房地產開發(fā)可行性策劃報告

盈田蔡家工谷項目可行性研究報告PAGE43目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 1一、項目基本情況 1二、可行性研究報告編制依據(jù) 1三、可研報告研究范圍 2四、簡要結論 3第二章項目建設背景及建設的必要性 4一、項目建設背景 4二、項目建設的必要性 9第三章項目市場分析 12一、重慶產業(yè)發(fā)展狀況及工業(yè)廠房需求分析 12二、目標市場分析 16三、市場競爭分析 21四、SWOT分析： 23第四章經營模式分析 25一、項目開發(fā)模式 25二、項目商業(yè)模式 27三、項目招商 28第五章擬入駐項目概況 30一、第一、二、三類壓力容器產業(yè)化項目 30二、特色塑料制品產業(yè)化項目 31三、LED照明光源生產線建設項目 32四、智能化儀器儀表產業(yè)化項目 33五、交通安全設施系列產品產業(yè)化建設項目 34第六章項目選址及建設條件 36一、項目選址 36二、項目建設條件 36三、選址推薦方案 38第七章項目建設內容及建設方案 39一、項目建設內容 39二、項目建設規(guī)模 39三、項目建筑方案 40四、設備方案 42五、配套工程方案 46第八章項目環(huán)境影響分析 48一、環(huán)境條件調查 48二、環(huán)境影響因素分析 48三、環(huán)境保護措施 49四、環(huán)境影響評價 51五、環(huán)保投資 52第九章項目實施進度安排及投資計劃 53一、項目實施進度 53二、項目年度投資計劃 53第十章招投標方案 55一、發(fā)包范圍 55二、施工及監(jiān)理單位資質要求 55三、發(fā)包工作組織 55第十一章投資估算及財務測算 56一、投資估算 56二、資金來源及籌措計劃 57三、項目收入估算 58四、利潤估算 59五、盈虧平衡分析 60六、投資回收期分析 60七、財務評價結論 63第十二章社會效益評價 64第十三章結論與建議 66一、結論 66二、建議 66第一章總論一、項目基本情況（一）項目名稱：盈田·蔡家工谷（二）項目建設性質：新建（三）項目建設期限：12個月（四）項目擬建地址：重慶市蔡家組團C標準分區(qū)C01-1地塊（五）項目建設內容：1、標準廠房：建適合LED、電子電器、儀器儀表等行業(yè)需要廠房2、研發(fā)中心：建適合LED產品研發(fā)的科研大樓3、后勤服務中心：建適應企業(yè)需要的辦公、員工食堂、倒班樓4、廠區(qū)道路建設工程5、廠區(qū)環(huán)境綠化建設工程6、水、電、氣及其他配套設施安裝工程（六）項目建設規(guī)模：1、本項目征地面積136927m2（折205.4畝），其中建設用地面積126003m2（折189畝），道路分攤10924m2，房屋建筑占地面積66788m2、本項目房屋總建筑面積153794m2。容積率1.2（七）項目總投資：本項目建設需投資25200萬元人民幣。二、可行性研究報告編制依據(jù)（一）《中華人民共和國土地管理法》。（二）《中華人民共和國環(huán)境保護法》。（三）國家發(fā)展計劃委員會發(fā)行出版的《投資項目可行性研究指南》。（四）《重慶市實施西部大開發(fā)若干政策措施》渝委發(fā)〔2001〕26號文件。（五）《工業(yè)項目建設用地控制指標》國土資發(fā)〔2008〕24號。（六）《中共重慶市委、重慶市人民政府關于加快建設特色工業(yè)園區(qū)的意見》（渝委發(fā)[2002]28號文件）。（七）重慶市人民政府辦公廳《關于印發(fā)重慶市特色工業(yè)園區(qū)標準廠房建設實施意見的通知》（渝辦發(fā)〔2007〕325號文件）（八）重慶市《統(tǒng)計年鑒》（2007年版）。（九）重慶市及北碚區(qū)有關資料。三、可研報告研究范圍本可行性研究報告研究的范圍是：（一）項目建設的必要性。（二）項目市場分析。（三）項目經營模式分析（四）項目選址及建設條件。（五）建設內容及建設方案。（六）項目環(huán)境影響分析。（七）項目實施進度安排及投資計劃。（八）項目投資估算及資金籌措方案。（九）項目經濟效益評價。（十）項目社會效益評價。（十一）項目財務評價。（十二）研究結論與建議。四、簡要結論盈田·蔡家工谷項目符合國家產業(yè)政策，是國家鼓勵和支持發(fā)展的項目，符合重慶“退二進三”產業(yè)轉移需要，符合重慶產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，符合中小企業(yè)發(fā)展需要，該項目全部建成后，可發(fā)揮巨大效益，預計可形成的20億元以上的年產值，年創(chuàng)造稅收1.0億元以上。該項目的建設，還可加快園區(qū)招商建設進度，提升入駐企業(yè)形象和發(fā)展平臺。該項目屬技術密集型和勞動密集型項目，預計項目建成后，可解決5000人以上就業(yè)。因此該項目具有明顯的經濟效益和社會效益，該項目的實施是十分必要的。第二章項目建設背景及建設的必要性一、項目建設背景項目所在地北碚區(qū)位于重慶都市經濟發(fā)達圈的北部，是重慶都市區(qū)的西北門戶，是都是區(qū)輻射渝西、川北地區(qū)的橋頭堡。是著名的風景名勝區(qū)、全國優(yōu)秀旅游城區(qū)、西部第一個國家級園林城區(qū)、國家級園林綠化先進城區(qū)、國家環(huán)保模范城區(qū)、全國綠化模范城市，曾榮獲中國最佳人居環(huán)境范例獎，迪拜國際改善人居環(huán)境良好范例獎，是重慶主城區(qū)中最適宜居住的地區(qū)。全區(qū)幅員面積755平方公里，目前區(qū)轄天生街道、朝陽街道、龍鳳橋街道、北溫泉街道、東陽街道、歇馬鎮(zhèn)、金刀峽鎮(zhèn)、三圣鎮(zhèn)、施家梁鎮(zhèn)、童家溪鎮(zhèn)、蔡家崗鎮(zhèn)、柳蔭鎮(zhèn)、澄江鎮(zhèn)、靜觀鎮(zhèn)、復興鎮(zhèn)、水土鎮(zhèn)、天府鎮(zhèn)共五個街道，十二個鎮(zhèn)。東接渝北區(qū)，南連接沙坪壩區(qū)，西界璧山縣，北鄰合川市。（一）地域區(qū)位優(yōu)越北碚區(qū)區(qū)位優(yōu)勢突出，物流方便快捷，科教事業(yè)發(fā)達，人力資源豐富，工業(yè)基礎雄厚，產業(yè)配套完備。經濟增長迅速，投資潛力廣闊。北碚距離主城核心區(qū)24公里，距離江北機場26公里。境內有1條黃金水道——嘉陵江縱貫南北，2條運輸動脈——湘渝、遂渝鐵路貫穿東西，3條快速干道——國道110線、渝武高速公路、外環(huán)高速公路穿越全境，還有即將建成的中環(huán)線、輕軌6號線共同形成水陸、空立體交通優(yōu)勢。北碚是重慶著名的歷史文化區(qū)，轄區(qū)內擁有西南大學等三所高等院校，四所市級重點中學，67家科研機構，近萬名科研人員，為北碚經濟發(fā)展提供智力支持和人才保障。北碚是工業(yè)主導區(qū)，具有完整的工業(yè)門類體系，是全國三大儀器儀表生產基地之一和全國五大玻璃品生產基地之一。工業(yè)存量資產達150億元，規(guī)模以上企業(yè)166家，形成儀器儀表、機械制造、生物醫(yī)藥、資源加工為特色的工業(yè)體系，許多產品在國內外享有盛譽，遠銷海內外120多個國家和地區(qū)。重慶同興工業(yè)園區(qū)是重慶首批16個特色工業(yè)園區(qū)之一，重慶同興工業(yè)園區(qū)蔡家組團重慶市經濟和城市發(fā)展的熱點地區(qū)，蔡家組團地處重慶市的上風上水地段，是重慶主城核心區(qū)拓展發(fā)展空間的最佳選擇，與被北新區(qū)僅一江之隔，被黃奇帆副市長譽為“可以與上海的徐家匯和黃浦江對面的閔行區(qū)媲美”的“重慶最好的西裝面料”，是重慶都市經濟未來發(fā)展的高地。市政府已經把蔡家組團納入“十一五”重點實施區(qū)域予以政策傾斜。蔡家組團迎來最佳發(fā)展機遇。（二）基礎設施完善1、供水設施：現(xiàn)建有日供水能力5萬M3以上的同興水廠，遠期還將由城市公共供水系統(tǒng)供水，還將在蔡家組團新建一座日供水能力達20萬M3的城市公共水廠，蔡家組團自來水綜合生產能力可達25萬M32、供電設施：蔡家組團現(xiàn)有220KV玉皇觀變電站和110KV蔡家變電站2座，還將修建220KV變電站2座、110KV變電站9座，工程完工后，蔡家組團220KV變電站將達到3座、110KV變電站將達到10座。完全能保證園區(qū)生產、生活需要。3、供氣設施：現(xiàn)有三溪口配氣站1座，還將根據(jù)需要建設調壓配氣站，供氣由城市主干網絡統(tǒng)籌調配，大型工業(yè)用氣由配氣站專線供氣，小型工業(yè)用氣可由民用燃氣管供氣。4、交通設施：蔡家組團在在重慶城市交通規(guī)劃中所處的位置，可以用“4321”形容，“四條陸上快速干道、3條鐵路、兩條輕軌、1條黃金水道”。第一條陸上快速干道——已建成通車的渝武高速公路；第二條陸上快速干道——正在建設的重慶繞城高速；第三條陸上快速干道——正在建設的重慶中環(huán)快速干道；第四條陸上快速干道——省道110；三條鐵路——渝遂線、襄渝線、全國鐵路三號線（蘭渝線）；2條輕軌——輕軌6號線及6號支線；1條黃金水道——嘉陵江?？梢哉f，組團目前已形成了四通八達的綜合交通網絡系統(tǒng)。同時，隨著繞城高速、中環(huán)快速干道、嘉悅大橋的開工建設，周邊地區(qū)的迅速發(fā)展，蔡家組團在北部片區(qū)的地位和作用將更加明顯。