物業(yè)與業(yè)主的責(zé)任與義務(wù)

物業(yè)與業(yè)主的責(zé)任與義務(wù)一、這些事是物業(yè)公司的事物業(yè)公司管理服務(wù)的范圍有哪些？《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，物業(yè)管理是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。也就是說，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中約定的服務(wù)項(xiàng)目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。業(yè)主室內(nèi)裝修中，物業(yè)公司對(duì)違規(guī)業(yè)主通過勸阻、制止并向相關(guān)職能部門報(bào)告的方式來實(shí)施服務(wù)與管理。二、這些事是開發(fā)商的事保修期內(nèi)以及保修期內(nèi)沒修好的房屋裂縫、煙道漏煙串味、墻面或樓頂滲漏、衛(wèi)生間和廚房防水等問題，都是開發(fā)商分包的建設(shè)方、施工方的責(zé)任。由于許多物業(yè)公司是開發(fā)商全額子公司，不少業(yè)主把應(yīng)由開發(fā)商負(fù)責(zé)的問題都記到物業(yè)公司的賬上，認(rèn)為物業(yè)管理服務(wù)不到位。其實(shí)，開發(fā)商將房屋賣給業(yè)主后，房屋產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主而不屬于開發(fā)商，不管是開發(fā)商所成立的物業(yè)公司還是其他物業(yè)公司，都不承擔(dān)應(yīng)由開發(fā)商分包的建設(shè)方、施工方承擔(dān)的責(zé)任。三、這些事是相關(guān)部門的事指導(dǎo)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)、管理監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)、調(diào)節(jié)物業(yè)矛盾糾紛、偵破業(yè)主家里被盜案件、處理違章搭建、違規(guī)改裝修住房、業(yè)主占用綠地和道路等等，這些事是政府各職能部門；如社區(qū)、公安、城管、房管、環(huán)保等工作范疇，這些事物業(yè)公司有責(zé)任配合和協(xié)助相關(guān)部門工作。四、這些事是相關(guān)企業(yè)的事業(yè)主家里供水、供電、供氣、供暖、電話、網(wǎng)絡(luò)、有線電視等方面的問題，由社會(huì)公共事業(yè)企業(yè)或運(yùn)營商負(fù)責(zé)解決，也不在物業(yè)公司服務(wù)范圍。《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取費(fèi)用”。由于目前城市供水、供電等企業(yè)在收費(fèi)時(shí)，部分仍以總表計(jì)費(fèi)，并由物業(yè)公司按分戶表代收代繳，工作中，一方面，物業(yè)公司不能將水、電、氣費(fèi)與物業(yè)服務(wù)費(fèi)捆綁到一起收；另一方面，供水、供電等企業(yè)也應(yīng)該付給物業(yè)公司一定的勞務(wù)費(fèi)。五、這些事是業(yè)主自己的事家里的門窗框壞了，水閥、水龍頭壞了，電源短路了，座便箱浮球不好用，室內(nèi)墻皮脫落了等等，這些業(yè)主自用部分，維修也好，更換也好，都是業(yè)主自己決定的事。過去，房屋的所有權(quán)是政府或產(chǎn)權(quán)單位，這些事都該政府或產(chǎn)權(quán)單位管，現(xiàn)在房屋的所有權(quán)是業(yè)主，所有權(quán)內(nèi)的事（不包括共有部位和共用設(shè)施）都該業(yè)主自己管。這些事也可以委托物業(yè)公司，但不屬于物業(yè)公司的管理服務(wù)范圍，而屬于有償服務(wù)范圍。另外，召開業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)、選聘或解聘物部分裝修問題會(huì)在房屋使用一定時(shí)間后才會(huì)顯現(xiàn)，為確保裝修不會(huì)給其他業(yè)主造成影響，保障所有業(yè)主的共同利益，所以裝修履約保證金才會(huì)在半年后退還。十一、為什么裝修時(shí)要辦理裝修手續(xù)？“依據(jù)中華人民共和國建設(shè)部令第110號(hào)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》第三章第十六條:裝修人，或者裝修人和裝飾裝修企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議。十二、住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容：裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容；裝飾裝修工程的實(shí)施期限；允許施工的時(shí)間；廢棄物的清運(yùn)與處置；住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求；禁止行為和注意事項(xiàng)；管理服務(wù)費(fèi)用；違約責(zé)任；其他需要約定的事項(xiàng)。