物業(yè)管理制度模板

物業(yè)管理制度介紹:小區(qū)總建筑面積12萬多平方米,由小高層組成。小區(qū)內(nèi)房屋配套設(shè)施齊全:暖氣、燃?xì)?、通訊、電視、寬帶系統(tǒng)。小區(qū)設(shè)備設(shè)施先進(jìn),設(shè)有電視監(jiān)控,周界防范,電子巡更,樓宇對(duì)講系統(tǒng),背景音樂,遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等,讓您感到方便、舒適、安全。

高檔小區(qū)應(yīng)該有高檔物業(yè)管理服務(wù)來表現(xiàn)小區(qū)價(jià)值,從而確保小區(qū)保值、增值。天富物業(yè)企業(yè)企業(yè)精神是”銀灘物業(yè),勇爭第一”。我企業(yè)服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。追求目標(biāo):以企業(yè)經(jīng)營為主導(dǎo),寓管理于服務(wù)之中,為業(yè)戶推出完善管理服務(wù),為企業(yè)打造物業(yè)品牌。第二章物業(yè)管理關(guān)鍵點(diǎn)

◆利用連續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,確保物業(yè)保值與增值;

◆人性化管理方針為業(yè)戶鋪架溝通橋梁,促進(jìn)了解與信任,以誠信為本提升管理服務(wù)信譽(yù);

◆結(jié)合物業(yè)實(shí)際情況,導(dǎo)入切合實(shí)際管理理念,以高效率管理降低成本,全心全意為業(yè)戶服務(wù);

◆采取PDCA循環(huán)整改方法,不停提升物業(yè)管理水平;

管理處采取管理體制是:企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是:安全第一,不停滿足業(yè)戶日益增加對(duì)服務(wù)需求,打造物業(yè)管理精品。最終達(dá)成經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益統(tǒng)一。

在實(shí)際服務(wù)管理中,企業(yè)將抓住以下三個(gè)重點(diǎn):

1、完善服務(wù)、誠信待人。

物業(yè)管理是以服務(wù)為主行業(yè),為此我們將在今后服務(wù)工作中,充分表現(xiàn)我們服務(wù)宗旨和追求目標(biāo),奉行”以人為本,業(yè)戶至上”標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)周到服務(wù)理念,為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)優(yōu)質(zhì)服務(wù),并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中,與業(yè)戶建立良好服務(wù)關(guān)系。同時(shí)以走訪溝通方式及時(shí)了解業(yè)戶意見與需求,在不停完善過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心生活和工作環(huán)境。

2、環(huán)境管理責(zé)任到人

小區(qū)環(huán)境管理極為主要,怎樣為業(yè)戶創(chuàng)造一個(gè)良好環(huán)境,是我們非常重視問題。多年管理經(jīng)驗(yàn)告訴我們,保潔工作責(zé)任到人,督導(dǎo)檢驗(yàn)、培訓(xùn)落實(shí)到位,才能充分發(fā)揮每個(gè)人才能,使其認(rèn)真地做好天天工作,樹立環(huán)境保護(hù)意識(shí),從而確保小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生情況達(dá)成最好,為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗風(fēng)景線。

3、安全、消防真抓實(shí)干

為確保業(yè)戶生命、財(cái)產(chǎn)安全,我們主張以切合實(shí)際人員防范為主,緊密聯(lián)絡(luò)職能部門,齊抓共管,使所轄物業(yè)在終年平安條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常管理中,制訂與之相適應(yīng)應(yīng)急處理安全操作程序,在發(fā)生特殊事件時(shí)盡可能將損失降低到最小程度。

企業(yè)本著服務(wù)第一,以人為本,在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系。利用當(dāng)代科技伎倆及管理方法來管理與服務(wù),最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益統(tǒng)一。

企業(yè)將經(jīng)過良好物業(yè)管理,使”×××”保值、增值,真正為業(yè)戶營造一個(gè)方便、溫馨、舒適生活和工作環(huán)境。

一、企業(yè)追求目標(biāo):

◆房屋建筑完好率達(dá)成98％以上;

◆報(bào)修及時(shí)率達(dá)成100％;

◆清潔管理無盲點(diǎn);

◆設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)成98％以上;

◆小區(qū)路燈完好率達(dá)成100％;

◆管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責(zé)任事故;

◆有效投訴處理率100％;

◆服務(wù)滿意率達(dá)95％以上;

◆綠化完好率達(dá)成98％以上;

◆道路完好率達(dá)成98％;

◆各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％;

◆無服務(wù)安全事故發(fā)生。二、主要方法

◆完善各項(xiàng)管理制度和管理要求;

◆所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角,綠地存活茂盛;

◆治安良好,環(huán)境清潔,輔助設(shè)備及建筑良好;

◆管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標(biāo)志,規(guī)范制服,設(shè)置立崗、巡崗、監(jiān)控崗,并明確崗位職責(zé)及考評(píng)標(biāo)準(zhǔn);

◆建立各種資料檔案、報(bào)修、養(yǎng)護(hù)統(tǒng)計(jì);

◆各種收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)公開,合理收費(fèi);

◆制訂大、中修年度計(jì)劃,并負(fù)責(zé)實(shí)施;

◆制訂并組織員工培訓(xùn)計(jì)劃實(shí)施;

◆結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評(píng)選標(biāo)準(zhǔn),深入提升物業(yè)管理水平。

遵照服務(wù)第一,業(yè)戶至上,依法經(jīng)營,務(wù)實(shí)奮進(jìn)企業(yè)宗旨,弘揚(yáng)銀灘物業(yè),勇爭第一企業(yè)精神,以優(yōu)質(zhì)文明服務(wù),為業(yè)戶創(chuàng)造漂亮溫馨家園。

三、組織運(yùn)行機(jī)制:

1、建立監(jiān)督機(jī)制;

2、建立信息反饋及處理機(jī)制;

3、制訂工作流程、各項(xiàng)管理服務(wù)項(xiàng)目標(biāo)久遠(yuǎn)計(jì)劃和短期計(jì)劃;

4、管理人員培訓(xùn)管理;

5、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí),量化管理及標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作;

6、企業(yè)內(nèi)部崗位責(zé)任制、管理維護(hù)運(yùn)作制度及標(biāo)準(zhǔn)、管理人員考評(píng)制度及標(biāo)準(zhǔn)。

四、物業(yè)管理制度

1、管理處經(jīng)理職責(zé);

2、管理人員崗位職責(zé);

3、作業(yè)人員崗位職責(zé);

4、員工培訓(xùn);

5、管理處運(yùn)作管理工作規(guī)程;

6、人事管理及員工培訓(xùn)、考評(píng)制度;

五、管理處運(yùn)作管理規(guī)程

1、內(nèi)部運(yùn)作管理方法

2、小區(qū)秩序管理;

3、清潔管理;

4、綠化管理;

5、消防弱電設(shè)備設(shè)施管理;

6、供配電設(shè)備管理;

7、給排水設(shè)備管理;

8、共用設(shè)施和共用場地管理;

9、安全操作規(guī)程;

10、特約服務(wù)管理要求。

(以上各種要求及制度略)第三章擬采取管理模式

一、物業(yè)管理架構(gòu)

物業(yè)管理服務(wù),要求有一個(gè)高效率及科學(xué)組織架構(gòu),使人力、物力、財(cái)力得到合理配置,以要求達(dá)成降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)目標(biāo)。

本物業(yè)管理處按”直線制”設(shè)置管理架構(gòu)。企業(yè)設(shè)置辦公室、保潔部、設(shè)備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優(yōu)點(diǎn)是集指揮和職能于一身,命令統(tǒng)一,責(zé)權(quán)分明,指揮及時(shí),既能滿足本物業(yè)管理要求,又能為未來業(yè)務(wù)發(fā)展留下充分空間。

1、辦公室

(1)責(zé)任人力資源管理,招聘人員,開展員工培訓(xùn)工作,為其它部門貯備人才。

(2)負(fù)責(zé)搜集、整理和保留物業(yè)管理企業(yè)籌備、建立和發(fā)展資料及人事檔案管理。

(3)負(fù)責(zé)內(nèi)部運(yùn)行工作綜合協(xié)調(diào)。

(4)負(fù)責(zé)對(duì)外承接、接待工作,物業(yè)管理市場營銷和招投標(biāo)。

(5)總經(jīng)理指派其它工作。

2、保潔部

(1)負(fù)責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)清掃工作以及單元樓道、欄桿保潔。

(2)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)垃圾清運(yùn)工作。

(3)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。

3、設(shè)備維修部

(1)負(fù)責(zé)物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行管理,確保設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

(2)負(fù)責(zé)物業(yè)機(jī)電設(shè)備日常維修保養(yǎng)工作。

(3)制訂長久和日常維修保養(yǎng)計(jì)劃并付諸實(shí)施。

(4)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派其它工作。

4、綠化部

(1)負(fù)責(zé)小區(qū)花草樹木澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。

(2)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)園景設(shè)施養(yǎng)護(hù)工作。

(3)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派其它工作。

5、秩序管理部

(1)負(fù)責(zé)物業(yè)防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。

(2)建立健全、制訂物業(yè)各項(xiàng)安全規(guī)章制度。

(3)負(fù)責(zé)小區(qū)日常巡視工作以及車輛停放管理。

(4)負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理搶救工作。

(5)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。

6、接待部

(1)負(fù)責(zé)日常業(yè)戶來訪接待工作。

(2)負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案建立和管理工作。

(3)負(fù)責(zé)業(yè)主投訴和咨詢,并提供幫助。

(4)配合辦公室開展員工培訓(xùn)工作。

(5)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指派其它工作。

二、物業(yè)管理崗位編制及管理架構(gòu)

天富物業(yè)管理有限企業(yè)

白楊小區(qū)物業(yè)管理辦公室

業(yè)戶接待主管設(shè)備維修主管保潔主管綠化主管秩序管理主管

業(yè)戶接待員設(shè)備維修工保潔員綠化工

秩序管理員

備注:依照小區(qū)概況,以上崗位編制×人。其中,綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制標(biāo)準(zhǔn)上不設(shè)閑崗、不留閑人,一人多崗,精簡高效。第四章物業(yè)管理人員培訓(xùn)

一、新員工上崗培訓(xùn)

依照物業(yè)管理思想,為打造物業(yè)管理精品,對(duì)新員工上崗進(jìn)行工作培訓(xùn)。

1、新員工上崗培訓(xùn)期為180天。

2、培訓(xùn)內(nèi)容包含:物業(yè)管理概述,小區(qū)物業(yè)管理流程,物業(yè)管理服務(wù)理念,專業(yè)服務(wù)技能與技巧、投訴、應(yīng)急工作處理程序,軍事化訓(xùn)練等。

二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)

1、經(jīng)過實(shí)際工作中所產(chǎn)生問題,不定時(shí)地安排當(dāng)事人(指員工)參加班后專題培訓(xùn)。

2、每位在崗員工每個(gè)月參加企業(yè)組織工作指導(dǎo)培訓(xùn)。組織員工座談會(huì),交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通經(jīng)驗(yàn)。

