008-【營銷標(biāo)準(zhǔn)化】營銷標(biāo)準(zhǔn)化第六階段開盤沖刺期1課件

1第六階段開盤沖刺期1第六階段開盤沖刺期1開盤營銷管理開盤營銷管理2開盤前推廣開盤前推廣3影片影片4＆了二碧桂圉＆了二碧桂圉5技術(shù)成熟八面玲瓏睿智過人運籌帷幄勇猛無比忠誠得力偶是領(lǐng)導(dǎo)俺執(zhí)行力強(qiáng)我啥都懂技術(shù)成熟八面玲瓏睿智過人運籌帷幄勇猛無比忠誠得力偶是領(lǐng)6開盤推廣費用的制定前期項目推廣媒體預(yù)算的作用前期項目推廣媒體預(yù)算編制時間節(jié)點開盤推廣費用預(yù)算的編制原則開盤推廣費用預(yù)算表的構(gòu)成新項目開盤，需根據(jù)各項目面臨的不同客戶市場環(huán)境、不同媒體市場情況以及不同產(chǎn)品的供貨及銷售預(yù)估情況，對各個銷售月度所需的推廣費用預(yù)算額度、各項費用的比例構(gòu)成進(jìn)行編制附件：碧桂園前期導(dǎo)入媒體費用預(yù)算表影片開盤推廣費用的制定前期項目推廣媒體預(yù)算的作用前期項目推7小習(xí)題某地級市新城市中心碧桂園，09年底摘牌，2010年貨量表（客源主要為本地市場）思考方向：1、您會用到多少費率？2、您的廣告預(yù)算的編排思路？該月的廣告費主要會用于哪些方面？1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計貨量5億（1日）1億（中旬）003億（下旬）2億1億12億廣告費建議小習(xí)題某地級市新城市中心碧桂園，09年底摘牌，思考方向：128結(jié)構(gòu)開盤費用統(tǒng)計及預(yù)警編制原則統(tǒng)計及預(yù)警開盤費用統(tǒng)計及預(yù)警表的編制原則費用統(tǒng)計表中包括的內(nèi)容有：推廣計劃費用預(yù)算、當(dāng)月實際費用、超支金額、1—x月實際費用、1—x月累計費率。附件：20XX年X月推廣費用匯總表、20XX年X月推廣費用預(yù)警單開盤費用統(tǒng)計及預(yù)警結(jié)構(gòu)開盤費用統(tǒng)計及預(yù)警編制原則統(tǒng)計及預(yù)警開盤費用統(tǒng)計及預(yù)9線上推廣主要是利用各種線上媒體組合，輸出項目信息達(dá)到樹立項目的形象和對外輸出項目的銷售及產(chǎn)品信息。形象廣告一般在開盤前一個半月（一二線城市），3個星期（三四線城市），促銷廣告一般在開盤前3周（一二線），2周（三四線城市）以高頻率加強(qiáng)輸出，形象廣告輸出包括線上如影視、平面、網(wǎng)絡(luò)及電臺等方面。線上推廣包括：平面廣告、影視廣告、電臺廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、雜志廣告的創(chuàng)作和投放。具體操作流程參考《線上推廣工作管理》課題的細(xì)節(jié)。線上推廣線上推廣主要是利用各種線上媒體組合，輸出項目信息達(dá)到樹立項10開盤前的新聞稿前期導(dǎo)入成為新項目詳細(xì)信息發(fā)布的重要手段。在鋪排上，分別以集團(tuán)品牌、開發(fā)模式、社區(qū)配套及服務(wù)、產(chǎn)品介紹、開售時間及開盤活動為主要重點內(nèi)容輸出。開盤前兩個月新聞鋪排傳播重點新聞主題項目競爭優(yōu)勢，強(qiáng)調(diào)集團(tuán)規(guī)模實力及成功模式。配套及配套先行，突出帶給消費者的利益點。3

即時了解消費者關(guān)注點，與品牌、項目情況融合輸出。XX碧桂園/碧桂XXX全新社區(qū)模式和生活方式五星級酒店旁的大城美墅生活五星級酒店式物業(yè)管理服務(wù)呵護(hù)生活國家一級資質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)持續(xù)新聞（平面、網(wǎng)絡(luò)）輸出開盤前的新聞稿前期導(dǎo)入成為新項目詳細(xì)信息發(fā)布的重要手段。在鋪11開盤前一個月新聞鋪排傳播重點新聞主題1.項目情況以及銷售信息的逐步深入輸出。2.品牌層面信息建議以鏈接為主，如鏈接集團(tuán)基本情況介紹。3.1-2線城市，注重臨近開盤新聞版面的擴(kuò)大，沖擊力的標(biāo)題與設(shè)計風(fēng)格。全城熱切期待高品質(zhì)生活代表作XX間板房同步開發(fā)五星級生活火爆認(rèn)購X月X日開盤，物超所值的高品質(zhì)生活革命性的人居理念變革盛大開盤+銷售信息開盤前一個月新聞鋪排傳播重點新聞主題全城熱切期待XX間板房同12線下推廣—活動營銷VIP推介會、新品發(fā)布會案例：XX碧桂園VIP推介會活動活動動建議報送及審核流程STEP1開盤現(xiàn)場活動案例：沈陽碧桂園·太陽城開盤活動STEP2STEP3線下推廣—活動營銷VIP推介會、新品發(fā)布會活動動建議報送及審13案例背景：09年8月份，隨著XX碧桂園開盤前期工作的開展，已登記意向客戶超過2000臺，客戶購買意向非常強(qiáng)烈熱情高漲,對于該碧桂園的各項進(jìn)度迫切需要了解。背景該項目原開盤時間多次延后，最終定在十一開盤，客戶的熱切關(guān)注度高漲，所以建議決定在當(dāng)?shù)嘏e行多場VIP客戶推介會，對意向客戶宣傳碧桂園的品牌實力及正規(guī)公正的購房操作。案例背景：09年8月份，隨著XX碧桂園開盤前期工作的開14活動組織活動時間：2009年8月10日——8月22日活動場次：根據(jù)不同的機(jī)關(guān)企業(yè)地點另行安排。（預(yù)計10場，由售樓部同事聯(lián)系相關(guān)企事業(yè)單位場地召開，因此我司可節(jié)省大筆的場地費用）活動安排：選擇外聘活動公司配合我司VIP推介會召開的地點進(jìn)行相關(guān)氣氛布置包裝及現(xiàn)場服務(wù)活動組織活動時間：2009年8月10日——8月22日15物料名稱類型規(guī)格數(shù)量費用預(yù)算備注背景展架鋁合金拉網(wǎng)展架含背景噴畫（3.5米X2.5米）1套500元固定物料，每場推介會均需使用（背景噴畫設(shè)計內(nèi)容由我方提供）X展架標(biāo)準(zhǔn)規(guī)格X展架4個500元固定物料，每場推介會均需使用（內(nèi)容由我方設(shè)計提供）現(xiàn)場橫幅按相關(guān)現(xiàn)場實際尺寸制作4條300元內(nèi)容由我方提供小型花拱門高2米寬3米含我司LOGO牌1套1000元固定物料，每場推介會均需使用（現(xiàn)場氣氛烘托裝飾）主持人花臺高1.4米寬0.6米含鮮花包裝1套300元固定物料，每場推介會均需使用音響小型音響及調(diào)音臺1套1000元非固定使用物料，按實際使用場次計算工作人員現(xiàn)場工作人員2名300元負(fù)責(zé)現(xiàn)場物料擺放裝飾及維護(hù)現(xiàn)場秩序總計：3900元（使用10場）活動公司物料配合現(xiàn)場氣氛裝飾物料（固定使用）：物料名稱類型規(guī)格數(shù)量費用預(yù)算備注背景展架鋁合金拉網(wǎng)展架含背16現(xiàn)場服務(wù)性物料（不固定使用，按實際使用次數(shù)結(jié)算）：小提琴演奏女性，專業(yè)小提琴手1名300元/人/場現(xiàn)場小提琴演奏，烘托氣氛，特殊客戶群時可使用新鮮水果、飲品、點心等新鮮水果及飲品點心，按現(xiàn)場參與人數(shù)提供600元/場非固定使用物料，按實際使用場次計算總計：9000元（使用10場）現(xiàn)場服務(wù)性物料現(xiàn)場小提琴演奏，烘托氣氛，特殊客戶群時可使17效

