2023年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

2023年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

目錄第一部分市場(chǎng)背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)…………………Ｐ3一、石家莊簡(jiǎn)介二、石家莊總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r三、石家莊城市規(guī)劃與城市建設(shè)狀況第二部分石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析………………Ｐ14一、2023年1-5月年房地產(chǎn)的概況二、石家莊房地產(chǎn)總體態(tài)勢(shì)分析三、石家莊市場(chǎng)客戶整體特征第三部分石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊及典型個(gè)案分析………………Ｐ23一、石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析二、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)典型案例剖析三、2022年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)新開樓盤信息匯總

第一部分市場(chǎng)背景及經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)態(tài)一、石家莊簡(jiǎn)介石家莊——河北省的省會(huì)，地處中國(guó)華北平原，地勢(shì)平坦開闊，全市總面積15848平方公里，總?cè)丝?10.5萬，其中市區(qū)面積456平方公里，現(xiàn)已成為市區(qū)城市人口規(guī)模286.2萬（2022年）的全國(guó)特大城市之一，京津冀都市圈第三極核心城市，全國(guó)重要的醫(yī)藥、紡織工業(yè)中心城市，重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和生物產(chǎn)業(yè)基地之一，華北重要商埠。是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心。1、地理交通石家莊地處河北省中南部，環(huán)渤海灣經(jīng)濟(jì)區(qū)，距首都北京283公里。位于北緯37°27′～38°47′,東經(jīng)113°30′～115°20′之間，東與衡水接壤，南與邢臺(tái)毗連，西與山西為鄰，北與保定為界。南北最長(zhǎng)處約148.018公里，東西最寬處約175.383公里，周邊界長(zhǎng)760公里。常住人口1016.3788萬人，其中市區(qū)面積455.8平方公里，人口286.2萬人（2022年）。本籍人口占市區(qū)總數(shù)的15%。古稱“京畿之地”，素有“南北通衢、燕晉咽喉”之稱，地理位置十分優(yōu)越。2、科技教育石家莊市科技教育基礎(chǔ)雄厚，高等院校集中，具有豐富的智力資源和雄厚的科研創(chuàng)新能力。全市共有市以上科研機(jī)構(gòu)84個(gè)，各類專業(yè)技術(shù)人員47.34萬人，兩院院士5人。其中，信息產(chǎn)業(yè)部第54所、13所和中國(guó)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化研究所等，在半導(dǎo)體、衛(wèi)星通信、測(cè)控技術(shù)、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化技術(shù)等領(lǐng)域代表著國(guó)家水平。擁有河北師范大學(xué)、河北科技大學(xué)、河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)、石家莊鐵道學(xué)院等十五所大專院校，在校學(xué)生18.6萬人。3、國(guó)際合作石家莊市與美國(guó)得梅茵市、日本的長(zhǎng)野、韓國(guó)的天安、英國(guó)的考比、墨西哥克雷塔羅、意大利的帕爾馬、加拿大的薩斯卡通等8個(gè)國(guó)家的10個(gè)城市結(jié)為友好城市；

與100多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了友好往來和經(jīng)貿(mào)關(guān)系。一些國(guó)際知名公司，如日本的富士通公司、美國(guó)的休斯公司、德國(guó)的赫斯特公司、英國(guó)的匯豐銀行、意大利的薩普拉斯公司、馬來西亞的金獅集團(tuán)等均在區(qū)內(nèi)投資建立了企業(yè)。4、交通通訊石家莊火車站有京廣鐵路、石太鐵路、石德鐵路交匯于此，朔黃鐵路橫穿該市北部；京深、石太、石黃、青銀、石濟(jì)、張石高速公路和107、307、308等到國(guó)家級(jí)公路在市域內(nèi)縱橫交錯(cuò)；地方道路基本實(shí)現(xiàn)縣縣通油路，村村通公路，形成了以國(guó)省干線公路為骨架，地方道路為支脈，縱橫交錯(cuò)，公路交通網(wǎng)絡(luò)。石家莊至太原北站客運(yùn)專線的建成，使得列車最高時(shí)速達(dá)到250公里，70分鐘可以到達(dá)太原,這樣石家莊的交通更加方便!主要航空樞紐是石家莊正定國(guó)際機(jī)場(chǎng)，位于石家莊市區(qū)東北方向，距市區(qū)32公里，是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的國(guó)際口岸機(jī)場(chǎng)。2022年吞吐量已突破272萬。2022年北京奧運(yùn)會(huì)期間，石家莊正定機(jī)場(chǎng)是北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)的主要備降機(jī)場(chǎng)之一。2023年吞吐量達(dá)到130萬，增長(zhǎng)迅猛。2022年，旅客吞吐量達(dá)到272萬，成功實(shí)現(xiàn)一年之內(nèi)翻番的目標(biāo)。石家莊已與世界眾多國(guó)家和地區(qū)以及國(guó)內(nèi)各大中城市開展互辦特快專遞業(yè)務(wù)，通信便捷；全市電話總?cè)萘砍^50萬門.。5、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)2022年，石家莊市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）初步核算完成了3400億元，全部財(cái)政收入完成387.8億元，同比增收77.55億元，增長(zhǎng)25%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到18268元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到6515元。城鄉(xiāng)居民住房條件進(jìn)一步改善。城市居民人均建筑面積26.3平方米；農(nóng)民人均住房面積39.5平方米，比上年增加1.0平方米。6、石家莊軌道交通工程2022年5月5日石家莊召開《石家莊城市快速軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃》（最終報(bào)告）評(píng)審會(huì)。石家莊未來計(jì)劃修建6條軌道交通線，形成三主三輔，大放射、小方格的軌道交通線網(wǎng)。經(jīng)比對(duì)，推薦方案為由6條線組成的“大放射，小方格”遠(yuǎn)景線網(wǎng)方案，其中，骨干線3條，輔助線3條，線網(wǎng)總長(zhǎng)244.7公里，中心城（三環(huán)以內(nèi)）軌道交通線路全長(zhǎng)169.2公里。石家莊軌道交通規(guī)劃1號(hào)線——連接主城與正定新區(qū)干線線路。2號(hào)線——北起正定新區(qū)，南至欒城。3號(hào)線——全長(zhǎng)62.3公里。西延鹿泉，東連藁城。4號(hào)線——與5號(hào)線在中心區(qū)外圍形成環(huán)線，起到了環(huán)線的作用。5號(hào)線——與4號(hào)線相扣成環(huán)。6號(hào)線——內(nèi)部填充線，中心城段（西三環(huán)至南三環(huán)）長(zhǎng)26.8公里，西線路兩端設(shè)車場(chǎng)。軌道交通按四個(gè)階段分期實(shí)施：第一階段：修建1號(hào)線，形成線網(wǎng)基線，解決中心城東西軸發(fā)展。第二階段：建設(shè)1、2、3號(hào)線形成的線網(wǎng)基本框架，重點(diǎn)滿足中心城交通，盡快形成快軌交通對(duì)中心城區(qū)的相當(dāng)規(guī)模的覆蓋。第三階段：建設(shè)4、5號(hào)線。第四階段：修建6號(hào)線。在實(shí)施順序上，爭(zhēng)取2023年開工建設(shè)1號(hào)線，2023年左右修建2號(hào)線中心城段。2號(hào)線和3號(hào)線的換乘站應(yīng)結(jié)合火車站的建設(shè)做到同期設(shè)計(jì)、同期施工。石家莊軌道交通各線站點(diǎn)設(shè)置可參閱《石家莊計(jì)劃修建6條快速軌道明年?duì)幦￠_建1號(hào)線》（燕趙都市報(bào)報(bào)道）二、石家莊市總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（一）2022年石家莊總體社會(huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2022年，全市各級(jí)各部門堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，緊緊圍繞打造繁華舒適、現(xiàn)代一流省會(huì)城市的目標(biāo)，以加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)為核心，全力以赴抓推進(jìn)，抓落實(shí)，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)保持了平穩(wěn)較快發(fā)展。1、經(jīng)濟(jì)總量預(yù)計(jì)全年地區(qū)生產(chǎn)總值完成3400億元，增長(zhǎng)12.7%，高于計(jì)劃1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值完成333億元，增長(zhǎng)3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值完成1690億元，增長(zhǎng)14.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值完成1377億元，增長(zhǎng)13.3%。經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn)持續(xù)較快增長(zhǎng)，第二、三產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的拉動(dòng)作用進(jìn)一步提升。2、投資結(jié)構(gòu)預(yù)計(jì)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成2958億元，增長(zhǎng)21.4%，完成省下達(dá)任務(wù)，低于計(jì)劃3.6個(gè)百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成2697億元，增長(zhǎng)21%，完成省下達(dá)任務(wù)，低于計(jì)劃4個(gè)百分點(diǎn)。服務(wù)業(yè)發(fā)展后勁逐步增強(qiáng)，1—11月第三產(chǎn)業(yè)投資完成1421.2億元，增長(zhǎng)28.2%，占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的58.2%，增速、比重分別高出第二產(chǎn)業(yè)15.8個(gè)百分點(diǎn)和18.5個(gè)百分點(diǎn)。民間投資開始激活，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)投資完成1348.4億元，增長(zhǎng)45%，增速高于國(guó)有經(jīng)濟(jì)42.5個(gè)百分點(diǎn)。中央投資項(xiàng)目進(jìn)展順利，2022年中央投資項(xiàng)目下達(dá)383項(xiàng)，爭(zhēng)取資金6.39億元，已開工266項(xiàng)，竣工21項(xiàng)。3、重點(diǎn)建設(shè)2022年安排市重點(diǎn)項(xiàng)目226項(xiàng)，總投資2038.97億元，年度計(jì)劃投資264.86億元，預(yù)計(jì)完成投資440.73億元，占年度計(jì)劃的159.72%。其中，列入省重點(diǎn)項(xiàng)目144項(xiàng)，總投資2042.17億元，年度計(jì)劃投資175.97億元，完成投資281.39億元，占年度計(jì)劃的159.91%。1—12月全市審批各類項(xiàng)目1511個(gè)，項(xiàng)目總投資4070.8億元，比上年同期增長(zhǎng)76.5%；項(xiàng)目單體平均投資規(guī)模為2.7億元，比上年同期增長(zhǎng)80%。項(xiàng)目庫(kù)儲(chǔ)備億元以上項(xiàng)目1043個(gè)，初步實(shí)現(xiàn)了省政府對(duì)我市儲(chǔ)備億元以上項(xiàng)目1000個(gè)的要求。4、財(cái)政金融預(yù)計(jì)全部財(cái)政收入完成387.9億元，增長(zhǎng)25%，高于計(jì)劃13個(gè)百分點(diǎn)；其中一般預(yù)算收入完成163.63億元，增長(zhǎng)29.9%，高于計(jì)劃17.9個(gè)百分點(diǎn)。2022年，一般預(yù)算收入占全部財(cái)政收入的比重達(dá)到42.2%，高于2023年1.6個(gè)百分點(diǎn)，全部財(cái)政收入占生產(chǎn)總值比重達(dá)到11.4%，高于2023年1.44個(gè)百分點(diǎn)，財(cái)政收入質(zhì)量進(jìn)一步提高。金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額3204.2億元，增長(zhǎng)9.8%，存款余額5997.6億元，增長(zhǎng)14.6%，存貸比為53.42%，金融運(yùn)行總體情況較好。5、改革開放改革方面。國(guó)有企業(yè)改制完成24家，全市國(guó)有中小企業(yè)改制基本完成；市屬集體企業(yè)有24家進(jìn)入籌備改制程序。經(jīng)營(yíng)性事業(yè)單位2家完成改制，5家進(jìn)入籌備改制程序。城中村集體經(jīng)濟(jì)組織66個(gè)完成改制。報(bào)業(yè)集團(tuán)、演藝集團(tuán)、廣電傳媒集團(tuán)掛牌運(yùn)營(yíng)。66家鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院和30家社區(qū)衛(wèi)生機(jī)構(gòu)全面推行了基本藥物制度和零差價(jià)銷售。開放方面。“以外引外”工作取得突破，與德國(guó)ERP公司簽訂了“中國(guó)石家莊德國(guó)應(yīng)用技術(shù)研發(fā)基地科技園區(qū)”合作協(xié)議，與美國(guó)洛克菲勒、納斯達(dá)克OMX公司等世界跨國(guó)公司達(dá)成了初步合作意向，德國(guó)工業(yè)園、美國(guó)工業(yè)園項(xiàng)目正在積極洽談。成功組織參加了“石洽會(huì)”、香港、廊坊、廈門等投洽會(huì)，簽約了一批規(guī)模大、質(zhì)量高的內(nèi)外資項(xiàng)目。預(yù)計(jì)實(shí)際利用外資6.4億美元，高于計(jì)劃0.5億美元。進(jìn)出口總值完成104億美元，增長(zhǎng)89%，高于計(jì)劃81.5個(gè)百分點(diǎn)，其中出口完成56億美元，增長(zhǎng)30%，高于計(jì)劃22個(gè)百分點(diǎn)。6、人民生活狀況預(yù)計(jì)農(nóng)村居民人均純收入6515元，增長(zhǎng)9%，高于計(jì)劃1個(gè)百分點(diǎn)。城市居民人均可支配收入18268元，增長(zhǎng)10%，與計(jì)劃持平。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為103%，低于控制目標(biāo)1個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)新增就業(yè)9.6萬人，高于計(jì)劃0.5萬人。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4%，低于控制目標(biāo)0.5個(gè)百分點(diǎn)。截止2022年底，共籌集廉租住房9736套，新開工6976套，解決了3.2萬戶低收入家庭住房困難。小結(jié)：各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示2022-2023年內(nèi)石家莊市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處于良好狀態(tài)。按國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)計(jì)表明，當(dāng)一個(gè)地區(qū)的GDP經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度大于5%的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)也就發(fā)展存在著極為廣闊的前途。社會(huì)消費(fèi)品零售總額的高速增長(zhǎng)表明人們消費(fèi)能力得到進(jìn)一步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)消費(fèi)觀念進(jìn)一步形成。政府各項(xiàng)政策、措施在不斷的規(guī)范、促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了有效的支持。三、石家莊市城市總體規(guī)劃優(yōu)化都市區(qū)布局，落實(shí)城市北跨戰(zhàn)略，強(qiáng)化正定組團(tuán)功能，建設(shè)濱河新區(qū)、承擔(dān)部分省會(huì)功能，統(tǒng)籌產(chǎn)業(yè)發(fā)展，完善產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)布局；依據(jù)“規(guī)模不變、調(diào)整用地發(fā)展方向和布局”的原則對(duì)中心城區(qū)用地布局進(jìn)行調(diào)整。按照國(guó)務(wù)院要求，本期城市總體規(guī)劃期限為2022-2022年，規(guī)劃分市域、都市區(qū)和中心城區(qū)三個(gè)層次。市域：包括市區(qū)及17縣市，面積15848平方公里，市域總?cè)丝谶_(dá)到1060萬，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到65%。都市區(qū)：包括市內(nèi)五區(qū)及正定、鹿泉、藁城、欒城四縣市，面積2657平方公里，區(qū)域總?cè)丝?38萬。)中心城區(qū)：規(guī)劃建成區(qū)，居住人口300萬，面積287平方公里。,T7^&@'（一）、城市定位與性質(zhì)

