物業(yè)服務合同法律問題淺析匯編(完整版)資料

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物業(yè)服務合同法律問題淺析匯編（完整版）資料(可以直接使用，可編輯優(yōu)秀版資料，歡迎下載）天馬行空官方博客：；QQ:1318241189；QQ群：175569632物業(yè)服務合同法律問題淺析隨著我國社會主義市場經(jīng)濟制度的建立和發(fā)展，住房制度改革的深化，商品房市場逐步確立和完善，居民自己購買房屋已成為普遍現(xiàn)象。與之相適應，傳統(tǒng)的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理所取代。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的一種專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的模式已漸漸走入千家萬戶，為人們所接受。在物業(yè)管理中，調(diào)整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關系的重要依據(jù)是物業(yè)服務合同。正確認識物業(yè)服務合同的性質(zhì)和內(nèi)容，明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權利和義務，是正確解決物業(yè)糾紛，保障業(yè)主利益的關鍵。一、物業(yè)服務合同的性質(zhì)和特征物業(yè)服務合同，是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會的聘任和委托提供物業(yè)服務，業(yè)主支付服務費用的書面協(xié)議。它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權利和承擔的義務，是建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關系的法律文件，提供了當事人雙方活動的范圍和準則，是業(yè)主的權利保障書，在整個物業(yè)管理活動中處于核心地位。正確認識物業(yè)服務合同相關內(nèi)容及注意事項，對每位業(yè)主都很重要。1、物業(yè)服務合同的性質(zhì)在我國傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下，實行的是福利分房，由政府房屋主管部門統(tǒng)一管理這些公有房屋，也有各單位自己投資建設，由單位安排專人管理房屋的情況，都帶有極為厚重的行政管理色彩。用戶與房屋管理者之間一般是所屬關系，處于被管理和被領導的地位。隨著住房制度的改革，房屋所有權轉(zhuǎn)歸個人所有，享有了自主選擇管理人的權利。物業(yè)管理企業(yè)通過合同獲得物業(yè)管理的權利，為全體業(yè)主提供服務。根據(jù)合同，物業(yè)管理企業(yè)提供相應的服務，而業(yè)主要支付對應的物業(yè)服務費用。從這一方面來說，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當事人，是平等的主體，享有相當?shù)臋嗬土x務。[１]兩者之間成立的是民事法律關系，適用民事法律關系的基本原則：平等、自愿、公平、等價有償和誠實信用原則。所以，物業(yè)服務合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。2、物業(yè)服務合同的特征（1）物業(yè)服務合同是典型的民事合同，它不同于委托合同，是合同法十五種有名合同之外的無名合同，是市場經(jīng)濟發(fā)展過程中產(chǎn)生的新型合同。它以提供物業(yè)服務為主要內(nèi)容，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關系，是關系人們生活居住的重要合同。在2002年稿的《中國民法典草案建議稿》中，增加了物業(yè)管理合同，其第1318條定義為“物業(yè)管理合同是物業(yè)管理人受業(yè)主或者業(yè)主團體委托，為委托人持續(xù)處理物業(yè)管理事務，委托人支付報酬的合同”，將它定性為委托合同。但是在2003年全國人大常委會法制工作委員會發(fā)布的《中華人民共和國國民法（草案）》合同編則僅增加了保證合同一章，并未對物業(yè)服務合同作出規(guī)定。我個人認為，基于物業(yè)服務合同的典型性和重要性，而《物業(yè)管理條例》對物業(yè)服務合同規(guī)定極為簡單，應該在合同法中增設物業(yè)服務合同，以規(guī)范和指導物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，保障雙方的合法權益。在法律未作出明確規(guī)定時，則可適用合同法的一般規(guī)定。（2）物業(yè)服務合同實現(xiàn)了所有權與管理權的分離。[２]現(xiàn)代社會高速發(fā)展，要求實現(xiàn)社會化大分工，每個人精通自己行業(yè)的專業(yè)技術，而其他工作交由該行業(yè)的專業(yè)人員完成，知識專業(yè)化，行業(yè)分工化，提高了效率，降低了成本。物業(yè)管理企業(yè)擁有專門物業(yè)管理技能，利用自己的技術為業(yè)主服務，行使管理權。業(yè)主是物業(yè)的所有人，基于所有權對物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督。（3）物業(yè)服務合同是雙務合同。雙務合同是指當事人雙方互負對待給付義務的合同。在物業(yè)服務合同中，物業(yè)管理企業(yè)提供房屋及配套設備的養(yǎng)護、維修，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清潔和保安等服務，業(yè)主支付費用，雙方的權利義務是相互對應相互依賴的。物業(yè)服務收費的一項基本原則是質(zhì)價相符，充分反應了其雙務性的特點。（4）物業(yè)服務合同是有償合同，要式合同。3、物業(yè)服務合同是否委托合同有人認為物業(yè)服務合同是委托合同。委托合同是指委托人和受托人約定，由委托人處理委托人事務的合同。[３]物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主聘任，為業(yè)主提供服務，代替業(yè)主管理小區(qū)物業(yè)及相關事物。從這點看，物業(yè)服務合同與委托合同有相似之處。但仔細分析合同的特點以及當事人的權利義務，物業(yè)服務合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業(yè)合同歸屬于委托合同。（1）委托合同中，受托人應當按照委托人的指示處理委托事務，受托人以委托人的名義處理委托事務，產(chǎn)生的法律后果有委托人承擔。而物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人，有自己的經(jīng)營方法，在業(yè)主將小區(qū)委托于其管理時，它以自己的經(jīng)營費用，自己的名義開展業(yè)務，并獨立承擔對外法律后果。（2）委托合同的重要特點之一就是委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。而對于物業(yè)服務合同，除合同約定的條件成就外，物業(yè)管理企業(yè)不得隨意解除合同；業(yè)主委員會只有在業(yè)主大會以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過決議后才能解聘物業(yè)管理企業(yè)，也必須滿足合同解除的相關條件。（3）委托合同一般是無償合同、不要式合同。物業(yè)管理是一種市場經(jīng)營服務型企業(yè)行為，物業(yè)管理企業(yè)提供服務，業(yè)主支付報酬，是有償合同。物業(yè)服務合同應當采取書面形式，有的地方物業(yè)管理條例還要求在房地產(chǎn)行政主管部門備案，是典型的要式合同。二、物業(yè)服務合同的訂立——業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)自由根據(jù)契約自由原則，當事人可以自由選擇相對人。在物業(yè)服務合同中表現(xiàn)為業(yè)主可以自由選擇為其提供服務的物業(yè)管理企業(yè)。然而，在實際生活中，開發(fā)商在房屋竣工出售前，常常選定一個物業(yè)管理企業(yè)為它管理物業(yè)，即前期物業(yè)管理。通常，該物業(yè)管理企業(yè)或者是開發(fā)商的下屬企業(yè)，與開發(fā)商利益一致，或者由原來的房管所轉(zhuǎn)變而來，受到行政單位制約。開發(fā)商捆綁銷售，強制業(yè)主同意其選定的物業(yè)管理企業(yè)，或者行政部門加以干涉，在很大程度上限制了業(yè)主的選擇自由。雖然業(yè)主大會成立后，可以通過決議選擇其他的物業(yè)管理企業(yè)，但是多數(shù)情況下，業(yè)主們出于方便等考慮，會接納前期物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)為自己服務。等到出現(xiàn)問題時，根據(jù)前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容，業(yè)主常常處于弱勢，其利益難以追回。所以，要保障業(yè)主的權益，首先要規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)，使之與房地產(chǎn)開發(fā)商和行政單位脫鉤，成為獨立經(jīng)營、自負盈虧的法人，實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商之間的平等主體關系。只有這樣，開發(fā)商才能從維護整個物業(yè)的角度，選擇合適的物業(yè)管理企業(yè)，符合業(yè)主的利益，同時能夠防止傳統(tǒng)的行政權力干涉業(yè)主的選擇自由。