年江蘇揚(yáng)州某地塊市場(chǎng)調(diào)研與可行性報(bào)告

揚(yáng)州***地塊市場(chǎng)調(diào)研與可行性研究報(bào)告揚(yáng)州***房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司二○○七年四月八日目錄第一部分揚(yáng)州市總體狀況一、人文歷史乞二產(chǎn)、摟自堤然價(jià)條何件篇三駱、漸經(jīng)將濟(jì)網(wǎng)狀侍況合四樸、含城彈市末基美礎(chǔ)暮設(shè)瞇施秋五嫌、倍城絲市柜規(guī)皺劃統(tǒng)第輝二叉部戚分蓬南勤揚(yáng)緊州摘房濾地茂產(chǎn)像市冷場(chǎng)濟(jì)狀果況礙一吃、僅2蠅0刺0貝6迫年躲揚(yáng)洋州難房丹地匙產(chǎn)范市芳場(chǎng)切基蠶本抹情赤況定二罷、析宏聽(tīng)觀丑調(diào)纖控古下尺的寫(xiě)揚(yáng)欠州窄房性地爹產(chǎn)睡市游場(chǎng)海特控點(diǎn)圈三波、辣宏秀觀跟調(diào)施控赴下虎的喚揚(yáng)峽州浙房?jī)r(jià)價(jià)繼走速向眉分刃析虹第盼三糖部粉分劫*劉*季*年地勒塊奇可臉行軌性范分湖析迎一妥、齒揚(yáng)工州姜西湯南絨區(qū)牲域福的舞發(fā)線(xiàn)展仆潛疲力陽(yáng)二榨、卻項(xiàng)選目悄S執(zhí)W編O雜T劃分薪析罵三幅、盟*西*待*丈地端塊俗項(xiàng)扮目盲產(chǎn)擇品可建跟議桿四充、怪項(xiàng)卡目依發(fā)達(dá)展鍋戰(zhàn)羞略年與磁總友體蘋(píng)評(píng)挖價(jià)刺第斥四挽部塌分院項(xiàng)謝目得概別況辯與拆投閣資貨估口算瓜一庭、悉*悄*兆*鬧花列園隔項(xiàng)嚷目辱概據(jù)況豈二充、罵*絨*香*蹈花抓園聚項(xiàng)瓣目皇開(kāi)允發(fā)永效荷益枕測(cè)望算廣第義一演部炸分軌折蹤程蠻揚(yáng)蕩州貴市痰總脊體甲狀臭況恢揚(yáng)欺州芹市悅地湯處毒長(zhǎng)疤江圣三硬角騰洲矩，撓位剪于壓江走蘇盤(pán)中疑部錘、櫻沿酸江黨經(jīng)寶濟(jì)遍開(kāi)布發(fā)寬帶詢(xún)的份北永側(cè)貼。少境式內(nèi)惠有蘇長(zhǎng)技江春岸品線(xiàn)凈8消0瞞.怖5綁公項(xiàng)里腥、膊京臺(tái)杭確大組運(yùn)族河圈1昆4擾3拍.適3改公虹里蹄。秀全航市紡總師面騙積旦6嬌6繼3艇4錢(qián)平蘆方旨公霧里籮，歸市尖區(qū)買(mǎi)面拴積坑9占8魚(yú)0處平聾方顛公絡(luò)里丸，守規(guī)化劃鏟建寨成飽區(qū)欄面貧積妙4淚2貴0噴平乓方塘公朝里哀。序揚(yáng)區(qū)州傲現(xiàn)緒轄翻3悼區(qū)溜（劑廣鍛陵傭、簽維騎揚(yáng)槐、冷邗朗江半）必、即1晚縣幕（丙寶靠應(yīng)緩）居和糠3行個(gè)倘縣童級(jí)畏市扔（耐儀其征懶、慢江剝都綿、幅高甲郵蒸）償。氏經(jīng)加濟(jì)弱發(fā)裂展傲迅薦速眉、鍬交束通醉便榆捷射、汗商綢業(yè)柄繁橡榮雅、倒人窩文鼓薈戰(zhàn)萃蔬、狹環(huán)慮境烏優(yōu)輛美技、怪資約源濾豐戶(hù)富薪，顆現(xiàn)解正射加逆快摧建離設(shè)仆步曾伐王，失努董力霜成扇為獎(jiǎng)古牙代那文具化照和容現(xiàn)藍(lán)代勾文椅明秤交劇相資輝株映艱的蒜城辛市埋。霧一亦、羽人野文可歷余史牽揚(yáng)帆州據(jù)是舍全把國(guó)餐首影批耐歷濱史示文容化蘭名陳城卷，蠢歷除史駱悠鋪久尺，貼文搞化貓輝毅煌盤(pán)，嬸名仗人堪輩移出椅，吧有州2橫4睜9眠0味年懲可睜考滑的素歷洽史剖。架大啟約刊距矛今情7略0樂(lè)0遮0居－嫂5趴0著0滲0海年艇前額，備淮貢夷輩人胖就緊在井揚(yáng)孫州亞一蔥代魂勞廣動(dòng)保生敲息器。泳春棄秋遇時(shí)求期狹稱(chēng)孩邗熔，圣公默元錯(cuò)前島4紐8黑6按年驢吳貓滅怒邗租，塌筑寇邗理城曠，嫂開(kāi)英邗路溝巧，粥連于接材江盒淮配。委此呀后花，初揚(yáng)殖州臨一陳直役為通全得國(guó)左經(jīng)威濟(jì)疲、竄文星化生、仍政朽治夕重?fù)Q鎮(zhèn)哨。疲二桌、宋自確然爪條火件雖1坡、沃氣父候糧：扛揚(yáng)觀州觀位點(diǎn)于米北億緯鄙3掀2薪砌°議2繳0繼′頃，偷東兼經(jīng)翅1灘1城9甜填°誘3雁0墓′或,賢地呈處俘江堤淮辰平子原罵南題端吸，貍屬沃亞訴熱喝帶攻濕沃潤(rùn)叨氣雷候氣區(qū)著,墻盛盾行饅風(fēng)洗向拖隨礎(chǔ)季敏節(jié)廁有超明露顯爪變慘化缸,侮年肚平鬧均社氣墨溫除1凡5朱.叉6鋼℃特－錫1片6殲.勁1郵℃遠(yuǎn),甜年塑平即均床降典雨特1謀0恒0柿0者余困毫爺米俘，趙年隆日貿(mào)照撥2濟(jì)0必9砌2段.蛙4款小杰時(shí)糊，鄰無(wú)皮霜掏期左為朝2境2膝5饒?zhí)旌?。趙具幅有皂氣集候?qū)鶞卣骱唾?lài)、紫雨隱量拔充輪沛扣、沒(méi)四暈季補(bǔ)分醉明艇、肉日角光續(xù)充界足喬、聾無(wú)耕霜樂(lè)期飼長(zhǎng)辮等倘特苦點(diǎn)搶。贏2責(zé)、歲地乖質(zhì)蒼：課境脾內(nèi)主土族地菊平晨坦引，刊環(huán)地享面窮標(biāo)注高巴一諷般竟在址2揉-聚5滅米陜之游間漿（院青估島鑒標(biāo)仰高俘）調(diào)。品土統(tǒng)質(zhì)心主懲要主為計(jì)粘源土猴，永土撿層先較誰(shuí)厚蹤，姑地樣耐浸壓督力兆8杏噸愛(ài)/叼平徹方除米例，劈工臨程悶地盞質(zhì)燒條壇件紐較疏好使，己一怎般滔建烏筑伙無(wú)挨需牢打御樁番。杠3稼、鹿水馳文歉：茫正司常類(lèi)設(shè)盼計(jì)羅水宏位堵1遼.繁4巧米拐,駕最棕低黨設(shè)鍬計(jì)心水鉆位顏1豬米乒，存最覽高喇洪犧水宜位串3窄.首6菌米躁，啦防禾洪意標(biāo)喝準(zhǔn)來(lái)采烈用洪百礎(chǔ)年櫻一汁遇租、診水本位芒4宜米棚。殼拖4糊、著資弊源稅：政主勾要卸以往礦歌產(chǎn)把資撤源股和庸水蝕產(chǎn)允資介源慧為改主徑。依全萬(wàn)市攀境櫻內(nèi)陽(yáng)江衛(wèi)河培湖只泊騾交簽錯(cuò)季，隔水蓮資川源唐蘊(yùn)趨藏殘豐己富資。冤土冒肥避水戴美侄，標(biāo)農(nóng)伙業(yè)鴨動(dòng)若植銷(xiāo)物物資粗源海豐射富桑。藥5食、荒人臭口腦：俯總福人財(cái)口淺4劈5檢8知萬(wàn)叢人鉗，雕其彼中待市摩區(qū)桐人閱口得1屈1擺6閑萬(wàn)期人犯。支三壞、系經(jīng)約濟(jì)園狀屯況忠改包革漫開(kāi)羽放皆以瓣來(lái)濱，木經(jīng)仆濟(jì)憐快販速懷發(fā)勞展借。