銀行與樓盤活動策劃方案模板（共7篇）

銀行與樓盤活動策劃方案模板（共7篇）篇：樓盤營銷活動策劃方案

樓盤營銷活動策劃方案

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售塑造、提升品牌形象

任何的廣告策劃方案的目的和宗旨都是在于提高產(chǎn)品的銷售塑造、提升品牌形象本方案在于為“濱江園”提供一個準(zhǔn)確的定位與廣告方向作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)在對本地市場現(xiàn)狀進行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下找出“濱江園”項目的資源問題與機會以達到或超出“濱江園”的原定銷售計劃并為濱江房地產(chǎn)塑造品牌

第一節(jié)市場分析

一、××市房地產(chǎn)市產(chǎn)基本狀況

1、××市屬于四線城市房地產(chǎn)市場雖不是很成熟但是有融城的美好前景；有高速有效的物流體系；又據(jù)東西南北交通要塞；處中南最大服裝批發(fā)市場；有大批大型國有企業(yè)這意味著××的誘人的市場和低廉的勞動力市場所以各大商家紛紛進入××房地產(chǎn)更是有大量外資搶入行業(yè)的競爭日益激烈競爭的層次不斷升級從2000年以前的消費住房以經(jīng)濟適用房及單位福利分房為主到目前以商品房為主流住房消費房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟房地產(chǎn)開發(fā)公司實力不斷上升達到初步的產(chǎn)業(yè)化水平即房地產(chǎn)大戰(zhàn)既將打開××市內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商約100家經(jīng)過幾年的市場競爭房地產(chǎn)項目投資開發(fā)規(guī)模不斷擴大開發(fā)形式全面化多樣化到20xx年為止,房地產(chǎn)項目投資達到82118萬元住房項目方面的投資達到43628萬元20xx年當(dāng)年房地產(chǎn)項目竣工面積為83萬平方米住宅竣工面積為80萬平方米商品房銷售面積為40萬平方米商品房銷售總額為37723萬元最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,20xx年以來批準(zhǔn)預(yù)售和銷售的總面積為24904.47平方米,住房銷售均價由20xx年初的824元/平方米上升至20xx年初的1002元/平方米,升幅達21.6%2、現(xiàn)有品牌樓盤的基本狀況現(xiàn)有名的樓盤XX區(qū)有湘銀房產(chǎn)、保利房產(chǎn)等；南區(qū)有慶云山莊、湘江四季花園、南星小區(qū)等；北有響石嶺廣場圈等但是由于市場不是很成熟他們有這樣或那樣的缺點具體表現(xiàn)在以下這些方面：a、定位及推廣都不是很規(guī)范抱著賣出去就是目的心理忽視樓盤品牌的建設(shè)忽視樓盤內(nèi)涵的建設(shè)導(dǎo)致后繼開發(fā)力不足b、有的沒有服務(wù)的概念這又表現(xiàn)在銷后服務(wù)差勁,物業(yè)管理不規(guī)范有的業(yè)主不是享受服務(wù)而是受氣造成開發(fā)商與業(yè)主的對立小區(qū)的基本建設(shè)搞不上去c、小區(qū)規(guī)化與自然融和概念不足人為景觀痕跡太重3、政府引導(dǎo)監(jiān)管不夠銷售手段不合理收費不合理手續(xù)不合理還有的不合法

二、××市同類住宅調(diào)查統(tǒng)計

“同類”定義為具有小高層別墅等的住宅小區(qū)現(xiàn)將××市河西河?xùn)|小區(qū)進行大體對比分析如下：1、河西地帶

由于河西為新開發(fā)城區(qū)在整個大環(huán)境的綠化、城市規(guī)劃方面有其獨特的優(yōu)勢總體來說河西地段房地產(chǎn)都在賣自然環(huán)境

湘銀：

核心競爭力：二十一世紀(jì)購房新概念擁有很高的品牌效應(yīng)；

其周邊環(huán)境好；

用綠色的生活時尚來吸引高級白領(lǐng)、外國投資者、社會成功人士市場銷售反應(yīng)良好；其定位為社會高薪階層

濱江一村：

小區(qū)面積大；

鄰近湘江；

周邊環(huán)境好；

2、河?xùn)|地帶包括河?xùn)|整個地塊北有XX區(qū)南有XX區(qū)及東部的XX區(qū)

天鵝花園：

核心競爭力：真、善、美

屬于自然水生態(tài)屋村、綠化面積廣：

擁有900畝的面積其中400畝水面

區(qū)內(nèi)有水生游玩系統(tǒng)

映荷園：

核心競爭力：演繹精彩生活塑造經(jīng)典小區(qū)

屬未來商業(yè)地帶

周邊交通發(fā)展趨勢大

房屋設(shè)計理念突出

銀座大廈：近臨中心廣場一醫(yī)院；

只是一個連體樓、屬小高層沒有自身小區(qū)；

周邊自然環(huán)境不是很好；

但它屬預(yù)置房產(chǎn)其房屋多數(shù)為企業(yè)或近處金融高層管理人員所預(yù)購

慶云山莊：核心競爭力：離塵不離城

品牌知名度高；

周邊環(huán)境綠色條件好；

擁有98畝的綠色自然地帶；

其發(fā)展迅速塑造了良好綠色生活理念在消費者心中形成良好的品牌其新近開發(fā)的“紫南閣”定位較高目標(biāo)群是中高薪階層

湘江四季花園：

核心競爭力：山水之傍尊貴之居人文大家

交通便利

環(huán)境幽雅

小區(qū)為12層左右的帶電小高層設(shè)計時尚

為江山置業(yè)這一實力雄厚的開發(fā)商的大手筆

價格定在1800左右

三消費者分析

根據(jù)《××房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》及《××市濱江房地產(chǎn)市場調(diào)查報告》的結(jié)論我們得出消費者購房心理和對住宅要求如下：1、環(huán)境規(guī)劃一定要好各種生活配套要齊全各種活動場地、場所要足夠；在規(guī)劃時一定要有超前的思想使小區(qū)更具現(xiàn)代化氣息特別要注意智能化；在樓盤外立面的設(shè)計上要新穎色調(diào)要協(xié)調(diào)風(fēng)格要跟上潮流；92%的消費者傾向于入住全封閉式的小區(qū)；2、高綠化率幾乎所有的消費者認(rèn)為高綠化率是十分必要的由此看來現(xiàn)在消費者對住宅環(huán)境的要求已經(jīng)越來越高；3、小區(qū)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、等；

4、67%的消費者選擇多層住宅因為多層住宅的價格相對高層住宅便宜而且以后的管理費用也相對較低有一部分消費者選擇小高層住宅對于單體別墅因為涉及的資金相對較大所以絕大多數(shù)消費者不會現(xiàn)在打算購買別墅；

5、消費者對物業(yè)管理的要求

a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)（如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等）；b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系加強溝通

第二節(jié)“濱江園”項目分析

一、項目優(yōu)勢分析

1環(huán)境：坐擁兩山環(huán)境幽雅鬧中取靜,擁有天然的巨大綠地覆蓋高達60%山中成片天然古木是××現(xiàn)有樓盤中絕無僅有的2地段：位于××市南部XX區(qū)附近樓盤以慶云山莊為主經(jīng)慶云山莊多年的開發(fā)該地區(qū)已聚集相當(dāng)?shù)娜藲夂途幼≈扰R近商業(yè)繁華地帶電腦城家具城水果批發(fā)大市場更有眾多服裝批發(fā)市場離目標(biāo)消費群工作地近

3價格：由于地價較底節(jié)省了巨大成本房價有回旋余地并有銀行房貸支持按揭買房減輕了買房壓力價格完全具有對比優(yōu)勢消費者買房不是一時沖動而是完全比較后行為這一點應(yīng)是本案拉動銷售的最大著力點

4物管：智能化管理保證了業(yè)主的現(xiàn)代化要求符合本案的定位主題二十四小時保安全封閉式管理因為××的安全環(huán)境及以前某樓盤的事故的原因所以安全是××市民關(guān)心的大要素更是目標(biāo)消費者著重考慮的主題

5小區(qū)設(shè)計建設(shè)：小區(qū)的設(shè)計以天然為主題各種樓層合理布置更有現(xiàn)代藝術(shù)廣場藝術(shù)、休閑與自然融為一體、相得益彰6小區(qū)配套設(shè)施齊全有游泳池、高檔會所、銀行、超市、停車場、幼兒園、親子樂園、運動場所、藝術(shù)長廊等7偏離工業(yè)區(qū)：遠(yuǎn)離工業(yè)污染區(qū)噪音低空氣好二、項目劣勢分析

1交通：顯然交通是本案最大的瓶頸雖有24、25、28、29、43路停靠但是尚無直達的公交道路條件差而交通又是考慮買房的很大要素如何解決交通問題是我們面臨的主要問題可以考慮與市政府合作開通幾路專線2樓盤外環(huán)境：本小區(qū)外部的大環(huán)境不是很好房屋雜亂市政建設(shè)差沒有大型購物休閑場所缺乏相應(yīng)的教育設(shè)施醫(yī)療設(shè)施娛樂設(shè)施3物業(yè)管理：不是湘銀的物管品牌力度不夠

4房屋設(shè)計：房屋種類較多有6層、帶電小高層、別墅層次不一面向復(fù)雜

三．競爭對手分析

根據(jù)樓盤的位置和樓盤的定位我們把慶云山莊和湘江四季花園作為競爭對手狀況如下：慶云山莊

優(yōu)勢：

（1）地處蘆凇區(qū)建設(shè)南路延伸地段靠近××繁華商業(yè)區(qū)無工業(yè)廢氣污染附近有高中、市級醫(yī)院購物環(huán)境和文衛(wèi)設(shè)施齊全方便居民生活

（2）屬于××市XX區(qū)由于目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都緊盯天元開發(fā)區(qū)XX區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)明顯不如XX區(qū)該區(qū)屬本地商業(yè)旺地聚集了數(shù)量龐大的外來經(jīng)營戶（尤以廣東、福建人士居多）加上XX區(qū)的“本地人士”這一區(qū)域的樓盤對這部分消費者有很大的吸引力同時由于臨近××縣也有利于吸引××縣收入高的消費者購房

（3）價格低以758元——1088元每平方米的價格售房相對××地區(qū)其他同類型樓盤而言價格優(yōu)勢相當(dāng)明顯（4）交通便利有專門的公交路線并且公交車經(jīng)過火車站、中心廣場、一醫(yī)院等繁華地段方便購物及就醫(yī)劣勢：

（1）小區(qū)規(guī)劃不夠整齊劃一樓型外觀設(shè)計不夠新穎無法對潛在客戶產(chǎn)生強大的視覺沖擊力進而產(chǎn)生強烈的購買欲望

（2）小區(qū)內(nèi)配套服務(wù)設(shè)施不足不能滿足眾多用戶需求

（3）低價位商品房檔次不高不能吸引經(jīng)濟能力強的成功人士入住不利于整個小區(qū)形象的提高

湘江四季花園

優(yōu)勢：1）項目資金雄厚有資金可做必要的周轉(zhuǎn)以應(yīng)付市場變化2）整體項目規(guī)劃在××尚屬首例相比其它競爭項目無論在住宅檔次、小區(qū)設(shè)計、投資資金等都處于明顯優(yōu)勢

3）××市消費市場樓價有上升趨勢消費者認(rèn)為手頭資金用于購買不動產(chǎn)保值是最好的選擇4）本地市場樓盤眾多但大盤太少具有文化底蘊的大盤更少真正意義上的山水概念樓盤更是絕無僅有劣勢：