5、通訊設施：蔡家組團建有完善的電信樞紐，還將建設4座通信交換局，本地電話局交換機容量達到20萬門；廣播、電視人口覆蓋率分別達到99%。6、排污設施：蔡家組團在規(guī)劃區(qū)外南面隔離綠化帶中設置污水處理廠1座，最大污水處理能力達25萬立方米/日，城市污水集中處理率達到100.00%。7、市容環(huán)衛(wèi)設施：加強市政基礎設施建設和維護，啟動三級管網建設，改造城區(qū)主干道路面18.4萬平方米、人行道14.3萬平方米，主干道完好率達95%，路燈亮燈率達98%，垃圾清運率達100%，建成燈飾工程153項。突出抓好臨街建筑外立面整治、背街小巷環(huán)境衛(wèi)生治理，市容環(huán)境更加整潔靚麗。8、園林綠化設施：實施縉云山綠色屏障工程林相改造1.5萬畝，建成城市生態(tài)林3個，新增公園綠地319.3公頃，城市綠地率達43.7%，綠化覆蓋率達45.9%，人均公園綠地面積達18.4平方米，“生態(tài)北碚”建設成效顯著。（三）經濟發(fā)展迅猛北碚區(qū)是重慶市實施北移戰(zhàn)略的區(qū)域，與北部新區(qū)僅一江之隔。近年來得益于優(yōu)越的區(qū)位條件，經濟發(fā)展非常迅猛。全區(qū)生產總值155.86億元，增長17.1%，增幅居主城九區(qū)第三。全區(qū)財政可支配財力和地方預算內財政收入分別突破20億元和10億元，均實現(xiàn)兩年翻番；其中地方預算內財政收入10.61億元，增長57.5%，增幅居主城九區(qū)第一。全社會固定資產投資143.03億元，實現(xiàn)兩年翻番，增長55.8%，增幅居主城九區(qū)第一。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15700元，增長14.6%，增幅居主城九區(qū)第三。農村居民人均純收入5530元，增長19.5%，增幅居主城九區(qū)第一。規(guī)模以上工業(yè)總產值280.4億元，增長38.4%，增幅居主城九區(qū)第一；銷售值277.86億元，增長38％；增加值87.38億元，增長27.3%，增幅居主城九區(qū)第一。工業(yè)增加值占GDP的比重達60.8%，工業(yè)經濟對全區(qū)經濟增長的貢獻率達70.9%。工業(yè)經濟效益綜合指數(shù)達201.6％，增長34.4%，增幅居主城九區(qū)第一。榮獲并保持重慶工業(yè)十強區(qū)縣榮譽稱號，被評為全市節(jié)能減排先進區(qū)縣。完成工業(yè)投資52.54億元，增長53.4%；其中，67個工業(yè)重點項目完成投資25.4億元，投資上億的28個工業(yè)重點項目完成投資14.7億元。13個年度投資上億的工業(yè)重點項目建設全面推進，四聯(lián)集團LED、北大方正醫(yī)藥等項目開工建設，三圣特種建材石膏制硫酸一期、富皇年產150萬噸旋窯干法水泥生產線、順安民爆改擴建等項目建設快速推進，天府礦業(yè)公司環(huán)保安全節(jié)能增效技改系統(tǒng)全面完成。同興工業(yè)園區(qū)首次躋身全市“十強工業(yè)園區(qū)”，水土工業(yè)集中區(qū)建設快馬加鞭，三圣石膏循環(huán)經濟工業(yè)基地建設正式啟動。川儀總廠有限公司核電主控儀表技術填補國內空白，同興垃圾發(fā)電廠、長江造型公司被命名為重慶市循環(huán)經濟試點企業(yè)，新興齒輪等7個產品被評為重慶名牌產品，神馳機電等4個產品被評為重慶知名產品。（四）產業(yè)協(xié)調配套重慶同興工業(yè)園區(qū)是重慶市人民政府批準設立的16個市級特色工業(yè)園區(qū)之一，位于蔡家組團范圍內。園區(qū)首期批準規(guī)劃面積為5.27平方公里，近期將拓展至16平方公里，遠期將發(fā)展到50平方公里。蔡家組團（同興工業(yè)園區(qū)）的區(qū)位和定位，主要發(fā)展LED產業(yè)、高新技術產業(yè)、都市休閑旅游、現(xiàn)代物流、房地產、會展節(jié)六大主導產業(yè)，支撐城市發(fā)展。1LED產業(yè)：以LED產業(yè)鏈為依托，從LED產業(yè)上游、中游、下游產品入手，在各環(huán)節(jié)引入并發(fā)展一批國內外知名企業(yè)，形成產業(yè)集群，打造LED產業(yè)園。2高新技術產業(yè)：主要發(fā)展機電儀、機械制造、儀器儀表、電子電器、輸配電裝備制造等主導產業(yè)，發(fā)展一批具有帶動型、經濟效益好的勞動密集型企業(yè)和龍頭企業(yè)，形成產業(yè)集群。3都市休閑旅游業(yè)：主要以高爾夫、休閑度假娛樂、城市主題公園、現(xiàn)代游樂園，游艇俱樂部和影視基地等項目，發(fā)展高尚都市休閑旅游業(yè)，集聚城市人氣。4物流業(yè)：主要依托渝合，中環(huán)，外環(huán)，212國道及渝遂高速鐵路，嘉陵江黃金水道匯聚的交通優(yōu)勢和北部新區(qū)的產業(yè)優(yōu)勢，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，打造重慶的物資集散地。5會展節(jié)會業(yè)：主要以舉辦國際會議，展覽會，各種賽事以及節(jié)會活動，帶動相關產業(yè)，引導發(fā)展商業(yè)貿易、高檔酒店、餐飲等行業(yè)。6房地產業(yè)：依托優(yōu)越黃靜和區(qū)位優(yōu)勢，建設高品質住宅區(qū)，搞活房地產，發(fā)展相關產業(yè)，打造品牌城市。3-5年內，蔡家組團將以同興工業(yè)園為載體，沿省道110一線加快建設LED產業(yè)園、華立生物制藥基地、光機電儀工業(yè)園，重點發(fā)展LED、光機電儀、微電子、生物制藥等特色產業(yè)集群，完成蔡家組團基礎開發(fā)、形象開發(fā)、功能開發(fā)。10-15年后，重慶蔡家組團將建設成為以“高新技術、高端商務、高檔次娛樂、高品質住宅”等“四高”產業(yè)為主的環(huán)境優(yōu)美、經濟發(fā)達、社會繁榮、最適合居住的現(xiàn)代化新型城區(qū)，成為重慶新的經濟高地。（五）社會事業(yè)同步發(fā)展蔡家組團（園區(qū)）已主動聚集西南大學、重慶大學、西南政法大學、重慶儀表材料研究所、重慶國際企業(yè)孵化器北碚孵化園等市內外大專院校、科研院所和重點骨干企業(yè)的人才于組團（園區(qū)）開發(fā)建設。僅區(qū)內就有各類科研機構67個，高等院校4所，部屬研究所3所，職業(yè)學校數(shù)十所，中央、市屬大中型企業(yè)幾十個，各類研究人員近萬人，在校大學生達到2.4萬人。企業(yè)發(fā)展所需人力資源可得到有力保障。二、項目建設的必要性（一）是國家產業(yè)政策鼓勵發(fā)展的項目標準廠房具有通用性、配套性、集約性和節(jié)能省地的特征。該項目擬建成能夠代表重慶標準廠房水平的樣板項目，該項目企業(yè)總部辦公、產品展示交易中心、廠房、配套設施集中建設，后勤及配套設施可共享，避免了部分設施的重復建設，可有效的節(jié)約土地資源，該項目屬“節(jié)能省地型建筑開發(fā)項目”，按《國家產業(yè)結構調整指導目錄（2005年本）》的意見，該項目屬國家鼓勵發(fā)展類項目。（二）是重慶市實施“退二進三，退城進園”產業(yè)轉移需要按“十一五”規(guī)劃，重慶將按照產業(yè)梯度轉移的原則，利用土地級差，盤活存量資產，推動主城區(qū)工業(yè)企業(yè)實施“退二進三”，“退城進園”，將主城所有工業(yè)企業(yè)搬出主城，有序遷入相應的特色工業(yè)園區(qū)，在搬遷過程中實現(xiàn)老企業(yè)的升級改造。老工業(yè)企業(yè)的搬遷，為主城區(qū)發(fā)展高新產業(yè)和第三產業(yè)提供空間。在這次產業(yè)轉移過程中，政府主要針對列入搬遷名錄的企業(yè)實施搬遷，事實上，還有一大批中小企業(yè)無法安置，造成了大批中小企業(yè)無家可歸，此項目的實施，可以集約化的為中小企業(yè)建造適合他們需要的廠房及配套設施，可有效的解決“退二進三”難題。（三）是重慶市實施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略需要十七大報告指出，中國要走中國特色城鎮(zhèn)化道路。而要發(fā)展中國特色的城鎮(zhèn)化道路，首先必須保持城鎮(zhèn)化與工業(yè)化的協(xié)調發(fā)展。以新型城鎮(zhèn)化引導新型工業(yè)化，以新型工業(yè)化推進新型城鎮(zhèn)化。這就要形成適度積聚、節(jié)約土地、合理布局、規(guī)模效應、環(huán)保優(yōu)先、普及保障等為特征的新型城鎮(zhèn)化模式。而本項目的實施，正好可以滿足此要求。該項目全部實施完畢，企業(yè)入駐達產后，預計可形成20億元以上的年產值，展銷市場形成后，年創(chuàng)造稅收1.0億元以上。據(jù)初步測算，項目建成后，可解決5000人以上就業(yè)。（四）是中小企業(yè)發(fā)展和提升形象的需要現(xiàn)目前，重慶大批中小企業(yè)生存環(huán)境非常差，很多企業(yè)沒有自己廠房，租賃廠房環(huán)境也非常差，還要面臨不停搬遷的困境。該項目為標準廠房項目，為中小企業(yè)提供了發(fā)展平臺。項目為企業(yè)集中建設標準廠房，企業(yè)總部辦公區(qū)、企業(yè)孵化樓及產品展示交易中心，企業(yè)總部辦公按商務花園標準建設在項目最佳位置，可提升企業(yè)形象，為企業(yè)帶來更好的發(fā)展空間。。