文案-易生地產(chǎn)-四川江油明月新城項(xiàng)目營銷思路溝通

—易生地產(chǎn)“江油工程〞營銷思路溝通制造一座城市的向往！寫在前面本策略溝通案中僅作為初步溝通，因?qū)こ塘私饧爸贫ú呗缘母踪Y源有限，故僅為提供以討論方向，希望能得到指正。傳奇5000萬變10000萬開盤成交三套2006年，江油國際在準(zhǔn)備三臺POS機(jī)，6個財(cái)務(wù)人員情況下，開盤當(dāng)天成交三套易生江油工程能賣的出去嗎？——肯定能！易生江油工程賣多少錢？2500、2700、2900、3100、3500？——我們不知道！我們的做法，與傳統(tǒng)營銷公司有所不同……因?yàn)槭袌鲈谧儯螒蛞?guī)那么在變消費(fèi)者需求的洞察，是一切工作的前提廣通行，在探索市場的需求中尋求制勝之道深入洞察消費(fèi)者，再定位Part1能不能做/綜合因素分析探尋需求根結(jié)，量化區(qū)域容量，捕捉開發(fā)契機(jī)，加速贏得工程開發(fā)前景的可行性市場動力?！颈菊掠^點(diǎn)來自廣通行公司內(nèi)部市場資料庫】江油市各級公務(wù)員、江油市在售樓盤從業(yè)人士、江油市個體戶、江油市在售樓盤咨詢客戶、工業(yè)區(qū)各級從業(yè)人員、彰明鎮(zhèn)各類居民訪談集中訪談問卷調(diào)查、入室主體問卷調(diào)查和街邊攔截問卷調(diào)查

4天—137份有效問卷—3300M存儲量圖片及照片

萬千寵愛于一身，改變江油房地產(chǎn)市場格局。建設(shè)用地5.65平方公里，總建筑面積約572萬平方米，規(guī)劃人口9-10萬人。訪談?wù)?9%了解明月新城，98%看好明月新城開展，68%考慮到明月新城購房看上去很美的明月新城我們更多的是利用，而非使用明月新城河?xùn)|區(qū)域——江油房產(chǎn)“雞肋〞板塊姥姥不疼、舅舅不愛的明月新城涪江以東區(qū)域訪談?wù)?37份有效問卷，僅3人因在涪江以東工作而愿考慮在該區(qū)域購房明月新城8大主體規(guī)劃均落戶涪江以西區(qū)域；住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、明月島均劃分在涪江以西區(qū)域；油氣田江油基地、中原愛心學(xué)校、中醫(yī)醫(yī)院等在建已建工程落戶涪江以西區(qū)域訪談?wù)耗壳肮I(yè)園區(qū)整體入駐工人約3000人左右，多來自本地及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，收入穩(wěn)定【技術(shù)工人1500元/月】社保等手續(xù)齊全城東綜合區(qū)工業(yè)區(qū)規(guī)劃不詳、工業(yè)密布的明月新城涪江以東區(qū)域工程所在城東綜合區(qū)域隔江彰大道依次排列江油工業(yè)園、江油工業(yè)園、工業(yè)園鐵東區(qū)、河南工業(yè)園、長鋼工業(yè)組團(tuán)生活配套10分鐘路程外1000米范圍內(nèi)，僅有一個餐館，一個小型超市城市住宅元素大鵬路江彰大道儒林路客戶分類背景特征購房需求特征敏感點(diǎn)分析支付能力工業(yè)園企業(yè)中高管收入可觀，文化層次普遍較高，講求生活品味和質(zhì)量，本地人和外地人都有追求完善的配套片區(qū)環(huán)境、社區(qū)檔次、資源景觀、管理服務(wù)☆☆☆☆☆本地個體及私營企業(yè)主鋼木市場、綜合市場等地的個體戶和私企老板，擁有一套住房，為了換房改善居住環(huán)境追求樓盤檔次及居住環(huán)境居住環(huán)境、樓盤檔次、資源景觀、管理服務(wù)☆☆☆☆☆工業(yè)園企業(yè)職工一般是兩口或三口之家，夫妻兩人均是企業(yè)職工，家庭收入可觀，外地人，但是工作穩(wěn)定，將要在江油定居追求居住氛圍，交通方便，工作便利片區(qū)環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、交通、性價比☆☆☆本地居民老城區(qū)居民，換房改善居住環(huán)境，或者是年輕夫妻結(jié)婚購房產(chǎn)品品質(zhì)、交通便利、配套完善產(chǎn)品品質(zhì)、配套、居住環(huán)境、交通、價格☆☆☆本地公務(wù)員、政府企事業(yè)單位職工一般在江油政府企事業(yè)單位工作較長年限，收入穩(wěn)定，與老人、孩子同住重視環(huán)境，二次置業(yè)，多為子女住房考慮居住環(huán)境、交通、配套、價格☆☆☆☆☆鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)收入中上，想通過換房進(jìn)城，改變戶籍看重交通和配套，強(qiáng)調(diào)認(rèn)同感交通、配套、價格☆☆☆江油市區(qū)客戶一般是市區(qū)內(nèi)收入一般的工薪階層，或者是新婚夫婦購房等，市區(qū)房價太高，考慮在本區(qū)域置業(yè)便利的交通，配套完善價格、居住環(huán)境、交通及配套☆☆☆置業(yè)客戶特征分析公務(wù)員：普通工作人員年收入5萬以內(nèi)，中級干部7萬以上工業(yè)園：技術(shù)工人月工資1500元/月，中級人員2200-3500元/月個體戶：年收入5萬以上鄉(xiāng)鎮(zhèn)：2萬-10萬/年收入不等到訪頻率高營銷引導(dǎo)性差理性成交客戶到訪次數(shù)營銷活動客戶參與程度數(shù)據(jù)來源：印象巴厘島、華西濱江50%以上客戶需2次以上邀請，蓄水周期長簽訂合同前到訪銷售中心5次以上占據(jù)70%以上

