成都高端物業(yè)市場XXXX年度報告

第一部分.整體市場分析政策解析排行榜歷史走勢分析

政策解析排行榜歷史走勢1一句話點評多地出臺公積金"新政"中國多地調(diào)整住房公積金政策，或提高最高貸款額度，或降低首付比例，或允許提現(xiàn)償還異地房貸。公積金政策微調(diào)對于樓市整體態(tài)勢的影響不大。依靠公積金購房的大多是剛性需求，加上樓市調(diào)控政策尚未見絲毫松動的跡象，調(diào)整公積金政策短期內(nèi)不會影響房價大幅波動，利用公積金來投機投資的行為也不會成為主流。2不限購令郊區(qū)地塊大幅升值一句話點評2011年12月13日拍賣的五宗出讓土地中的兩宗來自郫縣是近郊區(qū)，起拍價都是200萬元/畝，其余三宗地來自邛崍的遠郊縣，起拍價為260萬元/畝。但是結果卻相差很大，郫縣兩宗地只是以略高于起拍價成交。而邛崍縣的三宗地的溢價率較高，其中4號地溢價率為188.5%。在限購政策的作用下，未來郊區(qū)縣的土地可能會出現(xiàn)上漲。政策解析排行榜歷史走勢3一句話點評國土部力破房價暴漲說未來樓市不會反彈4成都貸款買房需知：開發(fā)商不得拒絕公積金貸款一句話點評國土部發(fā)布的今年前三季度土地市場數(shù)據(jù)顯示，2012年前三季度落實住房用地供應量為8.3萬公頃，占全年供應計劃落實的52.1%，同比減少17%。國務院參事、國務院發(fā)展研究中心金融所名譽所長夏斌表示，房價的變化也受到以限購為代表的樓市調(diào)控的影響，從目前來看，現(xiàn)行調(diào)控將至少維持到明年3月份，樓市未來不具備大規(guī)模反彈的條件。房地產(chǎn)整體價格繼續(xù)微漲已成為定論，在土地價格及溢價率均有所上漲的情況下，開發(fā)商的定價也會水漲船高，而且一些房地產(chǎn)企業(yè)全年銷售計劃的提前完成，將使得其年底促銷的力度明顯減弱，并可能控制后期的銷售速度。不過，今年最后兩個月的信貸額度可能趨緊，這將是影響年末樓市走勢的關鍵。2012年11月6日，省建設廳房管處負責人接受采訪時指出，《四川省人民政府關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》明確規(guī)定“住房公積金管理中心、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和受托銀行應積極辦理職工住房公積金貸款購房”，任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得拒絕辦理職工住房公積金購房貸款。目前公積金貸款的資金總量并不是特別緊張，放款速度也不會太慢。只要符合規(guī)定，公積金管理中心不會無故拒絕樓盤申請。但要注意，按照國家有關規(guī)定，售樓盤尚未結頂、存在爛尾可能，不能得到公積金貸款。政策解析排行榜歷史走勢6住建部重申調(diào)控不放松樓市新政“時刻準備著”一句話點評5一句話點評財政部：明年起我國全面取消固定資產(chǎn)投資稅2013年1月1日起，一批行政法規(guī)將被廢止和修改，其中包括1991年4月16日由第82號國務院令發(fā)布的《中華人民共和國固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫行條例》。對此，財政部稅政司有關負責人表示，取消投資稅有利于取消投資稅有利于簡化和規(guī)范稅制，鼓勵投資。投資稅以在我國境內(nèi)進行固定資產(chǎn)投資的內(nèi)資單位和個人為納稅人，對外資企業(yè)和個人不征收，按照14個行業(yè)類別實行差別稅率。亞洲金融危機發(fā)生后，為了鼓勵社會投資、拉動經(jīng)濟增長，國務院決定自2000年1月1日起暫停征收投資稅，一直延續(xù)至今。住建部部長姜偉新2012年11月12日在十八大新聞中心舉辦的招待會上則明確表示，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策目前還不想放松。對于樓市調(diào)控，姜偉新稱，中央政府時刻準備應對。如果交易量增加、交易價格同時上漲，就會出臺相應的政策進行調(diào)控。未來“限購”、“限貸”政策還將繼續(xù)趨嚴，而在嚴格的調(diào)控政策下，隨著房地產(chǎn)市場供應量與潛在供應量的持續(xù)下降，未來一年新房成交量可能會有所下滑。政策解析排行榜歷史走勢7一句話點評限購取消可能性增大8國土部表態(tài)穩(wěn)妥推進土地改革地方政府推地提速一句話點評中共中央政治局常委、國務院副總理李克強主持召開全國綜合配套改革試點工作座談會并作重要講話時強調(diào)“把市場的交給市場”，那房地產(chǎn)市場算不算其中之一呢？限購政策本身就是對市場的捆綁，是壓制市場的“緊箍咒”。要真正實現(xiàn)“把市場的交給市場”，那么限購取消的可能性就大大增加了。