市場調(diào)查及地塊調(diào)研提綱

地塊環(huán)境調(diào)研【第一部分項目所在地區(qū)氣候調(diào)查】1．目的：通過對項目所在地區(qū)氣候的調(diào)研，掌握項目所在地區(qū)的基本狀況。2．調(diào)查方式：查找地區(qū)的《市志》及詢問當?shù)氐臍庀笈_。3．調(diào)查主要內(nèi)容：3-1．溫度3-2．日照條件3-3．風向3-4.降雨量及濕度4．綜述【第二部分項目土地性質(zhì)調(diào)查】1．目的：通過對項目地塊的地理位置、地質(zhì)、地貌、七通一平狀況的調(diào)研，掌握地塊的基本現(xiàn)狀。2．調(diào)查方式：實地調(diào)查；實地調(diào)查拍攝地塊現(xiàn)狀圖片。3．調(diào)查主要內(nèi)容：3-1．地理位置（附圖）3-2．地質(zhì)地貌狀況：A、地形，B、地質(zhì)，C、地貌，D、植物分布，E、水系F、山脈，G、動物種群3-3．土地面積及其紅線圖3-4．七通一平現(xiàn)狀3-5．地塊的歷史研究4．綜述【第三部分地塊周邊環(huán)境調(diào)查】1．目的：對地塊周邊的建筑物、綠化景觀、自然景觀、歷史人文景觀和環(huán)境污染狀況進行調(diào)查。2．調(diào)研方式：實地調(diào)查；實地調(diào)查拍攝圖片。3．主要內(nèi)容3-1．地塊八個方向的環(huán)境（建筑物、污染狀況、近景、遠景及視野遮蔽狀況）。A、地塊東面近景、遠景。B、地塊南面近景、遠景。C、地塊西面近景、遠景。D、地塊北面近景、遠景。3-2．地塊2公里半徑內(nèi)的歷史人文景觀列示（標明距離項目地塊的車距）。3-3．環(huán)境污染情況：A、空氣：灰塵及氣味B、噪音：噪音來源及噪音分貝C、水質(zhì)：地塊周邊河（湖）的污染程度D、土地：垃圾污染3-4．治安情況4．綜述【第四部分地塊交通條件調(diào)查】1．目的：調(diào)查小區(qū)居民工作生活需要的交通條件的便利程度。2．調(diào)研方式：結(jié)合市政交通地圖，實地察看。3．主要內(nèi)容3-1．項目地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠景規(guī)劃：A、主要交通干道B、遠景規(guī)劃C、公共交通起始線路3-2．項目對外水、陸、空交通狀況。3-2．地塊周邊市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。4．綜述過【洲第輔五忍部上分驅(qū)周進邊被市標政蜂、飲公牛建疼配裹套眠設(shè)匹施印調(diào)頸查飾】阻1掛．化叨目壁的愉：丹調(diào)尤查冷與柳小演區(qū)骨居漠民棵生盒活卻相觀關(guān)蓬的敏市嬌政群配散套堅設(shè)境施雕的桌完掙備胃程纖度瞧。凈2采．羅方聯(lián)式設(shè)：歐實味地著調(diào)繪研云。給3批．鞠主疊要物內(nèi)蒜容鄙：咳調(diào)圣查夸地樣塊姓周蝦邊鞏1兆.修5棵公底里然半冠徑槐內(nèi)敵的吳市近政釣、勁公奔建援配坐套寒設(shè)詠施雁（沒規(guī)導模繼、龍檔島次藝、綱與黑地貞塊納距禾離拼）吼，替包黃括啄：誦3要-污1符．逆購緩物投（連購溝物伸中膏心繡、賓商之場敞、纖超真市惰、訪農(nóng)兆貿(mào)尊市第場蝴等劈）召3旺-飼2由．魂文剃化姜教即育藏（小幼逼托允、反小熊學爹、嘩中凱學脈、輩大杏學瓣、屆圖伍書洽館備及慢其籃質(zhì)惹量示）能3銀-枝3親．蘇醫(yī)寬療遷衛(wèi)茂生株（惜各且級秒醫(yī)鼻院市、懲藥既店州及當其絨質(zhì)透量每）謙3冠-勾4螞．她金攪融脈（鴿銀祥行晃、缺保飛險芹、嘆證饞券析）呀3宇-侵5時．著郵戒政方3裙-鏟6孫．陣娛課樂但餐辦飲覺（樣體最育宋健維身恨、展娛趁樂誕、華餐廢飲本住輝所幅）蜻3馳-掃7君、鑰水智電曠、教排蟲污泳情墾況錢4只．船綜郵述構(gòu)【維第忌六針部鉗分型周姨邊酬社黨區(qū)忘現(xiàn)吧狀輩調(diào)陪查即】昆1生．病框目喜的匹：猶調(diào)供查溉地冠塊屬周尾邊紛社貸區(qū)顫樓袋盤傾的鞋總營體測規(guī)刊劃鳴狀睡況濁，予判抖斷渣周彈邊磚社怎區(qū)目的粉檔披次琴和柿居四民匯成林分疲。冊2夕．券方執(zhí)式多：惑實誰地害調(diào)朋研臭。予3摟．蘋主毒要工內(nèi)刊容筋3多-剪1榨．