商業(yè)地產(chǎn)全案策劃流程

偉業(yè)

商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)全案籌劃流程——蔡宇翔商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗分享

——偉業(yè)操作工程精選奧林匹克公園商業(yè)工程北京奧林匹克公園中心區(qū)位于國家森林公園南部，工程總占地33公頃，地上總建筑面積約137萬平方米，區(qū)域內(nèi)包括2021年奧運會主場館——國家體育場、國家游泳中心以及國家體育館，同時包含文化設(shè)施、市政管理設(shè)施與面積廣闊的商業(yè)設(shè)施，工程規(guī)劃集商業(yè)、寫字樓、賓館、酒店、公寓等于一身，是一個綜合性、超大型的房地產(chǎn)開發(fā)工程。我們憑借多年從事商業(yè)地產(chǎn)籌劃所積累的豐富經(jīng)驗以及對北京市商業(yè)地產(chǎn)市場精確地把握和了解，通過對區(qū)域商業(yè)市場的深入了解為根本依據(jù)，提出了最符合工程特點，并符合商業(yè)開展規(guī)律的商業(yè)規(guī)劃和定位思路，以大量的數(shù)據(jù)支持、嚴謹科學的市場論證、全新的規(guī)劃理念得到了由來自世界各地的房地產(chǎn)、投資、經(jīng)濟、規(guī)劃等各方面專家組成的評標委員會的一致認同，并獲得了業(yè)內(nèi)外以及相關(guān)媒體的好評。東華國際廣場作為東直門交通樞紐工程，由北京城建集團投資開發(fā)的北京重點建設(shè)的大型工程，工程位于東直門立交橋東北角，總建面80萬平方米，樓層最高有150米，將成為東直門地區(qū)最高最醒目的建筑。西環(huán)廣場本工程由西城區(qū)人民政府北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責任公司開發(fā)，同樣位于交通樞紐的大型工程工程，工程位于西直門立交橋西北角,投資金額為近30億人民幣

總建筑面積約為26.4萬平方米。深圳中信城市廣場深圳中信城市廣場是位于深南路市政府南側(cè)由中信深圳〔集團〕公司在深投資的一大力作，是被深圳市政府列入2000—2002年的政府重點工程

占地5.1萬平方米

是目前深圳最大的集購物、餐飲、娛樂、休閑、觀光為一體的SHOPPINGMALL。北辰綠色家園位于北五環(huán)外，與奧林匹克公園及國家森林公園隔街相望。工程總建筑面積183萬平方米，其中商業(yè)面積10萬平方米，由北辰地產(chǎn)投資開發(fā)。社區(qū)內(nèi)擁有亞奧學校及休閑生態(tài)公園，是整個區(qū)域內(nèi)最具有“新生態(tài)〞生活氣質(zhì)的超規(guī)模居住區(qū)。北辰綠色家園遠洋山水本工程是中遠房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)的一個大型社區(qū)住宅工程，工程位于長安街西延長線玉泉路與魯谷路交叉路口東南角

商業(yè)局部總建筑面12萬平方米該工程作為由崇文區(qū)計委與百榮投資控股集團共同開發(fā)的地標性建筑百榮集團是一家多元化開展的集團公司。該集團房地產(chǎn)事業(yè)部主要從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、商品房銷售等業(yè)務，具有良好的信譽以及雄厚的實力。鼎能南中軸路工程是其繼百榮世貿(mào)商城之后進軍南城房地產(chǎn)的又一力作。鼎能南中軸路77街西單文化廣場購物中心是新加坡77街投資集團在北京全力打造的時尚購物中心。新加坡77街投資集團在零售界被譽為“新加坡第一時尚品牌〞，此次是該品牌首次進軍中國市場。引進現(xiàn)代感極強的“酷〞類產(chǎn)品。建成后的77街北京西單文化廣場購物中心面積2萬平米，將是京城第一家以效勞于年輕人為特色的集時裝與娛樂為一體的購物中心。新東安市場北京有三大外資店中店購物中心，新東安市場是其中的一個，它是由新鴻基地產(chǎn)開展開發(fā)，位于北京王府井的大型商業(yè)工程，1998年竣工開業(yè)。逸城東苑泰躍房地產(chǎn)開發(fā)和平新城強佑房地產(chǎn)開發(fā)泰躍房地產(chǎn)開發(fā)太陽園會所電控陽光房地產(chǎn)開發(fā)酒仙橋項目（暫定名）繁榮投資有限公司信通大廈浙江國字頭企業(yè)