指望十八大后房價大漲不大現(xiàn)實，一方面各地保障房陸續(xù)交付和開建的進度看，一部分剛需求將從商品房市場撤離；另一方面，各地房產(chǎn)市場都需要消化此前大肆賣地所產(chǎn)生的存量土地和存量房，限購取消的可能性就大大增加了。隨著樓市“暖冬”的出現(xiàn)，地方政府年終推地情景再度上演，包括上海等地在內(nèi)，近期頻頻出現(xiàn)準地王現(xiàn)象，大有沖擊年度土地出讓收入之勢，這也引來業(yè)界普遍關注。國土部副部長胡存智回應表示，將從如何預留更多地塊、集約利用、土地財政、稅費貼息等多方面共同推進土地制度改革。為了完成全年供地指標，年底往往是供地高峰，但今年下半年以來成都土地市場表現(xiàn)尤其活躍，與今年上半年相比不僅成交量放大明顯，與去年同期相比增長也比較明顯，可見開發(fā)商對于后市的良好預期。排企業(yè)成交金額金額成交面積成交成交均價名排名（億元）占比（萬㎡）套數(shù)（元/㎡）1保利65.303.84%81科49.782.93%54光48.402.85%64.02751175604中海44.232.60%40.953140108005華潤43.972.59%43.554701100976綠地37.642.21%56湖34.232.01%40.48386784588和黃25.651.51%28.93272688679合能24.721.45%51.336071481610佳兆業(yè)24.231.43%45.7242945299TOP10合計398.1623.43%506.41516547862整體市場合計1699.35100.00%2370.2624587471692012年企業(yè)累計成交金額排名數(shù)據(jù)說明：企業(yè)統(tǒng)計中包含住宅、商業(yè)、辦公用途的物業(yè)；數(shù)據(jù)范圍：主城區(qū)、雙流、溫江、郫縣、新都、龍泉、新津（只含龍湖長橋郡、南洋國際莊園、牧山麗景、花樣年君山）、金堂（只含觀嶺國際社區(qū)）政策解析排行榜歷史走勢注：龍湖數(shù)據(jù)中未包含小院青城數(shù)據(jù)；小院青城1-12月累計成交房源87套，成交金額0.37億元（僅供參考）。加上小院青城后龍湖成交總金額為34.60億元，排名不變。數(shù)據(jù)說明：均為商品住宅備案數(shù)據(jù)政策解析排行榜歷史走勢排名項目名稱區(qū)域成交金額市場占有率成交面積成交套數(shù)成交均價（億元）（套數(shù)）（萬㎡）（套）（元/㎡）1中德英倫聯(lián)邦雙流18.881.34%23.59256180032南城都匯城南16.551.18%19僑城城北15.881.13%13.31763119264中海城南一號城南15.711.12%12.26632128095佳兆業(yè)上品雙流15.321.09%29.61258551756保利心語花園城南13.270.94%16.44148680697萬科五龍山新都12.470.89%12.34663101018合能四季城郫縣12.020.86%26.25311945789華潤二十四城城東12.010.85%11.4611511047710綠地世紀城城北11.790.84%17.8022336626TOP10成交情況143.9010.24%182.24171267896整體市場成交情況1405.40100%2144.642223226553排名項目名稱區(qū)域成交套數(shù)市場占有率成交金額成交面積成交均價（套）（套數(shù)）（億元）（萬㎡）（元/㎡）1合能四季城郫縣31191.40%12.0226.2545782佳兆業(yè)上品雙流25851.16%15.3229.6151753中德英倫聯(lián)邦雙流25611.15%18.8823.5980034綠地世紀城城北22331.00%11.7917.8066265萬科海悅匯城雙流19910.90%11.3215.2874116南城都匯城南19330.87%16.5519.1586407合能珍寶琥珀溫江18500.83%7.1214.5548918北歐知識城新都18460.83%9.8917.4856619首創(chuàng)萬卷山龍泉17730.80%7.7015.35501410保利城新都17600.79%9.3116.365693TOP10成交情況216519.74%119.91195.436136整體市場成交情況222322100%1405.402144.6465532012年整體市場——項目累計成交套數(shù)排名2012年整體市場——項目累計成交金額排名數(shù)據(jù)說明：均為商品住宅備案數(shù)據(jù)政策解析排行榜歷史走勢成交量同比去年上升19%，主力成交量集中在今年四季度。成交均價同比2011年下滑2%，整體價格走勢相對平穩(wěn)。第二部分.別墅市場分析別墅市場特征分析重點板塊特別關注