1、京津冀都市圈第三極

隨著國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整，京津冀區(qū)域正成為引領(lǐng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)新一輪發(fā)展的增長(zhǎng)極。亟需以石家莊為核心，推動(dòng)冀中南一體化建設(shè)，構(gòu)建與京津良好的分工協(xié)作關(guān)系，使石家莊成為京津冀都市圈第三極。

2、京津向中西部輻射的“第一中樞”

石家莊位于京廣與隴海復(fù)線發(fā)展走廊交匯要沖，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)交流的進(jìn)一步加強(qiáng)，亟需石家莊利用“東出西聯(lián)、承南接北”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展以商貿(mào)物流、信息服務(wù)為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，使其成為京津向中西部輻射的“第一中樞”，全國(guó)重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地之一。S3、河北省對(duì)外競(jìng)爭(zhēng)、交流的第一平臺(tái)省委、省政府高度重視省會(huì)發(fā)展，將省會(huì)城市建設(shè)作為提升全省競(jìng)爭(zhēng)力的戰(zhàn)略舉措。亟需石家莊做強(qiáng)、做大，擔(dān)負(fù)起展示整個(gè)河北財(cái)富創(chuàng)造力、文化競(jìng)爭(zhēng)力、社會(huì)發(fā)達(dá)程度的重任，對(duì)外競(jìng)爭(zhēng)、交流的第一平臺(tái)；特色鮮明、繁華舒適、現(xiàn)代一流的省會(huì)城市。

4、確定城市性質(zhì)為：河北省省會(huì)，京津冀第三極，全國(guó)重要的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、生物產(chǎn)業(yè)基地之一。（二）、空間布局規(guī)劃

1、市域城鄉(xiāng)統(tǒng)籌

（1）統(tǒng)籌城鎮(zhèn)職能、加快城鎮(zhèn)化發(fā)展壯大中心城區(qū)，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力；加快省會(huì)與正定、鹿泉、欒城、藁城一體化建設(shè)，構(gòu)建省會(huì)城鎮(zhèn)群，提升對(duì)全省的輻射帶動(dòng)作用；把縣城作為推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的核心抓手，優(yōu)先集中力量培育各縣（市）城區(qū)及沿交通干線城鎮(zhèn)，形成一個(gè)都市區(qū)、兩條城鎮(zhèn)發(fā)展軸的城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)和“1個(gè)都市區(qū)、13個(gè)縣城（縣級(jí)市）、28個(gè)中心鎮(zhèn)、63個(gè)一般建制鎮(zhèn)”的城鎮(zhèn)等級(jí)結(jié)構(gòu)。

規(guī)劃到2022年，市域城鎮(zhèn)化水平達(dá)到65%。（2）統(tǒng)籌區(qū)域產(chǎn)業(yè)布局，增強(qiáng)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展房按照“西部突出生態(tài)、中部創(chuàng)新高效，東部增產(chǎn)減污”的布局原則，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)向園區(qū)集中、園區(qū)向城鎮(zhèn)集中，建設(shè)22個(gè)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)，促進(jìn)縣（市）域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。買房,（3）統(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)航空：按照年旅客吞吐量400萬人次改擴(kuò)建機(jī)場(chǎng)設(shè)施，提高服務(wù)水平。買房,鐵路：強(qiáng)化京廣、青太客運(yùn)專線及京石、石鄭、石太、石濟(jì)城際鐵路雙十字復(fù)合交通走，廊建設(shè)，打造京津、晉冀魯豫省會(huì)城市1小時(shí)交通圈。

公路：加強(qiáng)省會(huì)與天津、太原等周邊省市聯(lián)系，建設(shè)石津、石忻、昔港、沿山等1200公里高速公路，實(shí)現(xiàn)高速公路縣縣通，打造市域1小時(shí)交通圈。2、都市區(qū)布局房落實(shí)城市北跨發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步優(yōu)化都市區(qū)功能布局。（1）實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)功能協(xié)調(diào)中心城區(qū)，是全省的政治、科技、教育、文化中心。突出省會(huì)功能、區(qū)域服務(wù)職能，突出生態(tài)、文化建設(shè)，打造繁華舒適、現(xiàn)代一流省會(huì)。

正定組團(tuán)，國(guó)家級(jí)歷史文化名城和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地，在嚴(yán)格保護(hù)古城格局的同時(shí)，全面提升風(fēng)貌品質(zhì)；在京珠高速公里以東區(qū)域，以生態(tài)、低碳、智慧的全新理念，建設(shè)30平方公里濱河新區(qū)起步區(qū)，打造為以科技、文化、教育為主導(dǎo)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地。鹿泉組團(tuán)，信息產(chǎn)業(yè)基地和生態(tài)休閑區(qū)，城區(qū)和鹿泉開發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)，西部山前區(qū)發(fā)展旅游、休閑產(chǎn)業(yè)。欒城組團(tuán)，裝備制造業(yè)、中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地，縣城重點(diǎn)發(fā)展中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、竇嫗重點(diǎn)發(fā)展裝備制造產(chǎn)業(yè)。藁城組團(tuán)，生物醫(yī)藥和化工基地，城區(qū)、丘頭石化區(qū)重點(diǎn)發(fā)展化工，良村開發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。（2）加快交通一體化建設(shè)外遷京珠高速公路至良村東，形成138公里繞城高速環(huán)；改線107國(guó)道至新趙線，307國(guó)道至衡井線等,形成95公里公路環(huán)，以此為基礎(chǔ)，構(gòu)建都市區(qū)“兩環(huán)十四射”對(duì)外公路系統(tǒng)。中心城區(qū)至藁城、欒城、鹿泉各建設(shè)兩條以上快速路與一條國(guó)省道；重點(diǎn)加強(qiáng)中心城區(qū)與正定交通聯(lián)系，在體育大街北延的基礎(chǔ)上，建設(shè)老城至新區(qū)的新城大道，并以107國(guó)道、京珠高速公路，太行大街北延、中華大街北延為補(bǔ)充，形成6條跨河通道，打造都市區(qū)30分鐘交通圈。啟動(dòng)軌道1號(hào)線西三環(huán)至東部產(chǎn)業(yè)區(qū)段、軌道2號(hào)線正定至新客站段；沿主要聯(lián)系道路，建設(shè)中心至組團(tuán)快速公交線，實(shí)現(xiàn)都市區(qū)公交通達(dá)60分鐘全覆蓋。買(3）完善區(qū)域生態(tài)格局堅(jiān)持生態(tài)保育、恢復(fù)與建設(shè)并重，構(gòu)筑“西山、北水、綠環(huán)、綠廊”的都市區(qū)生態(tài)格局?！拔魃健保何鞑繙\山區(qū)以山體生態(tài)恢復(fù)為重點(diǎn)，建成西部綠色山體屏障，構(gòu)建由抱犢寨、龍泉寺、封龍山等風(fēng)景區(qū)組成的近郊旅游休閑帶，總面積400平方公里?！氨彼保簩?duì)滹沱河都市區(qū)段70公里長(zhǎng)的河道進(jìn)行生態(tài)恢復(fù)與治理，重建流域自然生態(tài)，打造具有防風(fēng)固沙、涵養(yǎng)水源、濱水游覽等多重功能的綠色生態(tài)長(zhǎng)廊，總面積120平方公里。滹沱河市區(qū)段長(zhǎng)25公里，寬1500-3000米，總面積50平方公里。河道內(nèi)恢復(fù)濕地草甸的自然河流景觀；制導(dǎo)線外形成以文化、旅游、休閑、娛樂等功能為一體的藍(lán)色魅力生態(tài)帶?！熬G環(huán)”：在城市外圍建設(shè)生態(tài)林帶、綠地、水系等，構(gòu)成環(huán)城生態(tài)綠化隔離空間，平均寬度1000米，總面積80平方公里?！熬G廊”：依托鐵路、公路、水系等建設(shè)10條楔入城市內(nèi)部的生態(tài)綠地走廊。房3、中心城區(qū)布局

