房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書

房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司

營銷策劃部XX年XX月XX日TOC\o"1-5"\h\z第一部分宏觀分析 3一、 城市概況 3（一） 、城市基本概況 3\o"CurrentDocument"（二） 、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 3\o"CurrentDocument"（三） 、城市發(fā)展規(guī)劃（城市中長期發(fā)展規(guī)劃） 3二、 區(qū)位分析 3（一）、項(xiàng)目所屬區(qū)域分析 3.第二部分項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 4一、 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 4（一） 、市場供需狀況 4\o"CurrentDocument"（二） 、價(jià)格水平 4\o"CurrentDocument"（三） 、產(chǎn)品特征 4\o"CurrentDocument"（四） 、客戶群特征 4\o"CurrentDocument"（五） 、市場競爭分項(xiàng) 4\o"CurrentDocument"（六） 、區(qū)域市場的發(fā)展特點(diǎn) 4二、 區(qū)域市場調(diào)查分析 4（一） 、調(diào)查問卷內(nèi)容（附表） 4（二） 、問卷調(diào)查說明及統(tǒng)計(jì)分析內(nèi)容 4（三） 、問卷統(tǒng)計(jì)分析結(jié)論 4\o"CurrentDocument"三、 市場發(fā)展預(yù)測 5第三部分項(xiàng)目分析 6一、 地塊位置 6\o"CurrentDocument"二、 地塊現(xiàn)狀 6\o"CurrentDocument"三、 項(xiàng)目交通出行狀況 6\o"CurrentDocument"四、 項(xiàng)目周邊社區(qū)配套 7五、 項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫） 7六、 市政配套（都要說明距宗地距離、接入的可能性） 7\o"CurrentDocument"七、 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 7八、 項(xiàng)目SWOT分析 7優(yōu)勢分析； 7劣勢分析； 7機(jī)會分析； 7風(fēng)險(xiǎn)分析。 7第四部分項(xiàng)目開發(fā)結(jié)論性建議 8一、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 8.第一部分宏觀分析一、 城市概況（一） 、城市基本概況1、 地理位置（位置、行政區(qū)劃、面積、市區(qū)面積）；2、 城市性質(zhì)及地位（城市的歷史、文化、所占的重要地位）；3、 城市規(guī)模（城市用地規(guī)模、人口規(guī)模）；4、 城市交通（城市航空、鐵路、公路等交通運(yùn)輸配套狀況）；5、 城市總體布局（城市格局、所含區(qū)域、規(guī)劃方向、突出特色）。（二） 、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、 城市GDP及增長率；2、 城市人均可支配收入及支出水平；3、 固定資產(chǎn)投資情況；4、 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)。（三） 、城市發(fā)展規(guī)劃（城市中長期發(fā)展規(guī)劃）1、 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃；2、 城市規(guī)模及城市功能區(qū)域發(fā)展規(guī)劃；3、 城市人口發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃；4、 城區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃。二、 區(qū)位分析（一）、項(xiàng)目所屬區(qū)域分析1、 項(xiàng)目所在區(qū)域概況（項(xiàng)目所在區(qū)域是城市的什么地帶、占什么地位、起到什么作用）附：項(xiàng)目地塊位置圖；2、 項(xiàng)目區(qū)位分析（項(xiàng)目地理位置、基礎(chǔ)配套以及區(qū)位發(fā)展規(guī)劃等）。第二部分項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、 房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀（一） 、市場供需狀況分析現(xiàn)階段市場供需情況，預(yù)測項(xiàng)目上市時(shí)的市場供需情況。（二） 、價(jià)格水平近一兩年內(nèi)市場價(jià)格變化情況。（三） 、產(chǎn)品特征從建筑形式、建筑風(fēng)格、居住模式、戶型面積等方面分析本區(qū)域市場產(chǎn)品的特征，一般包括區(qū)域項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模、基礎(chǔ)配套、產(chǎn)品特點(diǎn)（建筑形式、建筑風(fēng)格、社區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型配比、面積區(qū)間等方面）。（四） 、客戶群特征客戶群體特征一般包括年齡分布、家庭結(jié)構(gòu)、收入水平、文化程度、置業(yè)目的、戶型面積選擇、房價(jià)承受能力等方面。（五） 、市場競爭分項(xiàng)從本區(qū)域市場競爭的核心和主體展開，來論述區(qū)域內(nèi)市場競爭的特征。（六） 、區(qū)域市場的發(fā)展特點(diǎn)1、 政府對市場的管理調(diào)控能力（相關(guān)房地產(chǎn)政策及區(qū)域房產(chǎn)政策的出臺及作用）；2、 市場體系完善情況（包括出現(xiàn)多層次的產(chǎn)品供應(yīng)及二手房的發(fā)展）；3、 市場熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移（大盤的出現(xiàn)、配套的完善，社區(qū)的規(guī)劃及設(shè)計(jì)）；4、 房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰進(jìn)程（外地開發(fā)商的進(jìn)入和現(xiàn)有開發(fā)商的狀況及分析）。二、 區(qū)域市場調(diào)查分析（一） 、調(diào)查問卷內(nèi)容（附表）（二） 、問卷調(diào)查說明及統(tǒng)計(jì)分析內(nèi)容（三） 、問卷統(tǒng)計(jì)分析結(jié)論注：市場調(diào)查分析詳細(xì)內(nèi)容請參見項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告（附件三）三、市場發(fā)展預(yù)測從包括價(jià)格、產(chǎn)品、消費(fèi)群體特征等方面的趨勢來預(yù)測區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。第三部分項(xiàng)目分析一、 地塊位置宗地所處城市、行政區(qū)域地理位置（包括是否是商業(yè)中心、文化中心、教育中心或行政中心等）。附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系）。二、 地塊現(xiàn)狀1、 四至范圍；2、 地勢、地表現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積；3、 地塊地表是否涉及到居民拆遷、舊廠搬遷或其他改造等，并說明拆遷對項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；4、 地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；5、 土地地形及完整性，地形是否規(guī)整，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。三、 項(xiàng)目交通出行狀況1、 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；2、 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；3、 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)。四、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套項(xiàng)目周邊社區(qū)配套一般是指以項(xiàng)目可輔射范圍（3km）內(nèi)的教育（大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況）、醫(yī)院、購物（大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場）、郵局、休閑（文化、體育、娛樂、公園等等設(shè)施）、銀行以及其他配套設(shè)施。附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。五、 項(xiàng)目周邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫）項(xiàng)目周邊環(huán)境一般包括區(qū)域治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）、危險(xiǎn)源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）、周邊景觀、風(fēng)水情況以及近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心或超市的建設(shè)等。六、 市政配套（都要說明距宗地距離、接入的可能性）說明項(xiàng)目的道路、上水、下水、電信、水、暖、電、氣等基礎(chǔ)市政配套情況，一般重點(diǎn)需要說明的道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展，包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。七、 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目的基本用地情況（總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積）、建筑面積（住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營性和非經(jīng)營性公建的面積）、容積率、容積率、建筑密度、控高、綠化率以及其他規(guī)劃指標(biāo)，特別需說明關(guān)鍵