（五）可加快園區(qū)建設步伐，是重慶同興工業(yè)園建設的需要民營資本積極參與園區(qū)建設，可以彌補園區(qū)建設資金的不足，加快開發(fā)建設進度。此項目業(yè)主預計投資約2.3億元打造盈田·蔡家工谷，并在2年之內建成一個為LED及光電產業(yè)基地配套的標準廠房項目，主要為國內外LED產業(yè)鏈企業(yè)提供工業(yè)廠房和服務。此項目的開工建設，可以為重慶同興工業(yè)園區(qū)搭建更好的招商平臺，招商入駐更多企業(yè)，為園區(qū)創(chuàng)造效益。（六）是盈田公司做大做強、戰(zhàn)略發(fā)展的需要盈田公司計劃在未來五年之內，在重慶建成300萬平方米的標準廠房，成為重慶工業(yè)地產品牌企業(yè)，工業(yè)地產龍頭企業(yè)，在重慶同興工業(yè)園區(qū)蔡家組團內打造不同產業(yè)定位的盈田·蔡家工谷，是公司重要的戰(zhàn)略部署之一。由于公司有成熟的項目運作經驗和穩(wěn)定的招商渠道，隨著中小企業(yè)廠房需求量越來越大，此項目的建設也將為盈田公司提供最佳發(fā)展機遇，讓公司發(fā)展駛入快車道，是公司發(fā)展壯大的需要。綜上所述，實施本項目建設是必要的。第三章項目市場分析該項目是針對蔡家組團產業(yè)定位特點，著力以LED產業(yè)鏈為依托，打造LED產業(yè)基地，為國內外LED產業(yè)鏈企業(yè)提供工業(yè)廠房和服務,也不排除引進符合園區(qū)產業(yè)定位的儀器儀表、機械加工企業(yè)。一、重慶產業(yè)發(fā)展狀況及工業(yè)廠房需求分析重慶地處長江上游和西南地區(qū)的經濟、文化中心，全市幅員面積8.24萬平方公里，轄40個區(qū)縣，有54個民族，人口3100萬。重慶是長江上游最大的中心城市，歷史上一直是長江上游重要的產業(yè)基地，加上“三線”建設時期奠定的工業(yè)經濟技術及人才優(yōu)勢，形成了以汽車和摩托車制造為主的機械工業(yè)，以食品加工、服裝加工、電子儀表、輕紡、煙草、建材等為主的輕工業(yè)，以優(yōu)質鋼材和優(yōu)質鋁材為主的冶金工業(yè)，以合成材料、精細化工和醫(yī)藥化工為主的化學工業(yè)，近年來又大力發(fā)展了以通信設備、光電產品和生物技術品生產等為主的高新技術產業(yè)，構建了比較完整的工業(yè)產業(yè)體系。重慶作為全國六大老工業(yè)基地之一，在全國的工業(yè)中一直占有重要的地位。1997年，重慶成為中國繼北京、天津、上海之后的第四個直轄市。重慶也加快了工業(yè)結構的調整，重慶的經濟有了飛速增長，重慶市民生活水平不斷提高。根據(jù)我國2007年的《中國城市競爭力報告》顯示，重慶的城市綜合競爭力的位列前十位，在西南地區(qū)城市中排列第一，根據(jù)權威調查機構仲量聯(lián)行的調查顯示，重慶對外商投資企業(yè)的吸引力，在全國大中城市中，僅排在北京、上海之后，位列第三。重慶特有的區(qū)位及工業(yè)基礎，成為國內外企業(yè)產業(yè)轉移的重點區(qū)域，為工業(yè)地產帶來了發(fā)展機遇。同時，重慶城市的發(fā)展和產業(yè)結構的調整，大量城市工業(yè)需要外遷，也為工業(yè)地產帶來了發(fā)展的良機。（一）國內外產業(yè)轉移為重慶帶來的廠房需求：一般說來，工業(yè)化進程表現(xiàn)為以勞動密集型工業(yè)為主導以資金密集型工業(yè)為主導以技術密集型工業(yè)為重心的三個階段。經濟全球化的深入發(fā)展使得21世紀的世界制造業(yè)面臨深刻的戰(zhàn)略性重組。美國、歐洲和日本等制造業(yè)發(fā)達國家在努力保持本國高新技術壟斷地位的同時，正以降低生產成本和提高市場競爭力為最終目標，在全球范圍內進行著新一輪的制造業(yè)資源的優(yōu)化配置。世界制造業(yè)大規(guī)模轉移為中國利用本國的廣闊市場和廉價勞動力的優(yōu)勢發(fā)展制造業(yè)提供了難得的機會。在對外開放中，發(fā)達國家和地區(qū)陸續(xù)把勞動密集型加工制造業(yè)、通訊、計算機配件等向中國轉移，又將部分資本密集型重化工如石化等向中國轉移。在這次的國際產業(yè)轉移中，“創(chuàng)造的”比較優(yōu)勢，是吸引發(fā)達國家進行更高一級產業(yè)轉移的主要動因，而自然的比較優(yōu)勢，是促使發(fā)達國家把相對落后的產業(yè)轉移到中國的主要動因。隨著重慶自然資源、能源電力、勞動力成本、重工業(yè)比較發(fā)達等比較優(yōu)勢的出現(xiàn)，必然伴隨著制造業(yè)大規(guī)模轉移，這為重慶制造業(yè)的發(fā)展提供了難得的機會。沿海及海外企業(yè)陸續(xù)把勞動密集型產業(yè)和資本密集型產業(yè)向重慶轉移。具體見附圖3-1《梯級產業(yè)轉移模式圖》。附圖3-1：梯級產業(yè)轉移模式圖勞動密勞動密集產業(yè)資本密集產業(yè)技術密集產業(yè)重慶具有自然比較優(yōu)勢自然資源豐富而廉價的勞動力重慶具有創(chuàng)造的比較優(yōu)勢制造業(yè)發(fā)達制造業(yè)技術人才豐富根據(jù)調查，重慶在以下兩類產業(yè)集群中，成為國際、國內產業(yè)轉移的熱點：1、典型的勞動密集型產業(yè)，仍是外商、國內企業(yè)投資預期和偏向程度較高的領域：如食品加工制造、家電制造、服裝加工、機械配套加工、建筑材料和其他制造業(yè)。2、資本裝備程度較高，勞動密集型加工產業(yè)，也是最具有吸引力的投資領域：如重慶的摩托車制造、汽車制造、機械制造、儀器儀表、電子及通訊設備制造業(yè)、電氣機械以及化工等。重慶投資環(huán)境越來越成熟，已有福特汽車、惠普、百事可樂、可口可樂、ABB、康明斯、美國JL.French公司、美國利寶、上汽依維柯、中法水務、沃爾沃、香港查氏集團、普天、海爾、TCL、格力電器、雅戈爾等大批國內外知名企業(yè)相繼入駐重慶。大規(guī)模的國際企業(yè)、沿海企業(yè)的產業(yè)轉移，為重慶工業(yè)帶來了發(fā)展機遇，國內外企業(yè)的入駐，必然帶來工業(yè)廠房的需求，據(jù)保守估計，重慶每年外來企業(yè)廠房需求量在100萬M2以上。尤其是外資企業(yè)，他們不習慣由自己投資建設廠房，更習慣由專業(yè)的工業(yè)地產商，按其要求量身定造廠房，他們再從工業(yè)地產商手中租賃或購買廠房。目前重慶還沒有專業(yè)的地產公司來滿足這部分客戶的需求，重慶的各個工業(yè)園區(qū)為解決這個難題，有的是自己建設，有的是臨時委托建筑公司建設提供，這樣的操作不規(guī)范，不專業(yè)，為客戶帶來使用不便。（二）重慶產業(yè)結構調整帶來的廠房需求：重慶作為一個老工業(yè)基地，現(xiàn)目前，重慶工業(yè)又主要集中在主城，如重慶的汽車、摩托車、機械儀表、服裝加工、電子及通訊設備制造、黑色金屬冶煉、有色金屬制品以及電力等產業(yè)主要都集中在都市發(fā)達經濟圈。重慶又是中國一個年輕的直轄市，城市規(guī)模不斷擴大，按照重慶城市總體規(guī)劃，主城區(qū)規(guī)劃面積將擴大到2616平方公里。重慶主城區(qū)要著力打造為山水園林城市。同時，按照主城區(qū)功能定位，重慶產業(yè)結構將作出重要調整?！笆晃濉逼陂g，重慶產業(yè)布局的總體規(guī)劃是：結合城市化建設，工業(yè)布局重點由主城區(qū)轉向周邊及三峽庫區(qū)和渝西經濟走廊；重點開發(fā)建設北部新區(qū)和30個特色工業(yè)園區(qū)。重慶市計劃到2010年，要“再造兩個重慶工業(yè)”。其中北部新區(qū)計劃到2010年實現(xiàn)工業(yè)總產值1500億元，實現(xiàn)再造一個重慶工業(yè)的目標。加上經過改造的重慶老工業(yè)基地和30個特色工業(yè)園區(qū)引進發(fā)展的新型工業(yè)，完成另外再造一個重慶工業(yè)的目標。按“十一五”規(guī)劃，重慶將按照產業(yè)梯度轉移的原則，利用土地級差，盤活存量資產，推動主城區(qū)工業(yè)企業(yè)實施“退二進三”，“退城進園”，將主城所有工業(yè)企業(yè)搬出主城，有序遷入相應的特色工業(yè)園區(qū)，在搬遷過程中實現(xiàn)老企業(yè)的升級改造。老工業(yè)企業(yè)的搬遷，為主城區(qū)發(fā)展高新產業(yè)和第三產業(yè)提供空間。據(jù)統(tǒng)計，重慶主城核心區(qū)域，列入市級搬遷名錄的規(guī)模企業(yè)就有338家，未列入市級搬遷名錄而需搬遷的企業(yè)上萬家，這些企業(yè)都要按規(guī)劃要求實施“退二進三”或“退城進園”遷建技改，預計到2008年底，重慶市將完成這部分企業(yè)60%搬遷。保守地分析，因重慶產業(yè)結構的調整，主城老企業(yè)實施“退二進三”，“退城進園”搬遷，帶來重慶工業(yè)廠房的需求在500萬M2以上，這樣大的市場需求，必將為工業(yè)地產的發(fā)展帶來機遇。除此之外，伴隨重慶投資環(huán)境的改善，重慶民營投資非?；钴S，每年都有大量新工業(yè)企業(yè)的誕生，而且還有部分企業(yè)因生產規(guī)模擴大，主動改善企業(yè)生產經營環(huán)境和條件，進駐特色工業(yè)園，這必將帶動工業(yè)廠房需求的增加，據(jù)估計每年本地新增民營工業(yè)企業(yè)廠房需求在100萬M2以上。