（1）用地布局新中心城區(qū)以京珠高速公路為界，分為東西兩部分。

京珠高速公路以西為老城區(qū)，突出省行政職能，完善傳統(tǒng)服務(wù)職能，重點(diǎn)發(fā)展辦公商務(wù)、商貿(mào)、流通等第三產(chǎn)業(yè)，形成結(jié)構(gòu)清晰、級(jí)配合理的公共服務(wù)體系。規(guī)劃面積207平方公里，人口230萬。京珠高速公路以東為產(chǎn)業(yè)區(qū)，依托高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，石津渠以北建設(shè)科技服務(wù)基地；石津渠以南建設(shè)研發(fā)中心及生物醫(yī)藥基地。規(guī)劃面積80平方公里，人口70萬。以百年廣場(chǎng)建設(shè)為核心，提升老城中心品質(zhì)，完善功能；結(jié)合新客站建設(shè)、東北工業(yè)區(qū)改造建設(shè)三個(gè)綜合性城市副中心；結(jié)合居住用地布局，建設(shè)8個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)服務(wù)中心。加強(qiáng)市、區(qū)級(jí)公益性公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，完善社區(qū)級(jí)文化、體育、衛(wèi)生、中小學(xué)教育設(shè)施、福利設(shè)施配套，建設(shè)一個(gè)省級(jí)文化中心、一個(gè)市級(jí)文化中心、六個(gè)區(qū)級(jí)文化中心；一個(gè)市級(jí)體育中心、兩個(gè)區(qū)級(jí)體育中心；新建市級(jí)綜合醫(yī)院8所，各類?？漆t(yī)院11所；新建31所中學(xué)、63所小學(xué)。（2）道路與交通

建設(shè)“四橫六縱”的快速路、交通性主干路構(gòu)成的道路系統(tǒng)骨架。建成以軌道交通為核心的公交優(yōu)先系統(tǒng)。按照“三主三輔”遠(yuǎn)景軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃布局，規(guī)劃期內(nèi)完成54公里的2條軌道線建設(shè)。（3）綠地系統(tǒng)新建設(shè)“兩廊貫通、三環(huán)繞城、綠楔滲透、綠網(wǎng)成蔭”的城市綠地布局結(jié)構(gòu)。規(guī)劃城市綠地面積132平方公里，人均公共綠地面積13平方米。

兩廊貫通：結(jié)合鐵路入地,建設(shè)18公里長(zhǎng)的中央生態(tài)景觀走廊，沿京珠高速公路建設(shè)長(zhǎng)16公里、寬700米——1500米的以生態(tài)林地、郊野公園為主的生態(tài)走廊，形成兩條南北向貫通的通風(fēng)走廊，引風(fēng)入城，緩解熱島效應(yīng)。三環(huán)繞城：提升59公里的民心河內(nèi)環(huán)水系，改善城市環(huán)境豐富濱水空間功能增強(qiáng)城市活力；新建東南水系，與太平河、西北水利防洪工程形成100公里集防洪、生態(tài)、休閑等功能為一體的近郊休閑游憩帶外環(huán)水系；沿二環(huán)路形成42公里的以生態(tài)林地為主的生態(tài)、防護(hù)綠化環(huán)。綠楔滲透：沿重要交通走廊，建設(shè)多條大型楔型綠地，聯(lián)通內(nèi)外部生態(tài)系統(tǒng)。新綠網(wǎng)成蔭：帶狀綠地與各級(jí)別公園、街頭綠地聯(lián)結(jié)成網(wǎng)，點(diǎn)線結(jié)合，互為補(bǔ)充。新浪樂居論（三）、城市風(fēng)貌規(guī)劃1、塑造城市風(fēng)貌、提升城市品味圍繞都市區(qū)“山、河、田、城”四大景觀要素，形成以“綠為近景、城為中景、山為底景”的豐富景觀層次，凸顯省會(huì)山水生態(tài)景觀特質(zhì)。把西山作為“底景”引入城市，控制槐安路、裕華路等8條“視覺通廊”和省行政中心、濱河新區(qū)核心區(qū)等11個(gè)“風(fēng)貌視點(diǎn)”。中心城區(qū)形成“片區(qū)—路徑—節(jié)點(diǎn)”景觀認(rèn)知體系。規(guī)劃控制正定古城、新客站周邊地區(qū)等14個(gè)重點(diǎn)片區(qū)，中山路、廣安大街等12條認(rèn)知路徑和10個(gè)重要景觀節(jié)點(diǎn)。新按六類分區(qū)控制建筑高度，形成“東北高，西南低”的總體格局。2、保護(hù)歷史文化遺存、彰顯城市特色新浪對(duì)市區(qū)108處歷史文化遺存進(jìn)行保護(hù)和合理利用。建設(shè)東垣故城遺址公園、毗盧寺公園，恢復(fù)正定古城傳統(tǒng)風(fēng)貌，傳承省會(huì)千年歷史文化；建設(shè)正太廣場(chǎng)和民生路歷史特色街區(qū)，展示省會(huì)獨(dú)具特色的鐵路文化；改造東北工業(yè)區(qū)，“保留形式、轉(zhuǎn)換功能”，建設(shè)工業(yè)遺址公園和紀(jì)念館，體現(xiàn)省會(huì)“近代工業(yè)文化”。（四）近期實(shí)施策略與遠(yuǎn)景發(fā)展1、近期實(shí)施策略買打造新城、重塑古城、嚴(yán)控老城。