果節(jié)省了較多的費用，由活動公司負(fù)責(zé)現(xiàn)場布置和物料準(zhǔn)備，使得銷售人員能有更多的精力服務(wù)現(xiàn)場客戶，以備咨詢?，F(xiàn)場解答了客戶的疑問，詳細(xì)介紹了公司品牌、項目及產(chǎn)品情況。擴(kuò)大了意向客戶登記數(shù)量（最終登記了近5000臺客戶），形成了龐大的購買意向客戶群。123效果節(jié)省了較多的費用，由活動公司負(fù)責(zé)現(xiàn)場布置和物料準(zhǔn)備，18線下推廣—開盤物料籌備6.

針對推售策略的媒體選擇、區(qū)域分布及排期務(wù)形象牌、服務(wù)監(jiān)督牌、戶型圖版式設(shè)計等銷售物料包括：認(rèn)購流程表、便箋、落定信封、郵寄信封、AA服宣傳物料包括：導(dǎo)視系統(tǒng)、燈旗、圍墻、棚架噴畫、吊旗、戶外廣告；樓書、折頁及單張等線下推廣—開盤物料籌備6.針對推售策略的媒體選擇、區(qū)域分布19布置規(guī)范氣氛布置氣氛布置的要點要素根據(jù)組團(tuán)定位情景布置音響布置線下推廣布置規(guī)范氣氛布置氣氛布置的要點要素根據(jù)組團(tuán)定位情景布置音響布20小問題請問您的項目采用了哪些氣氛包裝以達(dá)致獨特的展示效果？小問題請問您的項目采用了哪些氣氛包裝以達(dá)致獨特的展示效果？21開盤前營銷工作銷售部分主講：王

勇開盤前營銷工作銷售部分主講：王勇22討論：請大家按重要性將開盤前銷售部分的工作給與排序貨量確定及監(jiān)控確定推售方式銷售環(huán)境監(jiān)督檢討了解當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)按揭銀行及公積金引入產(chǎn)品定價及優(yōu)惠方案討論：請大家按重要性將開盤前銷售部分的工作給與排序貨量確定23貨量確定及監(jiān)控難點實際現(xiàn)場進(jìn)度與施工計劃不符合，需不斷調(diào)整，落實推售計劃。重點不要想當(dāng)然，要定期與項目溝通，確定貨量進(jìn)度及調(diào)整重點要根據(jù)市場情況，與項目部溝通，加快熱銷產(chǎn)品的工程進(jìn)度及貨量。貨量確定及監(jiān)控難點24確定推售方式控制現(xiàn)場銷售氣氛，促進(jìn)銷售。不同的推售方式要依據(jù)客戶的喜好及場地，提前準(zhǔn)備。盡早落實貨量的進(jìn)度，意向客戶的數(shù)量重點：難點重點重點確定推售方式控制現(xiàn)場銷售氣氛，促進(jìn)銷售。不同的推售方式要依據(jù)25銷售環(huán)境監(jiān)督檢討重

點1.要按時間節(jié)點做好監(jiān)控，各工種的銜接，了解實際存在情況，避免拖延時間。2.一定要達(dá)到完善的環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)，沒有“差不多”。3.聯(lián)合項目部與各部門的溝通，要緊密合作，避免因內(nèi)耗延誤。難

點各施工部門進(jìn)度難以監(jiān)控，整體環(huán)境的完善要每個細(xì)節(jié)都完善。銷售環(huán)境監(jiān)督檢討重點難點26了解當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)難點各地有不同的法律規(guī)范，實際操作中，不同的地區(qū)對政策了解不同。重點及時了解更新法規(guī)，與法務(wù)部、房管部、項目部保持溝通，取得各類信息。了解當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)難點重點27銷售法律文件準(zhǔn)備各類裝標(biāo)要核對好現(xiàn)場，并與項目部、各設(shè)計部門做好確認(rèn)與法務(wù)部、房管等相關(guān)部門提前溝通，保證按時間節(jié)點完成相關(guān)法律文件結(jié)合當(dāng)?shù)氐男姓块T的規(guī)范，提前做好文件公示工作重點銷售法律文件準(zhǔn)備各類裝標(biāo)要核對好現(xiàn)場，并與項目部、各設(shè)計28人物連線項目部/橫向部門 兄弟銷售中心同事

老婆銀行拍檔人物連線項目部/橫向部門 兄弟銷售中心同事 老婆銀行29按揭銀行及公積金引入重點:各銀行對政策了解不同，要按銀企做好放款時間、貸款合同的監(jiān)控。難點：公積金各地規(guī)定不同，難以做到快速放款重點：要告知銀行我司的產(chǎn)品優(yōu)勢，引導(dǎo)其提供vip客戶名單，以便盡早安排，真正達(dá)到雙贏。按揭銀行及公積金引入重點:難點：公積金各地規(guī)定不同，難以做到30產(chǎn)品定價及優(yōu)惠方案重

點1.提前發(fā)文取得成本2.配合推廣提前批復(fù)優(yōu)惠方案3.要根據(jù)實際客戶的情況，針對板房開放、派籌、銷售當(dāng)天等時間節(jié)點，及時反饋并做調(diào)整難

點要真正把握市場情況，作出有競爭性的價格開盤前銷售板塊工作

產(chǎn)品定價及優(yōu)惠方案重點難點開盤前銷售板塊工作31未來現(xiàn)有未來現(xiàn)有32開盤中的銷售工作主講：馮徳津開盤中的銷售工作主講：馮徳津33008-【營銷標(biāo)準(zhǔn)化】營銷標(biāo)準(zhǔn)化第六階段開盤沖刺期1課件34碧桂園·如山湖城碧桂園·如山湖城35008-【營銷標(biāo)準(zhǔn)化】營銷標(biāo)準(zhǔn)化第六階段開盤沖刺期1課件36開盤中的銷售工作簽署協(xié)議交款STEP3選樓STEP2STEP1開盤流程三個步驟開盤中的銷售工作簽署協(xié)議交款STEP3選樓STEP2STEP37008-【營銷標(biāo)準(zhǔn)化】營銷標(biāo)準(zhǔn)化第六階段開盤沖刺期1課件38碧桂園的常規(guī)開盤流程交款