2001年9月，景洲大廈在深圳首開先例，第一次由業(yè)主投票表決成功炒掉了地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理公司，使房地產(chǎn)行業(yè)流行多年的“誰開發(fā)誰管理”的物業(yè)管理模式成為終結，在地產(chǎn)物管界引起了軒然大波，被媒體稱為“景洲事件”，得到了國家建設部的肯定，推動了中國房地產(chǎn)物管行業(yè)的改革，其目標就是“房地產(chǎn)必須與物業(yè)管理分離”，[４]為業(yè)主更好的行使自由選擇權提供條件。選擇物業(yè)管理企業(yè)的自由是業(yè)主們的自由，其權利是以在業(yè)主大會中行使投票權的方式實現(xiàn)的?！斑x聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權2／3以上通過”，實行的是少數(shù)服從多數(shù)的原則，所以單個業(yè)主的自由是受到一定限制的。物業(yè)服務合同是由業(yè)主委員會代表業(yè)主簽訂的。實踐中出現(xiàn)了業(yè)主委員會為了物業(yè)管理企業(yè)所給的好處，而在選定物業(yè)管理企業(yè)或者議定具體條款時，與業(yè)主大會的決議不符的情況，這樣的行為無疑侵犯了業(yè)主的權利，業(yè)主可以聯(lián)名要求業(yè)主委員會召開業(yè)主大會，罷免業(yè)主委員會，同時申請法院以業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)惡意串通，侵害業(yè)主利益為由而宣告物業(yè)服務合同無效。三、合同主要條款——物業(yè)服務費用物業(yè)服務收費是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主聘請，對城市住宅小區(qū)內(nèi)的建筑及其設備、公用設施、綠化、交通、治安和環(huán)境等項目開展維護、修繕、整頓服務以及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。作為物業(yè)合同的一項主要條款，服務收費關系到每一個業(yè)主的切身利益，是現(xiàn)今物業(yè)管理的重點和難點問題，也是物業(yè)糾紛中涉及最多的問題。[５]1、合同相對性原理——物業(yè)服務費的交納合同關系具有相對性，它主要是指合同關系只能發(fā)生在特定的合同當事人之間，只有合同當事人一方能夠向另一方基于合同提出請求或提起訴訟；與合同當事人沒有發(fā)生合同上權利義務關系的第三人不能依據(jù)合同向合同當事人提出請求或提起訴訟，也不應承擔合同的義務和責任；非依法律或合同的規(guī)定，第三人不能主張合同上的權利。[６]所以，在履行物業(yè)服務合同，提供物業(yè)服務和交納物業(yè)服務費用的過程中，必須明確合同的雙方當事人是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，不要和其他合同相混淆。（1）區(qū)分物業(yè)服務合同和售房合同要注意，物業(yè)服務合同與售房合同是兩個獨立、互不相干的合同。售房合同的雙方當事人是購買人（業(yè)主）和房地產(chǎn)開發(fā)商，物業(yè)服務合同的雙方當事人則是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。在實踐中，許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了吸引更多的購買人，把物業(yè)管理也作為一個賣點，打出“如購買房屋則送（免）半年物業(yè)服務費用”這樣的促銷廣告。這實際上超出了其售房合同的范圍。雖然業(yè)主可以在物業(yè)服務合同中約定，由開發(fā)商代替業(yè)主交納半年的物業(yè)服務費用，但實際履行時，由于得不到開發(fā)商的實際承諾常常引起爭議，業(yè)主利益無法得到保障。有的開發(fā)商在其售房合同中約定了物業(yè)服務的內(nèi)容，在房屋交付之后，把物業(yè)交由自己下屬的物業(yè)管理企業(yè)或者某一個部門管理，實際上提供的物業(yè)服務水平低下，并且以維護開發(fā)商利益為主，忽視業(yè)主權益。所以，業(yè)主在購買房屋時，一定要理清楚這兩者之間的關系，簽好售房合同，不要被開發(fā)商的“物業(yè)”條款所迷惑。正因為物業(yè)服務合同和售房合同時相互獨立的，所以物業(yè)服務費用與購房款無關。因而，開發(fā)商不能以業(yè)主沒有預交物業(yè)服務費用而拒絕交付房屋，同時買房人也不能以房屋存在缺陷而拒絕支付物業(yè)服務費。對于前期出現(xiàn)的遺留問題，如果保修服務可以解決的，通過保修服務解決。通過保修服務解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應該由開發(fā)商負責解決。開發(fā)商應該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔相應的民事責任。開發(fā)商和買房人都只能依照合同的約定來履行義務和追究相對人的責任，從而保護自己的權利。(2)物業(yè)管理企業(yè)不能以停電停水的方式逼繳物業(yè)服務費用目前，很多居民小區(qū)都出現(xiàn)了物業(yè)管理公司用停電停水的方法相威脅，逼迫業(yè)主交納拖欠的物業(yè)服務費用的情況，消費者協(xié)會的統(tǒng)計也表明這類投訴處于前列并有不斷上升的趨勢。[７]這類問題，涉及到業(yè)主的日常生活，極易引起業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的矛盾，導致業(yè)主的憤怒。對于其處理，應當引起重視。物業(yè)管理企業(yè)的權利主要是依據(jù)物業(yè)服務合同收取物業(yè)服務費用。實際工作中，物業(yè)管理企業(yè)往往基于委托向業(yè)主代收水費、電費、有線電視費用。而且，物業(yè)服務合同中也往往訂有業(yè)主不交納物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)可以停電停水的條款。因此，物業(yè)管理企業(yè)普遍認為，業(yè)主不交納物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)停水停電，既是合同的約定，也符合常理，并沒有不妥。同樣，物業(yè)服務合同與供水供電合同是兩個獨立的合同，涉及不同的合同當事人。小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對人是供水公司和電力供應公司。根據(jù)權利義務相一致的原則，用水用電人有義務交納水費和電費，供水供電公司有義務按照約定供水供電。也就是，用水用電人有要求供水供電的權利，而供水供電公司相應的享有收取水費電費的權利。根據(jù)雙務合同履行中抗辯權行使的原則，如果用水用電人不履行交納水費電費的義務，則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務，即供水供電公司此時有停水停電的權利。可見，享有停水停電權利的權利人是供水公司和電力供應公司。物業(yè)管理企業(yè)并不是小區(qū)業(yè)主的供水供電人，不享有停水停電的權利。在物業(yè)服務合同中，雙方當事人約定在業(yè)主不交納物業(yè)服務費用的情況下，賦予物業(yè)管理企業(yè)停水停電的權利是不合理的，因為這一約定侵犯了供水供電人的權利。在合同法上，這屬于涉他合同條款，這種條款必須經(jīng)過第三然即供水供電人的同意，否則是無效的。并且，由于供水供電義務所對應的是交納水費電費義務，即使供水供電公司授權物業(yè)管理企業(yè)代替其收取水費電費并可以停水停電作為收取費用的手段，物業(yè)管理企業(yè)也不能以停水停電催繳物業(yè)服務費用，只能以它來催繳水費電費。因為，供水供電不是物業(yè)管理企業(yè)提供的服務，其從供水供電公司得到授權的范圍是有限制的。過去，物業(yè)管理企業(yè)往往代收整個小區(qū)的水費、電費、有線電視費等公共服務費，同時向業(yè)主收取一定的手續(xù)費，這是作為物業(yè)服務收費的一個組成部分寫入合同的，是由《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》所明確的?，F(xiàn)在，新的《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。從而明確了公共服務提供人與業(yè)主之間的直接關系，理清了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主以及提供公共服務的主體之間的關系，防止物業(yè)管理企業(yè)利用其便利的條件，侵害業(yè)主的利益，獲取不正當?shù)氖找?。當然，物業(yè)管理企業(yè)依照合同收取物業(yè)服務費用的權利，也必須要給予保障。在業(yè)主拒不交納物業(yè)服務費用時，物業(yè)管理企業(yè)應當依據(jù)合同的約定或者法律的規(guī)定，采取合法程序來保護自己的權益，比如申請業(yè)主委員會督促業(yè)主交納物業(yè)費用，親自上門與業(yè)主溝通，向法院提出訴訟，或者依雙方合同中訂立的仲裁條款申請仲裁等等。(3)物業(yè)管理企業(yè)未公布財務報表，業(yè)主能否拒絕交納服務費用在物業(yè)服務合同中，雙方當事人的權利義務是明確的：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務；業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。實際生活中發(fā)生了這樣的案例，物業(yè)管理企業(yè)沒有按照規(guī)定或者約定公布其財務收支狀況，業(yè)主們拒絕交納物業(yè)服務費用，引發(fā)爭議。在這種情況下，業(yè)主究竟有沒有權利拒絕交納物業(yè)服務費用，有不同的觀點。一種觀點是：如果物業(yè)管理企業(yè)按照合同提供了質(zhì)價相符的服務，盡管沒有公布其財務狀況，業(yè)主也應該交納服務費。另一種觀點認為：定期公布財務報表是物業(yè)管理企業(yè)的義務，如果其不履行義務，業(yè)主就可以行使抗辯權，拒絕交納服務費。