瀉周芒邊判主摟要靠樓償盤腦、潮小劈區(qū)愁列值示敬及狗產(chǎn)序業(yè)西特濟性亞3壯-分2島．膨各貍樓靠盤仆及豆小帶區(qū)跑的畝居識民康階奔層睜3鋸-腳3愿．芳各誤小煉區(qū)靈的抖總允體粉規(guī)宏劃頃、案價診格塊等再：笨A君、踐基伐本置資艙料旅：苦1味）道、張開體發(fā)察商萄2筆）你、材地序理北位筍置波3疏）渴、舞占杯地籮面源積健4箱）責、睬小恒區(qū)唱規(guī)粘模額5摧）躁、熱小藏區(qū)鎮(zhèn)內(nèi)賣配苗套滅6金）故、槳開吸發(fā)靠時妥間財7宰）洋、灣建瘦筑齡結(jié)掏構(gòu)扶8量）盜、賴建橋筑霞面賓積線B拒、敢戶醬型仗、酒面矮積將跨意度牌C摧、屋冶規(guī)澆劃反D停、丙輩銷咳售鐵資息料液1叫）啟、哭售普價健2量）貿(mào)、是付喉款齡方觸式稱3鉗）陜、多銷啦售慢進括度跳4路．注綜倦述仙【涂第濟七喂部不分蕩項箱目仔地肺塊符的黃綜炕述虹】值【巴第伐八悔部給分有煤項涉目麗地逮塊浸特芒性閑的鳳類彎似頓方位案鹽分雕析堤】萍3就．批目流的陵：個類速似油方流案團分猜析敏，獎可秘以都對黃項繭目月具建體蔥的玩規(guī)役劃側(cè)、瓦建霜筑罰、禾環(huán)揚藝多等要具規(guī)有船參杠考艷價鼠值論。惜4乘．距方激式境：技資遭料造查雁找剖。租3侍．冰主黃要戶內(nèi)蓮容啟：扶（莖圖莫片叉為箭主返）所3覆-皇1倘．捐規(guī)隨劃跡3忠-樸2霜．驚建所筑勝3翁-笨3糟．兼環(huán)粥藝飼3爆-別4礙．葉建途材晴3日-平5盯．夏特菠殊鄙環(huán)翠境過處刑理柜4副．粱綜藍述琴市丈場棍研廉究蝦工繭作帽模炭塊攀市饒場倉調(diào)猶研慕【富第階一田部攝分滔項凡目虧所倒在滋地酸房禁地證產(chǎn)晚市禿場列現(xiàn)鏈狀返調(diào)耳研蓋】梁1抬．嶺斧目魔的惰：館調(diào)杰查焰項胸目右所停在球地荷宏匙觀或經(jīng)墨濟粒狀扶況耍及蘇房室地馳產(chǎn)濟市殿場學整春體節(jié)狀顧況摧。友2尖．毅調(diào)目查辰方傾式產(chǎn)：乒搜臘集幻基釣礎(chǔ)旱數(shù)突據(jù)腔，使在猾此凍基獵礎(chǔ)散上緣進氏行灣分泡析乎。奧3藏．撐語主惱要番內(nèi)溪容犯：蓮3側(cè)-故1指．神宏影觀縱經(jīng)雖濟講運千行換狀俱況絨1風）前、網(wǎng)數(shù)甲據(jù)指指醫(yī)板標會各數(shù)沙量咬與速上急年貝同誦比處增佳長向全刻省捷舞項宏目古所籃在茫地肚饒全撲省縮藝項杯目擔所躁在鉗地攜A洗.父國模內(nèi)瞇生坊產(chǎn)桂總元值鑒其拾中練：煌傅第覽一迫產(chǎn)承業(yè)壩第碼二新產(chǎn)筍業(yè)行第群三允產(chǎn)階業(yè)耀房歲地柱產(chǎn)磁B講.從固猛定蔽資貼產(chǎn)苦投須資舞其閥中根：胖房啟地君產(chǎn)白開陽發(fā)再C多.革社該會顛消霞費夸品本零巧售杏總咬額熔D鳴.柿商栽品追零批售獎價錫格發(fā)指去數(shù)逝居賊民轉(zhuǎn)消醫(yī)費趙價嶺格驕指沙數(shù)瀉商芝品鳥住匯宅役價疤格塔指儉數(shù)幟2器）喝、妖分邊析妨3疤-渴2盞．撞項懷目史所愚在酷地錄房廢地盡產(chǎn)厘市浙場察概鞋況椒及撞政廈府撓相燈關(guān)使的窯政攏策律法驅(qū)規(guī)惜A酒．依項壓目漂所庫在駁地灑的芽居誤民診住王宅魚包剛括虧的削形棋態(tài)錫及房其鈴比都重鄰構(gòu)視成跨：竿公摘房葉、笑微拳利濁房功、西福速利杰房撓、叼商奇品雪房陸等答。賭B午．需政咐府猴對療各蒸類碗住心宅道的謹開艇發(fā)甚和斥流粉通字方商面停的港政盯策叢法召規(guī)栽。同C嫌．老政尿府吧關(guān)叉于巴商張品控住堂宅礙在輔金墳融柿、喬市桌政撥規(guī)舌劃各等豬方走面球的器政釘策像和配法樹規(guī)當。料D朋．上短描中很期兵政彼府將在隸項鉗目已所化在惑地從及株項晶目常地糕塊豆周煙邊錫的牧市拋政男規(guī)揉劃傾計裝劃類。屆3扁-嫌3希．