江油客群特性非常理性的江油人。。。注重性價比可能不會考慮到明月新城江東區(qū)域購房！！！訪談?wù)?4%不考慮到彰北區(qū)域購房不過江區(qū)域遭遇質(zhì)疑，江油房市形勢能否助推？？2006年備案42萬㎡住宅38萬㎡【3830套】商業(yè)4萬㎡2007年備案45萬㎡住宅44萬㎡【4489套】商業(yè)1萬㎡2021年備案48萬㎡住宅46萬㎡【4018套】商業(yè)2萬㎡2021年備案45萬㎡住宅44萬㎡【4489套】商業(yè)1萬㎡1800元/㎡2000元/㎡2300元/㎡2500元/㎡江油2006-2021年房產(chǎn)概況2021.1-2021.67個工程，107005.89平米住宅【1053套】、16068.29平米商鋪入市出售。。。土地供給滯后，房地產(chǎn)投資在綿陽位次靠后。開發(fā)商無土地開發(fā)，開發(fā)無連續(xù)性江油2021年房產(chǎn)概況行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)營銷水平尚處于初級開展階段，雖有外來者帶來一定新生事物，但尚有很大提升空間以打造首席國際標(biāo)桿住區(qū)為目標(biāo)，以景觀取勝，德式建筑風(fēng)格、東南亞風(fēng)情園林，號稱70%綠化覆蓋、6米挑高入戶大堂，印象巴厘島耀森金外灘臨390米的涪江河岸線、座擁16758平方米的城市文化休閑廣場、獨(dú)具匠心的內(nèi)外部林景觀、深厚的人文景觀......

耀森·金外灘南加州建筑風(fēng)格、頂級商務(wù)會所、全時安防系統(tǒng)、活水立體園林龍溪谷江油標(biāo)桿樓盤土地供給滯后，開發(fā)量低，開發(fā)水平較低，城市擴(kuò)張迅速為本案開發(fā)提供一定助推動力。。。但。。。這能讓江油人民“過江〞嗎Part2怎么做/開發(fā)定位暨策略本方案著重闡述工程開發(fā)的定性、定型和定位，全案營銷中的全程細(xì)節(jié)效勞待深入溝通后，對工程全面了解透徹后再行提出。我們要爭取利益最大化我們要創(chuàng)造產(chǎn)品的差異化一定要創(chuàng)造需求，引領(lǐng)市場把產(chǎn)品帶到一個沒有競爭對手的品牌高度上去?！斑^江〞破解之道——

