碧桂園商業(yè)模式研究

碧桂園商業(yè)模式研究商業(yè)模式研究報(bào)告本報(bào)告共分4部分，您現(xiàn)在閱讀的是碧桂園基本概況碧桂園商業(yè)模式分析碧桂園商業(yè)模式概要碧桂園商業(yè)模式發(fā)展歷史與評(píng)價(jià)碧桂園開(kāi)創(chuàng)了“城市開(kāi)發(fā)”的典型商業(yè)模式“城市開(kāi)發(fā)”商業(yè)模式概要碧桂園成功開(kāi)創(chuàng)了一種從開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)到開(kāi)發(fā)城市的全新而獨(dú)特的商業(yè)模式，簡(jiǎn)稱(chēng)“城市開(kāi)發(fā)”模式。碧桂園“城市開(kāi)發(fā)”模式具有四大特點(diǎn)：大規(guī)模廉價(jià)拿地、“酒店＋學(xué)校＋綜合配套”開(kāi)發(fā)先行、分片綜合開(kāi)發(fā)、土地層層增值。目前碧桂園“城市開(kāi)發(fā)”模式得到了規(guī)模化運(yùn)用，同行也爭(zhēng)相效仿。本報(bào)告共分4部分，您現(xiàn)在閱讀的是碧桂園基本概況碧桂園商業(yè)模式分析碧桂園商業(yè)模式概要碧桂園商業(yè)模式發(fā)展歷史與評(píng)價(jià)碧桂園簡(jiǎn)介碧桂園集團(tuán)創(chuàng)建于1997年，2007年4月在香港聯(lián)交所主板掛牌上市，是全國(guó)最大的綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之一。經(jīng)過(guò)十余年發(fā)展，碧桂園現(xiàn)已發(fā)展成為以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，屬下機(jī)構(gòu)涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，并涵蓋五星級(jí)酒店、教育、社區(qū)商業(yè)、休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)等多個(gè)行業(yè)的綜合性企業(yè)集團(tuán)。碧桂園采用集中及標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營(yíng)模式，業(yè)務(wù)包含建安、裝修、物業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理、酒店開(kāi)發(fā)和管理等。碧桂園提供多元化的產(chǎn)品以切合不同市場(chǎng)的需求。各類(lèi)產(chǎn)品包括聯(lián)體住宅及洋房等大型住宅區(qū)項(xiàng)目以及車(chē)位及商鋪。同時(shí)碧桂園亦開(kāi)發(fā)及管理若干項(xiàng)目?jī)?nèi)及獨(dú)立酒店，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的升值潛力。碧桂園一直以“希望社會(huì)因我們的存在而變得更加美好”和“做有良心、有社會(huì)責(zé)任感的陽(yáng)光企業(yè)”為企業(yè)文化的核心，踏踏實(shí)實(shí)地在房地產(chǎn)行業(yè)耕耘，做有良心、有社會(huì)責(zé)任感的陽(yáng)光企業(yè)。碧桂園集團(tuán)總部組織結(jié)構(gòu)董事會(huì)股東大會(huì)監(jiān)事總裁投資拓展部集團(tuán)辦公室人力資源部財(cái)務(wù)部房地產(chǎn)管理部項(xiàng)目總辦統(tǒng)計(jì)部資金管理部法務(wù)部審計(jì)部營(yíng)銷(xiāo)中心電腦信息中心董事會(huì)秘書(shū)副總裁建筑設(shè)計(jì)院工程造價(jià)管理部采購(gòu)部項(xiàng)目管理部物業(yè)管理公司碧桂園集團(tuán)企業(yè)結(jié)構(gòu)碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)其它順德碧桂園公司增城碧桂園公司南沙碧桂園公司鶴山碧桂園公司五邑碧桂園公司高明碧桂園公司南海碧桂園公司陽(yáng)東碧桂園公司長(zhǎng)沙威尼斯城公司花都碧桂園公司臺(tái)山碧桂園公司東岸碧桂園公司廣州碧桂園公司增城鳳凰城酒店公司鶴山鳳凰酒店公司假日半島酒店公司陽(yáng)江鳳凰酒店公司五邑鳳凰酒店公司威尼斯酒店公司高明鳳凰酒店公司臺(tái)山鳳凰酒店公司金怡置業(yè)公司華南俱樂(lè)部公司廣東管理公司騰越建筑工程公司雅駿裝飾公司紅荔文化村公司高要碧頣公司均安碧桂園公司韶關(guān)順宏公司肇慶碧桂園公司天津鳳凰投資公司巢湖碧桂園公司滿(mǎn)州里碧桂園公司沈陽(yáng)碧桂園公司泰州碧桂園公司天津碧桂園投資公司惠州市度假村公司樂(lè)昌碧桂園公司華南碧桂園公司天津鳳凰酒店公司肇慶市高要鳳凰酒店公司51%90%100%100%70%100%100%100%100%100%90%100%50%100%100%物業(yè)酒店2007年4月碧桂園的發(fā)展史看，經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)、珠三角擴(kuò)張階段，目前正進(jìn)入全國(guó)擴(kuò)張階段規(guī)模1993年1993年前，楊國(guó)強(qiáng)作為承建商承建了碧桂園的建筑施工，碧桂園墊不起工程費(fèi)，以幾百套別墅抵債。