滄州市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

名一、調(diào)研目 二、調(diào)研方 三、調(diào)研內(nèi)容和結(jié) 〔一〕滄州市的宏觀環(huán) 〔二〕去年滄州市房地產(chǎn)的進(jìn)展情 〔三〕今年滄州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和推 〔四〕今年滄州市房地產(chǎn)政策分 〔五〕泰和世家項(xiàng)目所在的新華區(qū)的地理環(huán)境及交通狀 〔六〕泰和世家項(xiàng)目所在的新華區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分 〔七〕泰和世家項(xiàng)目所在的新華區(qū)的售樓盤及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分 〔八〕綜合結(jié) 〔九〕本區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目暢銷與滯銷的因 〔十〕調(diào)研結(jié) 一、調(diào)研目2021112021630日，滄州項(xiàng)目公司開(kāi)展了位于滄州市泰和世家項(xiàng)目的調(diào)研活動(dòng)二、調(diào)研方本次調(diào)研活動(dòng)所采取的調(diào)研方法包括調(diào)查問(wèn)卷法、文獻(xiàn)法、訪談法等多種調(diào)研方法三、調(diào)研內(nèi)容和結(jié)〔一〕滄州市的宏觀環(huán)1.①國(guó)民生產(chǎn)總值〔GDP20202585.1612.3%13.1從整體經(jīng)濟(jì)構(gòu)成看，投資仍是滄州市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的要緊拉動(dòng)力量，其對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率為61.4%，消費(fèi)的奉獻(xiàn)率為37.4%從區(qū)域進(jìn)展看，縣域經(jīng)濟(jì)一直是滄州市經(jīng)濟(jì)的重要依靠和支撐，去年仍舊保持增長(zhǎng)13.6%的良好勢(shì)頭。同時(shí)，中心城區(qū)經(jīng)濟(jì)和沿海經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?jié)u入佳境，形勢(shì)喜人。中心城海新區(qū)〔含黃驊市〕和海興縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值的439.35億元，同比增長(zhǎng)18.3%，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的奉獻(xiàn)率為20.8%，拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2.6個(gè)百分點(diǎn)。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)看，第一產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)固進(jìn)展，二、三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)較快進(jìn)展。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值295.84億元，占GDP的比重為11.4%。其中，糧食生產(chǎn)連續(xù)八年獲得豐產(chǎn)豐收，全市糧食總產(chǎn)量達(dá)到501萬(wàn)噸，比上年增長(zhǎng)5.3%；農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值完成535.3億元，同比增長(zhǎng)5.3%。第二產(chǎn)業(yè)完成增加值1358.66億元，占GDP的比重為52.3%。第三產(chǎn)業(yè)完成增加值945.5億元，占GDP的比重為36.3%。②人均國(guó)民生產(chǎn)總值2020年滄州市GDP2585.16億元，同比增長(zhǎng)12.3%。按2020年平均常住人口716.97萬(wàn)人運(yùn)算，人均GDP達(dá)到36057元，同比增長(zhǎng)10.9%。按2020年人民幣對(duì)美元均匯率6.4588運(yùn)算，達(dá)5583美元。繼20204000美元后，再上新臺(tái)階突破5000美元大關(guān)③社會(huì)消費(fèi)品零售總額全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額674.4億元，同比增長(zhǎng)17.7%。城鄉(xiāng)市場(chǎng)穩(wěn)固較快增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)進(jìn)展快于鄉(xiāng)村。