享全堅(jiān)市蔑圍吼繞傅“棕兩晌個(gè)帳率班先爺”電和極“團(tuán)全姐面它達(dá)米小姓康宋孤，萌建立設(shè)誰(shuí)新遍揚(yáng)曾州例”傅的眉目含標(biāo)紡，遣統(tǒng)拉籌付推傘進(jìn)布改損革讓發(fā)蔽展溜穩(wěn)燭定傅的筒各威項(xiàng)提工辜作少，竄經(jīng)稀濟(jì)榮社啟會(huì)尚發(fā)牢展萌取征得育新萌成潛績(jī)轉(zhuǎn)，糞和朱諧殘社蚊會(huì)寶建梨設(shè)茅收橫到對(duì)新龍成蝶效鑼?zhuān)忝媸坌∪伎岛谏鐐儠?huì)紫建座設(shè)字躍窄上類(lèi)新忘臺(tái)朱階授。矮2縫0年0彎6盟年卷，序全議年航完趨成鉗地波區(qū)門(mén)生殃產(chǎn)癢總猜值片1減1柱0陷0劣億揚(yáng)元?dú)v，版比輝上品年瓜增鍵長(zhǎng)扎1貝5睬.剪2姑戴%積，練增堪幅們比塔上繡年氧提壯高占0球.辱2壤個(gè)需百蝶分串點(diǎn)麥。香其心中戒，例第遼一便產(chǎn)喪業(yè)釀增賊加資值目9腰4灶堂億挖元陽(yáng)，油增瘦長(zhǎng)承5懶.歉1洗%裂；課第分二亂產(chǎn)倦業(yè)牧增究加盲值考6旨2擱1納億望元押，演增渡長(zhǎng)遭1牛7性%雀;徐第賀三態(tài)產(chǎn)浸業(yè)組增票加乏值錦3店8仇5西億夫元哀，杠增的長(zhǎng)吃1進(jìn)5車(chē).洗3宿%倍。蘇人收均孤地祝區(qū)籠生鄭產(chǎn)科總旦值幅2默4架5丈4蕩0替元行。箏三亂次弟產(chǎn)遷業(yè)扣結(jié)摘構(gòu)脂比坦為黨8抽.木5劃：篩5刃6病.廉5烈：衫3遷5周。盤(pán)實(shí)傷現(xiàn)截財(cái)符政搏總合收量入云1呢5貓8雨.憲0佳3講億行元疏，賺增亞長(zhǎng)朵3聯(lián)5倡%需。根其柱中織，我一宰般歇預(yù)蠻算槍收沙入妻6瓣3灰.明0澡2閃億違元忘，窮增著長(zhǎng)員2連7汗.葡2查%享，胃比醬2耍0杠0罪3款年豈翻送了甲一劣番義。算2奪0咸0峽6刪年晌經(jīng)模濟(jì)吉社露會(huì)堪發(fā)課展隊(duì)綜紡合遷指巾標(biāo)熄位僚列蟲(chóng)江干蘇獵省哄第典5狐位擴(kuò)。狼固暮定縮資攏產(chǎn)決投芝資鞏規(guī)小模山穩(wěn)資步涌擴(kuò)只大逢。遲完峽成更全捉社閉會(huì)任固辰定津資廢產(chǎn)遇投奇資捉額狡2餃0霸0放4棋年望為龜3指3溉0拾億旅元唱，刺2帝0梯0敢5紅年外為庸4科1因0夢(mèng)億足元校，泄2栽0哲0封6持年標(biāo)為卡5絨3浴3悅.堂3腔億置元運(yùn)。它重依點(diǎn)則工杜程招進(jìn)說(shuō)展本順資利此。彈揚(yáng)眠州預(yù)火警車(chē)啞站昌開(kāi)蠢通杜運(yùn)址行枕，嗓潤(rùn)缺揚(yáng)傻長(zhǎng)發(fā)江屆大桑橋伙通覆車(chē)?yán)?，肯沿哈江?kù)高社等終級(jí)陽(yáng)公埋路白全種面徑建纏成校通面車(chē)弓，棟揚(yáng)著州獻(xiàn)港對(duì)3俱、扔4卵號(hào)與泊塵位澡建扛成驢投淚產(chǎn)驗(yàn)，皆二瓶電秤廠束擴(kuò)百建染、浪南監(jiān)水拼北咸調(diào)輝、秧安憲大臟公大路偵工異程柿、許出子口素加框工去區(qū)沉基放礎(chǔ)揚(yáng)設(shè)吩施口等申建欲設(shè)彈順卻利稍。

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(fā)展河?xùn)|分區(qū)，作為生活居住與第三產(chǎn)業(yè)的主要載體；加強(qiáng)與江都的交通聯(lián)系與協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)筑良好的都市區(qū)形態(tài)。主城區(qū)用地范圍分為12個(gè)城市分區(qū)：1、老城區(qū)：東至古運(yùn)河、西至二道河、北至北護(hù)城河、南自古運(yùn)河一線(xiàn)，用地面積約5.1平方公里。2、西部分區(qū)：東至二道河、北至沿山河、揚(yáng)冶路一線(xiàn)、南至江陽(yáng)路，西至潤(rùn)揚(yáng)大橋北接線(xiàn)，用地面積約32.9平方公里。3、東部分區(qū)：東至大運(yùn)河，北、西至古運(yùn)河，南自南繞城線(xiàn)，用地面積約23.3平方公里。4、河?xùn)|分區(qū)：東至廖家溝，西至大運(yùn)河，南至大眾港，北至茱萸灣，用地面積約22.4平方公里。5、西南分區(qū)：東至古運(yùn)河、北至江陽(yáng)路、南自?xún)x揚(yáng)河、西至潤(rùn)揚(yáng)大橋北接線(xiàn)，用地面積27.7平方公里。6、東南分區(qū)：東至大運(yùn)河、北至南繞城線(xiàn)、南至揚(yáng)子津風(fēng)景區(qū)、西至古運(yùn)河，用地面積13.0平方公里。7、西北分區(qū)：北至西北繞城一線(xiàn)，南至沿山河、揚(yáng)冶路一線(xiàn)，東至槐泗河，揚(yáng)子江北路一線(xiàn)，西至西北繞城公路，總用地面積約25.5平方公里。8、東北分區(qū)：東、南至古運(yùn)河與北護(hù)城河一線(xiàn)，北至寧啟鐵路線(xiàn)，西至揚(yáng)菱路，用地面積15.5平方公里。9、港口分區(qū)：南至長(zhǎng)江，北至施沙公路，東至大運(yùn)河，西至古運(yùn)河，用地面積約為35.7平方公里。10、瓜洲分區(qū)：東至古運(yùn)河，西至潤(rùn)揚(yáng)大橋北接線(xiàn)，南至長(zhǎng)江，北至施沙公路西延線(xiàn)，用地面積約為23.7平方公里。11、蜀岡-瘦西湖分區(qū)：東至揚(yáng)菱路，北至寧啟鐵路一線(xiàn)，西至揚(yáng)子江路，南至蜀岡路、北城河一線(xiàn)，用地面積約為10.8平方公里。12、揚(yáng)子津分區(qū)：北至儀揚(yáng)河一線(xiàn)，南至施沙路，東至大運(yùn)河，西至潤(rùn)揚(yáng)大橋北接線(xiàn)，用地面積約為16.3平方公里。居住用地規(guī)劃：1、逐步疏散老城區(qū)、蜀岡-瘦西湖分區(qū)和揚(yáng)子津分區(qū)人口，減少老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施壓力，保護(hù)風(fēng)景區(qū)生態(tài)環(huán)境。2、城市主要居住人口向西部分區(qū)集中，充分提高基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的利用率。3、東部分區(qū)注重對(duì)現(xiàn)有居住用地進(jìn)行整合和改造，提高居住環(huán)境質(zhì)量和各類(lèi)服務(wù)設(shè)施配套水平。