1993年底，楊國(guó)強(qiáng)籌辦了廣東碧桂園學(xué)校，共招了1300多名學(xué)生，每個(gè)學(xué)生收取30萬(wàn)元的儲(chǔ)備金，以此資金盤(pán)活了順德碧桂園。1997年，楊國(guó)強(qiáng)發(fā)起成立了順德碧桂園公司，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。1998年，開(kāi)發(fā)廣州碧桂園，70棟樓兩個(gè)多月銷(xiāo)售一空。2000年2007年全國(guó)擴(kuò)張階段創(chuàng)業(yè)階段珠三角擴(kuò)張階段2007年12月，開(kāi)發(fā)長(zhǎng)沙碧桂園，走出珠三角，進(jìn)行全國(guó)擴(kuò)張。2008年7月，開(kāi)發(fā)沈陽(yáng)碧桂園。2008年7月，正在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目有：益陽(yáng)、武漢、咸寧、隨州、呼倫貝爾、興安、通遼、泰州、鞍山、巢湖、黃山、池州、安慶、蕪湖碧桂園。2008年7月，大量土地儲(chǔ)備4600萬(wàn)平方米；而2007年初1870萬(wàn)平方米；2007年12月3840萬(wàn)平方米。2000年5月，開(kāi)發(fā)華南碧桂園。2002年5月，開(kāi)發(fā)碧桂園鳳凰城，“一分鐘銷(xiāo)售一套別墅、一天之內(nèi)創(chuàng)造了銷(xiāo)售額7.5億元”。2004年12月，開(kāi)發(fā)南海碧桂園。2006年10月，開(kāi)發(fā)廣州南沙碧桂園。2006年，開(kāi)發(fā)鶴山、五邑、陽(yáng)東等碧桂園，走出廣佛經(jīng)濟(jì)圈，進(jìn)入珠三角。2007年，開(kāi)發(fā)新會(huì)、臺(tái)山、肇慶等碧桂園。碧桂園歷年?duì)I業(yè)收入碧桂園歷年凈利潤(rùn)碧桂園歷年毛利率與凈利潤(rùn)率順德碧桂園順德碧桂園于1992年開(kāi)始動(dòng)工，位于順德區(qū)北滘鎮(zhèn)碧江大橋側(cè)。項(xiàng)目的總占地面積約為2,993,516平方米，預(yù)期總建筑面積（包括可售及不可售）約2,257,458平方米。提供各類(lèi)產(chǎn)品，包括單體住宅、聯(lián)體住宅、多層洋房及高層洋房和商鋪。擁有四星級(jí)度假酒店以及四間會(huì)所、肉菜市場(chǎng)、國(guó)際文化廣場(chǎng)、碧桂園醫(yī)院及碧桂園學(xué)校。華南碧桂園華南碧桂園于1999年7月30日開(kāi)始動(dòng)工，位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)迎賓路。項(xiàng)目的總占地面積約為1,133,278平方米，預(yù)期總建筑面積（包括可售及不可售）約1,017,401平方米。華南碧桂園提供各類(lèi)產(chǎn)品，包括單體住宅、聯(lián)體住宅、多層洋房、高層洋房及商鋪。有會(huì)所，體育館、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、幼兒園、小學(xué)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、中餐館、超級(jí)市場(chǎng)、乒乓球室、桌球室及閱覽室。碧桂園鳳凰城碧桂園鳳凰城于2001年11月5日開(kāi)始動(dòng)工，位于增城市新塘鎮(zhèn)，緊臨廣深高速。項(xiàng)目的總占地面積約為6,155,199平方米，預(yù)期總建筑面積（包括可售及不可售）約3,973,750平方米。碧桂園鳳凰城提供各類(lèi)產(chǎn)品，包括單體住宅、聯(lián)體住宅、多層洋房、高層洋房、車(chē)位及商鋪。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)有專(zhuān)為外國(guó)人開(kāi)發(fā)的鳳凰島國(guó)際租賃小區(qū)、五星級(jí)的廣州碧桂園鳳凰城酒店、鳳凰城中英文學(xué)校、荔枝文化村、交通中心、康體中心、東門(mén)商業(yè)街和會(huì)所等。碧桂園項(xiàng)目選址原則項(xiàng)目選址原則適應(yīng)城市化進(jìn)程，滿(mǎn)足廣大普通居民對(duì)提升住房品質(zhì)的需求；也契合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和政府對(duì)城市區(qū)域規(guī)劃的需要。