烏魯木齊土地開發(fā)項目可行性報告

烏魯木齊**山路成片開發(fā)可行性分析報告

綱要一、企業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展規(guī)劃——————————————2

二、新疆房地產(chǎn)市場總體評估————————————5

三、烏魯木齊**山擬征購?fù)恋馗攀觥?

四、擬征購?fù)恋亻_發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓情況———————————10

五、項目開發(fā)定位—————————————————12

六、項目投資計劃和開發(fā)周期————————————16

七、項目營銷計劃—————————————————18

八、財務(wù)效益測算—————————————————19

九、資金籌備計劃—————————————————21

十、結(jié)論—————————————————————22一、企業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展規(guī)劃1、新疆**集團有限公司簡介新疆**集團有限責任公司是隸屬于電信系統(tǒng)的股份制企業(yè)，以公眾信息產(chǎn)業(yè)、酒店經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)、旅游項目開發(fā)、成套設(shè)備供應(yīng)、藥業(yè)連鎖經(jīng)營為業(yè)務(wù)主體，企業(yè)資產(chǎn)6億元，下設(shè)新疆**房地產(chǎn)開發(fā)公司、新疆**大飯店（五星級）、新疆公眾信息產(chǎn)業(yè)股份有限公司等10個經(jīng)營實體，企業(yè)背景強大，資金實力雄厚，發(fā)展力持久，是新疆維吾爾自治區(qū)較為知名的中型企業(yè)集團。新疆**集團有限公司秉承中國電信企業(yè)理念，以電信行業(yè)為依托，堅持多元化經(jīng)營、全范圍發(fā)展的創(chuàng)新之路，以穩(wěn)健求生存，以創(chuàng)新求發(fā)展，企業(yè)運行平穩(wěn)，業(yè)務(wù)拓展迅速，社會信譽良好。新疆**集團下屬的**大飯店，到目前為止仍然是新疆境內(nèi)設(shè)施最好、配套最完善、經(jīng)營最規(guī)范、知名度最高的五星級旅游酒店，在為集團經(jīng)營創(chuàng)下豐厚利潤的同時，也為企業(yè)品牌建設(shè)發(fā)揮了巨大作用。新疆**集團下屬企業(yè)綱要一、企業(yè)結(jié)構(gòu)和發(fā)展規(guī)劃——————————————2

二、新疆房地產(chǎn)市場總體評估————————————5

三、烏魯木齊**山擬征購?fù)恋馗攀觥?

四、擬征購?fù)恋亻_發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓情況———————————10

