浦東新區(qū)商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

浦東新區(qū)商品住宅項(xiàng)目可行性研究匯報(bào)商品住宅項(xiàng)目 可行性研究匯報(bào)上海XX置業(yè)十月 目錄前言項(xiàng)目概況市場(chǎng)分析設(shè)計(jì)方案市政配套、環(huán)境愛(ài)惜及節(jié)能項(xiàng)目法人與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)治理建設(shè)進(jìn)度投資估算、資本金和資金籌措財(cái)務(wù)效益分析結(jié)論與提議附表建設(shè)投資估算表營(yíng)業(yè)收入推測(cè)表營(yíng)業(yè)成本推測(cè)表?yè)p益表現(xiàn)金流量表敏銳性分析表附件項(xiàng)目提議書(shū)批復(fù)選址意見(jiàn)書(shū)批復(fù)上海中迪置業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照上海中迪置業(yè)暫定資質(zhì)證書(shū)水電煤等配套單位意見(jiàn)有關(guān)資本金到位證明附圖平面圖房型圖前言上海要建成國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易中心之一，其社會(huì)構(gòu)造、經(jīng)濟(jì)布局、人口分布等諸多原因的合理規(guī)劃與調(diào)整無(wú)疑必不可少。20世紀(jì)90年代以來(lái)，為了加緊上海市商品住宅的建設(shè)，改善居民的居住條件，上海的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出了龐大的奉獻(xiàn)。位于浦東新區(qū)涇南新村Ⅱ地塊，長(zhǎng)期以來(lái)建筑陳舊，臨時(shí)用房較多，居民居住質(zhì)量較差，大大落后于周?chē)男￡懠易斓貐^(qū)的飛速進(jìn)展。上海中迪置業(yè)通過(guò)反復(fù)調(diào)查研究后，于初決定投資對(duì)該地區(qū)72325平方米的區(qū)域進(jìn)行開(kāi)放改造，建設(shè)商品住宅，項(xiàng)目暫名〝涇南新村Ⅱ地塊商品住宅項(xiàng)目〞。項(xiàng)目提議書(shū)已于9月16日經(jīng)上海市浦東新區(qū)進(jìn)展打算局〝浦計(jì)投〔〕991號(hào)文〞批復(fù)同意；項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)于月日經(jīng)上海市浦東新區(qū)規(guī)劃局〝〔〕號(hào)文〞批復(fù)同意。伴隨上海市住宅市場(chǎng)趨于景氣，加緊本項(xiàng)目基地的建設(shè)，改善周?chē)幼…h(huán)境的時(shí)機(jī)已到來(lái)。根據(jù)建設(shè)基地情形以及項(xiàng)目初步方案，遵照有關(guān)規(guī)定，編制〝涇南新村Ⅱ地塊商品住宅項(xiàng)目〞可行性研究匯報(bào)如下。第一章項(xiàng)目概況1.1編制根據(jù)1.1.1項(xiàng)目提議書(shū)批復(fù)，見(jiàn)附件1。1.1.2規(guī)劃選址意見(jiàn)書(shū)，見(jiàn)附件2。1.2項(xiàng)目名稱涇南新村Ⅱ地塊商品住宅項(xiàng)目1.3建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目基地位于浦東新區(qū)涇南新村Ⅱ地塊，東至巨野路、南至已建中新家園和申立苑、西至民生路、北至羽山路?；卣嫉孛娣e約72325平方米，總建筑面積約108480平方米。1.4項(xiàng)目法人上海中迪置業(yè)法人代表：朱勝杰注冊(cè)地址：上海市浦東新區(qū)南泉路1315號(hào)222室注冊(cè)資金：人民幣貳仟萬(wàn)元企業(yè)類(lèi)型：有限責(zé)任企業(yè)上海中迪置業(yè)是由中華企業(yè)股份、上海古北〔集團(tuán)〕、上海民辦前進(jìn)進(jìn)修學(xué)院合作成立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。