按市有關規(guī)定，新辦企業(yè)必須進入工業(yè)園經營，這也將帶動工業(yè)地產的發(fā)展。二、目標市場分析附圖3-2：制造業(yè)直接投資技術含量坐標準圖資本資本密集(K)勞動密集(L)低技術(L)勞動密集-低技術型(L-L)食品、纖維、木材家具、服裝、皮革、金屬制品資本密集-低技術型(K-L)紙漿、紙、鋼鐵窯業(yè)、土石資本密集-高技術型(K-H)非鐵金屬、化學、石油汽車及配件、電子生物制藥勞動密集-高技術型(K-L)出版、印刷、機械電器、精密機器運輸用機器和其他制造業(yè)不同產業(yè)，對標準廠房的樓層長寬尺寸、層高、荷載要求不同，但LED產業(yè)對廠房的要求基本相同，因此該項目目標客戶主要定位在以下產業(yè)：科技含量高的勞動密集型企業(yè)，主要以LED為代表的電子信息產業(yè)為主，不排除引進儀器儀表、機械加工企業(yè)。該項目的目標企業(yè)主要集中在附圖3-2制造業(yè)直接投資技術含量坐標準圖橢圓型區(qū)域所表示的行業(yè)。該項目主要以招商引進科技含量高、成長性好的中小企業(yè)為主，同時不排除引進符重慶同興工業(yè)園入駐要求的大中型企業(yè)。該項目招商引進的目標企業(yè)——中小企業(yè)在我國經濟中占有重要地位，中小企業(yè)基數(shù)大，占企業(yè)總數(shù)比例高，據(jù)國家工商行政總局統(tǒng)計，07年中小企業(yè)占企業(yè)總數(shù)的99.6%，占中國GDP的58%，占工業(yè)新增產值的74%，占社會銷售總值的59%，占稅收的63%，占出口總額的68%。中小企業(yè)廠房需求量最大，尤其是科技含量高的企業(yè)，選擇標準廠房的比例也最高。其目標客戶分析如下：（一）LED產業(yè)目標客戶分析：1、LED概述礎：LED（LightEmittingDiode），發(fā)光二極管，是一種固態(tài)的半導體器件，它可以直接把電轉化為光。LED的心臟是一個半導體的晶片，晶片的一端附在一個支架上，一端是負極，另一端連接電源的正極，使整個晶片被環(huán)氧樹脂封裝起來。半導體晶片由兩部分組成，一部分是P型半導體，在它里面空穴占主導地位，另一端是N型半導體，在這邊主要是電子。但這兩種半導體連接起來的時候，它們之間就形成一個“P-N結”。當電流通過導線作用于這個晶片的時候，電子就會被推向P區(qū)，在P區(qū)里電子跟空穴復合，然后就會以光子的形式發(fā)出能量，這就是LED發(fā)光的原理。而光的波長也就是光的顏色，是由形成P-N結的材料決定的。2、LED歷史：50年前人們已經了解半導體材料可產生光線的基本知識，1962年，通用電氣公司的尼克?何倫亞克（NickHolonyakJr.）開發(fā)出第一種實際應用的可見光發(fā)光二極管。LED是英文lightemittingdiode（發(fā)光二極管）的縮寫，它的基本結構是一塊電致發(fā)光的半導體材料，置于一個有引線的架子上，然后四周用環(huán)氧樹脂密封，即固體封裝，所以能起到保護內部芯線的作用，所以LED的抗震性能好。發(fā)光二極管的核心部分是由P型半導體和N型半導體組成的晶片，在P型半導體和N型半導體之間有一個過渡層，稱為P-N結。在某些半導體材料的PN結中，注入的少數(shù)載流子與多數(shù)載流子復合時會把多余的能量以光的形式釋放出來，從而把電能直接轉換為光能。PN結施加反向電壓時，少數(shù)載流子難以注入，故不發(fā)光。這種利用注入式電致發(fā)光原理制作的二極管叫發(fā)光二極管，通稱LED。當它處于正向工作狀態(tài)時（即兩端加上正向電壓），電流從LED陽極流向陰極時，半導體晶體就發(fā)出從紫外到紅外不同顏色的光線，光的強弱與電流有關。最初LED用作儀器儀表的指示光源，后來各種光色的LED在交通信號燈和大面積顯示屏中得到了廣泛應用，產生了很好的經濟效益和社會效益。以12英寸的紅色交通信號燈為例，在美國本來是采用長壽命、低光效的140瓦白熾燈作為光源，它產生2000流明的白光。經紅色濾光片后，光損失90%，只剩下200流明的紅光。而在新設計的燈中，Lumileds公司采用了18個紅色LED光源，包括電路損失在內，共耗電14瓦，即可產生同樣的光效。汽車信號燈也是LED光源應用的重要領域。對于一般照明而言，人們更需要白色的光源。1998年白光的LED開發(fā)成功。這種LED是將GaN芯片和釔鋁石榴石（YAG）封裝在一起做成。GaN芯片發(fā)藍光（λp=465nm，Wd=30nm），高溫燒結制成的含Ce3+的YAG熒光粉受此藍光激發(fā)后發(fā)出黃色光射，峰值550nm。藍光LED基片安裝在碗形反射腔中，覆蓋以混有YAG的樹脂薄層，約200-500nm。LED基片發(fā)出的藍光部分被熒光粉吸收，另一部分藍光與熒光粉發(fā)出的黃光混合，可以得到得白光?，F(xiàn)在，對于InGaN/YAG白色LED，通過改變YAG熒光粉的化學組成和調節(jié)熒光粉層的厚度，可以獲得色溫3500-10000K的各色白光。這種通過藍光LED得到白光的方法，構造簡單、成本低廉、技術成熟度高，因此運用最多。目前國際上掌握“藍光技術”的廠商僅有少數(shù)幾家，比如日本的日亞化學、日本的豐田合成、美國的CREE、德國的歐司朗、霍尼韋爾(Honeywell)加拿大藍寶石工廠等，所以白光LED的推廣應用廣泛。3、項目迎來最佳發(fā)展機遇：美國霍尼韋爾公司與重慶四聯(lián)集團的合資項目加拿大LED藍寶石工廠已確定落戶蔡家組團，將負責LED產品研發(fā)、上游生產、加工，該項目落戶蔡家組團、將帶領一批LED產業(yè)中游產品、下游產品企業(yè)入駐，從而形成一個LED完整的產業(yè)鏈，形成產業(yè)集群。該項目可抓住此有利時機，根據(jù)行業(yè)特點建設適應企業(yè)需要的標準廠房，也可根據(jù)企業(yè)生產特點，生產流水線的要求，物流要求，量身定造適應生產需要的工業(yè)廠房，并按國際標準提供物業(yè)管理服務，保障企業(yè)生產經營活動順利開展。盡快打造完整的產業(yè)鏈，以贏得客戶歡迎和支持。該項目已積累的意向客戶達10多家。（二）機電儀目標客戶分析：重慶是是全國重工業(yè)城市和三大儀器儀表生產基地之一，機械加工、儀器儀表行業(yè)發(fā)達，在全國具有競爭優(yōu)勢，電子信息產業(yè)發(fā)展相對落后，重慶全行業(yè)僅有企業(yè)200多家，以通信設備、軟件及信息服務、工業(yè)控制儀器儀表、數(shù)字醫(yī)療、汽車電子、信息家電等優(yōu)勢領域為重點、門類較為齊全的產業(yè)格局?！笆晃濉逼陂g，重慶市將重點實施信息產業(yè)“1162”工程：到2010年我市信息產業(yè)實現(xiàn)銷售收入1000億元，投資100億美元，重點發(fā)展集成電路、軟件及信息服務、通訊設備、數(shù)字儀器儀表、數(shù)字醫(yī)療及汽車電子、信息家電等6個領域，建設北部新區(qū)電子信息產業(yè)基地和西永微電子基地。重慶郵電大學是重郵信科誕生地和人才基地，重郵信科擁有3G自主知識產權的TD-SCDMA終端核心技術和產品，必將帶動重慶電子信息產業(yè)的發(fā)展，該項目的建設將有利于電子信息產業(yè)岸的發(fā)展。三、市場競爭分析該項目業(yè)主是重慶第一家從事工業(yè)地產的房地產開發(fā)公司，采取的競爭策略選擇差異化競爭，沒有同質化的競爭。該項目面臨的是不同檔次、不同定位的競爭。根據(jù)市場調查的結果，該項目主要面臨如下五個層面的競爭：（一）個體零星廠房的競爭：主要是城市周邊農民，利用農用地非法建設的一些臨時建筑，如歌樂山山洞小學一帶、中梁山、雙碑、百市驛古鎮(zhèn)、華巖西山工業(yè)園、大渡口、大渡口茄子溪、鹿角工業(yè)園、李家沱花溪、花溪村等地建設的個體零星廠房，這些零星廠房，面積不大，預計城市近郊總計有5萬M2，主要面向一些手工作坊式的工廠，對外低價出租出售。這部分廠房與我們沒有直接競爭關系，對我們項目影響不大。（二）工業(yè)企業(yè)自建廠房的競爭：這類廠房是一部分工業(yè)企業(yè)，自己征地建設的廠房，除了自己使用外，還對外出租、出售。如海龍工業(yè)園、山洞工業(yè)園、靜龍工業(yè)園、巴福鎮(zhèn)工業(yè)園、公民工業(yè)園、南泉白鶴村十社阿波羅、騎龍、威龍等都是由企業(yè)征地后，自建工業(yè)園。這類工業(yè)園，不是經過市政府批準設立的工業(yè)園，每個工業(yè)園面積都不大，一般在2萬M2以下。沒有招商優(yōu)惠政策，也主要是面向一些小客戶。與我們項目競爭關系不大，對我們項目影響較小。真正有一定影響的是渝北兩路工業(yè)園區(qū)接納了一批自建廠房的服裝企業(yè)，但其沒有進行統(tǒng)一規(guī)劃建設，沒有形成集約化優(yōu)勢，沒有形成完善的產業(yè)鏈，進駐的企業(yè)也相對較少。（三）近郊村、社違規(guī)廠房的競爭：主要是近郊農村的社、村、鎮(zhèn)三級集體建設的非法工業(yè)園，如飛雪工業(yè)園、大堰工業(yè)園、新開寺都市工業(yè)園、重慶上橋工業(yè)園、第二針織廠等非法工業(yè)園，這些工業(yè)園土地屬農用地，沒有經過合法手續(xù)將農用地轉為工業(yè)用地，建設也沒經過規(guī)劃部門審批，屬亂搭亂建。06年8月31日，國務院頒發(fā)了《關于加強土地調控有關問題的通知》，按通知精神，這部分廠房和土地屬于國家清理整頓范圍。