1）品牌號召力：××房地產(chǎn)市場經(jīng)過幾年的競爭優(yōu)勝劣汰現(xiàn)在以湘銀、中房、中大、聯(lián)誼、協(xié)力為代表的房地產(chǎn)公司經(jīng)過幾年的房地產(chǎn)操作已積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗已形成了房地產(chǎn)市場上的強勢品牌在消費者中有著不錯的口碑江山置業(yè)進入房地產(chǎn)市場較晚在這一方面并沒有太強的品牌號召力2）市場承受能力：由于××市消費偏低市場上如此高檔的樓盤還未出現(xiàn)是否能夠把高收入人士吸引過來是相當(dāng)關(guān)鍵的問題這要取決于本案品質(zhì)是否擁有高品質(zhì)這一因素3）競爭因素：由于近年來許

多開發(fā)商為了趕上房地產(chǎn)加速發(fā)展的潮流盲目開發(fā)低價銷售造成價格波動及銷售困難四項目價格策略分析

1樓盤定位可以是“××文化藝術(shù)之都”但價格應(yīng)定位是“中等偏上”

2高開低走保證品牌支撐預(yù)留樓盤銷售力視銷售進度讓價應(yīng)是本案的基本策略

3確定“高開”的基礎(chǔ)價格時除考慮南區(qū)數(shù)大樓盤的售價亦應(yīng)考慮樓盤定位價根據(jù)湘江四季花園的1800元/平方米慶云山莊的800900元/平方米的定價以及對手和自身的優(yōu)劣勢本小區(qū)1300元/平方米的基礎(chǔ)價格基本合理

五核心價值分析

1“濱江園”核心定位是“都市文化藝術(shù)之都”營造文化藝術(shù)概念打品位牌人文概念具體化“濱江園”是××市有藝術(shù)修養(yǎng)的有文化品位的人向往藝術(shù)文化的人的部落

2“勞動者光榮”有錢是一種價值是一種能力有錢不外顯購買品位是一舉兩得的好事“濱江園”正是這樣的載體4“家在身旁”勞累后不是匆匆奔向遠(yuǎn)遠(yuǎn)的家家就在身旁“濱江園”毗臨的電腦城手機大市場家具城水果批發(fā)大市場眾多服裝批發(fā)市場的人氣家園階級居住區(qū)概念是本案的核心價值之一

第三節(jié)推廣策略界定

一目標(biāo)消費群界定

從“濱江園”項目本身的定位和素質(zhì)出發(fā)結(jié)合中高檔住宅的銷售特點界定“濱江園”的目標(biāo)消費群及其相關(guān)特征是：

1目標(biāo)消費者：蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主果品批發(fā)市場業(yè)主電腦大市場業(yè)主通訊市場業(yè)主南區(qū)附近購房者；以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟能力較強的階層

2年齡：年齡大約在35到55歲

3家庭結(jié)構(gòu)已進入中年期人口簡單居住空間之娛樂性與休閑性較大

4對住宅小區(qū)有著高檔次的要求有“物有所值”的消費心理他們追求品位但他們又是商人有商人的交易本性既有“物有所值”5有強烈的虛榮心喜歡攀比和玄耀文化程度相對較底但喜歡附庸風(fēng)雅希望通過外在條件來追求文化品位

二賣點界定

1項目本身的生活理念：

（1）家在身旁與工作地臨近

（2）自然入室獨一無二天然山地樹林綠地

（3）社區(qū)內(nèi)寧靜安祥、幽雅恬靜的生活氛圍（4）保安設(shè)施齊備安全起居2“文化藝術(shù)”的設(shè)計理念

（1）藝術(shù)就在生活中雕塑、園藝構(gòu)筑小區(qū)

（2）談藝術(shù)不要出門會所定期藝術(shù)展覽

（3）品位包圍生活文化名人與我們同在第四節(jié)廣告策略

一廣告宣傳目的1．把項目宣傳與濱江房產(chǎn)的公司形象推廣做有機結(jié)合適當(dāng)?shù)貥淞I江房產(chǎn)公司的品牌形象；

2．樹立項目本身底蘊深厚的形象與其它南區(qū)樓盤沒有品牌內(nèi)涵相區(qū)別；

3．把“濱江園”塑造成品質(zhì)卓越的東南區(qū)第一樓盤；4．促進樓盤銷售為其成為“××十佳樓盤”提供動力

二總體策略

1、不要過于強調(diào)“人文”概念回避其他樓盤都在渲染的那種所謂的“人文關(guān)懷”而要樹立項目富有個性的文化藝術(shù)概念；2、與競爭對手相區(qū)別不直接、簡單地賣環(huán)境擯棄叫囂、喧鬧地廣告格調(diào)而是挖掘環(huán)境能給予買家的利益點使公眾形成對“天然綠色”生活的認(rèn)同；3、要通過廣告本身蘊涵的文化氣息來塑造項目的文化品位使項目具有既沉靜又不呆板既現(xiàn)代又不張揚的氣質(zhì)同時又體現(xiàn)發(fā)展商穩(wěn)健而又內(nèi)斂的大家風(fēng)范；

4、要體現(xiàn)周到細(xì)致處處為業(yè)主著想的專業(yè)理念三要樹立的形象

1、藝術(shù)、文化、有品位、能體現(xiàn)成就感；

2、不僅是家更是休身養(yǎng)性、渡假處處體現(xiàn)出對品質(zhì)的追求對業(yè)主的尊重

3、精品物業(yè)安全第一樓盤

四分期廣告的整合策略

引導(dǎo)試銷期：廣告原則是給信息

既通過活動與立體廣告媒介網(wǎng)告知廣大市民特別是目標(biāo)消費者以“藝術(shù)文化”為定位設(shè)計目的的“濱江園”正在建設(shè)即將推出按“小城有大事”的標(biāo)準(zhǔn)來炒作轉(zhuǎn)移公眾對期他樓盤的注意力形成對“濱江園”的期待心理并可作內(nèi)部銷售引導(dǎo)目標(biāo)客戶對樓盤的態(tài)度與看法

公開發(fā)售期：廣告原則給感覺

以活動與廣告塑造項目的文化品位完成形象沉淀通過公關(guān)及促銷活動使公眾對項目形成新的認(rèn)知為樓盤發(fā)銷積蓄形象資源加深和鞏固公眾的注意集中度制造“火熱”事件開發(fā)潛在消費者公開發(fā)售中期：廣告原則給實體

通過對“濱江園”項目的賣點細(xì)節(jié)的挖掘和渲染進一步突顯發(fā)展商“為業(yè)主創(chuàng)造價值”的服務(wù)觀念和專業(yè)、超前的操作程序給予公眾“卓越文化品位家在身旁”的靜品絕版印象形成物超所值的感覺

五廣告主題及口號

廣告主題：自然、藝術(shù)、享受

理由：（1）自然：既代表了現(xiàn)代人的追求潮流又在各眾多樓盤中訴求的人造綠色、景觀中脫穎而出“濱江園”的草地數(shù)木是天然的還符合樓盤在工業(yè)城市中無污

染區(qū)的優(yōu)越位置使有“自然”能使買主有超越時髦舒適和諧的、廣闊自如的空間的感覺（2）藝術(shù)：藝術(shù)是高品質(zhì)的象征擁有文化藝術(shù)才是真正的品位藝術(shù)又體現(xiàn)了人成功后的一種高級、高尚的愉悅享受正是藝術(shù)給了業(yè)主的優(yōu)越感、滿足感

（3）享受：不是人人都能在競爭的社會中有一份快樂的享受正是因為成功才能擁有享受這能給予業(yè)主一種成熟、自豪的感覺并且享受亦道出了物業(yè)周到、安全服務(wù)的放心

廣告口號：“濱江園”都市藝術(shù)家園

理由：

（1）“都市藝術(shù)家園”既是對“濱江園”從設(shè)計理念到硬件設(shè)施等綜合素質(zhì)的定位確認(rèn)又是對業(yè)主的內(nèi)心需求的直接表達士各路相關(guān)媒體記者目標(biāo)消費群代表后期活動時的業(yè)主代表各發(fā)展商地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人士

贈房活動

1策劃用意：制造爆炸新聞事件以迅速提高樓盤及發(fā)展商的知名度和美譽度由發(fā)展商提供一套現(xiàn)房贈送給某著名人士策動新聞便于樓盤的軟文炒作以形成目標(biāo)消費者對樓盤的定位及價值的高度認(rèn)可

2活動實施：在公開發(fā)售后熱售前進行著名人士擬請××市的院士某人××市市長××籍的國內(nèi)著名人士湖南電視臺某明星贈送儀式的規(guī)格要高后繼討論（軟文、座談會）要有良性導(dǎo)向第六節(jié)媒體策略

一、媒體目標(biāo)

1在公眾心目中樹立樓盤的品牌形象；2提高發(fā)展商在公眾心目中的知名度和美譽度；3力求“濱江園”銷售順利并能引起銷售高潮；4使小區(qū)形成良好的口碑效應(yīng)

二、目標(biāo)受眾

小區(qū)附近的蘆凇區(qū)服裝市場業(yè)主果品批發(fā)市場業(yè)主電腦大市場業(yè)主通訊市場業(yè)主南區(qū)附近購房者；以及自身具有文化藝術(shù)氣質(zhì)的經(jīng)濟能力較強的階層；內(nèi)心向往文化藝術(shù)的白領(lǐng)或政府部門人士

年齡：35——55歲左右

主要特質(zhì)：注重生活品質(zhì)有文化品位（或希望有高的文化品位）；

有一定的經(jīng)濟基礎(chǔ)但是又比較講究物有所值；

事業(yè)有成希望獲得別人的稱贊有種事業(yè)有成的豪情；

工作環(huán)境相對嘈雜接觸人員多內(nèi)心向往一種幽雅恬靜的家園生活

媒體接觸習(xí)慣——有固有的收視、閱讀習(xí)慣

1喜歡新聞類節(jié)目及娛樂節(jié)目；湖南衛(wèi)視的娛樂節(jié)目××電視臺新聞綜合頻道的《晚間報道》為地區(qū)收視率最高的節(jié)目；2閱讀以《××日報》、《××晚報》和《瀟湘晨報》為主；3收聽廣播以在坐車（打的）時居多或駕駛私家車時多為消磨時間被動收聽

三、媒介策略1銷售準(zhǔn)備期

所有制作類的設(shè)計和制作、工地圍墻和戶外看板等銷售工作的準(zhǔn)備

2引導(dǎo)試銷期

（1）以報紙廣告為主預(yù)告樓盤進行內(nèi)部認(rèn)購的日期及作前期形象宣傳；

（2）邀請報社、電視臺、電臺的新聞記者發(fā)布軟性新聞重點圍繞“濱江園”的定位——“自然、藝術(shù)、享受”來作重點的宣傳配合硬性廣告形象宣傳；

（3）針對既有的目標(biāo)客戶和潛在客戶寄發(fā)dm廣告3公開強銷期（1）以報紙廣告和電視廣告為主要媒體配合電臺、dm廣告、促銷活動和現(xiàn)場廣告來形成強烈的宣傳攻勢增加與目標(biāo)客戶的接觸頻次；（2）在銷售的同時利用軟性廣告用新聞炒作形式即時宣傳銷售情況以形成一種新聞熱點；