刷卡

現(xiàn)金簽署協(xié)議選樓派籌簽到輪候區(qū)主持人讀籌驗籌區(qū)選樓區(qū)電腦銷控認(rèn)購資料包打印認(rèn)購書簽約輪候區(qū)簽約區(qū)核價區(qū)發(fā)票區(qū)開盤中的銷售工作碧桂園的常規(guī)開盤流程交款刷卡簽署協(xié)議選樓打印認(rèn)購書開盤中的39雅居樂-搖珠式流程碧桂園-籌紙順序號選房派籌有限式派籌無限式派籌雅居樂和碧桂園開盤流程雅居樂碧桂園派籌有限式無限式雅居樂和碧桂園開盤流程40101,1J(l? f-:AIHn:、·碧桂圉101,1J(l? f-:AIHn:、·碧桂圉41籌紙籌紙42與雅居樂開盤流程比較雅居樂碧桂園簽到填寫簽到紙放入搖箱，電子簽到與雅居樂開盤流程比較雅居樂碧桂園簽到填寫簽到紙放入搖箱，電43C二碧桂圉飛＾恤C二碧桂圉飛＾恤44與雅居樂開盤流程比較雅居樂碧桂園輪侯區(qū)沒有音樂，沒有銷售員站崗，沒有多媒體視頻開盤音樂，銷售顧問站崗，Led或液晶電視演示ppt與雅居樂開盤流程比較雅居樂碧桂園輪侯區(qū)沒有音樂，沒有銷售45008-【營銷標(biāo)準(zhǔn)化】營銷標(biāo)準(zhǔn)化第六階段開盤沖刺期1課件46008-【營銷標(biāo)準(zhǔn)化】營銷標(biāo)準(zhǔn)化第六階段開盤沖刺期1課件47與雅居樂開盤流程比較，雅居樂碧桂園主持人沒有開盤儀式，主持人搖珠讀號剪彩、禮炮等開盤儀式。主持人電腦念籌LED同步顯示驗籌高大的工作人員和保安把控與雅居樂開盤流程比較，雅居樂碧桂園主持人沒有開盤儀式，主48C二碧桂圉C二碧桂圉490

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0 7 0 7 60807070780807'0 7 0 7 650008-【營銷標(biāo)準(zhǔn)化】營銷標(biāo)準(zhǔn)化第六階段開盤沖刺期1課件51與雅居樂開盤流程比較雅居樂碧桂園選樓區(qū)2塊銷控板當(dāng)盤銷售顧問選樓，資深的銷售顧問負(fù)責(zé)為客人選樓與雅居樂開盤流程比較雅居樂碧桂園選樓區(qū)2塊銷控板當(dāng)盤銷售52008-【營銷標(biāo)準(zhǔn)化】營銷標(biāo)準(zhǔn)化第六階段開盤沖刺期1課件53008-【營銷標(biāo)準(zhǔn)化】營銷標(biāo)準(zhǔn)化第六階段開盤沖刺期1課件54C二碧桂圉房號確認(rèn)單客戶名稱：選購房號：銷控簽字：NQ

0001061飛＾恤C二碧桂圉房號確認(rèn)單客戶名稱：選購房號：銷控簽字：NQ55008-【營銷標(biāo)準(zhǔn)化】營銷標(biāo)準(zhǔn)化第六階段開盤沖刺期1課件56與雅居樂開盤流程比較雅居樂碧桂園銷控手寫銷控電腦聯(lián)網(wǎng)銷控，結(jié)合認(rèn)購資料包交款客人自助流程員帶領(lǐng)與雅居樂開盤流程比較雅居樂碧桂園電腦聯(lián)網(wǎng)銷控，結(jié)合認(rèn)購資料57008-【營銷標(biāo)準(zhǔn)化】營銷標(biāo)準(zhǔn)化第六階段開盤沖刺期1課件58008-【營銷標(biāo)準(zhǔn)化】營銷標(biāo)準(zhǔn)化第六階段開盤沖刺期1課件59008-【營銷標(biāo)準(zhǔn)化】營銷標(biāo)準(zhǔn)化第六階段開盤沖刺期1課件60與雅居樂開盤流程比較雅居樂碧桂園簽約工作人員手寫認(rèn)購書打印認(rèn)購書，簽約輪侯，簽約核價距離簽約區(qū)5米緊鄰簽約區(qū)與雅居樂開盤流程比較雅居樂碧桂園簽約工作人員手寫認(rèn)購書打61008-【營銷標(biāo)準(zhǔn)化】營銷標(biāo)準(zhǔn)化第六階段開盤沖刺期1課件62008-【營銷標(biāo)準(zhǔn)化】營銷標(biāo)準(zhǔn)化第六階段開盤沖刺期1課件63008-【營銷標(biāo)準(zhǔn)化】營銷標(biāo)準(zhǔn)化第六階段開盤沖刺期1課件64008-【營銷標(biāo)準(zhǔn)化】營銷標(biāo)準(zhǔn)化第六階段開盤沖刺期1課件65008-【營銷標(biāo)準(zhǔn)化】營銷標(biāo)準(zhǔn)化第六階段開盤沖刺期1課件66與雅居樂開盤流程比較，雅居樂碧桂園發(fā)票交款的時候，就馬上開收據(jù)簽約并核價后到開票區(qū)領(lǐng)取發(fā)票與雅居樂開盤流程比較，雅居樂碧桂園發(fā)票交款的時候，就馬上67與雅居樂開盤流程比較雅居樂碧桂園新客區(qū)銷售員在銷售中心值班銷售大堂與雅居樂開盤流程比較雅居樂碧桂園新客區(qū)銷售員在銷售中心68與雅居樂開盤流程比較雅居樂碧桂園流程結(jié)束后安排沒有安排調(diào)動銷售顧問到各個區(qū)域接待與雅居樂開盤流程比較雅居樂碧桂園流程結(jié)束后安排沒有調(diào)動銷售69雅居樂碧桂園豪園為例工作人員不含保安60人220人銷售速度2小時約150套房5小時約400套與雅居樂開盤流程比較雅居樂碧桂園工作人員60人220人銷售速度2小時約5小時約與70與雅居樂開盤流程比較開盤流程擂臺現(xiàn)場學(xué)員