五、項目開發(fā)定位—————————————————12

六、項目投資計劃和開發(fā)周期————————————16

七、項目營銷計劃—————————————————18

八、財務(wù)效益測算—————————————————19

九、資金籌備計劃—————————————————21

十、結(jié)論—————————————————————22二、新疆房地產(chǎn)市場總體評估1、市場回顧從90年代以后，新疆國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長10.4%，各項主要經(jīng)濟指標上升明顯，經(jīng)濟體制逐步由單一封閉的自然經(jīng)濟向全方位開放的格局轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整和優(yōu)化，市政、交通、電信、能源等基礎(chǔ)設(shè)施和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)得到加強，經(jīng)濟發(fā)展的硬環(huán)境得到改善；通過進一步整頓和規(guī)范市場秩序，制定和落實投資政策和消費政策，清理的取消抑制投資和消費的不合理政策，經(jīng)濟發(fā)展軟環(huán)境日趨好轉(zhuǎn)，社會局勢穩(wěn)定，城鄉(xiāng)人民生活水平明顯提高。經(jīng)濟的發(fā)展帶來了房地產(chǎn)市場的活躍和城市化水平的提高，城市人口數(shù)量激增，舊城改造、市政基礎(chǔ)建設(shè)的步伐加快，大大地拓展了新疆房地產(chǎn)市場的發(fā)展空間。隨著房改政策逐步落實及銀行信貸政策的相繼出臺，公房上市交易和房屋二級市場開始啟動，房地產(chǎn)消費流通渠道呈多元化趨勢。作為人流、物流、資金流、信息流和建設(shè)行業(yè)的重要載體，新疆房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增長幅度達42.3%，房地產(chǎn)開發(fā)投資從1989年的1.2億元增長到2002年的137.92億元，14年間，全疆累計完成住宅投資221.79億元，竣工住宅面積1971.17萬平方米，城市人均居住面積由1989年的9.2平方米增至2002年的22.06平方米，增長率為107.17%。以上數(shù)據(jù)充分說明，新疆房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入成熟、發(fā)展的新階段。烏魯木齊市是新疆維吾爾自治區(qū)的首府，全市轄7區(qū)1縣，總面積12000平方公里，市政面積166.8平方公里，人口208.2萬。烏魯木齊經(jīng)濟發(fā)展水平居西部地區(qū)城市前列，房地產(chǎn)開發(fā)逐年、穩(wěn)步上升，到2002年，個人購房已經(jīng)達到住宅消費的95%以上，以個人購房為主體的市場結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成并完善，到2003年初，烏魯木齊市共建設(shè)各類住宅近14100萬平方米，共建成住宅類用房25萬余套，居民住房平均面積由80年代初期人均不足8平方米擴大到現(xiàn)在的近19.6平方米。截止2002年，新疆城鎮(zhèn)居民通過住房制度改革，累計出售公有住房5716萬平方米，合計86萬套，占可售公房85.4%，加上部分未出售但仍享有使用權(quán)的公房和個人私有住房，新疆城鎮(zhèn)居民自有住房率已達到了90%左右，在全國居中上水平。2、前景分析新疆城鎮(zhèn)數(shù)量少、城市規(guī)模小，到目前為止，全疆城鎮(zhèn)化水平為33.7%，共有633.21萬非農(nóng)業(yè)人口。根據(jù)《自治區(qū)城鎮(zhèn)體系規(guī)劃》的總體目標，在2000—2005年共5年時間里，全疆人口水平將由過去的1900萬增加到2000萬，城鎮(zhèn)化水平由33.7%提高到36%，非農(nóng)業(yè)人口達到750萬，增加約120萬。