4、在沿江港口分區(qū)和瓜洲分區(qū)布置一定數(shù)量的居住人口，服務(wù)沿江工業(yè)開(kāi)發(fā)，方便居民就近工作，減少通勤交通量。5、控制西北分區(qū)、東北分區(qū)和河?xùn)|分區(qū)的居住人口密度和居住人口數(shù)量，有效保護(hù)城市周邊生態(tài)環(huán)境，優(yōu)化城市交通組織。公路交通規(guī)劃：公路規(guī)劃形成“二縱三橫”公路主骨架。二縱為：京滬高速揚(yáng)州段、潤(rùn)揚(yáng)大橋北接線(xiàn)——西北繞城公路——揚(yáng)天路；三橫為：寧通公路、沿江高等級(jí)公路、寧揚(yáng)第二通道——揚(yáng)州濱海高速公路?！岸v三橫”公路主骨架在揚(yáng)州至江都城區(qū)外圍形成“日”字型高等級(jí)公路環(huán)。城市道路系統(tǒng)：快速路系統(tǒng)為環(huán)線(xiàn)加縱橫道路，其中一環(huán)為運(yùn)河南路、運(yùn)河北路、北外環(huán)路、西外環(huán)路、南外環(huán)路（儀揚(yáng)河路）。東西方向快速道路為三條，分別為江陽(yáng)西路、江陽(yáng)中路、江陽(yáng)東路、運(yùn)河西路；施沙路（揚(yáng)子江路-揚(yáng)瓜路段）；南北方向快速干道為三條，分別為揚(yáng)子江北路、揚(yáng)子江中路、揚(yáng)子江南路；賈七路、揚(yáng)瓜路；揚(yáng)圩路。城市綠地系統(tǒng)目標(biāo)是建成國(guó)家級(jí)園林城市。至2010年，城市綠化覆蓋率達(dá)40%，綠地率達(dá)到37%，人均公園綠地面積達(dá)11㎡；至2020年，城市綠化覆蓋達(dá)45%，綠地率達(dá)40%，人均公園綠地面積達(dá)13㎡。歷史文化名城保護(hù)：以“河、湖、城、園”為核心，以“水、綠、古、文、秀”為特色，保護(hù)和規(guī)劃建設(shè)好一條主脈、兩大片、三道古城輪廓線(xiàn)、七處重點(diǎn)保護(hù)區(qū)，構(gòu)成歷史文化名城的基本空間框架。一條主脈：邵伯湖至瓜洲的古運(yùn)河。兩大片：蜀岡——瘦西湖風(fēng)景名勝區(qū)和老城區(qū)（明、清城址）。三道古城輪廓線(xiàn)：唐代揚(yáng)州城垣輪廓線(xiàn)、宋三城垣（宋大城、宋夾城、宋寶祐城）輪廓線(xiàn)、明清城垣輪廓線(xiàn)。七個(gè)重點(diǎn)保護(hù)區(qū)：東關(guān)街、仁豐里、灣子街、南河下、灣頭茱萸古鎮(zhèn)、瓜洲古鎮(zhèn)江口后街歷史街區(qū)及隋、唐子城遺址文物埋藏區(qū)。從《揚(yáng)州市城市總體規(guī)劃》（2002－2020）中可以看出，揚(yáng)州市政府高度重視沿江開(kāi)開(kāi)發(fā)，并把沿江產(chǎn)業(yè)帶的布局作為“十一五”的建設(shè)重點(diǎn)。80公里的沿江岸線(xiàn)成為揚(yáng)州外資投入密集區(qū)，其外資企業(yè)數(shù)占全市80％以上，實(shí)際利用外資則占全市的90％以上。在這里，將重點(diǎn)構(gòu)建六大產(chǎn)業(yè)板塊：汽車(chē)制造業(yè)、化工工業(yè)、紡織工業(yè)、高科技信息產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)林業(yè)、旅游物流業(yè)。在沿江產(chǎn)業(yè)帶的南側(cè)將被規(guī)劃為大片的綠色開(kāi)放空間，形成良好的居住環(huán)境，適合發(fā)展高端綜合居住產(chǎn)品。第二部分揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況一、2006年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況1、市場(chǎng)宏觀情況2006年，市區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資43.72億元，同比增長(zhǎng)3.58％，增幅回落16.44個(gè)百分點(diǎn)。2006年，全市商品房施工面積達(dá)到800萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)13.23％；市區(qū)在建商品房施工面積達(dá)到459.41萬(wàn)㎡，其中住宅施工面積334.74萬(wàn)㎡。新開(kāi)工面積，市區(qū)220萬(wàn)㎡，同比略有下降。市區(qū)竣工商品房面積159.16萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)3.03％，增幅不大，但銷(xiāo)售市場(chǎng)形勢(shì)很好。批準(zhǔn)上市的商品房銷(xiāo)售面積達(dá)到222萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)32％。合同銷(xiāo)售商品房185.54萬(wàn)㎡，其中住宅124.64萬(wàn)㎡，市場(chǎng)供求總量基本平衡，供略大于求。合同銷(xiāo)售面積大于竣工面積。2006年，在市區(qū)竣工的商品房中，住宅120萬(wàn)㎡，占75％。在住宅的120萬(wàn)㎡中，普通住宅占75％以上。2個(gè)75％說(shuō)明供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較合理。另外，2006年，90㎡以下的中小戶(hù)型在揚(yáng)州市場(chǎng)的供應(yīng)量為3248套，占可供銷(xiāo)售總套數(shù)的23.4％。實(shí)際銷(xiāo)售占可供銷(xiāo)售量的67.52％。全年市區(qū)成交土地1156.35萬(wàn)㎡，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地成交359.31萬(wàn)㎡，均價(jià)為1380元/㎡。其中生地成交13.7萬(wàn)㎡，均價(jià)為974元/㎡；熟地成交345.61萬(wàn)㎡，均價(jià)為1396元/㎡。全年房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到129.3億元，比年初增加31億元。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為41.2億元，比年初增加6.5億元；個(gè)人住房貸款余額50.7億元，比年初增加12.1億元；個(gè)人商業(yè)用房貸款余額為19.6億元，比年初增加6.1億元；個(gè)人公積金貸款余額為17.1億元，比年初增加6.38億元。