打造新城：新城建設(shè)是實(shí)現(xiàn)城市結(jié)構(gòu)調(diào)整、完善省會(huì)功能的戰(zhàn)略選擇，創(chuàng)新發(fā)展建設(shè)模式，以一大批大型公共設(shè)施項(xiàng)目集聚效應(yīng)為帶動(dòng),舉全市之力將濱河新區(qū)打造為低碳、生態(tài)、智慧新城，創(chuàng)新動(dòng)力之城、宜居活力之城和濱水魅力之城。沿滹沱河區(qū)域是城市形象展示和市民公共活動(dòng)帶；從主城通過新城大道直接進(jìn)入起步區(qū)，形成新區(qū)與主城的高效連通;圍繞市民公園建設(shè)行政中心、文化中心、會(huì)展中心等大型項(xiàng)目，塑造起步區(qū)的核心標(biāo)識(shí)，形成新區(qū)建設(shè)的強(qiáng)烈形象;西部為會(huì)展中心及創(chuàng)展區(qū),與古城遙相呼應(yīng)；向北依次建設(shè)園博園、特色商貿(mào)旅游區(qū)等項(xiàng)目，形成縱向發(fā)展軸帶；向東是以文化為主題的軸帶，延伸至體育中心與金融辦公區(qū)，形成橫向的主要軸線。同時(shí)建設(shè)中等職業(yè)教育園區(qū)、商業(yè)服務(wù)設(shè)施和配套居住，到2023年完成15平方公里新城核心區(qū)建設(shè)。重塑古城：保護(hù)與利用佛教、古建、歷史文化資源，全面恢復(fù)正定古城傳統(tǒng)風(fēng)貌，提升品質(zhì)，將正定打造為“古建藝術(shù)寶庫(kù)”、“佛教文化博物館”和“世界級(jí)旅游勝地”。嚴(yán)控老城：以提高管理水平和提升品質(zhì)為重點(diǎn)，疏解老城人口與職能，完善設(shè)施配套、改善環(huán)境，嚴(yán)格控制老城土地開發(fā)量及開發(fā)強(qiáng)度。2、遠(yuǎn)景發(fā)展實(shí)施“北跨、南優(yōu)、西控、東延”發(fā)展戰(zhàn)略，按照“一城三區(qū)三組團(tuán)”的城市發(fā)展框架，遠(yuǎn)景都市區(qū)城鎮(zhèn)人口規(guī)模達(dá)到600萬，中心城區(qū)（含正定）達(dá)到500萬，形成“雙核、雙軸、雙帶”的城市空間布局結(jié)構(gòu)。千年滄桑、百年興城，未來，以新區(qū)北跨展開騰飛之翼，以西山北水重塑襟山帶水之城，以交通之勢(shì)建設(shè)華北通衢，在這片仁和大地，崛起一座希望之城。第二部分石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)總體分析一、2023年1-5月石家莊房地產(chǎn)政策1、2023.01.16 新國(guó)八條出臺(tái)：明確省會(huì)城市要實(shí)行限購(gòu)（二套房首付比例提至6成，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；本地人限購(gòu)兩套房，外地人限購(gòu)一套房；購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)讓，全額征營(yíng)業(yè)稅；制定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，一季度要公布）2、2023.02.09 自2023年2月9日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。在其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率中，中長(zhǎng)期存款利率多加，中長(zhǎng)期貸款利率少加，活期存款利率于2022年11月份以來首次調(diào)整，上調(diào)4個(gè)基點(diǎn)。3、2023.02.16 國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部15日表示，住建部已初步擬定了第三批執(zhí)行“限購(gòu)令”的城市名單，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將進(jìn)一步細(xì)化。第三批“限購(gòu)”的主要包括已出臺(tái)“限購(gòu)令”城市之外的大中型城市以及交易比較活躍的三線城市。此外，按照“新國(guó)八條”有關(guān)規(guī)定，尚未采取住房限購(gòu)措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。4、2023.02.22 截至21日，北京、上海、廣州、青島、貴陽、南寧、長(zhǎng)春、成都、南京、濟(jì)南、哈爾濱、天津、寧波、石家莊14個(gè)城市，已出臺(tái)包括“限購(gòu)令”在內(nèi)的“國(guó)八條”地方細(xì)則。與其他城市要求非本市戶籍居民在當(dāng)?shù)丶{稅或社保年限須超過1年不同，北京設(shè)定為5年，北京版“限購(gòu)令”被網(wǎng)友稱為“史上最嚴(yán)”。按照相關(guān)要求，近期可能還會(huì)有幾十個(gè)城市將密集推出房地產(chǎn)限購(gòu)政策。細(xì)則如下：青島——恢復(fù)新建商品房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)：每平米3元上?！e極穩(wěn)妥推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)；2023年籌建保障性住房22萬套。北京——外地戶籍居民家庭在北京購(gòu)房需納稅滿5年;2023年底前公租房入住1萬戶以上。成都——未規(guī)定外地戶籍居民家庭在成都購(gòu)房需納稅年限；開發(fā)商提交的商品住宅預(yù)售價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)整。廣州——未滿18歲人士不得單獨(dú)購(gòu)買商品房；執(zhí)行“賣一可再買一”原則，保護(hù)改善型需求。石家莊——確定調(diào)控細(xì)則“有效期”為2023年2月19日-2023年12月31日。天津——對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的虛假違法房產(chǎn)廣告公開曝光。5、2023.03.23發(fā)展改革委日前發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，明文規(guī)定從5月1日起商品房銷售實(shí)行一套一標(biāo)價(jià)，并明確公示代收代辦收費(fèi)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，商品房經(jīng)營(yíng)者不得在標(biāo)價(jià)之外加收任何未標(biāo)明的費(fèi)用。商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外后，可以自行降價(jià)，打折銷售，但漲價(jià)必須重新申報(bào)備案。6、2023.03.29限價(jià)商品住房、棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)應(yīng)在原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部《關(guān)于規(guī)范住房交易手續(xù)費(fèi)有關(guān)問題的通知》定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上減半收取，即執(zhí)行與經(jīng)濟(jì)適用住房相同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；因繼承、遺贈(zèng)、婚姻關(guān)系共有發(fā)生的住房轉(zhuǎn)讓免收住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)；依法進(jìn)行的廉租住房、公共租賃住房等保障性住房租賃行為免收租賃手續(xù)費(fèi)。7、2023.03.31 3月31日，市房管局主持召開石家莊房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)聽證會(huì)，今年的調(diào)控目標(biāo)初步定為在去年房屋備案價(jià)格的基礎(chǔ)上，最高上漲不能超過10%。8、2023.04.06央行年內(nèi)第二次加息，個(gè)人住房公積金利率也隨之上調(diào)。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)出通知，決定從即日起，上調(diào)個(gè)人住房公積金利率。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)０．１個(gè)百分點(diǎn)，由０．４０％上調(diào)至０．５０％；上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率上調(diào)０．２５個(gè)百分點(diǎn)，由２．６０％上調(diào)至２．８５％。五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)０．２０個(gè)百分點(diǎn)，由４．５０％上調(diào)至４．７０％；五年期以下（含五年）個(gè)人住房公積金貸款利率上調(diào)０．２０個(gè)百分點(diǎn)，由４．００％上調(diào)至４．２０％。開展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上?。保埃?zhí)行。9、2023.04.11石家莊要求出讓商品住宅用地上項(xiàng)目須配建10%保障房（4月11日《燕趙晚報(bào)》），石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局出臺(tái)《石家莊市市區(qū)配建保障性租賃住房實(shí)施細(xì)則》，將在新建普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、城中村改造、舊城改造等住房建設(shè)項(xiàng)目中按5%-15%不等的比例配建廉租住房和公共租賃住房。10、2023.04.14保利地產(chǎn)進(jìn)軍石家莊樓市東北超大地塊或收入囊中（4月14日搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)）中國(guó)保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司已經(jīng)確定今年將進(jìn)軍石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)。據(jù)悉，保利地產(chǎn)將入主原石家莊化肥廠改造項(xiàng)目，該地塊位于長(zhǎng)安區(qū)豐收路以北，體育北大街以東，總規(guī)模超過800畝。11、2023.04.28石家莊環(huán)城水系竣工告別“旱城”變身北方水城（4月28日《燕趙都市報(bào)》）4月27日上午，石家莊環(huán)城水系工程正式實(shí)現(xiàn)“五通”。該工程包括西北水系、西北部南水北調(diào)段、石津灌渠市區(qū)段、東南水系和滹沱河部分河段，全長(zhǎng)約108公里，形成水面8.2平方公里、綠地24.5平方公里，實(shí)現(xiàn)了與民心河、滹沱河相互貫通，形成了碧水繞城、水綠交融、人水和諧、獨(dú)具魅力的“一河兩環(huán)”水景體系，“北方水城”的框架已基本形成。12、2023.05.02國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》，已取得預(yù)售許可和銷售現(xiàn)房的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，公開房源時(shí)要明碼標(biāo)價(jià)。商品房經(jīng)營(yíng)者要在醒目位置放置標(biāo)價(jià)牌、價(jià)目表或者價(jià)格手冊(cè)，有條件的要同時(shí)采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等方式進(jìn)行價(jià)格公示，但標(biāo)價(jià)內(nèi)容應(yīng)保持一致。同時(shí)，商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)要做到價(jià)目齊全，標(biāo)價(jià)內(nèi)容真實(shí)明確、字跡清晰、標(biāo)示醒目，并標(biāo)示價(jià)格主管部門投訴舉報(bào)電話。13、2023.05.06《石家莊市人力資源和社會(huì)保障事業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》）出爐。“十四五”末石市職工年平均工資將由2023年的2.9萬元增至6.1萬元，最低月工資標(biāo)準(zhǔn)將由現(xiàn)在的900元增至1900元。14、2023.05.24河北省《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》實(shí)施細(xì)則（試行）出臺(tái)15、2023.05.31國(guó)土資源部對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)控再度升格。去年12月份，國(guó)土部要求全國(guó)105個(gè)重點(diǎn)城市需要及時(shí)上報(bào)高價(jià)地塊，如今，這一范圍已擴(kuò)大到全國(guó)所有縣級(jí)及以上城市。國(guó)土部5月26日向各省國(guó)土部門下發(fā)了《關(guān)于嚴(yán)格落實(shí)異常交易地塊上報(bào)制度有關(guān)問題的函》，文件要求各縣級(jí)國(guó)土部門對(duì)2023年以來的成交地塊進(jìn)行清理，對(duì)漏報(bào)的地塊應(yīng)在6月30日前補(bǔ)充上報(bào)。二、石家莊房地產(chǎn)總體市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析1、石家莊1-5月商品住房銷售備案2023年前五月石家莊商品住房銷售備案數(shù)據(jù)比較1月2月3月4月5月備案套數(shù)30727237153323033635備案面積2856747491391551672524893185354月份：據(jù)石家莊市房管局網(wǎng)站公布的官方數(shù)據(jù)以及石家莊搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控的結(jié)果，從石家莊市在售住宅項(xiàng)目（含普通住宅、別墅、商住項(xiàng)目）成交備案情況來看，2023年4月省會(huì)住宅類商品房共成交2302套，環(huán)比3月成交增加了769套，環(huán)比增加約50.23%；今年4月銷售備案面積252489平米，較3月環(huán)比增加97322平米，環(huán)比上漲了約62.72%。石家莊四月各面積段成交套數(shù)備案數(shù)據(jù)根據(jù)石家莊市房管局官方網(wǎng)站“石房在線”數(shù)據(jù)，搜房網(wǎng)獨(dú)家整理顯示：2023年4月份，石家莊商品住房60平米以下備案129套；60至80平米備案791套；80至100平米備案340套；100至120平米備案440套；120平米至150平米備案253套；150平米以上備案408套。按面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，4月份石家莊商品住房60平米以下備案5964平米；60至80平米平米備案57103平米；80至100平米備案31002平米；100至120平米備案48004平米；120平米至150平米備案34521平米；150平米以上備案86073平米。2023年4月份石家莊商品住房銷售備案2302套，面積252489平米，平均每日備案約329套，36069平米。石家莊四月各面積段成交面積備案數(shù)據(jù)5月份：據(jù)石家莊市房管局網(wǎng)站公布的官方數(shù)據(jù)以及石家莊搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心監(jiān)控的結(jié)果，從石家莊市在售住宅項(xiàng)目（含普通住宅、別墅、商住項(xiàng)目）成交備案情況來看，2023年5月省會(huì)住宅類商品房共成交3635套，環(huán)比4月成交增加了1333套，環(huán)比增加約57.91%；今年5月銷售備案面積318535平米，較4月環(huán)比增加66046平米，環(huán)比上漲約26.16%。根據(jù)石家莊市房管局官方網(wǎng)站“石房在線”數(shù)據(jù)，搜房網(wǎng)獨(dú)家整理顯示：2023年5月份，石家莊商品住房60平米以下備案344套；60至80平米備案1740套；80至100平米備案613套；100至120平米備案581套；120平米至150平米備案184套；150平米以上備案174套。按面積數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月份石家莊商品住房60平米以下備案15226平米；60至80平米平米備案125408平米；80至100平米備案55037平米；100至120平米備案62966平米；120平米至150平米備案24188平米；150平米以上備案35710平米。2023年5月份石家莊商品住房銷售備案3635套，面積318535平米，平均每日備案約519套，45505平米。總結(jié)：從樓市成交量走勢(shì)圖可以看出，“限時(shí)代”石家莊樓市的確收到影響，在成交方面三月體現(xiàn)的尤為明顯，但是隨著時(shí)間的持續(xù)，石家莊樓書回暖的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于調(diào)控顯效的速度，目前石家莊樓市對(duì)“限購(gòu)令”已經(jīng)頗為不“感冒”，5月省會(huì)商品房成交量已經(jīng)回復(fù)限購(gòu)前水平。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)并未出現(xiàn)非理性反彈或回暖，不需要進(jìn)一步出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施。只要嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有政策，房?jī)r(jià)仍會(huì)保持穩(wěn)定水平。今年國(guó)家出臺(tái)的一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了比較深遠(yuǎn)的影響，相關(guān)產(chǎn)業(yè)必然受到?jīng)_擊，預(yù)計(jì)在未來的半年內(nèi)政策不會(huì)放松，市場(chǎng)的疲軟還將持續(xù)一段時(shí)間。2、2023年3-5月石家莊土地市場(chǎng)成交一覽地塊編號(hào)地塊座落用地性質(zhì)地塊面積（m2）容積率競(jìng)得人出讓年限成交價(jià)（萬元）[2023]001號(hào)民族路二期舊城改造地塊：東至頤高數(shù)碼廣場(chǎng)西，西至青年街東，南至民族路，北至規(guī)劃路商服30274.5≤6.65石家莊華強(qiáng)廣場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40年43000工農(nóng)路南、南長(zhǎng)街西、省建行宿舍東、市糧庫(kù)北交通運(yùn)輸、商服2042.8≤6.65石家莊華強(qiáng)廣場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40年43000[2023]002號(hào)東至黃山街、西至耕地、南至漓江道、北至珠江道工業(yè),產(chǎn)業(yè)類型為信息化學(xué)品制造59026.20.8-2.0石家莊誠(chéng)志永華顯示材料有限公司50年5010四月份石家莊土地市場(chǎng)成交

地塊編號(hào)地塊座落用地性質(zhì)地塊面積（m2）容積率競(jìng)得人出讓年限成交價(jià)（萬元）[2023]004號(hào)建華東路以南，東二環(huán)南延線以西城鎮(zhèn)住宅172675.6不大于2.6

河北高杰士房地產(chǎn)70年43500[2023]005號(hào)中華大街東、裕華路南、禮讓街以西商服、住宅21980.5≤8.0

石家莊市聯(lián)邦偉業(yè)房地產(chǎn)70、40年16900[2023]006號(hào)東至維明街，西至民心河，南至南二環(huán)路城鎮(zhèn)住宅21736.538≤3.25

河北天地富華房地產(chǎn)70年11200

[2023]007號(hào)裕華路以南、休門街以西商服、住宅

3839.4--石家莊市美城房地產(chǎn)70、40年2900

[2023]008號(hào)華西路以南、西建街以西住宅

4078.9≤3.5石家莊佳業(yè)房地產(chǎn)70年2500[2023]009號(hào)裕華路以南、建設(shè)大街以東商服、住宅

4155.7--石家莊市神龍房地產(chǎn)70、40年4350[2023]010號(hào)東至文苑街，西至泰華街，南至四十二中住宅26784.2居住≤3.5河北潤(rùn)達(dá)房地產(chǎn)70年13700[2023]011號(hào)百花街以東、豐收路以南商服、住宅

18407.5≤3.0

石家莊市盈佳房地產(chǎn)70、40年11050

5月份石家莊土地市場(chǎng)成交3、2023年3-5月石家莊開盤情況項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間價(jià)格類別裝修地址開發(fā)商電話恒大華府

3月27日起價(jià)8680元/平住宅精裝橋西區(qū)槐安西路與維明街交匯處恒大地產(chǎn)集團(tuán)石家莊有限公大綠洲

3月27日起價(jià)4916元/平住宅精裝開發(fā)區(qū)槐安路與阿里山大街交叉口恒大地產(chǎn)集團(tuán)石家莊有限公司在新國(guó)八條與限購(gòu)令等政策的的“圍攻”之下，樓市調(diào)控效果明顯，進(jìn)入三月以來，石家莊樓市成交量持續(xù)下降，開發(fā)商眼中的“金三”已成泡影，樓市“銀四”是否會(huì)有起色，也尚未可知。受政策影響，石家莊樓市觀望氣氛濃厚。消費(fèi)者在觀望，開發(fā)商也在觀望?！皣?guó)八條”、“限購(gòu)令”等樓市調(diào)控政策出臺(tái)滿月，經(jīng)歷了調(diào)控膠著期后，選擇推遲開盤，成為不少開發(fā)商的選擇。在繼2月出現(xiàn)零開盤的現(xiàn)象以后，在3月份計(jì)劃開盤的五六個(gè)個(gè)項(xiàng)目中，僅有恒大華府與恒大綠洲這兩個(gè)項(xiàng)目實(shí)際開盤。可以說，恒大成為了這個(gè)春天里石家莊平淡樓市里的一枝獨(dú)秀。項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間均價(jià)類別裝修地址開發(fā)商燕都紫閣