電力集團下屬企業(yè)富陽廣場南京夫子廟南京四方建設(shè)實業(yè)秦皇島金街秦皇島金祥房地產(chǎn)開發(fā)武漢SHOPPINGMALL中商集團投資開發(fā)沈陽新時代女人世界香港港銀實業(yè)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)全案籌劃流程目錄一、商業(yè)物業(yè)開發(fā)概念開發(fā)目的工程建設(shè)類型商業(yè)工程分類二、商業(yè)物業(yè)籌劃流程市場定位產(chǎn)品定位營銷推廣市場調(diào)研商業(yè)物業(yè)開發(fā)概念1.從開發(fā)商開發(fā)物業(yè)目的講開發(fā)、工建、銷售，以套現(xiàn)并贏得利潤建設(shè)商業(yè)項目增加開發(fā)亮點，以帶動住宅的品質(zhì)。（引申：商業(yè)可提高住宅的品質(zhì)）返回大連萬達商業(yè)物業(yè)開發(fā)概念2.從工程建設(shè)類型角度講待建：前期有分析與估算，但沒有確定具體開發(fā)形式未建：已有明確的開發(fā)形式，同時有業(yè)態(tài)及產(chǎn)品規(guī)劃已建：已經(jīng)建成的物業(yè)返回商業(yè)物業(yè)開發(fā)概念3.從商業(yè)工程的分類講傳統(tǒng)商業(yè)概念性商業(yè)返回上海新天地目的性消費、營造氣氛商業(yè)物業(yè)籌劃流程一、市場調(diào)研宏觀市場分析返回經(jīng)濟環(huán)境分析政策環(huán)境分析其他因素分析消費者調(diào)研分析市場容量消費力目標消費群消費結(jié)構(gòu)經(jīng)營商戶調(diào)研分析行業(yè)分析業(yè)態(tài)分析投資分析招商進程商業(yè)物業(yè)籌劃流程返回商圈分析商圈分類及范圍主要商圈與重點區(qū)域分析主要商圈次要商圈輻射商圈商圈圈定方法影響因素工程外部工程內(nèi)部位置規(guī)模性質(zhì)業(yè)態(tài)分布經(jīng)營方式經(jīng)營狀況目標消費群主要商圈與重點區(qū)域分析供給總量與需求總量分析區(qū)域供求狀況分析區(qū)域商業(yè)供求趨勢分析市場時機與風險分析商業(yè)物業(yè)籌劃流程二、市場定位返回市場定位工程總體定位目標客群定位經(jīng)營商戶定位投資人群定位目標客群定位工程功能定位分區(qū)定位分層定位工程品牌定位智能化定位工程價格定位租售策略分析定價原那么本案最終價格定位租售租售結(jié)合定價方法租賃價格租售價格工程定價投資分析投資額回報分析年收益分析商業(yè)物業(yè)籌劃流程三、產(chǎn)品定位返回a.產(chǎn)品總體定位〔體量、檔次〕b.工程自身產(chǎn)品設(shè)置建議外立面出入口電梯道路組織中央空調(diào)電子商務系統(tǒng)休息處硬件工程裝飾裝潢內(nèi)部裝飾裝潢櫥窗指示牌內(nèi)部景觀外部裝潢〔外立面〕感觀效果〔視覺、色彩、色調(diào)〕聽覺效果〔背景音樂〕廣告設(shè)置建議工程形象標志建議停車場設(shè)計建議車輛停放車流引導產(chǎn)品功能劃分，店鋪業(yè)態(tài)分割建議物業(yè)管理建議商業(yè)物業(yè)籌劃流程四.營銷推廣返回a.確定目標商戶類別根底〔主力〕商戶非根底商戶流動商戶b.制定招商〔營銷〕策略價格招商目的與目標準備條件運作時機c.營銷〔招商〕組織時間安排階段目標招商處的設(shè)立d.營銷〔招商〕工作進程導入期強銷期調(diào)整期收尾期總結(jié)e.廣告〔推廣〕目的：按功能、業(yè)態(tài)進行推廣，營造商業(yè)氣氛、提升物業(yè)價值特點：〔形象廣告多、商業(yè)廣告少〕原那么：客戶積累、十分重要商業(yè)地產(chǎn)案例運作分析

