房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性方案報(bào)告書

..專業(yè)資料共享.WORD.WORD完善格式.Z 工程投資可行性分析報(bào)告目錄目錄 2第一章總論 4一、 工程背景及概況 4二、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 7表1 “SG-DHSZ工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 7其次章住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略 8一、投資環(huán)境分析 8表2“”規(guī)劃經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展主要指標(biāo) 8二、住宅市場(chǎng)分析 10三、當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的沖突和問(wèn)題 13四、營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略 14表3樓盤銷售價(jià)格増況表 16第三章工程選址及區(qū)設(shè)條件 17一、工程選址 17二、區(qū)域歷史文化地位 17三、建設(shè)條件 17\l“_TOC_250029“第四章建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 18\l“_TOC_250028“一、建筑面積及內(nèi)容 18\l“_TOC_250027“二、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 18表4 “SG-DHSZ住宅戶型 19三、工程工程狀況 20\l“_TOC_250026“表5工程工程一覽表 20\l“_TOC_250025“第五章建設(shè)方案 21\l“_TOC_250024“一、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 21\l“_TOC_250023“二、總體規(guī)劃布局 21\l“_TOC_250022“表6工程建設(shè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表 22\l“_TOC_250021“三、建設(shè)方式 23\l“_TOC_250020“表7招標(biāo)狀況一覽表 23\l“_TOC_250019“四、構(gòu)造設(shè)計(jì) 24\l“_TOC_250018“五、 室內(nèi)給排水及供電工程 25\l“_TOC_250017“第六章工程施工進(jìn)度安排 27\l“_TOC_250016“表8工程施工進(jìn)度安排表 28\l“_TOC_250015“第七章投資估算與資金籌措 28\l“_TOC_250014“一、投資估算 28\l“_TOC_250013“表9“SG-DHSZ工程投資估算 〔單位：萬(wàn)元〕 29二、資金籌措 30\l“_TOC_250012“第八章經(jīng)濟(jì)效益分析 30\l“_TOC_250011“一、住宅銷售價(jià)格 30二、銷售進(jìn)度及付款打算 30\l“_TOC_250010“表10各類建筑銷售打算表 30\l“_TOC_250009“三、稅費(fèi)率 31\l“_TOC_250008“表11稅費(fèi)率表 31四、盈利力氣分析 31\l“_TOC_250007“五、清償力氣分析 31\l“_TOC_250006“六、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 32\l“_TOC_250005“表12主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 32\l“_TOC_250004“第九章風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策 33一、風(fēng)險(xiǎn)分析 34\l“_TOC_250003“二、投資風(fēng)險(xiǎn)的把握 34\l“_TOC_250002“第十章工程可行性爭(zhēng)論結(jié)論及建議 35一、結(jié)論 35\l“_TOC_250001“二、建議 36\l“_TOC_250000“附錄〔國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)〕 3813表14投資使用打算與資金籌措表

〔單位：萬(wàn)元〕 38〔單位：萬(wàn)元〕 39表15售房收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 〔單位：萬(wàn)元〕 40表16損益表 〔單位：萬(wàn)元〕 41表17財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表〔全部投資〕18〔資本金〕19