增加的專項(xiàng)管理服務(wù)費(fèi)用，主要包含以下內(nèi)容：電梯及公共設(shè)施的成品保護(hù)費(fèi)用；增加的電梯運(yùn)輸能耗及保養(yǎng)費(fèi)用；增加的裝修期間對(duì)公共環(huán)境污染的保潔費(fèi)用；增加的裝修期間公共秩序管理費(fèi)用；增加的裝修管理的費(fèi)用。十三、裝修期間收取的管理服務(wù)費(fèi)用，主要在那些方面支付:裝修期間因施工人員進(jìn)出頻繁和運(yùn)送建筑材料、建筑廢棄物等發(fā)生，會(huì)增加電梯及公共設(shè)施的管理維護(hù)費(fèi)用，加大電梯能耗及保養(yǎng)成本；以及在裝修期間對(duì)公共環(huán)境污染的清潔、保潔費(fèi)用、公共秩序維護(hù)費(fèi)用、公共設(shè)施細(xì)小損壞的修繕維護(hù)費(fèi)用和加大裝修巡檢、辦理等人員的成本及管理費(fèi)用。十四、裝修收費(fèi)的組成部分？裝修收費(fèi)由：裝修管理服務(wù)費(fèi)、裝修建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修履約金三項(xiàng)構(gòu)成。其中，裝修管理費(fèi)、裝修建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)是按建筑平方及約定價(jià)格一次性收?。谎b修履約保證金按戶及約定標(biāo)準(zhǔn)收取，此項(xiàng)按約定退還業(yè)主。十五、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)包括什么？裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)（即廢棄物的清運(yùn)與處置）是指，裝修中所產(chǎn)生的建筑垃圾由裝修人將其袋裝后堆放到物業(yè)指定的裝修垃圾堆放點(diǎn)，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)清運(yùn)出小區(qū)，該費(fèi)用包括：裝卸車費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、傾倒處置費(fèi)等。十六、空調(diào)裝在哪里？在安裝前，您可前往小區(qū)物業(yè)客戶服務(wù)中心，物業(yè)會(huì)安排專人告知您該單元空調(diào)安裝位置。十七、是否可以在屋面上搭建其他建筑？頂層屋面屬于該樓業(yè)主的公共部分，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部令第110號(hào)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》及《貴陽市裝飾裝修管理辦法》等相關(guān)規(guī)定：建筑物尤其是樓宇外觀要保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一并不得隨意更改原規(guī)劃設(shè)計(jì)。如隨意搭建就破壞了整體區(qū)域外貌，降低該樓宇的品質(zhì)，產(chǎn)生安全問題，所以不允許業(yè)主私自占用。十八、可否安裝太陽能熱水器？樓宇頂層屋面屬于業(yè)主共有的公共部分，為保持整個(gè)小區(qū)建筑的特色及美觀，防止鉆孔安裝對(duì)屋面尤其是隔熱層、防水層的損壞，加之有的層面是按不承載人設(shè)計(jì)的，其承載力的計(jì)算是有限定的，故一般情況下是不能安裝太陽能熱水器的。十九、住宅能否改變使用功能？住宅不能改變使用功能，購房合同中明確有規(guī)定說明，另《物權(quán)法》第七十七條明確規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！倍?、物業(yè)是否可以托管鑰匙，為什么要托管？業(yè)主是否將房屋鑰匙托管給物業(yè)是由業(yè)主本人決定的且和物業(yè)達(dá)成協(xié)議，物業(yè)托管鑰匙主要是為了在業(yè)主未正式進(jìn)場裝修或入住之前，物業(yè)公司會(huì)免費(fèi)定期對(duì)空置房屋進(jìn)行檢查、維修以及查看樓上樓下的試水等情況，從而為業(yè)主更好的服務(wù)，但如果您在室內(nèi)放置了私人物品，物業(yè)公司將不會(huì)托管鑰匙。二十一、電梯使用單位的職責(zé)電梯使用單位是指具有電梯管理權(quán)利和管理義務(wù)的單位或個(gè)人，其職責(zé)：（一）保持電梯緊急報(bào)警裝置能夠隨時(shí)與使用單位安全管理機(jī)構(gòu)或者值班人員實(shí)現(xiàn)有效聯(lián)系；（二）在轎廂內(nèi)或者出入口的明顯位置張貼有效的《安全檢驗(yàn)合格》標(biāo)志；（三）將電梯使用的安全注意事項(xiàng)和警示標(biāo)志置于乘客易于注意的顯著位置；（四）在電梯顯著位置標(biāo)明使用管理單位名稱、應(yīng)急救援電話和維保單位名稱及其急修、投訴電話；（五）醫(yī)院提供患者使用的電梯、直接用于旅游觀光的速度大于2.5m/s的乘客電梯，以及采用司機(jī)操作的電梯，由持證的電梯司機(jī)操作；（六）制定出現(xiàn)突發(fā)事件的應(yīng)急措施與救援預(yù)案，學(xué)校、幼兒園、機(jī)場、車站、醫(yī)院、商場、文藝演出場館、展覽館、旅游景點(diǎn)等人員密集場所的電梯使用單位，每年至少進(jìn)行一次救援演練，其他使用單位可根據(jù)本單位條件和使用電梯的特點(diǎn)，適時(shí)進(jìn)行救援演練；二十二、電梯應(yīng)急救援的時(shí)間《特種設(shè)備安全技術(shù)規(guī)范》第三章第十四條第三款中規(guī)定：電梯內(nèi)應(yīng)公示24小時(shí)服務(wù)電話，電梯維保單位接到故障通知后及時(shí)予以排除，接到電梯困人故障報(bào)告后，維修人員及時(shí)抵達(dá)維保電梯所在地實(shí)施現(xiàn)場救援，直轄市或者設(shè)區(qū)的市抵達(dá)時(shí)間不超過30分鐘，其他地區(qū)一般不超過１小時(shí)。