房地產(chǎn)聚焦萬科城營(yíng)銷策劃方案

經(jīng)典房地產(chǎn)管理資料資料由百事可樂整理經(jīng)典房地產(chǎn)管理資料資料由百事可樂整理1聚焦萬科城聚焦萬科城2第一部分關(guān)于萬科城的傳言第一部分關(guān)于萬科城的傳言3

有人曾在看過萬科城后，說他在旅居歐洲時(shí)，聽到教堂女教徒高亢的歌聲，其氣浪之強(qiáng)讓人“忍不住流下熱淚”，由于歌聲通過大教堂的圓形穹頂以及埃舍爾數(shù)學(xué)幻境般的立體幾何曲面在空中進(jìn)行無窮疊加和往返折射，產(chǎn)生心靈的震撼，萬科城讓他找到了當(dāng)年的感覺！萬科城的網(wǎng)絡(luò)傳言有人曾在看過萬科城后，說他在旅居歐洲時(shí)，聽到教堂女4萬科城商業(yè)街能在建筑黃金分割點(diǎn)產(chǎn)生回音，是由于它那圓形的頂部使聲音折射后產(chǎn)生的。萬科城的商業(yè)建筑萬科城商業(yè)街能在建筑黃金分割點(diǎn)產(chǎn)生回音，是由于它那圓形的頂部5

埃舍爾１８９８年出生于荷蘭呂伐登，是一位水利工程師的兒子，后居住于西班牙。一些自相纏繞的怪圈、一段永遠(yuǎn)走不完的樓梯或者兩個(gè)不同視角所看到的兩種場(chǎng)景……半個(gè)世紀(jì)以前，荷蘭著名版畫藝術(shù)家埃舍爾所營(yíng)造的“一個(gè)不可能世界”至今仍獨(dú)樹一幟、風(fēng)靡世界.埃舍爾(1898-1972)關(guān)于埃舍爾的數(shù)學(xué)幻境埃舍爾１８９８年出生于荷蘭呂伐登，是一位水利工程6埃舍爾的代表作品埃舍爾的代表作品7埃舍爾代表作品幻覺事物是最引人入勝的。參觀者每每把他們認(rèn)識(shí)的真實(shí)世界，與埃舍爾的虛構(gòu)幻像相混比較，而產(chǎn)生迷惑。埃舍爾代表作品幻覺事物是最引人入勝的。參觀者每每把他們認(rèn)識(shí)的8萬科城的基本資料第二部分萬科城的基本資料第二部分9房地產(chǎn)聚焦萬科城營(yíng)銷策劃方案10開發(fā)商：深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司售樓電話：

