…房地產(chǎn)評(píng)估有哪幾種方法

…房地產(chǎn)評(píng)估有哪幾種方法

房地產(chǎn)評(píng)估有哪幾種方法？

在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，人們會(huì)自覺(jué)或不自覺(jué)地將這項(xiàng)房地產(chǎn)和

按理說(shuō)，假如住宅的效用相近，那么房?jī)r(jià)理應(yīng)差不多。合乎規(guī)律的做法就是拿類(lèi)似房地產(chǎn)作為定價(jià)的參照系。購(gòu)房者經(jīng)常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價(jià)格相等的住宅中選取效用最高的，或者在效用相近的住宅中選擇價(jià)格最廉價(jià)的，從中選擇出自己最中意的一個(gè)。這就是市場(chǎng)比較法所依據(jù)的替代原理。

市場(chǎng)比較法的優(yōu)點(diǎn)是具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性，適用范圍寬，簡(jiǎn)潔明白，易于采納。但是，必需弄清晰市場(chǎng)比較法的使用范圍。采納市場(chǎng)比較法有三個(gè)必要條件：

第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。也就是說(shuō)，要求房地產(chǎn)市場(chǎng)比較發(fā)達(dá)，有相當(dāng)大的規(guī)模，有較長(zhǎng)的歷史。假如在某個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場(chǎng)比較法可能消失較大的隨便性或偏差。有的城市雖然已經(jīng)積累了幾萬(wàn)個(gè)房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可是，一旦根據(jù)比較嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)，每一個(gè)樣本的空間仍舊不夠大。假如樣本空間偏小，那么具有肯定置信度的區(qū)間就很寬。假如置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開(kāi)，爭(zhēng)論房?jī)r(jià)時(shí)就失去了推斷標(biāo)準(zhǔn)。

其次，使用市場(chǎng)比較法隱含著這樣一個(gè)假設(shè)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場(chǎng)比較法的使用前提是充分競(jìng)爭(zhēng)。

第三，采納市場(chǎng)比較法必需要求房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。在市場(chǎng)比較法中，房地產(chǎn)商估量的房?jī)r(jià)取決于他們對(duì)市場(chǎng)走向的預(yù)期。假如房地產(chǎn)市場(chǎng)比較穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)商會(huì)在當(dāng)前房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上加上肯定的通貨膨脹率設(shè)定房?jī)r(jià)。假如市場(chǎng)不穩(wěn)定，房?jī)r(jià)暴漲暴跌，那么采納市場(chǎng)比較法的困難就很大。在消失房地產(chǎn)泡沫的時(shí)期，采納市場(chǎng)比較法有可能高估房?jī)r(jià)，放大房地產(chǎn)泡沫。在這種狀況下，市場(chǎng)比較法完全丟失了用武之地。

收益還原法。根據(jù)房地產(chǎn)將來(lái)的收益來(lái)估量房?jī)r(jià)的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。首先估量房地產(chǎn)在各個(gè)時(shí)期將要取得的純收益，然后采納適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個(gè)時(shí)期收益的總和就是房?jī)r(jià)。假如在將來(lái)的純收益和還原利率這兩個(gè)環(huán)節(jié)上沒(méi)有異議，那么收益還原法是最抱負(fù)的房?jī)r(jià)估量法。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的將來(lái)收益超過(guò)其成本。

使用收益還原法的第一個(gè)困難來(lái)自于如何選取合理的還原利率。對(duì)于不同的投資者來(lái)說(shuō)，這個(gè)利率的選擇標(biāo)準(zhǔn)有所不同。對(duì)于購(gòu)房居住者來(lái)說(shuō)，這個(gè)還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機(jī)會(huì)成本。當(dāng)期的利率好說(shuō)，困難在于將來(lái)利率的不確定性，利率的變動(dòng)給還原利率的計(jì)算帶來(lái)了不確定性。

其次個(gè)困難是如何計(jì)算純收益。在計(jì)算純收益時(shí)，由于租金往往是在前期就通過(guò)租約固定了下來(lái)，在一般狀況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，最大

的不確定因素就是住房?jī)r(jià)值的增長(zhǎng)率。在房地產(chǎn)市場(chǎng)特別繁華的時(shí)期，人們對(duì)房?jī)r(jià)的樂(lè)觀估量提高了預(yù)期的純收益，由于純收益上升，房?jī)r(jià)自然也隨著上升。

事實(shí)上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。如果在某些時(shí)期房?jī)r(jià)突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，很多人會(huì)隨著潮流轉(zhuǎn)變他們對(duì)住房增值的預(yù)期。在這種狀況下購(gòu)買(mǎi)住房看起來(lái)要比租房合算得多，從而越來(lái)越多的人由租房改為購(gòu)房。這部分解釋了為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)比較簡(jiǎn)單受到投機(jī)風(fēng)氣的影響。