制造一座城市的向往。。。制造向往所必須具備的六大能量體系：制定江油營銷標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)確定有著精神追求的物質(zhì)承受顧客階層提供體貼尊重型銷售效勞制造精細(xì)化包裝展示體系打造能夠界定身份、提升身份、給予名分的產(chǎn)品制定引發(fā)全城躁動型營銷執(zhí)行體系制造一座城市的向往制造向往顧客階層一種產(chǎn)品根底只吸取一個顧客階層這里，是在為一種階層提供一個共同的審美平臺、世界觀平臺、生活行為平臺和思想意識平臺；她強(qiáng)調(diào)的是一種身份、收入、形象、個性、剛銳、時尚、獨(dú)特、桀驁不遜、社會哲學(xué)、生活美學(xué)等等；她要求的是尋找自我、提升自我、自信自我、成就自我的價值軌跡。江油2021年購房客群分析PART-01核心客戶策略推導(dǎo)：支付能力較低，工作生活半徑限制普通工薪階層普通個體經(jīng)營者有錢人客戶核心支付能力低，不易引導(dǎo)，不易到達(dá)開發(fā)商利潤值支付能力高，挑剔，易到達(dá)開發(fā)商利潤值？過江客戶階層具備一定投資意識有支付能力，能夠?yàn)殚_發(fā)商提供理想利潤值能夠被引導(dǎo)愛面子，在意“鮮花掌聲〞，希望住宅彰顯品位及身份價值。相對年輕，能夠接受新生事物數(shù)量有保證PART-02核心客戶策略推導(dǎo)：過江客戶階層工業(yè)園區(qū)中高級領(lǐng)導(dǎo)階層及高級技術(shù)工人訪談?wù)郝遢S軸承等企業(yè)員工多在200人左右，其中中高級人員年收入5萬元以上約占15%，工齡5年以上超過90%，家庭支出能力超過12萬。江油工業(yè)園超過500人，河南工業(yè)園22個過千萬工程預(yù)計(jì)2年內(nèi)超過500人，長鋼工業(yè)組團(tuán)超過2500人，龍鳳、彰明工業(yè)組團(tuán)超過200人龐大過江客戶階層其他訪談?wù)轰撃揪C合市場等個體戶具備一定投資意識，江東區(qū)域價值洼地認(rèn)識明確；工程區(qū)域4KM范圍內(nèi)年收入過7萬個體戶初步統(tǒng)計(jì)超過3000人公務(wù)員訪談?wù)耗晔杖?萬左右有車中青年公務(wù)員90%帶有一定投資意識購房，并不抗拒江東區(qū)域品質(zhì)保值增值型樓盤，江油公務(wù)員。江油市級公務(wù)員5166人，預(yù)計(jì)綜合年收入過5萬超過1000人被動型購房：江油缺乏其對應(yīng)價值樓盤PART-03核心客戶策略推導(dǎo)：核心吸引力產(chǎn)品了解了他們，那么本案就要給予他們名份，給予他們在正在實(shí)現(xiàn)或尚未實(shí)現(xiàn)的中產(chǎn)身份。我們的產(chǎn)品調(diào)性就是：

界定身份、提升身份、給于名份。產(chǎn)品調(diào)性/滿足目標(biāo)客戶感性與理性的雙重需求；具備一種獨(dú)特生活方式，給予自豪感的產(chǎn)品產(chǎn)品開發(fā)戰(zhàn)略江油樓盤皆有且客戶極度認(rèn)同局部，本工程效仿，并做到更專業(yè)、更貼心打造產(chǎn)品從目標(biāo)客群生活品質(zhì)要求與目標(biāo)客群自身腰包有效對接角度，并充分考慮開發(fā)商自身綜合本錢等要素，不做無謂創(chuàng)新—適銷對路—產(chǎn)品價值實(shí)現(xiàn)局部產(chǎn)品高檔住宅塑造，支撐整個工程的品質(zhì)形象有面子、有里子指標(biāo)利用最合理最大化投入合理最小化飽和中制造稀缺尋找個性制造向往富有法蘭西浪漫風(fēng)格的優(yōu)雅/純粹/高尚的精英生活方式。。。建筑體型既有以清新、亮麗、現(xiàn)代為基調(diào)而形成輕盈、活潑的建筑形態(tài)，打破了混凝土方盒帶來的凝重和沉悶，也有追求建筑整體造型雄偉，通體洋溢著新古典主義；法式建筑講究點(diǎn)綴在自然中，并不在乎占地面積的大小，追求色彩和內(nèi)在聯(lián)系，讓人感到有很大的活動空間；法式建筑的另一個特點(diǎn)，就是對建筑的整體方面有著雅各的把握，善于在細(xì)節(jié)雕琢上下工夫最具明月新城內(nèi)涵

代表性樓盤法式風(fēng)格崇洋富有法蘭西浪漫風(fēng)格的優(yōu)雅/純粹/高尚的精英生活方式過江客戶階層法式風(fēng)格外立面、孟莎式屋頂立面簡潔而高貴，法蘭西現(xiàn)代主義風(fēng)格建筑布局：均按正南面〔—最正確通風(fēng)日照朝向〕、景觀面〔面向涪江觀景朝向〕、城市面〔面向城市中心的三個朝向來布置〕。整體立面風(fēng)格，細(xì)致中見典雅，豐富中見韻味，充滿時尚潮流氣息。法式風(fēng)格建筑入口處打造香頌主題廣場，包含凱旋門式主入口，埃菲爾鐵塔式精神堡壘景觀規(guī)劃：大圍合中心景觀，與涪江相照應(yīng)，最大限度的共享景觀資源。法式風(fēng)格園林設(shè)計(jì)上下錯落的庭院空間，使庭院更加自然，增大景觀面，形成真正的“有山、有水、有綠意〞的生態(tài)空間利用園林起伏，有效阻隔車流／尾氣污染普羅旺斯生活街社區(qū)補(bǔ)給型商業(yè)街：法式景觀商業(yè)長廊定位：滿足商務(wù)及生活配套的精品商家精品商業(yè)層高建議不超過3.8米，局部2層一樓精品單鋪40-120平米為主，可自由組合景觀泳池會所－室內(nèi)健身房會所－書吧會所－女士美容會館百貨便利店洗衣店茶吧或者西餐吧糕點(diǎn)房法式精致型會所協(xié)同商業(yè)街等共同打造----泛會所核心差異化價值—超高贈送率戶型偷無止境戶型總價控制在250000左右入戶方式--入戶大堂————————————————景觀化／生態(tài)化單元入戶門廳入戶方式—景觀化/生態(tài)化單元入戶門廳————————————————