4月9日開盤6200元/平方米住宅毛坯橋西區(qū)河北燕都房地產(chǎn)西山御園

4月16日開盤270萬元/套別墅毛坯鹿泉省直紀(jì)元房地產(chǎn)天山新公爵

4月開盤暫無住宅底商毛坯新華區(qū)暫無安聯(lián)青年城

4月開盤

5000元/平方米住宅毛坯、公共部分精裝橋西區(qū)安聯(lián)集團(tuán)新大院

4月17日開盤5300元/平方米住宅毛坯橋西區(qū)河北兆億房地產(chǎn)同祥城

4月開盤暫無商鋪毛坯開發(fā)區(qū)同祥金石地產(chǎn)和平時(shí)光

4開盤7800元/平方米住宅毛坯、公共部分精裝長(zhǎng)安區(qū)銀都物業(yè)地產(chǎn)麗水居

4月開盤暫無住宅毛坯橋東區(qū)巨鑫地產(chǎn)面對(duì)并不明朗的樓市行情，開發(fā)商們集體按兵不動(dòng)，捂盤不發(fā)，放滿了推廣的腳步。石家莊樓市在即二月零開盤，三月僅有恒大一枝獨(dú)秀以后。四月份是限購(gòu)令和年度調(diào)控目標(biāo)出臺(tái)后，經(jīng)過短暫緩沖的第一個(gè)時(shí)間窗，剛需的熱情究竟有沒有，改善性需求能不能回到場(chǎng)中，四月是個(gè)試金石，會(huì)給全年定出基調(diào)。相對(duì)來講，剛性需求類產(chǎn)品由于不受限購(gòu)制約，市場(chǎng)表現(xiàn)將會(huì)更好。在新國(guó)八條與限購(gòu)令等政策的的“圍攻”之下，樓市調(diào)控效果明顯。進(jìn)入四月，石家莊樓市終于打破了二、三月新政帶來的低調(diào)陰霾，迎來兔年以來第一波開盤潮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年4月，石家莊共有八個(gè)項(xiàng)目開盤，其中有七個(gè)項(xiàng)目為老盤新推，包括燕都紫閣、西山御園、天山新公爵、安聯(lián)青年城、新大院、同祥城和和平時(shí)光。純新盤僅有麗水居這一個(gè)項(xiàng)目。究其原因，主要是因?yàn)樵谡{(diào)控的嚴(yán)酷背景之下，開發(fā)商們有意在前期推出的品質(zhì)樓盤基礎(chǔ)上推出升級(jí)之作，以更高的品質(zhì)來打動(dòng)市場(chǎng)。在四月新開盤項(xiàng)目中，西山御園與天山新公爵兩個(gè)別墅項(xiàng)目的開盤，吸引了業(yè)內(nèi)業(yè)外的眼球一片。別墅不限購(gòu)的優(yōu)厚“待遇”，也讓持有別墅項(xiàng)目的開發(fā)商有了底氣。紛紛推出新的房源，吸引購(gòu)房者。此外，一些針對(duì)剛需購(gòu)房者的樓盤，比如安聯(lián)青年城、新大院、同祥城等項(xiàng)目也借著四月的暖風(fēng)，以“婚房”為賣點(diǎn)推出新房源。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，這些項(xiàng)目的均價(jià)大約在4900—5200元/平米之間。戶型面積也均在60-100平方米左右。市場(chǎng)證明產(chǎn)品自身不錯(cuò)的性價(jià)比，低于預(yù)期的開盤價(jià)，對(duì)于初次置業(yè)的剛需人群確實(shí)有很大的吸引力。項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間均價(jià)類別裝修地址開發(fā)商和平時(shí)光

5月1日開盤7800元/平米住宅毛坯長(zhǎng)安區(qū)河北上京房地產(chǎn)北城國(guó)際

5月新開盤待定商鋪毛坯長(zhǎng)安區(qū)盈佳房地產(chǎn)恒大華府

5月1日開盤待定住宅精裝橋西區(qū)恒大地產(chǎn)集團(tuán)東城國(guó)際廣場(chǎng)

5月新開盤4200元/平米住宅、公寓毛坯開發(fā)區(qū)一山實(shí)業(yè)集團(tuán)天潤(rùn)家園

5月新開盤5600元/平米住宅毛坯橋東區(qū)石家莊市興華房地產(chǎn)天滋嘉鯉

九號(hào)公館

5月21日開盤8500元/平米住宅、公寓毛坯橋東區(qū)河北嘉柏房地產(chǎn)維多利亞時(shí)代皇后商街5月16日開盤待定住宅底商毛坯裕華區(qū)河北永昌房地產(chǎn)相比于四月的八個(gè)項(xiàng)目集中開盤，五月雖然帶著開發(fā)商們的各種殷殷希望，但仍然表現(xiàn)平平?？偣财邆€(gè)項(xiàng)目開盤，據(jù)搜房網(wǎng)新房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，5月開盤的七個(gè)項(xiàng)目中，其中住宅項(xiàng)目五個(gè)，商業(yè)項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)。而開盤的四個(gè)住宅項(xiàng)目和平時(shí)光、北城國(guó)際、恒大華府、東城國(guó)際廣場(chǎng)、天潤(rùn)家園均為老盤新推。整個(gè)紅五月中，住宅類的純新盤數(shù)量為零可以明顯看出。面對(duì)層層加碼的調(diào)控政策，隨著石家莊“一房一價(jià)”的落實(shí)，部分銀行醞釀上調(diào)首套房首付，以及5月18日第五輪加息上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)的確定，一些小的開發(fā)商由于證件不全、資金有限、對(duì)市場(chǎng)信心不足等原因，紛紛推遲了開盤的腳步。新盤推貨量的銳減說明了在調(diào)控之下,開發(fā)商的謹(jǐn)慎待市。而在調(diào)控的嚴(yán)酷背景之下，一些資金雄厚的大開發(fā)商們有意在前期推出的品質(zhì)樓盤基礎(chǔ)上推出升級(jí)之作，以更高的品質(zhì)來打動(dòng)市場(chǎng)。于是，和平時(shí)光、北城國(guó)際、恒大華府等高品質(zhì)大盤按部就班的在紅五月一一開盤。推出新的房源，搶占省會(huì)高端市場(chǎng)。針對(duì)這種情況，今年已過去快一半，很多開發(fā)商推遲開盤導(dǎo)致資金無法回籠，再加上房產(chǎn)信貸收緊，資金鏈?zhǔn)艿娇简?yàn)。目前市場(chǎng)依然沒有起色，再等只會(huì)讓開發(fā)商資金鏈的壓力加大，所以未來的幾個(gè)月內(nèi)，可能會(huì)出現(xiàn)中小型項(xiàng)目扎堆開盤的情況。石家莊市場(chǎng)客戶整體特征1.消費(fèi)者置業(yè)目的分析剛性需求旺盛是石家莊商品住宅市場(chǎng)的一大特點(diǎn)，但是在石家莊出臺(tái)調(diào)控細(xì)則后，石家莊首次置業(yè)人群比例下降8個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)，消費(fèi)者改善居住條件的需求依然保持旺盛的狀態(tài)。政策有效的抑制了投機(jī)投資性購(gòu)房行為，但是消費(fèi)者投資不動(dòng)產(chǎn)的欲望還沒有完全消失。剛性需求仍然旺盛不動(dòng)產(chǎn)是消費(fèi)者重要投資渠道。如圖2-1所示，自住型購(gòu)房依舊占據(jù)了石家莊樓市的主導(dǎo)地位，具體來看48%的受訪者者表示購(gòu)房主要是用于解決基本居住，35%的受訪者是為了改善居住條件，12%的受訪者表示購(gòu)房用于保值投資，5%的受訪者的目的是短期改善長(zhǎng)期投資。該數(shù)據(jù)顯示了在石家莊調(diào)控細(xì)則出臺(tái)前，消費(fèi)者置業(yè)目的基本分布，整體來看，自住需求以84%的比例占據(jù)著石家莊商品住宅消費(fèi)群體的主流；帶有投資或者投機(jī)性質(zhì)的購(gòu)房需求約占17%的比例。從這一數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，普通消費(fèi)者利用不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行投資保值心態(tài)依然很旺盛。

圖1消費(fèi)者的購(gòu)房目的針對(duì)上述變化我們認(rèn)為，在石家莊嚴(yán)格執(zhí)行限貸政策之后，首先對(duì)主要依靠貸款購(gòu)房的初次置業(yè)者產(chǎn)生了比較大的沖擊，住房貸款申請(qǐng)難度的增加，導(dǎo)致了部分首次置業(yè)者選擇其他方式解決居住問題，同時(shí)受到市場(chǎng)觀望情緒的影響，也是首次置業(yè)者比例下降的原因；限購(gòu)政策對(duì)于改善型需求人群的影響更多表現(xiàn)在市場(chǎng)預(yù)期方面，不受限購(gòu)細(xì)則影響的消費(fèi)者可能會(huì)在房源相對(duì)充裕的階段選擇出手，以獲得更優(yōu)質(zhì)的房源和更大幅度優(yōu)惠；由于本次調(diào)查中包含對(duì)于商業(yè)物業(yè)的調(diào)查，因此投資性需求比例的上浮屬于正?，F(xiàn)象，由此也可以發(fā)現(xiàn)，在國(guó)內(nèi)投資渠道并不廣泛的背景下，不動(dòng)產(chǎn)對(duì)于投資者的吸引力依然存在。

2.消費(fèi)者購(gòu)房?jī)A向分析80-100平方米戶型區(qū)間最受消費(fèi)者青睞；新華區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)和正定新區(qū)等房地產(chǎn)新興區(qū)域的關(guān)注度呈現(xiàn)持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)；在購(gòu)買實(shí)力的調(diào)查中，石家莊85%的購(gòu)房者最高可以承受60萬元的總價(jià)；同時(shí)，消費(fèi)者也暴露出品牌意識(shí)不足的問題。80-100平方米戶型區(qū)間最受青睞小戶型關(guān)注度降低。消費(fèi)者傾向的戶型區(qū)間方面，如圖2-3所示，40%的受訪者在購(gòu)房時(shí)首選80-100平方米戶型區(qū)間，23%的受訪者首選100-120平方米戶型區(qū)間，17%的消費(fèi)者選擇60-80平方米戶型區(qū)間，13%的受訪者選擇120-140平方米戶型區(qū)間，而選擇140平方米以上和60平方米以下的受訪者比例分別只占4%和3%。以上數(shù)據(jù)表明，80-100平方米的戶型最受消費(fèi)者的青睞，以2022年石家莊商品住宅平均銷售價(jià)格來計(jì)算，每套房屋在40萬元左右，基本符合石家莊消費(fèi)者購(gòu)買實(shí)力，該戶型區(qū)間也是多數(shù)首次置業(yè)者的首選；100-140平方米的戶型多數(shù)為改善型需求人群的首選，首選該面積區(qū)間的受訪者占36%，為石家莊商品住宅市場(chǎng)另一大主力產(chǎn)品。

（圖）2消費(fèi)者購(gòu)房首選戶型新華區(qū)與長(zhǎng)安區(qū)關(guān)注度上升正定新區(qū)受消費(fèi)者青睞。如圖3所示，在購(gòu)房區(qū)域選擇上，裕華區(qū)依然最受到消費(fèi)者青睞，29%的受訪者表示在購(gòu)房時(shí)首選裕華區(qū)，橋西區(qū)、新華區(qū)、長(zhǎng)安區(qū)和橋東區(qū)分別占17%、15%、13%和11%；在五大行政區(qū)之外，選擇高新區(qū)的受訪者占5%，正定新區(qū)占4%，西部山前區(qū)域占3%。受地段論和居住習(xí)慣的影響，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)具有明顯的區(qū)域目標(biāo)性，裕華區(qū)作為房地產(chǎn)開發(fā)最為成熟的區(qū)域，一直備受消費(fèi)者的青睞，但是隨著供應(yīng)量的下降，關(guān)注度呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)；新華區(qū)和長(zhǎng)安區(qū)作為房地產(chǎn)開發(fā)的后起之秀，關(guān)注度持續(xù)上升，隨著這兩大區(qū)域商品住宅上市量的增加，我們判斷消費(fèi)者對(duì)兩區(qū)域的關(guān)注度仍將上升；橋西區(qū)的關(guān)注人群一直保持較為穩(wěn)定的比例，這與該區(qū)域穩(wěn)定而持續(xù)的供應(yīng)量有很大的關(guān)系，橋東區(qū)作為石家莊的核心區(qū)域，受城市規(guī)模的影響，供應(yīng)量一直保持較低的態(tài)勢(shì)，因此關(guān)注度也出現(xiàn)下降的趨勢(shì)。