PK

開盤流程主講人與雅居樂開盤流程比較開盤流程擂臺現(xiàn)場學(xué)員PK開盤流程主講71

開盤流程的原則：1.安全2.把握每一個銷售機(jī)會3.流暢開盤流程的原則：1.安全72開盤中的推廣工作主講：黃敏開盤中的推廣工作主講：黃敏73開盤中的推廣工作特殊事件處理現(xiàn)場監(jiān)控銷售區(qū)域參觀區(qū)域現(xiàn)場調(diào)節(jié)開盤中的推廣工作特殊事件處理現(xiàn)場監(jiān)控現(xiàn)場調(diào)節(jié)74開盤活動開盤活動策劃及執(zhí)行開盤活動開盤活動策劃及執(zhí)行75方案策劃要點策劃要點開盤活動?活動主題創(chuàng)作融合項目特質(zhì)及當(dāng)?shù)匚幕瑒?chuàng)作出能突顯項目文化概念及具備宣傳力度的活動主題。?策劃活動內(nèi)容展現(xiàn)項目特點融合當(dāng)?shù)孛耧L(fēng)習(xí)俗融入時事要素?環(huán)境要素考慮當(dāng)?shù)貧夂颦h(huán)境活動場地?活動定位根據(jù)項目調(diào)性及開盤推售貨量定位活動規(guī)模。方案策劃要點策劃要點開盤活動?活動主題創(chuàng)作?策劃活動內(nèi)容?76流程、時間安排按項目需求營造的氣氛層次去安排活動流程。時間層次分配?；顒恿鞒贪才胖饕獏^(qū)域的高潮活動安排及氣氛襯托板塊的小型配搭活動，動靜態(tài)活動的層次配搭。活動內(nèi)容的輕重分配開盤活動流程、時間安排按項目需求營造的氣氛層次去安排活動流程?；?7籌備及執(zhí)行活動場地分配人員配備、分工活動硬件設(shè)施配合活動籌備&執(zhí)行要點活動物料驗收開盤活動籌備及執(zhí)行活動場地分配人員配備、分工活動硬件設(shè)施配合開盤活動78沈陽碧桂園·太陽城開盤活動案例分析沈陽碧桂園·太陽城開盤活動案例分析79創(chuàng)意一：世紀(jì)足球紀(jì)念Show融入項目影視形象片特點融入奧運足球主題創(chuàng)意一：世紀(jì)足球紀(jì)念Show融入項目影視形象片特點融入奧運80創(chuàng)意二：太陽雪糕融入項目主題炎炎夏日送清爽創(chuàng)意二：太陽雪糕融入項目主題炎炎夏日送清爽81創(chuàng)意三：異域風(fēng)情——西班牙樂章配合項目產(chǎn)品風(fēng)格展現(xiàn)西班牙式異域風(fēng)情創(chuàng)意三：異域風(fēng)情——西班牙樂章配合項目產(chǎn)品風(fēng)格82創(chuàng)意四：任意球大師內(nèi)容：任意球大師在活動現(xiàn)場表演花式射球，與吉祥物福娃互動。引用奧運熱潮的氛圍，烘托銷售現(xiàn)場。提高現(xiàn)場互動氣氛，增強(qiáng)觀賞性。創(chuàng)意四：任意球大師83總結(jié)開盤活動總結(jié)開盤活動84開盤后總結(jié)調(diào)整（銷售部分）主講：王勇開盤后總結(jié)調(diào)整（銷售部分）主講：王勇85后續(xù)產(chǎn)品及貨量建議開盤后總結(jié)調(diào)整重點：結(jié)合售出產(chǎn)品分析，要充分分析市場,為下階段貨量配比作參考后續(xù)產(chǎn)品及貨量建議開盤后總結(jié)調(diào)整重點：86經(jīng)驗分享：鶴山貨量溝通經(jīng)驗分享：鶴山貨量溝通87未售貨量價格調(diào)整及優(yōu)惠方案調(diào)整開盤后總結(jié)調(diào)整重點結(jié)合后期貨量產(chǎn)品戶型構(gòu)成，判斷未售貨量是否調(diào)價要點最好待前期單位簽約后再調(diào)整，以免造成撻定未售貨量價格調(diào)整及優(yōu)惠方案調(diào)整開盤后總結(jié)調(diào)整重點結(jié)合后期貨量88客戶數(shù)據(jù)分析和維溫開盤后總結(jié)調(diào)整對未成交的客戶要做好后期跟蹤，使其對項目保持熱度重點對客戶來源區(qū)域做好安排，對重點區(qū)域做好恒溫推廣，潛力區(qū)域做好跟進(jìn)、加大投入?？蛻魯?shù)據(jù)分析和維溫開盤后總結(jié)調(diào)整對未成交的客戶要做好后期跟89重點：開盤后總結(jié)調(diào)整人員安排、相關(guān)資料準(zhǔn)備，提前預(yù)約做好分批簽約準(zhǔn)備。提前與銀行溝通放款流程，保證按揭款項及時到賬。場地提前安排，盡量疏導(dǎo)人流。簽約工作準(zhǔn)備重點重點：開盤后總結(jié)調(diào)整人員安排、相關(guān)資料準(zhǔn)備，提前預(yù)約做好90開盤后的推廣工作開盤后的推廣工作91開盤后的推廣工作撤場/物料回收補(bǔ)充廣告調(diào)整新聞炒作計劃答謝及回訪開盤總結(jié)媒體分析客戶分析活動分析目標(biāo)市場分析開盤后的推廣工作撤場/物料回收補(bǔ)充廣告調(diào)整新聞炒作計劃答謝92某碧桂園開盤貨量3億，由于開盤恰逢國家調(diào)控，開盤當(dāng)天售出5成，一個月后將有1億新貨供應(yīng)市場，請用50字撰寫開盤后新聞稿的內(nèi)容精要或主副標(biāo)題。小習(xí)題某碧桂園開盤貨量3億，由于開盤恰逢國家調(diào)控，開盤當(dāng)天售出593＆了二碧桂圉圈 圈＆了二碧桂圉圈 圈94碧桂園印象花城開盤及營銷策略分享李輝碧桂園印象花城開盤及營銷策略分享李輝95銷售情況簡報產(chǎn)品定位拓客戰(zhàn)略推廣策略銷售情況簡報產(chǎn)品定位963開盤銷售情況—銷售額備注：以上數(shù)據(jù)均為正式認(rèn)購。項目總貨值共24.13億(按新推售價格），開盤推貨12.12億，推貨率47%洋房開盤當(dāng)天認(rèn)購11.60億；推貨去化率達(dá)96%（按套數(shù)）洋房開盤3天認(rèn)購11.68億；推貨去化率達(dá)97%（按套數(shù)）截止5月2日 （洋房）共認(rèn)購11.68億；推貨去化率達(dá)97%（按套數(shù)）項目收籌3379張，開盤當(dāng)天已認(rèn)購1050臺，簽到認(rèn)購率48%微信公眾號：房地產(chǎn)干貨資料3開盤銷售情況—銷售額備注：以上數(shù)據(jù)均為正式認(rèn)購。項目總貨值970 25

50100巨噩14lm2lllm2124m288m295m2lOlm28lm20 25 50100巨噩14lm2lllm2124m98暢銷戶型滯銷戶型最暢銷戶型Y189-1（95㎡）：兩梯六戶的板樓設(shè)計、南北對流、客廳開間達(dá)3.8米。相對Y189-1（88㎡）及Y189-1（101㎡）單位舒適感大增，因面積適中，總價對比Y189-1（101㎡）產(chǎn)品較為適中，故最為暢銷。少量大平層、復(fù)式單位由于總價較高，暫未去化，建議保持開盤價格及折扣，促進(jìn)后續(xù)的去化；項目開盤銷售情況——碧桂園印象花城銷控圖滯銷戶型最暢銷戶型Y189-1（95㎡）：兩梯六戶的板樓99定位后評估（對比各戶型的供應(yīng)與需求配比）項目定位時的邏輯是：項目定位為剛需為主常住樓盤，故主要以洋房產(chǎn)品為主；以Y165蝶形、Y189改王字型戶型為主，面積段為80-140㎡三四房，可根據(jù)喜好設(shè)置房型，更好地吸納剛需及改善投資型客戶，其中Y165蝶形為樓王單位，利于拉高利潤，拉升項目檔次；微信公眾號：房地產(chǎn)干貨資料戶型配比：項目以剛需產(chǎn)品為主，一期貨量Y189-1、Y189-2共配比969套，占一期貨量89%；改善型產(chǎn)品為輔，Y165產(chǎn)品共120套，占11%；3.項目整體去化情況：項目整體去化率97%，整體去化較為理想。定位后評估（對比各戶型的供應(yīng)與需求配比）項目定位時的邏輯是：100產(chǎn)品定位創(chuàng)新原思路：面向陳村順德客戶的剛改產(chǎn)品客群：陳村、順德本地客戶產(chǎn)品：110—140

