天門(mén)調(diào)查報(bào)告

天門(mén)項(xiàng)目調(diào)查匯報(bào)一、天門(mén)都市概述湖北天門(mén)市地處鄂中腹地江漢平原，地理位置優(yōu)越，上通荊沙，下接武漢，南瀕江漢黃金水道，北枕三峽過(guò)境鐵路，緊銜107、318國(guó)道和宜黃高速公路。

市內(nèi)有縱橫交錯(cuò)的高等級(jí)公路，5000噸級(jí)優(yōu)良港口，8萬(wàn)門(mén)程控電話(huà)，電力供

應(yīng)充足，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)；全市國(guó)土面積2622平方公里，人口161.92萬(wàn)。天門(mén)市境內(nèi)公路縱橫，漢（口）宜（昌）公路、荷（包湖）沙（洋）公路貫穿東西，李（場(chǎng)）毛（咀）公路溝通南北。天（門(mén)）仙（桃）一級(jí)公路于建成通車(chē)，隨（州）岳（陽(yáng)）高速公路和武（漢）荊（門(mén)）高速公路相繼通車(chē)，正在動(dòng)工建設(shè)的漢宜高速鐵路將過(guò)境本市并在仙北設(shè)站，建成后，將使天門(mén)市形成以隨岳高速公路、武荊高速公路、長(zhǎng)荊鐵路、漢宜高速鐵路、漢北河、漢江為主骨架的公路、鐵路、水路聯(lián)運(yùn)的綜合運(yùn)送體系，構(gòu)成江漢平原腹地的迅速交通網(wǎng)絡(luò)。天門(mén)市地理位置優(yōu)越、歷史悠久，在長(zhǎng)江、漢水經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)帶中，具有強(qiáng)大的接納和輻射能力。伴隨武漢1+8都市圈建設(shè)步伐的加緊和增進(jìn)中部崛起戰(zhàn)略的實(shí)行，為天門(mén)承接沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和大武漢的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供了千載難逢的機(jī)遇，尤其是高速鐵路、高速公路的相繼通車(chē)，天門(mén)的迅速交通網(wǎng)絡(luò)基本完善。天門(mén)迎來(lái)了新世紀(jì)的發(fā)展機(jī)遇。天門(mén)都市定位：天門(mén)市地理位置優(yōu)越、歷史悠久，在長(zhǎng)江、漢水經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)帶中，具有強(qiáng)大的接納和輻射能力。伴隨武漢都市圈建設(shè)步伐的加緊和增進(jìn)中部崛起戰(zhàn)略的實(shí)行，為天門(mén)承接沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和大武漢的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移提供了千載難逢的機(jī)遇，尤其是高速鐵路、高速公路的相繼通車(chē)，天門(mén)的迅速交通網(wǎng)絡(luò)基本完善，天門(mén)市將成為武漢都市圈現(xiàn)代制造業(yè)加工配套基地、優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地、江漢平原北部物流中心和休閑度假區(qū)。1、天門(mén)市宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)天門(mén)市是全國(guó)農(nóng)業(yè)大市,是國(guó)家著名的優(yōu)質(zhì)糧產(chǎn)區(qū)和優(yōu)質(zhì)棉產(chǎn)區(qū),農(nóng)業(yè)一直是本市的經(jīng)濟(jì)支柱，但伴隨天門(mén)市融入武漢都市圈后，天門(mén)市機(jī)械、醫(yī)化、輕紡、食品等四大工業(yè)板塊發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，可充足發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，積極承接產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，全市經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)出迅速發(fā)展的良好勢(shì)頭。