二十三、電梯使用過程中的注意事項(xiàng)(一)遵守電梯安全注意事項(xiàng)和警示標(biāo)志的要求；(二)不乘坐明示處于非正常狀態(tài)下的電梯；(三)不采用非安全手段開啟電梯層門；(四)不拆除、破壞電梯的部件及其附屬設(shè)施；(五)不乘坐超過額定載重量的電梯，運(yùn)送貨物時(shí)不得超載；(六)不做其他危及電梯安全運(yùn)行或者危及他人安全乘坐的行為；二十四、電梯事故的分類根據(jù)《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》第六章第六十一條中的事故分類，特種設(shè)備事故分為特別重大事故、重大事故、較大事故與一般事故4級(jí)。（一）特別重大事故：特種設(shè)備事故造成30人以上死亡，或者100人以上重傷，或者1億元以上直接經(jīng)濟(jì)損失的。（二）重大事故：特種設(shè)備事故造成10人以上30人以下死亡，或者50人以上100人以下重傷，或者5000萬元以上1億元以下直接經(jīng)濟(jì)損失的；（三）較大事故：特種設(shè)備事故造成3人以上10人以下死亡，或者10人以上50人以下重傷，或者1000萬元以上5000萬元以下直接經(jīng)濟(jì)損失的；（四）一般事故：電梯轎廂滯留人員2小時(shí)以上的；二十五、電梯故障的自救之情況一：電梯突然停止運(yùn)行怎么辦？如果電梯突然停下，首先不要驚慌，可嘗試持續(xù)按開門按鈕，并通過電梯內(nèi)對(duì)講機(jī)或手機(jī)撥打電梯維修單位的服務(wù)電話求助。也可通過大聲呼救等方式向外界傳遞被困的信息，不要強(qiáng)行扒門或試圖從轎頂天花板爬出。二十六、電梯故障的自救之情況二：電梯失去控制急速下墜怎么辦？轎廂突然下墜時(shí)：快速把每一層的按鍵都按下。如果電梯內(nèi)有把手，一只手緊握把手固定位置，防止摔倒。整個(gè)背部與頭部緊貼不靠門的內(nèi)墻，呈一直線，運(yùn)用墻體作為脊椎防護(hù)。選擇一個(gè)不靠門的角落，膝蓋呈彎曲姿勢，借膝蓋彎曲來承受重?fù)魤毫?。因?yàn)轫g帶是唯一人體富含彈性的一個(gè)組織，所以借用膝蓋彎曲和踮腳姿勢來承受重?fù)魤毫Γ哟缶彌_，比骨頭來承受壓力來的大。把腳跟提起，呈踮腳姿勢。二十七、乘坐電梯需文明乘坐，請(qǐng)遵守以下四不要:乘坐電梯時(shí)請(qǐng)文明安全乘坐;不要用手或身體強(qiáng)行阻止電梯門開合;不要在電梯內(nèi)蹦跳;不要對(duì)電梯使用粗暴行為，如用腳踹轎廂四壁或用工具擊打等;不要在電梯里吸煙，電梯對(duì)煙霧有一定的識(shí)別功能，電梯里吸煙，很可能會(huì)讓電梯誤以為著火而自動(dòng)上鎖，導(dǎo)致人員被困。二十八、物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容？物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容按照其服務(wù)性質(zhì)和提供的方式一般分為三類，即常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的專項(xiàng)服務(wù)、委托性的特約服務(wù)。二十九、住宅小區(qū)常規(guī)性的公共服務(wù)哪些內(nèi)容：住宅小區(qū)的常規(guī)性的公共服務(wù)包括以下內(nèi)容：物業(yè)共用部位的維護(hù)與管理；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及運(yùn)行的維護(hù)與管理；環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)；小區(qū)內(nèi)交通、消防和公共秩序等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)；房屋裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料的管理工作；代收代繳等服務(wù)。三十、物業(yè)公司在電梯管理中有哪些職責(zé)及工作？物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)本小區(qū)實(shí)際情況，建立以崗位責(zé)任制為核心的電梯使用和運(yùn)營安全管理制度，并且嚴(yán)格執(zhí)行。安全管理制度至少包括以下內(nèi)容：(一)相關(guān)人員的職責(zé)；(二)安全操作規(guī)程；(三)日常檢查制度；(四)維保制度；(五)定期報(bào)檢制度；(六)電梯鑰匙使用管理制度；(七)作業(yè)人員與相關(guān)運(yùn)營服務(wù)人員的培訓(xùn)考核制度；(八)意外事件或者事故的應(yīng)急救援預(yù)案與應(yīng)急救援演習(xí)制度；(九)安全技術(shù)檔案管理制度。三十一、電梯出故障困人怎么辦