定遠(yuǎn)項目房地產(chǎn)市場分析報告

安徽省卓越房地產(chǎn)營銷策劃有限企業(yè)安徽省定遠(yuǎn)縣房地產(chǎn)市場分析匯報五月安徽定遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場分析匯報第1頁目錄定遠(yuǎn)印象313233宏觀政策對房地產(chǎn)市場導(dǎo)向3435定遠(yuǎn)縣在售樓盤市場調(diào)查總結(jié)定遠(yuǎn)商業(yè)市場調(diào)查第2頁定遠(yuǎn)印象一第3頁

定遠(yuǎn)縣地處安徽省東部，是皖東地域第一大縣。國土面積2998平方公里，耕地246.9萬畝，人口93.8萬，轄22個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，253個行政村。

定遠(yuǎn)是農(nóng)業(yè)大縣，人口近百萬，農(nóng)村人口占80%以上，在外務(wù)工經(jīng)商者22多萬人，占全縣總?cè)丝?2.5%，定城鎮(zhèn)城區(qū)面積18萬平方公里，城區(qū)人口近17萬人。第4頁

定遠(yuǎn)區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。東接滁州，西鄰淮南，南依合肥，北連蚌埠。近入南京、合肥城市圈，遠(yuǎn)融長江三角洲經(jīng)濟區(qū)。

古有“境連八邑，衢通九省”之譽。與經(jīng)濟最發(fā)達(dá)長江三角洲緊密相連，地理交通四通八達(dá)、淮南鐵路貫通境內(nèi)，京滬鐵路緊鄰而過，新建合徐高速公路橫跨境內(nèi)。建設(shè)中京滬高速鐵路在定遠(yuǎn)穿行，并有設(shè)站。定遠(yuǎn)交通第5頁定遠(yuǎn)縣城所在地定城距合肥和南京兩機場不足兩小時旅程。天天都有班車通往南京、合肥、淮南、蚌埠、滁州等省內(nèi)外大中城市?？h內(nèi)形成了以定城為中心鄉(xiāng)村公路網(wǎng)，可與53個鄉(xiāng)鎮(zhèn)相通，天天都有客車往返。第6頁定遠(yuǎn)歷史及人文定城鎮(zhèn)是江淮之間古老重鎮(zhèn)，地理位置十分主要，歷史上有九省通衙之稱。在中國幾次南北大分裂中，成為兵家必爭之地。定城歷史悠久。唐天寶4年（745年），定遠(yuǎn)縣治遷至定城，今后1200多年，歷經(jīng)數(shù)朝代，縣治基本未動。宋嘉定四年（12）始筑城池。元明清時城池因戰(zhàn)爭和洪水屢遭破壞，先后修復(fù)10余次。民國28年日本飛機轟炸定城時，城池全部被毀。明代鼎盛時，城內(nèi)名勝古跡頗多，著名有董槐墓、魯肅祖母墓、戚繼光亭、巽峰閣、西禪寺、文峰塔等。風(fēng)景區(qū)花園胡，更是景色宜人。那是市容整齊，商埠林立、商賈云集、市場繁榮，成為江淮之間主要物資集散地。第7頁定遠(yuǎn)經(jīng)濟定遠(yuǎn)縣20政府工作匯報顯示：五年來，地域生產(chǎn)總值突破百億關(guān)口，達(dá)100.6億元，年均增加13.9%；財政收入增加到8.04億元，年均增加34.5%；固定資產(chǎn)投資增加到75億元，年均增加42.4%；社會消費品零售總額增加到29.8億元，年均增加18.4%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由41.8：22.6：35.6調(diào)整為38.8：31：30.2。主要經(jīng)濟指標(biāo)增速一直保持在兩位數(shù)以上，其中固定資產(chǎn)投資、財政收入五年分別增加6.1倍、3.3倍，縣域經(jīng)濟綜合實力及社會事業(yè)發(fā)展跨入全省二類縣中游行列。年，是“十二五”開局之年，地域生產(chǎn)總值過百億元，同比增加11.8%；財政收入過8億元，增加57.4%；固定資產(chǎn)投資增加17.5%，社會消費品零售總額增加18%，城鎮(zhèn)在崗職員年均工資增加16.7%，農(nóng)民人均純收入增加18%，完成或超額完成去年年初確定各項目標(biāo)任務(wù)，實現(xiàn)了“十二五”良好開局！第8頁招商引資也是碩果累累：整年新建、續(xù)建項目270個，實際到位資金110.8億元，較上年增加62.9%。推進(jìn)產(chǎn)業(yè)招商。突出千億鹽化主題，成立五大產(chǎn)業(yè)招商辦公室?；幢钡V業(yè)、晉煤集團(tuán)、雨潤集團(tuán)和南京醫(yī)藥集團(tuán)等一批國內(nèi)500強企業(yè)成功落戶，投資10億元以上琥珀能源等重大項目正式簽約，投資億元以上福潤食品、天星藥業(yè)等骨干項目開工建設(shè)。招商領(lǐng)域不停拓展，項目質(zhì)量顯著提升。整年共引進(jìn)項目281個，其中億元以上項目24個，為歷年之最；協(xié)議利用縣外資金313.4億元，實際到位資金58億元，增加30%，為歷史新高。完成簽約入園項目51個，開工建設(shè)37個，建成投產(chǎn)16個，均超出建園以來總和，為歷年最多。第9頁旅游發(fā)展規(guī)劃