GDP與房地產(chǎn)發(fā)展模式GDP增長(zhǎng)率不不小于4%4-5%5-8%不小于8%房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展天門(mén)近幾年GDP增長(zhǎng)率年份GDP增長(zhǎng)率11.50%11.00%12.50%15.50%14.60%根據(jù)上圖根據(jù)上圖數(shù)據(jù)，、、、、GDP同比增長(zhǎng)分別為11.50%、11.00%、12.50%、15.50%、14.60%，五年增長(zhǎng)率均超過(guò)8%。天門(mén)市近年來(lái)整體經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展，生產(chǎn)總值由的105.13億元增長(zhǎng)到的187.25億元，年均增長(zhǎng)12％；天門(mén)市國(guó)民生產(chǎn)總值187.25億元，比上年增長(zhǎng)48.19%。生產(chǎn)總值穩(wěn)步迅速增長(zhǎng)，良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)將為天門(mén)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展奠定良好、堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。人均GDP與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育狀況的關(guān)系表人均GDP（美元）800-13001300—80008000—1300013000以上階段住房起步階段迅速上升階段平穩(wěn)上升階段下降階段天門(mén)市天門(mén)市人均GDP為1522美元左右，根據(jù)以上的原則判斷，天門(mén)目前人均GDP水平下，房地產(chǎn)發(fā)展處在住房迅速上升階段。近年來(lái)伴隨經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入明顯提高，由的6600元增長(zhǎng)到的10448元，年均增長(zhǎng)11％；天門(mén)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10448元，比上年增長(zhǎng)11.84%。城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定迅速增長(zhǎng)，將為德保房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展近年來(lái)伴隨經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入明顯提高，由的6600元增長(zhǎng)到的10448元，年均增長(zhǎng)11％；天門(mén)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10448元，比上年增長(zhǎng)11.84%。城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定迅速增長(zhǎng)，將為德保房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速上升提供了條件。2、天門(mén)人口構(gòu)成及數(shù)據(jù)指標(biāo)天門(mén)市總?cè)丝?61.65萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口44.47萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?7.51%；鄉(xiāng)村人口117.18萬(wàn)人，占總?cè)丝诘?2.49%。男性84.97萬(wàn)人，女性76.68萬(wàn)人,都市常住人口388559人，都市流感人口178792人（只計(jì)市區(qū)人口）；大專(zhuān)以上文化程度人口18381人，占6歲以上人口1.2%；文盲率6.36%，比1990年減少7.56%;社會(huì)從業(yè)人數(shù)66.63萬(wàn)人，其中，從事第一產(chǎn)業(yè)30.09萬(wàn)人，第二產(chǎn)業(yè)9.32萬(wàn)人，第三產(chǎn)業(yè)27.22萬(wàn)人。農(nóng)村外出經(jīng)商務(wù)工人員（一年外出3個(gè)月以上）約有29.6萬(wàn)人;鄉(xiāng)村勞動(dòng)力51.73萬(wàn)人,其中男勞力26.57萬(wàn)人,女勞力25.16萬(wàn)人;人口密度為每平方公里639人；人口壽命平均為72歲；老年人口（65歲及以上）比重為5.9%。漢族人口占99.92%,全市有17個(gè)少數(shù)民族,占全市總?cè)丝诘?.08%。500人以上的少數(shù)民族有土家族、回族。