要緊從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、征詢、物業(yè)治理、建筑裝潢材料、五金交電銷(xiāo)售、室內(nèi)裝潢。8月13日獲得由上海市房屋土地資源治理局頒發(fā)的中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書(shū)。上海中迪置業(yè)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照見(jiàn)附件3，企業(yè)暫定資質(zhì)證書(shū)見(jiàn)附件4。1.5建設(shè)內(nèi)容涇南新村Ⅱ地塊商品住宅項(xiàng)目用地面積72325平方米，總建筑面積108480平方米。其中住宅類(lèi)型為多層、高層相結(jié)合，建筑面積100560m2；商業(yè)公建面積2940m2；會(huì)所面積1980m21.6建設(shè)投資經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)投資為18595萬(wàn)元〔不含土地動(dòng)遷賠償費(fèi)用22283萬(wàn)元〕。其中土建及設(shè)備安裝工程費(fèi)用14189萬(wàn)元，其他基建費(fèi)用3981萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)為425萬(wàn)元。1.7財(cái)務(wù)效益測(cè)算經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目所有投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為26.8%，高于銀行年貸款利率6.435%。以9月為折現(xiàn)時(shí)點(diǎn)，按7%的折現(xiàn)率測(cè)算的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為6204萬(wàn)元，靜態(tài)投資回收期為2.〔含2年建設(shè)期〕，動(dòng)態(tài)投資回收期為2.58年〔含2年建設(shè)期〕，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。1.8項(xiàng)目社會(huì)效益1.8.1加緊變化該地區(qū)的原有面貌，有助于與周?chē)年懠易旎▓@、香榭麗花園及聯(lián)洋新小區(qū)將該區(qū)域共同提高為高檔生態(tài)居住區(qū)域。1.8.2本項(xiàng)目建成后將上繳政府各類(lèi)稅費(fèi)8141萬(wàn)元，為地點(diǎn)財(cái)政和市政建設(shè)作出奉獻(xiàn)。第二章市場(chǎng)分析上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，總體上處在較為平穩(wěn)的狀態(tài)。但從住宅市場(chǎng)的情形來(lái)看，專門(mén)自以來(lái)，伴隨宏觀環(huán)境的逐漸變好，顯現(xiàn)了某些新的特點(diǎn)，最為明顯確實(shí)實(shí)是市場(chǎng)形勢(shì)深入趨好及新建樓盤(pán)的暢銷(xiāo)。從中房上海住宅指數(shù)來(lái)看，6月升11點(diǎn)，漲幅為1.6%；7月升12點(diǎn)，漲幅為1.7%。自99年11月止跌回升以來(lái)，住房?jī)r(jià)格至今年7月份合計(jì)已上升10%。各類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)記錄數(shù)聽(tīng)闡明，住宅市場(chǎng)已進(jìn)入新的景氣進(jìn)展時(shí)期，上海的房?jī)r(jià)將在牢固扎實(shí)的基礎(chǔ)上穩(wěn)中趨升，物有所值。2.1市場(chǎng)總體供求狀況2.1.1宏觀環(huán)境分析上海住宅市場(chǎng)的景氣是建立在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)基礎(chǔ)上的。上海人均GDP正處在4000～8000美元進(jìn)展時(shí)期中，住房將以增量進(jìn)展為主同步兼顧舒適型享有型的消費(fèi)需求。伴隨GDP的增長(zhǎng)，恩格爾系數(shù)不停下降，住宅成為居民的最大消費(fèi)傾向。