“一心兩軸三極四區(qū)”一個中心——定遠(yuǎn)縣城游客集散中心

兩條發(fā)展軸：合肥-蚌埠公路；滁州-定遠(yuǎn)-淮南公路。

三個增加極：藕塘鎮(zhèn)、大橋鎮(zhèn)、東興鹽化。

四個旅游區(qū)：

東南紅色生態(tài)旅游區(qū)：位于定遠(yuǎn)縣東南部，以穿越定遠(yuǎn)縣城定滁路、合蚌路合肥-定遠(yuǎn)段為界限。

東北綠色休閑度假區(qū)：位于定遠(yuǎn)縣東南部，以穿越定遠(yuǎn)縣城定滁路、合蚌路蚌埠-定遠(yuǎn)段為界限。

西南白色工業(yè)觀光區(qū)：位于定遠(yuǎn)縣西南部，以穿越定遠(yuǎn)縣城定爐路、合蚌路合肥-定遠(yuǎn)段為界限。

西北古色文化體驗區(qū)：位于定遠(yuǎn)縣西北部，以穿越定遠(yuǎn)縣城定爐路、合蚌路蚌埠-定遠(yuǎn)段為界限。定遠(yuǎn)旅游第10頁定遠(yuǎn)旅游第11頁定遠(yuǎn)城市總體規(guī)劃

遠(yuǎn)景依據(jù)建設(shè)用地發(fā)展需要，重點向南、向東北（不跨越泉塢山），適當(dāng)發(fā)展向西南拓展。

城市空間發(fā)展策略為：“依靠老城，南進(jìn)東擴，緊湊發(fā)展”。規(guī)劃期內(nèi)，城市用地拓展依靠現(xiàn)實狀況建成區(qū)附近、含有較大發(fā)展?jié)摿^(qū)域向外拓展，主要用地發(fā)展方向：依靠東部政務(wù)區(qū)向東發(fā)展，依靠工業(yè)園區(qū)向南拓展。第12頁定遠(yuǎn)縣城區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃

規(guī)劃“三軸三區(qū)三片”總體布局結(jié)構(gòu)，即以外環(huán)路為框架、以合蚌路為中軸、以定滁路為兩翼，拉開中等城市框架；以老城區(qū)改造、新城區(qū)拓展、工業(yè)區(qū)擴張為依靠，推進(jìn)城市組團(tuán)開發(fā)；以建設(shè)泉塢山森林公園、南城河風(fēng)光帶、花園胡公園為重點，優(yōu)化自然生態(tài)環(huán)境。第13頁居住用地規(guī)劃為：依據(jù)城市用地總體布局結(jié)構(gòu)，依靠城市功效分區(qū)組織居住用地，規(guī)劃形成三個居住片區(qū)，即老城、南部、東部共3個居住片區(qū)，10個居住區(qū)。近期至定遠(yuǎn)縣縣城人口規(guī)模為19～21萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為20平方公里，人均建設(shè)用地按100平方米/人控制。

中期至年定遠(yuǎn)縣縣城人口規(guī)模為24～26萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為27.5平方公里，人均建設(shè)用地按110平方米/人控制。

