商業(yè)概念規(guī)劃前期總圖相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)課件

商業(yè)概念規(guī)劃前期總圖的相關(guān)知識(shí)商業(yè)概念規(guī)劃前期總圖的相關(guān)知識(shí)1具體設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)注意——外部條件用地紅線/道路紅線確認(rèn)建筑控制線/代征綠地/代征河道建筑指標(biāo)要求、限高要求、建筑密度要求、容積率要求、各部分功能總量要求、層數(shù)、層高、停車數(shù)等道路禁開口規(guī)劃局的規(guī)劃要點(diǎn)；建設(shè)用地范圍即紅線范圍、地形情況、建設(shè)用地面積、建筑規(guī)模（地上地下），容積率、綠地率、建筑高度、建筑退界要求、建筑退線要求、建筑間距要求、日照要求、配套公共服務(wù)設(shè)施要求、停車指標(biāo)的要求，交通規(guī)劃及出入口等要求，具體設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)注意——外部條件用地紅線/道路紅線確認(rèn)2用地紅線/道路紅線用地紅線是整個(gè)平面開始的基礎(chǔ)，它界定了整個(gè)用地邊界及用地性質(zhì)

每個(gè)項(xiàng)目的用地紅線必須反復(fù)確認(rèn)用地紅線必須在每層平面上都表達(dá)清楚外部條件——用地紅線華潤(rùn)寧波小浹江綜合項(xiàng)目規(guī)劃條件確認(rèn)用地紅線/道路紅線用地紅線是整個(gè)平面開始的基礎(chǔ)，它界定了整個(gè)3政府/規(guī)劃部門要求甲方要求政府/規(guī)劃部門要求4建筑控制線建筑控制線即建筑退界線，一般分多層退界和高層退界兩種，常用一般數(shù)據(jù)有5米、8米、10米、15米、20米。包括地下退界線，一般5米至少。還有河道控制線、軌道交通控制線。

建筑控制線決定了各個(gè)地塊的有效可建面積和用地紅線一樣，需要跟甲方和當(dāng)?shù)匾?guī)劃局征詢，并須在相應(yīng)平面上有所表達(dá)。外部條件——建筑控制線道路路寬建設(shè)路50米長(zhǎng)虹道25米退界的距離根據(jù)各地城市規(guī)劃管理?xiàng)l件要求而有所差異不同，一般跟基地周邊道路寬度，周邊環(huán)境包括水文，公共綠化，軌道交通等條件密切相關(guān)

萬科唐山賓館當(dāng)?shù)氐某鞘泄芾砑夹g(shù)規(guī)定政府或者規(guī)范部門要求建筑控制線建筑控制線即建筑退界線，一般分多層退界和高層退界兩5建筑建筑限高等項(xiàng)目建筑高度一般受周邊建筑尤其是學(xué)校，醫(yī)院等對(duì)日照條件要求較高的公共建筑的影響較大(項(xiàng)目也會(huì)有航空限高要求)建筑高度直接決定了建筑可建層數(shù)和單層建筑面積，建筑指標(biāo)要求、建筑密度要求、容積率要求、分業(yè)態(tài)的量、層數(shù)、層高、停車數(shù)等要求外部條件——建筑限高等2.4KM萬象城基地軍用機(jī)場(chǎng)萬象城基地航空限高問題調(diào)研華潤(rùn)石家莊萬象城所屬城市區(qū)域有無限高要求，建筑高度的計(jì)算方法建筑建筑限高等項(xiàng)目建筑高度一般受周邊建筑尤其是學(xué)校，醫(yī)院等對(duì)6道路禁開口：明確周邊的道路等級(jí)不同等級(jí)道路在規(guī)范上就有開口限制要求，應(yīng)查實(shí)征詢之后才能確定有些道路在征地條件里有明確規(guī)定不允許開口的，需要引起注意外部條件——道路禁開口華潤(rùn)溫州萬象城道路禁開口：明確周邊的道路等級(jí)外部條件——道路禁開口華潤(rùn)溫州7外部條件——道路禁開口南京招商地產(chǎn)項(xiàng)目《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》《民用設(shè)計(jì)通則》參照更嚴(yán)格的要求外部條件——道路禁開口南京招商地產(chǎn)項(xiàng)目《江蘇省城市規(guī)劃管理技8總圖——規(guī)劃指標(biāo)表建設(shè)用地面積（總用地面積去掉代征綠地等面積）容積率（計(jì)容和不計(jì)容的區(qū)別，地下商業(yè)面積是否計(jì)容，有當(dāng)?shù)氐娜莘e率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則）建筑密度（覆蓋率）：和規(guī)劃建筑的類別有關(guān)，對(duì)于商業(yè)來說，地面層價(jià)值更高，所以覆蓋率越高越好，住宅相反。綠地率（綠化率）地下車庫(kù)地下人防（人防計(jì)算方法：塔樓一般占地面積，其他面積按照總量百分比）機(jī)動(dòng)車停車數(shù)非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)（停車數(shù)容易忽略，但很多時(shí)候很重要）總經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表SUMMARY建設(shè)用地面積183,248m2容積率

