房地產(chǎn)估價(jià)案例分析

土地估價(jià)匯報(bào)書項(xiàng)目名稱:天津市南開區(qū)翠園里國(guó)有儲(chǔ)備用地使用權(quán)估價(jià)匯報(bào)（項(xiàng)目地址：天津市南開區(qū)水上北路周鄧紀(jì)念館以西200米）受托估價(jià)單位:略土地估價(jià)匯報(bào)編號(hào):略提交估價(jià)匯報(bào)日期:6月1日第一部分摘要估價(jià)項(xiàng)目名稱天津市南開區(qū)翠園里國(guó)有儲(chǔ)備用地使用權(quán)估價(jià)匯報(bào)二、委托估價(jià)方略三、估價(jià)目的本次估價(jià)目的是確定坐落于天津市南開區(qū)水上北路周鄧紀(jì)念館以西200米的翠園里小區(qū)，國(guó)有土地使用權(quán)16339.87平方米在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。四、估價(jià)基準(zhǔn)日本匯報(bào)估價(jià)時(shí)點(diǎn)為六月一日五、估價(jià)日期本次評(píng)估的作業(yè)日期為五月十一日至六月一日六、地價(jià)定義本次評(píng)估價(jià)格定義是估價(jià)對(duì)象土地紅線內(nèi)是“七通一平”（即通路、通電、通上水、通下水、通氣、通暖、通訊和宗地內(nèi)平整），紅線外是“七通一平”（即通路、通電、通上水、通下水、通氣、通暖、通訊和宗地內(nèi)平整）。宗地使用面積為16339.87平方米，土地用途為居住，國(guó)有土地使用權(quán)法定最高使用年限為70年。七、估價(jià)成果根據(jù)估價(jià)目的，遵照估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)措施，在認(rèn)真分析既有資料的狀況下并結(jié)合本匯報(bào)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)與影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格原因的分析，委估土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為：國(guó)有土地使用權(quán)面積：16339.87平方米國(guó)有土地使用權(quán)單位面積價(jià)格:1690.866元/平方米國(guó)有土地使用權(quán)評(píng)估總價(jià)格:2762.853萬(wàn)元大寫人民幣：貳仟柒佰陸拾貳萬(wàn)捌仟陸佰陸拾元整八、土地估價(jià)師簽字略九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)略估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字:略(機(jī)構(gòu)公章)6附土地估價(jià)成果一覽表估價(jià)機(jī)構(gòu):略估價(jià)匯報(bào)編號(hào):略估價(jià)期日:6月1日估價(jià)期日的土地使用權(quán)性質(zhì):國(guó)有土地估價(jià)期日的土地使用者宗地編號(hào)宗地名稱土地使用證編號(hào)宗地位置估價(jià)期日的實(shí)際用途估價(jià)設(shè)定的用途容積率估價(jià)期日的實(shí)際土地開發(fā)程度估價(jià)設(shè)定的土地開發(fā)程度土地使用權(quán)年限/年面積平方米單位面積地價(jià)元/平方米總地價(jià)萬(wàn)元備注國(guó)家略天津市南開區(qū)翠園里略天津市南開區(qū)水上北路周鄧紀(jì)念館以西200米居住居住1.53紅線內(nèi)七通一平紅線外七通一平7016339.871690.8662762.853合計(jì)16339.872672.853一、上述土地估價(jià)成果的限定條件1.土地權(quán)利限制:被估宗地的土地使用權(quán)類型為國(guó)有土地使用權(quán)。截止估價(jià)基準(zhǔn)日未設(shè)定典當(dāng)、抵押等他項(xiàng)權(quán)利。2.基礎(chǔ)設(shè)施條件:本次評(píng)估設(shè)定的宗地的基礎(chǔ)條件為實(shí)際宗地現(xiàn)實(shí)狀況：七通一平，即通路、通電、通上水、通下水、通氣、通暖、通訊和宗地內(nèi)平整。3.規(guī)劃限制條件:宗地規(guī)劃用途為居住用途，容積率為1.53。4.影響土地價(jià)格的其他限定條件:社會(huì)及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、宏觀經(jīng)濟(jì)政策、土地制度、土地運(yùn)用規(guī)劃與計(jì)劃、地理位置、自然條件、交通條件、區(qū)域環(huán)境都會(huì)對(duì)土地價(jià)格產(chǎn)生影響。其他需要闡明的事項(xiàng)：當(dāng)數(shù)量發(fā)生變化時(shí)，委托估價(jià)方應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行調(diào)整。當(dāng)用途、作價(jià)原則發(fā)生變化時(shí)，委托估價(jià)方應(yīng)聘任估價(jià)機(jī)構(gòu)重新確定估價(jià)成果。本次估價(jià)只限匯報(bào)中所確定的特定估價(jià)目的，不合用于其他行為。本次估價(jià)未考慮土地出讓金對(duì)地價(jià)的影響。