運(yùn)用單元花園概念，以1-2個單元為一個組團(tuán)，在樓棟四周以草坪——花——灌木——喬木的層次進(jìn)行景觀打造，將樓棟完全包圍，實(shí)現(xiàn)單元入戶花園景觀，同時不同組團(tuán)設(shè)計(jì)不同主題抵消沒有大中庭景觀的劣勢。入戶方式—單元花園入戶————————————————入戶方式—地下天井花園入戶地下室通風(fēng)井建議設(shè)計(jì)為通透景觀效果————————————————樓盤高科技已屬于群眾話題，好鋼用在刀刃上，保證標(biāo)準(zhǔn)高科技的同時，設(shè)置數(shù)項(xiàng)貼心并倍有面子高科技是必須的。。。加一點(diǎn)高檔符號私宅一氧化碳偵測器。玄關(guān)防盜設(shè)定鎖。門窗磁簧感應(yīng)器。頂樓紅外線體溫感知器。煤氣偵測器。嚴(yán)密的平安網(wǎng)保衛(wèi)身家財(cái)產(chǎn)毫無疏漏四周裝置雙軌對照型紅外線感知器、警報投射燈及監(jiān)視系統(tǒng)。監(jiān)控系統(tǒng)采用最先進(jìn)的智慧型電腦數(shù)位錄影主機(jī)，監(jiān)視、錄影、放影、遠(yuǎn)程監(jiān)控、警報觸發(fā)，多重功能一并掌控。電梯分層門禁系統(tǒng)高科技護(hù)城長墻全方位守護(hù)業(yè)主的私密性與平安性。新風(fēng)系統(tǒng)同層排水新型隔音環(huán)保材料，創(chuàng)造寧靜舒適的居家生活；高科技建議————————————————高速無線網(wǎng)絡(luò)社區(qū)：無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋，高速帶寬入戶[4M或以上]。年輕態(tài)住戶心聲高科技建議————————————————物業(yè)管理已經(jīng)成為客戶衡量社區(qū)層次與品質(zhì)重要的標(biāo)志之一，也是客戶日常生活中需經(jīng)常面對，需慎重考慮的。。關(guān)于效勞理念廣通行建議：從市場反響的數(shù)據(jù)與信息來看，物業(yè)管理已經(jīng)成為客戶衡量社區(qū)層次與品質(zhì)重要的標(biāo)志之一，因此本工程應(yīng)該推存國際先進(jìn)的效勞理念，將先進(jìn)的效勞理念融入效勞內(nèi)容，提升社區(qū)的整體品質(zhì)。具體：國際先進(jìn)的PREMIER的效勞理念。引入知名物管參謀物管建議————————————————貼心物管

法式生活方式高科技概念項(xiàng)目造勢區(qū)域一號作品價值洼地

明月新城概念區(qū)域借勢江油最高標(biāo)準(zhǔn)綠化項(xiàng)目獨(dú)有史上最牛戶型項(xiàng)目獨(dú)有核心價值江油第一陣營差異化路線制造向往營銷體系

以生活方式為先導(dǎo)以產(chǎn)品為啟點(diǎn)拔高形象多渠道傳播高性價比推售集中引爆PART-01營銷體系建立：PART-02營銷體系建立：【制造精細(xì)化包裝展示體系】【制定引發(fā)全城躁動型營銷執(zhí)行體系】【提供體貼尊重型銷售效勞】【制定江油營銷標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)】核心策略目的三個看點(diǎn)，一種印象信任看板塊，相信開展?jié)摿垂こ蹋合嘈女a(chǎn)品張力看生活：相信人人向往PART-03營銷體系建立：中高檔品質(zhì)中檔價位高檔效勞PART-03營銷體系建立：事實(shí)上，我們要做得也許會很簡單：

