房屋認(rèn)購書的法律效力及違約責(zé)任

房屋認(rèn)購書的法律效力及違約責(zé)任房屋認(rèn)購書的法律效力及違約責(zé)任［摘要］我國商品房購房定金糾紛一直高居眾多投訴之榜首，而糾紛產(chǎn)生的主要原因就是在正式簽訂商品房買賣合同前，大多數(shù)開發(fā)商要求買方簽訂一份認(rèn)購書并交納數(shù)額不菲的定金。然而，目前理論界和實(shí)務(wù)界對違反商品房預(yù)售認(rèn)購書應(yīng)如何承擔(dān)法律責(zé)任又沒有一個(gè)統(tǒng)一的認(rèn)識，以致人民法院在處理具體案例時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)法律適用的混亂局面。本人認(rèn)為，認(rèn)購書是買賣雙方平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示，其性質(zhì)應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，與商品房買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。認(rèn)購書之義務(wù)人負(fù)有在約定時(shí)間按認(rèn)購書預(yù)定條件與對方簽訂房屋買賣合同的義務(wù)，認(rèn)購義務(wù)人若無正當(dāng)理由拒絕訂立本約的，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約的違約責(zé)任和本約的締約過失責(zé)任。［關(guān)鍵詞］認(rèn)購書預(yù)約本約違約責(zé)任締約過失責(zé)任定金在我國近些年的房屋交易實(shí)務(wù)，特別是商品房買賣以及二手房買賣中，多數(shù)賣房人都會與買房人預(yù)先簽訂一份認(rèn)購書，約定雙方在將來某個(gè)時(shí)間按照認(rèn)購書約定的條件簽訂房屋買賣合同，以此提前鎖定交易機(jī)會。但由于房價(jià)市場的變化巨大，且司法實(shí)務(wù)中對該認(rèn)購書的性質(zhì)與法律效力認(rèn)識不統(tǒng)一，導(dǎo)致因認(rèn)購書而產(chǎn)生的法律糾紛，特別是因一方故意違約產(chǎn)生的糾紛大量涌現(xiàn)，現(xiàn)本文特針對認(rèn)購書的性質(zhì)、效力以及違約責(zé)任等問題進(jìn)行簡要分析。一、 房屋認(rèn)購書的性質(zhì)司法實(shí)踐中，對商品房預(yù)售認(rèn)購書性質(zhì)的認(rèn)定有兩種觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購書就是買賣合同的一部分，它是買賣雙方真實(shí)意思表示，與正式的商品房買賣合同互為補(bǔ)充，一同構(gòu)成了商品房買賣合同關(guān)系。如某些認(rèn)購書具備了買賣合同的相關(guān)條款（諸如坐落、面積、金額、付款方式等），即便沒有簽訂正式的的商品房買賣合同，認(rèn)購人也足以依據(jù)認(rèn)購書的內(nèi)容確定雙方權(quán)利義務(wù)，要求開發(fā)商交付約定房產(chǎn)。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購書并非獨(dú)立的合同，它僅是對簽訂正式合同相關(guān)事宜的約定，同時(shí)還擔(dān)負(fù)對簽訂正式合同之債權(quán)的擔(dān)保。就性質(zhì)來講，本人認(rèn)為認(rèn)購書應(yīng)屬于房屋買賣合同的預(yù)約合同，與買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。首先，認(rèn)購書是一個(gè)獨(dú)立的合同，它是平等主體之間為設(shè)立買賣商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，完全符合《合同法》對“合同”的定義；其次，認(rèn)購書不是對房屋買賣合同債權(quán)的擔(dān)保，其效力并不依附于房屋買賣合同，故認(rèn)購書是獨(dú)立于買賣合同的合同；最后，認(rèn)購書以“談判和簽約的行為”為標(biāo)的，是買賣雙方就將來簽訂房屋買賣合同相關(guān)事宜的約定，只是對一個(gè)后啟簽約行為來時(shí)要有簽約意圖的約束，而不是對將來要簽約的內(nèi)容進(jìn)行先期肯定，更不是對房屋買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以也不應(yīng)屬于房屋買賣合同。二、 房屋認(rèn)購書的效力按照民法的理論，預(yù)約是談判當(dāng)事人一方或雙方為將來訂立確定性合同達(dá)成的書面允諾或協(xié)議，“因預(yù)約所生之債權(quán)，與普通之債權(quán)具有同一之效力”。