我個人認為，在這種情況下，必須對業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的服務合同進行分析，然后做出判斷。第一，如果物業(yè)服務合同中約定“物業(yè)管理企業(yè)應當定期公布物業(yè)服務費用收支狀況，如果不公布的，業(yè)主有權拒絕繼續(xù)支付物業(yè)服務費用”。根據(jù)合同意思自治原則，當事人之間的合意達成的契約，在當事人之間有相當于法律的效力。所以，業(yè)主可以暫時拒絕支付服務費用，并通過業(yè)主委員會要求物業(yè)管理企業(yè)盡快公布。如果物業(yè)管理企業(yè)及時補正的，業(yè)主也應該及時補交服務費用。在被稱作物業(yè)管理行業(yè)的“204條”——《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務合同》中，第四條（物業(yè)管理服務費及其管理）第八項明確規(guī)定：景洲大廈物業(yè)管理服務費所有收支賬目，按政府規(guī)定由乙方每3個月向業(yè)主公布一次（張貼時間不少于1個月），賬目公布前送交業(yè)主委員會審核備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前，特殊情況延遲公布賬目需書面告知業(yè)主委員會。乙方不公布賬目，業(yè)主有權暫停支付物業(yè)管理服務費。第二，如果物業(yè)合同中僅規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應當定期公布財務收支報告，并未規(guī)定業(yè)主的權利，此時，合同的主給付義務是物業(yè)管理企業(yè)依照約定提供服務，業(yè)主依照預定支付費用。物業(yè)管理企業(yè)定期公布其財務收支報告，是其根據(jù)誠實信用原則所負有的附隨義務。在雙務合同中，根據(jù)同時履行抗辯權的行使條件，一方單純違反附隨義務，但已履行了主給付義務，另一方不得援用同時履行抗辯權。[８]所以，物業(yè)管理企業(yè)提供了質(zhì)價相符的服務，業(yè)主就應當支付物業(yè)服務費用。對于物業(yè)管理企業(yè)的財務報告，可以通過業(yè)主委員會督促其公布或者要求業(yè)主委員會進行檢查。對物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)服務費用的情況進行監(jiān)督，是業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)工作的重要方式。如何保障業(yè)主的這一權利呢？最好的做法就是學習深圳景洲大廈的做法，以合意的方式在物業(yè)服務合同中約定，物業(yè)管理企業(yè)不公布賬目，業(yè)主有權暫停支付物業(yè)服務費。物業(yè)服務費是物業(yè)管理企業(yè)賴以生存的資金來源，這樣的約定必然促使物業(yè)管理企業(yè)及時、全面的公布財務帳目。3、關于開發(fā)商空置物業(yè)服務費用的交納問題實踐中，由于開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)之間千絲萬縷的聯(lián)系，兩者通常約定，對于開發(fā)商尚未售出的空置物業(yè)，不交納或者少交納物業(yè)服務費用，則小區(qū)的物業(yè)服務費用只能由已經(jīng)入住的業(yè)主全部承擔，利益受到損害。小區(qū)的物業(yè)服務費主要是公共性服務收費，包括公共設施、設備的日常運行、維修及保養(yǎng)費，綠化管理費，清潔衛(wèi)生費，保安費，辦公費等。從這些費用的構成來看，物業(yè)服務費不會因為物業(yè)是否空置而有太大的變動。并且，對于業(yè)主來說，物業(yè)服務費用都是入伙預收的，即物業(yè)費在交房時即開始支付，而無論是否實際入住，即使交房后空置，也要交納相應的費用。[９]所以，開發(fā)商為空置物業(yè)支付與業(yè)主相平等的物業(yè)服務費用，才是公平的做法。新的《物業(yè)管理條例》第47條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。從而解決了開發(fā)商空置物業(yè)服務費用的交納問題，保障了業(yè)主的權益。四、結語物業(yè)服務合同是整個物業(yè)管理關系的核心。它是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間關系的重要法律文件，是約束當事人雙方行為的“法律規(guī)范”，雙方當事人都應該給予充分重視，尤其應明了自己的權利與義務。對于法律上沒有規(guī)定或者規(guī)定模糊的事項，應當在合同中明確約定。雖然新的《物業(yè)管理條例》在很大程度上規(guī)范了物業(yè)行業(yè)和物業(yè)服務活動，但是對于小區(qū)物業(yè)管理中的一些爭議問題和細節(jié)問題，還沒有做出規(guī)定。在我國的物權法和合同法也未提供相關法律依據(jù)的情況下，要得到最滿意的物業(yè)服務，最好的方法就是在物業(yè)服務合同中盡可能全面、詳細的對各項事物做出約定，然后由雙方當事人善意，誠信的履行合同，依據(jù)合同解決一切糾紛。我國實踐中深圳市福田區(qū)景洲大廈業(yè)主委員會與深圳市金風帆物業(yè)管理發(fā)展所簽訂的《深圳景洲大廈物業(yè)管理服務合同》就是這方面的典范，集中解決了實踐中可能出現(xiàn)的各種問題，給出了相關處理措施，值得各地業(yè)主學習和借鑒。[１]周柯主編.物業(yè)規(guī)范管理教程【M】.北京：中國計量出版社2001：[２]夏善勝主編.物業(yè)管理法【M】.法律出版社2003：159[３]《中華人民共和國合同法》第三百九十六條[５]劉玉.物業(yè)收費亂與難的癥結所在【J】.價格與市場1999（5）：28[６]王利明崔建遠著.合同法新論?總則（修訂版）【M】.中國政法大學出版社2000：27[７]《北京現(xiàn)代商報》2003年9月8日[８]王利明崔建遠著.合同法新論?總則（修訂版）【M】.中國政法大學出版社2000：341[９]夏善勝主編.物業(yè)管理法》【M】.法律出版社2003：296（作者為中國人民大學法學院2003級民商法學碩士）物業(yè)服務合同甲方：乙方：甲乙雙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》等相關法律法規(guī)的規(guī)定，在自愿、公平、平等的基礎上，經(jīng)協(xié)商一致就乙方為甲方位于的園區(qū)提供物業(yè)服務相關事宜達成如下協(xié)議：一、護衛(wèi)服務1、經(jīng)雙方協(xié)商，乙方為甲方提供以下護衛(wèi)服務項目：安全防范及秩序維護工作。協(xié)助甲方發(fā)現(xiàn)治安隱患，堵塞漏洞，健全安全防范制度。嚴格執(zhí)行甲方的門衛(wèi)值班制度，負責對進出甲方園區(qū)的外來人員、車輛、物資進行登記驗證和檢查。負責疏導出入車輛和行人，保障進出車輛、人員出入有序，對園區(qū)車輛有序停放負有管理責任。值勤護衛(wèi)著裝規(guī)范并佩戴工牌，主警衛(wèi)室值勤護衛(wèi)必須實行立崗（上下班時間立崗）；甲方有重大活動須配合甲方做好值勤工作。協(xié)助甲方對各公共部位定時和不定時地進行巡視、檢查警戒，減少影響甲方安全的各種因素，并認真做好各項檢查記錄，隨時接受甲方的檢查。負責甲方信件、信函和小物品郵件的登記、接收和簽收(不負責驗收)。協(xié)助甲方園區(qū)內(nèi)消防器械的日常檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時報告甲方相應負責人。護衛(wèi)人員維護好甲方所配發(fā)的各種物資。護衛(wèi)人員做好警衛(wèi)室及門前10M半徑內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。2、護衛(wèi)人員要求：護衛(wèi)人員全天24小時，兩班值勤，每周工作6天/人。護衛(wèi)人員考勤由乙方統(tǒng)一管理。所有隊員年齡應在25至50周歲，且必須身體健康、五官端正、軍事素質(zhì)高。乙方護衛(wèi)人員必須按規(guī)定統(tǒng)一著裝，服裝由乙方配備，且必須干凈整潔。進駐甲方的護衛(wèi)人員在執(zhí)勤時所需要的警械、日常用品，如橡膠警棍、對講機、手電筒、登記表、圓珠筆等由乙方解決。乙方護衛(wèi)人員，應嚴格遵守甲方相關的規(guī)章制度，按乙方制定的業(yè)務操作規(guī)程進行規(guī)范操作。3、人員配置及服務費用：根據(jù)護衛(wèi)服務項目確定乙方派駐甲方護衛(wèi)人員名，門崗每班人，巡邏崗每班人甲方支付給乙方護衛(wèi)的服務費用標準為￥元/人/月，即每月支付費用￥元，（含工資、相關保險等所有費用）。甲方另提供乙方護衛(wèi)人員工作期間工作餐一份，甲方不再接受上述費用之外的任何費用。乙方需保證設定的崗位在要求的工作時間內(nèi)有人值守。4、護衛(wèi)考核標準（見附件）：甲方對乙方隊員實行考核（見附件），每月考核一次，總分數(shù)在90分以上視為達到標準，不扣服務費用；85分至90分之間的，扣除當月服務項目費用的1%；80分至85分之間的扣除當月服務項目的5%；70分至75分之間的扣除相應服務項目的10%；70分以下視為達不到標準扣除當月服務費用。如乙方不能達到雙方約定的標準經(jīng)甲方提出整改意見后，一個月內(nèi)仍達不到甲方要求的，甲方有權提前解除本合同。二、保潔服務1、經(jīng)雙方協(xié)商，乙方為甲方提供以下保潔服務項目：在物業(yè)區(qū)域內(nèi)部，要求任何部位必須干凈整潔，一塵不染，無衛(wèi)生死角親切的服務，給人以溫馨的感覺垃圾及時清理，免除空氣的污染保持建筑常用常新2、具體清潔服務人員的選擇、培訓、教育選擇年青、工作勤勞、有一定文化素質(zhì)的員工注重職業(yè)技能培訓和服務規(guī)范化教育定期進行新技術培訓器材及洗劑選定針對石材選用養(yǎng)護技術設備大堂適時采用先進設備進行大面積清潔作業(yè)不銹鋼表面使用進口高密度柔軟清潔巾進行不損傷清潔公共場所設施清潔洗手間設施定期進行消毒垃圾桶、箱定期進行消毒，避免空氣污染保護作業(yè)法保護建筑的作業(yè)：不同的建筑采用不同的方法和洗劑保護使用者的作業(yè)：A、選擇適當?shù)臅r間作業(yè)；B選擇無噪音作業(yè)，避免干擾使用保護劑全面保護建筑外觀清潔作業(yè)的實施制定詳細的計劃書管理人員確認作業(yè)完成情況定期進行專業(yè)的技術培訓緊急事件的應急增援加強夜間作業(yè)避免影響白天的正常工作嚴格控制外部垃圾、塵沙對內(nèi)部建筑的破壞加強大堂的日常作業(yè)3、清潔業(yè)務的基本方針建筑物本來是美造型，臟便會降低其價值。