【過江營銷】高形象營銷！+差異化營銷！——形象包裝最緊要//差異營銷最需要。我們該是什么樣的形象？易生·傾城主薦塞納麗舍

凱旋公館案名建議————————————————一個響亮的名字江油首席法蘭西風(fēng)格墅級公館產(chǎn)品定位讓李白迷醉的史上最牛戶型。。。東河。。。超過40%綠地率。。。營銷執(zhí)行要點(diǎn)MarketingStrategy|714S營銷策略總圖入口處售樓處工地其他銷售服務(wù)物管服務(wù)系列圈層活動傳播原則傳播渠道推廣分期展示（SHOW）服務(wù)（SERVICE）活動（SCENE）傳播（SPREAD）4S營銷策略MarketingStrategy|72傳播（Spread）活動（Scene）服務(wù)（Service）展示（Show）展示攻略要點(diǎn)充分超越競爭對手——通過展示有效區(qū)隔普通豪宅；充分表達(dá)工程細(xì)節(jié)和未來生活情景——設(shè)施、配套、效勞、生活方式等；展示先行——準(zhǔn)備缺乏時,寧愿不展示打造江油首席精致賣場?景觀環(huán)境和整體氣勢要做到非常精致，雖不具備震撼性，但能以精致打動人心；?通過景觀、效勞、軟包裝等，營造一種高尚精致社區(qū)的氣氛；?銷售效勞、物業(yè)管理表達(dá)高尚精致社區(qū)的綜合素質(zhì)。效勞導(dǎo)入展示——銷售中心銷售中心選址明月新城西區(qū)，三大人流會聚中心[江油政務(wù)中心、中原愛心學(xué)校、中醫(yī)醫(yī)院]，江油新中心注重售樓處燈光、裝飾等細(xì)節(jié)的打造，賦予現(xiàn)場尊貴的客戶體驗(yàn)現(xiàn)場細(xì)節(jié)布置展示——銷售中心模型亮點(diǎn)捕捉：細(xì)節(jié)/品質(zhì)/創(chuàng)新龍湖模型手法：突出工程特點(diǎn)，放大綠化面積，細(xì)節(jié)精工雕琢現(xiàn)場道具展示——銷售中心設(shè)立工程及材料展示區(qū)，強(qiáng)化客戶認(rèn)知核心區(qū)域——工法區(qū)展示——銷售中心

建立清晰、準(zhǔn)確、醒目的導(dǎo)視系統(tǒng)導(dǎo)示是一種風(fēng)格，無處不在的品位滲透著，悄悄地改變著人們的心理體驗(yàn)。導(dǎo)視系統(tǒng)展示——銷售中心高達(dá)5米的形象個性圍墻展示彰顯工程霸氣〔夜打燈〕墻體廣告展示——銷售現(xiàn)場工地現(xiàn)場干凈、整齊、有序，讓客戶從此角度對工程、對公司充滿信心打造區(qū)域首個“無塵〞工地工地觀景臺工地展示展示體系大牌展示：在江油關(guān)鍵交通節(jié)點(diǎn)設(shè)置大牌廣告，展示工程形象建立完善的區(qū)域?qū)б曄到y(tǒng)，引導(dǎo)置業(yè)者順利抵達(dá)工程所在地李白大道政務(wù)中心大鵬路太白廣場收費(fèi)站涪一橋涪江路江彰大道展示體系E.G.1在工程位置上空設(shè)置巨型熱氣球，將起到良好的昭示性作用E.G.2江油市及飛艇巡展展示體系小動作大效果MarketingStrategy|84效勞攻略要點(diǎn)沒有銷售，只有效勞——令所有有時機(jī)接觸到客戶的效勞人員充分表現(xiàn)獨(dú)特、精細(xì)、優(yōu)質(zhì)效勞處處讓客戶體驗(yàn)到尊貴感、私密性——用效勞充分區(qū)隔普通住宅，在細(xì)節(jié)中將工程特質(zhì)發(fā)揮到極致傳播（Spread）活動（Scene）服務(wù)（Service）展示（Show）情感移植MarketingStrategy|85銷售過程中處處令客戶感受到尊重和體面與工程匹配的銷售團(tuán)隊(duì)為本工程甄選最優(yōu)秀的銷售人員，組建超強(qiáng)的營銷團(tuán)隊(duì)甄選方式：內(nèi)部選拔精英+成都本地招聘、挖角〔報紙廣告、高曝光率、高投入、誠聘成都住宅工程精英〕錄用條件：本科以上學(xué)歷、形象優(yōu)秀、氣質(zhì)高、有奢侈品、名車銷售經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先考慮……(令客戶第一次接觸工程便可感覺到與其他工程有較明顯的區(qū)別)銷售物料：所有銷售人員都穿著名牌服飾使用功能豐富的PDA售樓1銷售管家是客戶面對的第一位銷售線的效勞人員，是銷售隊(duì)伍的第一窗口銷售管家接觸客戶后第一時間協(xié)調(diào)接待時間、人員、日常事務(wù)處理等功能〔其崗位類似于五星級酒店之大堂副理〕銷售管家之根底崗位要求是：不能令客戶因聯(lián)系不到專職銷售人員而受冷遇或無所適從設(shè)立銷售管家2銷售保障后續(xù)局部詳細(xì)闡述效勞——銷售MarketingStrategy|86設(shè)立“片區(qū)管家〞，提供專屬效勞片區(qū)管家效勞管家性質(zhì)：最直接面對業(yè)主的效勞者，提供私人助理效勞，24小時在線;效勞內(nèi)容參考：生活參謀\貴賓禮遇效勞傳播方式：現(xiàn)場效勞承諾展示/DV片展示/物業(yè)管理匯演展示效勞——物管前期物管體驗(yàn)MarketingStrategy|87設(shè)立大門出入“禮賓崗〞禮賓崗效勞效勞內(nèi)容：疏導(dǎo)效勞\提示效勞\提卸行李效勞\其他協(xié)助效勞\根本安防效勞傳播方式：現(xiàn)場值勤展示/現(xiàn)場訓(xùn)練展示/物業(yè)管理匯演展示效勞——物管前期物管體驗(yàn)優(yōu)化停車場管理,強(qiáng)化停車場保衛(wèi)崗的作用停車保衛(wèi)效勞效勞內(nèi)容：迎送效勞\引導(dǎo)效勞\提醒應(yīng)答效勞\行李車效勞\泊車效勞\座駕保密效勞傳播方式：現(xiàn)場值勤展示/現(xiàn)場流程展示效勞——物管前期物管體驗(yàn)活動攻略要點(diǎn)只組織客戶愿意參加的活動——樓盤關(guān)鍵時間節(jié)點(diǎn)、給客戶實(shí)際利益的活動活動要有利于促進(jìn)銷售——要落到實(shí)處，有利于銷售給客戶充分的尊重——預(yù)約；設(shè)置參與門檻；富有生趣，而不是純粹的產(chǎn)品推介，時間不宜過長，注重參與性傳播（Spread）活動（Scene）服務(wù)（Service）展示（Show）用核心價值引發(fā)心靈感觸，用主張?jiān)靹?，引起市場的關(guān)注氣勢/懸念/工程/觀念調(diào)性/品質(zhì)/身份/期待一場關(guān)于創(chuàng)世紀(jì)居住的輿論就開始以活動破題亮相“史上最牛戶型〞登陸江油，讓李白醉了活動營銷例如一戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行細(xì)那么１、以最牛戶型懸疑式入市；２、以本案戶型獲權(quán)威獎項(xiàng)告知３、以邀請江油人來品鑒戶型、有獎點(diǎn)評戶型、有獎家裝戶型設(shè)計(jì)進(jìn)行全城煽動，并獲口碑性傳播核心攻擊戰(zhàn)術(shù)：迅速聚焦：工程產(chǎn)品推介會目的：1、工程的形象進(jìn)行全面展示，升華工程的購置價值。2、發(fā)動內(nèi)部員工、關(guān)聯(lián)公司員工、關(guān)系戶等進(jìn)行全員營銷3、制造口碑以事件的營銷方式，通過制造新聞的方式引發(fā)媒體及社會關(guān)注活動——造勢工程產(chǎn)品推薦會