〔單位：萬(wàn)元〕 42〔單位：萬(wàn)元〕 44〔單位：萬(wàn)元〕 45第一章總論一、 工程背景及概況1工程名稱SGDHSZ2、開(kāi)發(fā)商及簡(jiǎn)介四川省科學(xué)城SG置業(yè)德陽(yáng)分公司SGSG00四年十二月發(fā)起設(shè)立的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的國(guó)有控股企業(yè)。注冊(cè)資本金為人民幣7730萬(wàn)元。由法人SG3德陽(yáng)市玉泉路與屏山街交匯處?施壓區(qū)農(nóng)業(yè)局?施壓區(qū)農(nóng)業(yè)局算河寺路正興老菜怕嚴(yán)”髏香幣獨(dú)利建-請(qǐng)陽(yáng)市爭(zhēng)w陽(yáng)區(qū)專舟■萬(wàn)談飛廝?購(gòu)豔創(chuàng)棉融張記牛肉已ii字松曇itF1F1峯5金中村?天晉太陽(yáng)袒!■五呈刃日戡社生活區(qū)僵盤宛3111福頤，呂有目宅創(chuàng)北泉商拄播北啊?直林曜黠BMl寺苑干Hi玉福坯曲區(qū)J曲痕花削2H園玉寮賂皿陽(yáng)出小饑11詬天嗆做社創(chuàng)南訊苑If華泰庭院?jiǎn)櫤钠饺庳^玉象村flt山%海憐仔占蟲東山旌音H雖湖山紅園18涌找?guī)?南果蹈n凱sotffw電軌?E1萬(wàn)利寵e酋悅以常第館X.-■-養(yǎng)碟番超市雪￡1書於門弟一倆噁也.4、臨時(shí)接待中心德陽(yáng)市廬山北路360號(hào)5、工程概況工程位于玉泉路與屏山街交匯處，有四棟電梯公寓組成，工程占地為 17120itf,總建筑面積4m28川，商鋪面積6川，停車庫(kù)面14610m51m137m。以簡(jiǎn)裝面市。整個(gè)工程緊鄰占地千畝的東湖山公園，東湖山上是以山水園林為載體，集休閑消遣旅游觀光健身為一體的城市近郊公園，是你感到心曠神怡；同時(shí)周邊生活配套也是格外便利，下面簡(jiǎn)潔做個(gè)介紹：14232427教育配套：德陽(yáng)一中、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、德陽(yáng)八中、黃河路小學(xué)、四川省商貿(mào)學(xué)校等。醫(yī)療配套：德陽(yáng)腫瘤醫(yī)院〔眼科醫(yī)院〕、德陽(yáng)肝膽醫(yī)院、中山醫(yī)院等。休閑配套：東湖山公園、旌湖文化長(zhǎng)廊等。生活配套：沃爾瑪超市、玉泉綜合市場(chǎng)、香詩(shī)美林市場(chǎng)、豐聯(lián)超市、富江超市、紅旗連鎖等。6、資金來(lái)源本工程建設(shè)資金由SG職業(yè)自籌，缺乏局部通過(guò)預(yù)售房款和銀行貸款解決。7、可行性報(bào)告制定依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《德陽(yáng)市城市拆遷治理?xiàng)l例》《城市居住區(qū)公共效勞設(shè)施設(shè)置規(guī)定》《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火標(biāo)準(zhǔn)》&編制范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)對(duì)SGDHS工程建設(shè)的目的、必要性、工程區(qū)域概況、工程規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、投資方案、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、工程風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)展全面論證和爭(zhēng)論。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1 “SG?DHSZ工程主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)工程名稱單位指標(biāo)1總占地面積m2171202總建筑面積m2993543地上建筑面積m847444住宅建筑面積m781685商業(yè)建筑面積m65766停車場(chǎng)面積m146107容積率4.958層數(shù)層1.2#343.4#3319停車位個(gè)住宅地上72+地下390+商業(yè)地上25=48710地面建筑基底面積m2363911住宅建筑基底面積m2275812戶型區(qū)間m251.23——137.1713建筑密度%21.1514小區(qū)綠化%36其次章住宅市場(chǎng)分析與營(yíng)銷戰(zhàn)略一、投資環(huán)境分析1、德陽(yáng)市根本狀況德陽(yáng)市地處成都平原與川中丘陵接壤地帶，市區(qū)距成都58公里，距綿陽(yáng)50公里，地理位-31.27和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。