山東濱州市場調(diào)查報告

山東濱州商業(yè)市場調(diào)查分

析報告2009-9-22

上篇一、宏觀經(jīng)濟(jì)分析一、宏觀市場研究濱州市■JJA濱州市概況一、宏觀市場研究濱州市■JJA濱州市概況山東省濱州市位于黃河下游、魯北平原，地處黃河三角洲尾閭，北臨渤海，東與東營市接壤，南和淄博市毗鄰，西同德州市和濟(jì)南市搭界，是山東的北大門。1950年建惠民專區(qū)，幾經(jīng)沿革，1992年改稱濱州地區(qū)，2001年撤地設(shè)市。現(xiàn)轄濱城區(qū)、惠民縣、陽信縣、無棣縣、沾化縣、博興縣、鄒平縣六縣一區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，版圖面積9600平方公里，人口369萬人，其中濱城區(qū)總?cè)丝谶_(dá)62萬，市區(qū)人口超40萬。1、人口與人民生活濱州人口繼續(xù)保持低速增長。年末戶籍總?cè)丝?75.68萬人，人口出生率10.1%。，死亡率7.7%,自然增長率2.4%,男女性別比例為101.7:100.0。年末常住人口368.86萬人。

城市居民生活繼續(xù)改善。城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資20510元，比上年增長14.6%。全年城市居民人均可支配收入為15960元，增長14.9%，扣除價格因素，實際增長9.7%。城市居民人均消費(fèi)支出10815元，增長18.1%，扣除價格因素，實際增長12.7%。其中食品支出3391元，增長21.5%。城市居民恩格爾系數(shù)為31.4%。城市居民人均住房建筑面積為34.3平方米，增加3.5平方米。2、地理位置及2、地理位置及位優(yōu)勢濱州處于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中間，是濟(jì)南經(jīng)濟(jì)圈、膠東經(jīng)濟(jì)圈和京津塘經(jīng)濟(jì)圈的交匯處，交通便利，濟(jì)青高速、濱博高速、京濱高速和205、220國道穿越境內(nèi)，是連接蘇、魯、京、津的重要通道。津汕高速大高至魯冀界段、威烏高速辛莊子至鄧王段、濱德高速、黃大鐵路濱州段、黃河公鐵兩用橋、中國濱州大高通用航空城、濱州萬噸級港口等一大批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目正在加緊建設(shè)芒嚴(yán)遑臺rtff-Fh芒嚴(yán)遑臺rtff-FhiJ隠令yw山東半島處邇靡3、城市定位自然生態(tài)園林城市城市-耐廣「苗科技現(xiàn)代工業(yè)自然生態(tài)園林城市城市-耐廣「苗科技現(xiàn)代工業(yè)、\■ftffii*5\Sldlrb辿［j；r\矗廠■n?Ji?!JEWf=*.*4-1^為雪羅?、Ta0V"\-|BM^&弘?TE濱州特色的自然生態(tài)園林型、科技現(xiàn)代工業(yè)型、物流旅游開放綜合現(xiàn)代型現(xiàn)代化中等城市的總目標(biāo)，加快實施城市化戰(zhàn)略，增強(qiáng)完善城市功能，提高輻射力，把濱州打造成黃河三角洲中心城市物流旅游開放綜合（二）經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1、經(jīng)濟(jì)總量2008年全市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（GDP）1236.83億元，按可比價格計算，比上年增長13.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值122.69億元，增長2.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值753.67億元，增長12.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值360.47億元，增長18.8%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的10.63:61.96:27.41變化為9.92:60.94:29.14，其中三產(chǎn)提高1.73個百分點(diǎn)。人均生產(chǎn)總值33610元（按年均匯率折算為4824美元），增長12.6%。2、產(chǎn)業(yè)特征濱州市深入貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)群和循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范園區(qū)，濱州市抓住魯北企業(yè)集團(tuán)等一批循環(huán)經(jīng)濟(jì)典型企業(yè)，總結(jié)經(jīng)驗大力推廣，不斷在實施“生態(tài)立市”戰(zhàn)略、發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)上取得新突破，依靠自主創(chuàng)新突破技術(shù)瓶頸，發(fā)展獨(dú)具特色的循環(huán)經(jīng)濟(jì)。