允項屢目轉(zhuǎn)所腸在促地振房捷地柄產(chǎn)訊市午場艘總說體單供增求轉(zhuǎn)現(xiàn)化狀馳1廢）遺、噴數(shù)塘據(jù)親項贏目顫悟上很半吩年池犁與鉤去險年脹同竹期衫相燥比頁四備裂注那簽侵定散土斥地創(chuàng)出輸讓帖合遣同寇其扎中鋪商宣品弓房默用敲地書房掏地烏產(chǎn)辨開奏發(fā)以總菠額丙其柱中退商應(yīng)品嫁房披建孤設(shè)舌其醒中朱住框宅抗投偵資餡占勤比憲重埋商潮品線房袋施階工頂面拳積伴其提中樹住犁宅荷住捉宅僻施溝工談面久積栽中李今槳年漿新添開慨工賞者斃所橫占妻比草例鑄商椒品幫房料竣競工估面弓積坐其穴中術(shù)住低宅妖竣乎工關(guān)面無積淡銷吉售井預(yù)穴售抽商唉品脹房大面剩積欣其信中蜓現(xiàn)哥樓麗銷濟售雁樓樹花愛銷蓋售揮全輩市弄商灣品蚊房繡銷判售觸收心入尸住往宅秤空夸置奏面茂積東其抬中貧住泥宅蹄辦講公崗樓哲商旁業(yè)咱樓呆二歉手層樓件買華賣叫2資）遭、嚴分倡析尚3番-革4泄．將項啟目量所效在恭地榮商蓄品混住竟宅鼠市底場票板歇塊市的祖劃潛分功極嚇其尤差燦異千板尋塊耽差據(jù)異桶顧板湖塊盼1錯：危搶區(qū)盼不板但塊獄二疤：伐拐區(qū)您板屑塊趁三崗：再蛾區(qū)嫂幕板理塊啞四兔：記輝區(qū)埋地評理胃范襪圍犬劃答分題依稻據(jù)層：耳建愛筑嚷及碗商款業(yè)園、怠人姥文逝特歉征帥描蓬述敏政勢府繩市陶政抖規(guī)飼劃競的燙引痰導墨商包品蛾住仁宅繳平敏均桃價策格四柄多辰層產(chǎn)小型高耀層炸高算層虜別免墅矩商哀品捆住終宅矩供穗求港狀架況丸勸多思層發(fā)小龜高農(nóng)層至高商層老別乒墅賺熱投銷午區(qū)鹿域龍3亞-千5限．巧項菊目刪所柜在脾地年及松所諸在滑板踐塊膠商電品每住喉宅作平王均茫價悅格賽走用勢矮區(qū)陸域愚崖0范1腎年且平勒均歉價攔格武纖0餃0梁年雄平斥均熱價面格停該9運9竹年竿平義均揮價藥格狹多才層璃醒高予層脅蘋多聞層多搖高棕層騙蜓多語層捆高誤層街全若市筐項且目渾所趁在鏈板爺塊澡【毅第錘二灑部湊分洽醫(yī)類扛比拿競刑爭傭樓牛盤技調(diào)朝研快】陶1敵．倚目件的立：牧調(diào)敘查床項已目計周慧邊央類獻比左競鋒爭衛(wèi)樓羅盤幫的逮規(guī)售劃段素塔質(zhì)鋒和超市業(yè)場肝狀銳況臭。岔2捏．河侍調(diào)辱查頌方史式斑：炮先梁收柿集則基雀礎(chǔ)厘資煩料喪。俘在秤此盆基魄礎(chǔ)員上脅進濕行拴有檔目季的遭的屠實依地吊調(diào)縫查繪。瘋3形．斷主諸要夜內(nèi)墊容梳：乖3三-尺1法．孫罩基喪本儀資憐料閣樓關(guān)盤蔑名藏稱道地披理糞位及置兩發(fā)喘展堡商汽建耀筑只承舒建端商騾建喪筑怎規(guī)賞劃路設(shè)雜計閣商定環(huán)監(jiān)境杰設(shè)禿計目商育銷古售呀代閘理漲商丹3參-薦2嚷．葡慮項蔑目愈戶忌型白結(jié)質(zhì)構(gòu)燕詳域析蒼戶灘型喘（童a違房腹b悲繁廳畝駐c襲衛(wèi)抓d拐退工弱e凍疊廚剩f還陽唱臺孤g故花辰園災(zāi)）鑒旋面叨積綠跨塑度付閉套醒數(shù)徑/鄉(xiāng)百邊分榆比盒平戴層針錯雪層纖躍洪層很（被復淋式霧）哀3推-球3惑．忽項卵目肯規(guī)齒劃輛設(shè)雨計塔及類銷筐售厚資破料壤總瘋占植地饑面挺積嘆總憤建杏筑虎面玉積層（央容翅積允率亞）喇建下筑街層推數(shù)媽、繡棟嬸數(shù)定建睛筑忘布宜局輕及蒜開轟發(fā)壩節(jié)廈奏悶戶杰型快結(jié)佛構(gòu)悄外局立懇面絞風險格袋、岸色持調(diào)歡及位用賀材趨交焦樓綁內(nèi)著裝澡修環(huán)標樂準喂小錦區(qū)伯綠亦化只及搜環(huán)小藝效車嬌流轎組雅織返及絕戶資車明比蜂小培區(qū)貼內(nèi)霜康而樂落及才商驕業(yè)豐配顧套瞎設(shè)為施居物寫業(yè)治管蜜理口售為價疏（磨按烤揭劣折奇后廈價漲）桶最直高停價嗽：欄最喊低孝價造：講均鍬價薪：腦付辮款物方嫩式辜爛一炎次聞性鑒：姐分匙期顛：系按哀揭嗚：刊銷葵售吼進說度帽涌銷糾售蹄率侵：得已椒銷仙售承單糾位蠻戶咱型共比且例基客柏戶每初幼步愛分桿析導現(xiàn)趟居土住謹區(qū)貍：如職憶業(yè)律特么征稠：蔽集從團斥客抹戶下：家3仗-呀4貼．趕綜夕合彩評肯判叛評聯(lián)判辦項灘目犬辜評炸價匠A膨．蠻地奇塊賴周鋤邊揀環(huán)弄境抗及辮配窮套最評傲判欺A競-喚1宮友地寫理臨位螺置飾A樂-南2撿允周窯邊拖環(huán)出境攝、興景轉(zhuǎn)觀層A闊-寬3勇燭周漿邊妻市司政過配占套疼A框-藝4根惑周漢邊粥小傻區(qū)誓整白體佩素葉質(zhì)易B量．染樓趴盤辨素壞質(zhì)榨評挪判悶B幕-鹽1拔命建哭筑罩風卸格選和胡立扣面響B(tài)既-奮2忙腦建裹筑嬌布猶局懇和博空夜間圈規(guī)嬸劃襪B域-組3舉今小此區(qū)付內(nèi)皆環(huán)套藝理規(guī)錄劃裝B扯-踏4師孔戶期型笑設(shè)悶計徐B瑞-化5騎雁小柜區(qū)晉內(nèi)倚配甘套理B狹-朽6懸接車棉流島組差織賓B潤-漢7期歸物顛業(yè)差管紙理存C差．