據(jù)我們統(tǒng)計，近郊這類廠房供應量約有10萬M2，也沒有招商優(yōu)惠政策，主要面向中小企業(yè)出租。這類廠房生產環(huán)境較差，無合法手續(xù)，隨時有搬遷的可能，對企業(yè)發(fā)展不利，存在多次搬遷費用產生。這類廠房與該項目目標客戶有交叉，但競爭關系不大，對該項目影響較小。（四）都市樓宇工業(yè)園的競爭：該項目面臨的最直接的競爭對手都市樓宇工業(yè)園，這類工業(yè)園檔次參差不齊，如石橋鋪高新技術開發(fā)區(qū)的創(chuàng)業(yè)孵化園、北部新區(qū)高新園和北碚北泉光電儀表工業(yè)園，檔次較高，租金也較高；如山城都市工業(yè)樓宇、化機廠廠房等是原有企業(yè)經營困難，對外出租的廠房，經營管理不規(guī)范；其他如梨樹灣工業(yè)園、金銀灣都市工業(yè)樓宇、六店子都市科技工業(yè)園、竹園都市工業(yè)樓宇、紅旗都市工業(yè)樓宇、凰佳都市工業(yè)樓宇、上橋都市工業(yè)園、南溪都市工業(yè)園、大堰都市工業(yè)園等都市樓宇工業(yè)園，規(guī)模也不大，生產環(huán)境較差，廠房破舊，對企業(yè)擴大規(guī)模和發(fā)展不利，還面臨拆遷等，也主要以租賃的形式對外招商。這類工業(yè)園，不論檔次高低，他們最大的共同點是，廠房建設在都市樓宇里面，適應性差，不方便企業(yè)生產經營，客戶難于接受。據(jù)調查，對于一般工業(yè)企業(yè)來說，三樓以上廠房招商非常困難，這類廠房空置率較高。這也是都市樓宇工業(yè)園招商困難的原因，該項目針對目標客戶，按行業(yè)特點打造，適合企業(yè)需要，是非常受企業(yè)歡迎的，該項目更具有競爭力。（五）特色工業(yè)園的競爭：重慶主城現(xiàn)有2個國家級開發(fā)區(qū)，30個市級特色工業(yè)園，比較有影響力的首先是高新區(qū)和經開區(qū)2個國家級開發(fā)區(qū)，其次是市區(qū)及近郊的特色工業(yè)園。以上工業(yè)園都是政府興辦的工業(yè)園，主要以地招商，出讓土地為主。所有工業(yè)園已征用地基本用完，用地非常緊。國家級開發(fā)區(qū)以“招大招強”為主，各特色工業(yè)園對招商項目也有要求，一般土地需求要在50畝以上，每畝投資要在400萬元以上，每畝年產值要在800萬元以上，每畝年稅收要在20萬元以上，企業(yè)進入較困難。該項目定位為中小企業(yè)，目標客戶主要集中在廠房占地一般為5-50畝，廠房需求在1000-30000M2，這類客戶一是直接到園區(qū)征地較困難，二是即使征到土地，在這樣小的地塊上既要規(guī)劃建設廠房，又要規(guī)劃建設辦公等配套用房比較難。對于廠房占地面積在10畝以上的客戶，該項目還可根據(jù)客戶需要，對廠房進行量身定造。因此，該項目與政府工業(yè)園沒有直接競爭關系，與該項目所在地重慶同興工業(yè)園區(qū)更多是一種合作關系。四、SWOT分析：詳見附表3-1《SWOT矩陣列表》。附表：3-1SWOT矩陣列表優(yōu)勢（S）劣勢（W）1、區(qū)位交通：（1）位置優(yōu)越（2）節(jié)約物流成本；2、產品特點：（1）有明確的產業(yè)定位，按行業(yè)對廠房需求打造。（2）“三位一體”規(guī)劃，辦公、加工基地、生活配套三個方面完美結合，有利于企業(yè)發(fā)展壯大。（3）“盈田模式，創(chuàng)新發(fā)展平臺，更適應企業(yè)發(fā)展需要。（4）純框架結，高挑空，自由組合，深受客戶歡迎。（5）人性化設置，規(guī)劃合理（6）花園廠區(qū)，提高企業(yè)生產經營環(huán)境。（7）高標準規(guī)劃、高品質建設、高檔次服務，企業(yè)無后顧之憂。（8）量身定造，滿足客戶個性需求（9）招商方式靈活，租售均可，能滿足不同需求。（10）付款方式靈活，還能為客戶提供按揭等融資服務。1、項目所在工業(yè)園區(qū)：（1）工業(yè)氛圍較差，工業(yè)氣候不成熟（2）工業(yè)園配套設施還不成熟（3）所在園區(qū)知名企業(yè)少（4）所在地塊原業(yè)主一直未動工，如收購可能有許多無法預料的遺留問題。（5）園區(qū)現(xiàn)在交通還不太方便，公交車少。2、項目自身：（1）客戶有購地自建的習慣，標準廠房要客戶接受，還需耐心解答客戶疑問。（2）產品價格與購地自建相對較高（3）“前店后廠”模式打造，展銷中心形成相對較難，有個過程。機會（O）威脅（T）1、工業(yè)地產最大的收益者是政府，標準廠房會得到園區(qū)及政府的支持；2、市政府出臺了標準廠房優(yōu)惠政策，可一定程度降低開發(fā)成本，與企業(yè)自建廠房價格差距縮小。3、該項目定位的行業(yè)比較成熟，企業(yè)廠房需要量較大，需求比較迫切。4、該項目定位行業(yè)是最適合集約化建設標準廠房的行業(yè)。5、“盈田模式”產業(yè)基地在園區(qū)有成功案例，對項目有指導作用。6、“三位一體”集約化打造產業(yè)基地，填補市場空白。1、國家加大了宏觀調控力度，未來2-3年內，企業(yè)經營環(huán)境有可能發(fā)生大的變化，該項目正好處于緊張的建設過程中，可能對項目帶來較大的風險。2、“盈田模式”、“三位一體”產業(yè)基地模式，客戶不完全了解，客戶是否接受，還存在一個認識過程。3、大企業(yè)有購地自建廠房的習慣，企業(yè)廠房消費習慣的改變困難。從上述SWOT分析可以看出，該項目優(yōu)勢大于劣勢，機會大于威脅，該項目有宏觀調控帶來的風險，但只要該項目把握好了開發(fā)節(jié)奏，采取先招商后建設的經營策略，該項目完全能夠開發(fā)成功。第四章經營模式分析一、項目開發(fā)模式該項目按“高起點規(guī)劃、高標準建設、高質量服務”的“三高標準”進行開發(fā)經營。該項目聘請國際知名的園區(qū)規(guī)劃涉及單位——新加坡的裕廊國際進行概念性方案設計，聘請上海東鼎設計院進行施工圖設計。該項目按“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一物業(yè)管理”“五統(tǒng)一”模式進行開發(fā)運作。（一）統(tǒng)一規(guī)劃該項目擬按“三位一體”規(guī)劃設計理念進行統(tǒng)一規(guī)劃，按“盈田模式”模式打造現(xiàn)代化的集約化的產業(yè)基地。所謂“三位一體”就是將所有入駐企業(yè)的商務辦公、生產加工、生活配套分別進行集中建設，該項目自然形成“商務辦公區(qū)”、“生產加工區(qū)”、“生活配套區(qū)”三個不同功能的區(qū)域。各區(qū)域功能具體如下：1、商務辦公區(qū)：擬按生態(tài)商務花園的標準進行規(guī)劃建設，是入駐企業(yè)的首腦機關機關集中區(qū)，也適應只需要辦公的公司總部入駐，具有總部經濟的功能。商務辦公區(qū)集中規(guī)劃建設在項目最佳位置，避免了車間對辦公環(huán)境的影響，統(tǒng)一了企業(yè)形象。該區(qū)域除了滿足基本的辦公要求以外，還具有研發(fā)、產品孵化等功能，還配備健身、娛樂、商務活動配套設施。所有企業(yè)的首腦機關都集中在這個區(qū)域，企業(yè)的所有商務活動都可以在這個區(qū)域舉行，有利于提高企業(yè)對外形象。2、產品加工區(qū)：擬將所有入駐企業(yè)的生產廠房集中規(guī)劃建設在一個區(qū)域，建設有標準廠房和專用廠房，每個企業(yè)的生產加工車間又是相對獨立。產品加工區(qū)實行人車分流，保證生產加工所需物流通暢。該項目將根據(jù)LED、電子電器、機電儀產業(yè)特點，預先規(guī)劃建設一部分標準廠房，來滿足企業(yè)的生產加工需要，同時該項目還將根據(jù)部分企業(yè)工藝流程等自身特點，進行量身定造專用廠房，為企業(yè)提供完善的廠房解決方案。3、生活配套區(qū)：擬將所有入駐企業(yè)的員工宿舍及其他配套設施進行集中規(guī)劃建設在一個區(qū)域，與辦公區(qū)域、生產區(qū)域嚴格分開，這樣有利于經營管理。每個企業(yè)可根據(jù)自身需要，可選擇購買或租賃員工宿舍，不需要每個企業(yè)花費時間和精力來管理生活配套設施。這些完全是通過市場化來解決。這種“三位一體”的規(guī)劃模式，充分體現(xiàn)人性化設計理念，讓入駐企業(yè)專注于生產和銷售，其他配套服務都可由統(tǒng)一的物管公司來解決，企業(yè)可以共享辦公及生活配套設施，入駐企業(yè)既節(jié)約了建設資金的投入，又可節(jié)約經營成本，促進企業(yè)發(fā)展壯大。（二）統(tǒng)一建設該項目將根據(jù)政府有關部門要求，進行統(tǒng)一建設，辦公商務區(qū)、生活配套區(qū)、道路基礎設施必須進行統(tǒng)一建設，注重項目整體效果，注重沿街外立面形象。廠房重點建設標準廠房，也可以根據(jù)入駐企業(yè)需要，在不改變規(guī)劃要求和建筑風格的情況下，量身定造部分專用廠房。（三）統(tǒng)一招商該項目按管委會要求，統(tǒng)一由盈田公司自行招商。盈田公司在招商過程中要遵循一下原則：1、要注意招商引進企業(yè)質量，所有招商項目要達到管委會規(guī)定入駐標準。2、所有招商項目要經過管委會審核審批，嚴格避免污染企業(yè)進入。3、招商引進企業(yè)可享受園區(qū)同等優(yōu)惠政策等。4、屬于園區(qū)管委會必須引進的項目，售價或租金不低于雙方協(xié)商的最低價格。5、入駐企業(yè)應在管委會轄區(qū)辦理工商稅務登記手續(xù)。