（3）適當(dāng)使用戶外媒體以保持宣傳的持久性；

（4）定期檢討既定的媒介策略和組合根據(jù)客戶的反映以及競爭對手的做法即時調(diào)整與更換我們的媒介組合4銷售沖刺期

（1）根據(jù)前期銷售情況及客戶反饋意見對廣告訴求及表現(xiàn)形式作出調(diào)整繼續(xù)以報紙廣告為主的廣告的廣告攻勢并對已購買的客戶作跟蹤服務(wù)挖掘潛在客戶；

（2）媒體新聞炒作作銷售輔助四、媒體分析及選擇1、平面媒體

（1）《瀟湘晨報》《××日報》《××晚報》是××影響較大的報紙媒體閱讀率高讀者層次廣泛建議作為此次宣傳的主要平面媒體同時《××日報》的房地產(chǎn)?？上鄳?yīng)投放該?？瘜τ跐撛谫彿空邅碚f閱讀率很高

（2）《湖南日報》《三湘都市報》《××日報》的商業(yè)廣告氣息比較低權(quán)威性更大讀者信度高建議作為此次宣傳的軟性新聞的媒體

2、電視媒體

湖南經(jīng)視××電視臺新聞綜合頻道它們在××地區(qū)影響大收視率高能將信息更形象、生動地傳達至目標(biāo)消費者建議贊助湖南經(jīng)視某一專題欄目在××電視臺新聞綜合頻道投放廣告宣傳片時間應(yīng)是開盤前后一個月時段是在晚8點左右3、戶外媒體

戶外媒體在××的這種規(guī)模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影響建議從動工到封盤在施工外圍樹立3d效果圖開盤前一個月在中心廣場金三角大市場北區(qū)主干道南區(qū)摩托車大市場樹立大型戶外廣告牌車體廣告選擇28路1路2路另外在開盤當(dāng)天建議使用“氣艇”這種新型的媒體同時南大門和中心廣場地下通道的電子屏幕也可適當(dāng)投放給予輔助4、廣播媒體

××交通頻道覆蓋面廣影響大雖然針對性差但成本底故建議作為長期、高容量信息投放方式5、樓書dm手冊企業(yè)形象畫冊宣傳單海報樣品屋接待中心

這些廣告載體對細(xì)節(jié)要求高建議信息內(nèi)容要準(zhǔn)確道位

第五、廣告預(yù)算及分配

（1）廣告總額應(yīng)是總銷售額的5%左右“濱江園”的建筑面積為s平米均價為r元廣告預(yù)算為s*r*5%其中80%為計劃廣告投人20%為機動費用

（2）媒體費用為計劃廣告投人總額60%包括報紙50%電視30%戶外10%廣播5%車體5%（3）表現(xiàn)制作類為計劃廣告投人總額6%（4）sp活動及公關(guān)計劃廣告投人總額為30%（5）禮品制作為計劃廣告投人總額4%第七節(jié)方案說明一、建議

2至于交通及道路建設(shè)問題開發(fā)商必須說服政府與政府合作由政府出面開發(fā)商承擔(dān)一部分費用共同來解決道路改造問題同時必須申請開通專線公交

3小區(qū)外居安環(huán)境及市容環(huán)境建設(shè)開發(fā)商一定要有看的見手段讓目標(biāo)消費者相信小區(qū)是安全可靠的與街區(qū)合作搞好市容環(huán)境衛(wèi)生4價格是一種隨市場變化的東西“高開低走”只是一種預(yù)見性想法價格應(yīng)該視開盤后銷售環(huán)境來定遇高走高遇低走低

5“暗線銷售”十分重要在房地產(chǎn)市場不成熟的情況下從操作過程和手法來說真正的“商品化房”還是不多見所以必須全面建設(shè)暗線銷售通路

二、附（廣告腳本）1、電視廣告文字腳本示例

廣告主題：家在身旁突出“濱江園”距目標(biāo)消費群工作地之近

畫面1：兩老板從某市場下班回家配音：無

畫面2：兩人走到門外路旁配音：公眾場合喧囂、嘈雜聲

畫面3：公交車開過來車擁擠不堪配音：嘈雜聲

畫面4：兩人中一人要不顧

一切的擠上配音：嘈雜聲節(jié)奏加快

公交另一人優(yōu)雅的看著微笑（特寫）

畫面5：車上的人擠的變形配音：金屬刺耳聲

畫面6：沒有上車的人出現(xiàn)在“濱江園”

小區(qū)門口美麗的妻子和可愛的配音：輕快溫柔的聲音

兒子在迎接他

畫面7：虛化畫面打出“濱江園配音：美麗的聲音讀出文字

家在身旁”

2廣播廣告文字腳本示例

廣告主題：“濱江園”是藝術(shù)之都

一陣流暢的鋼琴聲

一個女孩：“哎聽說著名鋼琴家xx要來××演出耶！”

一個男孩：“是啊聽說票很難買到我真想去看看！”

兩個人同時嘆息

開門聲一個男人的聲音：“兩個了不開心走我?guī)銈內(nèi)タ翠撉傺葑鄷　?/p>

兩個人同時問：“你有票”男人笑著說：“當(dāng)然啦我剛買了“濱江園”的房子演奏會就在濱江園舉行我是在家享受藝術(shù)??！標(biāo)準(zhǔn)廣告語：“濱江園”都市的藝術(shù)家園！第2篇：新樓盤活動策劃方案

新樓盤活動策劃方案

【篇1：樓盤暖場活動策劃方案】

樓盤暖場活動策劃方案

上海樓盤diy活動策劃方案：

樓盤暖場活動：意在步入正軌的正常銷售周期內(nèi)，通過舉辦互動文娛活動的形式來加深新、老客戶對項目的認(rèn)知，從而對意向客戶形成潛在的影響，以期實現(xiàn)成交。俗話說;“有人氣才有財氣”,一方面，人氣會帶來意向客戶，另外就是旺盛的人氣會營造良好的銷售氛圍，熱熱鬧鬧的人氣會強化、影響意向客戶的銷售決策，同時這一部分人群通過對項目的了解、認(rèn)知，也會轉(zhuǎn)化為項目有效的潛在客戶，暖場活動的目的正在于此。樓盤暖場活動：各大樓盤的暖場活動多在周末舉行，開發(fā)企業(yè)預(yù)先將購買意向較強的客戶邀約至售樓中心，通過一些互動性較強的文娛活動來活躍現(xiàn)場氣氛，進而提高樓盤關(guān)注度。一般來說，暖場活動花費小，在處于淡市時，開發(fā)商更注重這方面的活動，不至于出現(xiàn)“賣房的比看房的多”的局面。樓盤暖場分為外場與內(nèi)場，外場在樓盤現(xiàn)場舉行，內(nèi)場在銷售現(xiàn)場舉行。主要以下幾大類型：

1）diy，這是目前在暖場活動用的較多的。手工制作，強調(diào)參與性。2）講座，舉辦相關(guān)知識性的講座，如風(fēng)水、投資理財、美食化妝。朝陽【wlsh0908】整理

3）單親派對?；榉渴侵饕膭傂孕枨?，單身男女是潛在的意向客戶，舉辦此類活動既叫好，又叫座，同時豐富與提升了品牌形象。4）親子活動，旨在讓業(yè)主的小孩們能有一個快樂的假期，增加業(yè)主和孩子之間的溝通交流，同時為新老業(yè)主之間的交流提供一個平臺，讓人們度過一個放松、快樂的周末。5）美食休閑。包括飲茶、品咖啡、糕點水果冷宴等。6）其他。暖場活動不僅針對業(yè)主，更多的應(yīng)該應(yīng)該面向外部人群。結(jié)合媒體、網(wǎng)絡(luò)進行宣傳，提升樓盤影響力與鮮活度。朝陽【wlsh0908】整理

【篇2：新樓盤開盤公關(guān)活動策劃方案一】新樓盤開盤公關(guān)活動策劃方案一目錄

一、組織背景

二、活動目的(一)、建筑外觀整體方案征集活動目的(二)、正式公售系列活動目的三、活動時間表

四、籌備組織

五、建筑外觀整體方案征集活動(一)、活動內(nèi)容

(二)、宣傳活動分階(三)、征集方案階段

平面廣告

新聞發(fā)布會

(四)、公開評審會暨正式封頂新聞發(fā)布會

(五)、xx公司8周年及xx廣場封頂慶典酒會

六、正式開盤公關(guān)活動(一)、公售活動現(xiàn)場要求

(二)、廣場慶典暨業(yè)主金卡贈卡儀式(三)、xx廣場之夏音樂會

七、媒體計劃(一)、平面廣告(二)、軟性文章

八、禮品

九、部分籌備工作進度表

十、費用預(yù)估

一、組織背景

xx廣場自“一會一節(jié)”期間正式開始內(nèi)部認(rèn)購，積累了一批客戶，從大多數(shù)業(yè)主及客戶的意見中反映出xx廣場前期的社會負(fù)面影響造成的購買信心缺乏已經(jīng)成為限制銷量增長的一個瓶頸因素，單靠報紙廣告、工期承諾等手段已不足以解決問題。借開盤的機會擴大社會正面影響，重塑項目形象，增加客戶對項目的信心是xx廣場項目營銷推廣中至關(guān)重要的一步棋，具有“一子定乾坤”的作用，不可小視。在此背景下，xx公司特提交《xx廣場開盤公關(guān)活動策劃方案》，謹(jǐn)供參考。二、活動目的(一)、xx廣場建筑外觀整體方案征集活動(暫名)是xx廣場開盤前的一項重要公關(guān)活動，其對樓盤形象宣傳產(chǎn)生的推動作用即是本次活動的基本目的：

1.提升xx廣場的整體物業(yè)質(zhì)素，使其成為地區(qū)以及整個濱江沿線的標(biāo)志性建筑;

2.徹底改變一些不利于xx廣場社會形象的負(fù)面影響;

4.配合8.28大廈封頂新聞發(fā)布會，為8.30正式開盤蓄勢。(二)、開盤活動包括：廣場慶典、業(yè)主金卡贈卡儀式、xx廣場之夏音樂會三個相對獨立的部分，這三個活動使在開盤當(dāng)天現(xiàn)場氣氛持續(xù)沸騰一整天，達到擴大聲勢、形成轟動效應(yīng)，引爆市場和增加銷售量的目的。三、活動時間表

有獎?wù)骷顒樱?/p>

7月25日——8月15日方案征集階段8月16日——8月26日方案初選

8月28日xx廣場封頂儀式、征集方案公開

評審結(jié)果新聞發(fā)布會

——xx房地產(chǎn)開發(fā)公司8周年慶典酒會

開盤日：8月30日

8月30日xx廣場開盤慶典(政要名人剪彩、舞獅表演)8月30日業(yè)主金卡贈卡儀式(優(yōu)惠卡)8月30日xx廣場之夏音樂會(邀請知名音樂家或上周報道的少年貧困鋼琴家出場演出)四、籌備組織

為確保以上活動順利開展，由xx公司、xx公司、xx公司共同成立籌備小組，人員組成如下：xx公司策劃部負(fù)責(zé)人員xx公司xx廣場項目組xx設(shè)計制作負(fù)責(zé)小組

五、建筑外觀整體方案設(shè)計有獎?wù)骷顒?一)、活動內(nèi)容：

根據(jù)工程進度及推廣活動的需要，面向全社會征集：xx廣場大樓主體外觀及住宅大堂裝修方案、效果設(shè)計

陜西路及朝東路廣場景觀設(shè)計及廣場周圍小環(huán)境設(shè)計

要求：①、風(fēng)格鮮明、特點突出

②、具有現(xiàn)代感，莊重大氣③、在朝天門地區(qū)具有唯一性

④、有綠化，有雕塑(二)、獎項設(shè)置：

設(shè)一等獎(1名)獎金總額50000元正

(若是具有施工能力的單位則優(yōu)先考慮承擔(dān)相應(yīng)工程的施工)