拒物既業(yè)徐形飄象決C慈-市1盲冠發(fā)慢展紀商瓜品異牌回C榜-殺2挎矛項翼目架包肯裝限及劍營塔銷夕手踢法怨綜貧合無評夜價稻【億第腦三瘡部晚分議盼住謝宅駝消撈費塔者周行磁為廈分孝析掌】汗1洞．字目析的傳：股了悠解哪住杠宅為消謀費偏者思目籃前滅之概消糧費喚意召識橋和洽行礦為億方希式普。借2秀．結(jié)瓦調(diào)希查拔方糖式督：糧目蔑標李客邊戶趕群鏡用龍問烈卷行的禁形籠式佩來張抽咸樣黃調(diào)朽查遺。漲3勵．超付主著要立內(nèi)塔容陳：辟3有-歪1紡．遞各乎類喜檔過次專商慢品祥住歡宅朗客除戶窩分鑼析陷指聲挑標期捎比章懼例袋家睛庭推結(jié)詠構(gòu)禾司3廉口渡之檔家珍：葡3老代集同瞎堂希：兔二努人牲世撐界氣：壇單沿身三職咬業(yè)女特拌征蛾經(jīng)避商姜老教板買：由三尤資橫高誠級恭白仆領(lǐng)閘：傭三北資書普剛通東白歡領(lǐng)吃：載國會企頸高燙級悼干權(quán)部雕：浴國堪企輔普奪通草干鴿部續(xù)：到文池藝踏界蹈：悔政效府算及菊事藏業(yè)籠單鍬位畢：春其覽他晌：黑外截銷冠買草主進年葡齡能結(jié)擊構(gòu)慢2狠0碼－褲3億0假：歉3百0盾－妄4滋5館：繡4碑5刊－倡5浴5昆：斬5謝5猴以慮上低客眨戶舒家請庭鐘月脊收鄰入暴狀障況慮2申0酬0禽0丹元庫以證下棄：仆2善0室0帝0單－纏4宏0近0宏0既元策：泄4發(fā)0貨0屠0鮮－綢6絕0臭0達0宋元綿：款6娛0五0橋0混－無8翠0伍0積0駐元以：豎8鴿0鴨0逮0鳴－魯1用0蝴0題0吩0單元凳：糕1怎0賣0頭0鋒0燃元案以圈上具客慣戶堪地參理診半鍵徑花集下中吩率拋1宮公橡里彈半脹徑圓：悠2蒸公望里漸半劫徑林：牲3僅公總里迅半薪徑纏：程4惜公刪里仰半襲徑泰：講4按公卡里括以歪上重半穴徑鋼3踢-霉2賭．往各服類鋼檔瓦次狂商榮品攔住云宅掃客粥戶芹購朋買燕行淋為狹分全析漂A速、標梳購蟲房繩目兼的濫及撤面襲積榆偏悟好凍指倒山標鋤比悼例楚購翁房渾目丑的速粒A弊首毯次鄉(xiāng)置碼業(yè)噴滿媽足渾基勤本鹽居臟住驚需翼求竿B綿二晨次襪置山業(yè)穩(wěn)改祖善倦居亡住側(cè)條夸件反C背投剖資姓保鍬值闊和環(huán)增至值遭D膊辦史公孝E育為稀父博母捐或擠子振女銀購否房賞F拍度四假燭G更其陪他蘿面翠積繡偏鏡好度魯A劃違5焰0加平刮米烤以寫下鹽B毯屈5左0帥－吐7籍0欣平暢米蔬C喚施7邪0慌－蝕8奇0跳平晉米夕D卡牙8育0圾－泰1糠0山0芳平赤米董E兆偶1莊0潮0略－費1寄2夾0收平誰米宴F紙眼1們2正0吳－摩1叛4六0昌平穗米于G湖祝1債4筋0托平駱米絕以肝上淡B鎖、納史層揮數(shù)衛(wèi)、疏戶卸型諸偏腰好齡及直購跪買怕價柔格菊承粥受帝能掠力亞指作謀標中比類禁例債層章數(shù)專偏查好版政A息嘗多平層號（均7大層眉以積下寇）和B芽應(yīng)小生高鍵層編（值8捕－起1龍8興層統(tǒng)）汗C少奔高闊層木（奉1衰8予層堤以赤上笨）騾戶膨型密偏闖好科1懶樸A塔日平叫層鑒B傷唉錯桂層辦C寒貸躍繡層須（堅復旬式抹）誕戶迫型浴偏栽好擊2轉(zhuǎn)插A核票1徒房洪1尊廳想B吃盤2妻×補1平程C郵敘2壁×絞2掘境D痰侄3央×坑2婚飽E梁神4鋤×場2胃爛F裂心4慢×義3舉去G經(jīng)緩5亮×胃2駝/鍬3悠/玻4滿H繁偶6擴房襖及塌以關(guān)上昂價托格溝偏棍好耳越A巴（所根斬據(jù)喪當晉地兼價打格減板融塊遺劃摩分胸）總付房款睬方龜式已偏宴好零頃A送繭一朽次新性團付晚款擴B頓帝分車期蓋付辯款眾C柴魂按假揭確按秒揭用月賞供巧承僵受叔力矛稱A肚別1膨0蔥0罩0網(wǎng)元太以替下社B嶺墻1閃0達0港0難－撓2西0檢0抵0榴元獲C濫辜2店0酒0則0合－基3戀0旁0愈0岸元蘇D屯雕3受0泰0脖0抓－尚4浪0繪0古0質(zhì)元足E偵慢4宴0棵0姑0唱－填5銅0轟0瓶0串元高F竊逃5外0劍0推0拌元購以斷上乒C趴、占秋影要響雷購窩房墾決貝策身的芽最嗎主定要滴的伏5聽個娛因例素A地理位置B市政交通便利程度C周邊生活配套完備程度（包括子女教育）D距離上班地點的遠近E價格F建筑風格及外立面G戶型設(shè)計及實用率H社區(qū)內(nèi)綠化及環(huán)藝規(guī)劃I物業(yè)管理及社區(qū)文化活動J周邊社區(qū)素質(zhì)及空氣、噪音等污染程度K產(chǎn)權(quán)等法律手續(xù)的齊全L建筑質(zhì)量的保證M發(fā)展商品牌和實力進行市場調(diào)查需要了解的內(nèi)容主要有：1、對經(jīng)濟與發(fā)展形勢的了解。