遠(yuǎn)期至2030年定遠(yuǎn)縣縣城人口規(guī)模為35～40萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為40平方公里，人均建設(shè)用地按100平方米/人控制。第14頁宏觀政策對房地產(chǎn)市場導(dǎo)向二第15頁新國八條重點從四個角度對市場進(jìn)行調(diào)控。史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控——“國八條”國家房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧及影響第16頁調(diào)控關(guān)鍵點對比.1.26調(diào)控方法表述.9.29調(diào)控方法表述二套房首付百分比首付款百分比不低于60%。嚴(yán)格執(zhí)行首付款百分比不低于50%。非當(dāng)?shù)鼐用褓彿繐碛幸惶准耙陨献》糠钱?dāng)?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證實或社會保險繳納證實非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證實或社會保險繳納證實非當(dāng)?shù)鼐用駮和０l(fā)放購房貸款。限購各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制訂和執(zhí)行住房限購方法。對已經(jīng)有1套住房當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證實或社會保險繳納證實非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?套住房；對已擁有2套及以上住房當(dāng)?shù)貞艏用窦彝和Ｙ彿?。對于房價過高、上漲過快、供給擔(dān)心城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。稅費對個人購置住房不足5年轉(zhuǎn)手交易，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。對個人購置普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房，減半征收契稅。對個人購置90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房，減按1%稅率征收契稅。對出售自有住房并在1年內(nèi)重新購房納稅人不再減免個人所得稅。總來看，新國八條在信貸、限購、征稅要求上更嚴(yán)。調(diào)控關(guān)鍵點第17頁新國八條政策內(nèi)容——總結(jié)從內(nèi)容上，新國八條能夠總結(jié)為“一個創(chuàng)新、五個加強、兩個連續(xù)”。一個創(chuàng)新：直接要求各地政府對新建住房價格制訂目標(biāo)，明確當(dāng)?shù)赜騼r格漲幅幅度。五個加強：從稅收、金融信貸、土地供給、限購、落實保障性住房及約談機制五個方面進(jìn)行強化。兩個連續(xù)：連續(xù)加大保障性住房建設(shè)、經(jīng)過輿論連續(xù)引導(dǎo)合理住房消費。從調(diào)控目標(biāo)來看，依舊是抑制房價過快上漲，而非房價下降。從調(diào)控重點來看，依舊是打壓投機、投資性需求。假如樓市熱度不去，后續(xù)政府可動用政策依然較多，所以不能認(rèn)為行業(yè)利空出盡。第18頁問責(zé)機制影響3影響2影響1明確以“房價”作為控制目標(biāo)，促使地方政府就控制合理水平房價將制訂有更為針對性、有效性應(yīng)對策略地方政府與中央政府博弈將繼續(xù)連續(xù)土地雙限將降低開發(fā)商拿地?zé)崆?，地方政府土地稅收將出現(xiàn)顯著縮減，對當(dāng)?shù)爻鞘谢l(fā)展進(jìn)程將帶來一定影響國八條對各利益體影響——地方政府第19頁土地雙限“限房價、控地價”全方面限購對于當(dāng)?shù)丶爱惖乜蛻糍彿抠Y格進(jìn)行了愈加明確和嚴(yán)格限定利潤空間“被控制”市場需求“被降低”拿地更為慎重，考慮與政府合作開發(fā)建設(shè)項目銷售周期拉長，檢驗開發(fā)商資金鏈健康度，上市企業(yè)抗風(fēng)險能力更強開發(fā)商關(guān)注度向商業(yè)市場及城市綜合體這類高價值物業(yè)轉(zhuǎn)移，考驗開發(fā)商操作水平和專業(yè)能力行業(yè)內(nèi)部企業(yè)吞并速度加緊國八條對各利益體影響——開發(fā)商第20頁提要：在信貸數(shù)據(jù)疲軟與消費物價指數(shù)回落背景下，時隔近三個月，存款準(zhǔn)備金率工具再次被使用。5月12日晚間，央行宣告從年5月18日起，下調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。年5月央行再度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率房貸可能再現(xiàn)利率優(yōu)惠

影響：大型銀行預(yù)計可貸資金規(guī)模將在第二季度后逐步擴大，這首先有利于降低企業(yè)整體融資成本。在信貸規(guī)模擴大后，在個人房地產(chǎn)按揭貸款方面也將迎來更多政策微調(diào)，不排除再度出現(xiàn)利率優(yōu)惠。多家銀行表示，其整體貸款額度寬松，客戶無須急于申請房貸，對于房貸，銀行將會出臺一些最新利率優(yōu)惠。第21頁年1-5月初全國房地產(chǎn)整體情況住宅供給和成交：年1-3月全國樓市較為平穩(wěn)，價格小幅下跌。自三月開始，樓市回暖，價格平穩(wěn)，開發(fā)商主動推盤，促銷力度也不停加大，4月新增供給量又較上月大幅增加，所以成交量也保持在較高水平。供求對比：新增供給顯著高于成交，市場壓力仍較大。從庫存來看，可售面積增加顯著，出清周期仍保持在27個月，市場壓力依然較大。第22頁政策導(dǎo)向分析及風(fēng)險評定因為房地產(chǎn)業(yè)特殊性，所以政府政策導(dǎo)向?qū)τ诜康禺a(chǎn)發(fā)展有著風(fēng)向標(biāo)作用，對于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)政策分析能更有效躲避一些項目標(biāo)開發(fā)風(fēng)險。在定遠(yuǎn)房地產(chǎn)作為政府吸引外地資金投資，加緊縣城發(fā)展一個主要產(chǎn)業(yè)，其在詳細(xì)政策制訂和執(zhí)行上有一定傾斜，底，采取五項辦法有效促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展（分別為：A、科學(xué)把握土地上市節(jié)奏。B、堅持凈地出讓。C、適當(dāng)控制宗地上市規(guī)模。D、加大土地供給信息公布。E、嚴(yán)防土地資產(chǎn)流失。）上述政策是對房地產(chǎn)交易相對利好作用，政府對于支持房地產(chǎn)發(fā)展有著比較良好愿望，這對項目投資開發(fā)提供了良好外決條件。第23頁123對于起步較晚定遠(yuǎn)房地產(chǎn)來講，房價整體水平依然較低，老城區(qū)商品房成交均價為3800—4500元/㎡左右，給市場房價提供了較大增加空間。在房產(chǎn)需求方面，當(dāng)前定遠(yuǎn)大部分購房者以自住為主，投機成份極少，投機成份極少，這已給了定遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場提供了良性發(fā)展市場空間。宏觀政策推出目標(biāo)是在抑制房產(chǎn)投資投機行為，保重房地產(chǎn)市場良性發(fā)展，所以，就當(dāng)前定遠(yuǎn)市場情況而言，整體房地產(chǎn)市場將依縣城經(jīng)濟發(fā)展而發(fā)展。宏觀政策對定遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場影響分析第24頁定城鎮(zhèn)樓市整體發(fā)展概述(1)概況：當(dāng)前定遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)基本可分為老城區(qū)、城東新區(qū)二大板塊。老城區(qū)房地產(chǎn)投資分布零碎，開發(fā)量較小，主要以多層為主；城東新區(qū)房地產(chǎn)投資當(dāng)前主要集中在定滁路一帶，開發(fā)量較大，小高層、高層為主。（2）住宅價格：物業(yè)價格是一個地域房地產(chǎn)市場發(fā)展情況反應(yīng)，同時也是衡量當(dāng)?shù)鼐用裣M能力尺度。從市場數(shù)據(jù)得出結(jié)論，現(xiàn)階段住宅市場價格依然是以地段價值為尺度。主要分為二個層次：

