)線網(wǎng)規(guī)模將達(dá)到100公里，岳陽軌道交通規(guī)劃一號線至四號線，全線2030年前建成通車。2020年(一期工程)開始建設(shè)軌道1號線：起點(diǎn)岳陽東站，終點(diǎn)巴陵廣場，沿城區(qū)東西向主干道巴陵路布設(shè)，線路長度15km；2030年(二期工程)開始建設(shè)軌道2號線、軌道3號線和軌道4A號線。岳陽磁懸浮：規(guī)劃自岳陽樓至岳陽東站，全長15公里，沿線配套建設(shè)4個站點(diǎn)，目前正處于前期研究階段。城市規(guī)劃發(fā)展/空間篇軌道交通：由4條城區(qū)線路2條城際線路1條19城市規(guī)劃發(fā)展/空間篇產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃：六大產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，即三產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、云溪—路口工業(yè)區(qū)、城陵磯—松陽湖港口物流工業(yè)區(qū)、木里港—康王高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、西塘—三荷休閑農(nóng)業(yè)區(qū)、君山觀光農(nóng)業(yè)區(qū)。三產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：以居住、行政商業(yè)、商業(yè)金融、旅游服務(wù)和文化教育為主要功能，作為岳陽市區(qū)的行政、經(jīng)濟(jì)、交通、服務(wù)和旅游中心。云溪—路口工業(yè)區(qū)：以石油化工產(chǎn)業(yè)為主，作為岳陽市區(qū)重要的重化工業(yè)基地城陵磯—松陽湖港口物流工業(yè)區(qū)：以造紙、電力、裝備制造、港口碼頭、物流配送、油氣管道樞紐、港口加工業(yè)為主要功能、作為岳陽市區(qū)主要的物流基地。木里港—康王高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)：發(fā)展以生物醫(yī)藥、新材料、現(xiàn)代制造、現(xiàn)代信息技術(shù)、光伏光電產(chǎn)業(yè)為主體的新型工業(yè)，作為綜合性工業(yè)基地和生產(chǎn)服務(wù)業(yè)中心。西塘—三荷休閑農(nóng)業(yè)區(qū)：以農(nóng)林牧漁業(yè)的現(xiàn)代化生產(chǎn)為主、作為岳陽市區(qū)主要的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地和生態(tài)支持區(qū)。君山觀光農(nóng)業(yè)區(qū)：以生態(tài)農(nóng)業(yè)和休閑旅游為主，作為岳陽市區(qū)主要的生態(tài)觀光旅游區(qū)和都市休閑農(nóng)業(yè)基地。城市規(guī)劃發(fā)展/空間篇產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃：六大產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，即三產(chǎn)業(yè)聚20城市規(guī)劃發(fā)展/空間篇棚戶區(qū)改造：過去5年岳陽市舊城改造戶數(shù)超過4.5萬戶，建設(shè)面積275萬方，投資規(guī)模達(dá)到81億元，據(jù)實地調(diào)研，2018年到2020年將再改造各類棚戶區(qū)16萬戶，為岳陽樓市發(fā)展提供大量客源。