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟、金融、教育和治安社會發(fā)展等因素息息相關(guān)，對房價和銷售情況有影響。2、對房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢的了解。需要了解的內(nèi)容包括近幾年各類房地產(chǎn)開發(fā)項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況，以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。當然，也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢等。3、對房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施的了解。主要了解的是：土地使用、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府領(lǐng)導人的重要講話，新的政策措施、工作部署等。近期出臺的關(guān)于住房制度改革、藍印戶口制度，尤其對商品房預(yù)售條例等規(guī)定、政府對銷放心房"的要求等等，更須熟悉和嚴格執(zhí)行。4、對項目周邊居民的調(diào)查了解。了解居民尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機及對未來住房的期望，可接受的價格，對付款方式、套型面積、裝修標準、居民環(huán)境和設(shè)施配套等的要注，進行深入了解。然后再有針對性的根據(jù)這些資料來確定將來所開發(fā)項目的市場定位。5、對周邊同類樓盤的調(diào)查了解。了解的內(nèi)容主要有：樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法（包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等）、銷售進度、付款方式、購房對象及樓盤設(shè)計造型、裝修標準、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等，同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等，然后制表逐一進行比較分析，以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。市調(diào)的內(nèi)容以當?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況，即消費行為調(diào)查一、區(qū)域概況1、區(qū)域簡介（三緯經(jīng)濟部分）①區(qū)域介紹城市別名，在全國和全省的地位。②人口包括人口總量及區(qū)域內(nèi)各小區(qū)域人口分布、城鎮(zhèn)和農(nóng)村人口比例、人口增長情況、人均壽命。③區(qū)域劃分下屬幾個區(qū)，包括經(jīng)濟開發(fā)區(qū)有否及其地位。④歷史人文景觀有關(guān)該城市的歷史、重點風景旅游景點。⑤交通條件交通便利性，港口、機場、車站等情況。⑥公共設(shè)施有關(guān)醫(yī)療、休閑等設(shè)施情況。⑦教育、文化情況居民受教育情況。⑧其它2、宏觀經(jīng)濟部分①當?shù)亟?jīng)濟構(gòu)成各產(chǎn)業(yè)比例，即第一、二、三產(chǎn)業(yè)比例。②主要支柱產(chǎn)業(yè)情況③國民生產(chǎn)總值及GDP值包括在全國或全省的排名。④主要的一些大企業(yè)情況⑤其他3、微觀經(jīng)濟部分①人均收入及各支出比例②生活方式及社會時尚③消費理念④就業(yè)情況⑤其他4、整體評述和遠景展望二、房地產(chǎn)市場1、國家政府的有關(guān)方針政策、法律規(guī)及有關(guān)變化趨勢（注：按各部門劃分）①房地產(chǎn)管理部門A、對開發(fā)商a.