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老城區(qū)住宅，地處定遠(yuǎn)縣城中心繁榮所在，地段位置優(yōu)越，生活配套成熟。銷售均價：4200元/平米左右；城東新區(qū)一帶，伴隨縣城南拓東擴，該區(qū)域?qū)⒊蔀榻窈蠖ㄟh(yuǎn)發(fā)展主力區(qū)域。但現(xiàn)在該區(qū)域配套施設(shè)不很完善，人氣有待結(jié)聚。銷售均價:3500—4500元/平米。（3）住宅品質(zhì)：住房作為一項大消費支出，人們投入關(guān)注度往往有別于普通商品，愈加重視居住產(chǎn)品品質(zhì)，其內(nèi)容包含：小區(qū)規(guī)劃、交通、建筑質(zhì)量、產(chǎn)品形態(tài)以及物業(yè)配套、景觀、環(huán)境等。而定遠(yuǎn)當(dāng)前對居住環(huán)境考究較少，缺乏景觀園林、會所、教育配套規(guī)劃等附加值考慮。第26頁近六個月定城鎮(zhèn)土地成交分析出讓日期供地方式土地位置土地面積（平米）用途容積率成交價（萬元）受讓單位12.1.20掛牌定城鎮(zhèn)魯肅大道東南側(cè)66403商業(yè)1.59000定遠(yuǎn)縣新唐投資有限企業(yè)12.1.19掛牌定城鎮(zhèn)魯肅大道東北側(cè)7060住宅2.32170安徽省萬杰房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)12.1.11拍賣定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)包公路東側(cè)3420商服2.21100安徽省萬杰房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)11.12.30掛牌定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)泉塢山大道西側(cè)64330住宅25797安徽鹽業(yè)投資有限企業(yè)11.12.30掛牌定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)泉塢山大道西側(cè)52886住宅24765安徽鹽業(yè)投資有限企業(yè)11.12.30掛牌定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)泉塢山大道西側(cè)62036住宅25590安徽鹽業(yè)投資有限企業(yè)11.12.5掛牌定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)金山路東側(cè)21060住宅2.53260定遠(yuǎn)縣凱源天潤置業(yè)發(fā)展有限企業(yè)第27頁分析：自去年8月至1月，定城共計出讓土地面積40多萬方（折合約600畝），除去當(dāng)前定城在售項目，未來市場競爭激烈.11.11.8掛牌定城鎮(zhèn)魯肅大道東側(cè)16934住宅2.22025定遠(yuǎn)縣東園置業(yè)有限企業(yè)11.11.8掛牌定城鎮(zhèn)魯肅大道東側(cè)22052住宅2.24010定遠(yuǎn)縣東園置業(yè)有限企業(yè)11.10.21掛牌定城鎮(zhèn)長征西路北側(cè)19103住宅+商業(yè)23600榮興、蔣大春、李輝、楊楊11.10.21掛牌定城鎮(zhèn)戚繼光大道南側(cè)61321商業(yè)1.64900定遠(yuǎn)縣恒瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)11.10.10掛牌定城鎮(zhèn)嚴(yán)橋路西側(cè)2251住宅+商業(yè)1.7255安徽安元房地產(chǎn)有限企業(yè)11.9.8拍賣定遠(yuǎn)縣定城鎮(zhèn)包公路東側(cè)4266住宅+商業(yè)1.51230今皓光電（安徽）有限企業(yè)11.8.8掛牌定城鎮(zhèn)嚴(yán)橋路西側(cè)730住宅1.6123安徽金恒祥瑞置業(yè)有限企業(yè)第28頁年，定遠(yuǎn)著力完善城市功效，圍繞老城區(qū)提升、新區(qū)完善，組織實施了35個商住和景觀項目，中等城市形象加速顯現(xiàn)。城東新區(qū)“三項工程”全方面開工，長征東路順利實現(xiàn)通暢，岱山路即將建成，路網(wǎng)不停延伸。五大專業(yè)市場建設(shè)序時推進(jìn)，瑞特家居廣場建成開業(yè)，萬匯龍商貿(mào)城基本建成，大潤發(fā)超市、汽配城商業(yè)綜合體、東園大市場開工建設(shè)。投資10億元青島偉業(yè)北極星購物中心成功簽約，肯德基、米蘭假日酒店、永和豆?jié){等品牌商家入駐；裕安水上花園、中源上東城、金源廣場等一批商住小區(qū)加緊建設(shè)。年定遠(yuǎn)實現(xiàn)城市建設(shè)總投入35.8億元，拆遷約30.6萬平方米，開發(fā)商品房110萬平方米，其中新開工建設(shè)商品房43萬平方米、銷售商品房35萬平方米。完成陰陵路、四中路等5條3.8公里老城區(qū)道路改造工程?？偨Y(jié)：第29頁定遠(yuǎn)縣主要在售樓盤調(diào)查分析三第30頁競爭樓盤分布圖本案眾舜時代廣場永成匯金廣場金源廣場中源上東城天裕國際米蘭印象德城御湖國際裕安水上花園華邦匯富廣場盛世新城第31頁項目位置定遠(yuǎn)縣人民廣場西側(cè)主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總建筑面積：13萬方當(dāng)前銷售信息二期售罄，三期大約5月開盤容積率：3.0左右綠化率：41%最近一次開盤時間二期.12最近一次開盤所推售體量200套左右內(nèi)部配套中央景觀、地下車位、活動中心、超市周圍配套縣政府、公園、醫(yī)院、學(xué)校、機關(guān)單位建筑格調(diào)當(dāng)代景觀與智能化智能安保套型面積段（㎡）占總體百分比（％）二房80-8640三房109-12460當(dāng)前銷售均價（元/㎡）4500當(dāng)前立案銷售率（％）一期二期100%項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策無當(dāng)前客戶群體機關(guān)單位項目賣點地段、品質(zhì)項目定位廣告語政府邊上公園府邸開發(fā)商滁州金源房地產(chǎn)開發(fā)景觀設(shè)計單位——金源廣場第32頁項目效果圖和區(qū)位圖第33頁售樓部第34頁墻體廣告第35頁實景圖第36頁項目位置合蚌路與幸福中路交匯處主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總建筑面積：7萬方當(dāng)前銷售信息還剩一期幾套在售容積率：6.4綠化率：31%最近一次開盤時間.01.23最近一次開盤所推售體量約150套內(nèi)部配套大型購物中心、品牌電梯、空中花園周圍配套金融中心、醫(yī)院、小學(xué)建筑格調(diào)當(dāng)代景觀與智能化智能安保套型面積段（㎡）占總體百分比（％）二房7530三房101-12470當(dāng)前銷售均價（元/㎡）3500當(dāng)前立案銷售率（％）90%項目近期營銷活動暫無購房優(yōu)惠政策暫無當(dāng)前客戶群體鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、個體經(jīng)營戶、教師項目賣點高層、項目定位廣告語引領(lǐng)定遠(yuǎn)人居未來開發(fā)商眾舜置業(yè)景觀設(shè)計單位——眾舜時代廣場第37頁項目效果圖和區(qū)位圖第38頁售樓部第39頁墻體廣告第40頁實景圖第41頁項目位置合蚌路與幸福路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總建筑面積：50萬方當(dāng)前銷售信息一期售罄，二期未定容積率：1.39綠化率：35最近一次開盤時間.11.13最近一次開盤所推售體量200套左右內(nèi)部配套會所、幼稚園、菜市場、商鋪周圍配套縣政府、陽光小學(xué)、縣醫(yī)院、生態(tài)公園、人民廣場建筑格調(diào)歐式新古典景觀與智能化智能安保套型面積段（㎡）占總體百分比（％）二房8520三房98-13060四房142-16720當(dāng)前銷售均價（元/㎡）3600當(dāng)前立案銷售率（％）一期100%項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策無當(dāng)前客戶群體機關(guān)單位、部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民項目賣點配套、品質(zhì)項目定位廣告語城市向東，生活向上開發(fā)商中源地產(chǎn)景觀設(shè)計單位上海誠策中原上東城第42頁項目效果圖和區(qū)位圖第43頁售樓部第44頁墻體廣告第45頁實景圖第46頁項目位置合蚌路與拂曉路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總建筑面積：26萬方當(dāng)前銷售信息一期剩幾套在賣，二期預(yù)計5月份開盤容積率：1.7綠化率：40%最近一次開盤時間.10.31最近一次開盤所推售體量200套左右內(nèi)部配套幼稚園、會所、車庫車位周圍配套大潤發(fā)、中小學(xué)建筑格調(diào)江南園林式景觀與智能化智能安保套型面積段（㎡）占總體百分比（％）二房80-9040三房100-12060當(dāng)前銷售均價（元/㎡）3700元/㎡當(dāng)前立案銷售率（％）20%項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策無當(dāng)前客戶群體企事業(yè)單位職員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出務(wù)工人群項目賣點配套、品質(zhì)項目定位廣告語住在定遠(yuǎn)最美處開發(fā)商安徽裕安集團(tuán)景觀設(shè)計單位——裕安水上花園第47頁項目效果圖和區(qū)位圖第48頁售樓部