城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)零售額480.7億元，同比增長(zhǎng)18.2%；鄉(xiāng)村實(shí)現(xiàn)零售193.7億元，同比增長(zhǎng)16.6%，城鎮(zhèn)快于鄉(xiāng)村1.6個(gè)百分點(diǎn)。差不多生活類商品連續(xù)保持較快增長(zhǎng)。全市限額以上批發(fā)零售企業(yè)糧油、食品、飲料、煙酒類商品零售額同比增26.5%，其中，糧油食品類增長(zhǎng)32.5%；服裝、鞋帽、針紡織品類商品零售額增長(zhǎng)36.1；日用品類增長(zhǎng)25.4%。與消費(fèi)升級(jí)相關(guān)的商品保持旺銷。隨著城鄉(xiāng)居民收入的提高，享受型、保健型和投資型消費(fèi)熱點(diǎn)不斷升溫，金銀珠寶類、電子出版物及音像制品類、家用電器和音響器材類等商品銷售連續(xù)旺銷，商品零售額分別同比增長(zhǎng)71.6%、27%、29.9%。④人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額2020年滄州市全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額674.4億元，全市總戶數(shù)230.36萬(wàn)戶，年末總?cè)丝?34.82萬(wàn)人，人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額為9177.8元⑤職工年平均工資2020年滄州市人均工資性收入13044元，比上年增長(zhǎng)8.5%城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2020年，滄州市都市居民家庭人均總收入19479元，其中，人均可支配收入18375元，比上年增加2259元，增長(zhǎng)14%，增速同比加快3個(gè)百分點(diǎn)，出現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。剔除價(jià)格因素阻礙，都市居民人均可支配收入實(shí)際增長(zhǎng)7.9%?！獜娜「鞯厍樾蝸?lái)看，滄州市都市居民可支配收入位次穩(wěn)固，仍排第六位，比全省平均水平高83元，實(shí)現(xiàn)了自2001年以來(lái)的首次超越，比最高的廊坊低3616元，比低的張家口高1974元。滄州市都市居民可支配收入增速全省排名第一城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出2020年，隨著〝惠民生〞政策的落實(shí)，以及各類補(bǔ)貼發(fā)放到位，城鄉(xiāng)居民收入連續(xù)增長(zhǎng)，生活水平穩(wěn)步提高。都市居民人均可支配收入18375元，比上年增加2259比增長(zhǎng)14；農(nóng)民人均純收入6540元，比上年增加1012元，同比增長(zhǎng)18.3。在居民收入較快增長(zhǎng)的同時(shí)，消費(fèi)保持同步增長(zhǎng)。都市居民人均消費(fèi)支出11207元，增長(zhǎng)9%；農(nóng)村居民人均生活費(fèi)支出4996元，增長(zhǎng)42%⑧恩格爾系數(shù)〔食品支出占消費(fèi)性支出的比重2020品消費(fèi)的支出為3967元，滄州市都市居民恩格爾系數(shù)為35.4，同比下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額2020年滄州市金融機(jī)構(gòu)存款余額2300.09億元，比年初增加272.49億元，其中個(gè)人存款1551.38億元，增加198.02億元都市居民人均居住面積滄州市圍繞〝大拆促大建，三年大變樣〞，啟動(dòng)改造城中村等。到2020年底，全市城鎮(zhèn)人均居住建筑面積36.21平方米，比2005年增長(zhǎng)35.87%。都市規(guī)劃都市總體結(jié)構(gòu)方面，規(guī)劃確定滄州主城區(qū)總體空間結(jié)構(gòu)為〝一軸兩心，三帶四片〞〝一軸〞即都市進(jìn)展主軸，要緊沿解放路形成一條東西向的都市進(jìn)展主軸。依靠現(xiàn)有進(jìn)展基礎(chǔ)，將現(xiàn)狀都市商業(yè)中心與以后都市副中心通過(guò)都市進(jìn)展主軸連接起來(lái)心〔即都市新興功能區(qū)〝三帶〞即3中部的京杭大運(yùn)河及其沿岸地區(qū)所形成的都市綠帶，展現(xiàn)文化、休閑、景觀、生態(tài)等功能；結(jié)合現(xiàn)狀生態(tài)綠地在東外環(huán)與開(kāi)發(fā)區(qū)組團(tuán)之間形成的都市綠帶，以組團(tuán)隔離、生態(tài)防護(hù)功能為主。〝四片〞即由3條南北向結(jié)構(gòu)性綠帶將主城區(qū)劃分為城西新區(qū)、運(yùn)河片區(qū)、新華片區(qū)與城東新區(qū)4以京滬高鐵站場(chǎng)東側(cè)的規(guī)劃副中心為核心，開(kāi)發(fā)都市新興功能區(qū)，在新區(qū)南側(cè)集中布局教育科研用地，在北側(cè)設(shè)置工業(yè)用地，以滿足產(chǎn)業(yè)進(jìn)展需求。