全年市區(qū)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收總額4.42億元，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)契稅收入1.38億元。2、商品房供銷(xiāo)情況市區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積221.46萬(wàn)㎡。其中普通商品住房141.31萬(wàn)㎡、商業(yè)用房48.3萬(wàn)㎡、辦公用房16.79萬(wàn)㎡、別墅15.06萬(wàn)㎡。市區(qū)新建商品房累計(jì)合同成交185.54萬(wàn)㎡。其中普通商品住房124.64萬(wàn)㎡、商業(yè)用房29.37萬(wàn)㎡、辦公用房9.09萬(wàn)㎡、別墅22.44萬(wàn)㎡。2006年揚(yáng)州市區(qū)銷(xiāo)售前五名樓盤(pán)情況表樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)位置物業(yè)形態(tài)建筑面積戶(hù)型面積開(kāi)發(fā)商新能源虎豹·奧都花城孫莊路以南，孫莊支路以北，中心東路以東，賈七路以西小高層、多層、高層約26萬(wàn)方90-130揚(yáng)州新能源虎豹房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司京華城中城文昌西路南人工湖畔小高層、高層、復(fù)式300萬(wàn)方84.78-164.35揚(yáng)州京華城中城生活置業(yè)有限公司名都華庭文昌中路與江都路交匯處小高層、部分疊加別墅16多萬(wàn)方90-140揚(yáng)州中福房地產(chǎn)發(fā)展有限公司凱運(yùn)天地解放橋東首多層、小高層、聯(lián)排、花園洋房14.18萬(wàn)方50-210江蘇凱運(yùn)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司水榭華庭高潮河以北,萬(wàn)鴻城市花園以南多層、小高層、疊加聯(lián)排8萬(wàn)方95-293揚(yáng)州天一投資發(fā)展有限公司2006年度全市商品住房銷(xiāo)售龍虎榜排名開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售面積(㎡)銷(xiāo)售額(元)1揚(yáng)州新能源虎豹房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司新能源虎豹·奧都花城145,204.66539,744,4322揚(yáng)州京華城中城生活置業(yè)有限公司京華城中城112,425.41426,679,1443揚(yáng)州中福房地產(chǎn)發(fā)展有限公司名都華庭71,316.15258,059,9294江蘇凱運(yùn)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司凱運(yùn)天地47,142.08212,660,7185揚(yáng)州天一投資發(fā)展有限公司水榭華庭50,912.20200,227,0596江蘇保集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司保集半島50,922.49185,195,3757揚(yáng)州金鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司金湖灣墅園33,724.34173,216,8068揚(yáng)州萊茵達(dá)置業(yè)有限公司萊茵苑45,860.35170,329,8059揚(yáng)州萬(wàn)馬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司萬(wàn)馬·濱河城52,893.11161,015,33410蘇州新港建設(shè)集團(tuán)有限公司揚(yáng)州分公司新港名興花園50,831.67157,206,63511揚(yáng)州市揚(yáng)子江置業(yè)有限責(zé)任公司揚(yáng)子·佳竹苑41,312.13137,331,96712揚(yáng)州華利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司香格里拉32,375.01120,273,70113揚(yáng)州富川置業(yè)有限公司富川瑞園40,547.50120,188,25214江蘇新能源置業(yè)集團(tuán)有限公司新能源·淮左郡莊園22,212.83110,831,88815揚(yáng)州慶松房地產(chǎn)發(fā)展有限公司東方名城33,761.29102,438,2772006年市區(qū)12月住宅銷(xiāo)售排行榜排名開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售面積(㎡)銷(xiāo)售額(元)1揚(yáng)州新能源虎豹房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司新能源虎豹·奧都花城16,876.5065,657,2002揚(yáng)州京華城中城生活置業(yè)有限公司京華城中城9,303.9538,222,5263江蘇凱運(yùn)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司凱運(yùn)天地8,420.3634,789,5054江蘇星都置業(yè)有限公司揚(yáng)州分公司星都芳庭（星聯(lián)邦）9,851.3132,342,7245揚(yáng)州金鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司金湖灣墅園5,235.0531,210,0846揚(yáng)州中福房地產(chǎn)發(fā)展有限公司名都華庭7,801.0129,012,1537江蘇新能源置業(yè)集團(tuán)有限公司新能源·淮左郡莊園5,301.4026,542,0408揚(yáng)州富川置業(yè)有限公司富川瑞園7,320.5623,065,7229蘇州新港建設(shè)集團(tuán)有限公司揚(yáng)州分公司新港名興花園5,745.2318,657,95910揚(yáng)州豐盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司山河園二期2,690.2212,627,53811江蘇江揚(yáng)投資集團(tuán)有限公司九溪玫瑰園2,747.1111,676,72212揚(yáng)州星晨置業(yè)有限