因此，認(rèn)購書作為本約房屋買賣合同的預(yù)約，適用一般合同法的規(guī)則?，F(xiàn)在，理論界和實(shí)務(wù)界對于認(rèn)購書并不能直接產(chǎn)生就本約內(nèi)容請求履行的法律效力已經(jīng)基本達(dá)成一致，但對于認(rèn)購書確定的合同義務(wù)究竟是什么樣的義務(wù)，也存在著不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購書的當(dāng)事人負(fù)有按照認(rèn)購書約定條件訂立房屋買賣合同的義務(wù)，且認(rèn)購書中約定的交易實(shí)質(zhì)性條款不得變更；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為認(rèn)購書的當(dāng)事人僅負(fù)有在約定的時(shí)間內(nèi)就房屋買賣合同的內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商的義務(wù)，“哪怕雙方當(dāng)事人在預(yù)約合同中規(guī)定了交易的實(shí)質(zhì)性具體條款，但雙方當(dāng)事人不受其約束，他們僅承擔(dān)繼續(xù)談判直至達(dá)成最后本約的義務(wù)”，如果當(dāng)事人盡到誠信的談判義務(wù)，即使不能達(dá)成本約，也不承擔(dān)任何責(zé)任。本人認(rèn)為，上述第一種觀點(diǎn)更加接近雙方當(dāng)事人訂立預(yù)約合同的本來目的。從大多書認(rèn)購書的內(nèi)容來看，認(rèn)購書中往往明文約定義務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定時(shí)間內(nèi)簽訂房屋買賣合同，這種約定是確定當(dāng)事人承擔(dān)合同義務(wù)最主要的依據(jù)。并且，從訂約目的看，“預(yù)約之目的在于成立本約，當(dāng)事人所以不徑訂立本約，其主要理由當(dāng)系因法律上或事實(shí)上的理由，致訂立本約尚未臻成熟，乃先成立預(yù)約，使相對人受其約束，以確保本約的訂立?！闭J(rèn)購書作為一種預(yù)約合同，當(dāng)事人簽訂認(rèn)購書的目的顯然不是為了磋商而是為了最終立約。鑒于房屋交易的復(fù)雜，認(rèn)購書一般較為簡略，并不具備房屋買賣合同的全部條款。這就要求當(dāng)事人在履行認(rèn)購書（訂立本約）的過程中，依平等自愿、誠實(shí)信用以及公平原則對認(rèn)購書未約定事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，使買賣合同得以順利簽訂。這種建立在平等自愿、誠實(shí)信用以及公平原則上的協(xié)商是認(rèn)購書雙方當(dāng)事人應(yīng)盡的附隨義務(wù)。三、 違反認(rèn)購書約定拒不訂立房屋買賣合同所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任上文已經(jīng)講道，認(rèn)購書是獨(dú)立的、與房屋買賣合同并存且附有債權(quán)性質(zhì)的一種契約形態(tài)，“預(yù)約既為契約之一種，除有特別規(guī)定時(shí)，自應(yīng)適用關(guān)于一般契約之規(guī)定”。因此，違反認(rèn)購書約定拒絕訂立房屋買賣合同，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)承擔(dān)《合同法》第一百零七條規(guī)定的“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合合同約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任”。另外，從本約角度考慮，在本約訂立的過程中，義務(wù)人拒絕按認(rèn)購書約定訂立房屋買賣合同的行為，本身違反了誠實(shí)信用原則，符合《合同法》第四十二條締約過失責(zé)任的構(gòu)成要件，權(quán)利人可以要求對損害進(jìn)行賠償。因此，違反認(rèn)購書約定將同時(shí)滿足認(rèn)購書的（預(yù)約）違約責(zé)任和房屋買賣合同的（本約）締約過失責(zé)任的構(gòu)成要件，構(gòu)成違約責(zé)任與締約過失責(zé)任的競合。權(quán)利人可選擇其一要求義務(wù)人承擔(dān)責(zé)任。需要特別說明的是，承擔(dān)違約責(zé)任之一的“繼續(xù)履行”，應(yīng)當(dāng)是指認(rèn)購書權(quán)利人僅能要求義務(wù)人依照認(rèn)購書約定的條件訂立房屋買賣合同，對于雙方事前未約定的條件，任何一方不得強(qiáng)迫對方接受。