有關(guān)預(yù)售證的發(fā)放條件b.對建筑產(chǎn)品的一些要求，包括有關(guān)材料的運用c.其他B、對消費者a.有關(guān)拆遷的安置方式b.房改房交易的規(guī)定c.房價的控制d.其他C、對中介代理機構(gòu)a.有關(guān)從業(yè)人員的資質(zhì)考核b.機構(gòu)的其他管理條約②土地局A、土地的轉(zhuǎn)讓方式及價格控制B、土地的年供給量C、有關(guān)土地的其他規(guī)定③規(guī)劃局A、城市的規(guī)劃方向、區(qū)域定位及遠景規(guī)劃B、拆遷力度④交通部門A、有關(guān)道路網(wǎng)的建設(shè)B、重點交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)C、對私人購車的一些政策⑤銀行A、存款利率，按揭貸款的利率B、按揭年期及業(yè)務(wù)方式等C、對開發(fā)商的貸款支持⑥稅、費部門A、有關(guān)交易的稅、費B、辦有關(guān)證件的收費情況C、對開發(fā)過程的收費情況，包括配套費等⑦其他政府部門A、公安部門關(guān)于購房入戶的政策B、貨幣分房的施行力度⑧與房地產(chǎn)有關(guān)的其他信息2、房地產(chǎn)現(xiàn)狀①以當?shù)鼐用瘳F(xiàn)有住房狀況及需求狀況，即消費行為調(diào)查。（附表）注：通過問卷調(diào)查分析，比例為當?shù)厝丝诘?‰。A、居民收入情況B、居住情況C、置業(yè)意向②房地產(chǎn)上一時期概括（一般以上一年度）及同期比較A、交易面積、交易金額B、價格走勢C、各樓型的比例③本年度的推案量及需求預(yù)測注：指主管部門的預(yù)測有關(guān)媒體上可獲取。④房地產(chǎn)開發(fā)商的調(diào)查（附表）A、開發(fā)商基本情況B、有關(guān)業(yè)績C、新動向⑤代理行業(yè)的調(diào)查（附表）A、個案推出中代理公司參與的比整個市場代理的氛圍。B、例C、參與的方式D、主要公司情況⑥專做二手房中介情況A、市場情況B、有關(guān)公司⑦個案調(diào)查（附表）A、已結(jié)盤B、現(xiàn)在開盤C、年內(nèi)將開盤D、個案調(diào)查需提交的結(jié)果a、個案區(qū)域分布圖（在地圖上標出）b、等價位曲線圖c、分析總結(jié)出幾大區(qū)域，并總結(jié)出特點⑧重點樓盤跟蹤檔案（附表）時時關(guān)注重點樓盤，包括廣告宣傳方向、銷售進展一切信息（此步工作由各事業(yè)處處長負責）三、重點區(qū)域市調(diào)（公司在該區(qū)域有項目時）1、區(qū)域周邊環(huán)境調(diào)查（附表）A、周邊自然和綠化景觀B、教育、人文景觀C、各種污染程度D、周邊社區(qū)素質(zhì)周邊市政配套便利性2、區(qū)域周邊居邊消費行為調(diào)查（附表）3、區(qū)域重點樓盤調(diào)查（附表）4、分析總結(jié)區(qū)域區(qū)的主力客戶群，價格定位等基本信息，為公司的簡報制作做好準備。四、其他方面調(diào)查1有關(guān)媒體調(diào)查①可使用媒體情況②各媒體有關(guān)房地產(chǎn)的欄目、專刊情況③各媒體收費情況④總結(jié)區(qū)域房地產(chǎn)宣傳廣告投入情況⑤要求提供各欄目的簡介，價位表原件，此步工作為事業(yè)處負責完成。房地產(chǎn)代理解讀房地產(chǎn)代理1中介代理--市場的活躍力量目前房地產(chǎn)業(yè)中介代理商正呈現(xiàn)由單純的售租代理業(yè)務(wù)向銷售商、包銷商角色轉(zhuǎn)化，比如說，我們?yōu)榘l(fā)展商做客戶調(diào)查、市場定位、客戶定位、營銷推廣計劃、廣告執(zhí)行、銷售組織等，甚至包括現(xiàn)場的包裝、接待中心的設(shè)計，還有促銷的包裝、接待中心的設(shè)計，還有促銷活動的組織，全都是由我們一家來做的。每一個細分的行業(yè)都有專業(yè)的公司去做，如廣告公司、室內(nèi)設(shè)計公司、園林規(guī)劃公司、公關(guān)公司等。這個行業(yè)要取得真正發(fā)展，需要三個方面的東西，一是品牌，二是網(wǎng)絡(luò)，三是團隊。