全市轄6個(gè)縣〔市、區(qū)〕土地總面積為5951.55平方公里，人口約384.5萬(wàn)人，德陽(yáng)市中45.7670德陽(yáng)市是1983年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的地級(jí)市，現(xiàn)轄“一區(qū)三市二縣”即旌陽(yáng)區(qū)、廣漢市、什邡市、綿竹市、中江縣和羅江縣。1、德陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展?fàn)顩r2023年是“”開(kāi)局之年，全市人民在市委、市政府的領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持“高位求進(jìn)、加快進(jìn)展”的工作基調(diào)，大力推動(dòng)“一三五八”進(jìn)展戰(zhàn)略，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展全面增長(zhǎng)，人民生活水平不斷提高，社會(huì)事業(yè)不斷進(jìn)步。表2 “”規(guī)劃經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展主要指標(biāo)202320232023計(jì)算單 指標(biāo)指標(biāo)體系及名稱五年年規(guī)劃五年年位實(shí)際數(shù)屬性均增長(zhǎng)% 數(shù) 均增長(zhǎng)%預(yù)期1地區(qū)生產(chǎn)總值 億元 921.3 11.4 1800 12.0性預(yù)期2、人均地區(qū)生產(chǎn)總值 元 25000 11.2 48650 15.1性五年累計(jì)投資總3、全社會(huì)固定資產(chǎn)投 預(yù)期億元 601.3 40.3 額同口徑增長(zhǎng)資 性50%^上4、地方財(cái)政一般預(yù)算預(yù)期億元45.819.69014.5收入性5、社會(huì)消費(fèi)品零售總預(yù)期億元299.715.954012.5額性約束6、年末人口總數(shù)萬(wàn)人389.24.53946.5%性7、城鎮(zhèn)居民可支配收元/人預(yù)期1620212.12800012.0入年性元/人預(yù)期8648612.61150012.1年性10、城市化水平%42.2提高53提高預(yù)期1.142.16性提高提高預(yù)期11、森林掩蓋率%38.540.80.210.46性12、節(jié)能：萬(wàn)元GDP能 噸 “十一五”累計(jì)下 到達(dá)國(guó)家及省上 約束耗耗13、減排：二氧化碳排20%要求性到達(dá)國(guó)家及省上約束放量及主要污染物排噸要求性放注：1、地區(qū)生產(chǎn)總值確定數(shù)按現(xiàn)價(jià)計(jì)算，增長(zhǎng)速度按可比價(jià)計(jì)算。 2、地方財(cái)政一般預(yù)算收入增長(zhǎng)速度為同口徑增長(zhǎng)。3、以2023年為基期測(cè)算，考慮物價(jià)指數(shù)為2.6%。3、從2023年起，固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)起點(diǎn)由50萬(wàn)元提高到500萬(wàn)元，500萬(wàn)元以下的工程和農(nóng)戶投資將不再納入到固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)范圍， 社會(huì)固定資產(chǎn)投資”指標(biāo)變?yōu)椤肮潭ㄙY產(chǎn)投資”。3、總體目標(biāo)一輪德陽(yáng)市城市總體規(guī)劃描繪了將來(lái)德陽(yáng)的進(jìn)展藍(lán)圖，到 2023年，經(jīng)濟(jì)總量較2023年再翻一番以上，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人民生活水平和生態(tài)環(huán)境保護(hù)再上一個(gè)臺(tái)階，成為具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的重大技術(shù)裝備制造業(yè)基地， 國(guó)內(nèi)一流的名優(yōu)食品基地、清潔化工基地、材料基地、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地和職業(yè)教育基地，成為西部經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，重要的工業(yè)化先導(dǎo)區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)聚攏區(qū)，四川重要的區(qū)域性中心城市和山水宜居城市，實(shí)現(xiàn)成德綿同城化進(jìn)展，在西部地區(qū)領(lǐng)先實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)繁榮、生態(tài)環(huán)境秀麗、和諧穩(wěn)定、協(xié)調(diào)進(jìn)展的全面小康社會(huì)。