建筑物的美在于通過頻繁的清掃，才能展示美的所在，給人們留下美好影響。清掃業(yè)務的好與壞，因為一般一通過肉眼也可以判斷，因此經(jīng)常保持良好的清潔狀態(tài)便是提高園區(qū)以及清掃業(yè)務形象的重要事宜。如對建筑物的清掃偷懶會加速建筑退化，這已成為現(xiàn)代清潔業(yè)務的一般常識，清掃作業(yè)可以防止建筑的磨損、變色、生銹、發(fā)霉等現(xiàn)象，不僅可以提高美觀，在保護建筑方面的作用更為顯著。例如：地板涂地板維持劑，不僅可以預防地板臟污，又可以提高建筑的美觀，同時也是保護地板的一項重要工作。4、確定清潔作業(yè)基準制定清掃業(yè)務標準，需要考慮建筑物的建筑構思，建筑物內(nèi)的使用狀況（場所）、季節(jié)、時間等因素。對于制作貴園區(qū)的作業(yè)基準，由于建筑物詳細情況目前尚有個別不明之處，請允許我們按照通常的作業(yè)基準制作程序加以說明。在我司的清潔管理工作中，作業(yè)基準、作業(yè)實施不是孤立分開的，而是如下表一樣，從制定計劃到判斷，評價都作為有機整體來考核實施。因此，我們確認在與貴方密切交流、會商共進的前提下，通過下列循環(huán)可以永久維持建筑物優(yōu)美高雅的環(huán)境。調(diào)查籌劃調(diào)查籌劃編制計劃實施營運診斷評價5、清潔的目的及特點1、清潔作業(yè)的根本是清除建筑上附著的污垢，最終達到提高建筑美觀、保護建筑、延長其壽命、潔凈環(huán)境衛(wèi)生的目的。提高建筑美觀提高建筑美觀延長建筑壽命注重環(huán)境衛(wèi)生2、清潔概念園區(qū)的清潔因其建材、場所、使用者、用途的不同，其相應的清潔方法也不同，清潔固有“千變?nèi)f化”之稱，正是這樣的變化對作業(yè)人員的要求也提出具有專業(yè)化和廣泛的建材和洗劑知識。1）針對不同的建材采用不同的清潔方法（如石材、金屬、毛織物、膠等）2）針對不同的場所采用不同的清潔方法（洗手間、走廊、停車場等）3）針對清潔分類采用不同的清潔方法（日常清潔、定期清潔、特種清潔等）4）不同的用途采用不同的清潔方法（辦公樓、住宅等）6、人員配置及服務費用：根據(jù)清潔服務項目確定乙方派駐甲方保潔人員名，甲方支付給乙方保潔的服務費用標準為￥元/人/月，即每月支付費用￥元，（含工資、相關保險等所有費用）。甲方另提供乙方保潔人員工作期間工作餐一份，甲方不再接受上述費用之外的任何費用。乙方需保證設定的崗位在要求的工作時間內(nèi)有人值守。7、保潔考核標準（見附件）：甲方對乙方人員實行考核（見附件），每月考核一次，總分數(shù)在90分以上視為達到標準，不扣服務費用；85分至90分之間的，扣除當月服務項目費用的1%；80分至85分之間的扣除當月服務項目的5%；70分至75分之間的扣除相應服務項目的10%；70分以下視為達不到標準扣除當月服務費用。如乙方不能達到雙方約定的標準經(jīng)甲方提出整改意見后，一個月內(nèi)仍達不到甲方要求的，甲方有權提前解除本合同。三、維修服務1、經(jīng)雙方協(xié)商，乙方為甲方提供以下維修服務項目：負責編制設備、設施維修保養(yǎng)計劃，并組織維修人員實施。負責所轄工業(yè)園項目的供電、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)、空調(diào)及建筑裝修等項目的接管驗收和技術資料的交接工作。巡查、檢查工業(yè)園內(nèi)公用設備及設施運行情況，監(jiān)督有關責任人對公共設備設施進行維修保養(yǎng)。負責處理公共設備設施的搶修及由設備設施故障運行不正常引起的突發(fā)事故、及時排除設施設備的故障。根據(jù)設備的實際運行狀況，提出對設備的維修養(yǎng)護或技術改造方案提報物業(yè)服務中心審核并制定零件采購計劃。負責對所轄區(qū)域內(nèi)維修工作。配合供水供電供氣等有關部門進行設備設施的維修、檢查、保養(yǎng)。每月配合有關部門抄錄水電表數(shù)。制定部門年工作計劃，制定設備設施的年度保養(yǎng)、檢查、維修計劃。2、制訂房屋及設施設備維修養(yǎng)護計劃的基本方法1.維修養(yǎng)護的方式與類別(1)維修方式對各類不同的對象應采用不同的維修方式，房屋及設施設備維修應遵循其自身的客觀規(guī)律，在保證運行的前提下，合理利用維修資源，達到物理壽命周期內(nèi)費用最經(jīng)濟的目的。1)預防性維修為了降低故障率或防止房屋及設施設備性能劣化，按事先規(guī)定的修理計劃和技術要求進行的維修活動，稱為預防性維修。預防性維修是一種主動的具有預防作用的維修策略，能夠降低故障率，將事故隱患消除在初級階段，從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，保障房屋及設施設備的正常使用，是物業(yè)管理應提倡的主要維修養(yǎng)護方式。特別是對重點和重要設施設備，更應該實行預防性維修。預防性維修有以下幾種方式：計劃性預防維修。計劃性預防維修又稱定期維修，具有周期性特點。它是根據(jù)零件的失效規(guī)律，事先規(guī)定修理間隔期、修理類別、修理內(nèi)容和修理工作量。狀態(tài)監(jiān)測下的預防維修。這是一種以設施設備技術狀態(tài)為基礎，按實際需要進行修理的預防維修方式，是在狀態(tài)監(jiān)測和技術診斷基礎上，掌握設施設備劣化發(fā)展情況，在高度預知的情況下，適時安排的預防性修理，又稱預知的維修。它主要適用于重點設施設備，利用率高的精、大、稀設備等。改善性的預防維修。為消除設施設備先天性缺陷或陳舊老化引起的功能不足、故障頻發(fā)，對設施設備局部結構和零件設計加以改造，結合修理進行改裝以提高其可靠性和維修性的措施，稱為改善性維修。2)事后維修事后維修是對一些沒有列入預防維修計劃的項目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才進行修理。采用事后維修策略可以發(fā)揮主要構件的最大物理壽命，單位維修經(jīng)濟性好。但對物業(yè)管理而言，由于設備故障或性能減低通常會給物業(yè)的使用或安全造成較大的影響或威脅，因此一般情況下，應該盡量避免事后維修，僅在下述場合可以采用：故障停機后再修理不會給物業(yè)使用造成影響;修理技術不復雜，修理迅速而又能及時提供備件;某些利用率低或有備用的設備。3)緊急搶修緊急搶修是對意外事件引發(fā)的故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預見性，難以進行事前準備。由于發(fā)生緊急事件會對物業(yè)的使用或安全造成重大影響，因此物業(yè)管理應該將緊急搶修列為單獨的項目加以考慮。通常采取設計緊急事件處理程序的方法對緊急搶修進行準備。實踐證明，這是提高房屋及設施設備管理水平的重要手段。(2)修理類別(對于修理的類別，一般在物業(yè)服務合同中加以約定，一般情況下，大、中修不屬于物業(yè)服務的范圍)1)大修設施設備大修是工作量最大的一種計劃修理。它是在房屋及設施設備基礎構件或主要零件損壞嚴重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴重下降，必須經(jīng)過全面修理才能恢復其效能的情況下使用的一種修理形式。進行設備大修時，一般需要對設備進行全部解體，消除缺陷，恢復設備的規(guī)定精度和性能。為了補償設備的無形磨損，還可結合大修，采用新技術、新工藝、新材料進行改造、改進和改裝，提高設備效能。2)中修中修的工作量介于大修和小修之間。在實際工作中大修與中修的差別往往不太容易界定，特別是在結構和構成不復雜的情況下，可取消中修類別。3)小修設施設備小修是維修工作量最小的一種計劃修理。對于實行狀態(tài)(監(jiān)測)維修的設備，小修的工作內(nèi)容主要是針對日常點檢和定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，拆卸有關的零部件，檢查、調(diào)整、更換或修理失效的零件，以恢復設備的正常功能;對于實行定期維修的設備，小修的內(nèi)容主要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復在修理間隔期內(nèi)失效或即將失效的零件，并進行調(diào)整，以保證設備的正常工作能力。(3)修理周期和修理周期結構1)修理周期對已在使用的設施設備來說，修理周期是指兩次相鄰大修之間的間隔時間;對新設備來說，修理周期是指從開始使用到第一次大修理之間的間隔時間(單位：月或年)。3、人員配置及服務費用：根據(jù)維修服務項目確定乙方派駐甲方保潔人員名，甲方支付給乙方維修的服務費用標準為￥元/人/月，即每月支付費用￥元，（含工資、相關保險等所有費用）。甲方另提供乙方保潔人員工作期間工作餐一份，甲方不再接受上述費用之外的任何費用。乙方需保證設定的崗位在要求的工作時間內(nèi)有人值守。4、維修考核標準（見附件）：甲方對乙方隊員實行考核（見附件），每月考核一次，總分數(shù)在90分以上視為達到標準，不扣服務費用；85分至90分之間的，扣除當月服務項目費用的1%；80分至85分之間的扣除當月服務項目的5%；70分至75分之間的扣除相應服務項目的10%；70分以下視為達不到標準扣除當月服務費用。如乙方不能達到雙方約定的標準經(jīng)甲方提出整改意見后，一個月內(nèi)仍達不到甲方要求的，甲方有權提前解除本合同。四、綠化服務1、經(jīng)雙方協(xié)商，乙方為甲方提供以下維綠化務項目：負責做好各種雜草的清除、枯枝敗葉的清理、落葉的處理、施肥、澆水、松土、殺蟲等具體工作。負責做好各種植物的補種、移植和其它工程種植。負責枝葉修剪、造型，打造清新美麗的園區(qū)外圍環(huán)境2、養(yǎng)護方案1）、草坪養(yǎng)護服務