運(yùn)河片區(qū)進(jìn)展商業(yè)貿(mào)易、行政辦公、現(xiàn)代居住與新興工業(yè)。新華片區(qū)重點(diǎn)進(jìn)展商業(yè)金融、行政辦公、石油化工、現(xiàn)代物流與現(xiàn)代居住等功能。城東新區(qū)那么在空間上相對(duì)獨(dú)立，重點(diǎn)進(jìn)展新興工業(yè)②進(jìn)展趨勢(shì)〔以后三年的進(jìn)展趨勢(shì)以后五年內(nèi)，滄州市將構(gòu)筑〝一城、五區(qū)、三組團(tuán)〞的總體都市進(jìn)展格局，〝一城〞即明確大滄州市概念，〝五區(qū)〞即指新華區(qū)、運(yùn)河區(qū)、渤海新區(qū)〔含海興縣〕以及滄縣、青縣同城化治理，〝三組團(tuán)〞包括主城區(qū)組團(tuán)、黃驊新城組團(tuán)和青縣縣城組團(tuán)三個(gè)組團(tuán)，總面積5971平方公里。其中，主城區(qū)組團(tuán)包括新華區(qū)、運(yùn)河區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、高新區(qū)和滄縣，規(guī)劃面積1736.3區(qū)域開(kāi)發(fā)開(kāi)放大局中具有重要地位。近年來(lái)，都市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展步伐加快，中心都市功能得到提升。然而，滄州總體上仍屬沿海欠發(fā)達(dá)地區(qū)，中心都市功能和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平與先進(jìn)都市存在明顯差距，都市要素集合能力削弱、都市產(chǎn)業(yè)集聚不夠、工業(yè)實(shí)力不強(qiáng)，中心城區(qū)人口、生產(chǎn)總值、一樣預(yù)算收入占全市的比重低于全省平均水平。隨著渤海新區(qū)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)及縣域經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展，主城區(qū)石化及輕工等支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)展優(yōu)勢(shì)逐步弱化，區(qū)域中心進(jìn)展地位受到嚴(yán)肅挑戰(zhàn)，造成區(qū)域經(jīng)濟(jì)進(jìn)展缺乏層次，要素流淌缺乏明晰的導(dǎo)向機(jī)制，產(chǎn)業(yè)低水平重構(gòu)，地區(qū)間競(jìng)爭(zhēng)大于合作。本規(guī)劃圍繞大滄州戰(zhàn)略，以主城區(qū)組團(tuán)為重點(diǎn)，統(tǒng)籌規(guī)劃主城區(qū)進(jìn)展，拉開(kāi)都市建設(shè)框架，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)格局，關(guān)于提升全市進(jìn)展地位，推動(dòng)?xùn)|中西和諧進(jìn)展，促進(jìn)冀中南沿海與腹地互動(dòng)進(jìn)展，具有重要意義?！捕橙ツ隃嬷菔蟹康禺a(chǎn)的進(jìn)展情①新建商品房進(jìn)展情形總建筑面積〔萬(wàn)平米〕年的111128.4112.0141東方世紀(jì)高320202御宇國(guó)際高5市場(chǎng)占3萬(wàn)泰麗高1率4宏宇高2〔4.946阿卡蘭亭高0目前的7天成郡高4場(chǎng)占有8御河新高134〔6.969金鼎領(lǐng)高112貽成御高2鼓樓上高百合世高1東領(lǐng)伯高2/皇家壹高2鳳凰小高0000泛海時(shí)高層/商022/1一世高000/0嘉禾一小高層、高257塞納左小高層、高268明月高0御湖公聯(lián)排、雙0孔雀多層、小高261泰古香檳高署西家高303榕高0御景多0新捷家多00/08安欣家多502泰和世小高層、高滄州市2020年在售樓盤共計(jì)投放量140.414萬(wàn)平，去化84.43萬(wàn)平，去化率60.12%，成交均價(jià)4460元/平米新開(kāi)盤項(xiàng)目包括榕城、蘭亭苑、一世界，其中榕城位于新華區(qū)，蘭亭苑、一世界位于運(yùn)河區(qū)2020年上半年房產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較好，自2020.10月以后，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，各樓盤去化量普遍降低。2020年去化面積明顯低于2020年滄州市住宅市場(chǎng)去化面積16萬(wàn)平米②經(jīng)濟(jì)保證住房的進(jìn)展情形本年度滄州市目標(biāo)新開(kāi)工建設(shè)保證性住房和棚戶區(qū)改造住房27478套〔戶。其中，廉租住房1500套，公共租賃住房9400套，經(jīng)濟(jì)適用住房1800套，限價(jià)商品住房套；都市棚戶區(qū)改造8100〔戶墾區(qū)棚戶區(qū)改造4928套〔戶。