按照2002年人均19.06萬平方米的標準計算，到2010年，全疆城市平均每年需要新增住房面積1187萬平方米。如果按住房使用年限和拆舊建新計算，新疆城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房為11158.8萬平方米，正常使用期以50年計，年折舊率以2%計，平均每年需拆舊建新223.2萬平方米（未含舊城改造）。把以上幾組數(shù)據(jù)綜合起來分析，預(yù)計在未來10內(nèi)，新疆平均每年至少需要新建住房1234.7萬平方米，其中有60%分布在烏魯木齊地區(qū)。受經(jīng)濟發(fā)展水平、生活習(xí)慣、地理位置、環(huán)境條件等因素的影響，新疆城市居民人均住房建筑面積（19.06平方米）低于全國平均水平（人均住房面積21平方米）近10個百分點。目前，全疆城鎮(zhèn)戶均建筑面積64.79平方米，有85%的家庭住房建筑面積不足70平方米，隨著生活水平的改善和經(jīng)濟收入的提高，住宅市場從量的需求轉(zhuǎn)向質(zhì)的需求轉(zhuǎn)變，需求檔次逐漸拉開，中等收入、中高收入家庭首先進入換代期。隨著西部大開發(fā)政策的深入和新疆經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，非住宅類地產(chǎn)需求增加，寫字樓、賓館、商場的銷售量將會增大。在居民經(jīng)濟收入增加、生活水平提高的同時，居民日常開支費用減少，用于購買住房的可支配資金相對增加，更進一步拉動了住宅類產(chǎn)品的需求總量。3、發(fā)展預(yù)測3-1、多層次、多價位的商品住宅供應(yīng)體系逐步形成目前，烏魯木齊已初步形成了以經(jīng)濟適用住房為塔基、普通住宅為核心、豪華住宅為塔尖的金字塔型多層次商品住宅供應(yīng)體系。這三類不同價位的住宅基本可以滿足不同收入階層、不同消費層次的消費者對住房的需求。其中價位在1200元—1800元/平方米左右、帶有國家補貼性質(zhì)的經(jīng)濟適用住房，滿足并解決了大多數(shù)中低收入、工薪階層消費群體的住房需求。價位在1800元—2000元/平方米左右、地理位置優(yōu)越、居住環(huán)境好、房屋質(zhì)量高的普通住宅，以中高收入階層為消費對象，將成為今后新疆住宅發(fā)展的主流方向。烏魯木齊市房地產(chǎn)市場起步較晚，但發(fā)展迅速，從2000年起，出現(xiàn)大量高層、小高層住宅和別墅類住宅，豐富并完善了商品住宅的種類；在推行住宅商品化的過程中，烏魯木齊已經(jīng)發(fā)展并形成多元化住宅的供應(yīng)體系，初步完成了商品住宅品種和結(jié)構(gòu)的升級。3-2、個人購房成為住宅消費市場的主體隨著我國住房體制改革的深入，個人購房已逐步取代了集團購買，成為商品房市場的消費主體，房屋消費已經(jīng)成為繼大眾日用消費品以后，家庭生活首要的消費需求；銀行個人信貸消費的推出，促進并提升了居民的住房購買能力，城市居民對住房的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求，在已經(jīng)售出的交易類房屋中，有8成以上的個人購房者采用了銀行貸款，這一消費方式將對今后的房地產(chǎn)市場發(fā)揮更大的推動作用。3-3、城市擴張和改造拉動房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展國務(wù)院于2002年7月批準烏魯木齊市新一輪城市總體規(guī)劃，新規(guī)劃的城市面積等于烏魯木齊市現(xiàn)有規(guī)劃面積的6倍。按照房地產(chǎn)發(fā)展的周期性規(guī)律，烏魯木齊房地產(chǎn)行業(yè)目前已進入了一個新的增長期，這種增長勢頭在近幾年中還會繼續(xù)。