3、上崗循環(huán)培訓(xùn)考評(píng)方法。

在實(shí)際工作當(dāng)中,業(yè)戶投訴率和員工違章行為是評(píng)價(jià)員工工作基礎(chǔ)。并經(jīng)過理論與實(shí)踐考評(píng),淘汰不合格員工,達(dá)成優(yōu)化管理目標(biāo)。

某小區(qū)物業(yè)管理方案(二)

第五章物業(yè)管理工作崗位職責(zé)

一、物業(yè)經(jīng)理崗位職責(zé)

1、全方面負(fù)責(zé)對(duì)所管轄物業(yè)實(shí)施一體化綜合管理,落實(shí)執(zhí)行ISO9001質(zhì)量體系及ISO14001環(huán)境管理體系,完成年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

2、制訂管理處年度、月度工作計(jì)劃并組織實(shí)施,業(yè)務(wù)上接收上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)指導(dǎo)和監(jiān)督。

3、負(fù)責(zé)檢驗(yàn)、監(jiān)督各項(xiàng)制度執(zhí)行情況。

4、合理調(diào)配人員,協(xié)調(diào)各崗位分工協(xié)作,責(zé)任到人,同時(shí)關(guān)心員工生活,確保管理處員工有良好精神面貌和主動(dòng)工作態(tài)度。

5、負(fù)責(zé)所管轄物業(yè)裝修審批,協(xié)調(diào)違章和投訴處理工作,落實(shí)安全、防火工作。

6、協(xié)調(diào)本部門與各方面關(guān)系,便于開展各項(xiàng)工作。

7、認(rèn)真完成管理處其它工作職責(zé)內(nèi)容和企業(yè)安排或委托其它工作任務(wù)。

二、業(yè)戶接待崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)戶接待工作,做到儀表端莊、態(tài)度和善,熱情大方,反應(yīng)靈敏,處事穩(wěn)健。

2、負(fù)責(zé)為業(yè)戶辦理入住手續(xù),裝修手續(xù),非公共性服務(wù)手續(xù),建立業(yè)戶檔案。

3、負(fù)責(zé)管理費(fèi)、維修資金及其它費(fèi)用催繳、收繳工作。

4、負(fù)責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、來訪、投訴工作,并定時(shí)進(jìn)行回訪工作。

5、走訪業(yè)戶,征求和搜集業(yè)戶對(duì)管理與服務(wù)方面意見。

6、保持與業(yè)戶聯(lián)絡(luò)和相互溝通,做好日常接待工作。

7、幫助管理處經(jīng)理做好其它工作。

三、保潔服務(wù)崗位職責(zé)

1、嚴(yán)格恪守企業(yè)各項(xiàng)管理制度和操作規(guī)程。

2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)衛(wèi)生清掃工作。

3、負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施清潔工作。

4、負(fù)責(zé)企業(yè)及管理處業(yè)戶服務(wù)工作。

5、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)垃圾搜集及清運(yùn)工作。

6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。

四、綠化服務(wù)崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)苗木移栽和修剪。

2、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)花草樹木養(yǎng)護(hù)和管理。

3、對(duì)花草樹木定時(shí)進(jìn)行澆水、施肥、除草、修剪,預(yù)防病蟲害發(fā)生。

4、熟悉園林機(jī)械操作使用步驟,并對(duì)機(jī)械進(jìn)行簡單維修保養(yǎng)。

5、負(fù)責(zé)對(duì)綠化修剪場地清理、清潔。

6、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。

五、秩序管理員崗位職責(zé)

1、服從領(lǐng)導(dǎo),聽從指揮,以軍人風(fēng)度處事。

2、負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)車輛進(jìn)出、停放管理。

3、負(fù)責(zé)本轄區(qū)人員進(jìn)出管理。

4、負(fù)責(zé)小區(qū)安全、防火、防盜、防破壞防范工作。

5、負(fù)責(zé)小區(qū)應(yīng)急處理搶救工作。

6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。

六、設(shè)備維修工崗位職責(zé)

1、定時(shí)清潔所管理設(shè)備和設(shè)備房,確保設(shè)備設(shè)施、設(shè)備機(jī)房整齊。

2、嚴(yán)格恪守操作規(guī)程,預(yù)防安全事故發(fā)生。

3、發(fā)生突發(fā)情況,應(yīng)快速趕往現(xiàn)場,及時(shí)采取應(yīng)急方法,確保設(shè)施、設(shè)備正常、完好。

4、定時(shí)對(duì)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行全方面巡視、檢驗(yàn),發(fā)覺問題及時(shí)處理。

5、負(fù)責(zé)業(yè)戶日常報(bào)修工作,并做到工完料清。

6、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作任務(wù)。

第六章各項(xiàng)專業(yè)管理工作方案

一、業(yè)戶入住

經(jīng)過有效管理,使入住工作規(guī)范,為業(yè)戶入住提供方便,確保入住工作正常有序。同時(shí)做好入住資料搜集、歸檔。

1.管理處于業(yè)戶入住前準(zhǔn)備好以下文件,此項(xiàng)工作由管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織落實(shí)。

1.1房屋驗(yàn)收表

1.2住宅使用條約

1.3業(yè)主手冊(cè)

1.4裝潢管理方法

1.5裝潢管理協(xié)議

1.6業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單

1.7代辦服務(wù)委托書

1.8保管鑰匙委托書

1.9保管鑰匙承諾書

1.10鑰匙簽收表

1.11業(yè)主信息表

1.12入住資料簽收表

1.13入住須知

2.入住發(fā)放文件

業(yè)戶入住時(shí)以下文件由業(yè)戶接待負(fù)責(zé)發(fā)放并請(qǐng)業(yè)戶簽收。

2.1入住須知

2.2業(yè)主手冊(cè)

2.3住宅使用條約

2.4裝修管理協(xié)議

3.入住統(tǒng)計(jì)

管理處于受理業(yè)戶入住時(shí)由業(yè)戶接待和陪同驗(yàn)房人員做好以下統(tǒng)計(jì)。

3.1業(yè)戶登記。

3.2驗(yàn)房簽收統(tǒng)計(jì)。

3.3入住資料簽收統(tǒng)計(jì)。

3.4領(lǐng)取鑰匙簽收統(tǒng)計(jì)。

3.5委托代辦服務(wù)統(tǒng)計(jì)。

3.6業(yè)主信息記錄表。

3.7入住收費(fèi)統(tǒng)計(jì)。

4入住工作方式

4.1入住程序

4.1.1業(yè)戶辦妥售房手續(xù)后到管理處辦理入住手續(xù)。

4.1.2管理處接待人員審核業(yè)戶《入住通知書》、《業(yè)主入住手續(xù)流轉(zhuǎn)單》及售房單位要求相關(guān)資料。

4.1.3管理處接待人員審核資料無誤后按入住收費(fèi)項(xiàng)目開具票據(jù)并收費(fèi)。

4.1.4管理處接待人員介紹小區(qū)管理服務(wù)情況,與業(yè)戶訂立《住宅使用條約》、《裝修管理協(xié)議》。

4.1.5管理處接待人員向業(yè)戶發(fā)放入住文件并請(qǐng)業(yè)戶簽收。

4.1.6管理處接待人員登記業(yè)戶委托代辦服務(wù)項(xiàng)目。

4.1.7管理處接待人員陪同業(yè)戶驗(yàn)房,抄水、電表底數(shù),業(yè)戶驗(yàn)房合格后辦理收房、鑰匙交付簽收手續(xù)。填寫《房屋驗(yàn)收單》,驗(yàn)收不合格限期整改。

4.2入住流程圖

售房協(xié)議否

5收費(fèi)管理

5.1管理處按照物業(yè)管理委托協(xié)議內(nèi)容向業(yè)戶收取物業(yè)管理費(fèi)、有償服務(wù)費(fèi);向開發(fā)商收取空房管理費(fèi)。

5.2物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)上墻公布。

5.3業(yè)戶管理人員應(yīng)做好費(fèi)用日清月結(jié)、解繳與妥善保管工作。

5.4管理處每個(gè)月制作費(fèi)用收繳月報(bào)表,由管理處經(jīng)理審核。

5.5對(duì)逾期不交納費(fèi)用業(yè)戶,管理處經(jīng)理應(yīng)及時(shí)組織力量催繳。

5.6對(duì)無故逾期不交納費(fèi)用業(yè)戶,管理處應(yīng)依據(jù)《住宅使用條約》或關(guān)于要求處理。

二、業(yè)戶裝修管理

1裝修管理流程

1.1業(yè)戶向管理處提出裝潢申請(qǐng),攜帶裝修圖紙,施工單位資質(zhì)證書及施工人員身份證復(fù)印件到各管理處填寫《住宅裝修申請(qǐng)表》與《施工人員記錄表》,簽署《裝修管理協(xié)議》。

1.2管理處經(jīng)理協(xié)同秩序管理人員向業(yè)主和施工隊(duì)介紹小區(qū)管理要求。

1.3管理處于接收裝修申請(qǐng)后,經(jīng)管理處審批合格后,方可施工。

1.4在辦妥以上手續(xù)后,接待人員辦理施工人員暫時(shí)出入證。由施工人員責(zé)任人持施工人員身份證或暫住證及照片,到管理處辦理施工人員暫時(shí)出入證,填寫施工人員記錄表,并繳納施工人員出入證工本費(fèi)10元/張。

1.5現(xiàn)場跟蹤:秩序管理人員必須天天到裝修戶施工現(xiàn)場跟蹤視察,了解施工情況并做好統(tǒng)計(jì),必要時(shí)請(qǐng)?jiān)O(shè)備人員同往。

1.6裝修完成后,經(jīng)管理處驗(yàn)收后,在裝修申請(qǐng)表上填寫裝修驗(yàn)收情況,并署名。

1.7在跟蹤時(shí),如發(fā)覺有違章和妨礙公共行為,應(yīng)及時(shí)采取方法進(jìn)行整改,必要時(shí)填寫《整改通知單》、現(xiàn)場拍照等,以備留用與歸檔。

1.8違章處理方法,對(duì)違反裝修要求者將依關(guān)于條例采取以下方法:

1.8.1批評(píng)、勸戒

1.8.2責(zé)令停工整改

1.8.3報(bào)業(yè)主委員會(huì)、前期管剪發(fā)展商、或政府關(guān)于部門。

1.9對(duì)于材料進(jìn)出、施工人員辦證、施工工具管理:

業(yè)主裝修材料搬運(yùn)出小區(qū)時(shí),必須由業(yè)主親自到管理處辦理出門證,簽字認(rèn)可,不然任何人一律不準(zhǔn)把材料帶出小區(qū)。辦理暫時(shí)施工人員出入證和工具出小區(qū)手續(xù)必須由業(yè)主或施工責(zé)任人來管理處辦理,其它人不得辦理。

1.10管理處經(jīng)理每個(gè)月不定時(shí)抽查4次裝修管理情況。

2.裝修管理要求

2.1裝修申請(qǐng)程序:

2.1.1業(yè)主辦完全部入住手續(xù)并仔細(xì)閱讀《裝修管理方法》。

2.1.2業(yè)主攜帶裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書到管理處填寫《住宅裝修申請(qǐng)表》簽署《裝修管理協(xié)議》;施工單位填寫《施工人員記錄表》。