設(shè)二等獎(1名)獎金總額30000元正

設(shè)三等獎(1名)獎金總額20000元正

入圍獎(含單項獎3名)獎金總額9000元正

注：請貴公司根據(jù)市場標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整裁定，但應(yīng)考慮到充分調(diào)動社會的積極的參與。由建筑、規(guī)劃、裝飾各方面專家組成的專家團(重慶建筑大學(xué)、重慶市設(shè)計院、重慶市美術(shù)學(xué)院、重慶市規(guī)劃設(shè)計院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo))

參評單位代表

xx廣場已購房業(yè)主代表8名

公證機構(gòu)工作人員

新聞媒體人員

4、參與人員：xx公司xx總經(jīng)理、xx副總經(jīng)理xx公司xx董事長、xx總經(jīng)理

xx公司策劃部負(fù)責(zé)人、xx公司、xx工作人員5、會議程序：(1)與會人員簽到并贈送紀(jì)念品(2)xxx講話(20分鐘)，內(nèi)容要點：政府對xx公司此次征集活動的表示支持，宣布專家團成立、成員組成;兩江辦陳主任講話(5分鐘)，內(nèi)容要點：兩江辦對此次活動的支持，簡要闡述此次活動對重慶市兩江景觀建設(shè)的重要意義。(3)xx公司李總講話(15分鐘)xx公司征集活動的目的與意義，向前來參與的單位及領(lǐng)導(dǎo)致謝。(4)、宏xx公司李總(薛總)講話(10分鐘)，內(nèi)容重點：從營銷策劃的角度評價征集活動的意義。(5)、專家團代表發(fā)言(10分鐘)(6)、xx公司征集活動負(fù)責(zé)人發(fā)言(15分鐘)，內(nèi)容重點：征集內(nèi)容說明、征集辦法、獎項設(shè)置、參與辦法，及感謝相關(guān)單位的支持等;(7)、參與單位簽名并領(lǐng)取資料;

(8)、重慶市***公證處宣布對征集活動進行全程公證;

(9)、會議結(jié)束，與會者共進自助午餐，或與專家團、政要、競標(biāo)單位共進午餐(標(biāo)準(zhǔn)待定)。xx公司策劃部負(fù)責(zé)人、xx公司、xxx工作人員

議程：

(1)、與會人員簽到并贈送紀(jì)念品

(2)、政府領(lǐng)導(dǎo)講話，內(nèi)容要點包括：政府對xx公司此次征集活動的表示支持，代表政府對xx廣場全面封頂及xx公司成立8周年表示祝賀。第二部分活動主題

以“彰泰快樂大家庭”為口號，營造xx花園“歡樂和諧、健康向上”的社區(qū)氣氛，提升彰泰品牌形象。將本次活動延展為“xx假日”的運動休閑主題的推廣，在活動中適當(dāng)介紹xx假日情況。第三部分活動內(nèi)容

本次活動由22日晚的彰泰xx花園慶中秋“最棒家庭”競賽，22日白天的彰泰xx花園游園會和22日晚的彰泰xx花園燈謎會三個板塊構(gòu)成。板塊一：彰泰xx花園慶中秋“最棒家庭”競賽

從以往經(jīng)驗來看，業(yè)余演員臨時排練的節(jié)目，比如小品，演出效果不好，難以引起觀眾的興趣。因此本次晚會考慮辦成小區(qū)業(yè)主參加的互動競賽晚會。通過在6個3口之家之間進行拼圖比賽，做月餅比賽，拔河比賽、問題搶答等等簡單有趣的競賽活動吸引觀眾的眼球，在活動中穿插歌詠、舞蹈、才藝表演等節(jié)目烘托氣氛，調(diào)動觀眾的積極性，力爭把此次晚會辦成xx花園業(yè)主的歡樂聚會。另外，在適當(dāng)?shù)臅r機向現(xiàn)場觀眾提一些有關(guān)xx假日的問題，答對送禮品，可以在業(yè)主中起到良好的宣傳作用。優(yōu)點：無需花大量精力排練節(jié)目，可操作性強，花費少。觀賞性、趣味性強，容易調(diào)動觀眾參與積極性。難點：要選擇到合適的參賽家庭，現(xiàn)場主持人要有很強的控制能力，競賽節(jié)目設(shè)計必須合理、有趣?！酒?：樓盤促銷活動策劃方案】

樓盤促銷活動策劃方案一、組織背景

二、活動目的（一）、建筑外觀整體方案征集活動目的（二）、正式公售系列活動目的三、活動時間表

四、籌備組織

五、建筑外觀整體方案征集活動

（一）、活動內(nèi)容

（二）、宣傳活動分階

（三）、征集方案階段

平面廣告

新聞發(fā)布會

（四）、公開評審會暨正式封頂新聞發(fā)布會

（五）、xx公司8周年及xx廣場封頂慶典酒會

六、正式開盤公關(guān)活動

（一）、公售活動現(xiàn)場要求

（二）、廣場慶典暨業(yè)主金卡贈卡儀式

（三）、xx廣場之夏音樂會

七、媒體計劃

（一）、平面廣告

（二）、軟性章

八、禮品

九、部分籌備工作進度表

十、費用預(yù)估一、組織背景xx廣場自“一會一節(jié)”期間正式開始內(nèi)部認(rèn)購，積累了一批客戶，從大多數(shù)業(yè)主及客戶的意見中反映出xx廣場前期的社會負(fù)面影響造成的購買信心缺乏已經(jīng)成為限制銷量增長的一個瓶頸因素，單靠報紙廣告、工期承諾等手段已不足以解決題。借開盤的機會擴大社會正面影響，重塑項目形象，增加客戶對項目的信心是xx廣場項目營銷推廣中至關(guān)重要的一步棋，具有“一子定乾坤”的作用，不可小視。在此背景下，xx公司特提交《xx廣場開盤公關(guān)活動策劃方案》，謹(jǐn)供參考。二、活動目的（一）、xx廣場建筑外觀整體方案征集活動（暫名）是xx廣場開盤前的一項重要公關(guān)活動，其對樓盤形象宣傳產(chǎn)生的推動作用即是本次活動的基本目的：

1．提升xx廣場的整體物業(yè)質(zhì)素，使其成為地區(qū)以及整個濱江沿線的標(biāo)志性建筑；2．徹底改變一些不利于xx廣場社會形象的負(fù)面影響；3．增加業(yè)主和購房者的信心，直接促進銷售；

4．配合828大廈封頂新聞發(fā)布會，為830正式開盤蓄勢。（二）、開盤活動包括：廣場慶典、業(yè)主金卡贈卡儀式、xx廣場之夏音樂會三個相對獨立的部分，這三個活動使在開盤當(dāng)天現(xiàn)場氣氛持續(xù)沸騰一整天，達到擴大聲勢、形成轟動效應(yīng)，引爆市場和增加銷售量的目的。三、活動時間表

有獎?wù)骷顒樱?/p>

7月25日——8月15日方案征集階段8月16日——8月26日方案初選

8月28日xx廣場封頂儀式、征集方案公開

評審結(jié)果新聞發(fā)布會

——xx房地產(chǎn)開發(fā)公司8周年慶典酒會

開盤日：8月30日

8月30日xx廣場開盤慶典（政要名人剪彩、舞獅表演）8月30日業(yè)主金卡贈卡儀式（優(yōu)惠卡）

8月30日xx廣場之夏音樂會（邀請知名音樂或上周報道的少年貧困鋼琴出場演出）四、籌備組織

為確保以上活動順利開展，由xx公司、xx公司、xx公司共同成立籌備小組，人員組成如下：xx公司策劃部負(fù)責(zé)人員xx公司xx廣場項目組xx設(shè)計制作負(fù)責(zé)小組

五、建筑外觀整體方案設(shè)計有獎?wù)骷顒?/p>

（一）、活動內(nèi)容：根據(jù)工程進度及推廣活動的需要，面向全社會征集：xx廣場大樓主體外觀及住宅大堂裝修方案、效果設(shè)計

陜西路及朝東路廣場景觀設(shè)計及廣場周圍小環(huán)境設(shè)計要求：①、風(fēng)格鮮明、特點突出②、具有現(xiàn)代感，莊重大氣

③、在朝天門地區(qū)具有唯一性

④、有綠化，有雕塑

（二）、獎項設(shè)置：

設(shè)一等獎（1名）獎金總額50000元正

（若是具有施工能力的單位則優(yōu)先考慮承擔(dān)相應(yīng)工程的施工）

設(shè)二等獎（1名）獎金總額30000元正

設(shè)三等獎（1名）獎金總額20000元正

入圍獎（含單項獎3名）獎金總額9000元正

注：請貴公司根據(jù)市場標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整裁定，但應(yīng)考慮到充分調(diào)動社會的積極的參與。（3）xx公司李總講話（15分鐘）xx公司征集活動的目的與意義，向前來參與的單位及領(lǐng)導(dǎo)致謝。（4）、宏xx公司李總（薛總）講話（10分鐘），內(nèi)容重點：從營銷策劃的角度評價征集活動的意義。（5）、專團代表發(fā)言（10分鐘）

（6）、xx公司征集活動負(fù)責(zé)人發(fā)言（15分鐘），內(nèi)容重點：征集內(nèi)容說明、征集辦法、獎項設(shè)置、參與辦法，及感謝相關(guān)單位的支持等；

（7）、參與單位簽名并領(lǐng)取資料；

（8）、重慶市***公證處宣布對征集活動進行全程公證；

（9）、會議結(jié)束，與會者共進自助午餐，或與專團、政要、競標(biāo)單位共進午餐（標(biāo)準(zhǔn)待定）。（3）、xx公司xx宣布xx廣場ab棟全面封頂，同時基

廣場景觀設(shè)計、大樓主體外觀設(shè)計方案征集活動圓滿結(jié)束，向8年來支持xx公司的社會各界人士表示感謝并宣布評審工作正式開始；

（4）、專團代表就參評方案的概況專業(yè)性的講評，并宣布初審入圍方案名單；

（5）、評審活動開始（可考慮部分業(yè)主代表參與評審，具體做法待定）；

（6）、公布評審結(jié)果；（7）、公證機構(gòu)工作人員對評審結(jié)果進行現(xiàn)場公證；

（8）、xx公司xx為獲獎單位（個人）頒發(fā)獎品及榮譽證書；為此，擬先后通過風(fēng)水咨詢、電視專題制作、印刷品制作（售樓書、海報、平面圖、及各種圖表）、看板（售樓處）、指示牌制作、奠基典禮和“卓越人生”征文（第一期報紙宣傳）、應(yīng)對WTO企業(yè)總裁論壇和游園活動（第二期報紙宣傳）、促銷活動、開盤慶典等（第三期報紙宣傳）、國慶慶典（第四期的報紙宣傳）、第五期報紙宣傳（配合促銷）達到預(yù)期的宣傳目的。其具體工作流程如下：工作進程表

2002年2月風(fēng)水測定2002年3月專題片制作2002年4月印刷品設(shè)計、制作2002年4月軟新聞（征文發(fā)布）2002年6月看板、指示牌制作完畢

2002年6月30日奠基典禮和軟新聞（湖里公園又添新景觀）2002年7月應(yīng)對WTO企業(yè)總裁論壇、游園和軟新聞2002年9月開盤慶典、第一期報紙廣告2002年10月1日國慶慶典、第二期報紙廣告2002年10月以后第三期報紙廣告（預(yù)留）一、媒體傳播