上海住宅市場(chǎng)的景氣是建立在制度創(chuàng)新基礎(chǔ)上的。在95年房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌、空置量逐年劇增的情形下，上海市政府采用了一系列政策措施。在供應(yīng)方面，嚴(yán)控土地供應(yīng)，消化空置房，減少不合理稅費(fèi)；在消費(fèi)方面，著重培養(yǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，推出了一整套市場(chǎng)運(yùn)作創(chuàng)新制度，如發(fā)售舊公房使原租賃者成為業(yè)主，打破售后公房須5年上市的約束，推進(jìn)了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)。上海住宅市場(chǎng)的景氣是建立在全面提高住房品質(zhì)基礎(chǔ)上的。在基礎(chǔ)處理、構(gòu)造抗震、生態(tài)綠化、容積密度、數(shù)字小區(qū)、門(mén)窗電梯等質(zhì)量和原則上有了專門(mén)明顯的進(jìn)步，有些仍舊質(zhì)的飛躍。在住宅的都市建設(shè)配套方面，近來(lái)上海的都市現(xiàn)代化進(jìn)程為世界都市史上罕見(jiàn)，高架道路、地鐵隧道、大型綠地等建設(shè)投資通過(guò)都市地租成為住宅的外部轉(zhuǎn)移成本。來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)化取向的改革逐漸實(shí)現(xiàn)了供求趨于平穩(wěn)，一度較高的利潤(rùn)率已大幅下降，趨于社會(huì)平均利潤(rùn)。2.1.2市場(chǎng)進(jìn)展分析近年以來(lái)上海市政府先后采用了一系列措施完善和培養(yǎng)市場(chǎng)，如制定新的住宅建設(shè)原則，加強(qiáng)房產(chǎn)市場(chǎng)的法律法規(guī)建設(shè)，制定各類(lèi)住房上市的規(guī)定等，住宅市場(chǎng)正在納入規(guī)范有序的進(jìn)展軌道中。在住宅購(gòu)置對(duì)象中個(gè)人購(gòu)置比重不停上升的同步，住宅的質(zhì)量也在不停提高。為適應(yīng)購(gòu)房者的需要，進(jìn)展商愈加注意住宅的環(huán)境、配套設(shè)施、房型，從而是整個(gè)上海商品住宅的面貌煥然一新。從上海市1999年、評(píng)比出的最對(duì)的房型看，住宅設(shè)計(jì)功能日趨合理，并可以滿足不一樣層次人士的購(gòu)房需求。與此同步，本市住宅消費(fèi)市場(chǎng)中居住觀念也在不停進(jìn)步。目前人們買(mǎi)房走的是〝先看環(huán)境地段，再看房型功能，然后才討論房?jī)r(jià)高下〞的三部曲，專門(mén)是綠地率已成為樓盤(pán)優(yōu)劣的要緊標(biāo)志，而識(shí)別房型的孰好孰差也幾乎成為樓市?？偷牟畈欢喙?。目前消費(fèi)者對(duì)樓盤(pán)功能的開(kāi)發(fā)已形成共識(shí)：廳臥大小合適，朝向端正，廚房、衛(wèi)生間不再狹小，洗衣機(jī)和冰箱有專門(mén)的位置，甚至陽(yáng)臺(tái)的取舍、過(guò)道樓梯的寬窄裝飾都成了樓盤(pán)品質(zhì)的重要原因。2.1.3區(qū)位原因分析近年來(lái)，上海市新上市的樓盤(pán)總體質(zhì)量已經(jīng)有明顯提高，給購(gòu)房者以更大的選擇余地，購(gòu)房者的觀念也正在發(fā)生變化，除地段和交通之外，良好的綠化和人文環(huán)境、合理的房型、完善的的配套設(shè)施也成為購(gòu)房者十分重視的方面。就本項(xiàng)目而言，基地位于小陸家嘴地區(qū)，毗鄰浦東新區(qū)花木文化行政中心，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，軌道交通發(fā)達(dá)，公交路線四通八達(dá)，進(jìn)才中學(xué)、世紀(jì)公園、源深體育中心使該地區(qū)形成濃厚的文化氣氛。與此同步，羽山路沿線的陸家嘴花園、香榭麗花園等住宅小區(qū)已使該地區(qū)成為眾多購(gòu)房者向往的高檔生態(tài)居住區(qū)域，吸引了相稱一批購(gòu)置力較高的購(gòu)房者。