2.1.3管理處審驗(yàn)業(yè)主、施工單位裝修資料時(shí),如發(fā)覺有不合理處應(yīng)立刻通知業(yè)主、施工單位對(duì)方案進(jìn)行修改,直至修改合格后,方準(zhǔn)予施工單位辦理施工管理手續(xù),開始施工,發(fā)放施工許可證。

2.1.4施工單位責(zé)任人帶好施工人員身份證或暫住證到管理處辦理施工管理手續(xù),交納出入證工本費(fèi),領(lǐng)取施工人員出入證。

2.1.5為防止有違政府和有損自己和鄰居利益,為確保住宅小區(qū)完整、安全、平靜、整齊,維護(hù)全體業(yè)主共同利益,促進(jìn)物業(yè)保值升值。在裝修過程中,請(qǐng)您在裝修前仔細(xì)地閱讀關(guān)于要求。

2.2裝修前

2.2.1住戶應(yīng)明確,您只能對(duì)自己名下住宅自用部位進(jìn)行必要裝修(戶門之內(nèi)四壁、地面、頂面),不要對(duì)室外公用部位、走道進(jìn)行任何改、移、加、拆類施工。

2.2.2裝修禁止行為:

2.2.2.1拆改原房屋承重墻。

2.2.2.2改變房屋及配套設(shè)施使用功效。

2.2.2.3隨意封閉陽臺(tái)。

2.2.2.4以安裝防盜門為由,私自占用樓道公用部位及占用公用管道間。

2.2.2.5在預(yù)留或指定以外位置安裝空調(diào)機(jī)、衣架與排放冷凝水。

2.2.2.6在外墻、門外搭建、加建、懸掛任何建筑物及晾衣架。

2.2.2.7大量使用易燃裝修材料。

2.2.2.8隨意改變或移動(dòng)電話、電視、對(duì)講、煤氣、水管、電線管等設(shè)施。

2.2.3填寫《裝修申請(qǐng)表》、《施工人員記錄表》并將裝修圖紙、施工單位資質(zhì)證書一并交物業(yè)企業(yè)各管理處審驗(yàn)同意。訂立裝修管理協(xié)議、安全責(zé)任書及辦理其它相關(guān)手續(xù)。

2.3裝修施工中

2.3.1隨時(shí)接收物業(yè)企業(yè)管理處工作人員上門檢驗(yàn)、監(jiān)督、核實(shí),是否嚴(yán)格按照裝修圖紙要求施工,檢驗(yàn)施工人員是否辦理了暫時(shí)滯留證手續(xù)。

2.3.2業(yè)主應(yīng)自行隨時(shí)督查施工人員在為您裝修時(shí),是否將裝修材料以次充好,工藝簡單粗糙,質(zhì)量能否確?？煽俊?/p>

2.3.3裝修施工應(yīng)于天天8:00時(shí)—18:00時(shí)之間進(jìn)行,晚間18:00—次日早晨8:00(包含節(jié)假日、雙休日)不得進(jìn)行有噪音施工。

某小區(qū)物業(yè)管理方案(三)

三、日常服務(wù)與聯(lián)絡(luò)

管理處日常服務(wù)與聯(lián)絡(luò)是物業(yè)管理服務(wù)最基本一項(xiàng)日常工作。物業(yè)管理宗旨是為業(yè)戶提供服務(wù),物業(yè)企業(yè)經(jīng)過有效服務(wù)來確保業(yè)戶需求樹立企業(yè)形象。

管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)日常服務(wù)與聯(lián)絡(luò)工作,對(duì)管理處業(yè)戶接待服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢驗(yàn)、指導(dǎo)。

1.日常服務(wù)與聯(lián)絡(luò)內(nèi)容

1.1日常服務(wù)內(nèi)容

1.1.1維修保養(yǎng)服務(wù);

1.1.2綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù);

1.1.3治安消防服務(wù);

1.1.4環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù);

1.1.5停車管理服務(wù);

1.1.6特約服務(wù);

1.2日常聯(lián)絡(luò)內(nèi)容

1.2.1小區(qū)中設(shè)置業(yè)戶聯(lián)絡(luò)箱,天天定時(shí)開箱;

1.2.2設(shè)置投訴電話接收業(yè)戶投訴;

1.2.3及時(shí)回訪業(yè)戶咨詢意見。

2.日常服務(wù)與聯(lián)絡(luò)質(zhì)量控制

2.1業(yè)戶人員應(yīng)多路徑與業(yè)戶保持溝通,經(jīng)常走訪業(yè)戶聽取意見,滿足合理要求,及時(shí)提供各類服務(wù)。

2.2每六個(gè)月最少開展一次公益性活動(dòng),事先做好可行性調(diào)研,報(bào)計(jì)劃并做好策劃,事后要分析小結(jié),使該項(xiàng)工作不停改進(jìn)提升。

2.3業(yè)戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢,確保服務(wù)質(zhì)量。

3.日常服務(wù)與聯(lián)絡(luò)質(zhì)量要求

質(zhì)量要求以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為依據(jù),以威海市物業(yè)行業(yè)服務(wù)規(guī)范為依據(jù),嚴(yán)格按各項(xiàng)服務(wù)管理制度及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行操作,做到業(yè)戶評(píng)議滿意率90%以上;業(yè)戶投訴率萬分之五以下;投訴處理率100%。

四、業(yè)戶檔案管理

管理處建立業(yè)戶權(quán)籍檔案時(shí),應(yīng)將業(yè)戶個(gè)人資料、報(bào)修統(tǒng)計(jì)、服務(wù)統(tǒng)計(jì)等一并歸檔。

1.管理處負(fù)責(zé)建立業(yè)戶檔案,業(yè)戶檔案一戶一檔。

2.業(yè)戶檔案管理方法按企業(yè)檔案要求操作。

3.物業(yè)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)業(yè)戶檔案搜集、整理、歸檔、利用。

4.管理處于每個(gè)月5日前把上月關(guān)于業(yè)戶資料、產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單整理好并歸檔。

5.管理處經(jīng)理每季度檢驗(yàn)一次業(yè)戶檔案工作,對(duì)發(fā)覺問題應(yīng)立刻整改。

5.1權(quán)籍檔案中包含以下內(nèi)容:

5.1.1入伙通知書

5.1.2入伙手續(xù)書

5.1.3業(yè)主使用條約

5.1.4裝修管理協(xié)議

5.1.5房屋驗(yàn)收表

5.1.6入伙手續(xù)資料簽收單

5.1.7產(chǎn)權(quán)清單

5.1.8租賃清單

5.1.9協(xié)議復(fù)印件

5.1.10權(quán)證復(fù)印件

5.1.11關(guān)于業(yè)戶其它資料

5.1.12業(yè)主信息表

5.1.13報(bào)修項(xiàng)目表

5.1.14服務(wù)項(xiàng)目表

5.1.15保管鑰匙委托書

5.1.16代辦服務(wù)委托書

5.1.17安全責(zé)任書

每個(gè)月由經(jīng)理將上述資料進(jìn)行檢驗(yàn)歸檔,發(fā)覺疏漏,立刻補(bǔ)齊。

五、權(quán)籍管理

1.經(jīng)理要掌握管理區(qū)域內(nèi)入住業(yè)戶權(quán)屬情況,負(fù)責(zé)業(yè)戶資料搜集,并將業(yè)戶相關(guān)資料統(tǒng)計(jì)在管理手冊(cè)中,管理手冊(cè)要?jiǎng)討B(tài)反應(yīng)業(yè)戶產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、使用權(quán)變更情況;能正確反應(yīng)業(yè)戶權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更時(shí)間和方式。

2.物業(yè)管理科負(fù)責(zé)編制產(chǎn)權(quán)清冊(cè)、租賃清冊(cè),并輸入計(jì)算機(jī).

3.產(chǎn)權(quán)清冊(cè)內(nèi)容

3.1房屋類型

3.2使用面積、建筑面積

3.3土地分?jǐn)偯娣e

5.3.4使用情況

3.5附設(shè)設(shè)施情況

3.6車庫使用情況

4.租賃清冊(cè)內(nèi)容

4.1租賃戶姓名

4.2租賃時(shí)間

4.3使用房屋地址

4.4內(nèi)部裝修情況

4.5其它

5.經(jīng)理每個(gè)月出一份產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單,清單要系統(tǒng)正確反應(yīng)該前實(shí)際情況。

6.管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核產(chǎn)權(quán)清單、租賃清單。每個(gè)月一次抽查業(yè)戶接待管理手冊(cè),對(duì)于抽查中發(fā)覺統(tǒng)計(jì)不規(guī)范或不及時(shí)登錄權(quán)屬變更情況,管理處經(jīng)理應(yīng)書面通知業(yè)戶接待整改。

六、業(yè)戶接待

1.管理處設(shè)接待窗口、監(jiān)督投訴電話受理業(yè)戶業(yè)務(wù)咨詢、報(bào)修、收費(fèi)、投訴。

2.管理處實(shí)施周一至周日全天業(yè)戶接待,并公創(chuàng)辦事制度、公開收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。

3.管理處監(jiān)督、投訴電話全天開通,72小時(shí)內(nèi)有回復(fù)。

4.管理處實(shí)施回訪制度。

4.1管理處必須及時(shí)對(duì)安全設(shè)施維修、房屋滲漏水項(xiàng)目維修進(jìn)行回訪;管理處經(jīng)理每個(gè)月隨機(jī)進(jìn)行抽查,確?；卦L質(zhì)量。

4.2回訪時(shí)間,安全設(shè)施維修2天內(nèi)回訪;房屋滲漏水項(xiàng)目維修3天內(nèi)回訪,雨天后再作一次回訪;其它項(xiàng)目維修一星期內(nèi)回訪。

5.對(duì)回訪中發(fā)覺問題,二十四小時(shí)內(nèi)書面通知維修人員整改。

6.接待窗口要認(rèn)真聽取投訴意見并做好統(tǒng)計(jì)。

7.處理投訴要做到讓業(yè)主滿意,及時(shí)與業(yè)主溝通,處理結(jié)果做好統(tǒng)計(jì)。[/sell]

某小區(qū)物業(yè)管理方案(四)

七、秩序管理服務(wù)

1.秩序管理服務(wù)內(nèi)容

1.1小區(qū)基本實(shí)施封閉式管理;

1.2實(shí)施二十四小時(shí)值班及巡查制度;

1.3執(zhí)行小區(qū)內(nèi)安全巡查,做好防火防盜安全防范工作及巡查時(shí)幫助統(tǒng)計(jì)維修事項(xiàng),如:照明、漏水等;

1.4結(jié)合小區(qū)特點(diǎn),制訂安全防范方法;

1.5進(jìn)出小區(qū)各種車輛管理有序,無堵塞交通現(xiàn)象,不影響行人通行;

1.6小區(qū)停車有專員疏導(dǎo),管理有序,排列整齊;

1.7非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場地,管理制度落實(shí),停放整齊,場地整齊;

1.8危及人身安全處設(shè)有顯著標(biāo)志和防范方法。

1.9及時(shí)處理小區(qū)內(nèi)各突發(fā)事件,必要時(shí)疏散人員,及時(shí)匯報(bào)物業(yè)管理部門并做好統(tǒng)計(jì);