2.10

綠地率20%

建筑密度34.1%

建筑占地面積

62,423m2總建筑面積

423,204m2總計(jì)容面積

385,641m2其中風(fēng)情商業(yè)

16,000m2集中商業(yè)

33,667m2創(chuàng)意辦公

144,180m2酒店式公寓

150,700m2商務(wù)花園

33,094m2酒店

6,000m2展示中心

2,000m2地下總建筑面積

37,563m2其中商業(yè)地下車庫(kù)(B1層部分為人防地庫(kù))

13,200m2其中人防停車面積

11,200m2超市面積

2,000創(chuàng)意辦公地下室(B1、B2)

15,064m2酒店式公寓地下室(B1)

5,576m2酒店地下室(B1層為人防地庫(kù))

3,723m2機(jī)動(dòng)車停車數(shù)

2,702輛其中地上停車

2,328輛其中集中商業(yè)地上停車

542輛其它地上停車

1,786輛地下停車

373輛其中酒店地下停車

93輛商業(yè)地下停車280輛總圖——規(guī)劃指標(biāo)表建設(shè)用地面積（總用地面積去掉代征綠地等面積9總圖——建筑外輪廓建筑外輪廓建筑與建筑控制線間應(yīng)預(yù)留一定的距離，以作立面處理留有余地(1-2m)華潤(rùn)杭州萬象城建筑和道路邊界距離建筑與道路之間的距離，一般可以考慮留1.5米的距離，再留總圖——建筑外輪廓建筑外輪廓建筑與建筑控制線間應(yīng)預(yù)留一定的距10總圖——建筑外輪廓華潤(rùn)杭州萬象城建筑和道路邊界距離建筑周邊一般可以考慮留1.5米的距離（外立面和散水等要求），再留1.5-2.5米人行道，總共3-5米《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》總圖——建筑外輪廓華潤(rùn)杭州萬象城建筑和道路邊界距離建筑周邊一11總圖——道路寬度雙車道雙車道+垂直停車常規(guī)道路寬度：5.5m/6m/7m一般7米的道路，轉(zhuǎn)彎半徑6m，滿足9米消防車的通過。7m2-3m2-3m7m5.5m5.5m3-4m3-4m雙車道+平行停車7m2-3m2.5m2.5m2-3m雙側(cè)停車車道最小5.5米總圖——道路寬度雙車道雙車道+垂直停車常規(guī)道路寬度：5.5m12總圖——落客區(qū)設(shè)置3m7mR=3mR=6m7m12m轉(zhuǎn)盤式（可?？勺撸└蹫呈?臨時(shí)停車下客)雙排式（加布一列出租車等候區(qū)）要保證足夠的轉(zhuǎn)彎半徑和車行道路尺寸落客方式：華潤(rùn)余姚五彩城華潤(rùn)余姚五彩城華潤(rùn)石家莊萬象城總圖——落客區(qū)設(shè)置3m7mR=3mR=6m7m12m轉(zhuǎn)盤式港13總圖——落客區(qū)設(shè)置落客區(qū)截面尺寸：7m3m7m2-3m3m2-3m總圖——落客區(qū)設(shè)置落客區(qū)截面尺寸：7m3m7m2-3m3m214總圖——停車場(chǎng)布置停車布置一定要在紅線內(nèi)，不要在代征的綠地內(nèi)，或者在代征綠地內(nèi)布置需要征得規(guī)劃部門同意平行停車要至少6m*2.5m垂直停車至少5.5m*2.5m總圖——停車場(chǎng)布置停車布置一定要在紅線內(nèi)，不要在代征的綠地內(nèi)15基地出入口每個(gè)購(gòu)物中心的入口附近都有設(shè)置城市活動(dòng)廣場(chǎng)的可能，具體的尺寸應(yīng)參照項(xiàng)目要求，及建筑出入口等級(jí)要求設(shè)置車行出入口則應(yīng)考慮車流行駛方向(右行方向)總圖——基地出入口及交通組織整個(gè)基地內(nèi)部交通流線要保證順暢可達(dá)，所有的車流的出入口及彎道處要考慮車輛行駛的舒適度，保證足夠的轉(zhuǎn)彎半徑基地交通組織華潤(rùn)余姚五彩城基地出入口每個(gè)購(gòu)物中心的入口附近都有設(shè)置城市活動(dòng)廣場(chǎng)的可能，16地下車庫(kù)出入口確定地下出入口的數(shù)量和位置，地下車庫(kù)出入口除單獨(dú)設(shè)置的情況外，一般宜結(jié)合落客區(qū)設(shè)置地下車庫(kù)坡道可直接結(jié)合建筑內(nèi)部設(shè)置總圖——地下車庫(kù)出入口華潤(rùn)余姚五彩城地下車庫(kù)出入口確定地下出入口的數(shù)量和位置，地下車庫(kù)出入口除單17建筑中庭中庭的形狀（可確定性，非自由曲線）——基本幾何形——基本幾何形倒角——幾何形組合——弧線連接