（一）、報紙（目前，報紙已成為房地產(chǎn)品牌形象宣傳、產(chǎn)品銷售和產(chǎn)品質(zhì)量的最好廣告專業(yè)媒體）。本案一共計劃出三期報紙廣告和三次軟性新聞，預(yù)留一期報紙廣告根據(jù)本案銷售情況再安排第一期目的：

結(jié)合本案的開盤慶典、“書寫卓越人生暢想美好家園”征文頒獎活動的舉行，分別從本案的生態(tài)環(huán)境、人文氣息、設(shè)計規(guī)劃、休閑天地等優(yōu)勢，引導(dǎo)客戶認(rèn)同“卓越園”的生活、休閑、娛樂的全新概念；營造一種詩情畫意桃花源頭式的空間理念；提升本案文化品味；激發(fā)顧客的購買欲，同時，首肯本案開發(fā)商品牌形象。推廣主題：

卓越園整體品牌形象的推廣造勢廣告口號：

珍藏公園美景開創(chuàng)卓越人生版面：半版和1/12版費用：（略）內(nèi)容：A．口號

B．登出本案全景示意圖C．登出本案的地理位置圖

D．簡單介紹本案獨特的規(guī)劃設(shè)計、現(xiàn)代的物業(yè)管理配套情況、優(yōu)美的環(huán)境、良好的生態(tài)氣息、和睦的人文氛圍。E．公布本次征文活動獲獎作品、作者；開盤價格、房型、朝向、付款方式、按揭銀行等構(gòu)房須知和促銷內(nèi)容效果：通過第一期的報紙廣告、本案開盤慶典現(xiàn)場的營造宣傳、征文活動的發(fā)布全面推出本案開發(fā)商的品牌形象，為后期的分步宣傳打下視覺、理念基礎(chǔ)。第二期目的：借舉國慶特殊的日子，營造歡慶的氛圍，結(jié)合具體的促銷性活動，拋起“羊群效應(yīng)”。宣傳主題：

卓越園整體品牌形象的推廣造勢。廣告口號：園林居室卓越人生內(nèi)容：A．口號B．介紹本案慶典活動的具體內(nèi)容C．本案區(qū)位圖D．介紹本案規(guī)劃設(shè)計版面：1/4版費用：（略）效果：

為本案營造現(xiàn)代、超前、高貴的品牌形象，同時提升了本案業(yè)主的地位，滿足業(yè)主的虛榮心理。第三期

一、預(yù)留1/4版（視具體銷售情況而定）二、SP活動

鑒于本項目規(guī)模小、不可能投入較多營銷費用，因此，擬先后通過各種活動和制作，宣傳本案人文、生態(tài)、環(huán)境、設(shè)計等特征和開發(fā)商品牌形象，為銷售鋪墊。具體安排如下：風(fēng)水測定因項目所在地眾多百姓，相信風(fēng)水之說?！帮L(fēng)水學(xué)”已引起專家、學(xué)者的廣泛重視，據(jù)稱：好的風(fēng)水地不僅可以讓居住人身體健康、事業(yè)有成、傳宗接代，還可以避邪、避難以保證居住人平安順利。因此，科學(xué)地運用“風(fēng)水學(xué)”，將為本案的良好銷售業(yè)績，起到推波助瀾的作用。且本案所在地的朝向，又與國人的（坐北朝南）思維模式相悖。出于以上因素的影響，本司決定邀請在東南亞具有影響力的梵天寺主持厚學(xué)法師來為本案測定風(fēng)水。目的：

借助厚學(xué)法師的知名度和權(quán)威性，告知業(yè)主本案由于獨特的地理位置和獨特的設(shè)計以及厚學(xué)法師認(rèn)定座南朝北自有的獨到之處，引導(dǎo)業(yè)主隨著我們的思維去確認(rèn)本案實際上是一塊風(fēng)水寶地；減少業(yè)主的后顧之憂。內(nèi)容：

請厚學(xué)法師為本案測定風(fēng)水邀請人員：梵天寺主持厚學(xué)法師（86高齡）（在東南亞和本地知名度高，本地幾十幢樓和市政大樓均由他測定風(fēng)水）事項安排：安排厚學(xué)法師現(xiàn)場指導(dǎo)，從不同角度拍攝厚學(xué)法師測定風(fēng)水、觀看、講解本案規(guī)劃設(shè)計圖紙時的盛況；同時把厚學(xué)法師對本案的看法和建議的原音記錄，為VCD、售樓書、宣傳報道的制作提供材料；有關(guān)人員在本案名稱的圍墻前與厚學(xué)法師合影留念。費用：（略）參加人員：項目有關(guān)人員。效果：

借助厚學(xué)法師的知名度和權(quán)威性以及本案獨特的地理位置和設(shè)計，利用厚學(xué)法師的引導(dǎo)，讓顧客隨著我們的思維，感覺本案實際上是一塊風(fēng)水寶地，座南朝北其實也有本案自身的獨到之處。專題片（VCD）目的：使顧客通過VCD影片，全面了解本案的風(fēng)水狀況、生態(tài)環(huán)境、人文氛圍、休閑空間、規(guī)劃設(shè)計等優(yōu)勢。宣傳主題：

從本案有利的“風(fēng)水狀況、生態(tài)環(huán)境、人文氛圍、休閑空間、規(guī)劃設(shè)計”進行訴求、宣傳、包裝。內(nèi)容：

采用實景拍攝和三維制作相結(jié)合的手法，從風(fēng)水優(yōu)勢、生態(tài)環(huán)境、人文氣息、休閑空間、規(guī)劃設(shè)計等方面展示本案得天獨厚的賣點。并通過售樓處播放及派發(fā)等渠道，使?jié)撛诳蛻粼鰪妼Ρ卷椖康睦硇院透行哉J(rèn)識，提前直觀領(lǐng)略本項目的精彩之處，從而刺激購買欲望，最終完成銷售行為。A、梵天寺住持厚學(xué)法師認(rèn)定本案風(fēng)水優(yōu)勢的內(nèi)容B、生態(tài)環(huán)境C、人文氣息D、休閑空間E、規(guī)劃設(shè)計費用：（略）效果：

通過VCD影片全面了解本案的優(yōu)勢所在，引導(dǎo)、刺激客戶，使其產(chǎn)生欲進一步親臨其境的念頭，從而達到宣傳目的。售樓書、宣傳冊制作目的：

通過售樓書、宣傳冊全面了解本案的優(yōu)勢，引導(dǎo)、刺激客戶，使其產(chǎn)生親臨其境的感覺，從而達到宣傳目的。內(nèi)容：

從風(fēng)水優(yōu)勢、生態(tài)環(huán)境、人文氣息、休閑空間、規(guī)劃設(shè)計等本案的優(yōu)勢方面，多角度、深層次地描繪項目特質(zhì)。費用：（略）

征文活動（題：“暢想美好家園書寫卓越人生”）目的：通過征文活動，讓廣大市民參與、感受卓越人生的精彩故事，營造卓越園濃郁的文化氛圍，以提升其知名度（此舉也將書寫本地新一輪房地產(chǎn)宣傳廣告新紀(jì)年）。內(nèi)容：

用第一人稱表現(xiàn)手法，書寫自身的真實生活經(jīng)歷、成功事業(yè)和對未來美好生活的暢想。評獎：

通過報刊向市民發(fā)布征文活動的具體事項：

其一、本次活動將聘請著名教授、電臺編輯、教育界人士共同進行評選，以示公平。其二、本次活動將設(shè)一、二、三等獎各一名，優(yōu)秀獎8名。一等獎可獲現(xiàn)金5000元和10000元購房優(yōu)惠（房價讓利即：本案的房價確定后，在此房價的基礎(chǔ)上再減去10000元。）；二等獎可獲現(xiàn)金3888元現(xiàn)金和5888元的購房優(yōu)惠；三等獎可獲現(xiàn)金1888元和3888元的購房優(yōu)惠；優(yōu)秀獎可獲現(xiàn)金888元。參加人員可得到一款X本案內(nèi)容有關(guān)的藝術(shù)品（約38元每份）。其三、9月1日前，將征文寄至規(guī)定地點，過期無效。其四、現(xiàn)場頒獎將在2002年9月本案開盤慶典日，本案入口綠地處進行。效果：

通過征文活動，讓廣大市民以自己切身生活經(jīng)歷、成功事業(yè)和對未來美好生活的憧憬參與、感受卓越園的精彩故事，營造卓越園濃郁的人文氛圍，提高其知名度和開發(fā)商的品牌形象?？窗?、指示牌目的：

吸引過往乘車人員、行人、顧客的目光，突出本案的優(yōu)勢和品牌形象。內(nèi)容：

看板：一塊建在售樓處的頂上（正面一塊高6米、長20米；采用本案全景圖）；另一塊立于公園的圍墻上與第一塊相呼應(yīng)（高6米、長20米，描繪本案生態(tài)環(huán)境、人文氣息、規(guī)劃設(shè)計、休閑空間等優(yōu)勢）。指示牌：在交通要道位置（高4米、長16米；）同時在各車站臨時租用宣傳欄，形成動態(tài)廣告。費用：（略）

奠基典禮（結(jié)合第二期報紙傳播）目的：

通過第二期的報紙傳播（軟新聞）和本案奠基現(xiàn)場氣氛的營造，昭告廣大市民：項目又添新景觀，誘使廣大市民前來游玩，擴大消費群，制造“羊群效應(yīng)”。宣傳主題：

著重從生態(tài)環(huán)境、休閑空間、人文氣息三方面推出品牌形象內(nèi)容：A、現(xiàn)場剪彩B、開工費用：（略）效果：

奠基典禮現(xiàn)場氣氛的營造，結(jié)合軟新聞的發(fā)布，全面推出本案開發(fā)商的品牌形象，擴大影響范圍，吸引顧客前往。企業(yè)總裁論壇、游園活動目的：

利用崇拜名人心理，吸引看樓、游園人潮，形成“羊群效應(yīng)”。宣傳主題：

以邀請全國各知名企業(yè)總裁來本案為契機，提升開發(fā)商和本案的檔次內(nèi)容：

A、企業(yè)總裁論壇——如何面對加入WTO的機遇和挑戰(zhàn)，B、游園活動——企業(yè)總裁與廣大市民一起游園獎項：

每項活動各設(shè)一獎項，分別給予物質(zhì)或現(xiàn)金獎勵。參加人員：

知名專家、本地企業(yè)家及目標(biāo)客戶費用：（略）效果：提升品牌形象，形成“羊群效應(yīng)”，加速銷售進度。開盤慶典、征文頒獎目的：

結(jié)合第一期報紙廣告宣傳、“書寫卓越人生暢想夢想家園”征文頒獎（軟新聞報道）活動、開盤慶典的舉行，分別從本案的生態(tài)環(huán)境、人文氣息、休閑天地、設(shè)計規(guī)劃等優(yōu)勢，引導(dǎo)客戶認(rèn)同“卓越園”的生活、休閑、娛樂空間概念；營造詩情畫意的桃花源頭式空間理念，提升本案文化品味，激發(fā)顧客的購買欲，首肯本案開發(fā)商品牌形象。推廣主題：卓越園品牌形象造勢廣告口號：珍藏公園美景開創(chuàng)卓越人生費用：（略）內(nèi)容：A、邀請新聞媒體現(xiàn)場報道；