區(qū)域年度改造戶數(shù)建設(shè)面積（㎡）用地面積（萬平米）投資規(guī)模（萬元）岳陽市2013年690055465331.281215042014年482830437423.35956272015年1059854199335.121961302016年1160074616553.282052962017年1122360085046.51195300合計451492748035189.54813857城市規(guī)劃發(fā)展/空間篇棚戶區(qū)改造：過去5年岳陽市舊城改造戶數(shù)超21城市基礎(chǔ)環(huán)境湖南省經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)地級市，處于穩(wěn)定發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)快速增長，城市內(nèi)優(yōu)外擴(kuò)創(chuàng)造大需求，城市發(fā)展空間及潛力巨大?！境鞘薪?jīng)濟(jì)】：省域副中心，經(jīng)濟(jì)總量位居全省第二，僅次于省會長沙，固定資產(chǎn)投資快速增長，財政收入穩(wěn)居前列，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展趕超二產(chǎn)，城市經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展空間大?！景l(fā)展特征】：經(jīng)濟(jì)增速有一定回落，產(chǎn)業(yè)支撐有待加強(qiáng)，對房地產(chǎn)依賴程度較低，房地產(chǎn)投資占比不到7%全省最低，未來發(fā)展空間巨大?！境鞘腥丝凇浚撼鞘腥丝谝?guī)模持續(xù)增長，人口增長率位居全省第二，人口吸附力較大，未來人口規(guī)模發(fā)展空間大，為房地產(chǎn)提供了穩(wěn)定支撐?！境鞘锌臻g結(jié)構(gòu)】：沿洞庭湖帶狀組團(tuán)式結(jié)構(gòu)形態(tài)，整體布局為“一主三副”規(guī)劃?！境鞘邪l(fā)展方向】：總體緊密遵循“東擴(kuò)、西連、南延、北靠、中提”發(fā)展戰(zhàn)略，東北片區(qū)發(fā)展為大工業(yè)區(qū)和物流區(qū)，西北片區(qū)發(fā)展為大旅游區(qū)，老市區(qū)建設(shè)成大商務(wù)區(qū)，城市東南片區(qū)建設(shè)為居家休閑新城區(qū)，城市中心南移。

城市基礎(chǔ)環(huán)境湖南省經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)地級市，處于穩(wěn)定發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)快速增22CHAPTER房地產(chǎn)市場2CHAPTER房地產(chǎn)市場223房地產(chǎn)市場—行業(yè)運(yùn)行房地產(chǎn)投資：岳陽市房地產(chǎn)投資增長幅度較為緩慢，2016年房地產(chǎn)投資132.95億元，首次出現(xiàn)負(fù)增長，增長率-12.2%，僅占GDP總值4.29%，發(fā)展空間巨大。年度房地產(chǎn)投資/億元占GDP比值2011年100.405.29%2012年102.064.64%2013年109.904.52%2014年131.784.94%2015年151.405.25%2016年132.954.29%房地產(chǎn)市場—行業(yè)運(yùn)行房地產(chǎn)投資：岳陽市房地產(chǎn)投資增長幅度較為24房地產(chǎn)市場—商辦市場商業(yè)市場：商業(yè)市場持續(xù)供過于求，成交均價持續(xù)下滑，截止至2017年9月，供求比1.48，均價14800元/㎡。辦公市場：辦公市場供需兩淡，供應(yīng)規(guī)模較小，但仍處于供大于求之勢，2017年供求比將近15。注：岳陽市區(qū)市場供求基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來自于中指數(shù)據(jù)平臺。