第49頁實景圖第50頁項目位置金山路與幸福路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總建筑面積：27000方當(dāng)前銷售信息未開盤容積率：2.6綠化率：35%最近一次開盤時間——最近一次開盤所推售體量——內(nèi)部配套地下車庫、底層商業(yè)周圍配套縣醫(yī)院、陽光小學(xué)、機關(guān)單位建筑格調(diào)當(dāng)代景觀與智能化智能安保套型面積段（㎡）占總體百分比（％）三房86-91100當(dāng)前銷售均價（元/㎡）——當(dāng)前立案銷售率（％）——項目近期營銷活動登記客戶贈予元代金券抵購房款購房優(yōu)惠政策登記客戶贈予元代金券抵購房款當(dāng)前客戶群體機關(guān)單位、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民項目賣點價格、品質(zhì)項目定位廣告語——開發(fā)商永成房地產(chǎn)開發(fā)景觀設(shè)計單位——永成匯金廣場第51頁售樓部第52頁項目進(jìn)度第53頁項目位置城東新區(qū)合蚌路主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總建筑面積：17萬方當(dāng)前銷售信息尾盤容積率：2.0綠化率：33%最近一次開盤時間.11最近一次開盤所推售體量200多套內(nèi)部配套車位、中央景觀周圍配套縣醫(yī)院、陽光小學(xué)建筑格調(diào)后當(dāng)代景觀與智能化智能安保套型面積段（㎡）占總體百分比（％）一房7015二房8015三房101-12250四房129-13120當(dāng)前銷售均價（元/㎡）3300當(dāng)前立案銷售率（％）2期90%項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策無當(dāng)前客戶群體機關(guān)單位項目賣點品質(zhì)、戶型項目定位廣告語花園景觀式生活小區(qū)開發(fā)商滁州天浴房地產(chǎn)開發(fā)景觀設(shè)計單位福州博林環(huán)境藝術(shù)設(shè)計顧問天裕國際第54頁售樓部第55頁墻體廣告第56頁實景圖第57頁項目位置政務(wù)文化廣場西南主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總建筑面積：33000方當(dāng)前銷售信息3月底2期4棟樓開盤容積率：綠化率：最近一次開盤時間未開盤最近一次開盤所推售體量——內(nèi)部配套中央景觀周圍配套政務(wù)文化廣場、縣醫(yī)院、陽光小學(xué)建筑格調(diào)歐陸景觀與智能化智能安保套型面積段（㎡）占總體百分比（％）二房82-9540三房91-11560當(dāng)前銷售均價（元/㎡）——當(dāng)前立案銷售率（％）——項目近期營銷活動無購房優(yōu)惠政策無當(dāng)前客戶群體機關(guān)單位項目賣點品質(zhì)、戶型項目定位廣告語意大利風(fēng)情歐式居所開發(fā)商安徽省萬杰房地產(chǎn)開發(fā)景觀設(shè)計單位——米蘭印象第58頁售樓部第59頁墻體廣告第60頁項目位置合蚌路與定滁路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總建筑面積：9萬方當(dāng)前銷售信息住宅售罄容積率：1.6綠化率：36%最近一次開盤時間.01.18最近一次開盤所推售體量216套內(nèi)部配套車庫車位、中央景觀周圍配套醫(yī)院、菜場、學(xué)校建筑格調(diào)當(dāng)代景觀與智能化智能安保套型面積段（㎡）占總體百分比（％）二房80-9030三房90-11860四房13410當(dāng)前銷售均價（元/㎡）3500當(dāng)前立案銷售率（％）90%項目近期營銷活動商鋪登記購房優(yōu)惠政策無當(dāng)前客戶群體企事業(yè)單位職員項目賣點地段、配套項目定位廣告語純多層花園洋房開發(fā)商定遠(yuǎn)德城房地產(chǎn)開發(fā)景觀設(shè)計單位——德城御湖國際第61頁售樓部第62頁墻體廣告第63頁項目位置長征路與東城路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總建筑面積：4方當(dāng)前銷售信息未開盤容積率：綠化率：40%最近一次開盤時間——最近一次開盤所推售體量——內(nèi)部配套沿街商業(yè)、車位周圍配套超市、菜場、學(xué)校建筑格調(diào)當(dāng)代景觀與智能化智能安保套型面積段（㎡）占總體百分比（％）二房80-9040三房100-12260當(dāng)前銷售均價（元/㎡）——當(dāng)前立案銷售率（％）——項目近期營銷活動預(yù)約登記購房優(yōu)惠政策無當(dāng)前客戶群體城鎮(zhèn)企事業(yè)單位職員項目賣點位置、配套項目定位廣告語植根中心地脈，縱橫商業(yè)海洋開發(fā)商安徽華邦房地產(chǎn)開發(fā)景觀設(shè)計單位——華邦匯富廣場第64頁售樓部第65頁墻體廣告第66頁實景圖第67頁盛世新城項目位置定發(fā)路與拂曉路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)總建筑面積：2.7萬當(dāng)前銷售信息住宅售罄，在售沿街商鋪容積率：綠化率：最近一次開盤時間.10最近一次開盤所推售體量200多套內(nèi)部配套中央景觀、沿街商鋪周圍配套一中、菜場建筑格調(diào)當(dāng)代景觀與智能化智能安保套型面積段（㎡）占總體百分比（％）二房————三房————當(dāng)前銷售均價（元/㎡）6500