在通常情況下，認(rèn)購書內(nèi)容一般僅包括：（1）買賣雙方當(dāng)事人的基本情況；（2）房屋的基本情況（如房屋位置、面積等）；（3）房屋價(jià)款計(jì)算及支付；（4）定金；（5）簽署正式買賣合同的期限。有人認(rèn)為，在認(rèn)購書內(nèi)容不具備房屋買賣合同的主要條款（如交付期限和條件）且雙方又不能就其他未約定條款達(dá)成一致的情況下，如主張權(quán)利人有要求義務(wù)人按照認(rèn)購書約定訂立房屋買賣合同的權(quán)利，則即使在該權(quán)利的“強(qiáng)迫”下訂立的房屋買賣合同也將不具備可履行性。本人認(rèn)為，認(rèn)購書之所以能夠成為一份房屋買賣合同的預(yù)約合同，其至少在預(yù)約中明確了本約的簽約主體、標(biāo)的和數(shù)量這三個(gè)“絕對必備條款”。那么即便《合同法》第十二條列舉的其他條款或者《商品房銷售管理辦法》第十六條列舉的其他條款雙方在訂立本約時(shí)未能協(xié)商一致，其所造成房屋買賣合同缺失的內(nèi)容，也是可以在將來由當(dāng)事人或法院“依法擬制”的，這樣便不會妨礙本約的順利履行。而且只有這樣，才有利于教育預(yù)約義務(wù)人恪守誠信，積極履行訂立本約的義務(wù)，否則，認(rèn)購書雙方隨意以未約定條款不能達(dá)成一致而拒絕訂立本約房屋買賣合同，將極大的擾亂房屋交易秩序，也違背訂立認(rèn)購書之初衷。四、 房屋認(rèn)購書中定金條款的適用認(rèn)購書中有定金條款的，該定金條款的主合同究竟是認(rèn)購書還是房屋買賣合同呢？本人認(rèn)為，定金條款的主合同是認(rèn)購書。因?yàn)?，定金作為一種擔(dān)保方式，是以某種債權(quán)作為其擔(dān)保對象的。如視其為房屋買賣合同的擔(dān)保，則其擔(dān)保的對象是“出賣人請求買受人支付價(jià)款的債權(quán)和買受人請求出賣人交付及轉(zhuǎn)移標(biāo)的房屋的債權(quán)”。很明顯，房屋買賣合同尚未訂立，主合同尚未形成，作為從屬的定金擔(dān)保權(quán)也是不可能存在的。而將認(rèn)購書認(rèn)定為定金條款的主合同，既符合當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，也完全符合擔(dān)保法的原理，其作用在于擔(dān)保雙方履行訂立本約的締約義務(wù)?；谝陨险撌?，如果買受人在約定的時(shí)間沒有與出賣人進(jìn)行簽約談判，或出賣人在約定的正式簽約時(shí)間截止之前，擅自將房屋另售他人，對違約方處以定金處罰自是不會有任何爭議。但如果在約定的正式簽約時(shí)間，雙方進(jìn)行了簽約談判，但最終沒有簽訂房屋買賣合同，如何判斷這其中是否有違約行為，定金條款又該如何適用呢？在此，一種觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購書以將來簽訂合同為標(biāo)的，只要買受人最后不簽訂房屋買賣合同就不能收回定金，另一種認(rèn)為，只要沒有違反認(rèn)購書中已經(jīng)約定的房屋坐落、價(jià)款、付款方式等，最終因?yàn)殡p方其他條款沒能協(xié)商一致而未訂立房屋買賣合同的，雙方就可以互不承擔(dān)違約責(zé)任，定金應(yīng)當(dāng)返還。本人認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)均不可取。第一種觀點(diǎn)在實(shí)質(zhì)剝奪了買受人的談判權(quán)，不公平；第二種導(dǎo)致雙方可以用任何一個(gè)條款達(dá)不成一致意見為由而拒絕簽約，且不承擔(dān)責(zé)任，使得定金條款形同虛設(shè)，不利于交易安全。因此，本人認(rèn)為，判斷是否有違約行為，應(yīng)當(dāng)看雙方的談判及締約是否建立在平等自愿、公平誠信的原則上，具體問題具體分析。當(dāng)然至少應(yīng)當(dāng)做到以下幾點(diǎn)：1、 雙方均應(yīng)按照認(rèn)購書約定的時(shí)間和地點(diǎn)進(jìn)行協(xié)商；2、 雙方均應(yīng)完全接受認(rèn)購書中已經(jīng)確認(rèn)的房屋買賣關(guān)系的主要條款；3、 雙方均應(yīng)接受符合公平原則的條款，如雙方違約責(zé)任大小等同，選擇同一比例的違約金計(jì)算方式；4、 雙方均應(yīng)接受符合交易慣例的條款，如城市房地產(chǎn)管理部門定制的統(tǒng)一文本中的非選擇條款（對面積差異處理方式、辦證的時(shí)間、爭議處理方式等）；5、 雙方均應(yīng)接受符合客觀條件的條款或者雙方在簽訂認(rèn)購書時(shí)已經(jīng)明確的條款，如本樓盤統(tǒng)一的交房時(shí)間，綠化條件、周邊規(guī)劃等。如一方違反上述公平誠信之原則，導(dǎo)致房屋買賣合同最終無法訂立的，本人認(rèn)為守約方完全有權(quán)要求適用定金條款。