房地產(chǎn)市場—商辦市場商業(yè)市場：商業(yè)市場持續(xù)供過于求，成交均價25行業(yè)發(fā)展篇—住宅市場年份商品住宅庫存（萬方）住宅去化周期（月）2014年291222015年304202016年245122017年9月1778.6供銷比：近五年岳陽市區(qū)商品住宅供銷比持續(xù)下降，2016年供銷比0.77，商品住宅銷售面積達(dá)222.5萬方；均價：2014年整體行情低迷，市場供應(yīng)謹(jǐn)慎，去化艱難，價格大幅下降，2015年價格回升，市區(qū)商品住宅均價達(dá)4991元/㎡，2017年均價達(dá)到6884元/㎡；存量：截止2017年9月，岳陽市區(qū)商品住宅存量177萬方，去化周期約8.6個月，市場庫存短缺。供銷：2015年供銷比大幅下降，并保持持續(xù)下跌趨勢；2017年岳陽整體供應(yīng)118萬方，成交186萬方，供銷比下降至0.63；均價：商品住宅成交均價14年以來保持高位，16年商品住宅成交均價首次突破6000大關(guān)，達(dá)到6087元/㎡；17年商品住宅成交均價6884元/㎡，較2016年上漲13%。庫存：截止至2017年9月，岳陽市區(qū)商品住宅庫存177萬方，去化周期約9個月。注：岳陽市區(qū)商品住宅成交量價來自于中指數(shù)據(jù)平臺。行業(yè)發(fā)展篇—住宅市場年份商品住宅庫存住宅去化周期2014年226行業(yè)發(fā)展篇—住宅市場2017年岳陽市區(qū)商品住宅銷售主力房型為三房，占比達(dá)59%，其次為二房戶型，22%；2017年岳陽市區(qū)商品住宅銷售主力面積段為120-140㎡，占比35%，其次為100-120㎡平米戶型，占比22%，200㎡以上大戶型產(chǎn)品僅占1%，市場占有量少；2017年岳陽市區(qū)商品住宅主力銷售單價段為5000-7000元/㎡，占比46%，其次為5000元/㎡以下，占比32%；岳陽市區(qū)商品住宅去化主要以120-140㎡、三房戶型為主，單價段集中于5000-7000元/㎡。注：以上數(shù)據(jù)來自于中指數(shù)據(jù)平臺。行業(yè)發(fā)展篇—住宅市場2017年岳陽市區(qū)商品住宅銷售主力房型為27房地產(chǎn)市場—土地市場近5年（2013.01-2017.09）岳陽土地供應(yīng)423宗，建筑面積2732萬方，其中商住用地僅占42%，規(guī)劃建筑面積1165.7萬方，商住用地供應(yīng)主要集中于岳陽樓區(qū)。注：以上數(shù)據(jù)來自于中指數(shù)據(jù)平臺。房地產(chǎn)市場—土地市場近5年（2013.01-2017.09）28商住用地供求量價：近兩年，岳陽商品房土地供應(yīng)大幅下降，但土地樓面價快速上漲；截止至2017年9月土地供應(yīng)14宗，成交7宗，成交土地規(guī)劃建筑面積107萬方，樓面地價2456元/㎡，目前岳陽市場待開發(fā)建筑面積156.5萬方。房地產(chǎn)市場—土地市場注：以上數(shù)據(jù)來自于中指數(shù)據(jù)平臺。商住用地供求量價：近兩年，岳陽商品房土地供應(yīng)大幅下降，但土地29地王頻出：2017年岳陽土地市場火爆，地王頻出，開發(fā)商對樓市未來看好，土地樓面價突破3000元大關(guān)，地王普遍溢價180%以上，拿地難度大，價格高。房地產(chǎn)市場—土地市場地塊名稱用地性質(zhì)規(guī)劃建筑面積(㎡)區(qū)縣出讓方式出讓起始價(萬元)截止日期成交價(萬元)樓面地價溢價率競得方新岳西路以南,楓橋湖路以北住宅用地15772岳陽樓區(qū)掛牌18602017-08-142760175048.39%臧宏偉梅溪路以南、金鳳橋路以西、中門路以東,監(jiān)申橋路以北綜合用地(含住宅)493342岳陽樓區(qū)招標(biāo)536302017-07-141541303124187.40%岳陽金碧置業(yè)有限公司巴山巷以北,洗馬巷路以南,汴河園路以東,九龍堤路以西綜合用