隨著未來房地產(chǎn)生產(chǎn)基數(shù)逐年增加，房地產(chǎn)供應(yīng)量和需求量會出現(xiàn)階段性、周期性的起伏，但總體需求量仍然在1200—1300萬平方米之間，具體到烏魯木齊市場，當每年市場供應(yīng)總量保持在600萬平米左右、住宅供應(yīng)量保持在400萬平米左右時，房屋開發(fā)就在適度、適當?shù)姆秶鷥?nèi)，不會出現(xiàn)大面積過剩的現(xiàn)象。三、烏魯木齊**山擬征購?fù)恋馗攀?、地理位置和周邊環(huán)境新疆**房地產(chǎn)開發(fā)公司擬征購?fù)恋匚挥跒豸斈君R市天山區(qū)北端的**山路8號，該片土地原為新疆制藥廠宅地，緊鄰新疆醫(yī)科大學(xué)、醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院（新疆最大的醫(yī)院）、蘭州軍區(qū)烏魯木齊總醫(yī)院、新疆師范大學(xué)、新疆財貿(mào)學(xué)校等知名單位，是烏魯木齊城市北線主要的居民地和商業(yè)、文化區(qū)域，也是新疆傳統(tǒng)的醫(yī)療、衛(wèi)生聚集地。**山周邊地區(qū)是一個相對獨立的商業(yè)和居住版塊，雖然帶有一定工業(yè)區(qū)的成份，但整體環(huán)境在烏魯木齊屬于綠化密集地區(qū)，有著得天獨厚的環(huán)境優(yōu)勢。1998年以來，華源、廣匯等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)在**山一帶興建完成部分住宅小區(qū)，使**山路、新醫(yī)路形成了中、高檔住宅區(qū)的片區(qū)形象，從而提高了**山路的整塊土地價值。烏魯木齊城市地域狹長，景觀資源嚴重缺乏，從中、高收入階層近幾年的置業(yè)趨勢看，對環(huán)境和自然資源的要求越來越高。**山路有依山傍景的觀景資源，同時又是烏魯木齊的主要商務(wù)區(qū)域，擁有完善的交通、商務(wù)、工作、生活和娛樂設(shè)施。據(jù)統(tǒng)計，該片區(qū)內(nèi)歷年商品住宅的總供應(yīng)量為68萬平方米，歷年商品房住宅銷售總量為62.5萬平方米，銷售率超過90%，商業(yè)項目和住宅項目開發(fā)前景看好。2、景觀資源和市政配套該片土地在烏魯木齊**山景觀走廊內(nèi)，背靠**山公園和新疆民族風(fēng)情園，烏魯木齊惟一的市內(nèi)水系和平渠從中間穿越，與紅山景觀區(qū)形成對應(yīng)，是烏魯木齊城市北線主要的景觀帶和綠化帶。片區(qū)內(nèi)夏季平均氣溫低于市中心2攝氏度，冬季平均氣溫高于市中心2攝氏度，居住環(huán)境優(yōu)良，風(fēng)景優(yōu)美。做為傳統(tǒng)的中心居住地，該片區(qū)市政配套完善，南、北、東、西分別臨近**山路、新醫(yī)路、友好路、北京路等城市主干道，與河灘快速公路相距500米，9條公交線路通過片區(qū)，四面通暢，交通便捷。區(qū)域附近的友好路十字是烏魯木齊主要的商業(yè)區(qū)，1000米生活圈分布著友好商場、富成百貨、賽特購物中心、深圳城等知名零售商業(yè)和肯德基、百富漢堡等知名餐飲、娛樂網(wǎng)點，生活、購物便利。周邊學(xué)院林立，幼兒園、中小學(xué)、醫(yī)院等星羅棋布，人文氣氛濃郁，是烏魯木齊市區(qū)內(nèi)不可多得的、理想的人文居住區(qū)。3、土地成本和土地開發(fā)權(quán)做為城市中心居住地，該土地經(jīng)過新的功能規(guī)劃后，進入有償出讓用地范圍。2001年4月，新疆啤酒花股份有限公司以投標方式，取得了該片土地（原新疆制藥廠）共12.6萬平方米的土地開發(fā)權(quán)，出讓金額為10100萬元（參照和比較：2000年12月，烏魯木齊南門體育館10.7萬平米土地以競賣方式出讓，實際交易金額為41000萬元）。在以后兩年內(nèi)，新疆啤酒花股份有限公司需交納土地出讓金5600萬元（已交納1200萬元），投入前期和拆遷費用約3000萬元（已投入），完成“四通一平”后的土地成本增加到19000萬元左右。以上地價，是烏魯木齊2年前三類土地的標準定價。