全市工業(yè)以加快紡織服裝、油鹽化工、汽車和發(fā)動機(jī)、造船及零部件、飛機(jī)及零部件、電子信息、生物工程等10大產(chǎn)業(yè)（鏈）集群配套發(fā)展為重點(diǎn)，通過技術(shù)集成創(chuàng)新，創(chuàng)建企業(yè)間聯(lián)系緊密、共享共生的生態(tài)工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，使產(chǎn)業(yè)循環(huán)式組合，企業(yè)循環(huán)式生產(chǎn)，資源循環(huán)式利用，逐步壯大了以資源綜合利用為特征的循環(huán)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)集群。固定資產(chǎn)投資增勢較好。全市規(guī)模以上在建項目2087個，其中，新開工項目1443個，計劃總投資額5000萬以上項目329個。全年規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成578.69億元，增長21.0%。其中，城鎮(zhèn)投資458.6億元，增長18.7%；農(nóng)村投資120.1億元，增長26.0%。建設(shè)資金充足，到位資金646.3億元，增長32.1%，其中，自籌資金479.4億元，增長25.2%，占到位資金的74.2%。投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)投資比重為4.5：66.0：29.5，其中三產(chǎn)比重上升8.4個百分點(diǎn)，結(jié)構(gòu)達(dá)到歷史最好水平。電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)投資26.1億元，增長250.9%，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)投資20.08億元，增長28.1%，衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)投資3.12億元，增長18.7%，文化、體育和娛樂業(yè)投資5.0億元，增長168%。重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)投入不斷加大，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)投資達(dá)40.10億元，增長17.3%，主要分布在醫(yī)藥制造業(yè)和電子及通信設(shè)備制造業(yè)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)將成為全市工業(yè)發(fā)展的一大亮點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成50.67億元，比上年增長116.5%，增幅提高39.4個百分點(diǎn)。從商品房建設(shè)用途看，住宅投資39.8億元，增長85.8%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的78.6%。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地面積103.9萬平方米，下降15%。商品房建設(shè)規(guī)模平穩(wěn)增長，施工面積346萬平方米，增長21.9%。商品房銷售面積164.9萬平方米，增長66.0%。商品房銷售額29.46億元，增長109.6%4、利用外次及對外開放利用外資、對外經(jīng)濟(jì)合作取得新進(jìn)展。全年實際外商直接投資3.01億美元，比上年增長19.4%。利用外資質(zhì)量進(jìn)一步提高，外商投資過千萬美元以上的項目13個。香港仍是外資主要來源地，實際港商直接投資2.59億美元，占全部的86.1%。境外上市獲得新成果。鄒平三星集團(tuán)控股的中國玉米油公司成功在歐洲上市，填補(bǔ)了中國大陸企業(yè)在歐交所創(chuàng)業(yè)板上市的空白。境外投資取得快速發(fā)展，對外投資項目5個，投資額達(dá)1200萬美元，增長27%。5、國內(nèi)貿(mào)易消費(fèi)市場平穩(wěn)運(yùn)行。實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額302.62億元，增長23.0%，比上年提高5.0個百分點(diǎn)，總量及增幅均創(chuàng)近十年來的最高水平。