1.10檢驗(yàn)小區(qū)設(shè)施是否完好;

1.11負(fù)責(zé)停車場區(qū)域巡查、管理,確保車道通暢,設(shè)備、工具裝卸區(qū)車輛、人員管理;

1.12檢驗(yàn)進(jìn)口設(shè)備、工具及非開放時(shí)段進(jìn)出人員憑證,責(zé)任人員登記工作;

1.13監(jiān)督小區(qū)內(nèi)裝修項(xiàng)目標(biāo)施工,裝修人員出入登記,裝修工具物料出入登記。

2.門崗服務(wù)

2.1門崗值崗時(shí)要認(rèn)真、負(fù)責(zé),在管理區(qū)域門崗實(shí)施二十四小時(shí)立崗秩序管理服務(wù);

2.2在指定位置,指定面向立崗,禁止脫崗;

2.3立崗姿勢端正,面帶微笑行注目禮,熱情回答問詢,禁止與她人閑聊。

2.4外來人員進(jìn)出管理

2.4.1裝修施工人員應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù),經(jīng)查對(duì)身份后佩帶《施工人員出入證》,方可進(jìn)入管理區(qū)域,離開管理區(qū)域應(yīng)交回《施工人員出入證》;

2.4.2對(duì)裝修施工人員進(jìn)出情況,天天下午5:00查對(duì)一次,確保人、卡數(shù)量相符;

2.4.3非開放時(shí)外來人員,應(yīng)到秩序管理服務(wù)處辦理手續(xù),佩帶《暫時(shí)出入證》,方可進(jìn)入管理區(qū)域。

2.5物品進(jìn)出管理

2.5.1非開放時(shí)大件物品應(yīng)憑業(yè)主簽發(fā)出門證,經(jīng)查對(duì)物品名稱、數(shù)量準(zhǔn)確無誤后,方可放行;

2.5.2進(jìn)入管理區(qū)域裝修材料或貨物在指定地點(diǎn)卸貨,20:00-次日7:00放行。

2.6機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)出、停放管理

2.6.1對(duì)機(jī)動(dòng)車進(jìn)出管理域區(qū)實(shí)施出入證制度、登記制度和收費(fèi)制度,禁止載有易燃、易爆、有毒、有害及有污染物品車輛進(jìn)入管理區(qū)域。

2.6.2向進(jìn)入管理區(qū)域車輛發(fā)放《暫時(shí)停放證》,放在車輛左側(cè)擋風(fēng)玻璃后,并做好統(tǒng)計(jì)。

2.6.3地面停車場車輛停放有序,并做好車輛情況檢驗(yàn),發(fā)覺漏油、破損等缺點(diǎn)立刻提醒車主,并向管理處匯報(bào),做好統(tǒng)計(jì)。

2.6.4對(duì)于外來車輛實(shí)施計(jì)時(shí)收費(fèi)制度。

2.6.5車輛駛出小區(qū)時(shí),收回停放證,并按停放時(shí)間收取停車費(fèi),做好統(tǒng)計(jì)。

2.7地下車庫管理

2.7.1車輛憑管理處所發(fā)《停車證》進(jìn)出車庫;

2.7.2無《停車證》車輛,應(yīng)經(jīng)管理處同意后方可進(jìn)車庫,但不得占用業(yè)戶車位;

2.7.3督促進(jìn)車庫車輛恪守車庫內(nèi)禁令標(biāo)志,不得在車庫內(nèi)學(xué)習(xí)駕駛和洗車;

2.7.4保持車庫及車庫出入口清潔、通暢;

2.7.5經(jīng)常到車庫內(nèi)巡視,發(fā)覺問題應(yīng)作好統(tǒng)計(jì)并向小區(qū)經(jīng)理匯報(bào);

2.7.6車庫內(nèi)發(fā)生事故應(yīng)保持現(xiàn)場,立刻向管理處匯報(bào)。

2.7便民服務(wù)

2.7.1遇業(yè)主攜帶重物需幫助時(shí),請(qǐng)業(yè)主將重物暫放在指定點(diǎn),用對(duì)講機(jī)通知巡視崗為業(yè)主提供搬運(yùn)服務(wù);

2.7.2接到業(yè)主通知,要求代叫出租車時(shí)應(yīng)為業(yè)主提供叫車服務(wù)。

3.巡崗服務(wù)

3.1管理區(qū)內(nèi)實(shí)施整年365天二十四小時(shí)全天候秩序管理巡視服務(wù),確保每小時(shí)巡遍全部公共區(qū)域。

3.2區(qū)內(nèi)巡視

3.2.1巡視前檢驗(yàn)和佩帶好對(duì)講機(jī)、電筒、筆和巡視統(tǒng)計(jì)表,并隨身攜帶裝小件垃圾塑料袋;

3.2.2巡視內(nèi)容:走道清潔,公共場所、照明、消火栓、機(jī)房、門、窗、裝修現(xiàn)場等;

3.2.3按秩序管理服務(wù)處指定巡視路線巡查,巡視統(tǒng)計(jì)中應(yīng)記載發(fā)覺情況及時(shí)間。

3.2.4客戶需要幫助時(shí),應(yīng)及時(shí)提供服務(wù)或通知關(guān)于人員到場處理;

3.2.5發(fā)覺可疑人和異常事、物,經(jīng)過對(duì)講機(jī)及時(shí)匯報(bào),并快速查明情況,嚴(yán)密監(jiān)視;

3.2.6發(fā)覺裝修違規(guī)情況,立刻向客戶指出,及時(shí)阻止,并匯報(bào)管理處做出對(duì)應(yīng)處理;

3.2.7遇緊急情況,按《應(yīng)急預(yù)案》執(zhí)行;

3.2.8巡視時(shí)看到小垃圾及時(shí)拾撿,投入就近垃圾箱內(nèi);發(fā)覺燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等,應(yīng)及時(shí)通知設(shè)備人員修復(fù);

3.2.9巡視結(jié)束后,交接巡視器材;

3.3夜間巡視

3.3.1夜間巡視路線應(yīng)經(jīng)常改變;

3.3.2巡視時(shí)注意扶梯、走廊、電表房及通道等,確認(rèn)有沒有可疑人物藏匿于其內(nèi);

3.3.3若發(fā)覺可疑人物,須馬上報(bào)警并封鎖各個(gè)出入口,進(jìn)行處理;

3.4突發(fā)事件處理

為應(yīng)對(duì)突發(fā)事件,按指定應(yīng)急預(yù)案作業(yè),平時(shí)應(yīng)定時(shí)參加演練。

3.5發(fā)生火警

3.5.1立刻用對(duì)講機(jī)通知管理處采取必要緊急方法或直撥火警電話119;

3.5.2通知火災(zāi)周圍業(yè)戶撤離危險(xiǎn)區(qū);

3.5.3做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作,聽候指揮。

3.6發(fā)生刑案

3.6.1立刻向管理處匯報(bào)或報(bào)公安部門110并保護(hù)現(xiàn)場,并救護(hù)傷員;

3.6.2向發(fā)覺人和周圍業(yè)戶了解情況并統(tǒng)計(jì)。

3.6.3向公安人員提供情況,幫助破案。

3.7發(fā)生盜、搶事件

3.7.1用對(duì)講機(jī)匯報(bào)請(qǐng)求支援,同時(shí)設(shè)法抓住犯罪嫌疑人;

3.7.2對(duì)犯罪嫌疑人應(yīng)認(rèn)清特征、人數(shù)、作案工具,及時(shí)匯報(bào)公安部門110;

3.7.3保護(hù)現(xiàn)場,幫助破案。

3.8發(fā)覺觸電事故

3.8.1切斷電源,使觸電者脫離電源;

3.8.2匯報(bào)管理處經(jīng)理和監(jiān)控中心,同時(shí)盡快施行人工搶救,并撥打醫(yī)務(wù)搶救電話120,請(qǐng)求醫(yī)務(wù)搶救中心派醫(yī)生來現(xiàn)場;

3.8.3引導(dǎo)救護(hù)車抵達(dá)現(xiàn)場;

3.8.4無救護(hù)車時(shí),暫時(shí)調(diào)車將觸電者即送醫(yī)院搶救。

3.9發(fā)覺電梯困人

3.9.1立刻用對(duì)講機(jī)匯報(bào),敦促設(shè)備人員快速前往處理;

3.9.2撫慰被困人員;

3.9.3幫助設(shè)備人員搶險(xiǎn),安全接應(yīng)被困人員。

3.10發(fā)覺人員、車輛堵塞

立刻用對(duì)講機(jī)匯報(bào),增派秩序管理員及時(shí)疏導(dǎo)。

4.監(jiān)控崗服務(wù)

4.1日常工作

4.1.1監(jiān)控系統(tǒng)二十四小時(shí)開通運(yùn)行,監(jiān)控人員二十四小時(shí)監(jiān)控值班,錄像帶資料保留1個(gè)月,錄像帶循環(huán)使用。

4.1.2監(jiān)控人員親密注視屏幕,發(fā)覺可疑情況立刻定點(diǎn)錄像,跟蹤監(jiān)視,做好統(tǒng)計(jì)并及時(shí)匯報(bào)小區(qū)經(jīng)理。

4.1.3接到周界報(bào)警系統(tǒng)報(bào)警時(shí),立刻用對(duì)講機(jī)向經(jīng)理匯報(bào),并跟蹤處理過程,做好統(tǒng)計(jì),然后將系統(tǒng)復(fù)位,重新布防。

4.1.4負(fù)責(zé)對(duì)講機(jī)保管、充電、調(diào)換、借用和登記。

4.2監(jiān)控設(shè)備系統(tǒng)及錄像帶管理

4.2.1對(duì)監(jiān)控系統(tǒng)天天進(jìn)行檢驗(yàn),發(fā)覺異常情況和故障立刻報(bào)修,并做好統(tǒng)計(jì)。

4.2.2任何人(包含秩序管理人員)未經(jīng)管理處經(jīng)理同意,不準(zhǔn)查看監(jiān)控錄像保留內(nèi)容。

4.2.3錄像帶保留處要有防潮方法,防止錄像帶發(fā)霉。

4.2.4新錄像帶啟用時(shí)應(yīng)在標(biāo)價(jià)欄注明開始使用日期;每次錄像后,注明錄像時(shí)間;錄像帶連續(xù)使用24個(gè)月應(yīng)更換新帶;發(fā)覺錄像含糊,不能有效分辨監(jiān)控對(duì)象,應(yīng)及時(shí)更換新帶。

4.2.5監(jiān)控人員天天擦拭監(jiān)控設(shè)備一次,保持顯示器、錄像機(jī)等設(shè)備清潔。

4.3中央監(jiān)控室出入管理

4.3.1與工作無關(guān)人員不得私自進(jìn)入中央監(jiān)控室。

4.3.2因工作需要進(jìn)入中央監(jiān)控室管理人員,應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理同意;外來人員進(jìn)入,應(yīng)經(jīng)管理處經(jīng)理簽證認(rèn)可,由秩序管理人員陪同進(jìn)入。

4.3.3凡進(jìn)入中央監(jiān)控室人員都得辦理登記手續(xù)。

5秩序管理各崗位之間輪換

5.1秩序管理崗位采取崗位固定,人員輪值方法,即各崗當(dāng)值人員每隔60分鐘循環(huán)換崗;