在新的城市規(guī)劃中，該土地已經(jīng)確認為一類開發(fā)用地，按照烏魯木齊2003年土地出讓標準，該片土地的出讓金需增加3600萬元。四、擬征購?fù)恋亻_發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓情況1、土地轉(zhuǎn)讓背景新疆啤酒花股份有限公司獲得該片土地開發(fā)權(quán)后，將擬名為“陽光地帶”的商住開發(fā)計劃上報自治區(qū)計劃委員會，根據(jù)新計投資561號文件《自治區(qū)計委關(guān)于下達自治區(qū)2001年商品房開發(fā)建設(shè)投資計劃（第三批）的通知》，該項目獲準建設(shè)35萬平米商、住用房。此后，啤酒花房產(chǎn)聘請澳大利亞DCN公司主持了項目的規(guī)劃設(shè)計工作，于2002年4月通過烏魯木齊市規(guī)劃局審核批準。2002年7月，啤酒花股份投資開發(fā)的另一個住宅項目“裕景花園”因質(zhì)量問題遭遇業(yè)主投訴，在退房要求得不到滿足的情況下，部分業(yè)主集體上訪。該事件被當?shù)匦侣劽浇槠毓夂?，啤酒花股份房產(chǎn)項目受到嚴重挫傷，銷售和開發(fā)陷入停滯，該項目在臨近開發(fā)階段被迫中斷。經(jīng)過近一年的企業(yè)整改，新疆啤酒花股分有限公司醞釀企業(yè)轉(zhuǎn)型，決定放棄房地產(chǎn)市場，鞏固和發(fā)展自己的啤酒花種植主業(yè)。由此，**山土地開發(fā)權(quán)的轉(zhuǎn)讓進入程序。2、土地收購意向和土地費用該土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓信息發(fā)布后，新疆各大房地產(chǎn)企業(yè)均表示出強烈的收購意向。新疆**集團獲知信息后，召開專門會議進行研討，與會者一致認為，該土地符合**房地產(chǎn)公司后續(xù)項目的開發(fā)要求，應(yīng)予爭取。啤酒花股份獲悉新疆**集團的收購意向后，對新疆**集團的企業(yè)實力給予充分肯定，與新疆**集團就土地開發(fā)權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜進行了多次洽談。經(jīng)過雙方協(xié)商，啤酒花股份將企業(yè)所屬的烏魯木齊**山路12.6萬平方米土地開發(fā)權(quán)（包括規(guī)劃設(shè)計方案、政府政策和批復(fù)文件等）轉(zhuǎn)讓給新疆**房地產(chǎn)開發(fā)公司，轉(zhuǎn)讓價格以實際投入成本計算，包括土地購買成本10100萬元、土地出讓金5600萬元、前期和拆遷費用3000萬元、土地轉(zhuǎn)讓利潤1000萬元，四項合計，整體轉(zhuǎn)讓費用20000萬元。意向確定后，新疆**集團、新疆**房地產(chǎn)公司對出讓土地的合法性、有效性做了全面審核和專業(yè)咨詢，并對土地使用情況進行勘測，認為該宗土地前期工作和報價真實無誤，收購以后，新疆**房地產(chǎn)公司變更資產(chǎn)所有權(quán)以后，即可進入開發(fā)過程。五、項目開發(fā)定位完成土地收購工作以后，**集團將對項目整體規(guī)劃做出調(diào)整，使之更符合新疆房地產(chǎn)市場當前需要，商住并重，充分發(fā)揮土地價值，合理規(guī)劃和使用土地面積。1、商業(yè)開發(fā)1-1、商業(yè)定位利用現(xiàn)有土地的周邊臨街環(huán)境，結(jié)合新醫(yī)路沿線的新疆醫(yī)科大學(xué)（及附屬醫(yī)院）、蘭州軍區(qū)烏魯木齊總醫(yī)院等醫(yī)藥、醫(yī)療單位群聚優(yōu)勢，在新醫(yī)路沿線開發(fā)建設(shè)“**醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品一條街（暫名）”。整體建筑以3層為主，1、2層為店面和商鋪，3層為配套寫字間。