PART

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別墅市場特征2012年別墅市場——成交累積套數(shù)排名2012年別墅市場——成交累積金額排名排名項目名稱區(qū)域成交金額（億元）成交套數(shù)（套）戶均總價（萬元）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）1麓湖雙流7.896013152.76286202麓山國際社區(qū)雙流4.554510121.78255183中海國際社區(qū)城西4.411044243.45127914萬科五龍山新都4.24964423.43123775華僑城城北4.16636602.39173586雅居樂花園雙流3.821572434.3687577龍湖悠山郡新津3.641262894.0390418牧馬山蔚藍卡地亞雙流3.14398062.11148659觀嶺國際社區(qū)金堂2.942031453.82769210彩疊園溫江2.492351063.197813排名項目名稱區(qū)域成交套數(shù)（套）成交金額（億元）戶均總價（萬元）成交面積（萬㎡）成交均價（元/㎡）1彩疊園溫江2352.491063.1978132觀嶺國際社區(qū)金堂2032.941453.8276923雅居樂花園雙流1573.822434.3687574龍湖悠山郡新津1263.642894.0390415金科廊橋水鄉(xiāng)新津1191.931622.3781436中海國際社區(qū)城西1044.414243.45127917萬科五龍山新都964.244423.43123778月映長灘溫江851.091281.5371209金房華韻天府城東850.971151.03948210綠地國際花都郫縣842.472942.778940從今年累計成交金額來看，麓湖實現(xiàn)備案7.89億元，較去年小幅下降；萬華地產(chǎn)麓山國際社區(qū)本年基本處于存量去化狀態(tài)，完成備案4.55億居第二位，萬華地產(chǎn)在本年度市場不好的情況下依然領跑別墅市場；其次中海國際社區(qū)項目城市別墅本年度備案4.41億；本年度彩疊園項目成交235套，以疊拼別墅為主，均價7813元/㎡，該項目經(jīng)濟型別墅產(chǎn)品總價低，面積小，客戶接受度高；觀嶺國際社區(qū)本年度成交203套別墅房源，以聯(lián)排和疊拼為主，該項目產(chǎn)品價格優(yōu)勢明顯。11排行榜走勢分析本年供求供應分析成交分析成交特征本年成都別墅成交市場表現(xiàn)疲軟，面積同比2011年下降14.03%，成交套數(shù)下降5.19%。供應方面，較上年大幅下滑，供應面積同比下降47.53%，供應套數(shù)下降48.69%；從成交均價來看，均價11347元/㎡,同比下降5.01%。統(tǒng)計口徑12年成交值同比11年供應套數(shù)1840-48.69%成交套數(shù)2995-5.19%供應面積（萬㎡）56.72-47.53%成交面積（萬㎡）83.38-14.03%成交均價（元/㎡）11347-5.01%排行榜走勢分析本年供求供應分析成交分析成交特征122012年年度別墅物業(yè)區(qū)域供求對比2012年年度各別墅物業(yè)類型供求對比2012年成都別墅物業(yè)供應與成交主要集中在雙流和溫江區(qū)域供應占比68.69%，成交占比49.38%；從成交價格來看，主城區(qū)別墅價格最高，均價15169元/㎡，略低于去年；其次雙流、新都、龍泉、新津四個區(qū)域均價均過萬；金堂區(qū)域最低，僅7686元/㎡。從別墅物業(yè)類型來看，供應與成交主力產(chǎn)品均以聯(lián)排別墅為主，其次為疊拼；成交均價上，獨棟最高，達16025元/㎡，從獨棟到疊拼依次下降，最低的疊拼成交均價9152元/㎡。排行榜走勢分析本年供求供應分析成交分析成交特征13建筑形態(tài)本年供應面積段總計小于150150-250250-350350-450450-550550-650650-750750-850大于950疊拼2065222824510獨棟18246513572125聯(lián)排23151923645311062雙拼478088143總計207283802364118525721840本年別墅物業(yè)新增供應共1840套，主要為聯(lián)排，其次為疊拼，獨棟最少，僅125套；從區(qū)域上來看，供應主力區(qū)域為溫江區(qū)域；從新增別墅物業(yè)供應面積段來看，主要集中在250-350㎡。