（四）統(tǒng)一配套該項目生產加工區(qū)所需的水、電、氣統(tǒng)一建設到廠房周圍，企業(yè)根據(jù)需要申請用水、用電、用氣數(shù)量。生活配套設施集中統(tǒng)一建設，建成后提供統(tǒng)一的配套服務。與該項目配套的商務酒店、商場超市、餐飲娛樂統(tǒng)一規(guī)劃建設。（五）統(tǒng)一物管該項目將實行統(tǒng)一的物業(yè)管理和服務。盈田公司將成立“盈田·蔡家工谷”的管理公司，聘請國際知名管理公司作為顧問單位，參照國際標準進行管理和服務。管理公司將根據(jù)入駐企業(yè)的需要，提供各種各樣的服務，讓入駐企業(yè)只管生產和銷售，其他后勤服務都可以交給管理公司來解決。二、項目商業(yè)模式工業(yè)地產開發(fā)項目關鍵在招商，工業(yè)地產項目是通過招商，引進目標企業(yè)，按入駐企業(yè)需要為其提供廠房解決方案，企業(yè)通過購買的方式獲得廠房產權，或通過租賃的方式獲得廠房使用權。開發(fā)企業(yè)則是通過廠房銷售和廠房出租來獲得收入，贏取利潤，從而收回投資。該項目業(yè)主盈田公司正是通過此商業(yè)模式獲得持續(xù)發(fā)展。該項目加工基地以銷售為主，迅速收回投資，企業(yè)辦公、生活配套等設施以持有產權，對外出租為主，主要以租金逐步收回投資。三、項目招商（一）招商體系該項目擬從三個層面招商：一是本地招商，二是沿海招商，三是海外招商。本地招商是由盈田公司自己組建精干的招商團隊來完成，因有類似項目運作經驗，現(xiàn)已組建有8人的招商團隊，隨著該項目的啟動，還將增加招商人員。沿海招商是委托國內知名代理機構和沿海當?shù)匦袠I(yè)協(xié)會等機構進行，現(xiàn)已委托上海、廣州、深圳、福建、浙江等10多家代理機構負責沿海企業(yè)招商聯(lián)系，還將委托國內有影響力的行業(yè)專家，牽線聯(lián)系沿海企業(yè)招商。海外招商是委托仲量聯(lián)行、第一太平戴維斯等國際代理機構進行國際性招商，目標是行業(yè)100強企業(yè)，為項目樹立品牌。（二）招商措施該項目主要采取以下招商措施：1、以會招商：通過重慶市、區(qū)政府或相關園區(qū)，在本地及沿海地區(qū)定期召開招商會議、高峰論壇及展示交易會等形式，發(fā)布招商信息。2、利用商會、協(xié)會關系招商：立足重慶本地各大商會、協(xié)會關系，再發(fā)展與沿海其他商會、協(xié)會關系進行招商。3、利用網絡招商：利用公司網站和工業(yè)廠房網站，進行全市乃至全國性的網絡招商。4、利用中介機構：委托第一太平戴維斯、美國仲量聯(lián)行、香港中原、中小企業(yè)服務機構、外商投資服務中心等知名代理機構招商。（三）招商模式該項目招商模式主要有兩種：一是標準廠房的招商，是先根據(jù)定位產業(yè)廠房的通用要求，按統(tǒng)一標準規(guī)劃、建設標準廠房，再根據(jù)規(guī)劃設計的標準廠房，對外招商，吸引企業(yè)購買或租賃標準廠房；二是專用廠房的量身定造，主要是針對大中型企業(yè)或有特殊需求的企業(yè)，采取先招商，再根據(jù)企業(yè)對廠房的要求，進行規(guī)劃設計和建設。標準廠房招商與專用廠房招商不同點在于，標準廠房交房標準和報價統(tǒng)一，在招商過程中改動較少，而專用廠房交房標準和報價，都要在招商商務洽談中確定；標準廠房在簽訂合同后，交付使用的時間較短，一般在3-6個月，專用廠房完全是量身定造，有一個報建和建設過程，交付時間稍長，一般在6-9個月。第五章擬入駐項目概況一、第一、二、三類壓力容器產業(yè)化項目重慶康達機械（集團）有限責任公司成立于1997年3月20日，注冊資金5600萬元，2006年實現(xiàn)銷售收入1.5億人民幣。該公司資質齊全完備。持有國家質量監(jiān)督檢驗檢疫總局頒發(fā)的“A2、C3級壓力容器設計許可證”、“A1、C3級壓力容器制造許可證”、“GB類、GC2、GC3級壓力管道安裝許可證”，并通過ISO9001：2000國際質量體系認證。該公司在中、大型成套一、二、三類壓力容器及非標設備設計制造方面具有強大的實力。主要產品有：第一、二、三類石油化工壓力容器、各型真空及平底低溫貯槽（包括LNG貯槽）、汽化器、各類化工和低溫介質運輸、貯存用罐式集裝箱，是國內為數(shù)不多的具有高真空多層絕熱壓力容器、管道和高真空多層絕熱罐式集裝箱產品設計制造能力的企業(yè)之一。重慶康達機械（集團）有限責任公司現(xiàn)已開發(fā)出50L－200L各類開口、閉口、縮頸、烤漆、鍍鋅、內防腐、噴塑等品種規(guī)格鋼桶40-50種。公司生產工藝先進，生產設備一流。采用了磷化處理、靜電噴涂、絲網印字等工藝。能夠滿足各種用戶的需要。公司取得了包裝桶生產許可證;出口商包裝容器質量許可證;中華人民共和國進出口企業(yè)資格證;同時，還正評通過了ISO9001：2000國際質量認證。質保體系健全，產品質量優(yōu)良，遠銷世界各地。該公司秉承“用戶的滿意是我們永恒的追求”的質量宗旨。歷年來，為石油、化工、醫(yī)藥、氣體、軍工、紡織、食品機械、交通運輸?shù)刃袠I(yè)，全國30多個省、市、自治區(qū)提供了大量優(yōu)質的產品和服務，深受顧客好評。該公司自成立以來取得了良好的經濟和社會效益。1997年被重慶市人民政府評為“二十強私營企業(yè)”；2001年被《中國質量萬里行》評為“質量定點示范單位”；2004年被重慶市人民政府評為2004年度“百戶重點私營企業(yè)”、被沙坪壩區(qū)國家稅務局評為“納稅信用Ａ類（優(yōu)良）企業(yè)”、被重慶市人民政府評為“2003年度重點保護企業(yè)”、被沙坪壩區(qū)人民政府評為“沙坪壩區(qū)重點骨干企業(yè)”；2005年被重慶市工商行政管理局沙坪壩區(qū)分局評為“2003年至2004年重合同守信用企業(yè)”、被沙坪壩區(qū)人民政府評為“沙坪壩區(qū)工業(yè)企業(yè)二十強”。項目總投資為15000萬元，擬定購置標準廠房6500平方米以作為生產用房及配套房屋，以達到年產800臺套一、二、三類壓力容器的生產能力。項目建成后，可實現(xiàn)年產值3.2億元，利稅6000萬元，吸收移民和下崗失業(yè)職工300人二、特色塑料制品產業(yè)化項目重慶萬達塑膠有限公司成立于一九九六年二月，系塑膠行業(yè)中一顆璀璨的新星。該公司擁有完善的管理體系，雄厚的技術力量，工藝設備先進，設計新穎、質量穩(wěn)定可靠，公司擁有多名工程技術人員、產品廣告設計和包裝設計師，為客戶設計并制版。公司生產穩(wěn)定，并能在一定范圍內滿足用戶的特殊要求。重慶萬達塑膠有限公司擁有4000克、3000克、1000克、500克等多臺先進注塑機設備，主要為啤酒行業(yè)配套生產各種規(guī)格、各種顏色型號的啤酒格箱；生產飲料箱、周轉箱；生產各種涂料桶、膠水桶、潤滑油桶及用途廣泛的包裝桶；生產汽車、摩托車等各種注塑配件；生產沙灘椅、水桶、臉盆等民用產品。該公司以高起點高投入的生產模式，贏得廣泛客戶的認可，因而公司逐年均上新臺階，其年產量達5000噸。該項目總投資5000萬元，擬定購置標準廠房5000平方米以作為生產用房及配套房屋，達到年產各類塑料制品7000噸的生產能力，實現(xiàn)年產值4000萬元，利稅1000萬元，吸收移民和下崗失業(yè)職工三、LED照明光源生產線建設項目喬亞保熒照明有限公司是一家集LED半導體照明系列產品的研發(fā)、生產、銷售、工程設計與安裝為一體的大型民營企業(yè)。其主營產品是LED照明系列、裝飾系列、工業(yè)配套系列、城市亮化系列及其控制系統(tǒng)等。品種繁多，科技含量高，性能穩(wěn)定，安裝方便。受到廣大用戶及同行業(yè)的一致好評。特別是通過多次的技術革新、規(guī)?；纳a，大大提高了產品的性價比。其優(yōu)勢的體現(xiàn)，使得在日趨激化的市場競爭中脫穎而出?！巴黄啤笔潜晒镜睦砟睿弧皠?chuàng)新”是保熒公司的宗旨；“質量”是保熒公司的命脈；“服務”是保熒公司的根本。以此貫穿于保熒公司的企業(yè)文化之中。憑著團結、奮進的精神，成為了LED領域的探詢者，市場潮流的引領者。大膽的創(chuàng)新把傳統(tǒng)意義上的半導體照明概念與現(xiàn)代裝飾行業(yè)、城市亮化領域進行完美的結合，尋找出真正的突破口，在更加廣泛應用的同時又具有超強的個性化和多樣化。該項目擬定購置標準廠房4000平方米，總投資3500萬元，達到年產40萬件LED照明光源的生產能力，實現(xiàn)年產值1.6億元，利稅5400萬元，吸收移民和下崗失業(yè)職工200人。四、智能化儀器儀表產業(yè)化項目重慶中聯(lián)信科實業(yè)有限公司（以下簡稱公司）是在重慶中聯(lián)軟件公司的基礎上，派生而成立的一家以技術應用開發(fā)、計算機、醫(yī)療設備銷售為主的企業(yè)，公司注冊地址為重慶市高新區(qū)科園一路210號D座12-8號，注冊資金1000萬元。經營范圍包括：計算機軟件、硬件、儀器儀表、電子、塑料制品、家用電器的開發(fā)及自銷（國家有專項管理規(guī)定的按規(guī)定辦理）和技術服務；銷售裝飾材料、百貨、五金、交電等。