公司東昇花園3,842.1710,858,37813揚(yáng)州中集天宇置業(yè)有限公司東方百合園2,378.2010,392,213.0014揚(yáng)州美迪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司御河苑3,082.8810,344,602.0015江蘇保集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司保集半島2,889.2610,274,307.002006年度揚(yáng)州市區(qū)商品住宅銷(xiāo)售10強(qiáng)樓盤(pán)排名開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目名稱(chēng)銷(xiāo)售面積㎡銷(xiāo)售額平均單價(jià)1揚(yáng)州新能源虎豹房屋開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司新能源虎豹·奧都花城150，142.18574，231，9383824.592揚(yáng)州京華城中城生活置業(yè)有限責(zé)任公司京華城中城117，988.17467，655，3893963.583揚(yáng)州中福房地產(chǎn)發(fā)展有限公司名都華庭77，913.63300，650，5363858.774江蘇凱運(yùn)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司凱運(yùn)天地49，175.59233，426，3314746.795江蘇天一投資發(fā)展有限公司水榭華庭53，814.81217，620，4734043.886江蘇保集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司保集半島55，703.09212，803，9783820.337揚(yáng)州萊茵達(dá)置業(yè)有限公司萊茵苑53，542.28212，868，2533975.708揚(yáng)州萬(wàn)馬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司萬(wàn)馬·濱河城56，878.44182，447，6653207.689江蘇新港建設(shè)集團(tuán)有限公司揚(yáng)州分公司新港名興花園50，831.67157，206，6353092.6910揚(yáng)州富川置業(yè)有限公司富川瑞園45，221.16152，046，7443362.293、商品房?jī)r(jià)格情況全年新建商品房的合同成交價(jià)格平均為4063.38元/㎡。其中新建普通商品住宅為3372.19元/㎡、商業(yè)用房為6542.28元/㎡、辦公用房為4120.63元/㎡、別墅為4634.63元/㎡。2006年，揚(yáng)州東區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為3198.75元/㎡，同比上漲6.97％；西區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為3481.72元/㎡，同比上漲6.15％；北區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為3109.06元/㎡，同比下降0.68％；老城區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為3774.34元/㎡，同比上漲6％；南區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為2238.52元/㎡，同比上漲40.86％。本案所在的南區(qū)，由于受開(kāi)發(fā)進(jìn)程的影響，成交價(jià)還較低，但同比增幅達(dá)到40.86％，增勢(shì)之強(qiáng)勁不容小覷。二、宏觀調(diào)控下的揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)2005年5月，國(guó)家七部位聯(lián)合出臺(tái)了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，2006、2007年國(guó)家繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)受到前所未有的關(guān)注，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到深刻影響?？傮w上看，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：一是繼續(xù)保持快速、健康、穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，沒(méi)有因?yàn)楹暧^調(diào)控而出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。二是繼續(xù)保持供求兩旺、總量基本平衡的發(fā)展態(tài)勢(shì)。三是繼續(xù)保持結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的發(fā)展格局。三、宏觀調(diào)控下的揚(yáng)州房?jī)r(jià)走向分析2005年，揚(yáng)州市區(qū)普通商品住宅均價(jià)為3243元/㎡，同比上漲9.44％。其中第四季度房?jī)r(jià)略有波動(dòng)，下降79元/㎡。2006年，揚(yáng)州市區(qū)普通商品住宅均價(jià)基本穩(wěn)定，穩(wěn)中有升，為3372元/㎡，同比上漲5.41％。對(duì)此，可以認(rèn)為揚(yáng)州房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，漲幅合理：一是市區(qū)房?jī)r(jià)漲幅不大。漲幅低于市區(qū)職工人均可支配收入的漲幅。二是增量房?jī)r(jià)格略有上漲。二手房?jī)r(jià)格還略下降了0.78個(gè)百分點(diǎn)。三是房?jī)r(jià)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)。2006年揚(yáng)州GDP增長(zhǎng)15.2％，為歷年最好。四是揚(yáng)州是2006年度中國(guó)唯一獲聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)的城市。目前的房?jī)r(jià)是與獲得人居獎(jiǎng)的城市相匹配的，或者說(shuō)還有上漲空間。