房地產金融場的功能課件

第三章

房地產金融市場

第三章房地產金融市場1第一節(jié)房地產金融市場的構成要素第二節(jié)房地產金融市場的分類第三節(jié)我國房地產金融市場的特點第一節(jié)房地產金融市場的構成要素2房地產金融市場概念房地產金融市場概念P55

房地產金融市場是指房地產資金供求雙方運用金融工具進行各類房地產資金交易的總和。

房地產金融市場概念房地產金融市場概念P55

房地產金融市場3[本章學習要點]

重點掌握房地產金融市場的構成要素，房地產金融市場的功能，房地產金融市場的分類，及我國房地產金融市場的主要特點。

[本章學習要點]

重點掌握房地產金融市場的構成要素，房地產4

第一節(jié)房地產金融市場的構成要素

一、三個基本構成要素二、房地產金融市場的功能

第一節(jié)房地產金融市場的構成要素

一、三個基本構成要5一、三個基本構成要素融資主體融資中介金融工具一、三個基本構成要素6（一）、融資主體

房地產金融市場的融資主體包括資金融通的供給者和需求者，他們作為資金這一特殊商品的買賣雙方是構成房地產金融市場最基本的要素.主要包括：1、企業(yè)2、居民個人3、

政府部門（一）、融資主體

房地產金融市場的融資主體包括資金融通的供給7（二）、融資中介

融資中介是處于融資者之間的中間機構。大體上可以劃分為專營機構和兼營機構兩類。

（二）、融資中介

融資中介是處于融資者之間的中間機構。大體上81、房地產金融專營機構

房地產金融專營機構，如住房儲蓄銀行、公積金管理中心、住房信用合作社、房地產開發(fā)財團等。1、房地產金融專營機構房地產金融專營機構，如住房儲蓄銀行、92、房地產金融兼營機構

房地產金融兼營機構，如商業(yè)銀行的房地產信貸部、保險公司、信托投資公司、證券公司等。

2、房地產金融兼營機構房地產金融兼營機構，如商業(yè)銀行的房地10（三）、金融工具

房地產金融市場的金融工具是指在房地產金融市場上同貨幣相交易的各種金融契約。主要包括商業(yè)票據(jù)、房地產抵押債券、房地產金融債券、房地產企業(yè)和房地產金融機構發(fā)行的股票、債券以及各種未到期的住房存款單和住房抵押貸款契約等。

（三）、金融工具房地產金融市場的金融工具是指在房地產金融市11二、房地產金融市場的功能

二、房地產金融市場的功能12（一）、融通資金的功能

這是房地產金融市場最基本的功能，即通過金融市場將貨幣資金由盈余部門融通到短缺部門。進一步表現(xiàn)為資源的配置功能

（一）、融通資金的功能這是房地產金融市場最基本的功能，即通13（二）轉移和分散風險的功能

豐富多樣的金融商品，可以使投資者將投資分布于具有不同收益—風險組合的多種金融產品上，以達到分散投資風險的目的。

（二）轉移和分散風險的功能

豐富多樣的金融商品，可以使投資者14（三）調節(jié)和反映經濟的功能

貨幣政策和財政政策是政府通過對金融市場的有效功能而實施的機制和手段。

（三）調節(jié)和反映經濟的功能

貨幣政策和財政政策是政府通過對金15三、發(fā)揮房地產金融市場功能必備的條件

（一）有完整對稱的信息

（二）有市場供求決定價格的機制（三）有眾多的市場參加者和豐富的金融商品（四）有完善的市場機制，管理手段和交易方法

這四個條件不具備，金融市場就不能正常地發(fā)揮其應有的功能。三、發(fā)揮房地產金融市場功能必備的條件

（一）有完整對稱的信息16第二節(jié)房地產金融市場的分類

第二節(jié)房地產金融市場的分類

17一、房地產金融市場的分類

房地產金融市場可以按多種標準分類一、房地產金融市場的分類

房地產金融市場可以按多種標準分類18（一）、按金融市場層次劃分

可分為一級市場和二級市場。房地產金融一級市場，又叫初級市場，是房地產融資活動的初始市場，包括首發(fā)房地產信貸、新房地產證券上市交易（IPO）等。

房地產金融市場二級市場指房地產融資工具的再交易和再流通市場。（一）、按金融市場層次劃分可分為一級市場和二級市場。19（二）、按房地產金融服務對象分按房地產金融服務對象分，可分為房產金融市場和地產金融市場。房產金融市場是指銀行及其他非銀行金融機構為房屋再生產所進行資金融通的市場。地產金融市場是指以土地作抵押向金融機構融通資金的活動的總稱。