成本估價(jià)法。采納成本估價(jià)法看起來(lái)比較簡(jiǎn)潔，建筑成本加上各項(xiàng)稅費(fèi)和正常的利潤(rùn)就是房?jī)r(jià)。成本估價(jià)法特殊適用于房地產(chǎn)交易較少，無(wú)法采納市場(chǎng)比較法的狀況，非盈利建筑物由于很少有交易實(shí)例或者不能交易，也往往采納成本估價(jià)法。對(duì)于新建筑的住宅來(lái)說(shuō)，這個(gè)計(jì)算方法簡(jiǎn)潔明白，直接了當(dāng)。可是，很多房地產(chǎn)商最不喜愛(ài)的就是這個(gè)成本估價(jià)法，由于被加數(shù)中有兩項(xiàng)見(jiàn)不得陽(yáng)光，即開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)和行賄成本，假如說(shuō)房?jī)r(jià)的構(gòu)成很簡(jiǎn)單，也主要是這個(gè)緣由。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法。房地產(chǎn)商在打算是否開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目之前，首先要估量出它的銷(xiāo)售價(jià)值，然后扣除正常的土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)用，建筑施工費(fèi)用，銷(xiāo)售費(fèi)用，資金成本（利息），稅金等，最終扣除地價(jià)，剩下來(lái)的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期的利潤(rùn)。如果這個(gè)利潤(rùn)是房地產(chǎn)商認(rèn)為能夠接受的，他們就會(huì)樂(lè)觀投入這個(gè)項(xiàng)目。否則，房地產(chǎn)商是無(wú)論如何也不會(huì)接手這個(gè)項(xiàng)目的。預(yù)先估量房?jī)r(jià)，然后再打算是否開(kāi)發(fā)，這樣的房?jī)r(jià)估價(jià)法稱為假設(shè)開(kāi)發(fā)法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法常常被用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性分析。

除了上述的房?jī)r(jià)評(píng)估方法之外，還有一些其他的估價(jià)方法，例如購(gòu)買(mǎi)年法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、殘余估價(jià)法以及在成片開(kāi)發(fā)的時(shí)候采納路線價(jià)估價(jià)法等等。盡管這些方法在估價(jià)的技術(shù)上有所增減，但是基本原理仍舊沒(méi)有超出以上四個(gè)基本類(lèi)型。

最直接有用的就是“市場(chǎng)比較法”，這個(gè)方法最被大家接受，而且簡(jiǎn)潔實(shí)際，消失的誤差也比較小。

其他的像什么收益法啊，成本法啊，個(gè)人認(rèn)為純屬扯淡，由于當(dāng)中涉及的因素太多，考慮的內(nèi)容也需要特別具體，所以結(jié)果誤差會(huì)很大的。我是一個(gè)房產(chǎn)評(píng)估師，我的工作中，只有在市場(chǎng)上找不到成交案例的狀況下才會(huì)考慮這幾種方法的，一般狀況下，都會(huì)選市場(chǎng)比較法。

建議你看一下《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（房產(chǎn)估價(jià)必備的法規(guī)），上面的5.1.4條款是這么說(shuō)的：“有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法作為主要的估價(jià)方法?！?/p>

盼望有所關(guān)心。倚窗遠(yuǎn)眺，目光目光盡處必有一座山，那影影綽綽的黛綠色的影，是春天的顏色。周遭流嵐升騰，沒(méi)露出那真實(shí)的面孔。面對(duì)那流轉(zhuǎn)的薄霧，我會(huì)幻想，那里有一個(gè)世外桃源。在天階夜色涼如水的夏夜，我會(huì)悄悄地，悄悄地，等待一場(chǎng)流星雨的來(lái)臨…

許下一個(gè)愿望，不懇求去實(shí)現(xiàn)，至少，曾經(jīng)，有那么一刻，我那還未枯萎的，青春的，詩(shī)意的心，在我最美的年華里，同星空做了一次靈魂的溝通…

秋日里，陽(yáng)光并不刺眼，天空是一碧如洗的藍(lán)，點(diǎn)綴著飄逸的流云。間或，一片飄舞的落葉，會(huì)飄到我的窗前。斑駁的印跡里，攜刻著深秋的顏色。在一個(gè)落雪的晨，這紛紛揚(yáng)揚(yáng)的雪，飄落著一如千年前的雪白。窗外，是未被污染的銀白色世界。我會(huì)去迎接，這人間的圣潔。在這流轉(zhuǎn)的歲月里，有著流轉(zhuǎn)的四季，還有一顆流轉(zhuǎn)的心，亙古不變的心。

Whenyouareoldandgreyandfullofsleep,

Andnoddingbythefire,takedownthisbook,

Andslowlyread,anddreamofthesoftlook

Youreyeshadonce,andoftheirshadowsdeep;

Howmanylovedyourmomentsofgladgrace,

Andlovedyourbeautywithlovefalseortrue,

Butonemanlovedthepilgrimsoulinyou,

Andlovedthesorrowsofyourchangingface;

Andbendingdown