花園小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)測算說明

花園小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)測算說明花園小區(qū)項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)測算說明編制目的：估算物業(yè)售后凈支出，反映項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)前期盈虧預(yù)期 。測算前提：、從項(xiàng)目接管開始(以首期發(fā)售房入住日為準(zhǔn))到接管面積飽和時(shí)。、以接管項(xiàng)目為測算對象，不涉及物業(yè)服務(wù)公司本部。、不受會計(jì)核算、報(bào)表口徑局限。、適應(yīng)于集團(tuán)內(nèi)新項(xiàng)目可行性、新項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)分析測算。測算依據(jù)：、營業(yè)收入按集團(tuán)有關(guān)確認(rèn)規(guī)定。、營業(yè)成本、期間費(fèi)用按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)。、國家、地方政府、集團(tuán)有關(guān)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)法規(guī)政策規(guī)定。、接管項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)、交付標(biāo)準(zhǔn)、售樓書、銷(預(yù))售合同。、集團(tuán)或所在區(qū)域、公司平均物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳率水平。測算原則：、謹(jǐn)慎性。不高估收入(收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)率)，不低估成本費(fèi)用。、重要性。保證測算結(jié)果的正確性，避免出現(xiàn)重大缺、漏項(xiàng)。、實(shí)質(zhì)重于形式。對政策界定尚不明確的問題，根據(jù)業(yè)內(nèi)慣例和現(xiàn)行操作的可行性判斷。、直接費(fèi)用直接計(jì)入，不能直接計(jì)入的費(fèi)用采用適當(dāng)分配方法分配計(jì)入。測算時(shí)間：、地產(chǎn)進(jìn)行新項(xiàng)目可行性論證時(shí)。、物業(yè)服務(wù)公司對外接盤時(shí)。、物業(yè)服務(wù)公司接管地產(chǎn)樓盤前。測算分工：、集團(tuán)內(nèi)項(xiàng)目，除“開發(fā)商承擔(dān)費(fèi)用“由地產(chǎn)公司編測外，其余均由物業(yè)服務(wù)公司編測。、集團(tuán)新項(xiàng)目可行性論證時(shí)的測算由地產(chǎn)公司項(xiàng)目發(fā)展部門組織。、對外接盤均由物業(yè)服務(wù)公司編測。、匯編后的測算稿，地產(chǎn)公司、物業(yè)服務(wù)公司各執(zhí)一份，同時(shí)報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)管理部、物業(yè)服務(wù)部審核、備案。注意事項(xiàng)：、堅(jiān)持以收支事項(xiàng)為測算基礎(chǔ)，合理建立量-價(jià)-時(shí)計(jì)算關(guān)系、力求體現(xiàn)計(jì)算過程。如“飽和營業(yè)收入“測算表中不同收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的收費(fèi)面積應(yīng)對應(yīng)建筑結(jié)構(gòu)形式單列 (在該建筑結(jié)構(gòu)形式下增設(shè)行次 )。人員可采用 0.5個(gè)人、1.5個(gè)人等非整數(shù)方式計(jì)算費(fèi)用。2 、飽和營業(yè)收入按權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)測算，營業(yè)收入 (管理費(fèi))=飽和營業(yè)收入*收繳率、區(qū)分單價(jià)和成本/M2、收入/M2的不同，區(qū)分管理面積、建筑面積、收費(fèi)面積、計(jì)費(fèi)面積(計(jì)算成本、費(fèi)用的面積)的不同。成本/M2、收入/M2按收費(fèi)面積計(jì)算。、委托資產(chǎn)經(jīng)營收入分業(yè)主委托、開發(fā)商委托，同一資產(chǎn)不要重復(fù)測算。、測算時(shí)必須充分了解項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)、用途、周邊環(huán)境、各種配套設(shè)施、運(yùn)作的標(biāo)準(zhǔn)和方式、費(fèi)用的結(jié)算內(nèi)容與方式等，并根據(jù)這些情況的變化及時(shí)調(diào)整基礎(chǔ)測算數(shù)據(jù)，力求測算依據(jù)充分。6 、測算的時(shí)間跨度可按“測算前提 1“根據(jù)實(shí)際情況增減。收支項(xiàng)目宜增不宜減。、盡可能按本格式內(nèi)容估測、填制完整。若時(shí)間或基礎(chǔ)資料不允許，可先不填寫數(shù)量、單價(jià)。必要時(shí)可增加層級或另行設(shè)置的計(jì)算底表，并設(shè)置鏈接公式。、同一項(xiàng)目每次測算結(jié)果應(yīng)另存而不覆蓋，以便動(dòng)態(tài)反映、跟蹤以了解變化。、行列項(xiàng)目增減、層級省略、不填寫數(shù)量、單價(jià)時(shí)，要相應(yīng)調(diào)整公式設(shè)置。保持表與表、及數(shù)