會員制普通會員卡向VIP卡的轉(zhuǎn)變倒計(jì)時優(yōu)惠周周活動積分優(yōu)惠其他優(yōu)惠活動——造勢會員俱樂部浪漫“0〞距離-法式生活體驗(yàn)周執(zhí)行要點(diǎn)：1、針對簽約付款用戶獎勵法國5日游〔1-3名〕。2、在售樓部現(xiàn)場搭建模擬爾菲爾鐵塔，凡爾塞宮，以供顧客留念。4、體驗(yàn)周邀請外籍畫家現(xiàn)場為顧客繪畫肖像。3、其他促銷措施。。黃金周法式生活嘉年華執(zhí)行要點(diǎn)：1、在國慶期間租借歐式老爺車2-3輛，車輛裝扮歐式、浪漫。2、老爺車巡游江油，接送看樓的顧客。車上有美女禮儀小姐招呼顧客。MarketingStrategy|98傳播攻略要點(diǎn)線上精準(zhǔn)宣傳，線下把控，立勢一步到位——線上主打形象，大力宣傳工程品牌；線下把控，通過圈層營銷制造工程品質(zhì)感；必須力求一次立勢到位，防止陷入普通住宅的無謂競爭有效截流客戶——想在客戶前頭，走在競爭對手前面積極拓展領(lǐng)袖型客戶，促成口碑營銷傳播（Spread）活動（Scene）服務(wù)（Service）展示（Show）傳播策略震懾“震懾制勝〞理論通過施加強(qiáng)大而充分的震懾來影響客戶、業(yè)界、媒體和公眾的意志、看法和理解力，從而使其對工程做出積極的反響。迅速意味著整個推廣前的準(zhǔn)備到傳播過程以及達(dá)成銷售的解決，迅速的概念應(yīng)用于全過程。整個推廣過程相當(dāng)長，但在每一次主題產(chǎn)品推廣周期力求短。形勢好的時候線上常規(guī)傳播如報媒、電視、播送、專業(yè)雜志、短信、網(wǎng)絡(luò)等運(yùn)用已經(jīng)足夠，形勢不好時那么需挖掘一些特別傳播渠道，廣通行一直在努力。。。項(xiàng)目報媒戶外電視電臺小媒體渠道網(wǎng)絡(luò)活動其他合計(jì)比例30%20%2.5%2.5%2.5%2.5%35%5%100%媒介組合暨費(fèi)用比例---總體推廣費(fèi)用預(yù)計(jì)占總銷售金額1-1.2%采取靈活的媒體組合與公關(guān)營銷活動互動的創(chuàng)新方式，牢牢抓住消費(fèi)者注意力，直接而準(zhǔn)確地傳達(dá)樓盤信息、宣傳工程的形象及工程所宣言的生活方式。傳播——策略江油日報、晚報、廣電報小媒體全新渠道推廣社區(qū)聯(lián)誼行業(yè)專項(xiàng)推廣工程監(jiān)督員社區(qū)傳播全員營銷推廣特別傳播渠道行銷機(jī)構(gòu)