1．澆灌、排水

（1）用土鉆檢查草坪土壤干濕程度土層深100mm～150mm處若呈干燥狀應及時進行澆灌

（2）草坪養(yǎng)護人員應使用專用水管進行澆灌澆灌應濕透根系層浸濕的土層深度為100mm但不允許地面長時間積水

（3）澆灌時期和澆灌時間可遵循下列規(guī)定

①冷季型草：春秋兩季充分澆水每周一次；夏季適量澆水每兩周一次宜早晨澆安全越夏

②暖季型草：夏季勤澆水每周兩次宜早、晚澆；春秋季每兩周一次冬季可不澆水

2．修剪

（1）草坪長到70mm～80mm時草坪養(yǎng)護負責人員應予修剪

①大面積草坪（面積≥50m2）應用手推式草坪機進行統(tǒng)一修剪

②小面積草坪（面積<50m2）可用割草機（亦稱割稈機、打邊機）或大號枝剪進行局部修整

（2）草坪修剪后高度為60mm左右

（3）草坪修剪次數(shù)見下表

3．清除雜草、雜物

（1）與管理區(qū)域的草坪草形態(tài)不符的雜草養(yǎng)護人員應及時進行清除并要求除早、除小、除凈

（2）清除雜草作業(yè)分人工除草和化學除草

①人工除草用尖頭小刀進行挑除

②化學除草應由綠地養(yǎng)護人員用噴藥器進行噴灑

（3）一周后對未清除的部分雜草可通過人工除草的方法進行補除除草效果測評以立姿目視草坪無雜草為準

4．施肥

（1）冷季型草種追肥宜在春季或秋季暖季型草種追肥宜在晚春

（2）追肥應以復合肥料為主追肥的時間和數(shù)量可根據(jù)土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定早春、晚秋可施有機肥施肥方法可采用撒施和根外追肥