㎡為主市場：陳村順聯(lián)廣場附近為代表2015年均價：

9000元/

㎡原始定價：7500元/

㎡劣勢工廠環(huán)繞，無生活配套、無公共交通，環(huán)境惡劣優(yōu)勢無產(chǎn)品定位創(chuàng)新原思路：面向陳村順德客戶的剛改產(chǎn)品劣勢工廠環(huán)繞，101產(chǎn)品定位創(chuàng)新——進(jìn)軍廣州本案三山新城廣州荔灣本案至荔灣區(qū)10分鐘車程順德陳村中心本案至陳村中心15分鐘車程經(jīng)過仔細(xì)調(diào)研發(fā)現(xiàn)：①往陳村鎮(zhèn)：陳村地塊去往陳村鎮(zhèn)需要15分鐘車程，而房價為9000—10000元/㎡；②往荔灣區(qū)：陳村地塊去往荔灣區(qū)僅需10分鐘車程，而房價高達(dá)30000+元/

㎡。產(chǎn)品定位創(chuàng)新——進(jìn)軍廣州本案三山新城廣州荔灣本案至荔灣區(qū)102／／／／匡O

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萬國廣場天河區(qū)．廣州塔佛山市南

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佛山新城-/／／.,,,.,.／/／O碧桂花城O

花卉世界L.鍔魚公園＼廣州南站商圈／／匡O天河城O珠江新城．．．/--m海珠廣場--103----

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I----_.J.金沙洲板塊尸r.\｛, _-----104008-【營銷標(biāo)準(zhǔn)化】營銷標(biāo)準(zhǔn)化第六階段開盤沖刺期1課件105項目定位——品牌導(dǎo)入期案名解讀廣州

=花城

陳村

=花城碧桂園·印象花城品牌導(dǎo)入期：廣州西

夢想生活繽紛城品牌昭示：廣州西，碧桂園強(qiáng)勢回歸項目定位——品牌導(dǎo)入期案名解讀廣州=花城陳村=花城碧桂106產(chǎn)品創(chuàng)新VS產(chǎn)品定位：微信公眾號：房地產(chǎn)干貨資料詳細(xì)研究集團(tuán)王字型產(chǎn)品，我們發(fā)現(xiàn)：面積過大，不適，用我！們經(jīng)得過出研：究市戶需求碧桂園·印象花城（32層）場，精準(zhǔn)戶型客

A型B型C型3房2廳2衛(wèi)3+1房2廳2衛(wèi)2+房2廳2衛(wèi)戶數(shù)（戶）626262套內(nèi)使用面積（㎡）75.7475.8662.2套型陽臺面積（㎡）6.089.225.18公攤面積（㎡）16.0516.0313.15建筑面積（㎡）97.87101.1180.52得房率（%）0.8481/88㎡三房一衛(wèi)/二衛(wèi)，史上最極致三房產(chǎn)品（80㎡以上在佛山帶學(xué)位）101㎡四房二衛(wèi)，史上最強(qiáng)二胎房95㎡三房二衛(wèi).史上最舒適完美三房陳村王字型產(chǎn)品產(chǎn)品創(chuàng)新VS產(chǎn)品定位：微信公眾號：房我們發(fā)現(xiàn)：面積過大，不適107整體營銷策略整體營銷策略1088.253.13廣鋼新城展廳開放白天鵝賓館產(chǎn)品發(fā)布會示范區(qū)開放4.30整體策略我們的團(tuán)隊我們的動作營銷總監(jiān)：1人其

他：0人小蠻腰開盤營銷總監(jiān)：

1人經(jīng) 理：1人策劃：16人行 政：16人銷 售：120人產(chǎn)品研發(fā)項目提升蓄勢待發(fā)傳奇歸來我們要去小蠻腰開盤產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品研發(fā)【示范區(qū)、樣板房、裝修標(biāo)準(zhǔn)園林展示、售樓處設(shè)置】團(tuán)隊培養(yǎng)招聘、培訓(xùn)、實地練兵（三水、大瀝、順碧）廣告推廣鋪墊銷售拓客代理公司引入血洗海珠第一季血洗廣州第二季占領(lǐng)總部第一季血洗海珠第三季血洗廣州第四季占領(lǐng)總部第二季拿地12.274.98.253.13廣鋼新城展廳開放白天鵝賓館產(chǎn)品發(fā)布會示范區(qū)開109樂峰廣場順聯(lián)廣場芳村好又多廣州西展廳萬國廣場展點拍賣搶奪陣地我們將優(yōu)勢資源指標(biāo)化、利益化、流程化；將碧桂園團(tuán)隊、經(jīng)緯團(tuán)隊、合富團(tuán)隊公開競標(biāo)。目標(biāo)：15000組

實際完成：18400組

完成率：123%拓客創(chuàng)新機(jī)制樂峰廣場順聯(lián)廣場芳村好又多廣州西展廳萬國廣場展點拍賣搶奪陣地110荔灣區(qū)海珠區(qū)琶洲板塊濱江東板塊中大板塊江南西板塊工業(yè)大道板塊大坦沙板塊老城區(qū)板塊芳村板塊龍溪板塊海珠南板塊拓展區(qū)域：重點圍繞荔灣區(qū)、海珠區(qū)進(jìn)行拓展，輔以番禺區(qū)拓展區(qū)域：根據(jù)潛在目標(biāo)客戶所在區(qū)域，優(yōu)先拓展專業(yè)市場、企事業(yè)單位集中區(qū)域／老舊大型小區(qū)、豪宅集中區(qū)域荔灣、海珠區(qū)域客戶拓展計劃荔灣區(qū)海珠區(qū)琶洲板塊濱江東板塊江南西板塊工業(yè)大道板塊大坦沙板1111.翠城花園2.保利豐花園3.金沙花園4.城啟天鵝灣5.陽光名苑6.荔?；▓@7.可逸名庭8.嘉麗苑9.柏濤雅苑10.光大花園1.沙園農(nóng)副產(chǎn)品市場2.園昌服裝市場3.廣州婚紗一條街4.海珠電器城5.南天商業(yè)城6.廣州市水產(chǎn)批發(fā)市場7.廣州市魚市場8.新海印食雜品批發(fā)市場9.海印茶葉市場1.廣州市紅十字會醫(yī)院2.海珠區(qū)第二人民醫(yī)院3.廣州市紅十字會醫(yī)院昌崗分院4.海珠區(qū)第一人民醫(yī)院5.海珠區(qū)紅十字會醫(yī)院1.廣州市水務(wù)科學(xué)研究所2.仲愷農(nóng)業(yè)工程學(xué)院3.廣州市海珠商務(wù)職業(yè)學(xué)校4.廣州美術(shù)學(xué)院267891035住宅社區(qū)專業(yè)市場醫(yī)院企事業(yè)單位1