地(含住宅)186848岳陽樓區(qū)掛牌200002017-07-07579003099189.50%岳陽際華置業(yè)有限公司金鶚路以南,德勝南路以東住宅用地79083岳陽樓區(qū)掛牌156002016-12-1922600285844.87%岳陽中建信和置業(yè)有限公司地王頻出：2017年岳陽土地市場火爆，地王頻出，開發(fā)商對樓30根據(jù)近三年的銷售表現(xiàn)來看，品牌房企穩(wěn)坐市場成交榜前列，市場對于品牌的追捧度較高，年度銷冠銷售面積在10萬平米以上，2017年岳陽銷冠恒大綠洲銷售面積達(dá)到11萬方。房地產(chǎn)市場—銷售排行2015年岳陽市中心城區(qū)住宅銷售排行名次樓盤名稱套數(shù)面積1濱水翡麗城11011492552宏潤家園10011306173恒大南湖半島9091174944濱湖新境界8481039435中天·維益家園743879256天倫國際584658667星河國際539576418岳陽碧桂園488567779中航·翡翠灣4546255710東城樽品429317612016年岳陽市中心城區(qū)住宅銷售排行名次樓盤名稱套數(shù)面積1恒大南湖半陽新天地896819763金威城市廣場775856164恒大綠洲692801855天邦鉆石山655778426星河國際622672087中天維益家園508575898保利·翡翠灣488678449英倫世家4715590310濱水天悅451523202017年岳陽市中心城區(qū)住宅銷售排行名次樓盤名稱套數(shù)面積1岳陽恒大綠洲11091285882美的·梧桐莊園8991106193山水一城724854024玉鑫·巴陵星城667740845恒大·南湖半島656806756南湖·名門世家645844777盛璽·河山578635788岳陽逸城526541659天邦·悅景灣5035631710悅湖星城45851281注：以上數(shù)據(jù)來自于中指數(shù)據(jù)平臺。根據(jù)近三年的銷售表現(xiàn)來看，品牌房企穩(wěn)坐市場成交榜前列，市場對31品牌房企岳陽項目主要分布于經(jīng)開區(qū)及南湖新區(qū)，以中小規(guī)模項目開發(fā)為主，中建與恒大于2012年率先入駐，目前岳陽市場呈現(xiàn)恒大一家獨(dú)大之勢，3個在售項目，1個儲備項目。房地產(chǎn)市場—重點(diǎn)房企開發(fā)商項目名稱項目板塊建筑面積（萬㎡）容積率物業(yè)類型主力產(chǎn)品成交均價（元/㎡）開盤時間銷售狀態(tài)恒大地產(chǎn)恒大名都南湖新區(qū)243.3高層106-166㎡63002012年8月開發(fā)完畢恒大御景灣城北板塊233.0高層86-130㎡74002017年4月二期在售恒大南湖半島南湖新區(qū)162.9高層+洋房82-146㎡100002015年5月尾盤在售恒大綠洲經(jīng)開區(qū)483.0高層105-139㎡95002016年11月尾盤在售恒大未來城經(jīng)開區(qū)493.0高層待定預(yù)計12000待定待售中建信和中建.湖山壹號中心板塊122.4小高層103-180㎡待定待定待售中建.岳陽中心中心板塊153.9高層+公寓22-60㎡公寓85-120㎡高層59002012年11月開發(fā)完畢保利保利.翡翠灣南湖新區(qū)351.8別墅+高層118-200㎡高層183-230㎡別墅高層：7500別墅：14000保利.趕山路南湖新區(qū)131.1別墅+洋房160-249㎡別墅134-176㎡洋房待定待定待售廣東美的美的.梧桐莊園經(jīng)開區(qū)753.0高層+洋房98-155㎡70002017年6月在售碧桂園岳陽碧桂園城北板塊211.3高層+別墅81-169㎡高層166-250㎡別墅高層：6000雙拼：120002014年10月尾盤在售品牌房企岳陽項目主要分布于經(jīng)開區(qū)及南湖新區(qū)，以中小規(guī)模項目開32典型案例—恒大南湖半島項目建筑以南湖為核心，是岳陽市區(qū)規(guī)模最大的生態(tài)生態(tài)大盤，規(guī)劃商業(yè)、住宅、幼兒園、白金皇家會所及歐陸園林等。