（3）每年施肥一次每次施肥成分含量分別為：磷3g/m2；鉀2g/m2；氮5g/m2

5．病、蟲害防治

病、蟲害防治應以防為主防治結合

（1）預防：預防性噴藥每年一次預防病害以噴滅菌靈等為主常用濃度800～1000倍液；預防蟲害以噴愛福丁等為主常用濃度20xx倍液

（2）除害：綠化人員可依具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學藥劑消除病、蟲害

6．其他養(yǎng)護

草坪邊緣線應整齊劃一裝飾性草坪或花壇可運用切邊機進行切邊養(yǎng)護

2）、樹木養(yǎng)護服務

1．澆灌、排水

（1）夏季澆灌宜早、晚進行冬季澆灌宜在中午進行澆灌要一次澆透尤其是春、夏季節(jié)

（2）若處高溫久旱（氣溫高于35℃10天未下雨）時期應及時進行澆灌一般應在清晨或傍晚進行

（3）暴雨后一天內(nèi)樹木周圍仍有積水應予排水對處于地勢低洼處的雪松等易受水淹的樹種可采取打透氣孔的方式排水（挖若干小洞直徑50mm左右至根部；垂直插入相同直徑PVC管周邊用土填實）

2．中耕、除草

（1）樹木根部附近的土壤要保持疏松易板結的土壤在蒸騰旺季應每兩個月松土一次

（2）喬木、灌木周圍大型野草應結合中耕進行鏟除特別注意鏟除具有嚴重危害的各類藤蔓

（3）中耕、除草宜在晴朗或初晴天氣且土壤不過分潮濕的條件下進行

3．施肥

（1）樹木休眠期可施基肥(如豆餅)每年10月中旬至11月進行一次樹木處于生長期可依據(jù)植株的長勢對其施追肥（注：花灌木應在花期前、花期后進行）

（2）一般喬木胸徑在15cm以下的每3cm胸徑可施堆肥0．5kg胸徑在16cm以上的每3cm胸徑施堆肥0．5kg～1．5kg樹木青壯年期欲擴大樹冠及觀花、觀果植物可適當增加施肥量

（3）喬木和灌木均應先挖好施肥環(huán)溝其外徑應與樹木的冠幅相適應深度和寬高均為25cm～30cm

（4）施用的肥料種類應視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定早期欲擴大冠幅宜施氮肥觀花、觀果樹種應增施磷鉀肥

（5）施肥宜在晴天

4．修剪、整形

（1）樹木應通過修剪調(diào)整樹形均衡樹勢調(diào)節(jié)樹木通風透光和肥水分配調(diào)整植物群落之間的關系促使樹木茁壯生長各類綠地的喬木和灌木的修剪以自然樹形為主