B、邀請地方領(lǐng)導(dǎo)、專家、學(xué)者現(xiàn)場祝賀；

C、開發(fā)商演講（內(nèi)容：祝賀項目開盤；報告內(nèi)部認(rèn)購期高認(rèn)購率，闡明本案廣受歡迎的原因；優(yōu)惠政策）；

D、客戶代表發(fā)言（闡述購買動機和購買后心理、情感上的滿足）；E、頒獎（公布征文活動獲獎作品、作者）

F、請已內(nèi)部認(rèn)購業(yè)主到現(xiàn)場，營造本案開盤期的活躍場面，現(xiàn)場簽約（按揭代款銀行、公證處等有關(guān)單位現(xiàn)場辦公）

G、宣布開盤（準(zhǔn)備一些假客戶制造銷售氣氛開始現(xiàn)場銷售）；公布本案銷售價格、房型、朝向、付款方式、按揭銀行等構(gòu)房須知和促銷內(nèi)容。效果：

通過報紙廣告、開盤慶典和征文頒獎活動的舉行，吸引潛在客戶的到場感受，刺激其購買欲望，同時，進一步提升本案整體品牌形象。國慶慶典目的：

結(jié)合第二期報紙宣傳，借舉國歡慶的特殊時刻，營造歡慶氛圍。結(jié)合具體的促銷活動，掀起搶購熱潮。宣傳主題：

以規(guī)劃設(shè)計為切入點，宣傳、包裝本案尊貴的形象。廣告口號：精典居室豪華卓越費用：（略）效果：

營造本案出一種現(xiàn)代、超前的品牌的形象。同時也提升、滿足了業(yè)主的地位和心理。總費用預(yù)算（略）

第4篇：樓盤策劃方案

2023年4月19日

樓盤策劃方案范文一、項目簡介

1、項目基本情況：總建筑面積：28798.94㎡住宅面積：18835.80㎡商鋪面積：5470.49可銷售機動車位：地下建綠綠容總主占2地、力14.69項戶

面畝目，地地積

數(shù)

積地其

塊筑

面

密

積率率

：：呈它度：113個(4054.33：2985.52：：32039-59條情

狀

弧況

㎡㎡)29.75㎡30.492.61戶㎡形:

本項目位于貝森路與東順路交匯處，三環(huán)路蘇坡立交橋內(nèi)側(cè)，處于當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)較火爆的金沙和光華片區(qū)。項目西北面臨三環(huán)路10000平米市政綠化帶，周邊現(xiàn)狀除部分拆遷安置房外，空置土地當(dāng)前已相繼開發(fā)（上成生活館、瑞通凱域、大慶皇冠花園、凱交旋

城）

。通

靠三環(huán)路交通方便，一公里范圍內(nèi)有八條公交線路：13、17、32、35、78、8

4、309、51

2路。治安狀況

項目緊臨蘇坡鄉(xiāng)派出所，治安狀況良好。購物

與

娛

樂

項目500米內(nèi)有大型農(nóng)貿(mào)市場和北京西單超市，米范圍內(nèi)有紅旗超市、互惠超市、麥德隆以及歐倍德建材市場；海斯凱體育公園、天鵝湖公園、西郊藝術(shù)公園、貝森運動休閑廣場醫(yī)療

衛(wèi)

。生

滿地可醫(yī)院、青羊區(qū)第三人民醫(yī)院、成都市療養(yǎng)院。學(xué)

校

教

育

四川師范大學(xué)舞蹈學(xué)院、四川行政學(xué)院、西南財經(jīng)大學(xué)、四川烹專、青羊區(qū)實驗中學(xué)、樹德中學(xué)分校、青蘇職中、貝森小學(xué)。金

融

服務(wù)

項目一公里范圍內(nèi)有中國工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、成都市商業(yè)銀行、城

郊

信

用

聯(lián)

社

等。住1、自住

型

消

宅費

群

：

（90

：）

年齡結(jié)構(gòu)：25-3025-35退休歲的的二二人

歲的單身貴族；（30）人

世世

界界

；；（（6010））

職業(yè)結(jié)構(gòu)：企業(yè)中、低層工作人員；購購買買用狀

途況

：：

一

短二

期次

過置

渡業(yè)

；；

習(xí)慣描述：對戶型設(shè)計和交通狀況有較高要求，對小區(qū)環(huán)境無較高要求，習(xí)慣在本區(qū)域工作、生活；注重條件重要性排序為：價格水平、戶型設(shè)計、配套設(shè)施及場所2年、齡物投結(jié)業(yè)資管型構(gòu)

理消：、費3

5居群歲?。?/p>

氛（以

圍10上

。）；

職業(yè)結(jié)構(gòu)：企業(yè)白領(lǐng)及個體戶、中層公務(wù)員及退市股民；購買用途：偶然居住，主要用于投資；購買狀

況

：

二

次

置

業(yè)；

習(xí)慣描述：注重位置、周邊配套及發(fā)展?fàn)顩r，注重條件重要性排序：投資總額、升值潛力、收益的穩(wěn)定性。3（若1選、）擇7基以成本3920

㎡年

數(shù)戶銀行

據(jù)型年單總首按月（若年單總首按月商1、價價付揭供2選價價付揭供）擇利3850款款貸

款以7利

3600款款貸款成6420

率

元***

款

5.508/

㎡元元元元

型

為

例貸款

；；；；。：，；

㎡元元元元

；；；。105000722.715㎡年

戶銀行

按揭5.508

率

元23040069400

款

/

1610001108.16

3鋪

定

位客流量大、現(xiàn)狀商業(yè)較少，而周邊房地產(chǎn)發(fā)展空間很大，而且該住宅底商的售價尚有效處在住宅售價的2-3倍。住宅底商作為市場基礎(chǔ)最成熟的商業(yè)房地產(chǎn)類型，很適合個人投資者。一方面，只要售價合理，投資風(fēng)險相對比較低，空租率比較低，租金收益能夠得到保證；另一方面，如果住宅項目規(guī)模大，居住人口消費能力強，其投資收益能夠很好得到保證。鋪面銷售

進

度

和

住

宅

盡

量

相

同。需根據(jù)以上銷售計劃及策略制定資金回籠計劃及進度，預(yù)計銷售期四1限、．為

５廣報

－

７告紙

個宣廣

月

。傳告

優(yōu)點：報紙媒體傳播的信息理性全面，能夠傳播較復(fù)雜的信息；發(fā)行量大，覆蓋面寬；時間性強，信息傳遞迅速；靈活性高，它能夠根據(jù)廣告整體策略的要求，選擇不同的地域進行促銷宣傳，而且版面大小可按要求選擇，可用整版、半版、1/4版或通欄版面；享有信譽，報紙由于新聞報道的客觀性，因而記事準(zhǔn)確、真實，受到社會的普遍信賴，報紙便于受眾收藏。缺點：宣傳費用高，有效時間短；報紙覆蓋面雖大，但讀者的不確定因素使市場目標(biāo)不

明

確。軟文小新聞。本地一些主流雜志的廣告宣傳，如《居》周刊的封面的形象宣傳，內(nèi)頁配合詳盡項目軟文分析報道。采用夾報的形式成本相對較低，但宣傳效果弱于報紙版面。2．公

交

站

臺

廣

告

當(dāng)前大多數(shù)銷售成功的樓盤項目都借助了這一廣告宣傳形式，它的廣告覆蓋面大，持續(xù)周期長，能夠使客戶腦中產(chǎn)生深刻印象，吸引客戶上門咨詢，也能做到人們相互的口碑宣傳，拓寬項目的影3．工

響地

圍

墻力

宣

傳

。畫

主要以樓盤工地圍墻墻面作為廣告畫面載體，不但美化工地周邊環(huán)境而且也能吸引路人的注意。建議美麗朋城項目工地圍墻廣告宣傳設(shè)計布圍，應(yīng)突出美麗朋城的整體VI特點，加強LOGO、色彩4.、文條

案的幅

視覺

沖廣

擊

。告

懸掛在樓盤腳手架或現(xiàn)房建筑物墻壁上的橫幅或直幅，且幅面較大，此類條幅面積可達100平方米以上，以電腦噴繪為主。特別是美麗朋城靠三環(huán)外墻的條幅展示宣傳，能夠清楚展示給三環(huán)開車路過的客戶同時也輻射到對面蘇坡的居民。5.網(wǎng)

絡(luò)

宣

傳

申請空間建立項目網(wǎng)站，也可與一些知名的專業(yè)網(wǎng)站聯(lián)系，經(jīng)過其平臺推廣產(chǎn)品，如搜房網(wǎng)、焦點網(wǎng)等，其資金投入相對較低。但網(wǎng)絡(luò)有一定局限性，它限制了不上網(wǎng)的客戶。6．樓

書

設(shè)

計

樓書又稱售樓書或房地產(chǎn)樣本。它指多頁裝訂的整體反映樓盤情況的廣告

畫

冊。從當(dāng)前房地產(chǎn)公司銷售宣傳樓書來看，不論從紙張的選用、內(nèi)容的詳實都具有較高規(guī)格，同時好的樓書也能使客戶對產(chǎn)品有更客觀的認(rèn)識了解，也能做到多個客戶傳閱的效果，使資料的的使用壽五1．、傳命

銷統(tǒng)

銷更

售

售長策模

。略式即坐銷的形式，經(jīng)過廣告的宣傳吸引客戶電話來訪、上門來訪，銷售員經(jīng)過講解介紹促使下單。銷售員應(yīng)認(rèn)真對待每一位來現(xiàn)場的客戶，為其介紹項目的基本信息情況，并突出項目賣點，對項目同類產(chǎn)品進行舉例對比；針對投資的客戶應(yīng)引導(dǎo)其投資分析，為客戶分析投資前景、本區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)品的優(yōu)勢、回報率，消除客戶異議，建立信任關(guān)系最終成交。2．置進行資料發(fā)送（蘇坡鄉(xiāng)、132廠、財大片區(qū)）。3．好

鄰

居

模

式

經(jīng)過客戶途徑促使新客戶購房，即老客戶每介紹一位新客戶下單，既給予老客戶已購房款1的返點優(yōu)惠，老客戶多介紹則多優(yōu)惠4．買

房

中

空

。調(diào)

經(jīng)過廣告媒體宣傳買房中空調(diào)的有獎促銷活動，吸引客戶上門看房并促使下單。本活動計劃每月召集已購房客戶30戶進行抽空調(diào)活動，中空調(diào)獎名額為10戶，另外20戶送紀(jì)念獎；抽獎當(dāng)天現(xiàn)場安排促銷活動及文藝表演，營造購房氣氛，促使當(dāng)天新來客戶下四1．對、每月銷階段

銷

售售

量

監(jiān)進

行

監(jiān)

控控

單。2．目標(biāo)客戶群的跟蹤分析：定位是否準(zhǔn)確、變化3．對

付

款

方

式

監(jiān)

控

分

析

對廣告效果，包括創(chuàng)意、認(rèn)知率、來訪客戶量進行監(jiān)控4．對廣告創(chuàng)意、廣告題材的反映進行監(jiān)控5．對價格進行監(jiān)控，分析目標(biāo)客戶價格評價反映6．對

市

場

走

勢

進

行

分

析

7．對周圍競爭樓盤進行分析，采取適度對策。五、具體

工

作1．市場調(diào)查及研究

①派出調(diào)研人員進行市場調(diào)查和問卷訪問②組織人員調(diào)查同類市場，進行同類物業(yè)比較分析③④2①項數(shù)撰．目概

況據(jù)寫

匯市市書

：編

場

場由

開

發(fā)

整

調(diào)理，查定商

提分報

析告位供

②產(chǎn)品定位：建筑、配套、結(jié)構(gòu)、戶型、綠化、道路、會所、商鋪

等

③產(chǎn)品文化定位：產(chǎn)品品質(zhì)、建筑風(fēng)格④市場目

標(biāo)