（二）、按房地產金融服務對象分按房地產金融服務對象分，可分為20（三）、按金融交易工具的期限分按金融交易工具的期限分，可分為貨幣市場和資本市場兩大類。貨幣市場是融通短期資金的市場，包括金融同業(yè)拆借市場、回購協(xié)議市場、商業(yè)票據(jù)市場、銀行承兌匯票市場、短期政府債券市場、大面額可轉讓存單市場等。資本市場是融通長期資金的市場，包括中長期信貸市場和證券市場。（三）、按金融交易工具的期限分按金融交易工具的期限分，可分為21中長期信貸市場是金融機構與房地產企業(yè)之間的貸款市場。證券市場是通過證券的發(fā)行與交易進行融資的市場，包括債券市場、股票市場、基金市場、保險市場、融資租賃市場等。資本市場是房地產金融的主要市場，其金融產品有住房儲蓄存款、住房按揭貸款、房地產抵押貸款、房地產信托、資產證券化、房地產保險等。中長期信貸市場是金融機構與房地產企業(yè)之間的貸款市場。22分類標準分類

按金融市場層次劃分

房地產金融一級市場房地產金融二級市場

按房地產金融服務對象分房產金融市場地產金融市場

按金融交易工具的期限分P59圖3-1

房地產抵押貸款市場房地產資產證券化市場房地產信托市場房地產保險市場房地產典當市場房地產租賃及其它等等

分類標準分類

房地產金融一級市場房地產金融二級市場

房產金融23二、房地產金融市場的融資

方式

房地產金融市場的融資方式按有無中介機構參與可分為間接融資、直接融資。直接融資與間接融資各有利弊，相互補充、相互促進二、房地產金融市場的融資

方式房地產金融市場的融資方式按有24（一）房地產金融市場的間接融資房地產金融市場的間接融資是指銀行等房地產金融機構不直接參與房地產開發(fā)經營與各種投資，而是根據(jù)自身資本金運轉狀態(tài)與實際力量，為房地產開發(fā)、經營的公司（企業(yè)）組織存款并發(fā)放開發(fā)經營及消費所需的貸款。間接融資具有無限擴展的可能性，不受融資雙方在資金數(shù)量、時間地點與范圍等方面的限制。（一）房地產金融市場的間接融資房地產金融市場的間接融資是指銀25（二）房地產金融市場的直接融資房地產金融市場的直接融資是指銀行或者房地產金融機構直接向房地產產業(yè)投資，參與公司（企業(yè)）的開發(fā)、經營活動，以獲取利潤。或者房地產開發(fā)公司在資本市場發(fā)行股票、債券、以籌措資金。直接融資一般要受到資金數(shù)量、時間、地點和收益預期判斷的影響。（二）房地產金融市場的直接融資房地產金融市場的直接融資是指銀26（三）、房地產抵押貸款市場-

房地產抵押貸款市場是由初級抵押市場和二級抵押市場組成

（三）、房地產抵押貸款市場-房地產抵押貸款市場是由初級抵押27（一）、初級抵押貸款市場初級抵押貸款市場是房地產金融機構為買房和建房單位或個人提供貸款的市場。（一）、初級抵押貸款市場初級抵押貸款市場是房地產金融機構為買28案例1假定某開發(fā)商用自有資金買下一塊價值30萬元的土地使用權(在我國，土地使用權和所有權分離)，然后，開發(fā)商便可以用該土地的使用權、商品房建設計劃和開發(fā)商本身的資信，向商業(yè)銀行申請短期的建設貸款。這里假定建設貸款額度為70萬元，貸款期限為6個月，所開發(fā)的商品房價值為125萬元。

案例1假定某開發(fā)商用自有資金買下一塊價值30萬元的土地使用權29第一步房屋營建，申請建設貸款。開發(fā)商向專門從事建設貸款業(yè)務的商業(yè)銀行申請短期建設貸款。銀行根據(jù)建設項目的可行性、建設計劃和開發(fā)商的資信確定是否貸款和貸款多少。第一步房屋營建，申請建設貸款。開發(fā)商向專門從事建設貸款業(yè)務的30第二步清償建設貸款，商品房屋建設完工之后，假定開發(fā)商以成本的125％的價格，即125萬元出售房屋，開發(fā)商即可用購房者支付的購房款清償建設貸款本息。第二步清償建設貸款，商品房屋建設完工之后，假定開發(fā)商以成本的31第三步創(chuàng)建抵押貸款。假定房價與抵押貸款的比率為70％，那么，購房者可以申請抵押貸款額為87．5萬元；剩余的30％，即37．5萬元，須由購房者一次性支付，我們稱這筆款項為首期付款。第三步創(chuàng)建抵押貸款。假定房價與抵押貸款的比率為70％，那么，32完整的初級抵押貸款市場建設貸款的發(fā)放不僅使得開發(fā)商得以開發(fā)新的建筑物業(yè)，而且完工以后的建筑物又成為購房者向金融機構申請抵押貸款的保證。購房者申請的長期抵押貸款(因為貸款期限很長，所以常常被稱為永久性貸款)和支付的首期付款使開發(fā)商得以清償建設貸款的本息并實現(xiàn)了利潤。