（2）喬木類：主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭

（3）灌木類：灌木修剪應使枝葉繁茂分布勻稱修剪應遵循“先上后下先內(nèi)后外去弱留強去老留新”的原則進行

（4）綠籬類：綠籬修剪應促其分枝保持全株枝葉豐滿；花球應確保春、秋兩季各修剪一次

（5）地被、攀緣類：地被、攀緣植物修剪應促進分枝加速覆蓋和攀纏的功能對多年生的攀緣植物要每年一次翻蔓清除枯枝

（6）修剪時切口都要靠節(jié)剪口要平整對于過于粗壯的大枝應采取分段截枝法操作時應注意安全

（7）休眠期修剪以整形為主可稍重剪；生長期修剪以調(diào)整樹勢為主宜輕剪；有傷的樹種應在夏、秋兩季修剪3、人員配置及服務費用：根據(jù)綠化服務項目確定乙方派駐甲方綠化人員名，甲方支付給乙方綠化的服務費用標準為￥元/人/月，即每月支付費用￥元，（含工資、相關保險等所有費用）。甲方另提供乙方保潔人員工作期間工作餐一份，甲方不再接受上述費用之外的任何費用。乙方需保證設定的崗位在要求的工作時間內(nèi)有人值守。4、綠化考核標準（見附件）：甲方對乙方隊員實行考核（見附件），每月考核一次，總分數(shù)在90分以上視為達到標準，不扣服務費用；85分至90分之間的，扣除當月服務項目費用的1%；80分至85分之間的扣除當月服務項目的5%；70分至75分之間的扣除相應服務項目的10%；70分以下視為達不到標準扣除當月服務費用。如乙方不能達到雙方約定的標準經(jīng)甲方提出整改意見后，一個月內(nèi)仍達不到甲方要求的，甲方有權提前解除本合同。五、權力、義務與責任甲方：協(xié)助乙方對人員實施有效管理，并按服務范圍與要求實行監(jiān)督、指導和考核。對乙方派駐的人員所抓獲的犯罪分子、查獲的物資，甲方應根據(jù)實際情況給予一定的物質(zhì)獎勵。甲方應按公安部門的有關規(guī)定，建立一套行之有效的安全防范措施，特別是重點要害部位、貴重物品嚴格管理，妥善保管；根據(jù)公安部門的有關規(guī)定，各部門人員不得在抽屜內(nèi)存放現(xiàn)金、有價證券、金銀首飾、等貴重物品，財務保險柜內(nèi)夜間不得超額存放現(xiàn)金。對乙方提出的整改措施、合理化建議以及事故隱患報告，應及時給予答復并進行整改。對個別不適應在甲方工作的人員，甲方有權要求乙方進行調(diào)換。對重要物資、產(chǎn)品、設備、工具等，下班后，應及時收進倉庫存放。甲方應指派專人負責指導工作。乙方：按乙方的規(guī)定和章程及甲方的管理要求對派駐甲方的護衛(wèi)人員進行管理與調(diào)配。因責任原因或護衛(wèi)人員失職造成（經(jīng)公安部門破案認定乙方責任的）甲方被盜的，乙方應承擔相應的經(jīng)濟賠償。乙方向甲方提供派駐人員的詳細檔案（身份證復印件、暫住證復印件等），并應對人員的偷盜行為（經(jīng)公安部門破案認定乙方責任的），承擔相應的賠償責任。嚴格加強對責任區(qū)的管理，發(fā)現(xiàn)或抓獲服務范圍內(nèi)的違法犯罪分子，應通報甲方，并送交有關部門處理。建立治安情況通報制度，及時將治安環(huán)境和安保信息進行通報，杜絕不安全因素和事故苗頭，及時報告甲方有關領導。乙方承諾履行護衛(wèi)服務項目的要求，虛心聽取甲方對人員管理方面的批評意見，不斷改進工作，做到優(yōu)質(zhì)服務。七、合同的有效與終止1、本合同自年月日起至年月日止，合同到期前1個月甲乙雙方應就合同續(xù)簽事宜進行協(xié)商，若雙方繼續(xù)合作，則應另行簽訂服務合同。2、有下列情況之一，甲、乙雙方，守約方有權單方面解除本合同：（1）如遇到戰(zhàn)爭以及其它不可抗拒因素；（2）甲方無故拖欠乙方服務費一個月以上的；（3）由于乙方人員責任心不強，給甲方造成5000元以上的經(jīng)濟損失。（5）乙方人員監(jiān)守自盜的。八、其他：1、本合同經(jīng)雙方代表簽字加蓋公章后生效2、本合同未盡事項，由雙方協(xié)商解決。3、本合同一式四份，甲乙雙方各二份。4、甲乙雙方因履行本合同發(fā)生爭議，應協(xié)商解決，協(xié)商不成任何一方均可向合同履行地人民法院起訴解決。甲方：（蓋章）法定地址：委托代理人（簽字）：電話：傳真：簽訂日期：年月日乙方：（蓋章）法定地址：委托代理人（簽字）：電話：傳真：簽訂日期：年月日淺析網(wǎng)絡暴力問題——以“人肉搜索”為例姓名：學號：2021系別：新聞系專業(yè)：播音與主持藝指導老師：職稱：講師摘要：在人類歷史進程中，暴力行為是一直存在的，而自從大眾媒介普遍產(chǎn)生并發(fā)展以后，暴力文化應運而生并得到推廣，它對人們的心理、認知及行為方式產(chǎn)生這深刻而廣泛的影響。網(wǎng)絡暴力問題是近年來新生的一種網(wǎng)絡現(xiàn)象，它同時反映著社會的發(fā)展狀態(tài)和人們的心理素質(zhì)水平。對網(wǎng)絡暴力問題的研究不僅可以正確了解網(wǎng)絡現(xiàn)象更能及時發(fā)現(xiàn)和解決其所帶來的消極影響。本文首先概括介紹了網(wǎng)絡暴力的含義及其主要表現(xiàn)方式——“人肉搜索”，接著又分析了“人肉搜索”的正反兩方面作用，在說明了促使網(wǎng)絡暴力所產(chǎn)生的三個根源后，又針對性地提出了一系列監(jiān)控措施。用以引導網(wǎng)絡傳播，凈化網(wǎng)絡信息，從而使得網(wǎng)絡、社會和諧發(fā)展。關鍵詞：網(wǎng)絡暴力；良性監(jiān)控；人肉搜索；網(wǎng)絡和諧OntheNetworktheProblemofViolence-tothe"HumanFleshSearch,forexampleAbstract:Inthecourseofhumanhistory,violencehasalwaysexisted,sincethemassmediagenerallyproduceanddevelopacultureofviolencecameintobeingandpromoteitspeople'spsychological,cognitiveandbehaviorofthisprofoundandextensiveimpact.Thenetworkproblemofviolenceinrecentyears,thenascentphenomenonofanetwork,italsoreflectsthestateofsocialdevelopmentandpeople'slevelofpsychologicalquality.Studytheproblemofviolenceonthenetworkisnotonlyaproperunderstandingofthenetworkphenomenonmorepromptlyidentifyandaddressthenegativeimpacttheybring.Thisarticlefirstprovidesanoverviewofthemeaningofthenetworkofviolenceanditsmainmanifestations-"humanfleshsearch",followedbyanalysisoftheprosandconsoftheroleof"humanfleshsearch",towardsthethreerootcausesofviolencenetwork,butalsoputsforwardaseriesofcontrolmeasures.Toguidethenetworkpropagation,purificationofthenetworkinformation,whichmakesnetwork,theharmoniousdevelopmentofsociety.KeyWords:Networkofviolence;optimumsupervisorycontrol；humanfleshsearch;networkharmony現(xiàn)今社會，互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展迅速，人們可以在網(wǎng)絡上完成很多事情，聊天、游戲、購物、學習、甚至交朋友、談戀愛。適當?shù)纳暇W(wǎng)可以方便我們的生活，給我們帶來很多樂趣，但是隨著科技越來越發(fā)達，人們對網(wǎng)絡的了解和依賴也開始迅速增強，于是出現(xiàn)了各種各樣的網(wǎng)絡問題，對現(xiàn)今社會人們的道德水平形成了一種空前的挑戰(zhàn)。其中，網(wǎng)絡暴力問題成為近年來人們的熱點關注問題。 一、以“人肉搜索”為主的網(wǎng)絡暴力問題的概述（一）網(wǎng)絡暴力的含義及主要表現(xiàn)方式網(wǎng)絡暴力問題出現(xiàn)以來，人們對它的研究越來越多，越來越深入，但是，對于網(wǎng)絡暴力的定義，至今還是見仁見智，沒有定論。筆者認為，網(wǎng)絡暴力是指借助互聯(lián)網(wǎng)這一載體，對一定的人物、事物進行謾罵、抨擊、侮辱、誹謗等進行攻擊，并對當事人的隱私權、人身安全權及其正常生活造成威脅或某種不良影響的行為?！叭巳馑阉鳌笔蔷W(wǎng)絡暴力表現(xiàn)得最為突出的一種方式。近些年來，網(wǎng)絡上的一些暴力語言，暴力行動，暴力視頻等不斷地觸犯著社會的道德行為規(guī)范，這些都是一些網(wǎng)民通過“人肉搜索”制造出來的。