揚(yáng)州作為江蘇唯一獲得聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)的城市，房?jī)r(jià)不會(huì)太低，也不能太低，太低了體現(xiàn)不出城市的品牌效應(yīng)。2007年，國(guó)家仍將采用“地根＋銀根”雙緊的調(diào)控政策，并加大既有政策的執(zhí)行力度。國(guó)家宏觀調(diào)控的目的是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，國(guó)家希望房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，并不希望“重創(chuàng)”房地產(chǎn)市場(chǎng)，畢竟房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要支柱之一。具體到揚(yáng)州，預(yù)計(jì)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響不可能象國(guó)內(nèi)一二線(xiàn)大城市那么明顯。對(duì)揚(yáng)州的房地產(chǎn)市場(chǎng)及房?jī)r(jià)走勢(shì)可以作這樣的預(yù)測(cè)：1、發(fā)展前景依然令人看好，市場(chǎng)銷(xiāo)售將繼續(xù)火爆，市民的購(gòu)房熱情不會(huì)因?yàn)楹暧^調(diào)控而減弱，“人居獎(jiǎng)”的品牌效應(yīng)也將吸引周邊城市的購(gòu)房者前來(lái)購(gòu)房。2、仍然保持相對(duì)穩(wěn)定、持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。3、房?jī)r(jià)將繼續(xù)穩(wěn)中有升，但不會(huì)出現(xiàn)象宏觀調(diào)控前那樣的短期快速上漲。第三部分***地塊可行性分析***地塊位于揚(yáng)州西南區(qū)域，這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在升溫，發(fā)展?jié)摿薮?。一、揚(yáng)州西南區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?、南區(qū)交通格局已筑，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮又起。1992年揚(yáng)城市民第一次突破揚(yáng)子江路的心理屏障，開(kāi)始了揚(yáng)城最初的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。1998年揚(yáng)城市民第二次突破邗江大道的心理屏障，開(kāi)始了揚(yáng)城西區(qū)的大開(kāi)發(fā)。2003年是“沿江開(kāi)發(fā)年”，開(kāi)發(fā)突破江陽(yáng)路市民的心理屏障。揚(yáng)子江路的興起，沖淡了328國(guó)道的地位，揚(yáng)子江路與328國(guó)道、南繞城公路，北繞城公路（已在施工）相連，成為揚(yáng)城與外市、外省交際的紐帶。揚(yáng)子江路的改造興起，與328國(guó)道交匯，沖淡了328國(guó)道的天塹地位。沿江大開(kāi)發(fā)以后，328國(guó)道不再是割裂揚(yáng)城的國(guó)道，而成為連接揚(yáng)城東西大門(mén)的“家道”。隨著潤(rùn)揚(yáng)大橋的開(kāi)通、南繞城公路的新建、揚(yáng)子江迎賓景觀大道的改造，南區(qū)交通格局已經(jīng)構(gòu)筑。所以繼江陽(yáng)中路沿線(xiàn)的金鑫花園、銀苑新村、江陽(yáng)苑、康橋花園、世紀(jì)家園、鴻大花園、潤(rùn)揚(yáng)廣場(chǎng)等項(xiàng)目一陣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮之后，目前南區(qū)又新推出淮左郡、金湖灣、星都芳庭、新港名興花園等大規(guī)模住宅小區(qū)，政府規(guī)劃的1500畝南區(qū)住宅藍(lán)圖已經(jīng)初顯，作為園區(qū)的生活配套，這里將成為繼揚(yáng)州西區(qū)之后的又一大型生活居住區(qū)。

2、商城商圈雛形初現(xiàn)西南板塊北臨328國(guó)道江陽(yáng)西路段，該路段是已顯雛形的商城商圈的核心區(qū)域，公路客運(yùn)總站（西站）是揚(yáng)州的物流客運(yùn)集散中心之一。作為“主導(dǎo)向南”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，從相關(guān)部門(mén)了解到目前揚(yáng)州市政府已從戰(zhàn)略高度來(lái)實(shí)現(xiàn)揚(yáng)州商城商圈的可持續(xù)發(fā)展。隨著財(cái)富廣場(chǎng)、九洲大廈、東方家藝、潤(rùn)揚(yáng)廣場(chǎng)、珠寶城、汽配城等的開(kāi)發(fā)興建，極大地推動(dòng)了揚(yáng)州商城商圈的發(fā)展。3、未來(lái)西南區(qū)域?qū)@示十足的活力，成為現(xiàn)代化的城市新區(qū)。展望未來(lái)房產(chǎn)，從區(qū)域看：老城區(qū)由于土地相對(duì)較少，而且配套設(shè)施相對(duì)落后，開(kāi)發(fā)難度較大，近期不會(huì)有太大發(fā)展。東區(qū)由水系組成，由于各項(xiàng)城市配套設(shè)施尚未具備，形成規(guī)模需要時(shí)間。北區(qū)城市自然景觀較好，隨著城市的擴(kuò)大，也會(huì)有一定的發(fā)展。城市西移，火車(chē)站的新建，西區(qū)房產(chǎn)依舊是揚(yáng)城房產(chǎn)的一個(gè)亮點(diǎn)。南區(qū)的發(fā)展讓人十分看好，南區(qū)拆遷量不大，可以很好的規(guī)劃，同時(shí)可以利用西區(qū)臨近的配套，盡管目前配套還比較缺乏，但從政府長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃來(lái)看，無(wú)論是教育配套（原則上兩個(gè)居住區(qū)配建一所普通高級(jí)中學(xué)、兩所九年一貫制學(xué)校），還是醫(yī)療設(shè)施都將一一完善。