167513

4948122354

34工業(yè)大道濱江板塊中大板塊琶洲板塊海珠南板塊海珠江南西板塊，區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有中大型社區(qū)達(dá)10個，專業(yè)市場9個，甲級醫(yī)院5間，板塊內(nèi)分布的主要企事業(yè)單位達(dá)4家海珠區(qū)域-江南西板塊客戶拓展1.翠城花園3.金沙花園4.城啟天鵝灣1.沙園農(nóng)副產(chǎn)品市場2112開放前強(qiáng)拓管控計劃結(jié)果導(dǎo)向

業(yè)績?yōu)橥?！我們要求，將拓客工作考核前置我們對團(tuán)隊說：示范區(qū)開放前，要拿到足夠多的籌，沒有籌的，就可能看不到示范區(qū)！開放前目標(biāo)拿籌量：1000開放實際完成量：1400完成率：140%開放前強(qiáng)拓管控計劃結(jié)果導(dǎo)向業(yè)績?yōu)橥?！我們要求，將拓客工作?13營銷亮點—精準(zhǔn)的展廳選址展廳、展點相配合：“客戶在哪里，戰(zhàn)場就在哪里”以客戶為導(dǎo)向布局廣州西

微信公眾號：房地產(chǎn)干貨資料1、2015年12月27日布局廣鋼新城展廳作為橋頭堡的作用，布局廣州西，當(dāng)天來訪超300人；2、深耕廣州市場，深化布局荔灣、海珠等重點城區(qū)，深挖目標(biāo)客戶區(qū)域，根據(jù)重點片區(qū)設(shè)計十多個二級展點和約100個臨時拓客展點；二級展點：芳村好又多、海珠萬國廣場、樂峰廣場；臨時展點：小區(qū)展點約67個、綜合市場展點約33個營銷亮點—精準(zhǔn)的展廳選址展廳、展點相配合：“客戶在哪里，戰(zhàn)場114營銷亮點—“最高調(diào)”的產(chǎn)品發(fā)布會高格調(diào)的項目產(chǎn)品發(fā)布會；項目目標(biāo)客群89%廣州客戶，白天鵝賓館一個廣州最有紀(jì)念價值的地方，選點白天鵝作為項目發(fā)布會，配合線上及線下推廣炒作，引起客戶共鳴；現(xiàn)場來訪超800人次，當(dāng)天收籌超300個；各主流媒體爭相直播，項目高品質(zhì)形象因此而引爆。微信公眾號：房地產(chǎn)干貨資料營銷亮點—“最高調(diào)”的產(chǎn)品發(fā)布會高格調(diào)的項目產(chǎn)品發(fā)布會；115核心動作：“血洗海珠”系列集中兵力，血洗海珠，地毯轟炸，定制區(qū)域，啟動兼職：5000人次銷售：1000人次實際拓客：34380組核心動作：“血洗海珠”系列集中兵力，血洗海珠，地毯轟炸，116輔助動作：“占領(lǐng)總部”我們的口號：碧桂園最多員工登記的樓盤BIP、論壇、總部大樓、停車場、員工宿舍、順碧苑區(qū)……全覆蓋占領(lǐng)總部共計累計客戶：857組，認(rèn)籌：382組輔助動作：“占領(lǐng)總部”117線上投放——大品牌信息輸出網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告全城覆蓋線上投放——大品牌信息輸出網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告全城覆蓋118最終篇：小蠻腰傳奇開盤最終篇：小蠻腰傳奇開盤1193000臺50000臺-套113%124%總認(rèn)購金額總簽到籌客戶儲備數(shù)據(jù)回顧目標(biāo)實際完成完成率65000臺3400臺1050套-%-臺-臺（約6000人）-億11.60億超額-%總認(rèn)籌總認(rèn)購數(shù)量-%認(rèn)購單價-元/㎡12000元/㎡溢價-%3000臺50000臺-套113%124%總認(rèn)購金額總簽到籌120工作亮點總結(jié)與提升亮點：1、市場定位清晰、客群定位清晰、產(chǎn)品

定位清晰；2、拓客動作執(zhí)行準(zhǔn)確到位、費用控制有力，實際拓客效果較好；3、不斷加深廣州客戶印象，簡單事情重復(fù)做，反復(fù)給目標(biāo)客戶洗腦；4、較低的廣告投放費用，選取準(zhǔn)確有效的廣告形式；提升：1、項目包裝可再創(chuàng)新，對于品牌背書、智能體驗等方面可加強(qiáng)；2、廣州市場廣告投放費用較高，若期望在媒體持續(xù)發(fā)聲，需要一定費用支持工作亮點總結(jié)與提升亮點：1、市場定位清晰、客群定位清晰、產(chǎn)品121ThanksThanks122

潮白河·孔雀城|

劍橋郡

一期高層價格方案

潮白河·孔雀城|劍橋郡 123報告框架第一部分第二部分第三部分靜態(tài)均價推導(dǎo)全盤價格制定首開價格分析報告框架第一部分靜態(tài)均價推導(dǎo)124直面競爭競品【同區(qū)域、同產(chǎn)品、同客群、同總價】早安北京夏威夷藍(lán)灣天洋城四代重點競爭競品【同產(chǎn)品、同客群、總價相近】上上城青年新城二期首爾甜城分流競品【同客群、同總價】世茂薩拉曼卡富力新城燕順路迎賓路福喜路燕靈路首爾甜城71-85㎡兩居，89-130㎡三居

單價約1.2-1.3萬/㎡天洋城4代主力戶型80-99平兩居單價約1.2-1.4萬/㎡夏威夷藍(lán)灣戶型50-140㎡，一到三居主力77、88㎡兩居單價約1.0-1.2萬/㎡上上城青年社區(qū)二期：蔣譚線60-80㎡兩居，89-130㎡三居單價約0.9-1萬/㎡

燕郊片區(qū)世貿(mào)薩拉曼卡高層60-95㎡；洋房87-130㎡；別墅170-210平㎡單價約0.85-大1.1廠萬/㎡片區(qū)早安北京：80-92㎡兩居

；110-125㎡三居單價約0.6-0.7萬/㎡本項目富力新城77㎡兩居，99㎡三居靜態(tài)均價推導(dǎo)

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競爭環(huán)境

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產(chǎn)品價格 14年區(qū)域競品供貨量大，供貨集中為80—130㎡的兩居、三居，與本項目產(chǎn)品面積段重疊嚴(yán)重。直面競爭競品燕順路迎賓路福喜路燕靈路首爾甜城天洋城4代夏威夷125首爾甜城預(yù)計年底開盤 均價1月均去2000元/平 存量20459套化736套天洋城４代均價11000元/平 存量4881套 月均去化342套早安北京2014年可推房源6254套 目前均價6600元/平米上上城八期1月初精裝均價8500元/平

存量預(yù)計約400套夏威夷藍(lán)灣富力新城集中消化期區(qū)域競品2014年二季、三季度度競品推貨量加大2014年銷售目標(biāo)20億，總套數(shù)3000套2014年銷售目標(biāo)20億，可推貨量6831套世貿(mào)薩拉曼卡1月初開6400套，月均盤 均價12000元/平去化1000套12月底開盤

推售1100套12月底開盤

推售300套3月 4月 7月 12月靜態(tài)均價推導(dǎo)