圖3消費(fèi)者傾向購(gòu)房的首選區(qū)域石家莊購(gòu)房者單套房屋購(gòu)買力普遍低于60萬。如圖2-5所示，在消費(fèi)者能夠承受的房屋總價(jià)調(diào)查中，56%的受訪者表示承受能力在40萬元以下，29%的受訪者經(jīng)濟(jì)承受能力在40萬元-60萬元之間，9%的受訪者經(jīng)濟(jì)承受能力在60萬元-80萬元之間，4%的受訪者經(jīng)濟(jì)承受能力在80萬元-100萬元之間，僅有2%的受訪者經(jīng)濟(jì)承受能力在100萬元以上。以上數(shù)據(jù)表明多數(shù)石家莊消費(fèi)者房屋總價(jià)承受能力在60萬元以下，單套房屋總價(jià)承受能力在60萬元以上的僅占15%，由此可以判斷總價(jià)60萬元為石家莊商品住宅市場(chǎng)的一個(gè)消費(fèi)分界點(diǎn)。

圖4消費(fèi)者能夠承受的房屋總價(jià)消費(fèi)者對(duì)于樓盤周邊環(huán)境關(guān)注度提高。如圖5所示，在影響消費(fèi)者選房的要素指數(shù)方面，價(jià)格要素以71.6點(diǎn)居第一位，其它要素依次為周邊環(huán)境、區(qū)位地段、交通、戶型、配套、物業(yè)和開發(fā)商，分別為57.1、55.1、51.1、45.9、40.7、31.6、和18.2。與2022年相比，我們發(fā)現(xiàn)影響消費(fèi)者選房要素出現(xiàn)了一些變化，周邊環(huán)境上升至第二位，表明消費(fèi)者對(duì)樓盤的社區(qū)環(huán)境的關(guān)注度開始上升。與此同時(shí)，消費(fèi)者對(duì)物業(yè)要素和開發(fā)商要素的關(guān)注度持續(xù)走弱，也在一定程度上表明石家莊消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)不理性的一面，過于關(guān)注樓盤前期的價(jià)格和區(qū)位，而忽視了物業(yè)和品牌對(duì)于生活品質(zhì)和房屋保值的促進(jìn)作用。特別是開發(fā)商要素僅有18.2點(diǎn)，表明石家莊商品住宅市場(chǎng)的品牌環(huán)境有待提升，消費(fèi)者在選房時(shí)品牌意識(shí)較弱。隨著包括萬達(dá)、恒大等一線品牌房企進(jìn)駐石家莊，相信消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)的品牌意識(shí)會(huì)增強(qiáng)。同時(shí)，我們也建議石家莊本土房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要樹立和培養(yǎng)企業(yè)和樓盤的品牌與形象，將營(yíng)造品牌環(huán)境和品牌價(jià)值放在更為突出的位置。

圖5影響消費(fèi)者選房的要素指數(shù)3.消費(fèi)者市場(chǎng)預(yù)期分析消費(fèi)者的市場(chǎng)預(yù)期直接反映了他們的市場(chǎng)信心，在政策調(diào)控接連而至的背景下，超過三成以上的消費(fèi)者依然看漲石家莊房?jī)r(jià)。在針對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的調(diào)查中，48%的受訪者認(rèn)為石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)，19%的受訪者認(rèn)為會(huì)面臨波動(dòng)下降的危險(xiǎn)。政策深度影響消費(fèi)者市場(chǎng)預(yù)期近半受訪者看漲房?jī)r(jià)。在對(duì)石家莊出臺(tái)調(diào)控細(xì)則前后的購(gòu)房者心理變化進(jìn)行的專項(xiàng)調(diào)查可以看出。如圖6所示，在調(diào)控細(xì)則出臺(tái)之前，34%的受訪者認(rèn)為石家莊房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)上漲，28%的受訪者認(rèn)為石家莊房?jī)r(jià)將會(huì)保持平穩(wěn)，16%的受訪者表示石家莊房?jī)r(jià)將波動(dòng)下降和大幅下降，8%的受訪者認(rèn)為石家莊房?jī)r(jià)將大幅度下降，另有14%的受訪者沒有作出明確的判斷。

圖6調(diào)控前消費(fèi)者對(duì)石家莊房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷而在石家莊出臺(tái)調(diào)控細(xì)則之后，如圖7所示，46%受訪者認(rèn)為房?jī)r(jià)將上漲；26%的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)將會(huì)保持平穩(wěn)；另有28%的購(gòu)房者表示房?jī)r(jià)下降。與調(diào)控前調(diào)查數(shù)據(jù)相比，認(rèn)為石家莊房?jī)r(jià)將下降的受訪者比例上升4個(gè)百分點(diǎn)，而認(rèn)為房?jī)r(jià)將上漲受訪者比例則上升12個(gè)百分點(diǎn)。

圖7調(diào)控后消費(fèi)者對(duì)石家莊房?jī)r(jià)走勢(shì)的判斷據(jù)了解購(gòu)房者在調(diào)控政策出臺(tái)后基本心態(tài)如下：一部分消費(fèi)者期待在政策作用下房?jī)r(jià)能夠下降，并因此持幣觀望；另一部分消費(fèi)者在看到在多輪調(diào)控之后，石家莊房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)松動(dòng)跡象，反而出手購(gòu)房，并認(rèn)為房?jī)r(jià)不會(huì)下調(diào)。深度訪談的結(jié)果與調(diào)查數(shù)據(jù)基本吻合，表明政策對(duì)于消費(fèi)者市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了極大的沖擊力，在導(dǎo)致市場(chǎng)整體出現(xiàn)觀望情緒的同時(shí)，也促使少數(shù)消費(fèi)者冒險(xiǎn)一搏。如圖8所示，在針對(duì)石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的調(diào)查中，48%的受訪者認(rèn)為石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì)，19%的受訪者認(rèn)為會(huì)面臨波動(dòng)下降的危險(xiǎn)，15%的受訪者認(rèn)為石家莊樓市將會(huì)波動(dòng)調(diào)整，另有18%的受訪者沒有給出明確的判斷。上述結(jié)果表明，消費(fèi)者整體看好石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，但是在政策預(yù)期不明朗的請(qǐng)情況下，近兩成消費(fèi)者市場(chǎng)預(yù)期受到了很大的影響。

圖8限購(gòu)后購(gòu)房者對(duì)石家莊房地產(chǎn)走勢(shì)的判斷4.消費(fèi)者政策預(yù)期分析消費(fèi)者出現(xiàn)大面積觀望情緒，石家莊調(diào)控細(xì)則出臺(tái)之后，市場(chǎng)最為明顯的變化就是觀望情緒的萌生和擴(kuò)散，如圖9所示，59%的受訪者表示將會(huì)觀望一段時(shí)間，23%的受訪者則表示趁機(jī)會(huì)選購(gòu)好房源，18%的受訪者表示放棄購(gòu)房計(jì)劃。

圖9石家莊調(diào)控細(xì)則對(duì)消費(fèi)者置業(yè)行為影響近六成消費(fèi)者呈現(xiàn)出觀望情緒，這表明調(diào)控政策在抑制投機(jī)投資性需求的同時(shí)，也對(duì)部分自住需求造成了“誤傷”。整體來看，消費(fèi)者的三種心態(tài)代表了各自對(duì)于市場(chǎng)走勢(shì)的判斷，趁機(jī)選擇好房源的人群一般來說是置業(yè)經(jīng)驗(yàn)較豐富的消費(fèi)者，基本可以判定為改善型需求人群和部分不受限購(gòu)政策影響的投資人群；18%的消費(fèi)者放棄置業(yè)計(jì)劃，表明調(diào)控政策對(duì)于投資人群產(chǎn)生了較為直接的影響。38%投資人群放棄投資不動(dòng)產(chǎn)。如圖10所示，在石家莊出臺(tái)調(diào)控細(xì)則之后，33%的受訪者表示會(huì)繼續(xù)投資不動(dòng)產(chǎn)；38%的受訪者表示將放棄投資不動(dòng)產(chǎn)；29%的受訪者表現(xiàn)等等看。上述調(diào)查是針對(duì)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)投資人群展開，包含商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)。38%的投資者放棄不動(dòng)產(chǎn)投資，表明調(diào)控政策對(duì)于投資人群的市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了重大的沖擊，另有33%的投資者仍將投資不動(dòng)產(chǎn)，表明不動(dòng)產(chǎn)依然是消費(fèi)者重要的投資渠道。從調(diào)控目標(biāo)來看，主要是抑制商品住宅投資，因此商鋪、公寓和寫字樓等商業(yè)物業(yè)不但沒有受到負(fù)面影響，反而吸引了不少在調(diào)控前投資商品住宅投資客的目光。