二、住宅市場(chǎng)分析1、當(dāng)前住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀隨著經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展以及國(guó)家對(duì)住宅建設(shè)和城鎮(zhèn)住房制度的深化改革，以住宅為主題的房地產(chǎn)市場(chǎng)，總體上呈現(xiàn)出平穩(wěn)進(jìn)展的態(tài)勢(shì)。主要表現(xiàn)在：②、山品住宅銷售形式好轉(zhuǎn)，銷售額大幅增長(zhǎng)。③、住房消費(fèi)熱點(diǎn)逐步形成，個(gè)人購(gòu)房比例不斷提高。④、住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛進(jìn)展。⑤、房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸漸活潑。綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有寬闊的進(jìn)展前景和巨大潛力。在打算經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化的過(guò)程中，住宅市場(chǎng)本身也正在發(fā)生著深刻的變化。這一切，都是我國(guó)住宅市場(chǎng)進(jìn)一步進(jìn)展的良好開(kāi)端和根底。2、德陽(yáng)市商品房現(xiàn)狀和市場(chǎng)需求⑴、住宅市場(chǎng)供給狀況：從目前德陽(yáng)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)來(lái)看，前幾個(gè)月，整個(gè)樓市在全國(guó)大環(huán)境影響下，購(gòu)置者觀望心情比較深厚，大家都在等待著樓市大幅降價(jià)，雖然在開(kāi)發(fā)商大力的促銷下，剛需置業(yè)者的購(gòu)置⑵、商業(yè)市場(chǎng)供給分析：目前德陽(yáng)市純高層的工程較少根本上都集中在老城區(qū)核心地帶，商業(yè)工程的開(kāi)發(fā)規(guī)模也相對(duì)較大，銷售價(jià)格也較高。目前的社區(qū)商業(yè)較多，根本上每個(gè)開(kāi)發(fā)工程都設(shè)計(jì)了商業(yè)〔臨街〕2-3⑶、德陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析：①、需求范圍分析：德陽(yáng)市地處成都、綿陽(yáng)之間，處于成綿經(jīng)濟(jì)核心地帶，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展比較快速，城市環(huán)境比較適合居住，市場(chǎng)需求包括周邊幾個(gè)市縣。②、需求人口分析：主要為城市首次置業(yè)者、大中型企業(yè)員工、公務(wù)員、企業(yè)治理人員等為主。③ 、需求數(shù)量分析：依據(jù)德陽(yáng)市政府制定的城市人口規(guī)劃，到2023年城市人口到達(dá)100萬(wàn)人，即每年需增城市人口6-8萬(wàn)人左右，再加上現(xiàn)有城市人口換房需求，每年的剛性需求總量大約為180萬(wàn)-240萬(wàn)平方米〔約20230-30000套住宅〕o但這些剛性需求中較多的一局部表現(xiàn)為因購(gòu)置力缺乏而導(dǎo)致的無(wú)效需求，又由于德陽(yáng)目前的住宅銷售價(jià)格相對(duì)較高，商品房銷售壓力應(yīng)當(dāng)是很大的。④、需求價(jià)格分析：從目前德陽(yáng)市已經(jīng)在售工程可以看出，德陽(yáng)市各區(qū)域的樓盤銷售價(jià)格差距不大，價(jià)格幅度根本在3500-5700元/左右，由于政府宏觀政策調(diào)控力度越來(lái)越大，已經(jīng)明確表示要堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖，老百姓在生疏到房地產(chǎn)價(jià)格高位運(yùn)行后投資空間變小，更多項(xiàng)選擇擇持幣待購(gòu)，以期政府能將房?jī)r(jià)調(diào)控下來(lái)。從今年起，國(guó)家又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)展重點(diǎn)調(diào)控，出臺(tái)了大量的房產(chǎn)政策，諸如調(diào)整貸款利率、限制二套、三套房等，從全國(guó)到地方，房地產(chǎn)市場(chǎng)急劇萎縮，銷售進(jìn)入停滯狀態(tài)，雖然目前價(jià)格并未被大降，但不排解將來(lái)大幅降⑷、市場(chǎng)特征分析：①、在全部的購(gòu)房者中，45家庭構(gòu)造特征。