5.2換崗程序:巡視崗——→門崗——→監(jiān)控——→巡視崗;

5.3換崗必須從巡視崗開始輪換,不可從門崗或監(jiān)控崗開始輪換。

6秩序管理崗位設(shè)置

6.1秩序管理崗位每崗設(shè)置2人,由管理處經(jīng)理確定巡視點(diǎn)和巡視路線,每小時(shí)一次按巡視路線巡視全部巡視點(diǎn)。

6.2秩序管理人員品行端正,作風(fēng)正派,無劣跡統(tǒng)計(jì);身體健康;具備初中以上文化水平,能處理秩序管理日常工作,能作每日?qǐng)?zhí)勤統(tǒng)計(jì)。

7秩序管理服務(wù)檢驗(yàn)制度

7.1自查:秩序管理各崗位在換崗交接時(shí)按作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢驗(yàn),發(fā)覺問題及時(shí)糾正,做好統(tǒng)計(jì);

7.2秩序管理班長巡查:秩序管理班長巡回監(jiān)督檢驗(yàn)秩序管理各崗位作業(yè)情況,天天巡回監(jiān)督檢驗(yàn)不少于4次,做好統(tǒng)計(jì);

7.3小區(qū)經(jīng)理抽查:秩序管理巡視、車輛管理現(xiàn)場及客戶裝修現(xiàn)場,天天最少一次,做好統(tǒng)計(jì)。

八、保潔服務(wù)管理

1.外環(huán)境保潔

項(xiàng)目及內(nèi)容保潔質(zhì)量要求實(shí)施方案

日周月季

清掃地面垃圾、樹葉等無瓜果皮殼、紙屑等雜物、無積水、無污漬、無煙蒂。巡回

路牌、標(biāo)志、指示牌潔凈、無塵灰、無污漬擦拭一次

揀拾花圃內(nèi)外垃圾目視無枯枝、無果皮、無飲料罐、無廢紙雜物。巡回

行人路/車路面之清掃無顯著泥沙、污垢,每100平方米內(nèi)煙頭、紙屑均不超出2個(gè),無一厘米以上石子。巡回

清潔照明設(shè)施、標(biāo)牌無積塵、無污跡,透明度好。擦拭一次

各進(jìn)出口臺(tái)階清潔無塵、無污漬、光亮。巡回一次沖洗

地下車庫無異味、泥土、垃圾和堆放物巡回

外圍立柱之清潔無積塵、無污垢、光亮。

垃圾箱、垃圾桶箱體內(nèi)外四壁潔凈無污漬、箱口箱內(nèi)外無垃圾、無異味、箱桶外表潔凈、無污漬、桶內(nèi)垃圾超出1/2桶或發(fā)覺有異味及時(shí)處理巡回一次清洗

2.檢驗(yàn)伎倆:

2.1視檢:以眼睛直覺檢驗(yàn),達(dá)成光亮、清潔、視覺舒適。

2.2手檢:用白色餐巾紙擦摸被檢驗(yàn)物體表面無顯著灰塵、污跡。

2.3嗅檢:憑嗅覺氣味進(jìn)行檢驗(yàn),保持空氣清新。

3.質(zhì)量監(jiān)督確保

嚴(yán)格檢驗(yàn)規(guī)程是確保作業(yè)標(biāo)準(zhǔn),作業(yè)規(guī)程等管理制度落實(shí)主要伎倆,我們主要經(jīng)過三查制度,三檢伎倆和培訓(xùn)教育來實(shí)現(xiàn)。

某小區(qū)物業(yè)管理方案(五)

九、綠化服務(wù)管理

1.綠化服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)

1.1草坪

1.1.1養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量要求

a.草坪覆蓋度不少于95%;

b.每七天巡查一次,并做好相關(guān)統(tǒng)計(jì);

c.應(yīng)控制病蟲害,草坪色澤正常,生長良好,無雜草;

1.1.2澆灌、排水

a.澆灌必須濕透根系層,應(yīng)浸濕土層深度為100mm,不發(fā)生地面長時(shí)間積水;

b.澆灌量依照土質(zhì)、生長久、草種等原因確定;

c.澆灌時(shí)期和澆灌時(shí)間可按以下要求:

-冷地型草,春秋兩季度充分澆水,保持生長。夏季適量澆水,宜早晨澆,安全越夏。

-暖地型草,夏季應(yīng)勤澆水,宜早、晚澆,保持生長。

1.1.3修剪

a.草坪長到60-70mm時(shí),應(yīng)進(jìn)行修剪,修剪高度冷地型草坪宜為50mm,暖地型宜為40mm。

b.草坪修剪頻率及次數(shù)依照情況而定。

9.1.1.4去除雜草

a.應(yīng)及時(shí)去除雜草,除早、除小、除了;

b.去除雜草方法有:人工除草、化學(xué)除草。

1.1.5施肥

a.冷地型草種追肥宜在春季和秋季,暖地型草種施肥宜在晚春;

b.追肥應(yīng)以復(fù)合肥料為主。追肥時(shí)間和數(shù)量可依照土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定。早春、晚秋可施有機(jī)肥。施肥方法可撒施和根外追肥。

1.1.6病蟲害防治

a.病蟲害防治都應(yīng)以防為主,防治結(jié)合;

b.對(duì)不一樣種病蟲害防治可依照詳細(xì)情況選擇無公害藥劑或高效低毒化學(xué)藥劑。

1.1.7草坪更新

a.更新復(fù)壯方法有:補(bǔ)播草籽復(fù)壯法、條狀更新法、定時(shí)封閉法和斷根更新法。

1.1.8其它養(yǎng)護(hù)

a.草坪應(yīng)有整齊邊緣線,裝飾性草坪或花壇內(nèi),可利用切邊機(jī)切邊養(yǎng)護(hù)。邊緣斜坡宜為300mm;

1.2喬灌木

1.2.1澆灌與排水

a.對(duì)新栽植樹木應(yīng)依照不一樣樹種和不一樣立地條件進(jìn)行適期、適量澆灌,應(yīng)保持土壤中有效水分;

b.已栽植成活樹木,在久旱或立地條件較差,土壤干旱環(huán)境中也應(yīng)及時(shí)進(jìn)行澆灌,對(duì)水分和空氣溫度要求較高樹種,須在清晨或黃昏進(jìn)行澆灌,有時(shí)還應(yīng)適當(dāng)進(jìn)行葉面噴霧;

c.澆灌前應(yīng)先松土。夏季澆灌宜早、晚進(jìn)行,冬季澆灌選在中午進(jìn)行。澆灌要一次性澆透,尤其是春、夏季節(jié);

d.樹木周圍暴雨后積水應(yīng)排除,新栽樹木周圍積水尤應(yīng)盡快排除。

1.2.2中耕除草

a.喬木、灌木下大型野草必須鏟除,尤其是對(duì)其危害嚴(yán)重各類藤蔓植物,比如兔絲子等;

b.樹木根部附近土壤要保持疏松,易板結(jié)土壤,在蒸騰旺季須每個(gè)月松土一次;

c.中耕除草應(yīng)選在晴朗天氣,土壤不過分潮濕時(shí)候進(jìn)行;

d.中耕深度以不影響根系生長為限。

1.2.3施肥

a.樹木休眠期和栽植前,需施基肥。樹木生長久施追肥,能夠按照植株生長勢進(jìn)行;

”注”:花灌木應(yīng)在開花前、開花后進(jìn)行。果木應(yīng)按關(guān)于果木種類不一樣養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行。

b.施肥量應(yīng)依照樹種、樹齡、生長久和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。通常喬木胸徑在15cm以下,每3cm胸徑應(yīng)施堆肥1.0kg,胸徑在15cm以上,每3cm胸徑施堆肥1.0-2.0kg。樹木青壯年期欲擴(kuò)大樹冠及觀花、觀果植物,適當(dāng)增加施肥量;

c.喬木和灌木均應(yīng)先挖好施肥環(huán)溝,其外徑應(yīng)與樹木冠幅相適應(yīng),深度和寬度均為25-30cm;

d.施用肥料種類應(yīng)視樹種、生長久及觀賞等不一樣要求而定。早期欲擴(kuò)大冠幅,宜施氮肥,觀花觀果樹種應(yīng)增施磷、鉀肥。注意應(yīng)用微量元素和根外施肥技術(shù),并逐步推廣應(yīng)用復(fù)合肥料;

e.施肥宜在晴天;除根外施肥,肥料不得觸及樹葉。

1.2.4修剪、整形

a.樹木應(yīng)經(jīng)過修剪調(diào)整樹形,均衡樹勢,調(diào)整樹木通風(fēng)透光和肥水分配,調(diào)整植物群落之間關(guān)系,促使樹木生長茁壯。各類綠地中喬木和灌木修剪以自然樹形為主。

-喬木類:

主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。行道樹主干要求3.2m高;遇有架空線者應(yīng)按杯狀形修剪(懸鈴木按”三主六枝十二叉”杯狀形修剪);樹冠圓整,分枝均衡;樹冠幅度,不宜覆蓋全部路面,道路中間高空宜留有散發(fā)廢氣空隙。

-灌木類

灌木修剪應(yīng)使枝葉繁茂,分布勻稱;花灌木修剪,要有利于促進(jìn)短枝和花芽形成,修剪應(yīng)遵照”先上后下,先內(nèi)后外,去弱留強(qiáng),去老留新”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

-綠籬類

綠籬修剪,應(yīng)促其分枝,保持全株枝葉豐滿;也可作整形修剪,特殊造型綠籬應(yīng)逐步修剪成型。花球確保春秋兩季各修剪一次。

-地被、攀緣類

地被,攀緣植物修剪應(yīng)促進(jìn)枝分,加速覆蓋和攀纏功效;對(duì)多年生攀緣植物要定時(shí)翻蔓,去除枯枝,疏刪老弱藤蔓。

b.修剪時(shí)切口都必須靠節(jié),剪口應(yīng)在剪口芽反側(cè)成45度傾斜;剪口要平整,應(yīng)涂抹園林用防腐劑,對(duì)于過于粗壯大枝應(yīng)采取分段截枝法,防扯裂,操作時(shí)必須確保安全;

c.休眠期修剪以整形為主,可稍重剪;生長久修剪以調(diào)整樹勢為主,宜輕剪。有傷流樹種應(yīng)在夏、秋兩季修剪。

1.3補(bǔ)植樹木

1.3.1樹木缺株應(yīng)盡早補(bǔ)植;

1.3.2補(bǔ)植季節(jié)

a.落葉樹:應(yīng)在春季土壤解凍以后,發(fā)芽以前補(bǔ)植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補(bǔ)植。

b.針葉樹、常綠闊葉樹:應(yīng)在春季土壤解凍以后,發(fā)芽以前補(bǔ)植;或在秋季新梢停頓生長后、降霜以前補(bǔ)植。

1.3.3補(bǔ)植樹木,應(yīng)選取原來樹種,規(guī)格也應(yīng)近似;若改變樹種或規(guī)格則須與原來景觀相協(xié)調(diào)。補(bǔ)植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。

1.4枯死植株挖除

1.4.1結(jié)合補(bǔ)植工作對(duì)枯死植株進(jìn)行調(diào)整;