3、天門(mén)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析結(jié)論——天門(mén)市是武漢都市圈重要構(gòu)成部分，是全國(guó)農(nóng)業(yè)大市,是國(guó)家著名的優(yōu)質(zhì)糧產(chǎn)區(qū)和優(yōu)質(zhì)棉產(chǎn)區(qū)。伴隨輕工業(yè)迅速發(fā)展和交通建設(shè)的加緊，天門(mén)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力將得到本質(zhì)的提高，人民的消費(fèi)購(gòu)置能力迅速增強(qiáng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供有力的消費(fèi)支撐?！扉T(mén)市充足發(fā)揮優(yōu)勢(shì)加緊輕工業(yè)發(fā)展，積極承接產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，徹底變化以老式農(nóng)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)為主產(chǎn)業(yè)模式，建設(shè)以輕工業(yè)為重點(diǎn)的新興都市。伴隨都市的發(fā)展，投資熱潮不停加劇，將吸引大量的外來(lái)商家落戶(hù)天門(mén)，為房地產(chǎn)未來(lái)的投資開(kāi)發(fā)提供廣闊的空間?！扉T(mén)市居民生活水平不停提高，伴隨都市化建設(shè)的縱深發(fā)展，天門(mén)市中高檔人群的居住觀念逐漸轉(zhuǎn)變，對(duì)居住環(huán)境、品質(zhì)的規(guī)定也越來(lái)越高，為房地產(chǎn)迅速發(fā)展提供了有力的需求保證。二、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r.1天門(mén)城區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量,銷(xiāo)售量天門(mén)市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步早發(fā)展快，到目前為止，共有20多種房地產(chǎn)項(xiàng)目。其中西湖名居、西湖花園、錦繡嘉園、都市花園（一、二期）、天門(mén)寶安商業(yè)廣場(chǎng)、渠畔美居、錦江花園、劉家坡花園、西湖苑、冠南景林春天、鑫港鴻漸豪庭、君馨花園、天門(mén)市陸羽商業(yè)步行街、天門(mén)新東方建材城、天門(mén)新東方苑、紡機(jī)人才苑、百花小區(qū)、銀華花園、天門(mén)新城（一、二、三期）等已全面交付使用；目前在建設(shè)天門(mén)新城（四期）、冠南匯僑城、君佳陸羽華府、新加坡獅城商業(yè)廣場(chǎng)、都市花園（三期）等項(xiàng)目天門(mén)市地理、地質(zhì)條件的優(yōu)越性，可開(kāi)發(fā)土地充足，政府有效控制土地市場(chǎng)，使得天門(mén)市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)呈良性發(fā)展趨勢(shì)，價(jià)格上漲合理，三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展緩慢，消費(fèi)以居住型為主，投資型相對(duì)少。截止4月，房?jī)r(jià)價(jià)年均上漲幅度均勻，目前住宅均價(jià)在2700元/平方米，價(jià)格在2500-3300元/平方米居間，住宅銷(xiāo)售受區(qū)域型影響不大，價(jià)格比較均勻。成穩(wěn)步緩慢上升趨勢(shì)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目地址總套數(shù)占地面積建筑面積天門(mén)新城水岸頤景灣天門(mén)市西湖南路169285933127451天門(mén)新城濱江美景灣天門(mén)市西湖南路11265379294647.5天門(mén)新城水岸頤景灣南區(qū)12#-15#樓天門(mén)市西湖南路2888765.8719580天門(mén)新城嘉華御景灣天門(mén)市中山大街以南178075482145680華晟置業(yè)有限企業(yè)閘北路25號(hào)9527749267.26銀華花園天門(mén)市鐘惺大道電力企業(yè)西側(cè)1498256.5618567.5百花小區(qū)天門(mén)市百花路992726.2812162.47百花小區(qū)北樓、轉(zhuǎn)角附樓竟陵百花路與四牌路交匯處469484.5紡機(jī)人才苑天門(mén)竟陵人民大道125號(hào)782901.56100天門(mén)新東方苑天門(mén)市鐘惺大