項目名稱恒大·南湖半島物業(yè)類型商業(yè)、高層、洋房項目位置云夢路與南津港大堤交匯處（千畝湖西側(cè)）開發(fā)商恒大地產(chǎn)集團(tuán)物業(yè)金碧物業(yè)占地面積193928平方米總建筑面積560452平方米容積率2.89總戶數(shù)68棟4194戶開發(fā)節(jié)奏2015年8月開始12#、21#、23#、10#、13#、11#、22#、1#、2#預(yù)售2016年3#、9#、14#、19#、20#、17#、18#、27#、25#、26#、24#預(yù)售2017年7#、6#、16#、15#預(yù)售（排名分先后）典型案例—恒大南湖半島項目建筑以南湖為核心，是岳陽市區(qū)規(guī)模最33典型案例—恒大南湖半島恒大南湖半島總供應(yīng)套數(shù)為3295套，去化3002套，最新預(yù)售棟數(shù)為6#、7#，主力面積為112、125㎡。棟號總套數(shù)（套）面積（㎡）去化套數(shù)（㎡）剩余套數(shù)（㎡）12#145146㎡、141㎡、169㎡、179㎡1281721#51117㎡、102㎡、137㎡51023#51117㎡、102㎡、137㎡51010#198130㎡、106㎡、122㎡197113#224120㎡、127㎡221311#152140㎡、171㎡1341822#13180㎡、95㎡、121㎡12471#168141㎡、146㎡、169㎡、171㎡16802#224134㎡、108㎡、125㎡195293#224134㎡、108㎡、125㎡212129#198123㎡、140㎡、153㎡193514#166175㎡、120㎡、136㎡、187㎡162419#102157㎡、119㎡、140㎡101120#34226㎡、225㎡151917#9498㎡、83㎡、121㎡90418#136123㎡、128㎡、124㎡、120㎡129727#68143㎡、158㎡491925#104119㎡、139㎡、157㎡100426#103137㎡、99㎡、115㎡99424#52157㎡、119㎡、139㎡48415#256121-122㎡2431316#9082㎡、112㎡、125㎡79116#16282㎡、112㎡、125㎡109537#16282㎡、112㎡、125㎡10458合計329580-226㎡3002293典型案例—恒大南湖半島恒大南湖半島總供應(yīng)套數(shù)為3295套，去34典型案例—恒大南湖半島年份供應(yīng)面積（㎡）成交面積（㎡）成交均價（元/㎡）2017年747138067598222016年16606718689394082015年1644791174948164合計405260385062——恒大南湖半島整體供應(yīng)40萬㎡，去化27萬㎡，2017年成交均價9822元/㎡，南湖片區(qū)2017年成交均價為7852元/㎡，品牌溢價明顯。恒大南湖半島2017年整體供應(yīng)74713㎡，去化80675㎡，成交均價9822元/㎡，成交排名岳陽前十；2016年為恒大南湖半島主要去化階段，全年去化186893㎡，成交均價為9408元/㎡，成交量為岳陽第一；恒大南湖半島主要去化優(yōu)勢為其獨(dú)特的地理位置，三湖環(huán)繞及其品牌優(yōu)勢，岳陽人傾向于品牌開發(fā)商，品牌形成一定溢價。典型案例—恒大南湖半島年份供應(yīng)面積（㎡）成交面積（㎡）成交均35典型案例—南湖名門世家南湖名門世家位于南湖大道西側(cè)，南向為南湖廣場和南湖，北向金鶚山公園，西臨美食街，處于岳陽城市核心地段。