其中，批發(fā)零售業(yè)實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額258.75億元，增長23.0%，拉動零售總額增長19.7個百分點(diǎn)；住宿餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額40.57億元，增長22.3%，拉動零售總額增長3.0個百分點(diǎn)。市場規(guī)?；潭壤^續(xù)提高，限額以上批發(fā)零售住宿餐飲企業(yè)單位數(shù)達(dá)到372家，增長34.8%，實現(xiàn)零售額92.43億元，增長34.4%。城鄉(xiāng)市場全面繁榮。城市市場實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額188.94億元，增長24.2%，增幅比上年提高5.8個百分點(diǎn)，對社會消費(fèi)品零售總額的貢獻(xiàn)率達(dá)到65.0%。農(nóng)村實現(xiàn)消費(fèi)品零售額113.68億元，增長21.1%，增幅比上年提高3.9個百分點(diǎn)。生活消費(fèi)保持較強(qiáng)增勢。限額以上批零市場銷售旺勢不減，汽車類增長63.0%，五金電料類增長51.4%，食品、飲料、煙酒類零售額增長47.9%，金銀珠寶類增長40.4%，石油及制品類增長37.5%，文化辦公用品類增長34.4%，化妝品類增長31.8%，家具類增長29.8%，日用品類增長22.9%，中西藥品類增長21.9%，通訊器材類增長19.4%，服裝、鞋帽、針紡織品類增長18.7%，書報雜志類增長18.7%，家用電器和音響器材類增長17.8%。6、對外經(jīng)濟(jì)進(jìn)出口實現(xiàn)新跨越，結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。全市實現(xiàn)進(jìn)出口總值45.28億美元，比上年增長34.8%，首次躍上40億美元的新臺階。進(jìn)出口貿(mào)易均衡發(fā)展，出口23.01億美元，增長22.3%；進(jìn)口22.27億美元，增長50.8%，出口和進(jìn)口占比為50.8:49.2。結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。一般貿(mào)易出口12.25億美元，首次超過加工貿(mào)易，增幅達(dá)到49.4%；紡織品占比降至49.1%，比上年下降7.2個百分點(diǎn)；化學(xué)制品、機(jī)電產(chǎn)品占比提高到18%。出口市場呈現(xiàn)多元化。亞洲傳統(tǒng)市場占比下降7.3個百分點(diǎn)，出口歐美增長39.9%，市場份額迅速提高到30%。7、財政金融業(yè)全市實現(xiàn)財政總收入138.32億元，比上年增長16.7%，其中地方財政收入70.37億元，增長18.5%，增幅居全省第5位，高于全省平均增幅1.7個百分點(diǎn)。地方財政收入占財政總收入的50.9%，比上年提高0.8個百分點(diǎn)。財政支出優(yōu)先保民生、保重點(diǎn)，力促科學(xué)發(fā)展，財政支出完成100.88億元，增長18.8%。各項存款持續(xù)增加，信貸投放持續(xù)增長。年末金融機(jī)構(gòu)人民幣各項存款余額696.69億元，較年初增加133.82億元，增長23.8%。其中，企業(yè)存款余額124.46億元，增長0.5%；儲蓄存款余額382.67億元，增長26.5%。人均儲蓄存款余額10374元，增長25.9%。人民幣貸款余額649.87億元，較年初增加113.15億元，增長21.1%。其中，短期貸款余額419.26億元，增長19.0％；中長期貸款余額195.80億元，增長24.4％；個人消費(fèi)貸款余額51.67億元，增長34.1％。（三）濱州經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)近幾年來,山東省濱州市特色產(chǎn)業(yè)資源“魅力四射”，成為該市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。濱州市地處魯北平原、黃河三角州腹地,是全國第二大油田———勝利油田的主采油區(qū)，也是山東重要的原鹽生產(chǎn)基地。經(jīng)過近幾年的建設(shè)，該市現(xiàn)已建成棉花、蔬菜、冬棗、水產(chǎn)、牧草“五個百萬畝”生產(chǎn)基地。無棣金絲小棗、沾化冬棗、惠民蜜桃、鄒平水杏、陽信鴨梨等特色農(nóng)產(chǎn)品蜚聲海內(nèi)外；目前，全市已建成商貿(mào)型、工業(yè)主導(dǎo)型、農(nóng)副產(chǎn)品加工型、文化旅游型等特色小城鎮(zhèn)30多個，形成了紡織、化工、機(jī)電、農(nóng)副產(chǎn)品加工、電力、有色金屬、造紙、高新技術(shù)八大行業(yè)體系，魏橋創(chuàng)業(yè)、濱化集團(tuán)等企業(yè)已進(jìn)入中國企業(yè)500強(qiáng)，產(chǎn)品暢銷歐美、中東、東南亞等30多個國家和地區(qū)。