項(xiàng)目選址于二、三、四線(xiàn)城市的新中心區(qū)，及一線(xiàn)城市擁有豐富自然環(huán)境和能夠快速接駁交通路網(wǎng)的潛力發(fā)展區(qū)，10—30分鐘車(chē)程即可享受寧?kù)o生活。碧桂園項(xiàng)目選址于自然山水景觀(guān)豐富、適宜人居的非城市中心區(qū)，在自然環(huán)境中建造全新都市生活。項(xiàng)目多處于城市未來(lái)發(fā)展的潛力地區(qū)，力所能及地推動(dòng)三、四線(xiàn)城市的城市化進(jìn)程。土地面積大，基本在30萬(wàn)平方米以上，有的甚至在200萬(wàn)平方米以上。把土地分成多片，按階段分成多次開(kāi)發(fā)。碧桂園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)原則項(xiàng)目開(kāi)發(fā)原則大部分新項(xiàng)目都建造五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店、大型商業(yè)中心、學(xué)校等綜合社區(qū)配套，旨在最短時(shí)間內(nèi)給業(yè)主提供完整的居住生活解決方案。碧桂園除了參與市政建設(shè)，加快當(dāng)?shù)爻鞘谢M(jìn)程。項(xiàng)目走碧桂園系列化，走產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，后續(xù)項(xiàng)目多采用前期項(xiàng)目的定位策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)。土地分片逐年開(kāi)發(fā)。本報(bào)告共分4部分，您現(xiàn)在閱讀的是碧桂園基本概況碧桂園商業(yè)模式分析碧桂園商業(yè)模式概要碧桂園商業(yè)模式發(fā)展歷史與評(píng)價(jià)碧桂園最典型的商業(yè)模式是“城市開(kāi)發(fā)”模式“城市開(kāi)發(fā)”商業(yè)模式概要碧桂園成功開(kāi)創(chuàng)了一種從開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)到開(kāi)發(fā)城市的全新而獨(dú)特的商業(yè)模式，簡(jiǎn)稱(chēng)“城市開(kāi)發(fā)”模式。碧桂園“城市開(kāi)發(fā)”模式具有四大特點(diǎn)：大規(guī)模廉價(jià)拿地、“酒店＋學(xué)校＋綜合配套”開(kāi)發(fā)先行、分片綜合開(kāi)發(fā)、土地層層增值。目前碧桂園“城市開(kāi)發(fā)”模式得到了規(guī)模化運(yùn)用，同行也爭(zhēng)相效仿。碧桂園“城市開(kāi)發(fā)”商業(yè)模式四大特點(diǎn)大規(guī)模廉價(jià)拿地為幫助當(dāng)?shù)卣七M(jìn)城市化進(jìn)程，選擇項(xiàng)目選址于二、三、四線(xiàn)城市的新中心區(qū)，及一線(xiàn)城市擁有豐富自然環(huán)境和能夠快速接駁交通路網(wǎng)的潛力發(fā)展區(qū)獲取超大片土地，取得低成本單位地價(jià)“酒店＋學(xué)校＋綜合配套”開(kāi)發(fā)先行大部分新項(xiàng)目都建造五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店、大型商業(yè)中心、學(xué)校等綜合社區(qū)配套，旨在給業(yè)主提供完整的居住生活解決方案，以此來(lái)帶旺已經(jīng)獲取的土地，實(shí)現(xiàn)土地再增值分片綜合開(kāi)發(fā)對(duì)大片住宅土地實(shí)行分片多次開(kāi)發(fā)，每開(kāi)發(fā)一次以帶動(dòng)周邊土地增值一次土地層層增值五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店、大型商業(yè)中心、學(xué)校開(kāi)發(fā)帶動(dòng)使“生地”成“熟地”，土地分片多次開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)了土地的多次增值我們運(yùn)用商業(yè)模式模型對(duì)碧桂園“城市開(kāi)發(fā)”商業(yè)模式進(jìn)行分析商業(yè)結(jié)構(gòu)利潤(rùn)模式定位運(yùn)行方式參與方價(jià)值關(guān)鍵資源與能力商業(yè)模式模型“城市開(kāi)發(fā)”模式創(chuàng)新：定位變化降低土地成本。提升土地價(jià)值。碧桂園把自己比喻造一個(gè)新城市，而自己是城市開(kāi)發(fā)商的角色。土地?zé)o明確定位傳統(tǒng)定位創(chuàng)新后定位“城市開(kāi)發(fā)”模式創(chuàng)新：商業(yè)結(jié)構(gòu)變化（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商原來(lái)未涉及土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。