2.1.4價(jià)格分析以來(lái)，開(kāi)發(fā)開(kāi)放浦東政策及市政設(shè)施、生態(tài)環(huán)境的極大改善，浦東新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇升溫，房?jī)r(jià)已上漲20%左右。錦繡路世紀(jì)公園沿線的高檔樓盤(pán)如華麗家族、天安花園等價(jià)格已超過(guò)8000元，羽山路沿線的香榭麗花園、陸家嘴花園二期價(jià)格均到達(dá)6000～7000元，雖然位于浦東塘橋的怡東花園、喬頓花園等價(jià)格也已突破5000元。然而，在房?jī)r(jià)上漲的情形下，良好的居住環(huán)境仍吸引一批批的購(gòu)房者紛至沓來(lái)。浦東的房?jī)r(jià)仍有上漲的空間。2.1.5目的客戶及購(gòu)置力分析地段、交通、環(huán)境及各項(xiàng)配套設(shè)施的優(yōu)勢(shì)將對(duì)收入較高的私營(yíng)業(yè)主、律師、港澳臺(tái)在滬人員及在陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、金橋出口加工區(qū)及部格外高橋保稅區(qū)的收入較高的白領(lǐng)產(chǎn)生較強(qiáng)的吸引力。本項(xiàng)目定位為高檔生態(tài)居住區(qū)，在房型設(shè)計(jì)上以三室二廳為主，面積在130～150平方米之間，總價(jià)操縱在60～80萬(wàn)之間。同步，考慮部分面積較小的房型，以滿足年輕白領(lǐng)的需求。2.2本項(xiàng)目售價(jià)推測(cè)根據(jù)本項(xiàng)目周?chē)貐^(qū)的新建或在建的住宅項(xiàng)目的售價(jià)情形及項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，估計(jì)本項(xiàng)目的住宅每平方米銷(xiāo)售均價(jià)在5500元，是較為客觀和合適的。第三章設(shè)計(jì)方案3.1設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想以人為本的設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，面向二十一世紀(jì)，以建設(shè)綠色生態(tài)型和高智能化居住環(huán)境為目的，強(qiáng)化小區(qū)居住功能，合理安排居住配套通訊設(shè)施，提高生活質(zhì)量，為居民制造一種高綠化率、高智能化、布局合理、功能齊備、交通便利、生活以便的現(xiàn)代化高檔生態(tài)居住小區(qū)。3.2總體設(shè)計(jì)本項(xiàng)目位于浦東新區(qū)涇南新村Ⅱ地塊，地理位置十分優(yōu)越，為新興的標(biāo)志性高檔住宅區(qū)。小區(qū)南面為花木文化行政中心及新聯(lián)洋小區(qū)，西接陸家嘴花園二期高檔居住區(qū)，北臨進(jìn)才中學(xué)分校，鄰近基層文教醫(yī)療機(jī)構(gòu)完善，交通便利，購(gòu)物以便。小區(qū)內(nèi)多、高層住宅相結(jié)合，形成高下起伏的建筑群落，小區(qū)內(nèi)設(shè)置大型的集中綠化區(qū)域，以草地、喬木、花卉、景觀池為主。在靠近民生路的主入口一帶，設(shè)置小區(qū)活動(dòng)中心――會(huì)所及部分商業(yè)設(shè)施，在靠近巨野路一側(cè)建筑幼稚園、托兒所等公建設(shè)施。整個(gè)小區(qū)一次規(guī)劃實(shí)行。土地使用面積72325平方米，共建8幢高層及3幢多層住宅。地上建筑面積108480平方米〔其中住宅面積100560平方米，會(huì)所、商場(chǎng)、幼托等公建面積7920平方米〕；地下建筑面積18400平方米，要緊為地下車(chē)庫(kù)?？偲矫鎴D見(jiàn)附圖1，要緊建筑指標(biāo)詳見(jiàn)表3－1。表3－1要緊技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)數(shù)值1．總用地面積〔平方米〕723252．地上建筑面積〔平方米〕1084802.1住宅面積〔平方米〕1005602.1.1多層住宅〔平方米〕235402.1.2高層住宅〔平方米〕770202.2會(huì)所〔平方米〕19802.3商場(chǎng)〔平方米〕29402.4幼托〔平方米〕30003.