自1998年全面投入醫(yī)療衛(wèi)生信息化事業(yè)以來，先后開發(fā)“中聯(lián)醫(yī)院財務管理系統(tǒng)”、“中聯(lián)醫(yī)院管理信息系統(tǒng)”、“中聯(lián)藥械招投標管理系統(tǒng)”、“中聯(lián)醫(yī)保·醫(yī)院一體化信息系統(tǒng)”、“中聯(lián)醫(yī)價·醫(yī)院一體化信息系統(tǒng)”、“中聯(lián)醫(yī)院臨床信息系統(tǒng)”、“中聯(lián)醫(yī)院PACS/LIS系統(tǒng)”等軟件產品。該公司在為醫(yī)院提供軟件產品的同時，也向客戶銷售計算機硬件、網絡設備。2006年該公司抓住國家大力發(fā)展煤礦安全生產儀器的機遇，投資成立了控股子公司--重慶科安電子有限公司（以下簡稱科安公司）。注冊資本500萬元，專業(yè)從事煤礦安全檢測儀器的開發(fā)、生產和銷售?？瓢补緭碛幸慌鷮I(yè)技術人員和訓練有素的職工隊伍，具有良好的生產、檢驗設備和場地。科安公司的主導產品是：催化燃燒式甲烷檢測報警儀、一氧化碳測定器、甲烷氧氣測定器（兩用儀）、各種傳感器、煤礦用監(jiān)控系統(tǒng)、三人聯(lián)鎖放炮器、遙控報警放炮器、光干涉甲烷測定器、新型鋰電池冷光源礦燈等30多個煤礦安全儀器產品。該公司生產的產品，嚴格選擇了一批有實力、重質量的配套廠家提供材料和零部件，如：煤炭科學研究總院重慶研究院、中國船舶重工集團第七一八所，深圳市比亞迪鋰電池有限公司、福建貝能科技有限公司、微星科技有限公司、重慶航凌電路板有限公司等。優(yōu)質可靠的配套保障，確保了公司產品的質量。該公司產品的市場銷售網絡覆蓋全國各地，如:河北開灤（集團）有限責任公司物資分公司、山西晉城藍焰煤業(yè)股份有限公司、新疆通安工貿有限責任公司、內蒙古魯能大雁（集團）有限公司、四川華鎣山煤業(yè)股份有限公司，重慶松藻煤電有限公司等全國大、中、小煤礦企業(yè)。公司產品質量優(yōu)、服務好，受到廣大客戶的一致贊譽，并在歷次全國質量抽查中皆獲得好評。公司于2004年11月通過了ISO9001質量管理體系認證，并一直保持有效的運行。公司有98人的員工隊伍，擁有30多名各類專業(yè)組成的技術隊伍，具有較強的產品研發(fā)能力，從2006年至今開發(fā)出新品10多個，增強了企業(yè)的市場競爭力，打牢了企業(yè)的發(fā)展基礎，公司多項技術獲得國家專利，是“催化燃燒式甲烷測定器”、“光干涉甲烷測定器”國家計量檢定規(guī)程的起草制定單位。該項目總投資8000萬元，擬定購置標準廠房12000平方米以作為生產用房及配套房屋，新建產品測試線5條，新建生產線4條，增添核心部分關鍵設備，以達到年產9000臺各類智能化儀表及附屬設備的生產能力，實現(xiàn)銷售收入4500萬元，利稅1500萬元，吸收移民和下崗失業(yè)職工100人五、交通安全設施系列產品產業(yè)化建設項目重慶市環(huán)茂交通設施有限公司成立于2006年6月，主要是從事交通安全設施標志的生產、制作、安裝；隔離柵、防拋網的施工安裝；交通設施產品（輪廓標、防撞桶、防眩板、隔離墩、活動護欄、減速帶等）的銷售安裝?，F(xiàn)有標志桿制作廠房800m2，標志版面制作廠房800m序號項目名稱工程內容工程造價(萬元)項目合作單位時間備注1渝鄰高速公路標志301湖南醴陵市志遠交通工程有限公司20042武合高速公路標志426湖南醴陵市志遠交通工程有限公司20053渝鄰高速公路高嘴收費站標志、隔離柵、護欄68湖南醴陵市志遠交通工程有限公司20054樂山(大佛至夾江)一級標志128河北銀信交通設施有限公司20055渝遂高速公路隔離柵438江蘇耀鑫交通設施有限公司20076萬開高速公路標志、突起標志66湖南醴陵市志遠交通工程有限公司20077墊忠高速公路隔離柵、防眩板、拋拋網520江蘇無錫交通設施有限公司20078墊忠高速公路標志576廣東新粵交通投資有限公司20079云萬高速公司隔離柵、防眩板、防拋網898江蘇耀鑫交通設施有限公司200810云萬高速公司標志406山西通暢公路工程有限公司200811繞城高速公路西段標志706中交一公局交通工程有限公司200812繞城高速公路南段標志355云南長江現(xiàn)代交通設施有限公司2009在建13渝湘高速公路武水段標志180濰坊東方交通設施工程有限公司2009在建14渝湘高速公路彭武段標志310云南長江現(xiàn)代交通設施有限公司2009在建…………該項目總投資5000萬元，擬定購置標準廠房6000平方米，新增大量技術先進設備，實現(xiàn)交通安全設施系列產品產業(yè)化，達到年銷售收入5000萬元，利稅1500萬元，吸收移民和下崗失業(yè)職工300人。第六章項目選址及建設條件一、項目選址（一）選址原則為快速完成招商、快速建成該項目，讓該項目早日發(fā)揮效益，綜合考慮環(huán)境等多方面的因素，根據(jù)項目選址的一般原則和該項目為的實際情況，本項目選址應遵循以下原則：1、交通發(fā)達，與渝中區(qū)距離不超過15公里，車程不超過15分鐘。2、公共設施、基礎設施等配套較為完善。3、地勢平坦，地塊相對獨立，便于規(guī)劃建設。4、空氣清新、陽光充足、排水通暢、周邊無污染。（二）地點與地理位置本項目建設用地擬選在重慶同興工業(yè)園區(qū)蔡家組團C標準分區(qū)的C01-1地塊，位于重慶主城北部區(qū)域中環(huán)快速干道和二環(huán)之間，西面是蔡家組團的縱六路，南面臨近輕軌6號線，東臨蔡家組團縱五路，北部蔡家組團C3路。該地塊地勢平整，與縱五路有幾米的高差，與縱六路無高差，交通便利，規(guī)劃合理，是本項目最為理想，最為合適的選址。（三）項目占地面積該地塊征地地面積約136927m2（折205.4畝），用地性質屬于工業(yè)出讓用地，其用地規(guī)?；緷M足該項目要求。二、項目建設條件（一）自然地理條件1、氣象、水文項目所在地區(qū)屬亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，根據(jù)統(tǒng)計資料，多年平均氣溫為17.72℃，多年平均相對濕度為81%，多年平均降雨量為1163.3mm，最大日降雨量為932、地形、地貌及工程地質該項目地塊周邊地形、地貌穩(wěn)定，地質環(huán)境條件中等復雜，未見危巖崩塌及泥石流等地質災害發(fā)育，場地整體穩(wěn)定性良好，適合工程建設。3、地震情況據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》GB18306-2001和《建筑抗震設計規(guī)范》GB50011-2001附錄A，該項目地抗震設防烈度為6度，地震動峰值加速度為0.05g。（二）交通運輸條件1、航空：距重慶國際機場15公里。2、高速路：通過4條快速干道，即渝合高速、國道110、重慶一環(huán)、二環(huán)高速公路與成渝、滬渝、蘭渝、渝湛、渝遂（寧）、渝湘等多條高速公路干線聯(lián)接，輕軌6號線連接市中心。3、航運：蔡家組團境內有一條嘉陵江黃金水道，項目距朝天門碼頭25公里、寸灘深水港集裝箱碼頭22公里。4、鐵路運輸：距火車站18公里。綜上所述項目選址是水、陸、空、輕軌等交通優(yōu)勢便利的區(qū)域。（三）施工條件在重慶同興工業(yè)園區(qū)實施本項目有著極其優(yōu)越的施工條件。一是施工場地環(huán)境較好，道路交通、用電、用水等基礎設施已修建到位；二是交通方便，施工材料、設備等可以運至現(xiàn)場，能節(jié)約運輸費用；三是人力資源豐富，勞動力便宜，有利于降低施工工資成本；四是建筑材料及機器設備來源廣泛，供應充足，一些材料可就地取材。五是當?shù)卣腿嗣袢罕娭С?，建設中無糾紛發(fā)生。三、選址推薦方案綜合各方面的因素，經現(xiàn)場調研、綜合分析、優(yōu)化比較，認為本項目選址在重慶同興工業(yè)園區(qū)蔡家組團C標準分區(qū)的C01-1地塊，是科學的、恰當?shù)?。第七章項目建設內容及建設方案一、項目建設內容本項目建設內容主要包括以下六個方面：（一）標準廠房：建適合LED、電子電器、儀器儀表等行業(yè)需要廠房（二）研發(fā)中心：建適合LED產品研發(fā)的科研大樓（三）后勤服務中心：建適應企業(yè)需要的辦公、員工食堂、倒班樓（四）廠區(qū)道路建設工程（五）廠區(qū)環(huán)境綠化建設工程（六）水、電、氣及其他配套設施安裝工程二、項目建設規(guī)模本項目征地面積136927m2（折205.4畝），其中建設用地面積126003m2（折188.9畝），道路分攤10924m2，房屋建筑占地面積66788m2，建筑系數(shù)（請詳見附表5-1《項目占地面積及房屋建筑面積規(guī)模一覽表》、附表5-2《盈田·蔡家工谷項目建設用地控制指標評價表》）。項目占地面積及房屋建筑面積規(guī)模一覽表附表7-1序號建設內容用地規(guī)模房屋建筑規(guī)模備注M2畝比重M2比重1標準廠房46.5%85.31%2研發(fā)中心5.2%9.95%3后勤服務中心1.4%4.74%建筑物占地小計53.0%100%4廠區(qū)環(huán)境綠化18.30%5廣場、道路及停車場28.7%總用地面積合計盈田·蔡家工谷項目建設用地控制指標評價表附表7-2序號指標名稱單位計算公式指標評價實際指標控制指標+、-值1投資強度萬元/畝（未含入駐企業(yè)設備投資）2產值萬元/畝3容積率1.224建筑系數(shù)%5351.38三、項目建筑方案本工程方案按照能適應已選定的地址，符合工程標準規(guī)范、符合使用功能、經濟合理等要求，主要研究建筑特征（面積、層數(shù)、寬度、跨度等）、建（構）筑物的結構型式、基礎工程方案和抗震設防等內容。