傳統(tǒng)商業(yè)結(jié)構(gòu)碧桂園接管了當(dāng)?shù)卣糠衷瓉?lái)土地開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，使價(jià)值鏈中增加了土地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，而政府減少了部分土地開(kāi)發(fā)工作。創(chuàng)新后商業(yè)結(jié)構(gòu)土地開(kāi)發(fā)獲取土地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地規(guī)劃當(dāng)?shù)卣恋爻蹰_(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商獲取土地土地開(kāi)發(fā)土地規(guī)劃當(dāng)?shù)卣慨a(chǎn)開(kāi)發(fā)土地出讓“城市開(kāi)發(fā)”模式創(chuàng)新：商業(yè)結(jié)構(gòu)變化（2）原來(lái)土地沒(méi)有明確的定位。傳統(tǒng)商業(yè)結(jié)構(gòu)碧桂園把大塊土地分成多片，按階段分成多次開(kāi)發(fā)。創(chuàng)新后商業(yè)結(jié)構(gòu)土地一次開(kāi)發(fā)土地二次開(kāi)發(fā)土地二次開(kāi)發(fā)土地三次開(kāi)發(fā)土地三次開(kāi)發(fā)土地三次開(kāi)發(fā)土地三次開(kāi)發(fā)土地四次開(kāi)發(fā)土地四次開(kāi)發(fā)土地四次開(kāi)發(fā)土地四次開(kāi)發(fā)土地四次開(kāi)發(fā)土地四次開(kāi)發(fā)土地運(yùn)行方式：土地規(guī)劃－土地初開(kāi)發(fā)－土地出讓?zhuān)恋刭?gòu)買(mǎi)－土地二次開(kāi)發(fā)－房產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地規(guī)劃：做好建筑用地規(guī)劃土地初開(kāi)發(fā)：做好連接外道路等基礎(chǔ)配套土地出讓?zhuān)撼鲎尦蹰_(kāi)發(fā)好的土地土地購(gòu)買(mǎi)：購(gòu)買(mǎi)土地土地二次開(kāi)發(fā)：做好街道、公共設(shè)施等基礎(chǔ)配套，提供酒店、商業(yè)、學(xué)校等相關(guān)配套房產(chǎn)開(kāi)發(fā)：在二次開(kāi)發(fā)后的土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)運(yùn)行特點(diǎn)：通過(guò)幫助二、三、四線(xiàn)城市推進(jìn)城市化進(jìn)程，獲得土地二次開(kāi)發(fā)權(quán)，批發(fā)土地降低了土地的購(gòu)買(mǎi)成本；通過(guò)街道、公共設(shè)施等基礎(chǔ)配套，使土地從“生地”變成“熟地”，提升土地價(jià)值運(yùn)行方式：土地規(guī)劃－土地開(kāi)發(fā)－土地出讓?zhuān)恋刭?gòu)買(mǎi)－房產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地規(guī)劃：政府做好道路、街道、相關(guān)建筑等規(guī)劃土地開(kāi)發(fā)：政府做好道路、街道、公用設(shè)施等基礎(chǔ)配套，分割建設(shè)用土地土地出讓?zhuān)赫鲎岄_(kāi)發(fā)好的土地土地購(gòu)買(mǎi)：購(gòu)買(mǎi)土地房產(chǎn)開(kāi)發(fā)：在購(gòu)買(mǎi)的土地上進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)運(yùn)行特點(diǎn)：政府負(fù)責(zé)前期土地開(kāi)發(fā)工作，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)后續(xù)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作“城市開(kāi)發(fā)”模式創(chuàng)新：運(yùn)行方式變化（1）傳統(tǒng)運(yùn)行方式創(chuàng)新后運(yùn)行方式運(yùn)行方式：土地分片規(guī)劃－土地一次開(kāi)發(fā)－房產(chǎn)一次開(kāi)發(fā)－土地二次開(kāi)發(fā)－房產(chǎn)二次開(kāi)發(fā)－土地多次開(kāi)發(fā)－房產(chǎn)多次開(kāi)發(fā)土地分片規(guī)劃：把土地按功能分成多片土地一次開(kāi)發(fā)：做好連接外道路等基礎(chǔ)配套房產(chǎn)一次開(kāi)發(fā)：商品房、酒店、商業(yè)、學(xué)校開(kāi)發(fā)土地二次開(kāi)發(fā)：酒店、