道東南側(cè)特1號(hào)141天門(mén)新東方建材城天門(mén)市鐘惺大道東南側(cè)特1號(hào)196天門(mén)市陸羽廣場(chǎng)商業(yè)步行街天門(mén)市竟陵鴻漸大道松園2號(hào)40410295.6442625.32君馨花園天門(mén)市陸羽大道37號(hào)154632511238.94君佳陸羽華府竟陵西寺路28號(hào)28912412.5927928鑫港鴻漸豪庭鴻漸大道89號(hào)16245333冠南景林春天接官路(原四機(jī)廠)471冠南·匯僑城（北區(qū)）匯橋大道與天門(mén)路的交匯處57179910161983西湖苑天門(mén)市竟陵人民大道166號(hào)219劉家坡家園天門(mén)市竟陵?yáng)|湖路1773487.158850錦江花園天門(mén)市竟陵人民大道西42號(hào)663615.669438渠畔美居天門(mén)市僑鄉(xiāng)客運(yùn)站南3396884.2217600天門(mén)金炎汽車(chē)家電商貿(mào)城天門(mén)市僑鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)區(qū)匯僑大道南39322142.243960天門(mén)寶安商業(yè)廣場(chǎng)人民大道特1號(hào)42319561.3737288西湖名居天門(mén)市人民大道西端204605218681.13西湖花園天門(mén)市人民大道西段94304010078錦繡嘉園陸羽大道東段1967240.820300.92都市花園天門(mén)竟陵大橋路20號(hào)562149.16511.68天門(mén)仁信姜店小城天門(mén)竟陵大橋路73號(hào)29328909.36世紀(jì)大廈天門(mén)市鐘惺大道91號(hào)2326499.2128431.46獅城商業(yè)廣場(chǎng)人民大道47號(hào)49815088.3440045天門(mén)尤其特職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校天門(mén)市竟陵接官路南604516.86470.6410991454384.3983412.7天門(mén)地產(chǎn)信息總匯2.城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格在6000-23000元/平方米居間，商業(yè)地產(chǎn)受區(qū)域影響很大，重要商業(yè)地產(chǎn)投資在人民大道東段、鴻漸大道南段為主，以寶安商業(yè)街為代表的商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)氣氛濃厚，其他區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售一般，并且無(wú)法形成商業(yè)氣氛。目前發(fā)展處在半停滯階段。3、城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)分析（1）都市重要商圈及商街天門(mén)市重要商圈位于西寺路以東，文學(xué)路以南，東湖路以西，天門(mén)河以北，以人民大道東段和竟陵大街形成商業(yè)帶，然后以鴻漸路南段為中軸延伸，整個(gè)商圈集中了舊新市場(chǎng)，如竟陵大街舊小商品批發(fā)市場(chǎng)，人民大道東段新興服裝一條街，寶安商業(yè)廣場(chǎng)，中百購(gòu)物廣場(chǎng)，整個(gè)商圈新老交替，滿(mǎn)足各個(gè)層次消費(fèi)群的需要，是天門(mén)最繁華的商圈?！局匾探帧咳嗣翊蟮罇|段—以服裝業(yè)為主，電器、飲食、娛樂(lè)為輔竟陵大街—以小商品批發(fā)為主，是天門(mén)歷史以來(lái)最繁華的商業(yè)干道。鴻漸路南段—以電子科技為主，餐飲、服裝為輔；四牌樓街—以餐飲、休閑為主，服裝為輔；東湖路南段—以?shī)蕵?lè)、大型超市為主，服裝為輔?！旧虡I(yè)街租金狀況】街道名稱(chēng)主流鋪面面積區(qū)間(㎡)租金單價(jià)區(qū)間（元/月/㎡）重要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)人民大道東段30-60150-200服裝、鞋類(lèi)、家電、餐飲、皮具、飾品、美發(fā)竟陵大街25-6060-120小商品、家電鴻漸路南段25-4080-150服裝、通訊、電子四牌樓街20-5050-100餐飲、服裝、休閑東湖路南段20-60100-150娛樂(lè)、超市、餐飲小結(jié)：天門(mén)市城區(qū)規(guī)模比較大，但商業(yè)重要集中在人民大道路、竟陵大街、鴻漸路南段、東湖路南段、四牌樓街。