遠洋山水建外SOHO萬達廣場77街仁者樂山智者樂水財富通天下山水相連OCEANLANDSCAPE市場調(diào)研市場定位產(chǎn)品定位營銷推廣名稱公主墳西單王府井CBD燕莎相對位置東側(cè)東側(cè)東側(cè)東側(cè)東北側(cè)距離5km10.4km13.7km18km18.8檔次中檔中檔中檔高檔高檔區(qū)域環(huán)境分析整個工程東區(qū)三面臨路:東臨玉泉路南接西便門豁口外路北臨魯谷村路與長安街沿線石景山路平行相隔。區(qū)域環(huán)境分析750M320M115M中鐵建宿舍北京機械運輸公司北京市第八汽車運輸公司商業(yè)物業(yè)功能定位綜合服務中心自身商業(yè)配套購物中心主要商圈次要商圈輻射商圈

商圈劃分商業(yè)物業(yè)沃爾瑪華聯(lián)易初蓮花麥德龍家世界經(jīng)營形式超市超市超市超市超市距離5.53.06.52.65檔次中高檔中檔中高檔中檔中檔商業(yè)物業(yè)旺市百利家樂福世紀城公主墳蘋果園經(jīng)營形式超市超市購物中心商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)距離1.96.76.64.96.9檔次中高檔中檔中高檔中檔中檔大型購物場所工程周邊大型商業(yè)物業(yè)分布表C.東區(qū)商場的建設(shè)既有足夠的消費力支撐購物中心發(fā)展可行性分析購物中心開發(fā)之可行性論證A.周邊商業(yè)現(xiàn)狀：多為臨街店鋪，無大中型品牌商場B.北京商場開展格局：由市區(qū)向外擴張方案一總體規(guī)劃方案一購物中心、社區(qū)商業(yè)、酒店、寫字樓兼?zhèn)淇傮w規(guī)劃方案二購物中心、社區(qū)商業(yè)方案二技術(shù)指標建筑形式規(guī)模5000-6000平方米左右位置臨玉泉路商場南側(cè)之臨街鋪位；東區(qū)西部北側(cè)及臨近京西奧園之臨街鋪位；東區(qū)南部西北側(cè)之物業(yè)建筑形式社區(qū)底商物業(yè)建筑布局為兩條直線商業(yè)街，玉泉路之臨街商鋪面積約為3000平方米，魯谷路北側(cè)之商鋪面積約為1200平方米，南側(cè)西北部物業(yè)約800平方米。樓層布局建議均為一層物業(yè)社區(qū)商業(yè)建筑形式統(tǒng)計表方案二總體規(guī)劃方案三該方案商業(yè)物業(yè)類型單一均為社區(qū)商業(yè)，規(guī)模為1.5萬平米方案三景觀商業(yè)+歡樂便利

區(qū)域社區(qū)商業(yè)主題概念詮釋方案一主題概念詮釋方案二大型外向型主題商業(yè)為主另配以局部社區(qū)商業(yè)為輔的商業(yè)形式。整體出售只租不售先租后售售后回租本案之租、售方案以銷售為主先租后售租售結(jié)合以租促售導入階段開盤期強銷期調(diào)整期收尾階段建外SOHO位置：

建外SOHO位于長安街上，北京建國門外大街4號，國貿(mào)中心正南面，是目前CBD中面積最大的建筑工程.規(guī)模：

占地面積：12.28萬平米；東西長約760米；建筑面積：約70萬平方米；商業(yè)面積：10萬〔包括商業(yè)街以及底層商鋪〕建筑組成以及結(jié)構(gòu)：