定

位

：

客②地盤外墻

③售樓處（建議采用在臨近地段租用鋪面裝修或者鋼構(gòu)售樓處，成本預(yù)計，另行

安排④地

盤

看售樓

資料準(zhǔn)①售

樓②買

賣

合③價格④銷售流

程

及買

房須⑤買房

認(rèn)

購⑥投

資置

業(yè)指⑦物業(yè)管

理及裝修

標(biāo)5．銷售

物

料準(zhǔn)①樓

盤

模②全景

噴

繪③展④售

樓

辦

公

用⑤售樓處保安選聘：代表日后物管形6．策

劃

操

作

及

人

員

培①新聞炒做：視市場動態(tài)進行宣②房

地④人員培訓(xùn)：自我培訓(xùn)（周邊市場感性認(rèn)識）講話操上7座術(shù)作崗培培培考．訓(xùn)訓(xùn)（（訓(xùn)慮

（公售項（口樓目模試開知

識知擬及及識交筆發(fā)方問

法答易試））））售

①開盤典禮：展示物業(yè)形象，吸引客戶，入市②報紙廣告：介紹物業(yè)賣點，制造轟動效應(yīng)③售樓處管理：控制現(xiàn)場氣氛，處理緊急事件④工作及調(diào)整：確保銷售符合市場實際⑤展銷會

：

集

中

銷

售，刺

激

購

買

⑥咨詢處開展：客戶登記，沉積客戶a)項

目

強

銷

①報紙廣告：發(fā)布物業(yè)及時信息，藝術(shù)推介項目②媒體評

論

：看

法

推

介

本

項

目

③客戶酒會：進行客戶酒會，樹立口碑④組織看房團：有效組織，制造利用團購效應(yīng)⑤媒體炒作：為促銷活動推波助瀾⑥銀行現(xiàn)場按揭會：壯大售樓處氣勢，利于炒作⑦售樓處管理：控制售樓氣氛，處理緊急事件⑧工作總結(jié)及調(diào)整：確保銷售符合市場及項目實際8．①看房團組織：群體看房，專家講解②保留單位推出：介紹物業(yè)賣點，展示物業(yè)形象③售樓處管理：控制氣氛、處理事故④封頂儀式：渲染聲勢，增強信心⑤新聞炒

作

：

配

合項

目

封

頂

炒

作

⑥報紙廣告：保持項目的時常持續(xù)性⑦銀行按揭會：刺激觀望客戶的購買情緒⑧工作總結(jié)與調(diào)整：確保銷售不與市場脫節(jié)9．項

目

掃尾

①售樓處管理：控制售樓氣氛，處理緊急事件②交房典禮：廣告宣傳，樹立品牌，以利剩余單位銷售③④工項

作目

總

銷

結(jié)

售及

調(diào)總

整結(jié)

⑤項目開發(fā)總結(jié)

2023年4月19日

第5篇：樓盤策劃方案

.樓盤策劃方案

第一章項目概況

第一節(jié)：項目區(qū)位分析一、區(qū)位

本項目所在地為位于山東膠州市西側(cè)，距膠州市中心政府辦公大樓約2.5公里。地處蘭州西建材、家裝一條街中段，現(xiàn)有建材、家裝行業(yè)一支獨秀。其距離青島市45公里，占地1313平方公里，管轄13鎮(zhèn)、4鄉(xiāng)，常住人口74.5萬人。膠州市位于山東省東部的黃海之濱，膠州灣畔。是青島市的衛(wèi)星城市以其得天獨厚的資源優(yōu)勢和歷史文化底蘊構(gòu)成了膠州市鮮明的地域特色。本項目的區(qū)位恰好處于這個特殊的地理環(huán)境之中，項目規(guī)模適中，地塊位置是市場未來的熱點——膠州市商業(yè)一條街，具有較好的物升值潛力。二、經(jīng)濟指標(biāo)（原規(guī)劃指標(biāo)）1、規(guī)劃用地總面積：125674M22、總建筑面積：114277M2多層住宅建筑面積：55313M2小高層住宅建筑面積：10750M2聯(lián)體別墅建筑面積：25968M23、居住總戶數(shù)：754戶4、綠化率：35.8％5、容積率：0.98第二節(jié)：項目SWOT分析一、優(yōu)勢S1、自然環(huán)境

本項目地處膠州市蘭州西路和梧洲路交匯處，是膠州市政府規(guī)劃的未來商業(yè)步行街，擁有濃厚的人文及自然資源。其位于膠州市上風(fēng)位置，地勢開闊，周邊無遮攔，周邊自然環(huán)境良好，四季分明，氣候宜人，雨量充沛，無污染源，空氣質(zhì)量佳。2、交通環(huán)境

本項目位于蘭州路與梧州路的交匯處，來往有5路、17路途經(jīng)此地通往市中心及鄉(xiāng)鎮(zhèn)，加強了本市于與周邊各城鎮(zhèn)之間的交流。二、劣勢W1、城市配套

雖然本項目具有良好人文環(huán)境資源，但是膠州市經(jīng)濟發(fā)展同臨近青島市相對滯后，因此，本項目周邊還處于“處女地”階段，缺乏相應(yīng)的城市配套設(shè)施，導(dǎo)致本項目缺乏居住氛圍，市民對本地塊缺乏“認(rèn)同感”。2、項目遺留問題

本項目前期工程屬“棘手”工程，由于前期在營銷策略上出現(xiàn)失誤，導(dǎo)致項目在前期銷售階段上出現(xiàn)“熱情預(yù)訂，遲疑退款”的局面，外加地塊內(nèi)尚有未完成的工程，邊施工邊觀望，在當(dāng)?shù)鼐用窈鸵颜J(rèn)購該項目的業(yè)主中產(chǎn)生不良口碑，為本項目前期銷售增加了難度。3、開發(fā)商品牌

開發(fā)商雖在上海市場有一定的知名度及聲譽，但在本地屬外來開發(fā)商仍缺乏本地市場知名度和品牌形象，這對將來項目開發(fā)及銷售產(chǎn)生較大影響，導(dǎo)致銷售成本及宣傳成本的增加。4、交通狀況

..雖然地處蘭、梧公路入口，但市內(nèi)公共交通配套不足，導(dǎo)致了居民往市內(nèi)工作、生活的不便。在將來銷售及入伙之后，不得不開通小區(qū)業(yè)主服務(wù)巴士，無形中增加了物管成本。三、機會點O1、政府規(guī)劃開發(fā)利好因素

膠州市政府提出將本項目周邊規(guī)劃成購物、休閑、娛樂一條街。這一利好因素必然會刺激項目周邊商業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展，帶動房地產(chǎn)市場的升溫，影響住房消費升溫。2、地理區(qū)位優(yōu)勢

目前膠州市房地產(chǎn)市場不成熟，但其地理區(qū)位的優(yōu)勢必然會贏得較大的發(fā)展趨勢。因此，此時介入膠州市地產(chǎn)市場，以超前的決策意識，以科學(xué)的態(tài)度研究“供給----需求”，便可以搶占“先機”。3、客戶資源充足

多年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展滯后，市場供應(yīng)的產(chǎn)品難以滿足中高檔人士的住房需求，為中高檔物業(yè)的供求積累了大量的客戶資源。4、國際名牌企業(yè)的入住提高了膠州本地的知名度

世界著名企業(yè)紛紛落戶膠州市，包括世界著名跨國公司ABB、美國DOLE德國DEGUSSA韓國HYUNDAI海爾集團等。無疑在膠州市原有知名度的基礎(chǔ)上，增加世人關(guān)注和青睞的焦點，為本項目開發(fā)提供了又一利好因素。5、工業(yè)開發(fā)區(qū)匯聚了人氣

膠州市工業(yè)開發(fā)區(qū)，隨著城市知名度的提升，區(qū)位優(yōu)勢必然會快速發(fā)展而帶來人氣的上升，而本項目開發(fā)周期估計完全可以“借勢造勢”，為增加項目開發(fā)的安全性打下良好的基礎(chǔ)。四、風(fēng)險T1、市場因素從目前膠州市的房地產(chǎn)市場看，項目競爭同質(zhì)化嚴(yán)重，已引起許多開發(fā)商的重視，按我們的開發(fā)周期測算，一旦這些開發(fā)商都清晰地認(rèn)識到產(chǎn)品“差異性”的重要性或迅速模仿。那時，本項目還是具有一定市場競爭的風(fēng)險性。2、自身因素

本項目前期的“棘手”遺留問題，導(dǎo)致了客戶在選擇項目過程中過多的疑慮和慎重，如果在開發(fā)過程中不能有效的把握形象----品牌戰(zhàn)略，進行廣告宣傳，銷售的風(fēng)險性和困難度是顯而易見的。五、綜合分析

從市場調(diào)研結(jié)果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風(fēng)險并存。唯一的辦法就是尊重市場、適應(yīng)市場，順應(yīng)消費者的心愿，整合與項目有關(guān)的各種要素，運用智慧，創(chuàng)造出具有超前性、差異性、引導(dǎo)性、適用性的產(chǎn)品，以合理的成本、利潤，達到科學(xué)的“投入產(chǎn)業(yè)比”，追求產(chǎn)品供給----需求的完善性，使項目達到預(yù)期的市場期望值。第二章定位策略

第一節(jié)定位要素分析1、區(qū)位利好因素分析

本項目順應(yīng)這一市場的變化，在缺乏旅游資源的膠州，打出“時尚住宅”的招牌。來填補膠州房地產(chǎn)市場空白，以田園山水的自然風(fēng)光資源及歷史人文資源為強勢賣點，并以具有“新生活＋新人居”的雙重魅力來吸引消費者，對開發(fā)商來講，投資回報的風(fēng)險將會大大降低，對消費者而言，產(chǎn)品的附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品的“功能價格比”，這樣也符合..經(jīng)濟學(xué)的需求----供給理論。第二節(jié)項目定位

定位原則：適應(yīng)市場、創(chuàng)造差異性定位：時尚住宅----"綠色家園“綠野與住宅的對話綠色細(xì)胞組織----生態(tài)環(huán)境最重要的元素是“綠”和“水”民風(fēng)·自然·人

回到自然，在那里安家因為接近自然

就接近了快樂的本源綠色家園

宇宙是物質(zhì)的，在時空的長河中，宇宙萬物不斷地變化著，物質(zhì)的空間同樣具有變化性、流動性和連續(xù)性，推動這個變化的動力也是其內(nèi)在的矛盾，陰陽、日月、動靜、虛實、高低等等均是一個矛盾體，但是，在某一段時空中，矛盾的雙方又是相互依存的，形成一個完整的形象。本項目規(guī)劃遵循“天人合一”的自然規(guī)律及“以人為本”的消費理論，以優(yōu)美的自然環(huán)境和現(xiàn)代化的配套設(shè)施服務(wù)于消費者，共同構(gòu)筑世外山水園林、畫中精品住宅，怡然度假勝地——東苑綠世界生態(tài)園林式住宅之典范。以中國傳統(tǒng)文化為根，創(chuàng)建人、自然、建筑于一體的生態(tài)居住環(huán)境。它具有綠化、休閑、交往三重功能，是人與人交往、人與自然對話的場所。論語云：“里仁為美”。里：居住區(qū)。仁：人情味?！袄铩痹诂F(xiàn)代人的理解中不單是居住區(qū)，還包括居住區(qū)的周邊環(huán)境，“仁”的“人情味”包括兩個方面：首先居所應(yīng)具有私密性（對個人而言）；其次應(yīng)具有開放性（對小區(qū)的共享空間而言）。產(chǎn)品定位