地下建筑面積184004.建筑密度16.5%5.總戶數(shù)784戶6.綜合容積率1.507.集中綠化率22.9%8．綠化率52.4%9.停車(chē)位470輛3.3建筑構(gòu)造設(shè)計(jì)3.3.1構(gòu)造設(shè)計(jì)基礎(chǔ)設(shè)計(jì)多層采納復(fù)合樁基，高層采納樁基，地下車(chē)庫(kù)采納錨樁，2層商場(chǎng)、會(huì)所、幼托采納天然地基；上部構(gòu)造多層為鋼筋混凝土異型柱構(gòu)造，高層為鋼筋混凝土剪力墻構(gòu)造，商場(chǎng)、會(huì)所、幼托為鋼筋混凝土框架構(gòu)造，地下車(chē)庫(kù)為無(wú)梁樓蓋構(gòu)造；本工程按7度設(shè)防，場(chǎng)地類(lèi)別為Ⅵ類(lèi)。3.3.2建筑設(shè)計(jì)建筑造型上采納現(xiàn)代氣息強(qiáng)烈的構(gòu)成方式。多層采納框架構(gòu)造體系，高層采納大板構(gòu)造體系，使得建筑造型更趨自由、豐富。多層頂部3層的弧形玻璃面和高層大面積的落地門(mén)窗及大膽漏空、挑板，使得立面造型豐富而有層次，統(tǒng)一而不乏變化，結(jié)合屋頂綠化與平臺(tái)〔陽(yáng)臺(tái)〕綠化，讓人如同在一組組的現(xiàn)代雕塑中穿行，其樂(lè)無(wú)窮。戶型設(shè)計(jì)上多采納一梯二戶，配合部分一梯三戶，同步大量引入〝一梯一戶〞的概念；戶型以三室二廳二衛(wèi)為主，并設(shè)有一室二廳、二室二廳等多種戶型，可選性強(qiáng)；戶戶朝陽(yáng)，日照充沛，同步客廳景觀視野開(kāi)闊；戶型合理，客廳與餐廳分區(qū)明確，餐廳絕大多數(shù)均有良好的自然采光，廚衛(wèi)寬闊有用。要緊房型圖見(jiàn)附圖2。3.3給排水設(shè)計(jì)3.3.1生活用水本工程最高日用水量為937m3/d。給水方式：小區(qū)內(nèi)公建均由市政給水管網(wǎng)直截了當(dāng)供水。高層采納水池水泵及屋頂水箱供水，多層3.3.2消防用水在高層的電梯前室，要緊樓梯出入口及商場(chǎng)等處設(shè)消火栓箱，各箱內(nèi)設(shè)置消防泵啟動(dòng)按鈕，在系統(tǒng)上設(shè)置水泵接合器，其周?chē)?5～40米內(nèi)設(shè)置室外消火栓。消防用水按基地內(nèi)最大一幢建筑考慮，室內(nèi)消火栓用水量為20l/s，室外消火栓用水量15L/s，消防用水3.3.3排水室內(nèi)采納廢水分流制，室外污廢水合并后排至二級(jí)生化處理裝置，處理達(dá)標(biāo)后排入市政管道，污水量為844m3/d，雨水聚攏后3.4電氣設(shè)計(jì)3.4.1強(qiáng)電系統(tǒng)強(qiáng)電系統(tǒng)設(shè)計(jì)包括：基地內(nèi)電力配電和照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)、防雷接地及電氣保安接地系統(tǒng)設(shè)計(jì)?；貎?nèi)總裝機(jī)容量為：7894KW，總有功能負(fù)荷為：6315KW，總視在負(fù)荷為：6864KVA。本工程擬在小區(qū)基地內(nèi)設(shè)電業(yè)箱式變電站，每座電業(yè)箱式變電站均由二路10KV高壓進(jìn)線。3.4.2弱電系統(tǒng)本工程于會(huì)所底層設(shè)一互換間，通訊總光纜埋地引自市話局網(wǎng)，在交接間進(jìn)行光電轉(zhuǎn)換。本工程住宅每戶設(shè)直線2對(duì)每戶，商場(chǎng)及會(huì)所部分按30m2/門(mén)各設(shè)終端假設(shè)干個(gè)。本工程設(shè)置有線電視系統(tǒng)，有線電視總線埋地引自有線電視網(wǎng)，經(jīng)分派分支器至各顧客。本工程住宅每戶設(shè)電視終端2個(gè)，商場(chǎng)，會(huì)所根據(jù)詳細(xì)情形設(shè)置電視終端假設(shè)干個(gè)。小區(qū)安保系統(tǒng)由樓宇對(duì)講子系統(tǒng)、小區(qū)攝像監(jiān)控子系統(tǒng)、紅外監(jiān)控子系統(tǒng)構(gòu)成。3.4.3防雷與接地系統(tǒng)本工程防雷接地，電器設(shè)備接零，愛(ài)惜反復(fù)接地及弱電系統(tǒng)的工作接地，均運(yùn)用建筑物基礎(chǔ)底板及基樁構(gòu)成一種統(tǒng)一的聯(lián)合接地體，該接地體接地電阻R<1。