第二章市場調(diào)研一、房地產(chǎn)市場調(diào)研和營銷的信息分析營銷與推銷、促銷不同，營銷是從市場需要出發(fā)，根據(jù)市場、客戶的需求生產(chǎn)產(chǎn)品，它的管理以利潤為導向，營銷計劃具有長期性。推銷、促銷是針對現(xiàn)成產(chǎn)品的銷售，以銷售量為導向，計劃短期性。發(fā)展商拿到地后首先考慮什么？一般住宅用途有：公寓、辦公、商住、商場、別墅、酒店公寓、酒店式商務(wù)套房等，這些用途可以組合。其次，建造何種建筑形狀，高層、小高層還是多層……？容積率決定建筑形狀，但可以變化，容積率下降樓面會提高，而開發(fā)成本下降、周期縮短，經(jīng)濟效益也許不變。第三，考慮房型，兩房一廳為主還是兩房一衛(wèi)抑或兩房兩衛(wèi)……？各種房型面積如何確定？目標客源是誰、在哪里、最關(guān)心什么？另外，房地產(chǎn)市場調(diào)研可以幫助產(chǎn)品再定位。所以產(chǎn)品要立足市場，必須要有自身特點，與市場有一個市場區(qū)隔。目前上海商品房積壓有兩大原因：產(chǎn)品定位不準，適宜造住宅的地塊造了商務(wù)樓，而應(yīng)該造商務(wù)樓的卻建成了住宅；設(shè)計、結(jié)構(gòu)不合理，房型偏大或偏小。其中有些產(chǎn)品可以通過市場調(diào)研再定位，找到新出路?？驮词欠康禺a(chǎn)的生命?？驮纯梢苑殖蓭最悾绻再徺I動機分類，有投資、自用型客戶；按區(qū)域劃分，有本區(qū)、本地、外地等；按收入、有高收入階層、中高收入、中收入、中低收入、低收入等；按屬性，有高級企業(yè)主管、白領(lǐng)階層、歸國人士、回滬知青、企業(yè)為員工購買等等。二、房地產(chǎn)市場調(diào)研應(yīng)該從哪些方面著手？房地產(chǎn)營銷包括市場營銷環(huán)境（市場分析）、營銷組合。市場調(diào)研側(cè)重環(huán)境部分，環(huán)境分成總體環(huán)境和區(qū)域環(huán)境。總體環(huán)境含有行政與法律、經(jīng)濟、自然、人口、政治、文化、技術(shù)環(huán)境；區(qū)域環(huán)境有特性、交通、配套、規(guī)劃、房地產(chǎn)競爭市場、房地產(chǎn)消費市場。行政與法律環(huán)境指與房地產(chǎn)有關(guān)的一切政策、法令、措施，如藍印戶口薄、契稅減半、新工房上市政策等，它們的出臺將直接影響房地產(chǎn)市場。經(jīng)濟環(huán)境指人均收入存款額、物價指數(shù)、企業(yè)投資總額、金融動態(tài)（股票、利率、銀根）、區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等，目的是了解市場和消費者。自然環(huán)境包括交通狀況、市政工程、公共設(shè)施（已有、在建、規(guī)劃）、綠化、水電煤配套等，研究市場的可行性。人口環(huán)境指總?cè)丝诤腿司≌娣e、家庭結(jié)構(gòu)及趨勢（單身--杭州推出單身貴族公寓一售而空、老年、金絲鳥住宅等）、整體素質(zhì)、人口屬性、老年化狀況等與住宅建設(shè)有關(guān)的因素。政治環(huán)境指政局、外交政策，直接影響房地產(chǎn)銷售。文化、技術(shù)環(huán)境指文化傾向，新建材、新科技的運用等等。對某個個案，區(qū)域環(huán)境的了解更為重要。首先了解區(qū)域特性，即區(qū)域歷史沿革（梧桐花園就是充分利用原來是法租界的歷史因素）、建筑形態(tài)及風格、區(qū)域特點（學區(qū)、商業(yè)中心、工業(yè)中心等）；了解區(qū)域交通狀況，公交、地鐵、高架、輕軌，交通干道，未來交通計劃；區(qū)域公共設(shè)施配套包括生活和市政（水電煤）配套，生活配套有公園、學校、醫(yī)院、影劇院、商業(yè)中心、超市、集貿(mào)市場、賓館、著名餐飲、圖書館、體育場館等，另有政府機構(gòu)、標志性建筑等；重點在房地產(chǎn)競爭市場分析，即分析產(chǎn)品總供應(yīng)及產(chǎn)品組合類型供應(yīng)量（各自供應(yīng)量和比例、市場最歡迎類型、建筑形態(tài)比例及接受程度、市場空白點。三、市場調(diào)研部門的組織結(jié)構(gòu)和各自負責內(nèi)容。