新增廉租住房補(bǔ)貼1190戶。到11月底，全市竣工保證性住房和棚戶區(qū)改造住房17949套，其中：市本級(jí)套，運(yùn)河區(qū)546套，新華區(qū)4179套，開(kāi)發(fā)區(qū)216套，中捷640套，南大港617套，黃驊1950套，泊頭562套，任丘2910套，河間175套，滄縣194套，青縣696套，肅寧套，獻(xiàn)縣224套，南皮660套，東光726套，吳橋780套，海興1008套，鹽山54套，孟村224套2020年至2021年，期間新增政府產(chǎn)權(quán)的保證性住房累計(jì)數(shù)量不低于新增保證性住房總量的1/3于1/3。③二手房的進(jìn)展情形自去年下半年以來(lái)，受樓市低迷大環(huán)境阻礙，滄州市新房交易量下降，二手房交易也隨之低迷.。據(jù)滄房經(jīng)紀(jì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年10月至今年2月，二手房成交量下降近50%，成為近三年來(lái)的新低點(diǎn)。二手房交易量的大幅下降要緊有三個(gè)緣故，第一，在全國(guó)范疇內(nèi)開(kāi)展的樓市調(diào)控政策讓我市的新房銷量顯現(xiàn)了停滯甚至下降，這也造成二手房的交易量下降。二是10年以內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格每平方米都在4500資的人少了。不論是剛性需求，依舊投資賺錢，人們都在等待房?jī)r(jià)的下降，因此現(xiàn)在出手的人有所減少。新年前后是二手房交易的淡季，平均每月成交量?jī)H20多套。進(jìn)入二月份后，二手房的交易量有了較大幅度的提升?！踩辰衲隃嬷莘康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析和推①截至今年2021月的銷售增長(zhǎng)情形年11結(jié)目前在售樓類〔米10化面〔萬(wàn)平米11化面面〔平年12平米1東方世紀(jì)高00202御宇國(guó)際高0823萬(wàn)泰麗高04宏宇高0085阿卡蘭亭高00076錦繡天高00000/07恒大高0/08天成郡高0809御河新高07金鼎領(lǐng)高940貽成御高000鼓樓上高57百合世高0451東領(lǐng)伯高000/0皇家壹高005鳳凰小高00500440泛海時(shí)高層/商00011/0流津時(shí)住宅、別0000033/0一世高000嘉禾一小高層、高007塞納左小高層、高00720明月高000孔雀多層、小高00651泰古香檳高004署西家高300000榕高0003金域瑞小高0000044亞龍高00000220御景多0001新捷家多0000011安欣家多50002020泰和世小高層、高00分析：2021年估量滄州市整體推盤量為123.18萬(wàn)平，上半年度整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量約24.59萬(wàn)平米，去化率19.97%，去化率相對(duì)較低②以后幾個(gè)月的銷售推測(cè)情形2021放松，調(diào)控成果進(jìn)一步顯現(xiàn)，投資投機(jī)性需求受到抵制，多數(shù)都市房?jī)r(jià)連續(xù)呈移中有降之勢(shì)。但在信貸放松及一引起地點(diǎn)微調(diào)樓市政策的阻礙下，年初以來(lái)專門是二季度重點(diǎn)都市商品住宅成交量明顯回升估量2021年下半年，在宏觀經(jīng)濟(jì)探底回升的大背景下，政策調(diào)控仍可不能放松，但隨著信貸放松及一些地點(diǎn)微調(diào)樓市政策的阻礙，成交量相比上半年會(huì)有一定幅度的上升同比2020年下半年，會(huì)有較大幅度的提升〔四〕今年滄州市房地產(chǎn)政策分①土地政策頃，占國(guó)有建設(shè)用地打算編制范疇的6.97%；開(kāi)發(fā)區(qū)土地打算供應(yīng)量為131.6427公頃，占國(guó)有建設(shè)用地打算編制范疇的21.69%。II、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)進(jìn)展，優(yōu)化土地供應(yīng)空間布局設(shè)施的土地供應(yīng)，適度供應(yīng)符合中心城區(qū)功能定位的產(chǎn)業(yè)進(jìn)展用地，嚴(yán)格限制與中心城區(qū)整體進(jìn)展不和諧的土地供應(yīng)。需求，兼顧社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)已納入土地儲(chǔ)備庫(kù)和閑置的地塊要優(yōu)先考慮。III、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，對(duì)各類用地實(shí)行〝有保有壓〞的差異化供應(yīng)策略應(yīng)，切實(shí)穩(wěn)固住房?jī)r(jià)格。