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競爭環(huán)境

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未來供應(yīng) 14年燕郊大廠香河區(qū)域市場供應(yīng)量大，總供貨達(dá)52494套，其中二、三季度競爭最為激烈；直接競爭對手年可推房源為7254套；重點競爭對手可推房源為25740套；二季度為競品集中推貨期，供應(yīng)量達(dá)19500套，市場競爭達(dá)到白熱化。首爾甜城預(yù)計年底開盤 均價12000元/平 存量20459套126影響優(yōu)勢

2014年區(qū)域市場供貨量較大；

競品產(chǎn)品趨同，總價相當(dāng)，距離相近，客群重疊；

早安北京等大廠項目的價格干擾；

市場放量周期對我盤起勢蓄客期的影響。

新盤市場認(rèn)知度低，無客戶積累及老客戶；

公共交通尚不完善；

周邊配套現(xiàn)狀缺乏，環(huán)境較為荒涼。劣勢

孔雀城大品牌影響力；

新盤可帶來市場一定的關(guān)注度和價格預(yù)期；

項目形象塑造和市場定位的參考性。本案靜態(tài)均價推導(dǎo)

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競爭環(huán)境

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競爭小結(jié) 通過對區(qū)域競品市場整體分析，我們發(fā)現(xiàn)全盤定價成為項目入市成敗關(guān)鍵。鑒于競品項目的較強(qiáng)競爭關(guān)系，以下主要通過市場比較法制定全盤靜態(tài)均價。影響優(yōu)勢2014年區(qū)域市場供貨量較大；新盤市場認(rèn)知度127靜態(tài)均價推導(dǎo)

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權(quán)重制定 比準(zhǔn)的指標(biāo)細(xì)項權(quán)重（%）地段因素40%樓盤本體素質(zhì)40%樓盤附加值20%定價原則——市場比較法——多用于有充分競爭的市場情況下，以占領(lǐng)市場博取最大利潤為目標(biāo)的項目情況，如一般住宅項目權(quán)重確定原則：根據(jù)剛需客戶置業(yè)邏輯以及對燕郊市場項目的價格敏感點進(jìn)行權(quán)重因素以及占比的確定；權(quán)重因素地塊價值40%區(qū)域成熟度8片區(qū)升值前景8環(huán)境與自然景觀6交通便利性10周邊配套8本體價值40%建筑密度6戶型設(shè)計8商業(yè)配套9教育配套6贈送空間6園林景觀5項目附加值20%開發(fā)商品牌5工程進(jìn)度形象4現(xiàn)場包裝與展示6物業(yè)服務(wù)5合計100靜態(tài)均價推導(dǎo)|權(quán)重制定 比準(zhǔn)的指標(biāo)細(xì)項權(quán)重（%）地段因素128直面競爭競品【同區(qū)域、同產(chǎn)品、同客群、同總價】早安北京夏威夷藍(lán)灣天洋城四代富力新城重點競爭競品【同產(chǎn)品、同客群、總價相近】上上城青年新城二期首爾甜城分流競品【同客群、同總價】世茂薩拉曼卡燕順路迎賓路福喜路燕靈路首爾甜城71-85㎡兩居，89-130㎡三居

單價約1.2-1.3萬/㎡天洋城4代主力戶型80-99平兩居單價約1.2-1.4萬/㎡夏威夷藍(lán)灣戶型50-140㎡，一到三居主力77、88㎡兩居單價約1.0-1.2萬/㎡上上城青年社區(qū)二期：蔣譚線60-80㎡兩居，89-130㎡三居單價約0.9-1萬/㎡

燕郊片區(qū)世貿(mào)薩拉曼卡高層60-95㎡；洋房87-130㎡；別墅170-210平㎡單價約0.85-大1.1廠萬/㎡片區(qū)早安北京：80-92㎡兩居

；110-125㎡三居單價約0.6-0.7萬/㎡本項目富力新城77㎡兩居，99㎡三居選取與項目直面競爭的競品：早安北京、夏威夷藍(lán)灣、富力新城及天洋城四代等為參照項目；靜態(tài)均價推導(dǎo)

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參考項目選取 直面競爭競品燕順路迎賓路福喜路燕靈路首爾甜城天洋城4代夏威夷129權(quán)重因素早安北京夏威夷藍(lán)灣天洋城4代富力新城打分權(quán)重得分打分權(quán)重得分打分權(quán)重得分打分權(quán)重得分地塊價值40%區(qū)域成熟度8181.18.81.18.818片區(qū)升值前景8180.97.20.97.20.97.2環(huán)境與自然景觀616160.95.416交通便利性101101.2121.111110周邊配套8181.29.61.29.618本體價值40%建筑密度60.95.40.84.81.16.61.27.2戶型設(shè)計80.97.20.86.40.97.21.18.8商業(yè)配套91.19.91.19.91.210.819教育配套60.95.40.74.20.74.20.84.8贈送空間60.84.80.84.80.74.20.84.8園林景觀51.15.51.261.261.15.5項目附加值20%開發(fā)商品牌50.631.15.5151.15.5工程進(jìn)度形象41.24.81.24.81.24.81.24.8現(xiàn)場包裝與展示60.95.41.16.61.16.61.27.2物業(yè)服務(wù)50.84151515合計10095.4101.6102.4101靜態(tài)均價推導(dǎo)

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權(quán)重打分 打分說明：各項權(quán)重本體得分均為1分，競品項目得分范圍在0.5－1.5之間。早安北京夏威夷藍(lán)灣天洋城4代富力新城打分權(quán)重得分打分權(quán)重得分130參考主要競品項目當(dāng)前成交均價，在不考慮市場環(huán)境以及銷售速度的前提下，本案靜態(tài)均價預(yù)計為8411元/平米建議本案整體靜態(tài)均價為8500元/平米。項目名稱權(quán)重（％）現(xiàn)銷售均價對比得分比準(zhǔn)均價權(quán)重均價早安北京60%700095.466784007夏威夷藍(lán)灣15%11000（不含精裝）101.6111761676天洋城4代15%12500102.4128001920富力新城10%8000（不含精裝）1018080808合計100%8411運用市場定價比較法靜態(tài)均價推導(dǎo)

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預(yù)期價格 參考主要競品項目當(dāng)前成交均價，在不考慮市場環(huán)境以及銷售速度的131報告框架第一部分第二部分第三部分靜態(tài)均價推導(dǎo)全盤價格制定首開價格分析報告框架第一部分靜態(tài)均價推導(dǎo)132全盤價格制定

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樓棟位置關(guān)系

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樓棟分布 鳥瞰圖全盤價格制定|樓棟位置關(guān)系|樓棟分布 鳥瞰圖133全盤價格制定

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樓棟位置關(guān)系

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樓棟分布 1#

28F2#

28F3#

23F4#

18F5#

18F8#

18F9#

28F10#

27F11#

23F6#

23F7#

28F1#

28F2#

28F3#

23F4#

28F丹桂園樓棟凝香園樓棟全盤價格制定|樓棟位置關(guān)系|樓棟分布 1#28F2134樓號地下車庫直接入戶樓間距臨商業(yè)樓內(nèi)有公建景觀噪音綜合得分凝香園1#0500030080凝香園2#0500020070凝香園3#090001100200凝香園4#050001600210凝香園5#050001500200凝香園6#5050001000200凝香園7#5050-300100-12050凝香園8#080001500230凝香園9#50130-400140-90190凝香園10#50120-50-50200-90180凝香園11#50120-50-50150-100120丹桂園1#01100050-50110丹桂園2#050-400100-5060丹桂園3#080-50-5080-100-40丹桂園4#050-50030-90-60針對樓棟價值排序，主要設(shè)置了地下車庫直接入戶、樓間距、是否臨商業(yè)、樓內(nèi)有無公建等因素進(jìn)行打分，從而得出樓棟的價值排序。第一梯度：凝3#、凝4#