估價(jià)機(jī)構(gòu):(加蓋公章) 6第二部分估價(jià)對(duì)象界定委托估價(jià)方略估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象坐落于天津市南開區(qū)水上北路周鄧紀(jì)念館以西200米，國(guó)有土地使用權(quán)16339.87平方米，土地設(shè)定用途為居住。三、估價(jià)對(duì)象概況1、土地登記狀況：估價(jià)對(duì)象坐落于天津市南開區(qū)水上北路周鄧紀(jì)念館以西200米，國(guó)有土地使用權(quán)16339.87平方米在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。使用權(quán)類型為國(guó)有土地，宗地用途為居住。該土地法定最高使用年限為70年。該宗地土地等級(jí)為四級(jí)。2、土地權(quán)利狀況：委估宗地使用權(quán)類型為國(guó)有土地，宗地用途為居住。該土地法定最高使用年限為70年。權(quán)屬清晰，截止到估價(jià)基準(zhǔn)日未設(shè)置抵押、租賃、擔(dān)保等他項(xiàng)權(quán)利。3、土地運(yùn)用狀況委估宗地上有建筑物，容積率為1.53，綠化率為35%左右，面積分派一室78.92平方米，構(gòu)造類型為磚混，建筑物為兩棟六層磚混樓，高檔外檐涂料，樓梯間不銹鋼欄。四、影響地價(jià)的原因闡明1、一般原因影響地價(jià)的一般原因是指影響都市地價(jià)總體水平的一般、普遍、共同的原因，重要包括如下內(nèi)容：都市資源狀況：天津市是中國(guó)四大直轄市之一，其地理坐標(biāo)為北緯38度33分-40度15分，東經(jīng)116度42分-118度03分。地處華北平原東北部，北依燕山，東臨渤海，位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，是中國(guó)北方對(duì)外經(jīng)濟(jì)往來(lái)的重要進(jìn)出口通道，地理位置得天獨(dú)厚。國(guó)務(wù)院在1997年終對(duì)天津市作出明確定位，指出“天津市是環(huán)渤海地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，要努力建設(shè)成為現(xiàn)代化港口都市和我國(guó)北方重要的經(jīng)濟(jì)中心。全市共轄十八個(gè)區(qū)縣，包括中心城區(qū)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)、濱海三區(qū)、武清區(qū)、寶坻區(qū)和三個(gè)市轄縣。全市總面積11919.7平方公里。全市常住人口1004.06萬(wàn)人，人口密度為765人/平方公里。房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況：以來(lái)，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)在總體上保持迅速、均衡、健康發(fā)展的發(fā)展趨勢(shì)。“十五”計(jì)劃的實(shí)行，天津市確定房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展的總體布署，為天津市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形成了很好的宏觀環(huán)境。近年來(lái)天津市加大了基礎(chǔ)設(shè)施投入，都市環(huán)境明顯改善，都市功能深入提高，都市經(jīng)濟(jì)步入迅速發(fā)展軌道，土地價(jià)值穩(wěn)步提高。土地交易愈加公開化、規(guī)范化。房地產(chǎn)投資全面增長(zhǎng)。從資金來(lái)源上看，國(guó)內(nèi)貸款、運(yùn)用外資、企業(yè)自籌資金、其他資金均有增長(zhǎng)，尤其是外商投資。同步，為房地產(chǎn)投融資的資本市場(chǎng)建設(shè)有了迅速發(fā)展，公積金繳存比例不停提高，土地抵押貸款、在建工程抵押貸款、個(gè)人購(gòu)房貸款等金融服務(wù)的提供，有力地支持了本市的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售。都市規(guī)劃與發(fā)展目的：為貫徹天津市都市總體規(guī)劃，盡快把天津市建設(shè)為現(xiàn)代化的國(guó)際港口大都市和我國(guó)北方重要的經(jīng)濟(jì)中心，在近期規(guī)劃期內(nèi)（-）天津市將重點(diǎn)建設(shè)中心商務(wù)區(qū)和中心商業(yè)區(qū)，完善天津市作為區(qū)域性金融中心，商貿(mào)中心和信息中心的功能；加強(qiáng)現(xiàn)代化物流中心的建設(shè)，突出海港、航空港的經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)作用，形成一批具有相稱輻射能力的物資集散貿(mào)易中心；增進(jìn)工業(yè)基地尤其是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地的發(fā)展，增強(qiáng)都市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；圍繞提高都市文化品位，建設(shè)一批國(guó)際一流的圖書館、博物館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、體育館等文體設(shè)施及大型旅游活動(dòng)中心、生態(tài)環(huán)境保護(hù)區(qū)。