以上各街道地段優(yōu)勢(shì)差異性比較小，而經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的檔次、層次分明，租金價(jià)格的層次差異也較大，因此租金水平相差明顯；人民大道東段有效銜接老商業(yè)街區(qū)形成以新興服裝為主商業(yè)中心，人流集中、交易額相對(duì)較大，可以支撐相對(duì)較高的租金；東湖路南段、鴻漸路南段有天門(mén)寶安商業(yè)廣場(chǎng)和中百購(gòu)物廣場(chǎng)的支撐，輻射周?chē)啼仯渥饨鹚阶匀徊坏?；竟陵大街作為老的商業(yè)街區(qū)，由于其歷史悠久，建筑簡(jiǎn)陋，但人氣旺，能滿(mǎn)足一般消費(fèi)的購(gòu)物需求，租金水平維持中上水平；四牌樓街離商業(yè)中心有一定的距離，但周?chē)鷨挝槐姸?，還可以吸引一定人氣，租金維持中等水平。3.當(dāng)?shù)厣唐贩肯俣茸?月16日開(kāi)始，本市網(wǎng)上供應(yīng)商品房數(shù)量：4481套本月成交面積：9876.11平方米本月成交套數(shù)：99套本月成交均價(jià)：2530.42元/平方米今日成交均價(jià)：2283.1元/平方米供應(yīng)面積分析（）1月2月3月4月商品房316603.11299807.19318157.21308279.32住宅188227.51173768.18193691.43184392.26商業(yè)用房43543.0743543.0743081.5243081.52辦公樓0000銷(xiāo)售套數(shù)分析（）1月2月3月4月商品房30915249099住宅26612841787商業(yè)用房80210辦公樓0000供應(yīng)與銷(xiāo)售記錄商品房供應(yīng)面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)（套）成交均價(jià)（元/㎡）全市結(jié)轉(zhuǎn)1821593150新增126012.4313312412.75竟陵結(jié)轉(zhuǎn)157131.192920新增85628.389662454.564、目的客戶(hù)群體天門(mén)項(xiàng)目的目的客戶(hù)群體重要為：根據(jù)調(diào)查，天門(mén)市購(gòu)置房地產(chǎn)的客戶(hù)重要有三大來(lái)源：1、天門(mén)市是湖北省最大的僑鄉(xiāng)，每年尚有大量外出務(wù)工人員，受到全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格普遍上漲，尤其是武漢等一線(xiàn)都市價(jià)格爆漲的影響，諸多人會(huì)選擇回天門(mén)購(gòu)房。2、伴隨天門(mén)市都市化進(jìn)程的加速、對(duì)都市基礎(chǔ)設(shè)施投資加大，諸多周?chē)r(nóng)村人口會(huì)選擇在天門(mén)市購(gòu)房。3、天門(mén)市當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員、學(xué)校、醫(yī)院等企事業(yè)單位的職工也是購(gòu)房的一種很大的群體。5、購(gòu)置能力分析消費(fèi)狀況（與否一次性付款，貸款比例）天門(mén)市目前的在售地產(chǎn)項(xiàng)目的報(bào)價(jià)均價(jià)大概為2500-3200元/㎡，目前平均價(jià)格約為2800元/㎡，以天門(mén)市購(gòu)置了一套100-120㎡的房子的家庭為例，總價(jià)約在30萬(wàn)元左右，按照房?jī)r(jià)與收入比的正常公式推算這個(gè)家庭的年收入因該在6萬(wàn)元左右，家庭人均月收入在元以上，而天門(mén)人均可支配在就到達(dá)了10448元，因此目前以天門(mén)市的購(gòu)房群體收入水平超過(guò)平均人口收入水平的比例約為50%，其中尚有大量的返鄉(xiāng)購(gòu)房群體，因此房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格尚有一定的上漲空間。6開(kāi)發(fā)集中區(qū)域,戶(hù)型產(chǎn)品類(lèi)型,項(xiàng)目品質(zhì)、物業(yè)管理天門(mén)市目前開(kāi)發(fā)區(qū)域重要集中在天門(mén)市竟陵區(qū)，其中冠南·匯僑城（北區(qū)）位于匯橋大道與天門(mén)路的交匯處，天門(mén)新城（一、二，三期）位于天門(mén)市西湖南路，天門(mén)新城（四、五期）位于天門(mén)市中山大街以南。天門(mén)市目前戶(hù)型面積為80-160㎡，主力戶(hù)型有二房二廳、三房二廳，四房二廳等。項(xiàng)目品質(zhì)和武漢的項(xiàng)目品質(zhì)大體相似，重要處在多層到高層的過(guò)渡階段。