確保經(jīng)濟(jì)進(jìn)展和重點(diǎn)工程建設(shè)土地供給，嚴(yán)格操縱國(guó)家規(guī)定限制類和禁止類建設(shè)項(xiàng)目用地供應(yīng)。IV、促進(jìn)土地集約節(jié)約利用些市場(chǎng)度不高，科技含量低的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目要限制供地或者不予供地。由工業(yè)園統(tǒng)一建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房入駐企業(yè)，提高土地節(jié)約集約利用。V、發(fā)揮市場(chǎng)配置資源基礎(chǔ)性作標(biāo)、拍賣或者掛牌方式有償供地，統(tǒng)一在土地市場(chǎng)公布進(jìn)行。②金融政策I、202168日，中國(guó)人民銀行下調(diào)基準(zhǔn)利率，5年以上貸款，利率由原先7.05下調(diào)為6.08。68號(hào)起，滄州建行、中行在基準(zhǔn)利率基金上，對(duì)首套購(gòu)房實(shí)施9折優(yōu)6月20號(hào)起，中行停止折扣，建行對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶優(yōu)質(zhì)樓盤仍連續(xù)折扣2、202176日，再次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)，5年以上貸款利率下調(diào)0.31個(gè)百分點(diǎn)，由原先6.80下調(diào)至6.55〔五〕泰和世家項(xiàng)目所在的新華區(qū)的地理環(huán)境及交通狀滄州區(qū)總體規(guī)①都市規(guī)劃滄州市將構(gòu)筑〝一城、五區(qū)、三組團(tuán)〞的總體都市進(jìn)展格局，〝一城〞即明確大滄州市概念，〝五區(qū)〞即指新華區(qū)、運(yùn)河區(qū)、渤海新區(qū)〔含海興縣〕以及滄縣、青縣同城化治理，〝三組團(tuán)〞包括主城區(qū)組團(tuán)、黃驊新城組團(tuán)和青縣縣城組團(tuán)三個(gè)組團(tuán)，總面積59711736.3平方公里。②居住用地規(guī)劃以下圖為滄州市2020-2020年都市總體規(guī)劃，其中黃色部分分別為一類居住用地、二類居住用地，要緊分布區(qū)域集中在運(yùn)河區(qū)、新華區(qū)，北至永濟(jì)路、南到307迎賓大道，東至長(zhǎng)蘆大道。③商業(yè)規(guī)劃重點(diǎn)進(jìn)展七大現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)區(qū)，著力打造具有滄州人文特色的現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)進(jìn)展軸?！∧祥T商業(yè)核心區(qū)。改造提升傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，積極引進(jìn)大型綜合體、建設(shè)特色小吃街、歷史文化街、商業(yè)步行街，增強(qiáng)商業(yè)核心區(qū)的規(guī)模效應(yīng)——頤和廣場(chǎng)現(xiàn)代休閑商業(yè)區(qū)。主題商場(chǎng)與開(kāi)放式購(gòu)物空間相結(jié)合，大力引進(jìn)新型商業(yè)業(yè)態(tài)，著力進(jìn)展現(xiàn)代休閑商業(yè)，樹(shù)立都市商業(yè)品牌——會(huì)展中心文化體育休閑基地。依靠會(huì)展中心，完善配套設(shè)施，提升服務(wù)水平，突出進(jìn)展會(huì)議會(huì)展、體育休閑、文化娛樂(lè)等現(xiàn)代都市服務(wù)業(yè)——荷花池高檔商務(wù)休閑區(qū)。進(jìn)展荷花池公園生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃建設(shè)高檔酒店和購(gòu)物中心，進(jìn)展集購(gòu)物、商務(wù)服務(wù)、休閑娛樂(lè)于一體的商務(wù)休閑服務(wù)業(yè)——火車站前商業(yè)中心。改造升級(jí)批發(fā)市場(chǎng)，建設(shè)以標(biāo)志性建筑、都市綜合體、特色商品市場(chǎng)為載體的區(qū)域性商業(yè)中心現(xiàn)代風(fēng)貌商業(yè)區(qū)。——道東現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。重點(diǎn)建設(shè)大型百貨店、大型超市、家居建材市場(chǎng)，打造區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心④交通規(guī)劃、城際交通：加快主城區(qū)與黃驊新城組團(tuán)、青縣組團(tuán)及市域縣市，主城區(qū)與天津、山東之間快速交通網(wǎng)建設(shè)，盡快實(shí)現(xiàn)主城區(qū)與天津市、山東及市域要緊縣市交通的快速化和公交化。