對于“人肉搜索”，人們普遍認為這種現(xiàn)象“很恐怖”，應該提高警惕，避免其擾亂社會正常秩序，敗壞和諧社會之風。但是，也有部分人認為這種引擎有其存在的道理和作用。網(wǎng)絡自身的強大力量使民意得以表達，正義得以伸張，它可以讓罪惡暴露，也可以讓親人團聚。本文將以“人肉搜索”為主來闡述網(wǎng)絡暴力的相關問題。（二）“人肉搜索”的類型人肉搜索是由貓撲網(wǎng)的提問解答形式發(fā)展而來，如今已形成更多類型。1.友好幫助型。主要是網(wǎng)友們自發(fā)形成的對那些國家無法進行救濟的個人提供安全或利益幫助?；蛘呤切枰獛椭膫€人在網(wǎng)絡平臺上發(fā)布自己的信息，從而得到幫助。比如某網(wǎng)民得了高血壓，想知道吃什么藥效果好，就可以把自己的問題放到網(wǎng)上，會有許多人回復。2.監(jiān)督型。它是指網(wǎng)友對政府官員或國家領導人的收入、資金投放、權力行使以及道德行為等的監(jiān)督。3.倫理批評型。主要是指網(wǎng)友集合起來對一些違背道德人倫的事情進行調(diào)查抨擊。如虐貓事件中，網(wǎng)友因不滿動物被虐待而對當事人進行瘋狂的“人肉搜索”和猛烈的人身抨擊。4.犯罪調(diào)查型。主要是指網(wǎng)友在網(wǎng)上對犯罪分子進行“人肉搜索”，調(diào)查事實真相，聲討違法犯罪的行為。比如網(wǎng)友對待北京寶馬車撞人案時，可以迅速查找出犯罪分子的身份資料。5.娛樂惡搞型。主要是指網(wǎng)友在網(wǎng)上發(fā)布一些與事實相悖的文字，惡搞他人。比如“小月月事件”。還有是惡意報復型的。這種類型的“人肉搜索”主要是網(wǎng)友為了報復他人或賺取不義之財而實行的。二、“人肉搜索”的正反兩方面作用（一）“人肉搜索”的積極作用1.在大的社會活動或災難中體現(xiàn)集體力量回顧汶川地震，我們不能忘卻傷痛，但是，我們同樣不能忘卻的是國人團結的力量，給汶川人民帶來了無限希望。這其中，網(wǎng)絡也發(fā)揮了其重大優(yōu)勢。地震過后，網(wǎng)民在網(wǎng)絡上建立了汶川地震尋人吧，此時的“人肉搜索”不僅使許許多多的人獲得了親友平安的消息，還組織捐款，為生者祈福，為亡者哀悼。2.揭露社會陰暗面“人肉搜索”之所以讓人“害怕”，原因在于它的“搜索”功能。在互聯(lián)網(wǎng)通向家家戶戶的同時，很多人的個人信息都能在網(wǎng)上找到，通過網(wǎng)友們的“不懈努力”，當事人對于不道德的妄想、對于逃脫追查的僥幸心理幾乎無法實現(xiàn)，很多打抱不平、懷有正義的網(wǎng)友可能盯你盯得很緊。3.幫助司法部門偵破案件“人肉搜索”應用最普遍、最凸顯其社會積極效應的地方當屬此類情況。公安機關在網(wǎng)上發(fā)布案件的情況，通過網(wǎng)民們的幫助，很快可以找到犯罪分子的相關信息，使得他們無處遁形。4.維護社會公義，填補法律漏洞對社會上一些不道德不文明的行為進行披露，對官場職場的腐敗做法進行監(jiān)督，都是“人肉搜索”的強大力量。“人肉搜索”不僅僅是一種網(wǎng)上娛樂，它還是一種責任，在很大程度上，它彌補了我國法律體系不完整的缺憾。（二）“人肉搜索”的消極作用作為一種新型的社會暴力問題，“人肉搜索”帶來的危害不容小覷。1.破壞網(wǎng)絡和諧，阻礙網(wǎng)絡正常運行秩序它通過各種網(wǎng)絡上的交流空間對某個事件或個人進行針對性的群體性的抨擊甚至辱罵，使得網(wǎng)絡和諧遭到破壞。也許大部分的網(wǎng)民的初衷是好的，但是基于網(wǎng)絡的傳播力量，如果“通緝指令”一旦發(fā)出，就很難控制事情的發(fā)展趨勢，比如虐貓事件，銅須門事件，還有最毒后媽事件等，一連串的網(wǎng)絡暴力事件，讓我們真正體會到了“人肉搜索”的恐怖之處。而參與“人肉搜索”的網(wǎng)民中，還不乏追求刺激、惡意詆毀他人的人，這就使得網(wǎng)絡社會更加混亂。2.侵犯個人隱私權，影響他人正常生活網(wǎng)民們僅憑網(wǎng)上的一張照片或留言等簡單的個人信息就可以找到當事人的IP地址，上網(wǎng)痕跡等，也有通過網(wǎng)民之間的相互交流，得知其真實身份和居住地點，甚至不乏找上門威脅、騷擾。這一切已經(jīng)遠遠超出了正義的底線，不僅給當事人的生活帶來了極大的困擾，也危及到了其家人朋友。置社會道德、法律于不顧，置人們的隱私權、人身安全權于不顧，久而久之，必然會影響、破壞正常的社會秩序，并誘發(fā)一系列社會問題。于是“人肉搜索”開始被認為是一種窺視個人隱私，實施網(wǎng)絡暴力的手段。三、網(wǎng)絡暴力問題產(chǎn)生的根源（一）“把關人”的失職著名的“把關人”蘭飛.網(wǎng)絡暴力信息的傳播倫理研究[J].南昌：新聞世界，223.理論是由傳播學四大先驅(qū)之一盧因提出來的。它是指在信息的流通渠道里，總是有一定的規(guī)定或“把守人”根據(jù)自己的想法和意見去約束信息，決定哪些商品或信息可以進入流通渠道，而哪些不可以繼續(xù)在渠道里流通。現(xiàn)今網(wǎng)絡上的色情、暴力信息之所以如此猖獗，就是因為“把守人”的失職，就是因為網(wǎng)絡規(guī)章制度的不健全，也就是沒做好把關。原因是傳統(tǒng)意義上的“把關”在遇上網(wǎng)絡這個具有靈活性與交互性平臺后，其意義就變得微弱了。在互聯(lián)網(wǎng)上隨意發(fā)布的一條信息就可以在瞬間傳遍傳播到世界的任何一個角落。不僅傳播內(nèi)容無法考證，而且由于網(wǎng)絡信息量的巨大性和傳播速度的飛速性，人們也無法也無心去尋求消息的來源?；诖耍W(wǎng)絡上便隨處可見虛假、暴力信息，即使有一些信息是真實的，也很可能被虛假信息所覆蓋，或是被懷疑其真實性。現(xiàn)今網(wǎng)絡“把關人”依舊存在，但是由于網(wǎng)絡傳播速度太快，“把關人”可能來不及阻止。比如有些色情的東西，在它遭到封鎖時，其實已經(jīng)對社會產(chǎn)生了相當負面的影響。因此我們需要提高“把關”效率。蘭飛.網(wǎng)絡暴力信息的傳播倫理研究[J].南昌：新聞世界，223.（二）“現(xiàn)實暴力”趨向于虛擬化任何暴力都是有目的有淵源的。首先拿現(xiàn)實中的暴力現(xiàn)象來說吧。在原始社會的時候，人類為了生存，往往要與殘酷的自然條件作斗爭，他們打獵時，需要與野獸動物作斗爭，他們爭奪地盤時，與其他生物甚至同類作斗爭，這些都是暴力的表現(xiàn)。再后來，代代帝王通過戰(zhàn)爭來建立自己的王朝，不惜一切力量剿滅反對派，甚至逼迫活人陪葬，都是權利的惡果，暴力的彰顯。在文明時代，現(xiàn)實暴力在很大程度上得到了法律和道德的遏制，人們逐漸喪失了發(fā)泄情緒的途徑，因此虛擬的暴力手段開始出現(xiàn)，在各種報刊雜志媒體中的暴力文字屢禁不止，而互聯(lián)網(wǎng)時代的到來更是使暴力現(xiàn)象如同火上澆油。尤其是當有些事件滿足了人們伸張正義、打抱不平的心理時，暴力行徑就越發(fā)得容易被人們接受，因此忽略了對事件本身的正確認知，使得那些為滿足人們的低級趣味而產(chǎn)生的宣揚暴力的圖像、文字、聲音等媒體信息日漸猖獗。當今社會存在的一系列問題，諸如房價居高不下、硬性拆遷、貧富分化嚴重等，民眾普遍存在一種忿忿不平的感覺。然而，表達個人要求、意見的渠道又極其缺乏，人們的權益遭到破壞時，就發(fā)生“走路無門”的情況。久而久之，民主缺失，暴力出現(xiàn)，并且成為了發(fā)泄情緒、呼吁民主、訴求利益的一種途徑。因此，健全國家各項機制，打通官民交流渠道，嚴格控制大眾媒體是根本。（三）網(wǎng)絡媒體對利益的過度追求網(wǎng)絡暴力出現(xiàn)的動機是什么呢？簡單來說是因為暴力信息大都具有新聞價值。比如一些娛樂節(jié)目中參雜暴力，迎合了很多觀眾的口味，從而為其主辦方帶來利益。再比如報刊雜志等媒體中刊登大量暴力信息最終也可以提高發(fā)行量。隨著網(wǎng)絡使用的興起，暴力信息找到了更加強大的“靠山”，由此引發(fā)的各種問題也越來越不容忽視。因此我們需要更加強調(diào)“媒介倫理?！毙熳嬗?網(wǎng)絡監(jiān)督中應處理好的四對關系[J].鄭州：中州學刊，2021，7，（4）.網(wǎng)上言論自由是我們所不斷追求的，它對于構建和諧社會、爭取公民權益是很有意義的，但是，如果不加限制，對他人的名譽和隱私造成傷害，就會成為可怕又可恨的網(wǎng)絡暴力，所以要注意自由也是有限度的。由于網(wǎng)絡具有很強的匿名性、互動性和廣泛性，及其對社會的消極方面的影響，使得暴力問題日漸嚴重，社會大眾對于網(wǎng)絡文化和網(wǎng)絡安全監(jiān)控的需求越來越普遍。徐祖迎.網(wǎng)絡監(jiān)督中應處理好的四對關系[J].鄭州：中州學刊，2021，7，（4）.(四)網(wǎng)絡活動主體的局限性相關調(diào)查表明，中國內(nèi)地的網(wǎng)民大部分都是收入不高或?qū)W歷不高的年輕人。做為中國網(wǎng)絡論壇的主力軍，大部分青年網(wǎng)民在社會經(jīng)驗、政治地位、經(jīng)濟收入、文化積累等方面有很多局限。另外，由于網(wǎng)絡的一大特點是具有匿名性，因此，更使一些網(wǎng)民在網(wǎng)絡上肆無忌憚的發(fā)