三、天門(mén)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)論通過(guò)數(shù)天對(duì)于天門(mén)市場(chǎng)銷(xiāo)售狀況的調(diào)研、對(duì)于天門(mén)市購(gòu)房者心理的訪問(wèn)、同各售樓部銷(xiāo)售員的訪談，我們得出天門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)的如下特性：房地產(chǎn)發(fā)展速度較慢，房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)正處在由多層向小高層產(chǎn)品過(guò)渡的階段，市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格不高，市場(chǎng)銷(xiāo)售手段與銷(xiāo)售能力不強(qiáng)，項(xiàng)目消化數(shù)量局限性，主力項(xiàng)目平均月銷(xiāo)售套數(shù)約為15~20套天門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于經(jīng)典的四級(jí)都市房地產(chǎn)市場(chǎng)，自建房、單位集資房、小產(chǎn)權(quán)房等多種房屋獲得形式均存在，房地產(chǎn)剛性需求存在被淡化的狀況，故天門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格提高速度及消化狀況均受到一定影響。天門(mén)市購(gòu)房群體的經(jīng)典特性是：具有精明或較為精明的投資頭腦，但部分群體對(duì)于房地產(chǎn)有關(guān)知識(shí)不甚理解，銷(xiāo)售過(guò)程中的單兵作戰(zhàn)能力規(guī)定較高。天門(mén)商業(yè)氣氛并不濃厚，臨街門(mén)面的消化速度永遠(yuǎn)比專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)要快。天門(mén)人對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的見(jiàn)解首先是自己能不能做生意，而不是有無(wú)穩(wěn)定的回報(bào)。在總結(jié)了天門(mén)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性后，對(duì)于企業(yè)提出如下天門(mén)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提議：我項(xiàng)目處在東湖北側(cè)，與主干道靠連通道相連，距離老城區(qū)及中百商圈較遠(yuǎn)，開(kāi)發(fā)大規(guī)模商超是不合適的，必然碰到交通瓶頸和發(fā)展預(yù)期瓶頸。本項(xiàng)目地理環(huán)境優(yōu)越、屬于天門(mén)難得一見(jiàn)的鬧中取靜之所，且用地范圍較為平整，且可以發(fā)明臨湖概念，同步項(xiàng)目開(kāi)發(fā)體量大，提議項(xiàng)目的產(chǎn)品類(lèi)型為如下類(lèi)別：別墅2%，小高層產(chǎn)品28%，高層產(chǎn)品70%左右較為合適。戶(hù)型配比為：二房產(chǎn)品：40%三房產(chǎn)品：35%四房產(chǎn)品：10%單層產(chǎn)品：10%別墅產(chǎn)品：5%（含獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、底層及頂層復(fù)式產(chǎn)品）項(xiàng)目的推盤(pán)方略首先推出別墅產(chǎn)品，拉高項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)期，此時(shí)在推出新奇的電梯小高層產(chǎn)品沖擊市場(chǎng)，最終用高層評(píng)價(jià)迅速回收資金。開(kāi)發(fā)周期20萬(wàn)方的項(xiàng)目，基本可以成為天門(mén)目前單小區(qū)投資開(kāi)發(fā)量最大的項(xiàng)目，而天門(mén)消化量受到嚴(yán)重限制，故整體開(kāi)發(fā)周期提議為滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，單期開(kāi)發(fā)量盡量以3萬(wàn)平米左右為主，在前一期銷(xiāo)售超過(guò)60%后來(lái)再進(jìn)行后一期的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作，整體開(kāi)發(fā)周期應(yīng)在5-6年時(shí)間。多種規(guī)費(fèi)的收取狀況.