元當(dāng)前立案銷售率（％）80項目近期營銷活動現(xiàn)鋪銷售購房優(yōu)惠政策登記1萬抵2萬當(dāng)前客戶群體機關(guān)單位項目賣點人氣、價格項目定位廣告語開發(fā)商定遠(yuǎn)縣綠水雅居置業(yè)投資景觀設(shè)計單位——第68頁售樓部第69頁銘威·名仕新城樓盤名稱：銘威·名仕新城項目地址：魯肅大道南側(cè)開發(fā)商：滁州市銘威置業(yè)有限企業(yè)占地面積：100畝總建筑面積：7.5萬方銷售均價：3318元/平米3898元/平米物業(yè)類型：小高層、多層容積率：1.1綠化率：/戶型：主力面積86兩房；三房116㎡銷售情況：當(dāng)前一期所剩房源不多第70頁吉家家園樓盤名稱：吉家家園項目地址：東城路與幸福路交口開發(fā)商：定遠(yuǎn)縣遠(yuǎn)瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)占地面積：2892.63平米總建筑面積：16297.34M2銷售均價：4100元/平米物業(yè)類型：小高層、多層容積率：1.6綠化率：31%戶型：90-120銷售情況：/第71頁金山麗景樓盤名稱：金山麗景項目地址：金山路與東興路交口開發(fā)商：定遠(yuǎn)縣金山房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)占地面積：106畝總建筑面積：14萬方銷售均價：3500元/平米物業(yè)類型：小高層、多層、高層容積率：2.0綠化率：35%戶型：73.1㎡、88.03㎡、93.42、104.8㎡銷售情況：一期在售去化85%。第72頁安鹽·曲陽國際樓盤名稱：安鹽·曲陽國際項目地址：縣城東新區(qū)幸福東路南側(cè)、金山路東側(cè)開發(fā)商：/占地面積：6萬方總建筑面積：14萬方銷售均價：3850元/平米物業(yè)類型：高層多層小高層容積率：2.2綠化率：/主力戶型：80-140平米銷售情況：12.4.28開盤，共銷120套第73頁樓盤名稱總建面（㎡）建筑類型容積率平均每層戶數(shù)銷售均價(元/㎡)金源廣場13萬多層、小高層、高層3.01梯2戶2梯3戶3700眾舜時代廣場7萬高層6.41梯2戶2梯4戶3600中源上東城50萬多層1.391梯2戶3700永成匯金廣場2.7萬方小高層2.62梯3戶——天裕國際17萬多層、高層2.01梯2戶，2梯3戶3300競爭項目產(chǎn)品要素對比第74頁競爭項目產(chǎn)品要素對比-續(xù)米蘭印象3.3萬多層——1梯2戶——裕安水上花園26萬多層、小高層1.71梯2戶，2梯三戶4100德城御湖國際9萬多層1.61梯2戶3500華邦匯富廣場4.2萬多層——1梯2戶——盛世新城2.7萬多層——1梯2戶——市場在售多以多層、小高層為主，多層屬稀缺物業(yè)價格最高;住宅均價基本都在3200-3700元/平方米之間；多采取1梯2戶、２梯3戶排布設(shè)計。第75頁競爭項目關(guān)鍵客戶群體分析樓盤名稱關(guān)鍵客戶群體項目賣點金源廣場機關(guān)單位職員地段、品質(zhì)眾舜時代廣場鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民、個體經(jīng)營戶、教師定遠(yuǎn)第一高中源上東城機關(guān)單位職員、部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民配套、品質(zhì)永成匯金廣場機關(guān)單位職員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民價格、品質(zhì)天裕國際機關(guān)單位職員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民品質(zhì)、戶型米蘭印象機關(guān)單位職員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民品質(zhì)、戶型裕安水上花園企事業(yè)單位職員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)外出務(wù)工人群配套、品質(zhì)德城御湖國際企事業(yè)單位職員地段、陪套華邦匯富廣場機關(guān)單位職員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民地段、陪套盛世新城機關(guān)單位職員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民位置、價格客戶群主要集中在縣內(nèi)各企事業(yè)單位職員和周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民等。第76頁競爭項目配套分析樓盤名稱內(nèi)部配套周圍配套金源廣場中央景觀、地下車位、活動中心、超市縣政府、醫(yī)院、學(xué)校、機關(guān)單位眾舜時代廣場大型購物中心、品牌電梯、空中花園縣政府、金融中心、醫(yī)院、小學(xué)中源上東城會所、幼稚園、菜市場、商鋪縣政府、小學(xué)、縣醫(yī)院、生態(tài)公園永成匯金廣場地下車庫、底層商業(yè)縣醫(yī)院、陽光小學(xué)、機關(guān)單位天裕國際車位、中央景觀縣醫(yī)院、陽光小學(xué)米蘭印象中央景觀政務(wù)文化廣場、縣醫(yī)院、陽光小學(xué)裕安水上花園幼稚園、會所、車庫車位大潤發(fā)、中小學(xué)德城御湖國際車庫車位、中央景觀醫(yī)院、菜場、學(xué)校華邦匯富廣場沿街商業(yè)、車位超市、菜場、學(xué)校盛世新城中央景觀、沿街商鋪一中、菜場