排行榜走勢分析本年供求供應分析成交分析成交特征14建筑形態(tài)本年成交面積段總計小于150150-250250-350350-450450-550550-650650-750750-850大于950疊拼338358141357879獨棟581811477616612244434聯(lián)排1433186982804911489雙拼191065099193總計539713105944212676122442995本年別墅物業(yè)成交2995套，主要為聯(lián)排別墅，達1489套，其次為疊拼，雙拼最少，僅193套；從區(qū)域上來看，成交主要集中在雙流與溫江，兩區(qū)域合計成交1479套，占比達49.38%；從別墅物業(yè)成交面積段來看，集中在250-350㎡之間，其次為150－250㎡。排行榜走勢分析本年供求供應分析成交分析成交特征15獨棟別墅成交面積段總計小于300300-350350-400400-450450-500500-550550-600650-700700-800800-900900-1000大于1000總價段（萬元）小于300941232111300-350172221350-4002184125400-45033111119450-5002479123500-5505811024550-60015361019338650-700111353102136700-8002415210235800-900146811122900-100021421752241000-15006536812132大于150024392424總計1078340374813664161334434本年獨棟別墅成交434套，合計17.73萬㎡，成交均價16025元/㎡；熱銷區(qū)間為面積300㎡以下、300-350㎡，總價在300萬/套以下和550-800的戶型，這部分成交主要為三利宅院的成交房源。排行榜走勢分析本年供求供應分析成交分析成交特征16雙拼別墅成交面積段總計小于200200-250250-300300-350350-400400-450450-500500-600總價段（萬元）小于20037124935200-2502516831250-3002295642300-35012112126350-400241319400-450314450-5003317500-60031127600-700325大于80017917總計51471354010414193本年雙拼別墅成交193套，合計6.31萬㎡，成交均價11208元/㎡，成交量在各種形態(tài)最??；熱銷區(qū)間為面積250-400㎡，總價小于4350萬/套的戶型；本年雙拼別墅總價大于800萬元的房源成交17套，主要為保利心語花園（4套）與華僑城（12套）、復地雍湖灣（1套）。排行榜走勢分析本年供求供應分析成交分析成交特征17本年聯(lián)排別墅成交1489套，合計41.96萬㎡，成交均價10299元/㎡；聯(lián)排別墅成交主要在面積250-400㎡，總價250萬以下/套；總價大于500萬的成交158套，主要來自麓湖（39套）、中海城南官?。?9套）、中海國際社區(qū)（21套）、歐香小鎮(zhèn)和華僑城各（18套）。聯(lián)排別墅成交面積段總計小于150150-200200-250250-300300-350350-400400-450450-500大于500總價段（萬元）小于15014116320421331150-200116761037203200-250922876819205250-30012387035146300-350171178391137350-4001238836102160400-45010402621299450-50011172151450大于50015055122218158總計1431901282784202324823271489排行榜走勢分析本年供求供應分析成交分析成交特征18本年疊拼別墅成交879套，合計17.37萬㎡，成交均價9152元/㎡；疊拼成交面積主力集中在250-350㎡，總價區(qū)間小于250萬/套，主要來自彩疊園（221套）項目。疊拼別墅成交面積段總計小于150150-200200-250250-300300-350350-400400-450450-500大于500總價段（萬元）小于15014116320421331150-200116761037203200-250922876819205250-30012387035146300-350171178391137350-4001238836102160400-45010402621299450-50011172151450大于50015055122218158總計1431901282784202324823271489排行榜走勢分析本年供求供應分析成交分析成交特征19PART