28775555

項(xiàng)目占地：397883.5平方米建筑面積：437670平方米容積率：1.09車位：1：1商業(yè)建筑面積：32000平方米住宅建筑面積：415670平方米建筑風(fēng)格：北美與西班牙融合的風(fēng)格地價(jià)：2003年7月4日于9.7億以競(jìng)拍方式得到建筑設(shè)計(jì)：萬科產(chǎn)品研發(fā)中心物業(yè)管理：深圳市萬科物業(yè)管理有限公司管理費(fèi)：多層1.5元、小高層2.2元、Townhouse：3.3元項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)開發(fā)商：深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)11SWOT分析優(yōu)勢(shì)：1、萬科強(qiáng)大品牌號(hào)召力。2、精細(xì)化的操作提升項(xiàng)目品質(zhì)3、超大型社區(qū)，本體配套及功能完善。4、項(xiàng)目別據(jù)一格的西班牙建筑風(fēng)格與戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)（退臺(tái)設(shè)計(jì)）。5、親地概念的煸動(dòng)力6、項(xiàng)目緊臨九年一慣制小學(xué)劣勢(shì)：1、周邊環(huán)境差，治安狀況令人擔(dān)憂，近一兩年不會(huì)有明顯改觀。2、項(xiàng)目為了還原西班牙建筑風(fēng)格，戶型創(chuàng)新不夠。3、梅林關(guān)口的交通瓶頸目前未解決。機(jī)會(huì)：1、萬科在板田前瞻性的戰(zhàn)略布局，使項(xiàng)目升值潛力巨大。2、撤關(guān)使深圳一體化對(duì)項(xiàng)目房?jī)r(jià)的支撐。3、目前熱論的龍華的建區(qū)及政府對(duì)北部的開發(fā)推進(jìn)，使北部充滿生機(jī)。威脅：1、項(xiàng)目的熱銷使周邊地塊開發(fā)提速，項(xiàng)目將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。2、產(chǎn)品被競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手抄襲和提升后，項(xiàng)目三期客戶會(huì)被分流。SWOT分析優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：機(jī)會(huì)：威脅：12項(xiàng)目定位檔次定位：中高檔住宅項(xiàng)目主題定位：深圳首創(chuàng)大型TOWTHOUSE親地社區(qū)不同階段廣告推廣語：深圳人未來生活在哪里回歸親地生活萬科在造一座城20年，造就一座夢(mèng)想城夢(mèng)想再現(xiàn)項(xiàng)目定位檔次定位：中高檔住宅項(xiàng)目13第三部分萬科城一期第三部分萬科城一期14一期規(guī)劃一期規(guī)劃15商業(yè)面積：30000平方米

國(guó)際美食坊：10000平方米、購(gòu)物中心：20000平方米。商業(yè)部分商業(yè)面積：30000平方米

國(guó)際美食坊：10000平方米、購(gòu)16商業(yè)鳥瞰圖商業(yè)鳥瞰圖17商業(yè)布局商業(yè)布局18具有西班牙風(fēng)情的商業(yè)街具有西班牙風(fēng)情的商業(yè)街19目前已進(jìn)駐的品牌商家目前已進(jìn)駐的品牌商家20一期總戶數(shù)：約700戶，均價(jià)5500元

開盤時(shí)間：2004年10月1日，入伙時(shí)間：2005年6月30日

一期占地：約100000平方米，建筑面積約：110000平方米。戶型分類數(shù)量面積（平方米）備注Townhouse40220—226Loft8070約送20平方米情景花園洋房20075—130寬景house100130—180小高層10075—125兩、三房為主，四房少量單位一期總戶數(shù)：約700戶，均價(jià)5500元

開盤時(shí)間：2004年21一期倡導(dǎo)新的生活方式一期倡導(dǎo)新的生活方式22情景洋房情景洋房23情景洋房樣板房情景洋房樣板房24情景洋房樣板房情景洋房樣板房25寬景HOUSE樣板房寬景HOUSE樣板房26寬景HOUSE樣板房寬景HOUSE樣板房27TOWNHOUSETOWNHOUSE28TOWNHOUSE樣板房TOWNHOUSE樣板房29公共部分公共部分30房地產(chǎn)聚焦萬科城營(yíng)銷策劃方案31第四部分萬科城二期第四部分萬科城二期32二期規(guī)劃圖二期規(guī)劃圖33產(chǎn)品類型面積范圍（平方米）主力戶型套數(shù)占總戶型比例聯(lián)院Townhouse155—170四房10012.5%Townhouse220—270五房405%寬景House140—200四房18423%情景花園洋房70—130三房37046%多層70—130三房10613.5%二期總用地：98255.77二期總建面積：101889.77共800戶

平均容積率：1.04車位比例：1：1

二期戶型比例產(chǎn)品類型面積范圍（平方米）主力戶型套數(shù)占總戶型比例聯(lián)院Tow34二期的情景洋房繼續(xù)采用退臺(tái)設(shè)計(jì)二期的情景洋房繼續(xù)采用退臺(tái)設(shè)計(jì)35二期聯(lián)院Townhouse街景二期聯(lián)院Townhouse街景36第五部分點(diǎn)評(píng)第五部分點(diǎn)評(píng)371、萬科在畈田的戰(zhàn)略規(guī)劃正確把握了城市的發(fā)展方向。推進(jìn)了深圳將進(jìn)入“大深圳”發(fā)展格局下的“新居住時(shí)代”，