根據(jù)不同使用功能，每部分建筑方案要達到以下使用要求：廠房主要適應LED產業(yè)、機電儀產業(yè)需要的標準廠房，以簡裝為主，入駐企業(yè)將根據(jù)自己生產工藝流程進行設備安裝和調整，再進行精裝修；企業(yè)研發(fā)中心、后勤服務中心要達到精裝要求，工程竣工后，即可投入使用。1、工程方案設計原則（1）工程內容、建筑面積和建筑結構應適應工藝布置要求，滿足生產使用功能要求。（2）工程方案應適應已選定的場址。在已選定的場址范圍內，合理布置建筑物、構筑物，達到節(jié)約投資的目的。（3）建筑物、構筑物的基礎、結構和采用的建筑材料符合政府部門和有關機構發(fā)布的技術標準規(guī)范要求，確保工程質量。（4）工程方案應針對不同使用功能要求，設計配置設施設備，考慮裝修檔次，滿足使用要求。（5）工程方案在滿足使用功能、確保質量的前提下，力求降低造價，節(jié)約建設資金。2、工程設計基本要求（1）建筑荷載規(guī)范：①風載重慶市常年風速在16—20m/秒左右，其風壓值為0.16千牛/m2至0.25千牛/m2之間。根據(jù)《建筑結構荷載規(guī)范》（GBJ9—87）規(guī)定，重慶地區(qū)重現(xiàn)期30年的風壓值，其設計時應采用以下基本荷載值：VV。﹦0.30千牛/m2②雪載重慶地區(qū)雖然下雪不多，但“荷載規(guī)范”中要求按規(guī)定取基本荷載值。X。﹦0.15千牛/m2③抗震按照《中國地震烈度區(qū)劃圖》（1990）中規(guī)定，重慶地區(qū)一般工民建應按6級烈度設防，本項目處在重慶市科技產業(yè)廠區(qū)，按6級烈度設防較為合理。④建筑設計荷載A、標準廠房 6.00千牛/m2B、研發(fā)中心2.50千牛/m2C、后勤服務中心2.50千牛/m2D、廚房、廁所 3.00千牛/m2E、樓梯及過道 2.50千牛/m2F、上人層頂 1.50千牛/m2G、其他 2.00千牛/m2（2）建筑剖面設計方案①標準廠房底層層高 62至3層層高 4.5②研發(fā)中心層高 4.5③后勤服務中心 3.60m3、工程設計初步方案（請詳見附表7-3，7-4《主要建筑工程方案表》）四、設備方案 該項目加工基地預先聘請行業(yè)專家，根據(jù)行業(yè)特點，考慮工藝設備特點預留設備位置，注意適應行業(yè)先進設備需要。設備選型由入駐企業(yè)根據(jù)其規(guī)模大小進行選定。也可根據(jù)客戶需要進行量身定造。該項目其他建筑如企業(yè)研發(fā)中心、員工倒班房及后勤服務中心等均根據(jù)相應的消防要求配備消防設施設備，同時根據(jù)建筑體量大小，配置相應數(shù)量的品牌電梯等設備。PAGE67主要建筑工程初步設計方案表附表7-3序號建筑物名稱層數(shù)占地面積(m2)建筑面積(m2)結構型式建筑規(guī)模基礎型式長×寬（m）1標準廠房3框架結構鋼混樁基礎2研發(fā)中心2-6框架結構鋼混樁基礎3倒班樓后勤服務中心6框剪結構鋼混樁基礎小計4廠區(qū)環(huán)境綠化5廠區(qū)道路占地用地面積合計

主要建筑工程初步設計方案表附表7-4序號建筑物名稱屋面建筑裝飾耐火等級樓地面墻體設備主體(年)防水(年)1標準廠房混凝土屋面混凝土預留貨梯井150152研發(fā)中心混凝土屋面高檔地磚安裝品牌電梯150153后勤服務中心混凝土屋面中檔地磚消防設備150154廠區(qū)道路5廠區(qū)綠化合計五、配套工程方案（一）給排水工程1、廠區(qū)內的給水工程，用水的來源主要引自周邊道路下的城市管網給水干管。須保證有兩路以上的進水管道。沿廠區(qū)街道布置并形成環(huán)狀供水管網，然后由各管通至每個部位。給水管材可采用球墨鑄鐵管。2、廠區(qū)的排水采取雨污分流制。預計廠區(qū)污水總量約為20噸/天。污水管網呈樹枝狀布置，由支管匯集，接入地塊周邊城市污水干管輸送至污水處理廠統(tǒng)一處理。雨水采用管道收集系統(tǒng)，按照多出口，就近排放原則，雨水經收集后排入暗水涵洞。（二）動力系統(tǒng)工程電源搭接同興工業(yè)園，設立10KV開閉所，10KV開閉所應設有二回以上電源。項目電力線路規(guī)劃高壓配電等級為10KV，低壓為380/220V。電纜原則采用地埋排管方式。（三）消防系統(tǒng)工程項目消防用水按用水量25M3/S，按同一時間發(fā)生火災一次，火災時間延續(xù)三小時計算。管網采用生活、消防統(tǒng)一系統(tǒng)。室外消防栓間距不大于（四）環(huán)境衛(wèi)生工程在項目內設立公共廁所1座。設立廢舊垃圾中轉站一處。沿項目道路每隔100米間距設立廢物回收箱。（五）通訊系統(tǒng)工程在廠區(qū)內設立具備通訊、數(shù)據(jù)、移動、交換、傳輸和郵政等綜合功能的通信網絡系統(tǒng)。預計電話容量500門電話。采取地下管道敷設方式，將電信光纜入戶。第八章項目環(huán)境影響分析堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，加強生態(tài)建設和環(huán)境保護，是我國一項基本的國策。建設本項目，其中一個重要目標就是要繁榮和有效保護小城鎮(zhèn)的生態(tài)環(huán)境。項目建設中及建成后，施工、生產經營活動中產生的廢渣等污染客觀存在。在實施項目建設時要認真貫徹“走新型工業(yè)化道路”，“環(huán)境污染少”的精神，切實按照同時設計、同時施工、同時投入使用“三同時”的要求，抓好環(huán)境保護方面的工作。一、環(huán)境條件調查經過調查，項目所在地的環(huán)境條件是：（一）自然環(huán)境：項目所在地的大氣、水源、地貌、土壤等環(huán)境狀況較好。（二）生態(tài)環(huán)境：項目所在地無成片草地和濕地，其現(xiàn)有的山林、動物棲息地、水土保持等環(huán)境狀況較好。（三）社會環(huán)境：多年以來，由于區(qū)委、區(qū)政府注重整治，其居民生活、文化、教育、衛(wèi)生、風俗習慣等環(huán)境狀況較好。（四）特殊環(huán)境：項目所在地附近無名勝古跡和珍稀的野生動植物、無重點文物保護單位、無風景區(qū)、自然保護區(qū)和軍事禁區(qū)、無重大環(huán)境敏感點。二、環(huán)境影響因素分析本項目建設過程中要產生建筑固體廢棄物。生產過程中要產生少量廢渣廢氣和噪聲。（一）污染環(huán)境因素分析1、廢渣：（1）在整個建設過程中，將產生如：碎磚，施工脫落的河沙、碎石、破碎邊角裝飾材料等固體廢棄物200.00噸左右。（2）在生產過程中產生生活垃圾1.00噸/天左右。（3）在生產過程中產原材料品廢渣100.00噸/年左右。2、廢氣：職工食堂中的廚房每天將產生少量濃度為2.00mg/m3油煙。3、廢水：本項目在生產過程中無工業(yè)廢水產生；在生活過程中將產生生活廢水20.00噸/天左右。4、噪聲：在生產過程中發(fā)生微弱的噪聲。（二）破壞環(huán)境因素分析本項目建設過程中產生的建筑材料固體廢棄物和生產過程中產生的廢渣、廢水、廢氣和噪聲，雖然不會引起地形地貌等自然環(huán)境的破壞，也不會引起植被、文物、古跡、風景名勝和水源保護區(qū)的破壞，更不會造成土壤退化和水土流失，但如果處理不當，其污染會造成對社會環(huán)境衛(wèi)生的破壞，對人體健康有害。因此、必須采取有效措施進行治理。三、環(huán)境保護措施針對本項目污染源和排放污染物的性質，擬采取以下治理措施，詳見附表8-1《工業(yè)三廢排放、處理方案表》。（一）廢渣處理1、對產生的總量200.0噸建材無毒害固體廢棄物進行綜合利用，在環(huán)境處理時作為墊層建材加以利用。2、將生產過程產生的原材料品廢渣進行收集，送原材料廠家回收處理。3、將生產過程中產生的生活垃圾進行收集，送城市垃圾處理場統(tǒng)一處理。（二）廢氣處理：將食堂廚房產生的油煙通過煙道引上房頂進行排放。（三）廢水處理：將每天產生的20.00噸生活廢水經過項目的污水生化處理裝置進行初級處理后排進廠區(qū)城市污水管網，經市政污水處理廠達標處理后統(tǒng)一排放。（四）噪聲處理：由于設備選型先進、工藝技術科學、自動化程度高，生產環(huán)境文明，故生產過程中對環(huán)境基本沒有噪聲影響，能夠做到達標排放不必再作特殊處理。工業(yè)三廢排放、處理方案表附表8-1序號廢棄物名稱組成及特性數(shù)據(jù)處理方式1建材廢棄物共計200t共計200t2原材料廢渣100t/年100t/年3生活垃圾1噸/天有機物1噸/天4生活廢水5少量少量6噪聲基本無噪聲基本無噪聲四、環(huán)境影響評價（一）環(huán)境評價指標的確定1、《重慶市大氣環(huán)境質量標準適用區(qū)域的規(guī)定》重府發(fā)（1984）26號文。2、《重慶市地面水域適用功能類別劃分的規(guī)定》重府發(fā)（1989）63號文。3、《重慶市環(huán)境噪聲標準適用區(qū)域劃分的規(guī)定》重府（1992）29號令。4、空氣標準執(zhí)行GB3095—1996《環(huán)境空氣質量標準》中的二級標準。5、水質：廠區(qū)周邊各塘、庫、河流水體執(zhí)行GB3838—88中的《地面水的環(huán)境質量標準》中的Ⅲ類水域標準。（二）排放標準1、噪聲：執(zhí)行《城市區(qū)域噪聲標準》（GB3096—93）的2類及4類標準。2、廢氣：按GB16297—1996（大氣污染物綜合排放標準）中的二級標準。3、廢水：按GB8978—1996（污水綜合排放標準）即三級標準執(zhí)行。4、