出奇制勝聘請?jiān)诟魃鐓^(qū)內(nèi)尋找有影響力之退休老年人，聘請其參與工程質(zhì)量監(jiān)督，同時引導(dǎo)其在居住社區(qū)內(nèi)通過眾口相傳推廣本工程。以社區(qū)聯(lián)誼活動名義，獲取居委會支持，進(jìn)入各個社區(qū)，開展推廣活動 銀行、工業(yè)園、學(xué)校等建立聯(lián)系，可進(jìn)行圈層團(tuán)購合作傳播——特別傳播渠道拓展式營銷重點(diǎn)拜訪企業(yè)攀長鋼、國大水泥、巴蜀江電川礦、中壩江油、雙馬水泥浙江紅獅、豫蜀麗、六合鍛造金劍實(shí)業(yè)、江油洛軸軸承有限公司

624所、新川礦機(jī)、夜視利、黃龍破碎

彰明鎮(zhèn)、龍鳳鎮(zhèn)等規(guī)模以上企業(yè)176戶拓展方式：登門拜訪、企業(yè)聯(lián)誼、意向團(tuán)購等走出門進(jìn)行拓展式營銷，對江油重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行摸底拜訪，拓展客戶資源逼迫式限量式爆發(fā)式實(shí)現(xiàn)恐慌式搶購想要爆發(fā)性銷售利用超短的周期作為調(diào)價周期；調(diào)價幅度降低；最終實(shí)現(xiàn)恐慌性消費(fèi)．在上述逼迫式銷售中，每個周期內(nèi)推出物業(yè)量進(jìn)行限量；在特定時期可以對客戶職業(yè)，年齡等執(zhí)行限價出售；根據(jù)推出的物業(yè)組合及客戶需求嚴(yán)格的控制每批次推盤的戶型比例；再次調(diào)動消費(fèi)熱情．配合物業(yè)的推出，在推廣上實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式的推廣方式；追求短時間瞬間的推廣量，不追求持續(xù)性的惡炒．盛大開盤開盤主題一：征集情侶/熱氣球體驗(yàn)游—2.14情人節(jié)即開始造勢，從江油征集4對情侶，并抽獎邀請2對業(yè)主，于開盤當(dāng)天乘坐熱氣球俯瞰江油美景開盤主題二：文藝表演開盤主題三：前10位成交業(yè)主在形象代言墻留下手印開盤主題四：開盤打造江油史上最震撼性開盤，讓人回味無窮，奠定口碑傳播根底銷售—開盤擠壓推盤、量價配比、制造階段性供不應(yīng)求通過銷控策略在區(qū)域內(nèi)外形成強(qiáng)大的市場吸附力

小步快跑的銷售方式，制造市場稀缺性：首先推出標(biāo)桿物業(yè)，確定工程市場地位，同類型房源低開高走：推盤策略策略一：平開高走，適度進(jìn)取工程開盤選取“平開高走、適度進(jìn)取〞的價格策略，價格將隨著工程形象、產(chǎn)品進(jìn)度實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步上漲！策略二：溢價策略

市場比準(zhǔn)價品牌溢價配套溢價產(chǎn)品溢價時機(jī)溢價價格策略開盤當(dāng)天公布價格▲銷售效勞品質(zhì)保障體系打造一個足以在內(nèi)江房地產(chǎn)界傲視群雄的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)建立內(nèi)江房產(chǎn)銷售標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)拓展培訓(xùn)銷售團(tuán)隊(duì)打造廣通行優(yōu)勢廣通行特有的品質(zhì)管理體系，以標(biāo)準(zhǔn)工程運(yùn)作、監(jiān)督工程工作執(zhí)行、跟進(jìn)工程銷售任務(wù)達(dá)成、設(shè)置專門崗位，強(qiáng)化客戶維護(hù)和整合資源為手段，促進(jìn)效勞品質(zhì)的提升。工程管理滿意度管理資源管理客戶滿意度執(zhí)行方案廣通行品質(zhì)管理體系保障執(zhí)行監(jiān)督規(guī)范整合客戶滿意度執(zhí)行方案廣通行品質(zhì)管理體系保障工程管理——監(jiān)督執(zhí)行、完善現(xiàn)場管理制度——銷售流程、數(shù)據(jù)管理——工程重大節(jié)點(diǎn)工作跟進(jìn)——風(fēng)險預(yù)警及管理——銷售工作標(biāo)準(zhǔn)流程客戶滿意度執(zhí)行方案廣通行品質(zhì)管理體系保障工程管理——監(jiān)督執(zhí)行、完善現(xiàn)場管理制度標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督銷售禮儀及行為標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)督銷售效勞，確保向客戶展示良好的精神面貌，提供最優(yōu)質(zhì)的銷售效勞；標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督接電接訪流程，確保銷售人員按照既定的講解流程和要求執(zhí)行，并保證客戶信息準(zhǔn)確全面記錄；標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督工程例會、溝通機(jī)制，跟進(jìn)工程工作達(dá)成，提高執(zhí)行力；輔助工程負(fù)責(zé)人進(jìn)行團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高團(tuán)隊(duì)凝聚力和戰(zhàn)斗力?？蛻魸M意度執(zhí)行方案廣通行品質(zhì)管理體系保障工程管理——銷售流程、數(shù)據(jù)管理標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督認(rèn)購、簽約流程，確保合同簽訂順暢，為客戶提供便捷的銷售效勞；標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行備案、回款工作跟進(jìn)，設(shè)定專門與銀行、房管局等單位的對接人，確保及時回款，躲避操作風(fēng)險；專人負(fù)責(zé)管理簽約客戶檔案及辦理產(chǎn)權(quán)等事宜，確保檔案內(nèi)容完整，協(xié)助客戶順利辦理產(chǎn)權(quán)；跟進(jìn)落實(shí)銷售任務(wù)下達(dá)及完成情況，確保銷售任務(wù)的順利達(dá)成?？蛻魸M意度執(zhí)行方案廣通行品質(zhì)管理體系保障工程管理