本工程為二或三級(jí)防雷系統(tǒng)，屋面采納避雷帶及避雷針相結(jié)合的防雷裝置，避雷帶用25×4鍍鋅扁鋼。避雷引下線運(yùn)用砼柱及砼剪力墻內(nèi)主鋼筋，與基礎(chǔ)底板及樁內(nèi)鋼筋可靠焊接。為防側(cè)擊雷，本工程各棟大樓由底層開(kāi)始，每隔二層沿建筑外墻，運(yùn)用圈梁式砼剪力墻中鋼筋連接并接地，作為防側(cè)擊雷的均壓環(huán)。3.5煤氣氣源來(lái)自都市管網(wǎng)，天然氣要緊供住宅的燃?xì)鉄崴骷岸墼钍褂?，每戶的煤氣表容量?m3市政配套、環(huán)境愛(ài)惜及節(jié)能4.1市政配套4.1.1給水本項(xiàng)目的日最大用水量約為937m3，消防水量20L/s。經(jīng)向上海市自來(lái)水浦東4.1.2排水項(xiàng)目日最大排污廢水量844m3，4.1.3供電項(xiàng)目用電總量合計(jì)7894KW，經(jīng)向上海市電力企業(yè)浦東供電所征詢可配套。4.1.4煤氣經(jīng)向上海燃?xì)馄謻|銷(xiāo)售征詢可以配套。目前建設(shè)單位已得到市政配套有關(guān)方面的征詢意見(jiàn)。詳見(jiàn)附件5。4.2環(huán)境愛(ài)惜本項(xiàng)目無(wú)〝三廢〞產(chǎn)生，要緊治理污水、油煙排氣及設(shè)備噪聲。4.2.1廢水處理廚房廢水經(jīng)隔油處理，然后與其他生活污水經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后，一起排入市政污水管網(wǎng)。4.2.2廢水治理與排放廚房灶頭設(shè)油煙過(guò)濾排氣罩，煙氣通過(guò)濾后高空排放。廁所設(shè)有獨(dú)立的排風(fēng)系統(tǒng)。4.2.3噪聲處理本項(xiàng)目中的設(shè)備如水泵、風(fēng)機(jī)等均選用低噪聲產(chǎn)品，機(jī)房采用隔離措施，機(jī)房?jī)?nèi)墻、頂棚設(shè)置吸聲材料，以減少噪聲并減少其對(duì)外界的阻礙，振動(dòng)大的設(shè)備在安裝時(shí)設(shè)置減震器，以減少振動(dòng)。4.3節(jié)能本項(xiàng)目選用國(guó)家頒布的節(jié)能型設(shè)備，如風(fēng)機(jī)、水泵、變壓器，以減少能耗。本項(xiàng)目的照明盡量采納節(jié)能高效的燈具，如熒光燈等。項(xiàng)目法人與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)治理5.1項(xiàng)目法人根據(jù)有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目的建設(shè)單位應(yīng)實(shí)行項(xiàng)目法人制度。本項(xiàng)目的項(xiàng)目法人為上海中迪置業(yè)，該企業(yè)將對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的籌劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)行和經(jīng)營(yíng)實(shí)行全過(guò)程負(fù)責(zé)。5.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)治理本項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)由項(xiàng)目法人負(fù)責(zé)，并托付專業(yè)的物業(yè)治理企業(yè)負(fù)責(zé)其物業(yè)治理。建設(shè)進(jìn)度本項(xiàng)目自3月開(kāi)始編制項(xiàng)目提議書(shū)及可行性研究，打算于12月動(dòng)工，12月竣工，建設(shè)期為2年。建設(shè)形象進(jìn)度詳見(jiàn)表6-1。序號(hào)時(shí)刻內(nèi)容1234123412341可行性研究2初步設(shè)計(jì)3施工圖設(shè)計(jì)4地下工程5地上工程6設(shè)備裝飾工程7市政配套工程8收尾工程9竣工投資估算、資本金和資金籌措7.1項(xiàng)目投資估算的范圍本項(xiàng)目的工程建設(shè)投資估算中，不包括住宅用房的二次精裝修等費(fèi)用。