1、濱州整體經(jīng)濟(jì)逐年平穩(wěn)增長2008年，濱州全市上下堅持以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，深入貫徹落實黨的十七大和十七屆三中全會精神，以新一輪解放思想為動力，努力化解外部環(huán)境的不利影響，堅定信心，積極作為，科學(xué)務(wù)實，有效應(yīng)對各種困難和挑戰(zhàn)，積極轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長，社會事業(yè)全面進(jìn)步，民生狀況進(jìn)一步改善。。濱州市近年國內(nèi)生產(chǎn)總值（億）2005~2008年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值從667.27億元增長到1236.83億元，增長了85.36%，農(nóng)民人均純收入從3817元增加到5662元，增長了48.33%，2008年濱州全市完成GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）1236.83億元，比2007年增長13.1%；2、經(jīng)濟(jì)特征品牌經(jīng)濟(jì)和“新濱州”規(guī)劃，提升了品牌產(chǎn)品的價值，更提升品牌經(jīng)濟(jì)和新濱州特點(diǎn)所涵蓋的城市形象價值，亦即城市品牌。利用城市品牌這種稀缺資源來創(chuàng)造最大的產(chǎn)出，用城市品牌來塑造城市的核心競爭力，提高城市經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行質(zhì)量，以城市品牌來整合更多的外部資源，使濱州的城市經(jīng)濟(jì)有更大更快的發(fā)展空間。近年來，濱州市通過創(chuàng)建全國水土保持生態(tài)環(huán)境建設(shè)示范城市、創(chuàng)建國家園林城市，城市面貌發(fā)生了顯著變化，一座“四環(huán)”相連、“五?！焙魬?yīng)、72湖相鄰的“水中城市”展現(xiàn)在人們面前，營造出“人在湖畔居，夜聞波濤聲”的人水和諧的親水環(huán)境。經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展，城市的綜合素質(zhì)和核心競爭力

明顯提高。四）濱州市城市發(fā)展規(guī)劃特點(diǎn)1、以組團(tuán)式‘連帶型的方式規(guī)劃城市圍繞“一個中心，一個龍頭、南北城市帶”組團(tuán)式、連帶型城市群的建設(shè)，全方位推進(jìn)城市建設(shè)，將老城區(qū)的改造和新區(qū)建設(shè)緊密結(jié)合，實現(xiàn)區(qū)域功能互補(bǔ)2、城市刑偵中心西移，城區(qū)規(guī)劃面積的不斷擴(kuò)展raLi-濱州市城區(qū)進(jìn)行新一輪規(guī)劃，制定城市中心西移的發(fā)展方向，拓展了城市發(fā)展空間，濱州市以“四環(huán)五海”、“生態(tài)濱州”的城市建設(shè)理念為指導(dǎo),在短短的二、三年內(nèi)建成了面積為老城區(qū)兩倍的新城區(qū),并以新代老,使整個城市面貌和城市功能發(fā)生了革命性變化,提升了城市品牌價值和對經(jīng)濟(jì)建設(shè)的承載力.一、城市新區(qū)的建設(shè)要把“以人為本”作為首要原則濱州市在規(guī)劃中,充分考慮到市區(qū)居民和周圍村莊農(nóng)民各方面的要求,針對老城區(qū)中顯現(xiàn)出的各種弊病,從宏觀到微觀,從整體到局部進(jìn)行了全面的人性化的規(guī)劃設(shè)計.健全了服務(wù)功能.城市中的各項設(shè)施力求與周圍的景觀協(xié)調(diào),與城市居民的實際需要相適應(yīng),同時避免造成人才、物力、財力以及土地資源的浪費(fèi),塑造小、巧、精的精品城市.在新區(qū)規(guī)劃中,更注意城市資源的科學(xué)整合.2、城市刑偵中心西移，城區(qū)規(guī)劃面積的不斷擴(kuò)展raLi-3、西部新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為推動濱州城市建設(shè)有大的建設(shè)的序幕。時至今日，以中海拉開了西區(qū)開發(fā)發(fā)展，市委、市政府英明決策，3、西部新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為推動濱州城市建設(shè)有大的建設(shè)的序幕。時至今日，以中海拉開了西區(qū)開發(fā)發(fā)展，市委、市政府英明決策，景區(qū)為中心，文化廣場、齊魯綠地、市政大樓、國際會展中心、新濱公園、黃河小區(qū)、濱州學(xué)院等一大批別具特色的建設(shè)項目相繼竣工。