③、從目前德陽(yáng)市住宅消費(fèi)市場(chǎng)來(lái)看，自主和投資性需求各占一個(gè)比例，但因最近房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控嚴(yán)峻，以投資為目的的購(gòu)房客戶占比重已越來(lái)越小，故在進(jìn)展產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)盡可能地考慮自住性購(gòu)置需求。④、企業(yè)人員、國(guó)家公務(wù)員、經(jīng)商人員等購(gòu)房比例較多。⑤、城區(qū)內(nèi)客戶大多數(shù)在城區(qū)有一套住宅，屬于二次置業(yè)，也有考慮第一居所和局部投資需求，主要考慮樓盤的區(qū)位、品質(zhì)，開(kāi)發(fā)商及物業(yè)升值空間。⑥、外地客戶大局部屬于第一次置業(yè)，周邊客戶根本都作為第一居所不太留意升值空間，對(duì)物業(yè)的性價(jià)比要求偏高，對(duì)社區(qū)環(huán)境認(rèn)同度一般。三、當(dāng)前住宅市場(chǎng)面臨的沖突和問(wèn)題我國(guó)以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已進(jìn)入平穩(wěn)進(jìn)展期。認(rèn)真分析當(dāng)前住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀，深入爭(zhēng)論其面臨的主要沖突，并從體制、機(jī)制和政策上探究改革與進(jìn)展的思路，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)持⑴、當(dāng)前住宅市場(chǎng)進(jìn)展的根本態(tài)勢(shì)①、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步上升，商品住宅投資增長(zhǎng)加快。②、山品住宅銷售形式好轉(zhuǎn)，銷售額大幅增長(zhǎng)。③、住房消費(fèi)熱點(diǎn)逐步形成，個(gè)人購(gòu)房比例不斷提高。④、住房公積金制度逐步完善，個(gè)人住房消費(fèi)貸款迅猛進(jìn)展。⑤、房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)突出，三級(jí)市場(chǎng)漸漸活潑。綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有寬闊的進(jìn)展前景和巨大潛力。在打算經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化的過(guò)程中，住宅市場(chǎng)本身也正在發(fā)生著深刻的變化。這一切，都是我國(guó)住宅市場(chǎng)進(jìn)一步進(jìn)展的良好開(kāi)端和根底。⑵、住宅市場(chǎng)面臨的只要沖突探析我國(guó)以住宅為主體的房地產(chǎn)市場(chǎng)在進(jìn)展過(guò)程中面臨著一些深層次的沖突， 出現(xiàn)了買方市場(chǎng)的形勢(shì)，構(gòu)造性、階段性、體制性供給過(guò)剩的現(xiàn)象突出，面臨著市場(chǎng)有效需求的缺乏。主要表現(xiàn)在一下三個(gè)方面：①、商品房空置量連續(xù)上升，消化空置房壓力加大。②、住房制度改革的預(yù)期進(jìn)度和力度未能實(shí)際到位，住宅市場(chǎng)消費(fèi)的啟動(dòng)要有一個(gè)過(guò)程。③ 、市場(chǎng)發(fā)育程度整體水平偏低，地區(qū)之間進(jìn)展嚴(yán)峻不平衡。綜上所述，這幾點(diǎn)充分反映住住宅市場(chǎng)在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，擴(kuò)大內(nèi)需、加快住宅建設(shè)的迫切要求，與商品房市場(chǎng)有效需求缺乏，供求難以有效連接的沖突?；膺@一沖突，是今后幾年住宅市場(chǎng)進(jìn)展的主旋律。四、營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略高素養(yǎng)的物業(yè)開(kāi)發(fā)，除了高水平的規(guī)劃、設(shè)計(jì)外，還需要有一套行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷策略和手段，高標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)和治理，以確保工程有市場(chǎng)銷路，開(kāi)發(fā)商有合理的收益。