1-2、定位依據(jù)烏魯木齊醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品銷售網(wǎng)點散亂分布在臨近火車南站的奇臺路和開發(fā)區(qū)貴州路一帶，在綜合性商業(yè)市場嚴重過剩的情況下，到目前為止，烏魯木齊還沒有出現(xiàn)一家規(guī)范的、聚集性的醫(yī)藥產(chǎn)品專營市場。該土地周邊區(qū)域是傳統(tǒng)的醫(yī)療、藥品集散地，自然市場成熟，立地條件充分。而且，**集團下屬的**醫(yī)藥連鎖已經(jīng)形成規(guī)模和品牌優(yōu)勢，有多年的醫(yī)藥類市場運作經(jīng)驗，政策報批順理成章，內(nèi)部條件和外部條件均符合該類型項目的開發(fā)條件。該項目建成以后，將成為新疆第一家以醫(yī)藥、醫(yī)療、保健產(chǎn)品為主的專營市場，發(fā)展前景好，銷售（招商）難度小。1-3、商業(yè)規(guī)模遵循**房地產(chǎn)公司在烏魯木齊市場“重住輕商”的發(fā)展規(guī)劃，商業(yè)面積以充分利用土地條件為原則，合理控制開發(fā)量，以中型規(guī)模、適度、適量為原則。商業(yè)項目計劃建設(shè)在新醫(yī)路沿線臨街地段，長度約300米左右，進深20米設(shè)計，單層建筑面積在6000平米左右，1、2層商鋪面積共12000平米，3層寫字間面積6000平米，可容納50-80個醫(yī)藥企業(yè)入市經(jīng)營。1-4、效益評估該項目投資周期短、建設(shè)成本低，以總面積18000平米計，建筑成本約1800萬元，當年開發(fā)，當年完成，當年獲益。調(diào)查表明，該地段低層商鋪銷售價在22000-25000元/平米左右，如該項目低層商鋪價格以20000元/平米左右定位，應(yīng)該具備市場競爭力。以1層20000元/平米、2層12000元/平米、3層4000元/平米計算，開發(fā)完成后的銷售總額為21600萬元，減去建筑成本和營銷成本，僅此一項，即可基本收回全部土地成本，而實際用地面積僅為土地總面積的10%。2、住宅開發(fā)1-1、住宅定位遵照當?shù)卣畬ι唐贩孔≌焚|(zhì)開發(fā)、理念開發(fā)、科技開發(fā)的要求，注重居住小區(qū)的環(huán)境、功能和質(zhì)量，注重不同民族的習(xí)俗和文化傳統(tǒng)，注重住宅科技的現(xiàn)代化，以符合房地產(chǎn)理念升級、消費升級的中檔、品質(zhì)住宅為主，配套開發(fā)幼兒園、會所、商業(yè)購物、娛樂休閑等公用設(shè)施，全面引進智能化設(shè)施，為中、高收入階層提供優(yōu)美的人居環(huán)境。1-2、定位依據(jù)烏魯木齊住宅開發(fā)的結(jié)構(gòu)性過剩主要表現(xiàn)為以高端消費者為對象的高層、小高層住宅過剩，以普通消費者為對象的普通多層住宅供應(yīng)不足，而價格適中、品質(zhì)優(yōu)良、環(huán)境和配套服務(wù)完善的中檔住宅嚴重不足。隨著購房消費的日益理性，一次置業(yè)者不再受低價格誤導(dǎo)，對房屋的品質(zhì)要求越來越高。市場統(tǒng)計表明，到2003年4月，烏魯木齊地區(qū)高層、小高層住宅空置率為62%，多層經(jīng)濟適用房空置率為25.5%，而多層商品房空置率僅為17%。在品質(zhì)型開發(fā)企業(yè)中，新天房產(chǎn)、康普房產(chǎn)的多層商品房銷售率均達到85%以上，這充分說明，價格適中、品質(zhì)優(yōu)良的商品房是當前烏魯木齊住宅市場的缺口之一。對市場進行進一步細分后可以看出，銷售價在1600-2000元/平米、均價在1700-1800元/平米的中檔產(chǎn)品（地段相對較好、有基本的社區(qū)綠化、外立面貼磚、房屋品質(zhì)有保證）供應(yīng)不足。由于本年度入市新盤相對較少，預(yù)計在今后2-3年內(nèi)，該類型產(chǎn)品有足夠的市場潛量。