項目名稱南湖·名門世家物業(yè)類型高層、商業(yè)項目位置岳陽市南湖大道岳陽樂園公交站南側(cè)開發(fā)商深圳富川集團(tuán)物業(yè)湖南星輝物業(yè)管理有限公司占地面積64136平方米總建筑面積269922平方米容積率3.20總戶數(shù)1838開發(fā)節(jié)奏2016年6#、1#、2#、7#、8#預(yù)售2017年3#、9#預(yù)售典型案例—南湖名門世家南湖名門世家位于南湖大道西側(cè)，南向為南36典型案例—恒大南湖半島南湖名門世家總供應(yīng)套數(shù)為1064套，去化876套，去化主力面積為123㎡、141㎡戶型，項目無兩房供應(yīng)。棟號總套數(shù)（套）面積（㎡）去化套數(shù)（套）剩余套數(shù)（套）6128141、12395331136141、123117192136141、12383537136168、130121158240141、123176643102125、13010029186125、1301842合計1064123-168㎡876188典型案例—恒大南湖半島南湖名門世家總供應(yīng)套數(shù)為1064套，去37典型案例—恒大南湖半島恒大南湖半島整體供應(yīng)40萬㎡，去化27萬㎡，2017年成交均價9822元/㎡，南湖片區(qū)2017年成交均價為7852元/㎡，品牌溢價明顯。年份供應(yīng)量（㎡）成交量（㎡）成交均價（元/㎡）2016年1052002287083182017年37211844779762合計142411107347——南湖名門世家2016年整體供應(yīng)量為105200㎡，去化量為22870㎡，成交均價8318元/㎡，去化量較低；2017年南湖名門世家整體供應(yīng)37211㎡，去化84477㎡，為項目主要去庫存階段，成交價9762元/㎡，量價提升明顯，成交量位于岳陽前十；南湖名門世家其地理優(yōu)勢明顯，南湖廣場、金鶚山公園、美食街等，為項目庫存去化主要支撐。典型案例—恒大南湖半島恒大南湖半島整體供應(yīng)40萬㎡，去化2738房地產(chǎn)市場—小結(jié)岳陽房地產(chǎn)市場在2015年以后步入快速上升通道，中短期市場將供不應(yīng)求，遠(yuǎn)期市場有較高盈利和成長空間，樓市發(fā)展前景看好?！旧剔k市場】：長期供過于求，庫存高度積壓，逐漸步入供需兩淡之勢，謹(jǐn)慎開發(fā)?！咀≌袌觥浚毫績r齊升，供不應(yīng)求，市場處于缺貨狀態(tài)，隨著岳陽城區(qū)棚戶區(qū)改造的推進(jìn)，未來需求大幅釋放，供不應(yīng)求將處于常態(tài)。【土地市場】：土地供應(yīng)連年減少，嚴(yán)重供應(yīng)不足，市場和房企儲地少，岳陽樓市極具進(jìn)入價值，但拿地難、樓面價高、地王頻出。?！酒放品科蟆浚浩放品科笤狸柺袌鍪茏放酰愦笠患要?dú)大，銷售量價引領(lǐng)岳陽。房地產(chǎn)市場—小結(jié)岳陽房地產(chǎn)市場在2015年以后步入快速上升通39CHAPTER城市綜合評判3CHAPTER城市綜合評判340城市綜合評判岳陽城市處于穩(wěn)步發(fā)展期，空間擴(kuò)展/經(jīng)濟(jì)快增長，樓市處于爆發(fā)式高增長階段，發(fā)展空間和潛力巨大，中短期市場前景看好，具備高進(jìn)入價值。基礎(chǔ)環(huán)境省域副中心工業(yè)強(qiáng)市，經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長，城市內(nèi)優(yōu)外擴(kuò)創(chuàng)造大需求，發(fā)展空間及潛力巨大。經(jīng)濟(jì)總量及財政收入全省地級市首位，城市擴(kuò)張和舊城改造創(chuàng)造大量需求。樓市發(fā)展岳陽房地產(chǎn)市場處快速增長通道、中短期供應(yīng)不足，具極高進(jìn)入價值。土地供庒嚴(yán)重不足，未來樓市供不應(yīng)求概率大，地王頻出，房價上漲壓力大，開發(fā)商普遍看好。住宅市場住宅供求規(guī)?？焖僭鲩L，市場供應(yīng)緊缺，供不應(yīng)求，價格快速上漲，發(fā)展前景十分看好。