依據(jù)本工程市場(chǎng)定位和開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，擬承受以下?tīng)I(yíng)銷推廣策略：1、賣點(diǎn)分析①、工程高達(dá)36%勺綠化率，且緊鄰占地千畝的東湖山公園，使得整個(gè)小區(qū)成為一個(gè)“園林式”的單位，因此有其突出的環(huán)境特點(diǎn)。此外，開(kāi)發(fā)商重視小區(qū)住宅戶型多樣化和房屋外觀設(shè)計(jì)，大大增加了該工程的吸引了。②、工程位于黃河片區(qū)，已落戶的生活小區(qū)較多，配套設(shè)施格外豐富。教育、休閑、消遣、購(gòu)物等都很便利。③、小區(qū)堅(jiān)持以“山無(wú)里，景無(wú)界，心無(wú)邊”的開(kāi)發(fā)理念，工程為四幢電梯公寓組成，居民生活便捷，在此根底上還引進(jìn)了“智能化”概念，更加提高了小區(qū)居民的舒適度。種優(yōu)待付款方式極大地提高了其競(jìng)爭(zhēng)力。SG00十二月發(fā)起設(shè)立的高技術(shù)產(chǎn)業(yè)的國(guó)有控股企業(yè)，盤和公共設(shè)施工程，信譽(yù)良好。2、廣告宣傳策略

在成都、綿陽(yáng)等地已開(kāi)發(fā)多個(gè)優(yōu)質(zhì)的樓由于SG置業(yè)已經(jīng)在成都、綿陽(yáng)等地開(kāi)發(fā)了一系列樓盤在消費(fèi)者心目中形成了良好地形象，再加上黃河片區(qū)優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境對(duì)置業(yè)者都是一個(gè)比較大的吸引?！癝GDHSZ工程針對(duì)確定的目標(biāo)群體，按打算、分階段，系統(tǒng)的對(duì)小區(qū)的整體形象和“賣點(diǎn)”進(jìn)展廣告宣傳。包括以下廣告媒體：現(xiàn)場(chǎng)售樓部、工地現(xiàn)場(chǎng)、報(bào)紙、電視臺(tái)、網(wǎng)絡(luò)、公車及戶外廣告牌等。3、促銷策略①、促銷的階段性策略，按不同的階段指定不同的銷售策略。一般按以下階促銷：促銷預(yù)備階段；首次公開(kāi)展銷和銷售階段；二次公開(kāi)展銷和銷售階段；三次公開(kāi)展銷和銷售階段；掃尾銷售階段。②、銷售對(duì)象：城市首次置業(yè)者、大中型企業(yè)員工、公務(wù)員、企業(yè)治理人員等。③、促銷手段：擬承受多種促銷手段，包括：廣告宣傳、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、人員直銷、舉辦展銷會(huì)、集團(tuán)認(rèn)購(gòu)、靈敏多樣的付款方式及優(yōu)待方案、售樓現(xiàn)場(chǎng)樣板房促銷等。4、定價(jià)策略⑴、價(jià)格定位依據(jù)目前德陽(yáng)市房地產(chǎn)房源交易信息，以及黃河片區(qū)一帶同類房地產(chǎn)銷售價(jià)格如表3所示：表3 樓盤銷售價(jià)格増況表序序名稱地段最低價(jià)〔元/m2〕最高價(jià)〔元/m2〕均價(jià)〔元/m2〕號(hào)1黃河畔島黃河片區(qū)426052604700瑞琪曼國(guó)際社2黃河片區(qū)480062335400區(qū)3期望城黃河片區(qū)4788575850784凱旋國(guó)際老城區(qū)5258666855005春天印象城北片區(qū)4588514847006天籟福河?xùn)|片區(qū)400048004500從德陽(yáng)市近期樓盤價(jià)格狀況分析，中高檔住宅售價(jià)在間。參考各樓盤價(jià)格和對(duì)其區(qū)位、環(huán)境、配套等比照，“

40006668/川之SGDHSZ中高檔住宅，住宅價(jià)格為4380元/卅，商鋪價(jià)格為6680元/卅，停車位每個(gè)10000丿元。⑵、價(jià)格優(yōu)待策略①、預(yù)付房款優(yōu)待：〔一次性交納10000元誠(chéng)意金，成為銀卡用戶，擁有1%優(yōu)待；一次性交納20230元誠(chéng)意金，成為金卡用戶，擁有2他惠；一次性交納30000元誠(chéng)意金，成為鉆石卡③

②、集團(tuán)購(gòu)置優(yōu)待；、特別消費(fèi)對(duì)象優(yōu)待；④、其他優(yōu)待措施⑶、價(jià)格浮動(dòng)策略：①、展銷會(huì)期促銷優(yōu)待價(jià)；