總圖——建筑中庭建筑中庭中庭的形狀（可確定性，非自由曲線）總圖——建筑中庭18建筑和商業(yè)街中庭走道挖洞——最寬處不宜大于12m——最窄處不宜小于4m——走道與洞的適宜尺寸：4m/8m/4m購(gòu)物中心60-70米進(jìn)深商業(yè)街40左右總圖——建筑中庭≥4.0m4.0m8.0m4.0m≤12.0m建筑和商業(yè)街中庭走道挖洞總圖——建筑中庭≥4.0m4.0m819建筑間距體塊制度盡量保證（開間或進(jìn)深）統(tǒng)一，有節(jié)奏；建筑間距控制多層與多層6m，多層與高層9m，高層與高層13m，落客區(qū)及地下車庫(kù)出入口布置總圖——建筑間距＞13.0m＞9.0m＞6.0m當(dāng)?shù)爻鞘泄芾砑夹g(shù)規(guī)定對(duì)建筑間距的控制和住宅相關(guān)的規(guī)劃中會(huì)有很多關(guān)于間距控制的說法：南京招商地產(chǎn)項(xiàng)目南昌住宅項(xiàng)目建筑間距體塊制度盡量保證（開間或進(jìn)深）統(tǒng)一，有節(jié)奏；建筑間距20消防登高場(chǎng)地《新建規(guī)》7.2.2消防車登高操作場(chǎng)地應(yīng)符合下列規(guī)定：1消防車登高操作場(chǎng)地可結(jié)合消防車道布置且應(yīng)與消防車道連通，場(chǎng)地靠建筑外墻一側(cè)的邊緣至建筑外墻的距離不宜小于5m，且不應(yīng)大于10m；2消防車登高操作場(chǎng)地的長(zhǎng)度和寬度分別不應(yīng)小于15m和8m；高度大于50m建筑，不應(yīng)小于20m和10m3操作場(chǎng)地及其下面的地下室、管道和暗溝等，應(yīng)能承受大型消防車的壓力?？倛D——塔樓問題消防登高場(chǎng)地至外墻宜≥5m且≤10m長(zhǎng)x寬≥

15x8m與消防車道連通安全出口必須開向登高場(chǎng)地消防登高場(chǎng)地《新建規(guī)》7.2.2消防車登高操作場(chǎng)地應(yīng)符合下21消防撲救面《新建規(guī)》7.2.1每座高層建筑的底邊至少有一個(gè)長(zhǎng)邊或周邊長(zhǎng)度的l/4且不小于一個(gè)長(zhǎng)邊長(zhǎng)度，不應(yīng)布置進(jìn)深大于4m的裙房，該范圍內(nèi)應(yīng)確定一塊或若干塊消防車登高操作場(chǎng)地，且兩塊場(chǎng)地最近邊緣的水平距離不宜大于30m。超過50M必須為一個(gè)連續(xù)的消防撲救面。