2、區(qū)域原因區(qū)域概況估價(jià)對(duì)象坐落于天津市南開區(qū)水上北路周鄧紀(jì)念館以西200米，國(guó)有土地使用權(quán)16339.87平方米，土地設(shè)定用途為居住，地處南開區(qū)居住四級(jí)用地。交通條件被評(píng)估宗地坐落于天津市南開區(qū)水上北路周鄧紀(jì)念館以西200米，交通條件良好?；A(chǔ)設(shè)施條件該宗地為紅線內(nèi)及紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件到達(dá)“七通一平”（即通路、通電、通上水、通下水、通氣、通暖、通訊和宗地內(nèi)平整）。商業(yè)繁華程度該宗地周圍有家樂福等大型超市和工行、農(nóng)行等服務(wù)設(shè)施。環(huán)境條件該宗地坐落于天津市南開區(qū)水上北路周鄧紀(jì)念館以西200米，無(wú)重大工業(yè)污染，周圍有水上公園等娛樂場(chǎng)所，環(huán)境幽雅。宗地自身?xiàng)l件該地塊地勢(shì)平坦，有擴(kuò)展余地。3、個(gè)別原因委估宗地使用權(quán)類型為：國(guó)有土地。宗地用途為：居住。土地法定最高使用年限為：70年。委估宗地上有建筑物，容積率為：1.53，綠化率為：35%左右。該地塊地勢(shì)平坦，有擴(kuò)展余地。該宗地為紅線內(nèi)及紅線外基礎(chǔ)設(shè)施條件到達(dá)“七通一平”（即通路、通電、通上水、通下水、通氣、通暖、通訊和宗地內(nèi)平整）。第三部分土地估價(jià)成果及其使用估價(jià)根據(jù)（一）有關(guān)法規(guī)政策文獻(xiàn)《中華人民共和國(guó)土地管理法》；《中華人民共和國(guó)土地管理實(shí)話條例法》；《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》；《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》；《天津市中心城區(qū)土地定級(jí)估價(jià)更新成果匯報(bào)》；國(guó)家土地管理局《有關(guān)加強(qiáng)地價(jià)管理規(guī)范土地估價(jià)行為的告知》；（二）委托人提供的有關(guān)被估宗地的資料《宗地位置圖》；（三）估價(jià)人員實(shí)地勘察和調(diào)查所獲取的資料二、土地估價(jià)估價(jià)原則為在本次評(píng)估中可以最終體現(xiàn)客觀、公正、科學(xué)、合法的原則，我們?cè)诠ぷ髦袊?yán)格遵照如下各項(xiàng)估價(jià)原則：（一）替代原則根據(jù)市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)律，在同一商品市場(chǎng)中，商品或提供服務(wù)的效用相似或大體相似時(shí)，價(jià)格低者吸引需求，即有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同步存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格是通過(guò)互相比較之后來(lái)決定的。土地價(jià)格也同樣遵照替代規(guī)律，某塊土地的價(jià)格，受其他具有相似使用價(jià)值的地塊，即同類型具有替代也許的地塊價(jià)格所牽制。換言之，具有相似使用價(jià)值、替代也許的地塊之間，會(huì)互相影響和競(jìng)爭(zhēng)，使價(jià)格趨于一致。（二）需求與供應(yīng)原則在完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，一般商品的價(jià)格都取決與供求的均衡點(diǎn)。供不應(yīng)求價(jià)格就會(huì)提高，否則價(jià)格減少。由于土地與一般商品相比，具有的壟斷性特性。因此在進(jìn)行土地估價(jià)時(shí)，既要考慮到所假設(shè)的公平市場(chǎng)，又要考慮土地供應(yīng)的壟斷性特性。（三）變動(dòng)原則一般商品的價(jià)格，是伴伴隨構(gòu)成價(jià)格的原因的變化而發(fā)生變動(dòng)的。土地價(jià)格也有同樣情形，它是多種地價(jià)形成原因互相作用的成果，而這些價(jià)格形成原因常常處在變動(dòng)中，因此土地價(jià)格是在這些原因互相作用及其組合的變動(dòng)過(guò)程中形成的。因此，在土地估價(jià)時(shí)，必須分析該土地的效用、稀缺性、個(gè)別性及有效需求以及使這些原因發(fā)生變動(dòng)的一般原因、區(qū)域原因及個(gè)別原因。由于這些原因都在變動(dòng)之中，因此應(yīng)把握各原因之間的因果關(guān)系及其變動(dòng)規(guī)律，以便根據(jù)目前的地價(jià)水平預(yù)測(cè)未來(lái)的地價(jià)。（四）協(xié)調(diào)原則土地總是處在一定的自然與社會(huì)環(huán)境中，必須與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。由于土地能適應(yīng)周圍環(huán)境，則該土地的收益或效用能最大程度地發(fā)揮，因此要分析土地與否與所處環(huán)境協(xié)調(diào)。