1.4.2枯死大樹挖除前,必須報(bào)經(jīng)市園林主管部門審批,任何部門與個(gè)人無權(quán)私自挖除。

1.5花壇花境

1.5.1花壇養(yǎng)護(hù)、管理

a.依照天氣情況,確保水分供給,宜清晨澆水,澆水時(shí)應(yīng)預(yù)防將泥土沖到莖、葉上;

b.做好排水方法,禁止雨季積水;

c.花卉生長旺盛期,應(yīng)適當(dāng)追肥,施肥量依照花卉種類而定。施肥后要立刻噴灑清水,禁止肥料沾污莖、葉面;

d.及時(shí)做好病蟲害防治工作;

e.花壇保護(hù)設(shè)施應(yīng)經(jīng)常保持清潔完好;

f.花壇換花期間,每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超出5天;

g.花卉應(yīng)生長健壯、花型正、花色艷、花期長,而且重視做好”五一”,”十一”花卉管理;

h.花壇內(nèi)應(yīng)及時(shí)做好去除枯萎花蒂、黃葉、雜草、垃圾;及時(shí)補(bǔ)種、換苗?；▔瘍?nèi)缺株倒苗不得超出3-5處,無枯枝殘花(殘花量不得大于15%)。

1.5.2花境養(yǎng)護(hù)、管理

a.應(yīng)按計(jì)劃及時(shí)做好花卉補(bǔ)種、填充;

b.應(yīng)依照所用花卉習(xí)性及時(shí)更新翻種;

c.花境整年能夠某一季為主花期,觀賞期不得少于100天;

d.修剪、整枝及時(shí)?；ê蠹爸仓晷菝咂跉埢葜Σ坏么笥?5%;

e.每年休眠期必須適當(dāng)耕翻表土層,施加有機(jī)肥;

f.及時(shí)做好病蟲害防治工作;

落實(shí)日常養(yǎng)護(hù),做到無雜草垃圾。[/sell]

某小區(qū)物業(yè)管理方案(六)

十設(shè)備維修服務(wù)

銀灘物業(yè)企業(yè)實(shí)施定人、定機(jī)、定崗及相互配合運(yùn)作管理方式。依照設(shè)備機(jī)房安全管理制度,設(shè)備人員安全守則實(shí)施安全管理。制訂運(yùn)行管理規(guī)程,實(shí)施日常巡視與周期檢驗(yàn)保養(yǎng)工作。制訂設(shè)備系統(tǒng)安全操作規(guī)程,規(guī)范設(shè)備操作管理。按統(tǒng)一設(shè)備帳、卡、物管理方法,維修保養(yǎng)內(nèi)容要求,質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理。依照設(shè)備完好率統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)設(shè)備設(shè)施完好程度進(jìn)行統(tǒng)計(jì),確保安全正常運(yùn)行和使用。

10.1設(shè)備管理內(nèi)容

物業(yè)設(shè)備在安裝調(diào)試驗(yàn)收經(jīng)過后,就進(jìn)入了運(yùn)行使用階段,這時(shí)就需要物業(yè)管理企業(yè)利用先進(jìn)管理方法和良好技術(shù)對(duì)物業(yè)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng),確保這些設(shè)備正常運(yùn)行,充分發(fā)揮它們功效。

物業(yè)設(shè)備管理好壞是否,直接影響到其使用功效和使用壽命,這么對(duì)使用過程中確保設(shè)備正常運(yùn)行,加強(qiáng)日常和維修管理提出了更高要求。

1供配電設(shè)備

1.1每日按照《設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與程序》巡視配電機(jī)房設(shè)備,并統(tǒng)計(jì)《配電房巡視統(tǒng)計(jì)表》;

1.2配電機(jī)房每七天清掃一次,配電柜每個(gè)月清潔一次。

1.3按《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢驗(yàn)、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《供配電設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢驗(yàn)、保養(yǎng),并將結(jié)果統(tǒng)計(jì)于《設(shè)備、設(shè)施周期檢驗(yàn)、保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表》內(nèi);

1.4供配電設(shè)備、設(shè)施維修工作統(tǒng)計(jì)于《設(shè)備、設(shè)施維修統(tǒng)計(jì)表》內(nèi);

1.5供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)匯報(bào)管理處經(jīng)理,統(tǒng)計(jì)《設(shè)備故障統(tǒng)計(jì)表》,并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。

1.6每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢驗(yàn)、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;

1.7管理處每個(gè)月定時(shí)組織電工檢驗(yàn)供配電設(shè)備運(yùn)行情況,填寫《供配電系統(tǒng)檢驗(yàn)表》。

2供氣設(shè)備

與煤氣企業(yè)保持聯(lián)絡(luò),每七天巡檢,請(qǐng)煤氣企業(yè)定時(shí)專業(yè)保養(yǎng),隨時(shí)進(jìn)行報(bào)修。

3電梯設(shè)備

3.1每七天按《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢驗(yàn)、保養(yǎng)計(jì)劃表》進(jìn)行定時(shí)保養(yǎng),同時(shí)負(fù)責(zé)清潔電梯機(jī)房環(huán)境,并將結(jié)果統(tǒng)計(jì)表內(nèi);

3.2設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)匯報(bào)經(jīng)理,統(tǒng)計(jì)于《設(shè)備故障統(tǒng)計(jì)表》上,并及時(shí)處理。

3.3定時(shí)巡視電梯設(shè)備,填寫《電梯房巡視統(tǒng)計(jì)》。發(fā)覺異常及時(shí)通知電梯維保人員并匯報(bào)經(jīng)理,督促維修保養(yǎng);

3.4每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢驗(yàn)、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;

3.5管理處每個(gè)月定時(shí)組織電工和電梯維保人員檢驗(yàn)電梯設(shè)備運(yùn)行情況,填寫《電梯設(shè)備系統(tǒng)檢驗(yàn)表》。對(duì)每次周期檢驗(yàn)保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)、維修統(tǒng)計(jì)、故障統(tǒng)計(jì)進(jìn)行檢驗(yàn)驗(yàn)證;

4給排水設(shè)備

4.1每日一次巡視泵房設(shè)備,并統(tǒng)計(jì)《水泵房巡視統(tǒng)計(jì)表》;

4.2水泵房每七天清掃一次,機(jī)組每個(gè)月清潔一次。周交替更換一次;

4.3按《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢驗(yàn)、保養(yǎng)計(jì)劃表》進(jìn)行周期檢驗(yàn)、保養(yǎng),并將結(jié)果統(tǒng)計(jì)于《設(shè)備、設(shè)施周期檢驗(yàn)、保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表》內(nèi);

4.4給排水設(shè)備發(fā)生異常和故障及時(shí)匯報(bào)管理處經(jīng)理,統(tǒng)計(jì)《設(shè)備故障統(tǒng)計(jì)表》,并在經(jīng)理協(xié)同下排除異常和故障。

4.5每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢驗(yàn)、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;

4.6管理處每個(gè)月定時(shí)組織檢驗(yàn)給排水設(shè)備運(yùn)行情況,填寫《給排水系統(tǒng)檢驗(yàn)表》。

5消防系統(tǒng)

5.1日常巡視

秩序管理人員負(fù)責(zé)消防設(shè)施日常巡視,每個(gè)月對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施巡視一遍,將巡視結(jié)果統(tǒng)計(jì)于統(tǒng)計(jì)表內(nèi)。

5.2定時(shí)檢驗(yàn)

5.2.1每個(gè)月進(jìn)行一次消火栓泵、噴淋泵、雙電源開啟測試,統(tǒng)計(jì)《設(shè)備定時(shí)開啟統(tǒng)計(jì)表》;

5.2.2由管理處組織,并由秩序管理人員和設(shè)備維修工參加操作,每年一次進(jìn)行消火栓、噴淋進(jìn)行系統(tǒng)測試;電源、控制聯(lián)動(dòng)功效以及報(bào)警安全系統(tǒng)測試。統(tǒng)計(jì)《消火栓、噴淋系統(tǒng)測試統(tǒng)計(jì)表》。

5.3維修保養(yǎng)

5.3.1按《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢驗(yàn)、保養(yǎng)計(jì)劃表》和《消防設(shè)備(設(shè)施)維修保養(yǎng)規(guī)程》內(nèi)容要求進(jìn)行周期檢驗(yàn)、保養(yǎng),并將結(jié)果統(tǒng)計(jì)于《設(shè)備、設(shè)施周期檢驗(yàn)、保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)表》內(nèi);

5.3.2消防設(shè)備、設(shè)施維修工作統(tǒng)計(jì)于《設(shè)備、設(shè)施維修統(tǒng)計(jì)表》內(nèi)。

5.3.3每年12月制訂下一年度《設(shè)備、設(shè)施(年度)周期檢驗(yàn)、保養(yǎng)計(jì)劃表》,并按運(yùn)行情況制訂《設(shè)備、設(shè)施(年度)維修計(jì)劃表》;

5.3.4每個(gè)月定時(shí)組織設(shè)備維修工檢驗(yàn)消防設(shè)備運(yùn)行情況,填寫《消防及報(bào)警系統(tǒng)檢驗(yàn)表》。對(duì)每次周期檢驗(yàn)保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)、維修統(tǒng)計(jì)、故障統(tǒng)計(jì)進(jìn)行檢驗(yàn)驗(yàn)證;

6設(shè)備檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)

6.1供配電設(shè)備

[電力變壓器]

l檢驗(yàn)電力變壓器是否符合要求。

l分接開關(guān)檔位是否與電源相符。

l外殼接地裝置是否可靠,接地電阻是否合格。

l變壓器溫度是否在要求范圍內(nèi),通風(fēng)是否良好。

l三相電壓表是否平衡,變壓器聲響是否正常。

l各接線端子緊固是否良好。

[低壓開關(guān)柜]

l耐壓試驗(yàn)是否符合規(guī)范要求。

l二次接線與電器或端子排連接應(yīng)牢靠,綁扎排列整齊,標(biāo)志清楚齊全。

l接地線連接應(yīng)緊密牢靠。

l操作部分應(yīng)靈活,接點(diǎn)和機(jī)械閉鎖動(dòng)作應(yīng)正確。

l閘刀開關(guān)、負(fù)荷開關(guān)、空氣開關(guān)和熔斷器完好。

l接觸器和各種繼電器完好,面板指示燈和按鈕完好。

[照明設(shè)備]

l燈具、開關(guān)、插座和照明配電箱等固定牢靠,清潔整齊。

l開關(guān)是否切斷相線,單相三極插座接地線是否可靠,照明燈頭有沒有觸電危險(xiǎn)。

l照明線路絕緣是否良好,接線頭不應(yīng)外露,燈具高度是否符合要求。

6.2電梯設(shè)備

[曳引機(jī)]

l主機(jī)運(yùn)行正常,速度平穩(wěn)可靠。

l冷卻風(fēng)機(jī)正常、有效。

l減速和潤滑良好,油位正常。

l制動(dòng)器完好、可靠。

[轎廂]

l內(nèi)部按鈕齊全完好,信號(hào)登記有效。

l照明完好,通風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn),無異常聲。

l手動(dòng)、自動(dòng)操作運(yùn)行正常。

l超載報(bào)警正確可靠。

l轎門開閉平穩(wěn),時(shí)間適中。

[安全系統(tǒng)]

l限速開關(guān)可靠,動(dòng)作靈敏。

l各安全開關(guān)齊全、性能可靠、有效。

l各廳門及轎門安全連鎖開關(guān)齊全,性能可靠、有效。

l急停開關(guān)完好,性能可靠有效。

l檢修及運(yùn)行狀態(tài)正常。

[導(dǎo)軌導(dǎo)靴]

l連接點(diǎn)平滑,固定螺栓無松動(dòng),導(dǎo)軌不走位。

l運(yùn)行時(shí)靴襯與導(dǎo)軌無異常聲,滑動(dòng)平穩(wěn)。

l導(dǎo)軌潤滑良好,油杯、油氈等齊全。

l各導(dǎo)軌表面無重大銹蝕。

6.3攝像監(jiān)控系統(tǒng)