加快建設(shè)京滬高速公路滄州段，使京滬高速、京臺(tái)高速、石黃高速等三條高速路形成主城區(qū)大高速環(huán)的空間格局；加強(qiáng)高速外環(huán)出入口和引線建設(shè)，在主城區(qū)四個(gè)方向形成8個(gè)高速公路出入口，實(shí)現(xiàn)四通八達(dá)，提高主城區(qū)對(duì)外通達(dá)能力；加快國(guó)道104307程，謀劃建設(shè)主城區(qū)-渤海新區(qū)、主城區(qū)-青縣的城際公路，提高主城區(qū)到黃驊新城組團(tuán)、青縣組團(tuán)及市域其他縣市的快速通達(dá)能力。加快推進(jìn)滄州機(jī)場(chǎng)項(xiàng)目前期工作，開(kāi)創(chuàng)主城區(qū)組團(tuán)空中交通新通道。II、主城區(qū)交通：規(guī)劃構(gòu)筑〝四橫三縱〞都市結(jié)構(gòu)性主干路路網(wǎng)格局，改善主城區(qū)交通環(huán)境，拉開(kāi)都市開(kāi)發(fā)框架。四橫由永濟(jì)路、解放路、黃河路、海河路〔307國(guó)道〕構(gòu)成，四條橫線連通四個(gè)片區(qū)，是促進(jìn)都市東西方向擴(kuò)展、緩解瓶頸壓力和與高速交通相銜接的要緊道路，是都市對(duì)外交通的要緊出入道路。永濟(jì)路西接高速北出口，東聯(lián)國(guó)道307307國(guó)道〕西聯(lián)國(guó)道30，東至開(kāi)發(fā)區(qū)，遠(yuǎn)景東延至滄東開(kāi)發(fā)區(qū)。三縱由迎賓大道、東六號(hào)大街、東部高速連接線構(gòu)成，三條縱線是都市南北方向與高速銜接和都市對(duì)外的要緊出入口。迎賓大道向北延伸，通過(guò)渤海路與京滬高速相銜接，南接石黃高速出入口。東六號(hào)大街北接京滬高速出入口，對(duì)外接國(guó)道104，南接石黃高速滄州東出口，對(duì)外接省道283，東部高速連接線南接石黃高速滄東出口，向北打通開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)八路，北接京滬高速姚官屯出口。調(diào)整市區(qū)現(xiàn)狀部分公路走向，將國(guó)道104線朔黃鐵路北側(cè)部分向東遷移，城區(qū)內(nèi)的原國(guó)道104線路作為都市一樣主干路，新遷移線路北接京滬高速、南接海河路〔國(guó)道307〕過(guò)境線；調(diào)整國(guó)道307運(yùn)河以東線路走向，幸免海河路〔國(guó)道307區(qū)南部通過(guò)，下穿京滬高速與滄東開(kāi)發(fā)區(qū)聯(lián)通。在京滬高鐵西側(cè)設(shè)置南北向主干路，南接海河路〔國(guó)道307滄州新華區(qū)零售業(yè)態(tài)綜①要緊業(yè)態(tài)分布區(qū)域中。南北大街中斷泛海時(shí)代是集餐飲、娛樂(lè)休閑、購(gòu)物超市等為一體的綜合購(gòu)物街區(qū)新華區(qū)最東邊為一手車和二手車的集中銷售地。②要緊業(yè)態(tài)所處地位及趨勢(shì)長(zhǎng)?！擦程┖褪兰翼?xiàng)目所在的新華區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)分1.項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分〔1〕滄州市在售住宅樓盤共計(jì)30①項(xiàng)目位置泰和世家位于滄州市新華區(qū)，處在滄州市主干道清池大道與黃河路交叉口向南500米，欣欣家園南側(cè)。南臨王西魯干渠，北臨欣欣家園，與南環(huán)路〔黃河路〕相距、東臨鐵西大街、西臨清池大道，與滄州市形象標(biāo)志——大運(yùn)河一路之隔②片區(qū)范疇項(xiàng)目街區(qū)特①地塊位置、環(huán)境及交通本案位于新華區(qū)清池大道與黃河路交叉口向南500運(yùn)河一路之隔。公交線路包括2913069226路等，自駕車到市中心約5-10分鐘車程。②人口分布及收入構(gòu)成新華區(qū)屬滄州市老城區(qū)，居民多以滄州市本地居民為主，亦是多民族聚居區(qū)，有漢、回、滿、蒙等18個(gè)民族，約2.8萬(wàn)人，占全區(qū)總?cè)藬?shù)的13.%，其中回民有2.5流淌人口近2萬(wàn)人。人口多分布在清池大道以東、長(zhǎng)蘆大道以西。從收入構(gòu)成來(lái)看，滄州市都市居民家庭總收入中人均工資性收入13044元，比上年增長(zhǎng)8.5%。工資性收入占家庭總收入的比重為71.2%，處于主導(dǎo)地位經(jīng)營(yíng)性收入1729元，同比增長(zhǎng)40.9%。一是全年經(jīng)濟(jì)進(jìn)展環(huán)境總體良好，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者人數(shù)增加；二是個(gè)體工商戶增值稅和營(yíng)業(yè)稅起征點(diǎn)提高，稅賦降低財(cái)產(chǎn)性收入218元，同比增長(zhǎng)122.6%。一是今年來(lái)連續(xù)三次提高存貸款利率，一年定期達(dá)到3.5，比上年末提升0.75個(gè)百分點(diǎn)；二是受出租房房租漲幅較大的阻礙，都市居民人均出租房屋收入增長(zhǎng)較快。