定位原則：突出個性、創(chuàng)造差異性定位：“純生態(tài)型園林式住宅”之典范

集膠州市人文資源與現(xiàn)代高科技手段、現(xiàn)代材料相融合，開發(fā)出立體、三度空間的生態(tài)住宅商品。一、居住環(huán)境的一度空間

一度空間，屬消費者個人的私密空間，單元戶內(nèi)空間，合理的空間布局，良好的通風(fēng)采光，業(yè)主可享受到最好的戶型結(jié)構(gòu)，并且可以根據(jù)自身需求營造自己所需要的一度空間，體會高科技帶來的幸福感。二、居住環(huán)境的二度空間

二度空間，指開發(fā)商“以人為本”營造的小區(qū)空間，具有科學(xué)的劃分領(lǐng)域空間、組織空間的序列。遵循人的行為軌跡，安排建筑群體。充分利用土地，布置公共綠化，營造水景觀賞景點，提高生活環(huán)境質(zhì)量及親密鄰里關(guān)系。保障環(huán)境質(zhì)量，合理分配建筑密度。獨特的小區(qū)形象，滿足業(yè)主精神需求。三、居住環(huán)境的三度空間

三度空間，指小區(qū)周邊可借用的自然環(huán)境，如江景、山景、水景、海景，甚至都市風(fēng)光也是住宅小區(qū)的一道風(fēng)景線。..本項目具有得天獨厚的自然環(huán)境優(yōu)勢，并利用蘭州西路和梧州路兩條交通要道，為業(yè)主的出入帶來便利，使小區(qū)與外界的交流更加通暢，還可以利用該大道樹立自我形象。小區(qū)內(nèi)的中環(huán)湖泊，都是小區(qū)可借用的寶貴財富，是營造小區(qū)綠化的重要資源。小區(qū)南邊、西邊散布著亭臺樓閣，對度假住宅來講都是不可多得的天然資源。由一、二、三度空間構(gòu)成了“純生態(tài)型園林式住宅”產(chǎn)品的成功要素，也形成了“東苑綠世界”居住+度假+投資的獨特個性，并創(chuàng)造了產(chǎn)品差異性，使產(chǎn)品更具有競爭力，為開發(fā)商達到未來市場期望值提供保障。四、產(chǎn)品檔次定位可行性

本項目的檔次定位為“中國城市新貴追求的高尚住宅”，而不是“豪宅”。其概念包含了小區(qū)的規(guī)劃合理性、戶型結(jié)構(gòu)的實用性，單體外立面的美觀性等，不只是高檔材料的堆積，而是要美觀漂亮。在同等建造成本的基礎(chǔ)上，設(shè)計出時尚前衛(wèi)的、富有創(chuàng)意的單體及園林。更重要的是戶型結(jié)構(gòu)的合理性、實用性及各種生活設(shè)施的配置。例如：安全設(shè)施系統(tǒng)、運動休閑中心、公共活動空間等充滿人情味的居住環(huán)境。第三節(jié)產(chǎn)品文化定位

定位原則：講究個性，追求共性，提升產(chǎn)品附加值。定位：人與自然環(huán)境相融合----綠野與住宅的對話東方文化與西方文化相融合傳統(tǒng)與現(xiàn)代相融合。第四節(jié)產(chǎn)品形象定位定位原則：提升企業(yè)品牌形象以及產(chǎn)品（物業(yè)）的知名度、美譽度、社會認(rèn)知度。定位：現(xiàn)代都市新貴的“風(fēng)雅逸境”----顯示身份的“名片”產(chǎn)品形象定位不是開發(fā)商為自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應(yīng)消費趨勢、消費心理、消費追求、向往的，在消費者“心里”的定位。在消費者心里樹立起的產(chǎn)品形象，讓消費者喜歡、認(rèn)同并追求，并與消費者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主，有一張尊貴的“名片”。第五節(jié)商業(yè)配套的綜合定位建議

定位原則：提升項目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開發(fā)商“以人為本”的服務(wù)理念定位：以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主，服務(wù)社會為輔1、網(wǎng)點規(guī)劃建議

本項目商業(yè)服務(wù)配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會出現(xiàn)購買力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營者“無利可圖”，影響經(jīng)營者放棄經(jīng)營或經(jīng)營質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。唯一的辦法就是要把商業(yè)納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營帶來的小區(qū)管理混亂的局面。達到“以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主”的原則，并將服務(wù)面向社會，來彌補因購買力資源不足造成的經(jīng)營者“落荒而逃”的不良后果。本項目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素。不宜做大百貨，而適合小開間商鋪?？捎少I主出租或自行經(jīng)營。商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層?？偨ㄖ娣e約1000M2，均價3064元/平方米，價格范圍2330-3530元/平方米利用住宅的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計成臨街獨立商鋪。也可以打通將幾個門面合并使用，經(jīng)營小型超市或餐廳等。根據(jù)結(jié)構(gòu)、商鋪在一層的有利因素，可把層高設(shè)計成5.2M25.4M，或為復(fù)式商鋪、業(yè)主可建閣樓，供儲藏貨物或居住，是商鋪的大賣點。復(fù)式商鋪的售價也會高于一般商鋪。商鋪的經(jīng)營范圍盡可能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需求。如小餐廳、咖啡廳、茶餐廳、特色中餐廳（如川菜等餐飲項目），小百貨、雜貨、小型超市等。2、商業(yè)網(wǎng)點的策劃建議

..一、項目的優(yōu)劣勢：a．所處的位置：

優(yōu)勢：地處該市中云區(qū)，蘭州西路與梧州路的交匯處，分兩支沿街鋪面環(huán)抱東苑綠世界，是未來人流聚集的黃金地段，交通便利，來往有幾條交通線路途經(jīng)此地；位于該區(qū)域的西湖居民片區(qū)及今后的東苑綠世界生活區(qū)，為本項目網(wǎng)點聚集人氣，且項目周邊為各大小建材商店烘托，商業(yè)氣氛濃厚，購物環(huán)境優(yōu)越。劣勢：雖該區(qū)附近為膠州市成熟的建材一條街，但與內(nèi)圍商業(yè)步行街相比，人流量及商業(yè)環(huán)境上存在差距。根據(jù)中國策劃研究院青島項目組成員做市場調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，人均流量達720人次/日，因而，該片區(qū)目前人流量還較小。b.體量承載：優(yōu)勢：商業(yè)網(wǎng)點商場的面積適中，規(guī)劃在66.9M2-369M2范圍內(nèi)，據(jù)市場調(diào)查資料統(tǒng)計，該項目在市民中的知名度達90%，銜接銷售過程中的廣告效應(yīng)樹立該項目的品牌形象已見扎實的基礎(chǔ)。劣勢：網(wǎng)點物業(yè)的范圍大。在目前商品零售業(yè)普遍不景氣的情況下，各商家競爭激烈，營戰(zhàn)線過長。分配不均的人流量?？赡軐?dǎo)致商家對尾端人浪量小的網(wǎng)點難以接受。網(wǎng)點的單層面積范圍大，不易聚人氣。顯得空曠，從規(guī)劃角度上看，相對較難。c.銷售面積：

優(yōu)勢：項目的整體規(guī)劃為76戶，從投資者的角度上考慮，能滿足各經(jīng)營種類的需要，未來可能形成一條業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)步行街。劣勢：作為本項目存在的未來兩片成熟的生活片區(qū)，缺少大面積的超市百貨等商家進駐，很難將網(wǎng)點整體做旺，也會使發(fā)展商將來的物業(yè)管理帶來難度。d.布局規(guī)劃：

優(yōu)勢：商場部分規(guī)劃60--150M2中小鋪位，容易為小商戶接受。“小鋪位，多通道”的市場經(jīng)營，有別于商場的經(jīng)營模式，會吸引中低收入人士前來消費。劣勢：“多鋪位”的間隔，在單層建筑面積情況下，會為進出貨帶來不方便，另外市場經(jīng)營檔次不夠，顧客群有差異，易形成負(fù)面影響。二、業(yè)態(tài)分布定位建議：a.因地置宜，規(guī)范網(wǎng)點業(yè)態(tài)由于項目網(wǎng)點規(guī)劃范圍較長，因而建議開發(fā)商在對業(yè)主經(jīng)營種類時有所規(guī)范。防止單一的經(jīng)營種類或雜亂的區(qū)段經(jīng)營。b.重點突出，特色經(jīng)營

本項目網(wǎng)點位置與現(xiàn)有膠州人心目中建筑材料一條街，一面緊緊相接，另一面臨街相對。因此建議開發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場需求，重點突出，現(xiàn)階段市場空白，如百貨超市，品牌服飾，飲食業(yè)等。以此提高知名度及吸引人氣。三、網(wǎng)點的價格策略建議：

根據(jù)東苑綠世界售樓中心提供數(shù)據(jù)分析：開發(fā)商前期網(wǎng)點銷售在價格策略上采用“高開低走”，其效果和負(fù)面影響與住宅樓類似。縱觀前期各階段的平均價格調(diào)整大致如下：開盤期——2001年12月底

均價為4100元/M2元月——2002年5月25號前

均價為3300元/M22002年5月25日——至今

均價為3330元/M2根據(jù)前期市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前膠州市商業(yè)網(wǎng)點的平均價格水平在3800元/M2左右，稍高于本項目商業(yè)網(wǎng)點的平均價格水平，因此，分析現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點的在售價格水平同現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點的銷售率狀況，建議后期（7月－12月）份采用價格走勢第平方米高出現(xiàn)價格200-300元。..建議各階段價格上、下幅度，同住宅樓價格一般。四、網(wǎng)點營銷手段建議：市場調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計表明，膠州市目前采取的營銷手段目前較為單一，大部分為以下幾種類型：（1）出租：發(fā)展商建好網(wǎng)點以后，以租賃形式出租給個體戶或業(yè)主通過收取租金及物業(yè)管理費來盈利，此類占市場總量的20%左右。（2）出售：發(fā)展商將建好的網(wǎng)點一次性賣給業(yè)主，以達到資金快速回籠，這類占市場總量60%。（3）租售并舉：發(fā)展商將部分網(wǎng)點以完全出售形式賣給業(yè)主，另一部分自己經(jīng)營管理占20%。針對目前膠州市單一的營銷模式，結(jié)合本項目商業(yè)網(wǎng)點的優(yōu)劣勢，建議開發(fā)商考慮以下幾種營銷模式，真正快速啟動，本項目商業(yè)網(wǎng)點的正常銷售，帶動住宅樓的銷售，以達到資金快速回籠。1、返租。業(yè)主將買下的鋪面，前3年交由發(fā)展商經(jīng)營管理，發(fā)展商則在業(yè)主交完首期付款后，一次性返還業(yè)主3年的租金。即發(fā)展商通過統(tǒng)一經(jīng)營管理幫助業(yè)主做旺此階段的網(wǎng)點。此方法可大大減少業(yè)主投資的風(fēng)險性。舉例說明：假設(shè)該網(wǎng)點的總價是10萬元，業(yè)主首期付5成，則付5萬元。按現(xiàn)時價格若該處網(wǎng)點的年租是1萬元，三年租金即3萬元。此時發(fā)展商一次性返還業(yè)主1萬元/年×3年＝3萬元。即業(yè)主首期交2萬元即可。業(yè)主在前3年的經(jīng)營使用權(quán)都由發(fā)展商統(tǒng)一管理。2、