住宅去化快，供銷兩旺，出清周期僅5個月城市綜合評判岳陽城市處于穩(wěn)步發(fā)展期，空間擴(kuò)展/經(jīng)濟(jì)快增長，樓41CHAPTER拿地模式及板塊建議4拿地模式研究及建議板塊梳理及建議CHAPTER拿地模式及板塊建議4拿地模式研究及建議42板塊梳理及建議城北板塊區(qū)域定位：岳陽新浦東區(qū)域規(guī)劃：東風(fēng)湖、芭蕉湖、津港新城土地供應(yīng)：土地供應(yīng)以工業(yè)用地為主，2017年成交住宅用地3宗；土地價格：2017年爆發(fā)，突破2000元/㎡大關(guān)；供求關(guān)系：供小于求，供求比0.63去化速度：2017年板塊成交34.8萬，達(dá)到2016年全年水平；價格水平：2017年成交均價6198元/㎡經(jīng)開區(qū)板塊區(qū)域定位：城市次中心，岳陽東大門；區(qū)域規(guī)劃：武廣高鐵、商貿(mào)金融、體育中心；土地供應(yīng)：供應(yīng)速度減緩，但板塊處于開發(fā)前期階段，后期供應(yīng)潛力較大；土地價格：2017年土地成交樓面價突破3100元/㎡，僅次于中心板塊老城區(qū)；供求關(guān)系：供求比0.74，長期供不應(yīng)求；去化速度：截止至2017年9月，板塊成交53萬方；價格水平：板塊均價6727元/㎡；君山板塊區(qū)域定位：觀光農(nóng)業(yè)區(qū)區(qū)域規(guī)劃：國家級重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)土地供應(yīng)：住宅土地供應(yīng)成交均較少，工業(yè)、旅游用地占大頭，2017年無住宅用地成交；土地價格：2016年土地成交均價470元/㎡；供求關(guān)系：供不應(yīng)求，供求比0.3去化速度：截止至2017年9月，板塊成交10萬方，達(dá)歷史新高，首次突破10萬方；價格水平：2017年板塊均價4130元/㎡，岳陽主城區(qū)價格洼地；南湖新區(qū)板塊區(qū)域定位：岳陽新城區(qū)，三產(chǎn)聚集區(qū)區(qū)域規(guī)劃：環(huán)南湖旅游風(fēng)景區(qū)土地供應(yīng)：2017年土地供應(yīng)7宗，由于起拍價較高，僅成交一宗趕山路地塊，由保利拍得，本地開發(fā)商多處于觀望狀態(tài)；土地價格：2017年成交樓面地價1500元/㎡；供求關(guān)系：供求比0.42，持續(xù)供不應(yīng)求去化速度：2017年板塊成交60萬方，供銷兩旺價格水平：板塊均價7852元/㎡,領(lǐng)跑整個岳陽市場；中心板塊區(qū)域定位：行政、商務(wù)中心，岳陽核心區(qū)域；區(qū)域規(guī)劃：洞庭新城，舊城改造；土地供應(yīng)：土地供應(yīng)緊缺，2017年土地成交2宗，用地面積1萬㎡；土地價格：地王頻出，友阿地塊樓面價破4000元/㎡；供求關(guān)系：2017年供求比僅0.15，基本處于斷貨狀態(tài)；去化速度：受限于供應(yīng)短缺，截止至2017年9月，板塊成交27.7萬方；價格水平：均價6780元/㎡，相比2016年漲幅達(dá)到19%，漲幅較大。板塊梳理及建議城北板塊經(jīng)開區(qū)板塊君山板塊南湖新區(qū)板塊中心板塊43板塊梳理及建議板塊對比分析：綜合板塊發(fā)展預(yù)期，建議進(jìn)入重點(diǎn)板塊為南湖新區(qū)與經(jīng)開區(qū)板塊，其次為城北、中心板塊，君山區(qū)謹(jǐn)慎進(jìn)入。板塊區(qū)域成熟度區(qū)域規(guī)劃區(qū)域可供應(yīng)土地量區(qū)域土地成交價格區(qū)域供求情況區(qū)域商品房均價水平區(qū)域去化速度板塊得分10%10%20%15%15%15%15%100%中心板塊54115453.35南湖板塊45545554.75城北板塊34345443.85經(jīng)開區(qū)板塊35435454.15君山板塊23225242.85較高進(jìn)入價值高進(jìn)入價值存在進(jìn)