我們公司的市場研展部的信息部，負責對各種報刊雜志、學術(shù)報告信息綜合采集和錄用，統(tǒng)計房地產(chǎn)廣告；市場調(diào)研部，分區(qū)域踏街和個案市調(diào)，區(qū)域踏街人員人走遍區(qū)域中每一條街，記錄公共設(shè)施、競爭個案等，個案市調(diào)人員則冒充客戶對個案進行市場調(diào)研。分成多個小區(qū)域，對每個區(qū)域都有區(qū)域踏街記錄，首先在區(qū)域圖上劃出公共設(shè)施、個案，填報區(qū)域印象、建筑形態(tài)、綠化狀況、道路、交通、公交線路、商業(yè)等，區(qū)域的配套、交通、環(huán)境狀況都是通過區(qū)域踏街而來。調(diào)研：它的總棟數(shù)、基地面積、總建筑面積、土地等級、公建面積、公建率、用途組合、環(huán)境、交通等是第一張表的內(nèi)容。如果是住宅，就有住宅表，對車位、貸款年限、樓層、基價、單價范圍、主力總價、房型配比、建材、設(shè)備等列表填報。各種情況詳細了解后再進行綜合分析，將房型和總價、工期和銷售率、裝修和銷售等等掛鉤。還要做好銷售去化分析，銷售狀況總分析，包括銷售道具、媒體、述求賣點，付款方式、策略等等?！緦嵗磕稠椖课挥趨侵新罚拷鐦蜴?zhèn)、古北新區(qū)，毗鄰虹橋高爾夫球場。面積140000平方米，容積率1.3左右，作為住宅小區(qū)的用途很明確。要求我們公司調(diào)研小區(qū)的建筑形態(tài)、房型和比例、面積、客源等等。我們迅速著手整體市場調(diào)研，選擇了10個有競爭關(guān)系的住宅小區(qū)個案，比如華光、嘉信、富麗、南國等吳中路、虹梅路、七星路、莘莊、田林周圍區(qū)域的小區(qū)。踏街后發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)生活配套不足，學校、醫(yī)院不夠，交通不便，但總體較適合建造住宅小區(qū)。經(jīng)過個案市調(diào)表匯總，形成區(qū)域綜合分析表，明確告訴我們：這個區(qū)域總建筑面積1210000平方米，其中高層110000，小高層98000，多層1000000平方米，所以這個區(qū)域以多層為主，低層（5層以下）是市場空白點；高層總量不大，但銷售不理想，說明該區(qū)域?qū)Ω邔佑锌剐?；小高層銷售68％，可以考慮；區(qū)域住宅小區(qū)整體銷售為72％，說明小區(qū)受歡迎。房型與總價關(guān)系分析得出：房型總量集中在兩房一衛(wèi)，市場空白點是兩房兩衛(wèi)，且現(xiàn)有192戶銷售率100％說明該房型非常受歡迎；一房銷售不錯，適合投資額；三房兩衛(wèi)銷售率較高；大房型銷勢不錯。另外，根據(jù)分析，這一區(qū)域需要總價在25萬－40萬元的產(chǎn)品。面積分析得出：對廳、廚、衛(wèi)要求高；主力面積在100－130平方米銷售狀況很好。區(qū)域樓層朝向分析得出，六樓積壓嚴重，肯定景觀朝向。同時，個案的付款方式全部有銀行貸款，沒有租金付房款。區(qū)域的客源主要是歸國人士，白領(lǐng)階層，港澳臺人員，部分企業(yè)為員工購買；本地客源集中在徐匯、長寧、盧灣、靜安、黃浦等區(qū)，客戶關(guān)心小區(qū)的配套、環(huán)境。我們還發(fā)展，該區(qū)域所有公共設(shè)施、配套都類似，沒有特色。最后的總結(jié)是：1、該區(qū)域住宅對高層有抗性，2、以多層為主體，3、小區(qū)住宅形態(tài)的銷售在上海最好，4、房型以兩房一衛(wèi)為主、三房兩衛(wèi)次之，5、兩房一衛(wèi)而言在25平方米最佳，6、三房兩衛(wèi)而言廳在25－35平方米好銷，7、總體面積控制在80－100、100－120平方米，8、總價在30－50萬元符合市場購買力。該區(qū)域還存在一些市場空白點，如：幾乎沒有低層公寓，120－140平方米面積和兩房兩衛(wèi)及一房很少，特色公建配套不夠。我們的建議是：1、建造錯落有致的低層公寓，損失的容積率通過小高層填補。2、減少高層總量，3、面積配比是，一房占10％，面積45－55平方米；75－90平方米的占45％，100－120的占15％，適當加大120－140面積的比例；兩房一衛(wèi)占15％，重點加大兩房兩衛(wèi)比例，三房一衛(wèi)減少，加大三房兩衛(wèi)比例，同時有四房房型比例。廳面積兩房的控制在25平方，三