轉(zhuǎn)移性收入4486元，同比增長(zhǎng)7.2%。其中養(yǎng)老金或離退休金增長(zhǎng)8.1%連續(xù)擴(kuò)大、保證標(biāo)準(zhǔn)提高。項(xiàng)目周邊配①周邊商業(yè)分布、經(jīng)營(yíng)狀況商 零售、批發(fā)業(yè) 地下一層，地上五200 經(jīng)營(yíng)狀態(tài)專門好意 新華區(qū)維明路東 零售業(yè)態(tài)、大型超 地下一層，地上三周邊惟一處在主干道處的較大型好生活超 超100 超市，滄州市連鎖經(jīng) 祁孟莊等，目前經(jīng)營(yíng)狀況良②項(xiàng)目周邊教育配套幼兒園：欣欣家園童樂(lè)幼兒園、三毛藝術(shù)幼兒園、民族幼兒園、太陽(yáng)89小學(xué)：花園小學(xué)、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、等。中學(xué)：滄州市劍橋中學(xué)、滄州市第一職業(yè)中學(xué)等其它教育機(jī)構(gòu)：滄州市商業(yè)中等專業(yè)學(xué)校、大趙莊南隊(duì)學(xué)校等③項(xiàng)目周邊金融配套向北500米有中國(guó)工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等，中國(guó)建設(shè)銀行欣欣家園分理處、滄州銀行佟家花園支行等多家銀行機(jī)構(gòu)④項(xiàng)目周邊醫(yī)療配套大型醫(yī)院包括和平醫(yī)院、南大街衛(wèi)生醫(yī)院，另周邊醫(yī)療診所包括清池大道葉大夫門診、花園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站牙科門診、欣欣家園社區(qū)衛(wèi)生站等〔七〕泰和世家項(xiàng)目所在的新華區(qū)的售樓盤及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)樓盤及分分析內(nèi)容包括樓盤概況、交通情形、戶型分析、價(jià)格分析、銷售分析、客源客層、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)等樓盤名項(xiàng)目位開(kāi)發(fā)占地積建筑積交通情戶型分價(jià)分銷分客客項(xiàng)目勢(shì)項(xiàng)目勢(shì)1、3954511路、306路、369路、226路、321二居80㎡-100㎡三居100㎡-133蓄2州建開(kāi)發(fā)2、滄不被地市時(shí)單力認(rèn)可元/位5、于均御宇國(guó)際城46060321、306、11、22678㎡-87109㎡-139元/13員11 司實(shí) 年底交2、教房，屬育配套準(zhǔn)現(xiàn)房差，交產(chǎn) 通不 格偏低西邊產(chǎn) 暖為較鐵路為先進(jìn)3、戶的地源型較熱泵系差，布 局凌 區(qū)規(guī)模傳力度較 小，特特銷月要盤以區(qū)布斯力較2、榕1001411路、2270-135元/價(jià)本年月階風(fēng)格通便3、程進(jìn)元/慢列商銷等策看看12號(hào)均元/銷售2021 要緊1、價(jià) 年3 以石格廉價(jià)付款價(jià)：月 油南2、 高，新華區(qū)鐵路西街金域瑞石油南滄州市住美房地開(kāi)60 10 9路、11 80-130 次庫(kù)高層少繳元盤工品、15最銷主間首價(jià)均除大，2、元/500客客期11年于房盤滄銷現(xiàn)縣售期，，交地銷即房理均買要位價(jià)要即銷置以住二較元/縣2現(xiàn)受最滄價(jià)新華區(qū)長(zhǎng)蘆大道滄州市凱德房地房限百合世40070306路、80-139價(jià)市低解放路交匯開(kāi)現(xiàn)制部，期2元/鎮(zhèn)價(jià)化發(fā)最群格商價(jià)主能現(xiàn)實(shí)為出力元/多價(jià)較數(shù)房小家3庭元/前同起電意其梯產(chǎn)顯優(yōu)現(xiàn)全過(guò)故折障貸，96為銷售帶來(lái)不良阻礙要11以地程新華區(qū)解放路與一居4852封華，進(jìn)滄州市華興置業(yè)盤盤東領(lǐng)伯爵童大道交叉口北200地產(chǎn)開(kāi)1001711二居9098三居109137東較慢東2峻北華逾縣縣 人 為 —2 3、 3面面，項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及分摩卡小鎮(zhèn)：樓盤概況：位于新華區(qū)交通南大街與志強(qiáng)路交口，占地63畝，建面12萬(wàn)平米，容積率2.0，綠化率33%周邊配套：中小學(xué)：一中、六中、八中、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、車站小稚嫩園：煤建幼兒園、民族幼兒園、實(shí)驗(yàn)幼兒園休閑娛樂(lè)設(shè)施：金永娛樂(lè)健身廣場(chǎng)、南湖公園、東體育場(chǎng)餐廳老石頭美食城、老肥價(jià)格情形：目前價(jià)格未出60.9平米三室：118平米其他在售樓盤及分樓盤樓盤位開(kāi)發(fā)差不情交通狀配套狀戶型統(tǒng) 