西區(qū)崛起的新城，已經(jīng)成為充分展現(xiàn)新濱州、新濱州人形象的活教材，令濱州人為之自豪，外地人刮目相看，濱州市入選中國特色魅力城市200強(qiáng)、全國水土保持生態(tài)環(huán)境建設(shè)示范城市4、觀點(diǎn)：濱州市的商業(yè)發(fā)展水平和社會消費(fèi)水平仍處于較低的水平，迫切需要更高品位的、新興的商業(yè)模式來刺激消費(fèi)市場。多項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)也表明，濱州市區(qū)位優(yōu)勢較為明顯，地處黃河三角洲尾閭，北臨渤海，東與東營市接壤，南和淄博市毗鄰，西同德州市和濟(jì)南市搭界，是山東的北大門。近年來濱州市政府一方不斷加大城市環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的力度，使城市功能進(jìn)一步完善，另一方面對濱州市的市容市貌進(jìn)行大力改造，并不斷對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，大大地提高了濱州市投資環(huán)境的商業(yè)價值，也加速了濱州城市化的進(jìn)程。優(yōu)越的投資環(huán)境將會吸引大量的外資投入，勢必會加快濱州的商業(yè)發(fā)展步伐。濱州市城區(qū)進(jìn)行新一輪規(guī)劃，制定城市中心西移的發(fā)展方向，拓展了城市發(fā)展空間，先后建成以中海景區(qū)為中心，文化廣場、齊魯綠地、市政大樓、國際會展中心、新濱公園、黃河小區(qū)、濱州學(xué)院等一大批別具特色的建設(shè)項目，隨著城市的發(fā)展，城市品位的提高，決定了城市必須能夠提供較高檔次的休閑、娛樂、購物的消費(fèi)場所，而濱州目前的狀況難以滿足全方位的要求，發(fā)展較高檔的商場成為必然。近年來濱州市不斷調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，加速推進(jìn)園林建設(shè)，吸引了一批大型企業(yè)紛紛落戶濱州，可以預(yù)測：新區(qū)的發(fā)展將會拉動濱州經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快城市人口聚集，從而帶來龐大的消費(fèi)群，有助促進(jìn)和推動濱州商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)的發(fā)展。二、濱州市房地產(chǎn)市場分析（一）濱州房地產(chǎn)整體概況房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長。2008年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成50.67億元，比上年增長116.5%，增幅提高39.4個百分點(diǎn)。從商品房建設(shè)用途看，住宅投資39.8億元，增長85.8%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的78.6%。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地面積103.9萬平方米，下降15%。商品房建設(shè)規(guī)模平穩(wěn)增長，施工面積346萬平方米，增長21.9%。商品房銷售面積164.9萬平方米，增長66.0%。商品房銷售額29.46億元，增長109.6%。（二）濱州市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析濱州房地產(chǎn)的啟動相對其他周邊市晚，最近兩年才有了較快的發(fā)展。應(yīng)該說，是城市中心西移拓展了城市發(fā)展空間，從而激活了濱州市房地產(chǎn)住宅類市場，帶動了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。目前，濱州的商品住宅主流均價在每平方米2000元－3000元左右。樓型由以多層為主，小高層為輔。另有部分別墅的開發(fā)，別墅的價格維持在2500~3000之間，多層以兩室一廳和三室兩廳為主，面積由90平方米－130平方米。單體別墅以2－3層為主，面積200－300平方米，聯(lián)排別墅以150－200平方米為主。在城市行政中心西移的帶動下，吸引了大批本區(qū)域以外的房地產(chǎn)開發(fā)商抓住城市新區(qū)建設(shè)的發(fā)展機(jī)遇前來投資建設(shè)，目前新城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)以住宅類為主。三）濱州市房地產(chǎn)特點(diǎn)1、開發(fā)投資量增長較快2008年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成50.67億元，比上年增長116.5%，增幅提高39.4個百分點(diǎn)。從商品房建設(shè)用途看，住宅投資39.8億元，增長85.8%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的78.6%。