圖10石家莊調(diào)控細(xì)則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)投資人群影響小結(jié)：新華區(qū)與長(zhǎng)安區(qū)關(guān)注度上升，正定新區(qū)受消費(fèi)者青睞。石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)有向北部移動(dòng)的趨勢(shì)。石家莊剛性需求仍然旺盛，不動(dòng)產(chǎn)仍是消費(fèi)者重要投資渠道。石家莊購(gòu)房者單套房屋購(gòu)買力普遍低于60萬，而且對(duì)周邊環(huán)境要求越來越高。80-100平方米戶型區(qū)間最受青睞，小戶型關(guān)注度降低，大戶型關(guān)注度升高。第三部分石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊及典型個(gè)案分析一、石家莊市房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析二、石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)典型案例剖析住宅市場(chǎng)一環(huán)內(nèi)青鳥·中山華府位置橋東中山東路與大經(jīng)街交叉口西南角開發(fā)商青鳥控股集團(tuán)項(xiàng)目現(xiàn)狀一期規(guī)劃六棟板樓，現(xiàn)尚未開盤規(guī)模項(xiàng)目占地317畝，規(guī)劃總建筑面積80萬方。建筑類型住宅、寫字樓消費(fèi)人群市區(qū)人群，項(xiàng)目周邊居民。主力戶型二居室86平米，三居室120—140平米。價(jià)格價(jià)格未定，預(yù)期9000元左右每平。樓間距50米銷售率備注該項(xiàng)目參照國(guó)際大都市中心設(shè)計(jì)理念，融會(huì)石家莊百年建筑精髓，是一個(gè)包含了精品住宅、星級(jí)寫字樓、大型購(gòu)物中心、休閑商業(yè)步行街、民生路文化長(zhǎng)廊等豐富業(yè)態(tài)的大型綜合街區(qū)。中央悅城位置裕華區(qū)槐北路與育才街交叉口西行100米開發(fā)商石家莊德鴻房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀7棟高層住宅，已全面封頂。規(guī)模住宅共660戶，規(guī)劃總建筑面積20萬方。建筑類型住宅、寫字樓消費(fèi)人群市區(qū)人群，項(xiàng)目周邊居民。主力戶型以三居為主，98-154。更有超大面積四居五居185-342平。價(jià)格最低價(jià)13600元/平方米。最高價(jià)15000元/平方米.樓間距銷售率備注精裝修、國(guó)際化社區(qū)、內(nèi)部另建有豪宅居所。華域城位置橋西工農(nóng)路與南長(zhǎng)街交叉口西南角開發(fā)商石家莊華域房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀住宅部分已經(jīng)售完，現(xiàn)售精裝公寓。規(guī)模1期7棟33層住宅1棟精裝公寓，1棟綜合商業(yè)5層綜合商業(yè)。建筑類型住宅、公寓消費(fèi)人群市區(qū)人群，項(xiàng)目周邊居民。主力戶型二居室86平米，三居室120—140平米。價(jià)格公寓價(jià)格均價(jià)6500元每平。樓間距銷售率60-70%備注項(xiàng)目由7棟33層住宅，1棟精裝公寓，1棟5層綜合商業(yè)組成，50㎡-160㎡十余種戶型。6000㎡中心花園、休閑會(huì)所、活動(dòng)廣場(chǎng)、兒童樂園、健身廣場(chǎng)、濃蔭小徑…名門華都位置和平路與廣安大街交口開發(fā)商石家莊俊景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目現(xiàn)狀住宅區(qū)12棟高層在建有2棟，已建至20層，有一棟4層商用樓基本完工。住宅部分一期3棟已入?。欢谀壳?1、12號(hào)樓已經(jīng)交付，其余于今年年底交付。三期規(guī)劃中。規(guī)?？偨ㄖ娣e高達(dá)38萬平米?？偣卜秩阡N售，一期、二期是由12棟高層板式住宅組成的高檔生活區(qū)，三期是為CBD配套而建設(shè)的高檔寫字樓及商業(yè)。建筑類型住宅、商鋪消費(fèi)人群買房的人群多位社會(huì)的中上層人士，但是較小的1、2室比較受年輕人的青睞。主力戶型57－300m2的1、2、3、4室中，中小戶型買的比較好。價(jià)格均價(jià)8500元。樓間距50—150米銷售率備注單棟樓來看10層以上的樓房是首先賣出。樓盤內(nèi)的下沉式商鋪，商鋪買到了20000元每平左右。信通花園二期位置新華區(qū)北新街與和平路交叉口北行1000米路西。開發(fā)商河北咸正房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀二期建設(shè)1棟住宅樓規(guī)模150戶。建筑類型住宅、底商消費(fèi)人群市區(qū)人群，項(xiàng)目周邊居民。主力戶型面積有77-88㎡二室戶型及90㎡、125㎡、135㎡三室戶型。價(jià)格價(jià)格未定，預(yù)期7000元左右每平。樓間距銷售率備注25層板式高層，毛坯交房。一環(huán)至二環(huán)新大院位置項(xiàng)目地址：橋西友誼大街與育新路交口西行200米路南售樓部地址：槐安路與友誼大街交口東北角開發(fā)商河北兆億房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀在售規(guī)模占地面積:21344平方米建筑面積:100000平方米建筑類型高層住宅板樓消費(fèi)人群附近和礦區(qū)。主力戶型中間兩室價(jià)格均價(jià)5300。樓間距50米銷售率一期基本售完，二期70%。備注大院由五座18層現(xiàn)代院落高層宅邸，圍合而成，塑造了“中國(guó)式情感院落生活”。同時(shí)規(guī)劃人車分流、地下車庫(kù)，社區(qū)的環(huán)境、景觀、院落空間借鑒傳統(tǒng)院落人居元素打造，保存了舊時(shí)大院的圍合氛圍，使整個(gè)社區(qū)看起來既有傳統(tǒng)的韻味，又有著都市化人居的氣息。尚品雅筑位置新華友誼北大街與鐘旺路交叉口西行1000米開發(fā)商河北英華實(shí)業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀準(zhǔn)現(xiàn)房交房在即，5700元/平米，2023年10月交房。規(guī)模尚品雅筑項(xiàng)目總占地面積9畝，建筑面積3萬余平米，2棟21層300套左右。建筑類型住宅、公寓消費(fèi)人群市區(qū)人群，項(xiàng)目周邊居民。主力戶型二居、三居92-138平米。價(jià)格均價(jià)5700元。樓間距銷售率備注尚品雅筑項(xiàng)目總占地面積9畝，建筑面積3萬余平米，秉承美學(xué)建筑，結(jié)合特有規(guī)劃，設(shè)計(jì)建造21層雙塔住宅項(xiàng)目。本著建筑美學(xué)、和諧人居理念，塑造了項(xiàng)目時(shí)尚，雅致的輪廓骨架。裙樓頂層空中花園設(shè)計(jì)為整體項(xiàng)目的點(diǎn)睛之筆。流光映影、情境自然。不僅如此，項(xiàng)目以北處鄰近水上公園，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，讓自然雅趣充分映入每一家生活。國(guó)瑞城位置橋東建設(shè)北大街與勝利北大街交口南行200米路西。開發(fā)商石家莊國(guó)瑞房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀售完，建至十余層。規(guī)模位居石家莊中心區(qū)北部，總占地面積30萬平米,總建筑面積75萬平米，由高層住宅，復(fù)合商業(yè)，智能商務(wù)公寓組成。。建筑類型住宅、商務(wù)消費(fèi)人群市區(qū)人群，項(xiàng)目周邊居民。主力戶型二居室90-124，三居室130-139。價(jià)格無證齊全、準(zhǔn)現(xiàn)房，均價(jià)5400元。樓間距銷售率99%備注全明戶型,大戶型，闊綽氣派，小戶型，精致自然。在物業(yè)管理方面，為業(yè)主提供24小時(shí)全天候安保，小區(qū)設(shè)有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，確保區(qū)內(nèi)治安，財(cái)產(chǎn)安全。維多利亞時(shí)代位置裕華體育南大街與塔南路交叉口西南角（裕華區(qū)政府對(duì)面）開發(fā)商石家莊永昌房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀整個(gè)項(xiàng)目分為三期。一期住宅已經(jīng)賣完，今年6月交房，皇后商街15000元接受咨詢。二期規(guī)劃中。規(guī)模一期占地面積120230平方米，總建筑面積420000平方米。主要有13棟30層板式高層組成，共2900多戶。每棟有三個(gè)單元組成，每單元是1梯兩戶或三戶。建筑類型住宅、商業(yè)街消費(fèi)人群市區(qū)人群，項(xiàng)目周邊居民。主力戶型部分二居室94-110，三居室居多130-144，四居室168。價(jià)格住宅開盤價(jià)格4800元左右，后升至6000元。底層商業(yè)2022年10月開盤，目前銷售率為60-70%，底商面積在110㎡--500㎡之間，現(xiàn)售價(jià)15000--21000元不等。。樓間距55-70米銷售率住宅售完備注維多利亞時(shí)代的建筑整體采用圍合式排布，使整個(gè)小區(qū)的布局極為合理，并且大大地增加了中央景區(qū)的面積。55—70米的超大樓間距在保證充沛的日照采光，同時(shí)也使樓與樓之間綠化、景觀更具整體性。景觀設(shè)計(jì)，由美國(guó)EDSA景觀設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱創(chuàng)作。奧北公園位置建華大街與豐收路交叉口東北角。開發(fā)商石家莊榮泰地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀未開盤，項(xiàng)目正在挖槽。規(guī)模36棟34層高層，占地約500畝。建筑類型住宅、底商消費(fèi)人群市區(qū)人群，項(xiàng)目周邊居民。主力戶型50-200多一室至四室。價(jià)格價(jià)格待定樓間距銷售率備注九大奢華健康生活理念：100萬平米根據(jù)人體工學(xué)打造的奧林匹克主題健康生活體系；大師手筆建造頂尖專業(yè)運(yùn)動(dòng)造城模式；城市綠肺中央公園；七星級(jí)上乘運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館配套；奧林匹克主題景觀達(dá)到串聯(lián)社區(qū)奢華萬種風(fēng)情；根據(jù)奧運(yùn)主題定制的景觀局部；全息健身生活社區(qū)配套設(shè)置；奢華健康服務(wù)軟性配套；奢華私家健康管家零距離服務(wù)。時(shí)尚公館位置裕華區(qū)談固南街與槐安東路交口西南臨街。開發(fā)商河北鑫拓房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀裕華核心地標(biāo)83-171平米面積戶型全面接受咨詢。規(guī)模項(xiàng)目總占地39103㎡，約合60畝；總建筑面積近200000㎡，7棟高層住宅、3棟綜合商務(wù)樓。。建筑類型住宅、商務(wù)消費(fèi)人群主力戶型主力戶型：二居、三居，83-171平米。價(jià)格樓間距銷售率0備注時(shí)尚公館打造時(shí)尚生活主題，倡導(dǎo)“時(shí)尚贏響未來”：豐富的精品戶型為更多高素質(zhì)人群而設(shè)計(jì)；時(shí)尚的空中花園為城市至尊而設(shè)計(jì)；高品質(zhì)寫字樓、綜合商業(yè)為追求時(shí)尚、便捷的高品位商務(wù)一族設(shè)計(jì)；高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)為居住者生活品質(zhì)而設(shè)計(jì)。。藏龍福地位置裕華談固南大街與東崗路交匯處東北角。開發(fā)商河北鑫海房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀全部準(zhǔn)現(xiàn)房，開始做綠化與外墻(2023-06-02)。規(guī)模包括13棟住宅，10號(hào)樓30層，6號(hào)樓小高層，其余33層。。建筑類型住宅、板樓消費(fèi)人群市區(qū)人群，項(xiàng)目周邊居民。主力戶型80-190平全能戶型價(jià)格均價(jià)7500元/平方米。樓間距銷售率備注藏龍福地8號(hào)樓7500元/平方米起，10號(hào)樓樓王均價(jià)8500元/平方米，在售戶型110平米--200平米之間，兩室躍層，舒居大三室等戶型，全款優(yōu)惠500元/平方米，貸款優(yōu)惠150元/平方米。二環(huán)以外御景東城位置和平東路與東三環(huán)高架橋西側(cè)300米。開發(fā)商?hào)|五女實(shí)業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀。規(guī)模項(xiàng)目共占地55畝，總建筑面積4.8萬平米，分兩期開發(fā)，一期共7棟多層現(xiàn)已經(jīng)入住。現(xiàn)在開始出售二期，共10棟7層多層。建筑類型住宅消費(fèi)人群市區(qū)人群，項(xiàng)目周邊居民。主力戶型一室（60平左右）、二室（90平左右）、三室的（101平）。價(jià)格均價(jià)2200元，頂層低價(jià)1900元。樓間距銷售率備注起價(jià)1900元，均價(jià)2160元，一室的已經(jīng)沒有房源，二三室剩的也不多。