客源層樓盤優(yōu)樓盤劣分析內(nèi)容包括其他在售樓盤樓盤樓盤位開(kāi)發(fā)差不情交通狀配套狀戶型統(tǒng) 客源層樓盤優(yōu)樓盤劣中小學(xué)：實(shí)驗(yàn)小學(xué)、新華小學(xué)、滄州中、滄州八1拆遷戶新華區(qū)占地350建面80萬(wàn)16路、17路22路、29路306路、路、430路138路、路、526路561郵局：中國(guó)郵餐廳：肯德基、永和豆?jié){、凱倫咖啡45-109米鄰滄州市小南門圈部風(fēng)情商業(yè)街等配套齊全，交通利2、樓間距戶產(chǎn)品居住舒南門小吃城、歐麥經(jīng)典咖啡廳、魯西度欠缺牛城、滄州老菜美食城、德克滄州市新1路、4路、學(xué)校：實(shí)驗(yàn)小學(xué)，車站小學(xué)、新華要緊以新1位于滄州市主干1戶型布城對(duì)面，隔華中路與占地180建面40萬(wàn)路、31路、138路、219路、306路購(gòu)物：滄州商城、華北商廈、意明購(gòu)中心、滄州商城、建新大廈、國(guó)美二居㎡-123㎡三居㎡-139人群為主客戶多為邊交通便利，配齊全樓，二六戶多花池相402路、器、三聯(lián)家樣工薪2現(xiàn)銷售樓棟均為陽(yáng)、全路、路、505526路、612現(xiàn)房，銷售支撐 產(chǎn)品，度 住舒服差23小三苑占地 11路13360 615路430建筑 8路646發(fā)積 604二居-99三居㎡-12011、樓盤體量大 名度較2、小區(qū)內(nèi)有幼兒園、2、工程進(jìn)度 3〔八〕綜合結(jié)①該區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品類型和景觀營(yíng)造的特點(diǎn)。高層產(chǎn)品：新華區(qū)要緊樓盤多為高層產(chǎn)品，典型樓盤東方世紀(jì)城、御宇國(guó)際城、泛海時(shí)代、東領(lǐng)伯爵等，多集中在20-30層，戶型多以80-140較大面積戶型，例如東領(lǐng)伯爵有64平米一室，及196躍層。小高層產(chǎn)品：典型樓盤本項(xiàng)目、金域瑞景、東方世紀(jì)城三期，樓層在12層左右，本項(xiàng)目12層、金域瑞景14層，該些產(chǎn)品戶型產(chǎn)品多集中在80-140平米，戶型多布局合花園洋房：典型樓盤御宇國(guó)際城，御宇二期共規(guī)劃有五棟四層的花園洋房，戶型屬躍層產(chǎn)品，目前未對(duì)外銷售寫字樓：東方世紀(jì)城在建二棟雙子座寫字樓，精裝修，均價(jià)5000元/商業(yè)：泛海時(shí)代沿清池大道規(guī)劃有X萬(wàn)平商業(yè)，要緊為一托二產(chǎn)品，緊領(lǐng)小南門商圈，銷售均價(jià)20000元/平米。景觀營(yíng)造特點(diǎn)行宣傳推廣。II、綠化率高：典型樓盤泰和世家、御宇國(guó)際城45%，三里嘉苑綠化率50%，金域瑞景更是達(dá)到52%，綠化率均普遍比較高III、打造新穎園林：典型樓盤東領(lǐng)伯爵、泰和世家，東領(lǐng)伯爵園林規(guī)劃層次感強(qiáng)，且建筑的會(huì)所為山地會(huì)所，較為新穎。本案力主打造八大前庭后院，構(gòu)筑坊、階、亭、園、院五重境域。劣勢(shì)：I、風(fēng)格種類較少，缺乏借鑒創(chuàng)意，新華區(qū)在建樓盤多為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，園林風(fēng)格也較少推陳出新II、植物種類較為單一，多為北方常見(jiàn)樹(shù)種植物，品質(zhì)不能做到較高程度的提升②本區(qū)域開(kāi)發(fā)的樓盤建筑風(fēng)格和設(shè)計(jì)特點(diǎn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格：新華區(qū)樓盤多以現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格建筑，典型樓盤本案、東方世紀(jì)城等，設(shè)計(jì)多簡(jiǎn)潔明了，較易為大眾同意仿照力道不足，規(guī)劃設(shè)計(jì)中存在欠缺。③本區(qū)域的戶型特點(diǎn)和面積分布情形戶型特點(diǎn)I一梯二戶：典型樓盤泰和世家，金域瑞景，該些戶型多布局合理、南北通透，客廳、主臥朝陽(yáng)，公攤小，且多以小高層產(chǎn)品為主II、二梯三戶：典型樓盤御宇國(guó)際城，該些戶型多為通透或半通透產(chǎn)品，中間戶型為全陽(yáng)產(chǎn)品V、躍層：典型樓盤御宇國(guó)際城、東領(lǐng)伯爵。御宇國(guó)際城為花園洋房，東領(lǐng)伯爵為高層產(chǎn)品，該些戶型面積均較大，多集中在190平米以上面積分布情I、60-70平米：典型樓盤東領(lǐng)伯爵，東領(lǐng)伯爵規(guī)劃有部分一室一廳戶型，面積在60平米以上，占比在10%以下II、70-90平米：新華區(qū)大部分樓盤戶型規(guī)劃面積多集中在70-90平米，占比