2

重點板塊特別關注走勢分析本期概況成交特征存量分析雙流新津區(qū)域2012年別墅新增供應464套，較去年同期大幅下滑；2012年成交1214套，同比去年小幅下跌，聯(lián)排、疊拼去化率較高；2011年區(qū)域成交價12179元/㎡，同比去年下跌幅度較小。2012年雙流、新津別墅各物業(yè)供求占比21統(tǒng)計口徑2012年成交值同比增值成交套數(shù)1214-11%成交面積（萬㎡）39.11-13%成交均價（元/㎡）12179-5%走勢分析本期概況成交特征存量分析222012年雙流、新津區(qū)域成交產(chǎn)品仍以聯(lián)排別墅居首，其次為獨棟產(chǎn)品，雙拼供求量均較小；今年度主力成交項目以雅居樂、廊橋水鄉(xiāng)、悠山郡、翡儷山等占比較大；從板塊來看，新津、華陽兩大板塊是成交主力，成交產(chǎn)品集開發(fā)周期、口碑、產(chǎn)品設計為一體的品牌項目。從年度成交面積來看，雙流、新津區(qū)域別墅成交主力面積集中在150-450㎡之間，該面積段以聯(lián)排物業(yè)占比最大，650㎡以上大面積產(chǎn)品均為獨棟產(chǎn)品成交；總價集中度方面，100-400萬元產(chǎn)品成交相對集中，其次400-700萬元產(chǎn)品成交不俗，1000萬以上產(chǎn)品成交54套；2012年總價在1000萬元以上產(chǎn)品成交量分別來自，麓山19套、麓湖14套、亞特蘭蒂斯7套、牧馬山蔚藍卡地亞6套、華陽蔚藍卡地亞2套、長橋郡2套、廊橋水鄉(xiāng)2套、城南逸家1套、淺水灣1套。走勢分析本期概況成交特征存量分析23雙流、新津別墅成交面積段合計小于150150-250250-350350-450450-550550-650650-750750-850大于950總價段（萬元）

小于10068261

95100-20010209812

302200-300

5619334

283300-40013116443

167400-500

332474

86500-600

22513161051

72600-700

2313261833

86700-800

6666

4

28800-900

245622

21900-1000

2137

7

20大于1000

101110712454合計792994811747457172941214走勢分析本期概況成交特征存量分析24區(qū)域板塊獨棟雙拼聯(lián)排疊拼存量總計存量總計（套）（萬㎡）雙流東升板塊

1031292323.48航空港板塊4

181

1855.86華陽板塊

6377314144.05牧馬山板塊154

1546.46中和板塊

40

400.47新津

9433

44211.45總計158151134160146731.77截至2012年，雙流、新津區(qū)域別墅物業(yè)存量套數(shù)共1467套。今年區(qū)域內(nèi)僅華陽板塊新增供應別墅產(chǎn)品，其他板塊均以存量消化為主。從產(chǎn)品來看，以聯(lián)排供應為主，少量獨棟和雙拼產(chǎn)品；從區(qū)域來看，華陽板塊目前存量最高，主要受個案影響較大。25第二部分.非別墅高端物業(yè)分析高端物業(yè)成交排行榜高端物業(yè)走勢分析高端物業(yè)本月概況高端物業(yè)本月成交特征數(shù)據(jù)分析篩選條件：成交均價大于10000元/㎡的非別墅商品住宅。排名項目名稱區(qū)域成交金額成交套數(shù)成交面積成交均價（萬元）（套）（萬㎡）（元/㎡）1中海城南一號城19128312譽峰城南1028522896.10168653華潤二十四城城東754826626.72112314長城半島城邦城南544802944.88111655萬科金潤華府城東508516114.68108756公館1881城南507831733.66138637成都金牛萬達廣場城北463095294.38105748建發(fā)天府鷺洲城南392853793.60109239人居錦城世家城中374303323.351118710天府世家城南347182573.2210780排名項目名稱區(qū)域成交套數(shù)成交金額成交面積成交均價（套）（萬元）（萬㎡）（元/㎡）1華潤二十四城城東662754826.72112312中海城南一號城南62815636312.19128313萬科金潤華府城東611508514.68108754成都金牛萬達廣場城北529463094.38105745建發(fā)天府鷺洲城南379392853.60109236花樣年香年廣場城南333189081.77106787人居錦城世家城中332374303.35111878雅頌居城南294331412.97111769長城半島城邦城南294544804.881116510譽峰城南2891028526.1016865262012年高端電梯公寓——成交金額排名2012年高端電梯公寓——成交套數(shù)排名2012年成都市均價大于10000元/㎡的電梯公寓合計成交10441套，同比2011年下滑16%；年度成交額上榜項目多集中在城南、城東，城北城西高端項目逐漸增多；年度成交上榜項目以城南一號居首，華潤、譽峰等品牌項目持續(xù)占領市場份額；

本年度成交金額上榜項目中，精裝項目占5個，中海城南一號（部分）、譽峰、華潤二十四城、萬科金潤華府、公館1881。排行榜走勢分析本期概況成交特征數(shù)據(jù)分析篩選條件：成交均價大于10000元/㎡的非別墅商品住宅。272012年度，均價在10000元/㎡以上房源成交量多集中在三、四季度，特別是四季度的集中備案量大；2012年限購政策對高端市場影響仍較大，加上大量高端電梯均集中在主城區(qū)范圍，因此購