另外買1層贈(zèng)送小院、七樓贈(zèng)送大面積露臺(tái)。二期一次性付款享受9.7折，并有好禮相贈(zèng)。錦融尚御位置長(zhǎng)安建華北大街與體育北大街交匯處，北高營(yíng)舊村改造。開發(fā)商石家莊中融匯通房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀一期售完，價(jià)格在3500-4000之間。二期目前最低價(jià)4500元。規(guī)模錦融尚御處于城市向北發(fā)展中軸線上，市政重點(diǎn)規(guī)劃新區(qū)，項(xiàng)目占地400余畝，總體量達(dá)60余萬平米，建筑規(guī)模龐大，規(guī)劃建設(shè)38棟住宅樓，項(xiàng)目將建成涵蓋居住、商業(yè)、商務(wù)的花園式城市綜合體。建筑類型住宅消費(fèi)人群市區(qū)人群，項(xiàng)目周邊居民。主力戶型兩梯四戶，項(xiàng)目主推小三居。價(jià)格最低價(jià)4500元樓間距銷售率75%備注推出新房源，接受咨詢，目前購(gòu)房首付40%優(yōu)惠50元/㎡；首付60%優(yōu)惠150元/㎡；一次性優(yōu)惠300元/㎡安聯(lián)青年城位置石家莊紅旗南大街與永壁北街口西行500米。開發(fā)商石家莊歡樂谷房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀五證齊全。二期房源開始銷售，一期房源所剩不多。2023年12月底開始動(dòng)工，2022年5月交房，現(xiàn)在一期部分樓盤已經(jīng)封頂。。規(guī)模項(xiàng)目總占地面積為66641平米（約100畝）總建筑面積為27萬平米，樓間距60米，由11棟板式高層組成，其中一期6棟1到6號(hào)樓，二期5棟7到11號(hào)樓。建筑類型住宅消費(fèi)人群市區(qū)人群，項(xiàng)目周邊居民。主力戶型現(xiàn)在主推2室和3室，其中80平米的二室賣得最火。價(jià)格無證齊全，均價(jià)5000-5200元。樓間距銷售率備注安聯(lián)城一期現(xiàn)均價(jià)5000元/平米，二期現(xiàn)售是10、11號(hào)樓，價(jià)格要高出均價(jià)，大概在5200左右。一期工程2023年12月開始接受咨詢，2022年3月開盤，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是均價(jià)3300元/㎡，全款購(gòu)房?jī)?yōu)惠100元/㎡，貸款首付50%可優(yōu)惠50元/㎡，全部地上車位。二期工程2023年1月開始動(dòng)工，2022年6月13日交房。今年2月份接受咨詢，4月18號(hào)開盤，開盤時(shí)的均價(jià)是4900，全部地下車位。高開區(qū)峰匯公館位置石家莊中山路與珠峰大街交叉口。開發(fā)商河北銀狐房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀五證齊全準(zhǔn)現(xiàn)房，2023.5交房。規(guī)模1棟25層板式高層。建筑類型住宅消費(fèi)人群市區(qū)人群，項(xiàng)目周邊居民。主力戶型戶型涵蓋兩室、三室，面積范圍在98平~156平米，價(jià)格無證齊全、準(zhǔn)現(xiàn)房，目前均價(jià)4300元/㎡。樓間距銷售率96%備注建筑和設(shè)計(jì)一般賣得還可以可能得宜于其地段和交通缺點(diǎn)：狹小環(huán)境不佳停車位少。天地榮域位置開發(fā)區(qū)天山大街與學(xué)苑路交口東行300米路南。開發(fā)商石家莊天地房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)房銷售。規(guī)?？傉嫉?.97萬平米，總建筑面積20萬平米城市居住綜合體，8棟高層住宅，1#、2#為26層，3#、4#為25層，5#6#7#8#為22層。一棟11層酒店，一座3.6萬平方米的四層大型商業(yè)中心。。建筑類型住宅、綜合體消費(fèi)人群市區(qū)人群，項(xiàng)目周邊居民。主力戶型一室55㎡，兩室83、86、93㎡，三室117㎡、135㎡。價(jià)格均價(jià)4010元/平方米樓間距45—103銷售率備注將居住、休閑、生態(tài)、運(yùn)動(dòng)、購(gòu)物、娛樂功能融為一體，給業(yè)主帶來足不出戶的都市生活享受。石門福地位置開發(fā)區(qū)天山大街與學(xué)苑路交口東行380米路南。開發(fā)商河北東盛房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目動(dòng)工，在做地基處理。規(guī)模由12棟高層組成，分為32層、26層、18層。建筑類型住宅、商務(wù)消費(fèi)人群市區(qū)人群，項(xiàng)目周邊居民。主力戶型兩室兩廳一衛(wèi)：89.01㎡、91.79㎡、95.65㎡三室兩廳兩衛(wèi)：122.56㎡。價(jià)格均價(jià)4400元。樓間距銷售率備注毗鄰天地榮域樓盤，天地榮域是以住宅商業(yè)相結(jié)合，石門福地內(nèi)建自己的幼兒園，且可借天地榮域宏大的商業(yè)優(yōu)勢(shì)來完善自己的基礎(chǔ)設(shè)施。缺點(diǎn)：周邊環(huán)境較荒涼，綠化和基礎(chǔ)設(shè)施不好。總結(jié)：、石家莊住宅市場(chǎng)總體上具有如下特點(diǎn)：石家莊在受國(guó)家宏觀政策的影響下，開發(fā)商并未表現(xiàn)出將要調(diào)低價(jià)格的意向，老百姓多數(shù)也都存在一種觀望的心態(tài)，所以在房產(chǎn)方面，開發(fā)商與顧客呈現(xiàn)出一種相互博弈的場(chǎng)面。在銷售理念上，各個(gè)房產(chǎn)公司形成了百家爭(zhēng)鳴的場(chǎng)面，爭(zhēng)優(yōu)創(chuàng)新，在形式和方式上也在不斷的學(xué)習(xí)一些大城市的優(yōu)點(diǎn)，以滋養(yǎng)自身。以消費(fèi)群體的角度來看，新增顧客中年輕人居多，所選擇的戶型一般比較青睞中小戶型，所選住房地址一般以二環(huán)內(nèi)外居多。絕大多數(shù)樓盤多以樓盤的景觀多樣設(shè)計(jì)為、綠化宜居為主要賣點(diǎn)，同時(shí)也是開發(fā)商保值的重要手段。在住宅方面，商家為了使樓盤產(chǎn)生的利益最大化，多以風(fēng)情商鋪環(huán)盤建設(shè)，并賦予其頂端綠化的美名，擴(kuò)大綠化率，使其新穎，使利益與綠化不在矛盾，進(jìn)而增加了賣點(diǎn)，提升了形象，產(chǎn)生了價(jià)值。（二）、價(jià)格特點(diǎn)：目前在國(guó)家宏觀政策的鋼性打壓下，石家莊的樓市價(jià)格趨于平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)波動(dòng)。近年來，開發(fā)商主動(dòng)調(diào)低價(jià)格是在金融風(fēng)暴襲來之時(shí)，但是首先調(diào)低價(jià)格的樓盤在當(dāng)時(shí)均蒙受了較大的損失，所以在這種情況下，產(chǎn)生了開發(fā)商與開發(fā)商之間的相互觀望、無意調(diào)價(jià)的現(xiàn)況。無論是在消費(fèi)者還是在開發(fā)商的心態(tài)里，“矛盾”成了現(xiàn)在樓價(jià)平穩(wěn)的最大定海針。價(jià)格趨勢(shì)石家莊的房產(chǎn)價(jià)格主要分為三個(gè)階梯，即1環(huán)以內(nèi)、1環(huán)至2環(huán)、2環(huán)至3環(huán)開外，1環(huán)樓盤均價(jià)主要處于7000元15000元（人民幣）的區(qū)間；1環(huán)至2環(huán)是5000元7000元（人民幣）區(qū)間徘徊；2環(huán)至3環(huán)多以4000元（人民幣）上下居多，同時(shí)伴有少數(shù)地址偏遠(yuǎn)的樓盤在2000元（人民幣）上下浮動(dòng)。新增人口與房屋數(shù)量催動(dòng)是一個(gè)城市或地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格的決定因素。（1）人口方面燕趙都市網(wǎng)訊，石家莊市2022年第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)發(fā)布，全市常住人口為10163788人，同第五次全國(guó)人口普查相比，10年共增818365人，增長(zhǎng)8.76%，年平均增長(zhǎng)率為0.84%。其中，石家莊市市區(qū)(包括長(zhǎng)安區(qū)、橋西區(qū)、橋東區(qū)、新華區(qū)、裕華區(qū)和高新區(qū))常住人口2766614人，10年增加66.1萬人，主要是人口流入，自然增長(zhǎng)占的比重比較小。（2）、房屋數(shù)量方面根據(jù)《規(guī)劃》，未來3年內(nèi)省城將建設(shè)各類住房12.37萬套，總建筑面積1066.65萬平方米，其中套型面積小于90平方米的住房10.36萬套，建筑面積820.65萬平方米，占住房總建筑面積的77%。從數(shù)據(jù)分析，石家莊的房屋供應(yīng)現(xiàn)況為小幅度供過于求，所以從市場(chǎng)自我調(diào)控方面在未來時(shí)間內(nèi)價(jià)格也會(huì)平穩(wěn)，不會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)。戶型面積分析：在市場(chǎng)調(diào)查過程中，了解到無論是高價(jià)樓盤還是中檔樓盤，均有一種中小型戶型備受青睞的現(xiàn)象。其主要新增的消費(fèi)對(duì)象是入戶石市在社會(huì)上剛剛起步的青年人口，所選戶型一般在70平米上下型在石家莊還是少數(shù)，基本空缺，多數(shù)在一居室50—60平米區(qū)間。在消費(fèi)人群分類來看，年輕人口在增加，經(jīng)濟(jì)能力與居住人口數(shù)量決定他們會(huì)傾向于小戶型的房屋，如果在此種狀況下有70平米左右的房屋上市，站在年輕人的角度考慮，相信會(huì)受到他們的青睞。所以說60-70-80平米戶型的空缺，便不能為底層各戶創(chuàng)造出消費(fèi)的空間與可能，而現(xiàn)行的政策與顧客的消費(fèi)心理特征上限了大戶型的銷售量。3、樓盤特點(diǎn)分析在時(shí)下，石家莊的住宅樓盤發(fā)展方向越來越趨近于人性化、現(xiàn)代化與規(guī)?；?，尤其是人性化細(xì)節(jié)的亮點(diǎn)突出使得項(xiàng)目平添了許多出顧客意料的賣點(diǎn)。石市已經(jīng)進(jìn)入了大盤時(shí)代，依照政府的時(shí)代觀瞻，城市的住房增加量與土地?cái)U(kuò)張面積的比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于城市每年的新增人口比率，在石市大政策限制的有限土地上，使得開發(fā)商必須把自身的項(xiàng)目做到精益求精，來增加項(xiàng)目相對(duì)于顧客所需的興趣點(diǎn)與時(shí)尚需求點(diǎn)。由此，各個(gè)樓盤更是使出渾身解數(shù)使其花樣繁多，比如，在二環(huán)周邊40005000元（人民幣）價(jià)格區(qū)間的住宅，此區(qū)間的樓盤的銷售上常會(huì)出現(xiàn)以多活動(dòng)、折扣檔次多的方式進(jìn)行促銷。（二）、公寓市場(chǎng)： 啟城位置和平東路與東三環(huán)高架橋西側(cè)300米開發(fā)商?hào)|五女實(shí)業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀一期已入住，二期前兩棟認(rèn)購(gòu)中規(guī)模項(xiàng)目共占地55畝，總建筑面積4.8萬平米，分兩期開發(fā)，全部是七層多層。建筑類型七層多層臨街底層商鋪消費(fèi)人群市區(qū)人群，項(xiàng)目周邊居民主力戶型一室、二室（55%）、三室價(jià)格起價(jià)元，均價(jià)元。樓間距銷售率10、11號(hào)樓認(rèn)購(gòu)70%-80%備注預(yù)計(jì)今年5月份開盤，優(yōu)惠條件是開盤有好禮相贈(zèng)，現(xiàn)在10、11號(hào)樓正在認(rèn)購(gòu)當(dāng)中，一室的已經(jīng)沒有房源，二三室剩的也不多。另外買1層贈(zèng)送小院、七樓贈(zèng)送大面積露臺(tái)。天滋嘉鯉位置橋東中山路大經(jīng)街南行100米路東開發(fā)商河北嘉柏房地產(chǎn)有限公司開發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目已經(jīng)竣工規(guī)模160畝,50萬平方米,9棟高層，1號(hào)樓28層，2號(hào)樓26層均為商業(yè)樓，3——8號(hào)樓32層，9號(hào)樓是公寓建筑類型公寓、商業(yè)樓消費(fèi)人群市區(qū)人群，項(xiàng)目周邊居民主力戶型2室、3室價(jià)格起價(jià)7200元，均價(jià)8500元,層差價(jià)20元樓間距50米銷售率10、11號(hào)樓認(rèn)購(gòu)70%-80%備注Soho前程位置橋東區(qū)建設(shè)南大街與塔南路交口東南開發(fā)商河北百泓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目現(xiàn)狀以完成基礎(chǔ)部分，現(xiàn)售10-12層規(guī)模一棟塔樓，總建筑面積約37770平米，4153.8平米。建筑類型公寓、商業(yè)樓消費(fèi)人群市區(qū)人群，項(xiàng)目周邊居民主力戶型2室、3室價(jià)格均價(jià)4400元樓間距--銷售率15%備注 龍鼎天悅位置長(zhǎng)安談固?hào)|街與躍進(jìn)路交口西行20