在深圳的多元區(qū)域中心形成后，交通將會(huì)徹底解決。在一個(gè)區(qū)域中心里，實(shí)現(xiàn)城市的所有功能。就業(yè)人口龐大。1、萬科在畈田的戰(zhàn)略規(guī)劃正確把握了城市的發(fā)展方向。推進(jìn)了深圳38深圳“北硅谷”，“高資、高知”階層對(duì)中高端物業(yè)有旺盛的需求。政府建設(shè)強(qiáng)力推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐。深圳“北硅谷”，“高資、高知”階層對(duì)中高端物業(yè)有旺392、產(chǎn)品的創(chuàng)新依據(jù)得天獨(dú)厚的自然地勢(shì)起伏組團(tuán)劃分，并保留三山兩澗的原生地貌……并錦上添花地造了人工湖，綠樹、碧波，人工濕地與西班牙的紅瓦白墻相輝映。提升了四季花城的情景House，還糅合了改良西班牙、地中海、南加州等建筑風(fēng)格，設(shè)計(jì)出全新的Townhouse、花園情景洋房、透天小高層、Loft等多種建筑形態(tài)。開拓出階梯露臺(tái)、退臺(tái)式花園、空中花園、半地下室等創(chuàng)意空間。在商業(yè)街區(qū)設(shè)計(jì)部分湖景聯(lián)排Loft。這種另類的藝術(shù)空間，彌漫著時(shí)尚、前衛(wèi)和藝術(shù)的氣息，整個(gè)社區(qū)在動(dòng)與靜之間自然形成有機(jī)聯(lián)動(dòng)。2、產(chǎn)品的創(chuàng)新40（1）高端物業(yè)區(qū)域界限的突破從此越來越多的高尚社區(qū)身影將在深圳更多區(qū)域里出現(xiàn)。（2）價(jià)格突破為中、高端白領(lǐng)量身定做。情景花園洋房（均價(jià)5400元/平米）、小高層（均價(jià)5400元/平米）、寬景house（均價(jià)7000元/平米）的整體均價(jià)達(dá)到6000元/平米多，Townhouse更是達(dá)到均價(jià)10000元/平米，延伸了中高端白領(lǐng)的集中領(lǐng)地。

3、萬科城的突破（1）高端物業(yè)區(qū)域界限的突破3、萬科城的突破414、顛覆

“地段、地段、還是地段”是李嘉誠(chéng)的房地產(chǎn)投資價(jià)值之地段論；也是地產(chǎn)人士最喜歡引用的地產(chǎn)鐵律，“萬科城”把這句經(jīng)典名言打破了。它價(jià)格讓每一個(gè)參觀“萬科城”的人深深感受到房地產(chǎn)的魅力及萬科地產(chǎn)的大手筆，即使是在地產(chǎn)圈里混的專業(yè)人士也感覺到有點(diǎn)驚訝。4、顛覆“地段、地段、還是地段”是李嘉誠(chéng)的房地產(chǎn)投資價(jià)值之425、廣告風(fēng)格之變?yōu)榱梭w現(xiàn)親地棲居，萬科城的廣告手法遠(yuǎn)古時(shí)代，原始人住在樹上，今天，面對(duì)水泥森林里空間奇缺的現(xiàn)實(shí)，人們不得不離開大地，住進(jìn)密密麻麻的高樓里，仿佛又回到了樹上。而土地的情節(jié)，在這樣寸土寸金的城市中成為記憶的奢望。繼續(xù)堅(jiān)持擁擠不堪的樹上文明，還是積極回歸與自然共鳴的地上文明？你希望你的下一代，都像鳥一樣生活在樹上嗎？