建設貸款的貸款人、永久性貸款的借款人、開發(fā)商和購房者四方面構成了一個完整的初級抵押貸款市場。完整的初級抵押貸款市場建設貸款的發(fā)放不僅使得開發(fā)商得以開發(fā)新33（二）、二級抵押貸款市場

二級抵押貸款市場是指抵押貸款人和投資者之間轉讓已發(fā)放的抵押貸款契據(jù)或買賣以房地產為擔保的抵押證券的市場。這個市場不與抵押借款人直接發(fā)生關系。二級抵押貸款市場存在一個龐大的市場機構，專門負責購買初級市場的抵押貸款和證券，并向廣大投資者轉賣。（二）、二級抵押貸款市場二級抵押貸款市場是指抵押貸款人和投34①吸引社會資金進入抵押市場；②鼓勵抵押資金在地區(qū)間的流動；③使抵押貸款人能夠將抵押契據(jù)變現(xiàn)；圖5-2二級抵押貸款市場的結構①吸引社會資金進入抵押市場；圖5-2二級抵押貸款市場的結構35第三節(jié)我國房地產金融市場的主要特點

第三節(jié)我國房地產金融市場的主要特點36（一）銀行信貸是房地產金融的主要渠道銀行信貸貫穿于土地儲備、交易、房地產開發(fā)和房產銷售的整個過程（見圖3-2）。圖3-2我國房地產市場運作及其資金流程圖（一）銀行信貸是房地產金融的主要渠道銀行信貸貫穿于土地儲備、37房地產金融場的功能課件38（二）股權融資在我國房地產金融市場中比重比較小

據(jù)2006年中國行業(yè)企業(yè)信息發(fā)布中心的調查，全國現(xiàn)有房地產開發(fā)企業(yè)58710家，但只有100家左右主營業(yè)務為房地產開發(fā)的A股上市公司，此外還有眾多在主業(yè)之外投資參股房地產項目的上市公司。股權融資占全部房地產企業(yè)的資金來源不足0.5%。（二）股權融資在我國房地產金融市場中比重比較小據(jù)2006年39(三)房地產債券融資所占份額也很小

我國房地產債券最先出現(xiàn)在1992年，1993—1998年上半年，受政策限制，房地產企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產債券。到1999年，債券在房地產開發(fā)企業(yè)的資金來源的占比達到0.21%。根據(jù)中國央行的數(shù)據(jù)，2006年股票和債券融資已占非金融企業(yè)融額的12%。(三)房地產債券融資所占份額也很小我國房地產債券最先出現(xiàn)在40（四）房地產資金信托是活躍的融資形式目前房地產信托功能較為單一，房地產資金信托計劃大部分是提供“過橋貸款”，即主要為未達到商業(yè)銀行貸款條件的房地產項目提供前期信托貸款，這些信托計劃基本上不具有組合投資功能和期限轉換功能。2005年4月，北京房地產金融市場發(fā)行的第一個實行“發(fā)行前向當?shù)劂y監(jiān)局審批的事先報備制度”的集合資金信托計劃面市，（四）房地產資金信托是活躍的融資形式目前房地產信托功能較為單41二、我國房地產金融市場存在的問題二、我國房地產金融市場存在的問題42（一）房地產開發(fā)資金過多地依賴銀行貸款，使得風險集中于商業(yè)銀行除農行的不良貸款率相對偏高以外，其他三大行的不良貸款率均在3%-5%之間，四大行匯總的不良貸款率低于5%，見表3.-3（一）房地產開發(fā)資金過多地依賴銀行貸款，使得風險集中于商業(yè)銀43房地產金融場的功能課件44（二）土地儲備貸款存在隱性風險

1、土地儲備中心資產負債率較高2、銀行難以對土地儲備中心進行有效監(jiān)管3、銀行向土地整理儲備中心發(fā)放的貸款沒有有效的擔保措施4、土地儲備中心的運營風險

（二）土地儲備貸款存在隱性風險1、土地儲備中心資產負債率較45（三）個人住房消費貸款的發(fā)展存在違約風險

目前，我國商業(yè)性個人住房貸款不良貸款率不到0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良貸款率僅為0.24%，這對改善銀行資產質量起到了十分重要的作用。

（三）個人住房消費貸款的發(fā)展存在違約風險目前，我國商業(yè)性個46三、完善房地產金融市場的

措施（一）發(fā)展多元化房地