②、仙器銷售優(yōu)待浮動(dòng)價(jià)；③、正常銷售期段浮動(dòng)價(jià)； ④、其他浮動(dòng)措施第三章工程選址及區(qū)設(shè)條件一、工程選址作為進(jìn)展中的旌陽(yáng)區(qū)內(nèi)，黃河片區(qū)以上風(fēng)上水、純居住、無(wú)工業(yè)等因素和其優(yōu)越的自然環(huán)境，成為城市規(guī)劃中山水宜居特點(diǎn)的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。二、區(qū)域歷史文化地位黃河片區(qū)的區(qū)域范圍是指北起青衣江路，南至黃河?xùn)|路，東靠東湖山，西側(cè)黃山路；整個(gè)片區(qū)位于德陽(yáng)城市的東北面，是06年后興建設(shè)起來(lái)的行政、高尚居住中心。在市政府及建設(shè)局的投入巨資重點(diǎn)打造之下， 強(qiáng)力推動(dòng)片區(qū)建設(shè)，首先便是對(duì)青衣江東路、龍泉山北路等重要道路進(jìn)展了建設(shè)，全面完成了渭河路、廬山北路等道路建設(shè)。當(dāng)前片區(qū)市政配套設(shè)施越來(lái)越完善，道路寬闊縱橫穿插，市、區(qū)兩級(jí)眾多行政機(jī)關(guān)及國(guó)家級(jí)重點(diǎn)示范中學(xué)等名校均在該區(qū)； 區(qū)域內(nèi)環(huán)境優(yōu)美，東靠風(fēng)景秀麗的東湖山公園，西臨碧波蕩漾的綿遠(yuǎn)河，依山傍水自然條件出眾。三、建設(shè)條件1、區(qū)域配套：近幾年內(nèi)德陽(yáng)市、區(qū)兩級(jí)眾多行政機(jī)關(guān)辦公地點(diǎn)已先后遷到黃河片區(qū)；學(xué)校擁有鼎天幼兒園、國(guó)家級(jí)重點(diǎn)示范中學(xué)德陽(yáng)中學(xué)、德陽(yáng)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等；供給醫(yī)療效勞的眼科醫(yī)院和肝膽病醫(yī)院；綜合市場(chǎng)有主要玉泉農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，為市民的生活消費(fèi)供給了便捷；2、區(qū)域樓盤狀況〔房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)〕：黃河片區(qū)當(dāng)前是以純居住社區(qū)為主，區(qū)域內(nèi)樓盤主要以萬(wàn)興魅力城系列、福康集團(tuán)、順天房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的樓盤為主。已入市的樓盤有：御景東苑、駿逸東山、上東風(fēng)景。馬上入市的工程有萬(wàn)興魅力城四期、?？等痃髀?。樓盤戶型戶型面積從60平米的一室一廳到200余平米的奢華戶型齊全。區(qū)域樓盤主要以中型社區(qū)為主，都較留意小區(qū)的內(nèi)部環(huán)境和景觀配套的打造。3、交通便利SGDHSZ坐落于北起青衣江路，南至黃河?xùn)|路，東靠東湖山，西側(cè)黃山路的黃河片區(qū)，即德陽(yáng)城市的東北面，是06年后興建設(shè)起來(lái)的行政、高尚居住中心。其市政配套設(shè)施越來(lái)越完善，道路寬闊縱橫穿插，有14路、23路、24路、27路等公交車經(jīng)過(guò)此地，距離火車站30需25min15min，3、土地征用狀況開(kāi)發(fā)土地由出讓方式獲得土地17120卅，土地價(jià)格為5680萬(wàn)元。第四章建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn)一、建筑面積及內(nèi)容SGDHSZ工程建設(shè)為商業(yè)小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積為99354，其中住宅面積78168tf，657614610tf。二、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1、 工程在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，充分考慮德陽(yáng)整個(gè)消費(fèi)需求以及德陽(yáng)市地方環(huán)境對(duì)建筑的影響，堅(jiān)持“山萬(wàn)里，景無(wú)界，心無(wú)邊”的開(kāi)發(fā)理念，工程致力于打造一個(gè)適合人居的居住生態(tài)社區(qū)。2、 建筑外立面風(fēng)格：概念主題生態(tài)、時(shí)尚、經(jīng)濟(jì)、適用、舒適的現(xiàn)代派生活。主要通過(guò)窗、玻璃、陽(yáng)臺(tái)、腰線、空調(diào)機(jī)位、屋頂?shù)冉ㄖ?hào)來(lái)表達(dá)。3、建筑內(nèi)裝飾：為了更好的順應(yīng)市場(chǎng)和給客戶更大的自由發(fā)揮空間， 為清水房，重點(diǎn)在隱蔽工程中盡量做到一次到位，防止客戶二次裝修對(duì)建筑產(chǎn)生破壞。4、戶型定位：由于本工程規(guī)模不大，戶數(shù)不多，但是在設(shè)計(jì)時(shí)特別留意不要簡(jiǎn)潔的重復(fù)，充分挖掘各戶型的特點(diǎn)，使每一個(gè)戶型盡量有變化，力求到達(dá)各具特色和獨(dú)有的賣點(diǎn)，以到達(dá)吸引客戶的目的。