——《萬科在造一座城》

“有一千人在伐著罪惡的枝婭，只有一人在猛砍著罪惡之根?！毕s的最大的美德是，他總在做著一件自由的事情，而且胸懷著理想。到大地上去吧，做一個(gè)大地上的散步者：親地棲居。5、廣告風(fēng)格之變43

萬科作廣告，

廣告的第一目的就是“吸眼球”“樹標(biāo)桿”，甚至在形象預(yù)熱期，可以把電話甩出畫面，貼上“萬科”的標(biāo)簽就極富“轟炸力”，廣告已經(jīng)到了即使有大幅面的競(jìng)爭(zhēng)存在，如走無人境地，這是大多數(shù)地產(chǎn)商無法與他平底平座的。

萬科城前期廣告為了體現(xiàn)親地社區(qū)，在訴求方面?zhèn)涫軤?zhēng)議！萬科作廣告，廣告的第一目的就是“吸眼球”“樹標(biāo)桿44

整個(gè)畫面上的人物給人的第一感覺是似乎地下黨員上刑場(chǎng)，一幅大義凜然、無所畏懼的正氣模樣。擺在他們前面的，不是一座美侖美奐的“城”，反而倒有些象是萬丈深淵，要么就是斷頭臺(tái)，只不過，他們表現(xiàn)出來的是寧危不屈、視死如歸、毫不在乎而已。另外，整個(gè)灰色陰暗的畫面背景也太過蕭瑟，一下子把人們又帶回到了那個(gè)暗無天日的萬惡舊社會(huì)。還

未來生活在哪里？”的說法也不妥。你隨便找?guī)讉€(gè)人就能代表深圳人了嗎？去買你的房就可以說明深圳人明天的生活方向了嗎？你想作救世主、指明深圳未來的居住趨向和型態(tài)，但口氣未免太大太張狂吧。

——網(wǎng)友

整個(gè)畫面上的人物給人的第一感覺是似乎地下黨45之后一個(gè)貶低羅湖、南山的flash廣告

動(dòng)漫廣告的畫面：

1、塞車篇。字幕：高樓、霓虹、忙碌、汗水。

2、酒吧篇。字幕：中心、擁擠、喧鬧、郁悶。

3、抓賊篇。字幕：壓抑、冷漠、羅湖、電梯。

4、陽臺(tái)篇。字幕：隱私、封閉、虛偽、陌生。

5、街道篇。字幕：汽車、污染、狹窄、落差。

6、售樓處篇。字幕：金錢、嘆息、迷惘。

7、買房篇。字幕：幻想、煩躁、南山、放棄。

8、買房篇。字幕：買房、廣告、誘惑、現(xiàn)實(shí)。

之后一個(gè)貶低羅湖、南山的flash廣告

動(dòng)漫廣告的畫面：

462004年9月，萬科城終難敵壓力，更換了梅林關(guān)口的廣告牌2004年9月，萬科城終難敵壓力，更換了梅林關(guān)口的廣告牌47在爭(zhēng)議聲中，二期廣告明顯有所改觀在爭(zhēng)議聲中，二期廣告明顯有所改觀48廣告語相對(duì)簡(jiǎn)練了很多廣告語相對(duì)簡(jiǎn)練了很多49二期樓書追求清新的文風(fēng)

城里之變“萬科在造一座城”響亮的口號(hào)在廣告上頻頻出現(xiàn)，也在人群中流傳。既然是“在造”，那一定是天天都有新變化。來過的人，也許會(huì)覺得這里山還是山，水還是水，樓還是樓，只不過是更美了。但最近萬科城又忙著了，學(xué)校建得更高，商業(yè)街區(qū)熱鬧起來了。。。。。。令人眼紅的品牌仿佛都堆在了家門口，一切來得太快，在預(yù)料之外二期樓書追求清新的文風(fēng)城里之變50（1）獨(dú)創(chuàng)、吸引