、凝5#

、凝6#

、凝8#第二梯度：凝9#、凝10#、凝11#、丹1#第三梯度：凝1#、凝2#、凝7#、丹2#第四梯度：丹3#、丹4#樓棟價值排序為：凝8#>凝4#>凝3#=凝5#=凝6#>凝9#>凝10#>凝11#>凝1#>凝2#>丹1#>凝7#>丹3#>丹4#注：以上樓棟簡稱中“凝”代表凝香園，“丹”代表丹桂園丹桂園樓棟凝香園樓棟全盤價格制定

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樓棟價值排序 樓號地下車庫直接入戶樓間距臨商業(yè)樓內(nèi)有公建景觀噪音綜合得分凝135全盤價格制定

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貨量盤點

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戶型數(shù)量配比 戶型類別產(chǎn)品細(xì)分總套數(shù)建筑面積套數(shù)占比總面積面積占比A1三室兩廳一衛(wèi)30988.8815%27463.9216%A1'三室兩廳一衛(wèi)30988.8815%27463.9216%A2兩室兩廳一衛(wèi)43277.4421%33454.0819%A2'兩室兩廳一衛(wèi)43277.7221%33575.0419%A3三室兩廳一衛(wèi)12388.886%10932.246%A3'三室兩廳一衛(wèi)12388.886%10932.246%B1四室兩廳兩衛(wèi)54108.783%5874.123%B1'四室兩廳兩衛(wèi)54108.783%5874.123%B2兩室兩廳一衛(wèi)9077.024%6931.84%B2'兩室兩廳一衛(wèi)9077.294%6956.14%B3三室兩廳兩衛(wèi)3698.612%3549.962%B3'三室兩廳兩衛(wèi)3698.612%3549.962%合計208885100%176557.5100%

產(chǎn)品形式：高層

總套數(shù)：2088套

戶型面積：176557.5㎡（注：不含地下室面積）全盤價格制定|貨量盤點|戶型數(shù)量配比 戶型類別產(chǎn)品細(xì)136定價因素構(gòu)成由高到低排序樓棟價差戶型價差樓層價差垂直價差端中戶差特殊價差（針對實際情況調(diào)整）一、根據(jù)各個樓棟的價值排序，確定全盤樓棟的價差；結(jié)合景觀、噪音等因素，綜合評定樓棟價差，并根據(jù)實際情況進(jìn)行微調(diào)；二、根據(jù)各產(chǎn)品線之間的差異，確定不同產(chǎn)品戶型之間價差；結(jié)合面積、設(shè)計等因素，綜合評定戶型價差，并根據(jù)實際情況進(jìn)行微調(diào)；三、根據(jù)各樓棟層數(shù)的差異，確定各棟樓的樓層差價差；四、根據(jù)不同樓層的差異，確定垂直價差；五、根據(jù)東西戶差異，確定東戶、西戶間差異；六、針對特殊情況制定實際價差調(diào)整（價格體系后調(diào)整）推導(dǎo)方法全盤價格制定

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定價推導(dǎo) 定價因素構(gòu)成一、根據(jù)各個樓棟的價值排序，確定全盤樓棟的價差1371樓號地下車庫直接入戶樓間距臨商業(yè)樓內(nèi)有公建景觀噪音綜合差價樓棟價差凝香園1#0500030080凝香園2#0500020070凝香園3#090001100200凝香園4#050001600210凝香園5#050001500200凝香園6#5050001000200凝香園7#5050-300100-12050凝香園8#080001500230凝香園9#50130-400140-90190凝香園10#50120-50-50200-90180凝香園11#50120-50-50150-100120丹桂園1#01100050-50110丹桂園2#050-400100-5060丹桂園3#080-50-5080-100-40丹桂園4#050-50030-90-60二、設(shè)定戶型價差1戶型A1/A1'A2/A2'A3/A3'B1/B1'B2/B2'B3/B3'戶型價差面積100150100015050設(shè)計50040100080加減系數(shù)0-50050-5050綜合差價150100140150100180全盤價格制定

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定價推導(dǎo) 一、設(shè)定樓棟價差1樓號地下車庫直接入戶樓間距臨商業(yè)樓內(nèi)有公建景觀噪音綜合差價138三、設(shè)定樓層價差3樓層情況價差綜合差價樓棟樓層價差28層120120凝香園1#、2#、7#、9#；丹桂園1#、2#、4#27層150150凝香園10#23層200200凝香園3#、6#、11#；丹桂園3#18層300300凝香園4#、5#、8#四、設(shè)定垂直價差首層開始每7層價差50；次頂層與頂層價差300五、設(shè)定端中戶差4一單元西端戶西中戶東中戶一單元東端戶A系列端中戶調(diào)整6505050750兩單元西端戶西中戶1東中戶1中戶1中戶2西中戶2東中戶2兩單元東端戶65050504004005050750B系列端中戶調(diào)整一單元西端戶西中戶東中戶一單元東端戶300-150-150400兩單元西端戶西中戶1東中戶1中戶1中戶2西中戶2東中戶2兩單元東端戶300-150-150400400-150-150400六、設(shè)定特殊價差5純南A2、B2系列戶型景觀視野因素調(diào)整實際因素調(diào)整3#5#6#-200-80-200全盤價格制定

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定價推導(dǎo) 三、設(shè)定樓層價差3樓層情況價差綜合差價樓棟28層120120139銷售套數(shù)套均面積銷售總面積全盤均價套均總價銷售總價208884.56352449.168500.007187452995861497.71全盤價格制定

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價格分析 一、整盤數(shù)據(jù)分析二、分戶型統(tǒng)計分析戶型類別總套數(shù)套均單價套均總價套均面積總貨值A(chǔ)13098916.58792505.2688.88244884126.3A1'3099018.7801582.2688.88247688919.3A24328057.69623987.3377.44269562525.3A2'4328057.69626243.4877.72270537183.2A31238644.12768289.0488.8894499551.86A3'1238644.12768289.0488.8894499551.86B1548765.82953545.92108.7851491479.5B1'548867.53964609.42108.7852088908.5B2908083.51622592.0777.0256033286.17B2'908083.51624774.6277.2956229715.5B3368904.93878115.598.6131612158.17B3'368904.93878115.598.6131612158.17合計20888500.00718745.0085.001500739564.00銷售套數(shù)套均面積銷售總面積全盤均價套均總價銷售總價20888140凝香園指標(biāo)1#樓2#樓3#樓4#樓5#樓6#樓7#樓8#樓9#樓10#樓11#樓貨值794125397931826365893653111226727110650767658936537912971157190211159323383142637821119398261面積9322932276571302113021765793226694186441664613983均價85198509860585428498860584898544854685698539丹桂園合計指標(biāo)1#樓2#樓3#樓4#樓貨值796953677922398711713