7.2.3建筑物與消防車登高操作場(chǎng)地相對(duì)應(yīng)的范圍內(nèi)，必須設(shè)置直通室外的樓梯或直通樓梯間的入口總圖——塔樓問題消防撲救面至外墻宜≥5m且≤10m一個(gè)長(zhǎng)邊或周長(zhǎng)的1/4且大于一個(gè)長(zhǎng)邊高≤5m、深≤4m樓梯或出口高層消防撲救面《新建規(guī)》7.2.1每座高層建筑的底邊至少有一22總圖——塔樓標(biāo)準(zhǔn)層大小防火分區(qū)與噴淋系統(tǒng)設(shè)置現(xiàn)在塔樓標(biāo)準(zhǔn)層1500㎡，加噴淋可達(dá)到3000㎡地下室500㎡，加噴淋可達(dá)到1000㎡塔樓的經(jīng)濟(jì)性問題現(xiàn)在塔樓標(biāo)準(zhǔn)層防火分區(qū)要求面積比之前大了，但考慮塔樓經(jīng)濟(jì)性，需要較為合理的平面面積10棟點(diǎn)式塔樓7棟點(diǎn)式塔樓總圖——塔樓標(biāo)準(zhǔn)層大小防火分區(qū)與噴淋系統(tǒng)設(shè)置10棟點(diǎn)式塔樓723中央核心筒方型點(diǎn)式標(biāo)準(zhǔn)層面900~2000M2優(yōu)勢(shì)：各方向進(jìn)深條件一致。走道較短。隔間靈活。一般偏移10-13米畫核心筒，中央核心筒的塔樓的進(jìn)深一般要超20米總圖——塔樓問題標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積：2000㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積：1800㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積：1500㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積：1200㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積：900㎡45m43m39m35m30m中央核心筒方型點(diǎn)式標(biāo)準(zhǔn)層面900~2000M2總圖——塔樓問24總圖——塔樓問題標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積：2000㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積：1800㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積：1500㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積：1200㎡中央核心筒方型點(diǎn)式標(biāo)準(zhǔn)層面積;1200~2000㎡56m36m50m36m30m30m50m40m總圖——塔樓問題標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積：2000㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積：25雙核心筒偏置板式總圖——塔樓問題標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積：2000㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積：1800㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積：1500㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積：1200㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積：1000㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積;1000~2000㎡優(yōu)勢(shì)：進(jìn)深好控制?？勺鲂「糸g布局，降低買賣總價(jià)。利于底層商業(yè)排布25m80m24m62.5m75m60m50m20m20m雙核心筒偏置板式總圖——塔樓問題標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積：20026總圖——塔樓問題標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積：1900㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積：1500㎡L型平面標(biāo)準(zhǔn)層面積;1500~2000㎡優(yōu)勢(shì)：與板式優(yōu)勢(shì)大致相同。形態(tài)較靈活。22m67m40m22m22m22m40m49m總圖——塔樓問題標(biāo)準(zhǔn)層面積標(biāo)準(zhǔn)層面積：1900㎡標(biāo)準(zhǔn)層面積：27根據(jù)最近消防規(guī)范——高層建筑應(yīng)至少沿一個(gè)長(zhǎng)邊和周邊長(zhǎng)度的1/4且不小于一個(gè)長(zhǎng)邊長(zhǎng)度的底邊連續(xù)布置消防車登高操作場(chǎng)地，該范圍內(nèi)裙房進(jìn)深不應(yīng)大于4m。對(duì)于高于50m的建筑，場(chǎng)地的長(zhǎng)寬分別不應(yīng)小于20m和10m。所以住宅與商業(yè)的交接關(guān)系，與以往處理方式不同方式一：脫離商業(yè)方式二：緊貼商業(yè)方式三：架于商業(yè)，南側(cè)開口方式四：架于商業(yè)，北側(cè)開口優(yōu)勢(shì)：住宅獨(dú)立，日照較好劣勢(shì)：地塊東西方向較窄，強(qiáng)排滿足不了地塊容量要求優(yōu)勢(shì)：滿足消防規(guī)范，且商業(yè)可沿街連續(xù)布置劣勢(shì)：緊貼商業(yè)部分由于自身遮擋需要替換商業(yè)或其他配套功能損失3戶優(yōu)勢(shì)：滿足消防規(guī)范，且相對(duì)地塊

整體規(guī)劃建筑東西間距增大劣勢(shì)：·緊貼商業(yè)部分由于自身遮擋需要替換商業(yè)或其他配套功能·商業(yè)沿街面分散·損失3戶優(yōu)勢(shì)：滿足消防規(guī)范，且相對(duì)地塊整體規(guī)劃建筑東西間距增大劣勢(shì)：·緊貼商業(yè)部分由于自身遮擋需要替換商業(yè)或其他配套功能·商業(yè)沿街面分散·損失6戶13m15m10m總圖——住宅和底商方式一：脫離商業(yè)方式二：緊貼商業(yè)方式三：架于商業(yè)，南側(cè)開口方28總圖——底商開敞樓梯間封閉樓梯