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地面積103.9萬平方米，下降15%。商品房建設(shè)規(guī)模平穩(wěn)增長，施工面積346萬平方米，增長21.9%。商品房銷售面積164.9萬平方米，增長66.0%。商品房銷售額29.46億元，增長109.6%。2、銷售價格穩(wěn)中有升城市面貌日新月異，拉動濱州市商品房價格上揚(yáng)。2009年，商品住宅平均銷售價格2700元／平方米，營業(yè)用房平均售價4000元／平方米。3、房地產(chǎn)開發(fā)水平一般房地產(chǎn)項目規(guī)劃設(shè)計起點(diǎn)較高，以渤海十路為界，東為老城區(qū)，西為新城區(qū)，老城區(qū)為商業(yè)中心，新城區(qū)為行政中心。住宅類的開發(fā)目前主要集中在新城區(qū)，但由于新城區(qū)土地供應(yīng)量大，開發(fā)項目較多，呈現(xiàn)供大于求的狀況，項目主要集中于渤海十八路沿線，項目品質(zhì)參差不齊，既有豪宅至尊門第，花園洋房海通時代，也有低檔樓盤現(xiàn)代城、海得家園。4、自然環(huán)境好，高性價比濱州新城區(qū)樓盤打的是環(huán)境牌，濱州的建設(shè)相對人性化，新區(qū)的各項設(shè)施和周圍景觀相協(xié)調(diào)，綠山碧水，適合居住。2009年商品住宅主流均價在每平方米2000元－3000元左右，樓房價格在周邊市中是偏低的，具有較高的性價比。樓型由以多層為主，且具有建筑容積率低，注重景觀建設(shè)，體現(xiàn)了人性化設(shè)計等特點(diǎn)，更加注重了城市資源的整合。新區(qū)規(guī)劃的建設(shè)及市政府的搬遷等各種利好因素，促進(jìn)了新區(qū)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，尤其是住宅類市場的發(fā)展，現(xiàn)時濱州市呈現(xiàn)新城區(qū)樓盤的風(fēng)頭蓋過了市區(qū)樓盤的態(tài)勢，不可否認(rèn)，讓濱州人住在郊區(qū)目前還不成熟，畢竟生活配套跟不上，但如果放眼不遠(yuǎn)的未來，濱州新區(qū)地產(chǎn)潛力驚人。6、地產(chǎn)開發(fā)以住宅為主，商業(yè)為輔截至2008年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成50.67億元，住宅投資39.8億元，增長85.8%，占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的78.6%，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)明顯跟不上住

宅發(fā)展的步伐。（五）觀點(diǎn)：濱州發(fā)展迅速快，但不協(xié)調(diào)。自2002年以來，濱州市投入近18億元資金注入新區(qū)的濱州學(xué)院、濱州職業(yè)學(xué)院、北鎮(zhèn)中學(xué)、活塞工業(yè)園、濱魏工業(yè)園等建設(shè)項目，這意味著濱州新區(qū)建設(shè)由此進(jìn)入“快車道”。目前影響濱州新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的最主要因素在于，隨著眾多住宅類房地產(chǎn)的開發(fā)，整個新區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)畸形狀態(tài)，除去銀座中海店外沒有大的商業(yè)生活配套設(shè)施，并且當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)意識相對滯后，消費(fèi)能力較低。目前濱州市在建房地產(chǎn)項目供給中，造成了一種奇怪的現(xiàn)象，90%以上為住宅，而住宅絕大部分集中在新城區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)集中在老城區(qū)，新城區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)明顯跟不上住宅發(fā)展的步伐，可以預(yù)測，未來濱州市新城區(qū)投資性商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)存在有較大的市場空間。三、市場調(diào)研分析一、濱州市商業(yè)市場分析（一）濱州市商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀濱州市屬于縣級城市，目前傳統(tǒng)的商業(yè)體系以沿街的店鋪為主要形式，以單純的購物為目的，隨著城市經(jīng)濟(jì)，人民生活水平的不斷提高，城市不僅僅意味著功能的集中、資源的密集、生活的便利，人們更多地賦予城市娛樂休閑的功能。