定遠(yuǎn)在售樓盤在內(nèi)部配套上突出主要包含停車場、會所、幼稚園等；周圍配套上突出主要包含學(xué)校、醫(yī)院、公園等．第77頁競爭戶型配比分析樓盤名稱套型面積段㎡占總體百分比（%）金源廣場二房80-8640三房109-12460眾舜時代廣場二房7530三房101-12470中源上東城二房8520三房98-13060四房142-16720永成匯金廣場三房86-91100%第78頁競爭戶型配比分析-續(xù)樓盤名稱套型面積段㎡占總體百分比（%）米蘭印象二房82-9540三房91-11560裕安水上花園二房80-9040三房100-12060德城御湖國際二房80-9030三房90-11860四房13410第79頁競爭戶型配比分析-續(xù)樓盤名稱套型面積段㎡占總體百分比（%）天裕國際一房7015二房8015三方101-12250四房129-13120華邦匯富廣場二房80-9040三房100-12260

能夠看出，定遠(yuǎn)在售項目在主力套型特征表現(xiàn)為：套型以二室、三室為主，二室面積段主要在70—90㎡之間，三室面積段主要在100—125之間。第80頁本案周圍在售競盤項目賣點BY定位廣告語樓盤名稱項目賣點定位廣告語金源廣場地段、品質(zhì)政府邊上公園府邸眾舜時代廣場高度引領(lǐng)定遠(yuǎn)人居未來中源上東城品質(zhì)、配套、規(guī)模城市向東，生活向上永成匯金廣場價格、品質(zhì)——天裕國際品質(zhì)、戶型花園景觀式生活小區(qū)米蘭印象品質(zhì)、戶型意大利風(fēng)情歐式居所裕安水上花園配套、品質(zhì)、規(guī)模住在定遠(yuǎn)最美處德城御湖國際地段、配套純多層花園洋房華邦匯富廣場位置、配套植根中心地脈，縱橫商業(yè)海洋盛世新城人氣、價格——