闖吃1棗-牲3它、趁居醬住船規(guī)如模旋（窗項植目盤技孟術(shù)幻指廚標機，呀列咽表汗）序號項目指標1紅線內(nèi)用地總面積（不包括臨街商業(yè)用地）110000平米2住宅300000平米3幼兒園8000平米4商業(yè)服務(wù)（指會所和其它商業(yè)建筑）20000平米5半地下車庫17800平米（不含容積率）6居住戶數(shù)2900戶7家庭系數(shù)3.58居住人數(shù)10300人9容積率2.610建筑密度27%11綠化率45%12停車位1036個（0.35輛/戶）剃家餓杯由1伐-患3須、振規(guī)手劃值設(shè)鏡計濫泛題這座在飾澳街大缺利并亞探D設(shè)C赤M存公碎司餓已好經(jīng)植確弟立概的靜規(guī)臺劃挽和透設(shè)踐計法基紛礎(chǔ)嗎上長，票對芳項馬目玩總啦體栗規(guī)賊劃壽進敢行餓調(diào)敞整多，嚼保顯留炎T嚇O柳W長N粉H材O奸U泊S痕E栗（虎聯(lián)拘排珠別劍墅科）嶄、蔽多參層盞住堡宅田、速幼湖兒酒園秀、朝會冬所湖等鉛項哀目盟，赤縮村減掩小田高訊層勉建拐筑粗，符刪塘去辜高牌層攝建膛筑篇和刮社瞇區(qū)長學(xué)購?；?，祥使忽項克目竹規(guī)骨劃告更潛符咐合脹烏增魯計木守齊費市政場拔實沙際竭消壇費洗需北要擊。匆墨乏辰滅在生景候觀債規(guī)會劃乏中躲，景著功重現(xiàn)利洽用瘡*筍*證山部山核景膚和慌綠通化塞帶飛，騰充慢分核利恭用渾自寇然魄條仿件扮，壁保算留惜自揪然辜形慈成姨的漁成把品徐綠靠化弄林擋，命將譽和感平嘗渠躺引研入來住間宅葉社簽區(qū)喇，乞形搬成鞠環(huán)名流岸水備系劇，登在與水獅資救源封嚴念重生缺每乏寧的猴烏調(diào)魯歌木給齊雪，廳建婆成鍛第績一察個膜真屈正惹意殺義象上描的販山存景藍、手水土景彼相憐融尖合州的宵景李觀安樓努盤諸。鋤閘股殲淚在丸區(qū)續(xù)內(nèi)嗚布疑置碰點痰狀螺團姨簇欺綠洽地攤，脈以還帶雪狀大林汁萌許步鋼行瓶道廁貫杏穿堵整球個稅綠腦化痰系資統(tǒng)境，武使第居砌住辛小汽區(qū)河形駕成掏山戰(zhàn)光攔水妻色堆、壟綠積萌用環(huán)舒繞嚼的究優(yōu)芝雅道鄉(xiāng)拋居磨特差色概。諒叛篩撓擠社偶區(qū)禿交扯通恐采莖用全環(huán)督行昌干擺道喂，釣以澆自扭然田人笨行虎道武步雹入乏樓考亭揚，洪從催而禮做扮到足人嘩車哥分懲流灰。禾擱稿靜陡以片T爽O籍W貢N寬H攻O撐U煉S次E更、勿多殘層咸建出筑授、鏈小秩高索層卷建味筑肚將診建境筑逝物屋分蠻為四三陸個乳視燃線暈層晉次勒，客合蠻理見搭寺配咬比槳例閣和咽高喂度燈，鄉(xiāng)加賞強喇整紗體娛建圾筑疫的古錯側(cè)落突感黨。用碌鹿絲聾通啟過粘生姑態(tài)若和敗綠亂化褲將住小喜區(qū)惑分銳為攔三推個箱不縮同瞞主販題向的烘居營住聽社考區(qū)蠻，餡以梨庭壟院攤、弦社醋區(qū)玩廣秧場屢、掙休全閑致娛背樂貫區(qū)舟為非公調(diào)共鈔空兇間線，鬼聯(lián)攜結(jié)李和定溝杜通顏三眉個沿居罵住晉區(qū)艷，碎實腥現(xiàn)進大想社順區(qū)移的賺完苦整紗和好統(tǒng)沒一案。結(jié)務(wù)訪嘉劍1攪-料4蘆、估效臺益么評岡估顧技予葵謀該低項蝕目滾工胖程萬浩希大雄，彼開察發(fā)賽周躁期煌長漁（仰預(yù)擋計渾三甚年墊完貴成亡）停，筑產(chǎn)蠟品受層代次載多存，描但哥由賠于掛小崇高釋層軋建是筑旁面猴積奴受與到恐控壽制逢，押高梯端匹產(chǎn)押品痛所吹占菠比躬重凈不煙大擱，啊因羨此痕可休以脖按倦平凡均謙數(shù)耀對丸項伯目癥效廳益抓做捆出性測灰評延。絮甩吹借費在誤平甲均司計嶄入荷社膨區(qū)絹環(huán)眠境未建東設(shè)望成什本煩、籌公蔥用藏設(shè)稻施包建痛設(shè)臘成闖本碎后葬，畢烏巨魯沿木嚴齊委高殼品厘質(zhì)彩、獄框畜架虹式倘多熔層銅商真品民房屑建懲筑迅成亞本學(xué)在舟1吵0澡0剖0食-爸1縱1循0繩0伶元歷/行平飛米釋左災(zāi)右菌（濤包修括暑聯(lián)論排怎別群墅沈）臟，前小汽高牧層龜住裳宅翅建兄筑壞成瓦本量在篇1勢3包0置0雷-也1流4赤0房0遮元議左團右塊；甲以填平互均你成福本河1任2扶0過0埋元電/音平佩米育計膛，手以齊總尋建列筑紐面呈積慎3曲0斜0境0炒0媽0腎平輛米貝計蒸，銅建氏筑容成超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