濱州市的商業(yè)正經(jīng)歷著由傳統(tǒng)街鋪、商業(yè)街、到超市百貨、到大型購物廣場的轉(zhuǎn)變，商業(yè)形態(tài)更趨多元化。目前濱州市核心商業(yè)圈主要集中在老城區(qū)的黃河四路和渤海七路之間。目前濱州市擁有較為完善的各類商貿(mào)服務(wù)體系：商品交易市場、批發(fā)市場、農(nóng)貿(mào)市場、專業(yè)批發(fā)市場、大型百貨商場、主題百貨店、專業(yè)店近萬家，現(xiàn)有銀座購物廣場、濱州市百貨大樓、新大上海華聯(lián)超市、繽紛購物廣場、國貿(mào)新天地、渤海國際購物廣場等近十家規(guī)模零售企業(yè)和超市。（二）老城區(qū)主要商業(yè)調(diào)查（三）濱州市商業(yè)地產(chǎn)個案分析：1、銀座購物廣場：

項目名稱銀座購物廣場地理位置黃河五路渤海十一路所屬企業(yè)山東銀座商城股份有限公司商場規(guī)模營業(yè)面積達(dá)2.8萬平方米樓層經(jīng)營內(nèi)容主要品牌—樓超市，煙酒、手機(jī)、肯德基、六乃喜、小吃綜合超市外加附屬綜合業(yè)態(tài)二樓化妝品、珠寶、內(nèi)衣、休閑、女裝。女裝：艾格，江南布衣、東方駱駝、柏仙多格，米蘭登、瑪菲、思遠(yuǎn)等；休閑：真維斯、美特斯邦威、以純、佐丹奴、自由空間；化妝品：歐泊萊、玉蘭油、歐蘭雅金店：周大福、上海老廟黃金三樓男裝、童裝、鞋帽箱包等。男裝：花花公子、九牧王、七匹狼、鱷魚、愛登堡太子龍男裝、平果等。童裝：ABC,巴拉巴拉、娃哈哈、安迪爾；鞋：紅蜻蜓、奧康、金猴、百麗；皮具：花花公子、老人頭、金利來。濱州銀座自主開發(fā)的濱州銀座二店即黃河店，該店位于濱州市濱城區(qū)黃河五路與渤海十路交叉口的西北角，地處濱城老城區(qū)與西城開發(fā)區(qū)的東西銜接部。黃河五路為連接老城區(qū)與新城區(qū)的一條景觀大道，人流量、車流量較大，而渤海十路周圍則已形成較密集的住宅區(qū)。濱州二店項目建筑面積約為20,000平方米，經(jīng)營業(yè)態(tài)為大賣場。地下一層以超市為主，主要經(jīng)營生鮮、食品、非食品等商品，面積約13,000平方米，其中含部分餐飲、煙酒等對外租賃經(jīng)營項目，租賃項目面積約1,000平方米；一、二、三層擬以大賣場為主，主要經(jīng)營化妝品、運(yùn)動休閑服裝，面積約為7,000平方米，其中含部分娛樂城、兒童樂園等對外租賃項目，租賃項目面積約為1,000平方米。2、國貿(mào)新天地

項目名稱國貿(mào)新天地地理位置黃河四路渤海七路所屬企業(yè)濱州海鑫置業(yè)有限公司商場規(guī)模規(guī)劃用地面積27178.76平方米、地上總建筑面積56679平方米國貿(mào)新天地由佳樂家超市、中百大廈以及潮流刖線、陽光假日酒店四大板塊組成佳樂家以經(jīng)營綜合性超市為主中百大廈以經(jīng)營百貨為主，主要有化妝品以及品牌服飾等潮流刖線以經(jīng)營中低檔服飾、飾品為主國貿(mào)新天地共七層，其中1-4層為三大板塊組成，5-7層為陽光假日酒店客房。沿街為主力店，主要有海藍(lán)之家、361度等。該項目與2008年12月正式交付營業(yè)，目前仍有少量店鋪尚未銷售。3、新悅國際購物廣場項目地址：山東省濱州市渤海7路黃河3路口項目概況：1、項目規(guī)模：新悅國際廣場建筑面積32000平米，建筑結(jié)構(gòu)為地上三層局部4層的純商業(yè)物業(yè)。2、項目位置及物業(yè)：項目位于濱州市城區(qū)商業(yè)中心的核心位置，新悅國際廣場采用空中花園、連廊、沿街商場、步行街布局，動線流暢、環(huán)境優(yōu)美。目前正在緊張施工中，主體將于2009年9月底前全面封頂，計劃年前完成外立面裝修投入使用。3、項目規(guī)劃購物、餐飲、休閑娛樂、綜合服務(wù)該項目的銷售價格在4100元—21000元之間，業(yè)態(tài)劃分鮮明，銷售招商一體化，目前招商租金價格尚未確定，項目交付時間為2010年1月31日。）商業(yè)地產(chǎn)租金定位調(diào)查濱州市百貨大樓位置面積（）品類經(jīng)營方式租金/元/m7天備注—層3000超市，手機(jī)珠寶，眼鏡超市自營5.00裝修一般，以樓層管理模式統(tǒng)二層3000鞋類、玩具、租賃4.38

飾品一收款三層3000男裝、休閑、運(yùn)動租賃3.50四層3000女裝、兒童、家居租賃2.80五層3000家具合計15000新大華聯(lián)超市位置面積（）品類經(jīng)營方式租金/元/m7天備注一層6000超市、珠寶、化妝品、茶葉租賃5.00裝修一般，以樓層管理模式統(tǒng)收款二層6000男裝、鞋、皮衣租賃4.00三層6000女裝、童裝、內(nèi)衣、飾品租賃3.00合計18000國貿(mào)新天地為濱州海信置業(yè)有限公司開發(fā)的，中百大廈租賃20年，自主經(jīng)營，而潮流前線為開發(fā)商主要經(jīng)營板塊，由濱州潮流商業(yè)經(jīng)營管理有限公司