收費(fèi)項(xiàng)目

計(jì)算單位

收費(fèi)原則同意收費(fèi)的機(jī)關(guān)及文號(hào)

備注一、土地（礦產(chǎn)）交易服務(wù)收費(fèi)鄂價(jià)房服[]6號(hào)（一）以拍賣(mài)、拍賣(mài)掛牌等公開(kāi)方式出讓?zhuān)ㄗ鈶{）、轉(zhuǎn)讓?zhuān)▍f(xié)議出讓?zhuān)﹪?guó)有土地使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)累進(jìn)計(jì)費(fèi)率按照成交價(jià)格總額，采用差額定率分檔累進(jìn)計(jì)收。1、成交額10萬(wàn)元如下（含10萬(wàn)元）2.50%2、10萬(wàn)元以上至100萬(wàn)元（含100萬(wàn)元）2.00%3、100萬(wàn)元以上至500萬(wàn)元（含500萬(wàn)）1.20%4、500萬(wàn)元以上至1000萬(wàn)元（含1000萬(wàn)）1.00%5、1000萬(wàn)元以上至5000萬(wàn)元（含5000萬(wàn)）0.80%6、5000萬(wàn)元以上0.65%（二）土地使用權(quán)抵押代理按以上原則的30%收（三）土地使用權(quán)出租代理按不超過(guò)一種月成交租金金額的5%一次性收二、代理服務(wù)費(fèi)受政府委托，預(yù)征土地的代理收費(fèi)，按征地費(fèi)用的2%收取。鄂價(jià)房服[]6號(hào)此費(fèi)用應(yīng)計(jì)入土地收益的成三、征詢(xún)服務(wù)費(fèi)鄂價(jià)房服[]6號(hào)1、此收費(fèi)原則屬指導(dǎo)性參照價(jià)格，實(shí)際成交收費(fèi)原則與委托方協(xié)商議定。2、對(duì)口頭征詢(xún)的，不收取服務(wù)費(fèi)用。3、對(duì)已交付交易服務(wù)費(fèi)的，不得收取征詢(xún)服務(wù)費(fèi)1、出具一般書(shū)面征詢(xún)匯報(bào)元/份300-10002、技術(shù)難度大、狀況復(fù)雜的書(shū)面征詢(xún)不超過(guò)征詢(xún)標(biāo)的0.5%收取服務(wù)費(fèi)天門(mén)市國(guó)土資源局行政性收費(fèi)原則一覽表收費(fèi)項(xiàng)目計(jì)費(fèi)單位收費(fèi)原則同意收費(fèi)的機(jī)關(guān)及文號(hào)備注一、土地復(fù)墾費(fèi)鄂價(jià)費(fèi)[]167號(hào)1、建設(shè)用地元/公頃150002、林果用地元/公頃170003、種植用地元/公頃187504、水產(chǎn)養(yǎng)殖用地元/公頃22500二、土地閑置費(fèi)按同類(lèi)土地年產(chǎn)值1-2倍收取(2-5元/平方米）鄂政發(fā)[1999]52號(hào)鄂價(jià)費(fèi)字[1992]130號(hào)三、耕地開(kāi)墾費(fèi)鄂政發(fā)[1999]52號(hào)1、占用基本農(nóng)田按土地賠償費(fèi)的2倍2、占用基本農(nóng)田以外的耕地按土地賠償費(fèi)的1倍四、征地管理費(fèi)住房建設(shè)非住房建設(shè)鄂價(jià)房服字[]177號(hào)鄂價(jià)房服[]47號(hào)鄂價(jià)房服函[]105號(hào)1、一次性征地用耕地1000畝以上的（含1000畝）0.70%1.10%1、以征地費(fèi)為基數(shù)計(jì)收；2、臨時(shí)使用土地，其征地管理費(fèi)以土地賠償費(fèi)為基數(shù)按比例計(jì)收。1、以征地費(fèi)為基數(shù)計(jì)收；2、臨時(shí)使用土地，其征地管理費(fèi)以土地賠償費(fèi)為基數(shù)按上述比例計(jì)收。2、一次性征地用耕地500-1000畝的1.10%1.60%3、一次性征用耕地100-500畝的1.40%2.10%4、一次性征地用耕地100畝如下的1.8-2.1%2.6-3.1%五、土地登記費(fèi)財(cái)預(yù)[]127號(hào)鄂價(jià)費(fèi)字[1992]130號(hào)1、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi)學(xué)校、福利院、敬老院、孤兒院、免稅殘疾人企業(yè)、無(wú)收入的教堂、寺廟、監(jiān)獄等免收（1）黨政機(jī)關(guān)、團(tuán)體、全額預(yù)算管理事業(yè)單位；土地使用面積在平方米（含本數(shù)）如下元/宗200每超過(guò)500平方米以?xún)?nèi)加收25元，最高不超過(guò)700（2）企業(yè)、自收自支、預(yù)算管理事業(yè)單位：土地使用面積在1000平方米元/宗100每超過(guò)500平方米以?xún)?nèi)加收40元，最高不超過(guò)4（3）差