所以，我們看到南區(qū)目前在建的淮左郡、金湖灣、星都芳庭、新港名興花園住宅項(xiàng)目，都是按照中高檔次標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的，南區(qū)的交通優(yōu)勢(shì)、開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)、未來(lái)的發(fā)展?jié)摿?，以及西南的梯度商圈等等，這些都為南區(qū)房產(chǎn)板塊注入了更加鮮活的色彩。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，揚(yáng)州開(kāi)發(fā)區(qū)將定位在上海、南京兩大都市圈相互影響的門(mén)戶(hù)，揚(yáng)州、鎮(zhèn)江組合城市的合力增長(zhǎng)板塊；揚(yáng)州城市的副中心和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)商地；文化與生態(tài)交融的濱江新區(qū)。根據(jù)城市規(guī)劃，在包括開(kāi)發(fā)區(qū)，邗江工業(yè)園區(qū)，揚(yáng)子津科教園區(qū)（大學(xué)城）在內(nèi)的城市西南部，將形成一個(gè)以揚(yáng)州商城為中心，涵蓋多種商業(yè)業(yè)態(tài)與商務(wù)核心區(qū)，并建成為一個(gè)展示現(xiàn)代揚(yáng)州文化的藝術(shù)中心。在未來(lái)的三年左右，西南片區(qū)的商業(yè)與商務(wù)核心區(qū)將成為繼文昌商圈之后的第二商圈，成為大學(xué)經(jīng)濟(jì)與文化的精華區(qū)段，一個(gè)具有商貿(mào)物流、生態(tài)旅游、信息服務(wù)和生活配套等系統(tǒng)的高起點(diǎn)城市綜合性功能新區(qū)，將呼之欲出。4、揚(yáng)州西南區(qū)代表樓盤(pán)情況樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)位置物業(yè)形態(tài)建筑面積戶(hù)型面積（㎡）開(kāi)發(fā)商水榭華庭高潮河以北,萬(wàn)鴻城市花園以南多層、小高層、疊加聯(lián)排8萬(wàn)方95-293揚(yáng)州天一投資發(fā)展有限公司星都芳庭（星聯(lián)邦）東臨邗江大道，南沿二橋河，西至順達(dá)路多層17.5萬(wàn)方100-130，主力100江蘇星都置業(yè)有限公司金湖灣墅園東至振興路，西至順達(dá)路，北至開(kāi)發(fā)路別墅、多層18.1萬(wàn)方100-300揚(yáng)州金鑫房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南浦花園潤(rùn)揚(yáng)南路，廣陵學(xué)院對(duì)面多層、別墅7萬(wàn)多方別墅260-300揚(yáng)州花園置業(yè)發(fā)展公司淮左郡莊園二橋河路與順達(dá)路交匯處多層、別墅9萬(wàn)方江蘇新能源置業(yè)（集團(tuán)）有限公司新港·名興花園開(kāi)發(fā)路與順達(dá)路交匯處多層28萬(wàn)方80-140蘇州新港建設(shè)集團(tuán)有限公司揚(yáng)州公司富川瑞園揚(yáng)子江南路與南繞城高速交匯處別墅26.7萬(wàn)方124、106、215揚(yáng)州夢(mèng)都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司尚城邗江南路8號(hào)多層、小高層、聯(lián)排、疊加20萬(wàn)方剛開(kāi)工揚(yáng)州宙輝教育置業(yè)有限公司水榭華庭：經(jīng)典絕版地段，擁有日趨完善的配套設(shè)施：學(xué)校、超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、銀行、醫(yī)院就在家門(mén)口，為生活居住帶來(lái)便捷。榮獲“揚(yáng)州市最佳生活配套樓盤(pán)”獎(jiǎng)。星都芳庭：實(shí)力雄厚，資信歷年評(píng)為AAA級(jí)，榮獲“中國(guó)知名樓盤(pán)”，景觀設(shè)計(jì)是中國(guó)美院的嘔心力作。二期主力小戶(hù)型50-90平方米，目前力推72平方米精致戶(hù)型。小區(qū)將栽種的植物有100多種，其中有很多名貴植物。金湖灣墅園：優(yōu)越地理位置，生態(tài)景觀，以田園、半島、港灣、水系四大景觀分區(qū)分布29個(gè)組團(tuán)。24小時(shí)生活熱水，智能化安防設(shè)備配套。南浦花園：以別墅為主，輔以少量多層，已售完，小高層尾房。潤(rùn)揚(yáng)木林公園的開(kāi)好，揚(yáng)子津大學(xué)城、廣陵學(xué)院等多個(gè)高校的興起，使其具有環(huán)境優(yōu)雅、人文氣息濃厚的品質(zhì)，榮獲“揚(yáng)州最佳性?xún)r(jià)比別墅”的稱(chēng)號(hào)。淮左郡莊園：三聯(lián)系統(tǒng)的配置是揚(yáng)州的首創(chuàng)之舉，它有夏季制冷、冬季采暖、24小時(shí)供熱水的三重功效。標(biāo)志先進(jìn)的五星級(jí)配套服務(wù)真正走進(jìn)住宅，智能化系統(tǒng)構(gòu)筑安防長(zhǎng)城。新港·名興花園：倡導(dǎo)節(jié)能保溫住宅，外墻彩硬質(zhì)聚氯酯發(fā)泡保溫材料，所有門(mén)窗采用鋁合金，雙層中空玻璃技術(shù)。小區(qū)綠化率超過(guò)50%，平均棟距超過(guò)50米。富川瑞園：倡導(dǎo)建設(shè)揚(yáng)州第一個(gè)“低能耗”節(jié)能先鋒住宅示范小區(qū)，揚(yáng)州最低建筑覆蓋率20.9%，首創(chuàng)揚(yáng)州“水在園中，園在水中”立體景觀園林體系。廣告語(yǔ)：“揚(yáng)州向南我向南”。二、項(xiàng)目SWOT分析1、優(yōu)勢(shì)（Strength）1）隨著政府南向發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，本區(qū)域的各項(xiàng)配套設(shè)施日趨完善。2）隨著政府南向發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，本區(qū)域物業(yè)升值潛力巨大。3）西區(qū)市場(chǎng)的相對(duì)飽和，為本區(qū)域市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)。4）周邊外資企業(yè)就業(yè)人群較多，有一定的消費(fèi)市場(chǎng)。5）項(xiàng)目周邊已有樓盤(pán)存在，且部分樓盤(pán)已經(jīng)交付使用，已形成一定的人氣和居住氛圍。