定遠(yuǎn)在售項目在定位廣告語上突出項目關(guān)鍵賣點主要包含地段、規(guī)模等。第81頁本案周圍在售競盤項目購房優(yōu)惠政策分析樓盤名稱優(yōu)惠政策金源廣場無眾舜時代廣場無中源上東城無永成匯金廣場登記客戶贈予元代金券抵購房款天裕國際無米蘭印象無裕安水上花園無德城御湖國際無華邦匯富廣場無盛世新城登記1萬抵2萬

定遠(yuǎn)在售項目當(dāng)前無優(yōu)惠政策，但銷售依然火爆，表達(dá)了定遠(yuǎn)縣市場容量之大第82頁早期樓盤以多層為主、新建樓盤以小高層、高層為主。高層小高層產(chǎn)品逐步取得客戶認(rèn)可。A市場以90—100平米三房、小三房為主流暢銷產(chǎn)品（70-90平米兩房、鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房客戶較多認(rèn)可），總價在30萬以上，超出120平米三房產(chǎn)品銷售周期較長。B重視產(chǎn)品包裝開發(fā)商，憑借專業(yè)營銷策劃企業(yè)進(jìn)行產(chǎn)品整體策劃，提升產(chǎn)品形象，取得市場追捧。C地段價值依然是購房者關(guān)注第一要素，如金源廣場位于縣政府對面，成為標(biāo)桿項目，取得很好銷售。D競爭市場總結(jié)第83頁123依據(jù)《定遠(yuǎn)縣城市總體規(guī)劃（—2030年）》，近期至定遠(yuǎn)縣縣城人口規(guī)模為19～21萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模為20平方公里，人均建設(shè)用地按100平米/人控制，未來市場需求旺盛。

伴隨樓盤品質(zhì)不停提升，需求不停加大，能夠預(yù)見房價仍有較大增加空間。

伴隨經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活水平日益提升，居民對住宅品質(zhì)需求日益旺盛，舒適性、安全性、便利性及優(yōu)美環(huán)境、良好物業(yè)、完備配套等都被放到主要位置進(jìn)行考慮。房地產(chǎn)市場保持旺盛需求房價仍將穩(wěn)步攀升住宅品質(zhì)需求提升未來市場預(yù)測第84頁