7.2投資估算編制根據(jù)建設(shè)投資根據(jù)項(xiàng)目差不多設(shè)計(jì)方案和有關(guān)前期工作方面部分基礎(chǔ)資料；上海市建委?1993土建綜合預(yù)算定額?；要緊設(shè)備采納現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格。7.3建設(shè)投資估算內(nèi)容總體工程包括室外管線系統(tǒng)、道路、綠化等；項(xiàng)目所有土建和建筑物外立面裝修及內(nèi)部一次性裝修；勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用按每平米25元計(jì)；住宅修理基金預(yù)備費(fèi)為工程不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，按建安工程費(fèi)的3%計(jì)。7.4投資估算經(jīng)估算，本項(xiàng)目建設(shè)投資為18595萬(wàn)元〔不含土地動(dòng)遷賠償費(fèi)用22283萬(wàn)元〕。其中土建及設(shè)備安裝工程費(fèi)用14189萬(wàn)元，其他基建費(fèi)用3981萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)為425萬(wàn)元。建設(shè)投資估算詳見(jiàn)附表一。7.5資本金及資金籌措根據(jù)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度的規(guī)定和項(xiàng)目的實(shí)際情形，本項(xiàng)目的資本金約為3000萬(wàn)元。項(xiàng)目法人前期投入資金已到達(dá)項(xiàng)目報(bào)建所需資金規(guī)定，詳見(jiàn)附件5。其他建設(shè)資金由項(xiàng)目法人單位自籌和通過(guò)預(yù)售處理。財(cái)務(wù)效益分析8.1分析根據(jù)及闡明本財(cái)務(wù)分析根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅體制進(jìn)行。本財(cái)務(wù)分析運(yùn)算期為2.75年，其中建設(shè)期2年。本項(xiàng)目建成后商品住宅及機(jī)動(dòng)車(chē)位所有發(fā)售，暫不考慮物業(yè)治理的收入及其成本。8.2營(yíng)業(yè)收入8.2.1住宅銷(xiāo)售項(xiàng)目建成后，100560平方米的住宅面積所有按市場(chǎng)價(jià)發(fā)售。房產(chǎn)銷(xiāo)售采用預(yù)售與現(xiàn)售相結(jié)合的方式。銷(xiāo)售均價(jià)按5500元/平方米計(jì)，銷(xiāo)售進(jìn)度見(jiàn)下表〔表6-3〕。住宅銷(xiāo)售進(jìn)度〔售房資金按當(dāng)季度回籠50%，剩余50%在下一季度回籠〕：時(shí)刻內(nèi)容建設(shè)期412341234銷(xiāo)售比例〔%〕2525151510108.2.2車(chē)位銷(xiāo)售本項(xiàng)目建有470個(gè)車(chē)位，所有采納預(yù)售及現(xiàn)售方式發(fā)售，車(chē)位平均售價(jià)10萬(wàn)元/個(gè)，銷(xiāo)售收入當(dāng)期回籠，銷(xiāo)售進(jìn)度見(jiàn)下表〔表6－4〕。時(shí)刻內(nèi)容建設(shè)期412341234銷(xiāo)售比例〔%〕15151515151510以上總銷(xiāo)售收入為60008萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)收入推測(cè)表見(jiàn)附表二。8.3銷(xiāo)售稅金本項(xiàng)目按銷(xiāo)售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，并分別按應(yīng)納稅額的7%、3%、1%、0.3%、0.25%交納都市建設(shè)愛(ài)惜費(fèi)、教育費(fèi)附加、堤防費(fèi)、義務(wù)兵優(yōu)待金、河道愛(ài)惜費(fèi)，合計(jì)為5.5775%。