清城.創(chuàng)意谷營銷策劃案

清城.創(chuàng)意谷2014.9月-2015.2月營銷暨推廣方案

寫在報告前：

54.5分！傳達了兩個信息1、定位不了高端客群，剛需品毫無疑問2、從科學計算角度來講這里的項目是不及格的，如何通過揚長避短、避重就輕地包裝推廣，給產(chǎn)品重新定位注以活力，讓房子去找主人？清城.創(chuàng)意谷目標項目工作細化安排與補充預算現(xiàn)狀及核心問題銷售支撐與保障營銷經(jīng)費預算市場宏觀市場區(qū)域市場突破思路焊接信任鏈項目再包裝整合傳播推廣慎于首，首戰(zhàn)必勝作為啟動市場的第一戰(zhàn)役，須以完成銷售額1.2億，回款8千萬為定價基礎無法確保項目去化速度的情況下，必須放價蓄水，低開跑量實現(xiàn)回款目標后逐步縮小放價范圍，逼近客戶心理價位上限注：具體銷售價格需根據(jù)開盤前一周市場價格調(diào)研數(shù)據(jù)確定。目標宏觀市場解析：

宏觀經(jīng)濟面和需求主體的增長速度不足以支撐房地產(chǎn)市場的持續(xù)上漲；城市調(diào)控收緊，房產(chǎn)稅的征收，必將促使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)拐點性變化；政府強調(diào)市場調(diào)節(jié)取代政策調(diào)控，反腐、均貧富、資產(chǎn)調(diào)查、住宅信息聯(lián)網(wǎng)、房產(chǎn)稅等綜合

性措施，將成為調(diào)控房地產(chǎn)市場，保證市場平衡的手段的主要政策。區(qū)域市場解析：

淮安土地成交大量持續(xù)增長，市場供大于求，未來3年去化壓力將逐漸顯現(xiàn)；庫存量持續(xù)走高，未來市場推盤量巨大，競爭壓力逐漸增大；受全國市場影響，淮安市場競爭壓力導致開發(fā)商統(tǒng)一低價跑量，誤導市場走勢，未來價格上

行壓力較大。有軌電車線路助長了沿線樓盤的囂張氣焰，搶奪了大量市場目標分解總目標不變，階段性目標和工作重心可以根據(jù)完成情況做適當調(diào)整項目現(xiàn)狀：突破一期：市區(qū)常規(guī)營銷，重點主攻鄉(xiāng)鎮(zhèn)及周邊廠區(qū)、生活區(qū)不間斷活動營銷，保證項目銷售持續(xù)升溫合理定價，快速跑量，實現(xiàn)熱銷目的總體戰(zhàn)略通過一期低價跑量攢足人氣，推動產(chǎn)業(yè)園持續(xù)升溫。通過產(chǎn)業(yè)園的持續(xù)升溫，引爆二期銷售二期：打造淮安首家創(chuàng)意地產(chǎn)品牌，通過創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)配套，擴大品牌推廣及在周邊影響力，通過系列事件營銷，圈層營銷，合理定價，拉高利益均線產(chǎn)業(yè)園：雙線操盤，線上線下，雙線并進，貫穿始終市區(qū)：長效媒體與高效媒體整合推廣清城@淮安系列活動并進鄉(xiāng)鎮(zhèn)：系列活動串聯(lián)，高效媒體配合如何提升市場關注度和認可度？如何提升產(chǎn)品價值感，實現(xiàn)價值最大化？如何快速去化產(chǎn)品，實現(xiàn)銷售回款？解決思路擴大客群區(qū)域傳播推廣事件營銷產(chǎn)品發(fā)力深挖受眾擴大范圍提升服務口碑傳播持續(xù)活動逐級加熱操盤主線三大問題重點客戶群核心客戶群游離客戶群偶得客戶群學區(qū)房陪讀戶投資客項目周邊原住居民的新一代及在項目周邊廠區(qū)工作的剛性需求者生活或工作在清河區(qū)、淮陰區(qū)、漣水鄉(xiāng)鎮(zhèn)的改善性購房者；及在主城區(qū)買不起房的購房者現(xiàn)有客群分析焊接信任鏈近期預推大型活動、篝火晚會（預計9月7號）制造一場針對周邊客群的，集中性的一次sp蓄水活動，全程系統(tǒng)推介產(chǎn)品，焊接信任鏈的同時又能起到引爆周邊，輻射全城的效果。通過周邊人群口碑營銷達到快速去化的目的。項目再包裝間斷更換大牌圖片、文字信息，及時告知群眾項目推廣進展程度，便于大眾熟悉，了解本項目。起到必要的廣告宣傳效果。整合傳播推廣線上傳播（1）戶外媒體（2）網(wǎng)絡媒體【網(wǎng)易為主合作方】（3）短信群發(fā)【定位群發(fā)】（4）語音電話【網(wǎng)絡電話】（5）交通電臺【電臺互動推廣】（6）鄉(xiāng)鎮(zhèn)條幅（7）電視字幕線下傳播（1）房展會（2）

DM行銷【設計好派單路線】（3）大潤發(fā)超市設點】(4)SP蓄水活動【積分護照】（5）鄉(xiāng)鎮(zhèn)路演（6）創(chuàng)意活動【系列活動創(chuàng)意大賽】

雙線合璧齊頭并進借力淮安網(wǎng)、淮水安瀾、騰訊房產(chǎn)，網(wǎng)易房產(chǎn)等電商，突破傳統(tǒng)營銷思路，通過和房產(chǎn)網(wǎng)站建立合作關系，擴大網(wǎng)絡影響，提升產(chǎn)品知名度，認可度，適度分擔銷售壓力。DM單頁全城派發(fā)，深入到人群集中的各個角落，有人的地方就有清城的單頁。海量短信群發(fā)，全城定位短信群發(fā)，網(wǎng)絡電話及時把信息傳播出去超市設點大潤發(fā)超市人流量密集，人口集中。鄉(xiāng)鎮(zhèn)路演，通過活動吸引人氣，把項目信息傳遞到鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群，為開盤造勢，積累客戶基礎。社區(qū)橫幅，加強品牌推廣，擴大社區(qū)以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)目標客群針對宣傳社區(qū)刊版