因此，在土地估價(jià)時(shí)，一定要認(rèn)真分析土地與周圍環(huán)境的關(guān)系，判斷其與否協(xié)調(diào)，這直接關(guān)系到該地塊地收益量和價(jià)格。（五）多種措施相結(jié)合的原則伴隨我國(guó)土地估價(jià)業(yè)的發(fā)展，目前比較實(shí)用地宗地估價(jià)措施有收益還原法、市場(chǎng)比較法、成本迫近法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等措施。由于不合適地估價(jià)措施也許會(huì)使評(píng)估成果產(chǎn)生較大的偏差，因此進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，就要根據(jù)待估宗地的宗地狀況，充足考慮用地類型及所掌握的資料，選擇最合適的措施進(jìn)行評(píng)估，同步為了使評(píng)估成果更為客觀，更靠近于精確，評(píng)估中選擇兩種較為合適的措施進(jìn)行評(píng)估，以便互相驗(yàn)證，減小誤差，確定出合理的評(píng)估價(jià)值。2、估價(jià)措施根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、委托方提供的資料、待估宗地的現(xiàn)實(shí)狀況、用地性質(zhì)及估價(jià)目的，結(jié)合估價(jià)師搜集的有關(guān)資料，考慮該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度，選擇估價(jià)措施。本次估價(jià)采用市場(chǎng)比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評(píng)估。市場(chǎng)比較法是將待估宗地與在待估時(shí)點(diǎn)的近期已發(fā)生交易的類似宗地進(jìn)行比較后，對(duì)它們的成交價(jià)格進(jìn)行修正，進(jìn)而得出待估宗地客觀合理價(jià)格的措施。剩余法是從待估宗地上所建造的房屋等建筑物的預(yù)期銷售收入中減清除土地價(jià)格之外的有關(guān)開發(fā)建設(shè)成本、稅費(fèi)及正常利潤(rùn)后，將此余額作為待估價(jià)土地價(jià)格的措施?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是運(yùn)用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所在區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選用對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗地在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的措施。3、估價(jià)成果根據(jù)估價(jià)目的，遵照估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)的估價(jià)措施，在認(rèn)真分析既有資料的狀況下并結(jié)合本匯報(bào)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)與影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格原因的分析，委估土地使用權(quán)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為：國(guó)有土地使用權(quán)面積：16339.87平方米國(guó)有土地使用權(quán)單位面積價(jià)格:1690.866元/平方米國(guó)有土地使用權(quán)評(píng)估總價(jià)格:2762.853萬(wàn)元大寫人民幣：貳仟柒佰陸拾貳萬(wàn)捌仟陸佰陸拾元整三、估價(jià)成果和估價(jià)匯報(bào)的使用估價(jià)的前提條件和假設(shè)條件：假設(shè)估價(jià)方所提供的有關(guān)法律性文獻(xiàn)、資料、數(shù)據(jù)是真實(shí)、完整、合法和有效的。假設(shè)估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)清晰無(wú)誤、并且未考慮產(chǎn)權(quán)在本次估價(jià)此前所進(jìn)行的抵押、擔(dān)?；蚱渌姆稍V訟行為。假設(shè)估價(jià)對(duì)象在后來(lái)的有效期內(nèi)保持正常使用，沒有考慮任何外在不可抗拒的原因?qū)τ诠纼r(jià)對(duì)象的價(jià)格影響。假設(shè)估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合能滿足設(shè)定使用年限內(nèi)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的餓正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。假設(shè)任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。2、估價(jià)成果和估價(jià)匯報(bào)的使用本匯報(bào)僅限于匯報(bào)所確定的特定估價(jià)目的，不合用于其他經(jīng)濟(jì)行為。本土地匯報(bào)及估