當(dāng)然，前邊第三點(diǎn)也已經(jīng)談到，守約人還可以選擇要求違約方繼續(xù)履行（按照認(rèn)購書已達(dá)成的主要條款簽訂合同），同時(shí)對于未約定的條款要求違約方依公平誠信原則以及符合交易習(xí)慣的原則來執(zhí)行。五、關(guān)于房屋認(rèn)購書的其他常見問題（一）內(nèi)部認(rèn)購書的法律效力分析。在房產(chǎn)銷售過程中，有的開發(fā)商為了能夠迅速回籠資金，減輕投資風(fēng)險(xiǎn)，在沒有取得商品房預(yù)售許可證的情況下即開始在一定范圍內(nèi)開展“內(nèi)部認(rèn)購”活動，與客戶簽訂商品房認(rèn)購書，這種認(rèn)購書是否具有法律效力呢？有人認(rèn)為，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)符合的條件中包括取得商品房預(yù)售許可證明的形式條件與其他實(shí)質(zhì)條件，取得商品房預(yù)售許可證明是預(yù)售商品房的強(qiáng)制性規(guī)定?！逗贤ā返谖迨l規(guī)定，違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。因此，未取得預(yù)售許可證明前所訂立的認(rèn)購書屬于違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的無效合同，自然無法律拘束力。另有人認(rèn)為，認(rèn)購書不等于預(yù)售商品房，開發(fā)商雖然不具備預(yù)售商品房的資格，但其約定將來某個(gè)時(shí)間里定約并不違反現(xiàn)有法律。本人同意第二個(gè)觀點(diǎn)，首先，前邊已經(jīng)反復(fù)談到，認(rèn)購以“談判和簽約的行為”為標(biāo)的，以“固定交易機(jī)會”為目的，并不是以“商品房”為標(biāo)的，直接追求交易成功，不需要行政管理部門授予特殊的資格。其次，承認(rèn)內(nèi)部認(rèn)購的法律效力，符合契約自由的法律原則，且即便開發(fā)商無法及時(shí)取得預(yù)售許可，或在不具備預(yù)售條件的情況下與客戶正式簽約，其也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)認(rèn)購書可能被解除、承擔(dān)違約責(zé)任或商品房買賣合同被確認(rèn)無效的后果，認(rèn)購人的權(quán)利有辦法得到充分保護(hù)，預(yù)售制度也不會因?yàn)椤罢J(rèn)購行為有效”而被規(guī)避和破壞。（二） 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的理解《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！睆脑摋l規(guī)定可以看出，認(rèn)購書“認(rèn)定為”預(yù)售合同應(yīng)具備兩個(gè)條件：其一，具備商品房銷售合同的主要內(nèi)容。哪些條款是主要內(nèi)容《解釋》并沒有明確?，F(xiàn)行法律中，只有《商品房售管理辦法》第十六條中提到了商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容：（1）當(dāng)事人基本情況；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷售方式；（4）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（7）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（11）爭議的方法；（12）違約責(zé)任；（13）約定的其他事項(xiàng)。審判實(shí)踐中，一般認(rèn)為，十六條的（1）至（10）是買受人能夠圓滿地對商品房占有、使用、收益和處分的必要條款，原則上不能缺失。其二，出賣人已經(jīng)按照約定收取了購房款。這里的購房款既包括全部購房款，也包括部分購房款。那么，《解釋》將具備上述兩個(gè)條件的認(rèn)購書“認(rèn)定為”商品房買賣合同，是不是在否認(rèn)認(rèn)購書與商品房買賣合同之間預(yù)約與本約的關(guān)系呢？按照《解釋》的說法，認(rèn)購人不是一樣可以依據(jù)認(rèn)購書要求開發(fā)商交付房屋嗎？本人認(rèn)為，該條款將符合條件的認(rèn)購書“認(rèn)定為商品房買賣合同”的表述大大不妥。在現(xiàn)實(shí)的交易過程中，有的當(dāng)事人怠于履行認(rèn)購書約定，沒有及時(shí)簽訂書面的商品房買賣合同，但由于主要條款已經(jīng)在認(rèn)購書中協(xié)商確定，商品房買賣合同關(guān)系隨時(shí)可以成立。在此，出賣人按照約定的付款方式收取購房款的行為即應(yīng)當(dāng)被視為雙方對商品房買賣合同的確定以及履行。因此，商品房買