[控制臺(tái)]

l各控制器件運(yùn)行正常,能實(shí)施切換定機(jī)、掃描式監(jiān)視等。

l操作鍵盤靈活、可靠。

l電源鎖開關(guān)完好。

[顯示器]

l各顯示器上監(jiān)視器齊全、完好,顯像清楚,符合設(shè)計(jì)要求。

l各顯示器接線清楚,無隨意拉接線。

l監(jiān)視器安裝牢靠、可靠。

[電源設(shè)備]

l交流穩(wěn)壓電源工作正常、穩(wěn)定。

l各輸出電路熔絲配置合理,沒有不規(guī)則行為。

l高、低壓電源嚴(yán)格分離,交、直流電源分隔顯著,無隨意拉接線。

l二路電源切換正常、可靠。

l設(shè)備接地保護(hù)、防護(hù)等安全、可靠。

[攝像機(jī)]

l各攝像機(jī)工作正常,配置數(shù)量齊全。

l帶云臺(tái)、帶變焦攝像機(jī)應(yīng)調(diào)整自如,符合性能要求。

l各攝像機(jī)防護(hù)罩應(yīng)齊全(尤其是室外型)。

l各攝像機(jī)鏡頭光圈調(diào)定正確,確保顯像清楚,符合設(shè)計(jì)要求。

[錄像機(jī)]

l所配錄像機(jī)齊全,性能良好,符合性能要求。

l各攝像監(jiān)視點(diǎn)信號(hào),均能切換到錄像機(jī)上進(jìn)行錄制(包含切換到備用錄像機(jī))。

[巡更系統(tǒng)]

l主機(jī)、序號(hào)機(jī)功效完好。

l電源、充電體充放電正常。

l配套附件完好。

l信號(hào)傳輸線路良好。

6.4安保防盜系統(tǒng)

[對(duì)講裝置]

l戶內(nèi)對(duì)講裝置能與大門通話。

l主機(jī)聯(lián)絡(luò)情況良好。

[巡更系統(tǒng)]

l主機(jī)、序號(hào)機(jī)功效完好。

l電源、充電體充放電正常。

l配套附件完好。

l信號(hào)傳輸線路良好。

6.5消防系統(tǒng)

[消火栓泵]

l消火泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。

l管道上閥門、避震接頭、壓力表、旁通閥等齊全有效,無泄漏、閥門啟閉靈活。

l消火泵運(yùn)行平穩(wěn)、無振動(dòng),潤滑良好、無咬泵現(xiàn)象。

l電氣控制和各元件齊全,正常可靠,性能完好。

l水泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠,無缺損。

l管道設(shè)備等無銹蝕、無滲漏。

[增壓泵]

增壓泵運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn),各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)符合出廠標(biāo)準(zhǔn)。

[消火栓及配套設(shè)施]

l各層消火栓箱及附件齊全完好。

l開啟報(bào)警按鈕完好、性能可靠。

l各層消火栓出水壓力符合要求。

l消防接合器齊全、有效,無泄漏。

l戶外立式消火栓齊全有效,開啟靈活。

l消防進(jìn)水環(huán)網(wǎng)通暢,閥門便于操作,并有顯著標(biāo)識(shí)。

[噴淋泵]

l噴淋泵(流量、揚(yáng)程等主要參數(shù))符合出廠要求。

l管道附件齊全有效、各閥門啟用靈活。

l噴淋泵運(yùn)行平穩(wěn)、潤滑良好,無咬泵現(xiàn)象。

l電氣控制和器件齊全、正?？煽?性能完好。

l泵、電機(jī)等接地裝置、防護(hù)罩安全可靠,無缺損。

l管道設(shè)備等無銹蝕,無滲漏。[/sell]

某小區(qū)物業(yè)管理方案(七)

7設(shè)備管理安全制度

7.1電工安全守則

7.1.1任何電氣設(shè)備、裝置拆裝、檢修、校驗(yàn)等工作,應(yīng)有經(jīng)考評(píng)合格持有操作證電工擔(dān)任。

7.1.2任何電氣設(shè)備(包含停用電氣設(shè)備)未經(jīng)驗(yàn)電前,一律應(yīng)作為有電。

7.1.3在工作開始前應(yīng)先檢驗(yàn)一切電工工具是否正常(如電筆先校驗(yàn)完整有效,使用工具絕緣良好),有破損及不完整工具不可使用。

7.1.4禁止帶電作業(yè)。緊急情況須帶電作業(yè)時(shí),應(yīng)有監(jiān)護(hù)人和足夠照明、空間,并穿戴絕緣手套、工作帽、工作衣、絕緣鞋,確認(rèn)安全方可進(jìn)行。

7.1.5在檢修用電線路和設(shè)備時(shí),必須停電進(jìn)行。在斷開開關(guān)閘柄上懸掛”有些人工作,禁止合閘”指示牌。

7.1.6電氣設(shè)備上指示牌,非經(jīng)原工作人員或設(shè)備主任同意,任何人不得移動(dòng)。

7.1.7自動(dòng)空氣開關(guān)跳開或熔斷器熔斷時(shí),應(yīng)查明原因再進(jìn)行恢復(fù),必要時(shí)允許試送電一次。

7.1.8不得帶電用兆歐表測量絕緣電阻。

7.2監(jiān)控中心安全管理制度

7.2.1監(jiān)控中心二十四小時(shí)監(jiān)控,操作人員經(jīng)培訓(xùn)后方可上機(jī)操作。

7.2.2無關(guān)人員禁止進(jìn)入監(jiān)控中心。若要進(jìn)入,須經(jīng)設(shè)備主任同意,由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。

7.2.3監(jiān)控中心禁止吸煙、明火作業(yè),確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦毷孪绒k理動(dòng)火審批手續(xù),經(jīng)設(shè)備主任同意,按照動(dòng)火作業(yè)管理要求進(jìn)行。

7.2.4監(jiān)控中心消防設(shè)施完備,并定時(shí)檢驗(yàn)。

7.2.5常備應(yīng)急手電筒及充電式應(yīng)急照明設(shè)施。

7.2.6監(jiān)控中心內(nèi)、外保持清潔,室內(nèi)照明、通風(fēng)良好,地面、墻壁、門窗、設(shè)備無積塵、水積、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。

7.2.7監(jiān)控中心內(nèi)一切設(shè)備設(shè)施、元器件、線路禁止隨意更改。如有損壞,要查明原因,立刻申報(bào)設(shè)備主任,經(jīng)同意后及時(shí)更換。

7.2.8值班人員不得擅離崗位,進(jìn)出人員應(yīng)隨手關(guān)門。

7.2.9各控制柜、顯示器、信號(hào)燈、控制線路等運(yùn)作應(yīng)一直處于有效狀態(tài),各類功效標(biāo)識(shí)應(yīng)明確。

7.3配電房安全管理制度

7.3.1配電房應(yīng)由設(shè)備人員負(fù)責(zé)。

7.3.2無關(guān)人員禁止進(jìn)入配電房。若要進(jìn)入,須經(jīng)經(jīng)理同意,由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。

7.3.3不準(zhǔn)私自改變?cè)O(shè)備及線路。

7.3.4供電回路操作開關(guān)用途要有顯著標(biāo)識(shí),停電檢修必須掛牌,禁止超負(fù)荷運(yùn)行。

7.3.5操作、檢修時(shí)須按要求使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套。

7.3.6機(jī)房內(nèi)禁止吸煙、明火作業(yè),確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦?按照要求進(jìn)行。

7.3.7機(jī)房消防設(shè)施完備,并定時(shí)檢驗(yàn)。

7.3.8機(jī)房內(nèi)、外保持清潔,室內(nèi)照明、通風(fēng)良好,地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。

7.4電梯機(jī)房安全管理制度

7.4.1電梯機(jī)房內(nèi)任何設(shè)備非電梯維修工禁止操作。

7.4.2電梯送電、斷電必須由設(shè)備人員操作,禁止非設(shè)備人員操作。

7.4.3無關(guān)人員禁止進(jìn)入電梯機(jī)房。若要進(jìn)入,須經(jīng)經(jīng)理同意,由設(shè)備人員陪同進(jìn)入。

7.4.4離開電梯機(jī)房應(yīng)隨手關(guān)閉門窗。

7.4.5電梯機(jī)房因維修保養(yǎng)等原因造成停梯,應(yīng)在一樓掛通告牌。

7.4.6機(jī)房內(nèi)禁止吸煙、明火作業(yè),確因工作需要?jiǎng)佑妹骰痦毥?jīng)理同意,按照要求進(jìn)行。

7.4.7機(jī)房消防設(shè)施完備,并定時(shí)檢驗(yàn)。

7.4.8機(jī)房內(nèi)、外保持清潔,室內(nèi)照明、通風(fēng)良好,地面、墻壁、門窗、設(shè)備均無積塵、積水、油漬。禁止亂堆雜物和易爆、易燃物品。

7.4.9維修、保養(yǎng)等原因造成停梯,應(yīng)在一層掛牌通告。

8應(yīng)急處理方案

8.1消防應(yīng)急處理

監(jiān)控室值班接報(bào),通知巡視秩序管理員三分鐘趕到現(xiàn)場,確認(rèn)火警后,及時(shí)匯報(bào)第一責(zé)任人三分鐘趕到現(xiàn)場。如火警較小,即啟用樓層現(xiàn)有消防設(shè)備,組織現(xiàn)場補(bǔ)救。如現(xiàn)場火勢較大,無法自行補(bǔ)救時(shí),第一責(zé)任人出任應(yīng)急總指揮,監(jiān)控室即為應(yīng)急指揮中心,總指揮由現(xiàn)場回到指揮中心,指揮實(shí)施消防應(yīng)急方案。

總指揮命令:

(1)撥打”119”報(bào)警電話。

(2)撥打”120”救護(hù)電話。

(3)電話通知各部門。

(4)播放緊急廣播。

(5)繼續(xù)組織力量現(xiàn)場補(bǔ)救。

(6)組織力量疏散救護(hù)客人。

各部門接報(bào)后,依照應(yīng)急方案要求,實(shí)施詳細(xì)方法

(1)監(jiān)控室消防應(yīng)急崗位職責(zé)

a.一切行動(dòng)聽從總指揮命令。

b.熟練操作監(jiān)控室內(nèi)全部消防、通訊及廣播設(shè)備。

c.接報(bào)后,立刻通知保安巡視人員三分鐘內(nèi)抵達(dá)火警現(xiàn)場并及時(shí)通知管理處第一責(zé)任人,匯報(bào)情況。

d.如經(jīng)巡視人員匯報(bào)為誤警,寫出事故匯報(bào)并由巡視人員和當(dāng)值監(jiān)控人員簽字歸檔且復(fù)印一份,交于管理處第一責(zé)任人。

e.如經(jīng)巡視人員匯報(bào)為實(shí)警,則立刻通知巡視人員實(shí)施現(xiàn)場補(bǔ)救,并將情況逐層匯報(bào)管理處第一責(zé)任人。

f.火警發(fā)生后,聽從應(yīng)急總指揮命令,用外線電話撥打119消防電話和120救護(hù)電話。

g.利用攝像頭,觀察避難客人情況,如人數(shù)較多,則通知指揮人員把客人疏散或撤離到其它場所。

h.利用對(duì)講機(jī)實(shí)施對(duì)講,使指揮人員及時(shí)到崗。

8.2電梯困人事故應(yīng)急處理

8.2.1得知電梯故障,立刻以消防應(yīng)急方案次序通知第一責(zé)任人。有些人被困時(shí),與電梯內(nèi)被困人員通話,親切禮貌地告訴她們不要驚慌,不停撫慰被困者并通知電梯保養(yǎng)企業(yè)和設(shè)備維修人員立刻派人到電梯所停之最近地方,用口頭通知被困人員。

8.2.2立刻通知主管領(lǐng)導(dǎo),并在該梯門口樹立停用牌。

8.2.3立刻派專業(yè)人員趕赴現(xiàn)場,關(guān)閉該電梯動(dòng)力并著手開門放人。

8.2.4非工程及保養(yǎng)人員不得私自進(jìn)行開門放人,以免發(fā)生危險(xiǎn)。

8.2.5當(dāng)被困人員救出以后,管理人員要向被困人員致歉,并問詢她們健康情況。如有身體不適者,要陪同或叫救護(hù)車到醫(yī)院進(jìn)行檢驗(yàn)治療。要求電梯保養(yǎng)企業(yè),認(rèn)真檢驗(yàn)電梯故障原因,排除隱患。

8.2.6攜帶工具:繩子、保險(xiǎn)帶、梯子、電梯門專用鑰匙。

8.2.7當(dāng)事件結(jié)束后,保安立刻撤除停用牌,恢復(fù)電梯工作。設(shè)備部依照故障原因,立刻給予整改。8.3停電事故應(yīng)急處理

8.3.1發(fā)生停電事件,立刻以消防應(yīng)急方案次序通知第一責(zé)任人。

8.3.2設(shè)備部領(lǐng)導(dǎo)或值班人員即時(shí)派遣電工趕赴現(xiàn)場,檢驗(yàn)供電設(shè)備,查處停電原因。

8.3.3如屬小區(qū)全部斷電,設(shè)備部立刻向供電所查詢。

8.3.4如屬局部停電,設(shè)備部應(yīng)立刻搶修,秩序管理人員到現(xiàn)場維持秩序。

8.3.5因?yàn)橥ｋ娭P(guān)系,電梯有可能出現(xiàn)困人,秩序管理人員需立刻查明,如有,立刻按困梯程序進(jìn)行處理。

8.3.6如電源于數(shù)分鐘后恢復(fù),則作停電原因解釋。

8.3.7監(jiān)控中心對(duì)整個(gè)事件作出統(tǒng)計(jì),統(tǒng)計(jì)停電原因、人員撤離時(shí)間等詳細(xì)資料。

8.3.8檢修完成恢復(fù)供電前,應(yīng)通知管理處、安保及其它部門關(guān)閉全部設(shè)備,恢復(fù)后再開啟。停電恢復(fù)后,設(shè)備維修人員檢驗(yàn)各關(guān)于設(shè)備,確保全部設(shè)備正常運(yùn)作。

8.3.9事件結(jié)束后,將詳細(xì)情況報(bào)物業(yè)企業(yè),如存在管理問題,應(yīng)提出糾正和預(yù)防方法。

8.4觸電事故應(yīng)急處理

8.4.1發(fā)覺立刻通知設(shè)備人員趕赴事故現(xiàn)場,通知就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序,阻止其它危險(xiǎn)行為發(fā)生。通知客戶中心人員趕赴現(xiàn)場。

8.4.2設(shè)備人員切斷現(xiàn)場電源后,立刻實(shí)施搶救,以后程序同上述急癥病人處理程序。

8.4.3事件結(jié)束后,設(shè)備人員及時(shí)查明觸電原因,如存在隱患,提出糾正和預(yù)防方法,立刻進(jìn)行整改。

8.5突發(fā)性水浸事故處理

8.5.1當(dāng)接到匯報(bào)后,立刻通知安保中心。

8.5.2安保中心接到爆管浸水信息,立刻電告就近保安趕赴現(xiàn)

場維持秩序,立刻通知主管部門、設(shè)備部、保潔部、禮儀服務(wù)部人員趕赴現(xiàn)場,通知倉庫準(zhǔn)備排水工具送交現(xiàn)場。

8.5.3第一責(zé)任人立刻擔(dān)當(dāng)現(xiàn)場指揮,統(tǒng)一調(diào)分配人員。

8.5.4設(shè)備人員應(yīng)立刻關(guān)閉爆管或滲水管道閥門,打開系統(tǒng)卸壓閥(如噴淋系統(tǒng)末端放水閥)保護(hù)其它設(shè)施設(shè)備、預(yù)防深入擴(kuò)大事件,預(yù)防因浸水產(chǎn)生觸電事故。如附近有機(jī)房等主要場所,則要采取堵、排等方式,預(yù)防浸水至這些主要場所。

8.5.5保潔人員立刻攜帶排水設(shè)施進(jìn)行現(xiàn)場排水。

8.5.6安保人員維持好現(xiàn)場秩序,預(yù)防有些人進(jìn)行破壞活動(dòng)。

8.5.7排水結(jié)束,設(shè)備人員快速查明原因,立刻實(shí)施修復(fù),并將過程向經(jīng)理匯報(bào)。提出糾正和預(yù)防方法。

8.6臺(tái)風(fēng)攻擊前或吹強(qiáng)烈大風(fēng)應(yīng)急處理

8.6.1接到、取得關(guān)于臺(tái)風(fēng)等信息后,通知各部應(yīng)做好預(yù)防方法。

8.6.2設(shè)備部對(duì)戶外燈具、廣告、天線、設(shè)備層等設(shè)施設(shè)備進(jìn)行全方面檢驗(yàn),確保牢靠。

8.6.3管理處向業(yè)戶傳達(dá)臺(tái)風(fēng)信息,及時(shí)通知業(yè)戶關(guān)好門窗。

8.6.4安保加強(qiáng)巡查次數(shù),各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位,無人接替不準(zhǔn)擅離崗位。尤其加強(qiáng)對(duì)戶外物品監(jiān)視,發(fā)覺情況及時(shí)通知設(shè)備人員進(jìn)行緊急維修。

8.6.5設(shè)備人員堅(jiān)強(qiáng)夜間值班人員,增加對(duì)設(shè)施設(shè)備巡查。

8.6.7在夜間或節(jié)假日應(yīng)派員進(jìn)行值班。緊急情況及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)。

8.6.8臺(tái)風(fēng)過后,如對(duì)小區(qū)設(shè)施及服務(wù)產(chǎn)生后果或影響,由各部立刻實(shí)施修復(fù)或整改,提出糾正和預(yù)防方法。[/sell]

某小區(qū)物業(yè)管理方案(八)

十一、企業(yè)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量規(guī)范

1基本要求

1.1服務(wù)與被服務(wù)雙方訂立規(guī)范物業(yè)服務(wù)協(xié)議,雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。

1.2承接項(xiàng)目時(shí),對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),驗(yàn)收手續(xù)齊全;移交物業(yè)管理所需資料。

1.3物業(yè)管理專業(yè)人員取得職業(yè)資格證書、專業(yè)操作人員持證上崗。

1.4制訂較完備內(nèi)部管理制度(質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等);建有較完善物業(yè)管理檔案(物業(yè)完工驗(yàn)收檔案、設(shè)備管理檔案、業(yè)主及非業(yè)主使用人資料檔案、日常管理檔案等);有物業(yè)管理方案并組織實(shí)施。利用計(jì)算機(jī)伎倆進(jìn)行管理。

1.5管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志。儀表儀容整齊規(guī)范。

1.6公告24小時(shí)服務(wù)電話。急修20分鐘內(nèi)到現(xiàn)場做應(yīng)急處理,其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間抵達(dá)現(xiàn)場,有報(bào)修、維修和回訪統(tǒng)計(jì),回訪率達(dá)80%以上。

1.7在服務(wù)窗口公開服務(wù)流程、服務(wù)制度、收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。提供相關(guān)特約服務(wù)和便民服務(wù);節(jié)假日有專題活動(dòng);每年組織一定小區(qū)活動(dòng)。

1.8按關(guān)于要求和協(xié)議約定公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況。

1.9按關(guān)于要求和協(xié)議約定規(guī)范使用住房專題維修資金。

1.10制訂裝修登記、通知、監(jiān)督、檢驗(yàn)等裝修管理制度,建立業(yè)主裝修檔案,對(duì)不符合要求行為及時(shí)阻止和匯報(bào)。

1.11采取多個(gè)形式如電話、走訪、座談會(huì)、問卷調(diào)查等,每年與業(yè)主溝通面不低于80%;每年最少1次咨詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)意見,對(duì)業(yè)主反應(yīng)問題處理率達(dá)95%以上。

1.12取得市級(jí)以上物業(yè)管理示范(優(yōu)異)項(xiàng)目稱號(hào),或制訂對(duì)應(yīng)爭創(chuàng)規(guī)劃。

2.2房屋管理

2.1對(duì)房屋共用部位進(jìn)行日常管理和維涵養(yǎng)護(hù),巡查、維修、保養(yǎng)統(tǒng)計(jì)完善。

2.2每年2次以上對(duì)房屋結(jié)構(gòu)及包括使用安全部位進(jìn)行檢驗(yàn)并有統(tǒng)計(jì),發(fā)覺損壞及時(shí)安排專題修理。屬于小修范圍,及時(shí)組織修復(fù);屬于大、中修范圍,及時(shí)編制維修計(jì)劃或?qū)ｎ}維修資金使用計(jì)劃,依照委托方或業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主大會(huì))決定組織維修。

2.3每七天1次對(duì)單元門、樓道內(nèi)防火門、窗戶進(jìn)行安全檢驗(yàn),門窗關(guān)閉正常,門窗玻璃保持95%以上完好率。每年2次以上(雨季前須安排1次)對(duì)屋面泄水溝、室內(nèi)、室外排水管道進(jìn)行清掃、疏通,保障排水通暢。定時(shí)檢驗(yàn)屋頂,發(fā)覺防水層有氣臌、碎裂、隔熱板有斷裂、缺損,應(yīng)制訂維修方案,并與委托方或業(yè)主委會(huì)員協(xié)商安排專題修理