8.4營(yíng)業(yè)成本8.4.1土地拆遷賠償費(fèi)用根據(jù)協(xié)議，土地拆遷賠償費(fèi)用22283萬(wàn)元8.4.2建設(shè)投資根據(jù)先前估算，建設(shè)投資18595萬(wàn)元。8.4.3銷(xiāo)售費(fèi)用代理費(fèi)用與廣告費(fèi)用分別按銷(xiāo)售收入的1%計(jì)，合計(jì)1200萬(wàn)元。8.4.4其他費(fèi)用權(quán)屬登記費(fèi)用及印花稅等，合計(jì)56萬(wàn)元。總成本費(fèi)用推測(cè)表見(jiàn)附表三。8.5土地增值稅本項(xiàng)目屬一般原則住宅，可免交土地增值稅。8.6利潤(rùn)8.6.1所得稅按經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的33%交納所得稅。8.6.2利潤(rùn)分派按稅后利潤(rùn)的15%計(jì)提公益金和公積金。損益表見(jiàn)附表四。8.7財(cái)務(wù)效益分析經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目所有投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為26.8%，高于銀行年貸款利率6.435%。以9月為折現(xiàn)時(shí)點(diǎn)，按7%的折現(xiàn)率測(cè)算的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為6204萬(wàn)元，靜態(tài)投資回收期為2.〔含2年建設(shè)期〕，動(dòng)態(tài)投資回收期為2.58年〔含2年建設(shè)期〕，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。項(xiàng)目現(xiàn)金流量表見(jiàn)附表五。8.8不確定性分析8.8.1盈虧平穩(wěn)分析本項(xiàng)目的盈虧平穩(wěn)價(jià)格為4750元/平方米時(shí)，項(xiàng)目即可保本。8.8.2敏銳性分析當(dāng)銷(xiāo)售價(jià)格及開(kāi)發(fā)成本分別變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析指標(biāo)阻礙程度分別進(jìn)行了分析，成果闡明，本項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力很好。敏銳性分析表見(jiàn)附表六。結(jié)論與提議9.1結(jié)論本項(xiàng)目的建設(shè)符合該地區(qū)的改造規(guī)劃，對(duì)該地區(qū)的進(jìn)展將帶來(lái)有利的阻礙。項(xiàng)目的啟動(dòng)資金已差不多貫徹，建設(shè)條件差不多成熟，且項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)判成果很好。因此本項(xiàng)目的建設(shè)是差不多可行的。9.2提議提議根據(jù)規(guī)劃規(guī)定在單體方案設(shè)計(jì)時(shí)期深入優(yōu)化完善設(shè)計(jì)。附表一建設(shè)投資匡算表序號(hào)內(nèi)容建筑面積(m2)單位面積造價(jià)(元/m2)總計(jì)(萬(wàn)元)1前期開(kāi)發(fā)費(fèi)：設(shè)計(jì)、勘察、審照、配套征詢、招投標(biāo)：1084803525103792711082土建及設(shè)備安裝：住宅部分〔含電梯〕：公建部分：智能化配套費(fèi)用：1084801005607920108480130010003014189130727923253街坊配套及總體工程：10848025027124修理基金：10056051.8/38.94905治理費(fèi)：4006預(yù)備費(fèi)：425合計(jì)18595附表二經(jīng)營(yíng)收入推測(cè)表單位〔萬(wàn)元〕項(xiàng)目合計(jì)運(yùn)算期一．售房收入55308預(yù)售25%1382713827預(yù)售65%3595035950銷(xiāo)售10%55315531二．車(chē)位銷(xiāo)售收入4700預(yù)售60%28202820銷(xiāo)售40%18801880合計(jì)6000813827387707411附表三