由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設(shè)施包括幼兒園和會所等。其所有商鋪分布在建筑的一、二、三層，一、二層全部臨街開門，三層那么乘滾梯直達。功能定位：

商業(yè)、商住綜合社區(qū)。

商圈距離：

位于國貿(mào)商圈內(nèi)核心，據(jù)燕莎商圈3.5公里。東聯(lián)王府井商圈。商業(yè)地理位置優(yōu)越。

周邊人口：

工程社區(qū)人口5萬人。由于位于CBD核心區(qū)，流動人口量大。消費人群層次高，數(shù)量大。道路交通：

現(xiàn)有的城市交通主干路包括：建外大街、建國路、東三環(huán)路、京通快速路、東四環(huán)路。12條公交線路在此設(shè)站，一線地鐵國貿(mào)站距小區(qū)僅120米；規(guī)劃中的濱河快速路〔東便門-通縣〕經(jīng)過小區(qū)南側(cè)，串起海淀、朝陽、豐臺三區(qū)的地鐵十號線也將在小區(qū)設(shè)立站點。工程價格住宅起價：11500元/平米。均價：13500元/平米。純寫字樓均價1.8萬元(毛坯房)物業(yè)費為25元/平米/月

公寓均價1.38萬元物業(yè)費為5元/每平米招商進駐情況

SOHO商鋪全部沿街設(shè)立，獨立進出，面積從100平米到600平米不等，設(shè)施齊全。目前已有茶館、咖啡館、火鍋店、料理店、音像店、

美容院、時裝店等多家商業(yè)單位進駐。

租金價格

如投資性購置建議租金至少應為16—18美金/平米/月建議依據(jù)：因為CBD區(qū)域內(nèi)寫字樓月租金都在25-40美金

如對面的國貿(mào)租金為40美金北京萬達城市廣場

地理位置

位于北京市朝陽區(qū)東三環(huán)與東四環(huán)之間建國路〔長安街東延長線〕北側(cè)北京市中央商務區(qū)〔CBD〕核心地段與著名的國貿(mào)大廈、京廣中心毗鄰工程規(guī)模工程總規(guī)劃用地面積10，648公頃，規(guī)劃總建筑面積48萬平方米。高檔生態(tài)智能寫字樓〔地上21層，建筑面積34088平方米〕超五星級國際酒店〔地上34層，高121.70米，建面63539平方米〕

萬達國際公寓建筑面積30萬平方米

建筑形式與功能定位

國際商務港為主的商務使用區(qū)

五星級酒店和5A級寫字樓

城市綜合體商業(yè)物業(yè)商圈距離：

緊靠CBD，據(jù)燕莎商圈3.5公里。

道路交通

建國路、一線地鐵等交通要道經(jīng)過，約20路公車在此設(shè)有車站。向東可直接上東四環(huán)。交通較為便利。

銷售價格

寫字樓、公寓價格：10000元/平米。底商價格已賣到均價近四萬元左右

租售策略

面向長安街的近20萬平米的商場、五星級酒店、甲級寫字樓。銷售：剩余少量商鋪銷售，銷售面積在1萬平左右。只租不售：工程簡介西單文化廣場77街工程是京城第一家以效勞于年輕人為特色的集時裝與娛樂為一體的購物中心，安裝有專門的DJ臺，并聘請國際知名DJ師協(xié)助中心內(nèi)的各種表演及促銷活動，有大規(guī)模室內(nèi)冰場和四維電影院。大廳里每天以電子大屏幕滾動播出各種時尚訊息，而在大廳和通道中那么以絢麗的鐳射燈光映射出水紋、火焰、煙花等不同效果，包括4Ｄ電影院、超大室內(nèi)溜冰場在內(nèi)的各種娛樂設(shè)施在國內(nèi)都是第一流的。消費群體定位于14――25歲、追求嶄新生活方式和熾熱激情的年輕一族。地理位置優(yōu)越，處于最繁華的西單商圈核心區(qū)

業(yè)態(tài)分