接聽直接來電約訪現(xiàn)場接待客戶直接到訪問詢邀約傳遞工程特點(diǎn)體驗(yàn)工程主題生活效勞傳達(dá)工程特色風(fēng)險提示接待流程客戶滿意度執(zhí)行方案廣通行品質(zhì)管理體系保障工程管理

沙盤講解模型講解展板講解業(yè)務(wù)洽談讓客戶感受到業(yè)務(wù)員提供的效勞是真誠的，有效的與客戶溝通，售樓處的效勞體系將工程主導(dǎo)的工程價值傳遞給客戶。講解流程客戶滿意度執(zhí)行方案廣通行品質(zhì)管理體系保障工程管理

結(jié)合客戶需求在展示系統(tǒng)中選擇對應(yīng)戶型依據(jù)客戶選擇計(jì)算房款和各種費(fèi)用講解認(rèn)購簽約流程即時將房款、首付、各類稅費(fèi)計(jì)算出結(jié)果，讓客戶感受自動化辦公的高效和品牌效勞的內(nèi)涵隨時打印全面的購房資料以便客戶留存查看向客戶傳達(dá)最新本案新聞，活動等相關(guān)信息，體驗(yàn)關(guān)系營銷講解認(rèn)購簽約流程，讓客戶感到銷售效勞簡單方便洽談流程客戶滿意度執(zhí)行方案廣通行品質(zhì)管理體系保障工程管理——工程重大節(jié)點(diǎn)工作跟進(jìn)根據(jù)廣通行WBS節(jié)點(diǎn)，協(xié)助工程負(fù)責(zé)人安排階段性工作方案，不斷完善WBS系統(tǒng)；配合工程籌備、開盤、銷售、入住、結(jié)案等各個重大節(jié)點(diǎn)，組織人員及物料調(diào)配；跟進(jìn)落實(shí)重大節(jié)點(diǎn)工作方案的完成情況，確保執(zhí)行力；客戶滿意度執(zhí)行方案廣通行品質(zhì)管理體系保障滿意度管理——滿意度工作執(zhí)行原那么——銷售講解流程監(jiān)督——巡場及巡場日志——客戶維護(hù)及維護(hù)檔案管理——投訴處理——與雙福公司特別需求制定對應(yīng)方案的結(jié)合客戶滿意度執(zhí)行方案廣通行品質(zhì)管理體系保障滿意度管理——滿意度工作執(zhí)行原那么三位一體，效勞客戶品管部、銷售部、物業(yè)圍繞業(yè)主效勞，三者在做好自己職責(zé)范圍的客戶維護(hù)工作外，同時在其他兩個部門的領(lǐng)域也應(yīng)該能夠?yàn)闃I(yè)主解決一些實(shí)際問題。交叉培訓(xùn)：品管部、銷售部、物業(yè)交叉培訓(xùn)，增加團(tuán)隊(duì)內(nèi)信息溝通，提高工作效率，方便各個部門人員對業(yè)主的效勞。時刻保持與業(yè)主的接觸、溝通與業(yè)主隨時保持接觸和溝通，使業(yè)主的一些想法及時反映出來，從而針對這些問題進(jìn)行解決和處理。接觸溝通方式可以通過溫馨短信提示、回訪、業(yè)主論壇、各種活動的舉辦或最直接的業(yè)主調(diào)查問卷等方式來進(jìn)行。為了充分的保證客戶滿意度的提高，建議作大型活動前提前對業(yè)主進(jìn)行民意測驗(yàn)，在允許范圍內(nèi)盡量考慮業(yè)主的意見?？蛻魸M意度執(zhí)行方案廣通行品質(zhì)管理體系保障滿意度管理——銷售講解流程監(jiān)督催促銷售講解流程、標(biāo)準(zhǔn)動作的制定和完