（2）刺激、批判

（3）另類、大氣

（4）睿智、平和萬科城廣告思路觀察（1）獨(dú)創(chuàng)、吸引

（2）刺激、批判

（3）另類、大氣

（4）516、精細(xì)6、精細(xì)52精細(xì)精細(xì)53精細(xì)精細(xì)54精細(xì)精細(xì)55精細(xì)精細(xì)567、真實(shí)、務(wù)實(shí)7、真實(shí)、務(wù)實(shí)57萬科城項(xiàng)目（二期）重要提示

1.本項(xiàng)目東南側(cè)為平南鐵路，與項(xiàng)目最近點(diǎn)的垂直距離約為150米，根據(jù)政府規(guī)劃，輕軌11號(hào)線將在此基礎(chǔ)上改造而成，可能有噪音影響。

2.本項(xiàng)目部分房屋臨近市政道路，可能有噪音影響。

3.本房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)自哥倫布廣場(chǎng)（暫定名）入口，貝爾路中段出口，途徑一期A區(qū)（小高層）1號(hào)樓、2號(hào)樓和項(xiàng)目其他部分建筑單位的小區(qū)道路畢加索大道（暫定名）為開放式管理的道路。

4.本項(xiàng)目紅線外東南側(cè)50米以外有污水溝一條，小型垃圾站三個(gè)，廢品收購(gòu)站一個(gè)，東北側(cè)有部分爛尾樓歷史遺留垃圾。

5.九年一慣制學(xué)校和項(xiàng)目主入口的哥倫布廣場(chǎng)（暫定名）為項(xiàng)目紅線外市政設(shè)施，其產(chǎn)權(quán)歸政府所有。

6.本項(xiàng)目總平面圖以規(guī)劃部門批準(zhǔn)的總體規(guī)劃為依據(jù)繪制，僅作為本房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃效果示意，與實(shí)際存在一定差異。具體內(nèi)容以政府規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃方案為準(zhǔn)，在履行法律規(guī)定的程序后，該規(guī)劃可能發(fā)生局部調(diào)整。

7.本房地產(chǎn)項(xiàng)目在售價(jià)中已經(jīng)充分考慮了各項(xiàng)不利因素可能對(duì)居住造成的影響。

8.本展板總平面圖中彩色部分為二期初步規(guī)劃方案。該方案和二期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)僅供參考。本展板為要約邀請(qǐng)，買賣雙方的權(quán)利義務(wù)以合同為準(zhǔn)。因?yàn)樵O(shè)計(jì)、施工、技術(shù)以及政府政策的調(diào)整需要，本公司保留對(duì)本展板修改的權(quán)利，敬請(qǐng)留意最新資料。

萬科城項(xiàng)目（二期）重要提示

1.本項(xiàng)目東南側(cè)為平南鐵路，與588、不足之處局部色彩單調(diào)，布局零亂，圍墻部分簡(jiǎn)單粗糙，缺乏變化?。?）局部的單調(diào)8、不足之處局部色彩單調(diào)，布局零亂，圍墻部分簡(jiǎn)單粗糙，缺乏變59（2）工地衛(wèi)生狀況差（2）工地衛(wèi)生狀況差60（3）應(yīng)變能力差2005年5月1日上午10：30分，春交會(huì)萬科展位現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)金色家園業(yè)主鬧事，事件發(fā)生后，由于萬科的工作人員沒有立即控制，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)30分鐘的混亂與失控，后在警察強(qiáng)制措施下，才得于平息?。?）應(yīng)變能力差2005年5月1日上午10：30分，春交會(huì)萬61房地產(chǎn)聚焦萬科城營(yíng)銷策劃方案62（4）私密性差（4）私密性差63總結(jié)

任何產(chǎn)品都沒有十全十美，總體來說萬科城是優(yōu)秀的，萬科城的風(fēng)格已經(jīng)跳出了深圳城區(qū)項(xiàng)目的產(chǎn)品思路