2、劣勢(shì)（Weakness）1）市場(chǎng)對(duì)該區(qū)域的認(rèn)知度還不夠。2）周邊生活配套尚不充分，交通設(shè)施尚不完善。3）交通設(shè)施、金融機(jī)構(gòu)缺少，不宜形成商務(wù)辦公區(qū)域。4）項(xiàng)目周邊的工廠區(qū)對(duì)本項(xiàng)目的推廣和形象塑造有一定障礙。3、機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunity）1）政府南向發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施為區(qū)域發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)，有利于改變市民對(duì)該區(qū)域的偏見(jiàn)。2）西區(qū)板塊的迅猛發(fā)展和各項(xiàng)配套的成熟，為西南板塊的發(fā)展提供了巨大的支持。3）西南區(qū)域中存在的開(kāi)發(fā)區(qū)及其實(shí)施的詳規(guī)政策吸引了大量的外來(lái)企業(yè)和商人來(lái)此落戶(hù)，為西南板塊的竄熱加了一把火。4）威脅點(diǎn)（Threat）1）西南板塊相對(duì)于城市其他幾個(gè)區(qū)域在居住市場(chǎng)的發(fā)展水平上顯得較為緩慢，尤其是迅猛發(fā)展且相對(duì)成熟的西區(qū)對(duì)西南區(qū)域客源的分流，威脅巨大。2）項(xiàng)目周邊在售樓盤(pán)眾多，且部分樓盤(pán)入市時(shí)間已久，競(jìng)爭(zhēng)激烈。三、***地塊項(xiàng)目產(chǎn)品建議本項(xiàng)目位于揚(yáng)州西南區(qū)域，上面已對(duì)西南區(qū)域的發(fā)展?jié)摿M(jìn)行了全面的分析，項(xiàng)目地塊位于邗江區(qū)，邗江中路的東側(cè)，附近分布有電子工業(yè)園、邗江工業(yè)園、大學(xué)城，地塊北部有醫(yī)院、汽車(chē)西站，周邊重點(diǎn)小學(xué)、中學(xué)正在規(guī)劃籌備中。該地區(qū)性塊交通便捷，周邊環(huán)境良好。從相關(guān)部門(mén)了解，邗江區(qū)將投資1.8億元對(duì)邗江路進(jìn)行升級(jí)改造。未來(lái)，道路兩側(cè)將新增各6米的人行道，新增綠化面積4萬(wàn)平方米，改造建筑立面，增加停車(chē)位。這是繼文昌路、揚(yáng)子江路之后揚(yáng)州又一條提升城市形象的景觀大道。初步建議如下：1、樓盤(pán)定位：中高檔（力爭(zhēng)成為西南區(qū)域有影響的精品樓盤(pán)）。2、樓盤(pán)名稱(chēng)：***花園3、四大要素：時(shí)尚、科技、健康、和諧，打造“生活之都，品質(zhì)之園”。1、時(shí)尚：致力于創(chuàng)造時(shí)尚的建筑空間形態(tài)。它屬于社區(qū)內(nèi)的人群，同時(shí)將融于整個(gè)城市。2、科技：強(qiáng)調(diào)住宅科技含量，便利而快節(jié)奏地暢游于現(xiàn)代科技的時(shí)空中。3、健康：倡導(dǎo)健康生活方式，提倡建設(shè)綠色家園。4、和諧：倡導(dǎo)現(xiàn)代居住區(qū)的和諧鄰里關(guān)系，致力于營(yíng)造一種文明向上的社區(qū)文化。4、廣告主標(biāo)題：生活向上，居住向南；生活之都，和諧之園。廣告副標(biāo)題：新城市、新時(shí)尚、新享受?！?**花園”，追求“新城市和諧生活”，升級(jí)版的新時(shí)代住宅，高科技的智能化配套，詩(shī)意綠色的居住環(huán)境，和諧人本的社區(qū)文化。針對(duì)以上分析所存在的劣勢(shì)和威脅，本項(xiàng)目要想取得良好經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，必須高度重視廣告宣傳和銷(xiāo)售工作。5、戶(hù)型分布：針對(duì)區(qū)域客戶(hù)特點(diǎn)（外資企業(yè)較多、青年教師和科技人員較多、外來(lái)人員較多、新婚人員較多等），主動(dòng)適應(yīng)國(guó)家宏觀調(diào)控政策（如要求90平方米以下占到70%），同時(shí)也是為了促銷(xiāo)和及時(shí)回籠資金，小戶(hù)型應(yīng)占相當(dāng)比例，以控制單套總價(jià)。具體建議：面積戶(hù)型比例70-90平方米二室一衛(wèi)40%90-110平方米二室一衛(wèi)30%110-120平方米三室二衛(wèi)20%120-140平方米三室二衛(wèi)10%6、價(jià)格定位：根據(jù)目前揚(yáng)州市場(chǎng)樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)格及西南區(qū)域樓盤(pán)的銷(xiāo)售均價(jià)，初步建議本項(xiàng)目均價(jià)3300元左右。開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格要略低，與周邊樓盤(pán)接軌。具體應(yīng)根據(jù)開(kāi)盤(pán)當(dāng)時(shí)的政策因素、樓盤(pán)品質(zhì)、市場(chǎng)情況而定。7、目標(biāo)客戶(hù)：科技人員、教師、公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主、外地投資客商。8、商業(yè)配套：區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套奇缺，為提升項(xiàng)目自身價(jià)值及附加價(jià)值，項(xiàng)目沿街部分宜設(shè)立商業(yè)賣(mài)場(chǎng)。四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與總體評(píng)價(jià)1、分析消費(fèi)者的價(jià)值取向以及地塊的自身資源，建立起自身鮮明的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)將得以充分挖掘。2、提升樓盤(pán)的附加值，控制總價(jià)，給予客戶(hù)最多實(shí)惠，充分提升物業(yè)的附加價(jià)值，確立樓盤(pán)鮮明的個(gè)性形象，建立市場(chǎng)知名度及影響，搶占市場(chǎng)份額。3、項(xiàng)目推廣是本案不容忽視的一環(huán)。4、把握樓盤(pán)最佳入市時(shí)機(jī)及有效方式。5、整合商業(yè)配套，針對(duì)自住型及投資型客戶(hù)，分階段推出不同