5、戶型設(shè)計(jì)：依據(jù)“SGDHSZ區(qū)位環(huán)境和住宅市場(chǎng)需求，規(guī)劃為以下及三種戶型：表4 “SG-DHSZ住宅戶型戶型面積〔卅〕數(shù)量〔套〕套型A87.6350兩室兩廳一衛(wèi)137.1750三室兩廳兩衛(wèi)107.8350三室兩廳一衛(wèi)B51.23132一室兩廳一衛(wèi)72.25124兩室兩廳一衛(wèi)93.13124兩室兩廳一衛(wèi)107.83132三室兩廳一衛(wèi)C129.4950三室兩廳兩衛(wèi)87.6350兩室兩廳一衛(wèi)D69.2125兩室兩廳一衛(wèi)129.8425三室兩廳兩衛(wèi)130.4325三室兩廳兩衛(wèi)85.6825兩室兩廳一衛(wèi)總數(shù)862以上戶型在設(shè)計(jì)時(shí)綜合考慮了住宅使用功能和空間組合、 征等因素，住宅內(nèi)有臥房、起居室、廚房、衛(wèi)生間、貯存室及陽(yáng)臺(tái)、餐廳和書房。各種功能空間如臥房、起居室、餐廳、衛(wèi)生間的使用面積也滿足規(guī)定的要求三、工程工程狀況5工程工程一覽表序號(hào)工程名稱說(shuō)明1土建工程建筑面積4m21.1住宅78168m1.2商鋪6576m1.3停車場(chǎng)14610m2給排水工程水箱、水池、水泵機(jī)房3一般消防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工程〔強(qiáng)電〕配電房變配電設(shè)備5照明工程小區(qū)照明6通信工程 一般配線〔端子接單元口〕7火災(zāi)報(bào)警及安全監(jiān)視公共場(chǎng)所火災(zāi)報(bào)警，可視防盜門8通風(fēng)工程地下停車庫(kù)通風(fēng)9閉路電視住宅區(qū)10室外工程第五章建設(shè)方案室外綠化及局部道路場(chǎng)地一、建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境1、總體分析本工程位于地勢(shì)平坦，不占用城市主干道，無(wú)需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，擔(dān)當(dāng)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而德陽(yáng)市滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問(wèn)題，施工所需場(chǎng)地、施2、自然環(huán)境：⑴地形、地貌德陽(yáng)市旌陽(yáng)區(qū)地處龍門山東和龍泉山西北地帶，地跨成都平原和鹿頭山系列，綿遠(yuǎn)河、凱江河由西北向東南斜穿區(qū)境，石亭江沿西南區(qū)界注入，江河間地形開(kāi)闊平坦，綿遠(yuǎn)河以東地形起伏為丘陵區(qū)。全區(qū)地勢(shì)西北高，東南低，西北海拔在460米至600米之間。土地類型按地貌劃分平原、淺丘。⑵氣候、水文德陽(yáng)市屬于亞熱帶潮濕型氣候區(qū)，四季清楚、氣候溫存、降雨充分、無(wú)霜期長(zhǎng)，平均風(fēng)速小，冬季常有干旱，秋多綿雨。德陽(yáng)市水資源總量為82.75億立方米，其中地表水為56.98億立方米，地下水為25.77億立方米，在水資源總量中可利用水量占總水量為35.70%,其中地表水為22.38億立方米，地下7.13二、總體規(guī)劃布局1、片區(qū)規(guī)劃“SGDHSZ工程位于位于德陽(yáng)城市的東北面，是06年后興建設(shè)起來(lái)的行政、高尚居住中心，屬于市政府及建設(shè)局的投入巨資重點(diǎn)打造之下以園林旅游、休閑消遣和中高檔住宅為2、總平面布局“SGDHSZ總平面呈方形布局，由4幢電梯公寓組合而成，其中底層或低層為商鋪，下設(shè)2、整體規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)A、在建筑現(xiàn)場(chǎng)銷售部時(shí)應(yīng)充分考慮樓盤概念，充分利用工程區(qū)位優(yōu)勢(shì)，表達(dá)樓盤品質(zhì)、特征。B將工程外觀顏色和建筑風(fēng)格同小區(qū)景觀有機(jī)結(jié)合起來(lái)，到達(dá)天、地、景、房、人的完善統(tǒng)一境地。C在工程開(kāi)盤時(shí)先將局部區(qū)內(nèi)凈化，景觀先做出來(lái)。尤其是接待中心的景觀，表達(dá)樓盤概念，讓購(gòu)置者有一個(gè)切身體會(huì)。DE、充分利用區(qū)位優(yōu)勢(shì)提升綜合利用效率，在屋高、平面規(guī)劃、外立面等方面提升工程的商業(yè)價(jià)值。4、工程建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)6工程建設(shè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表序號(hào)工程指標(biāo)1總用地面積0m22總建筑面積99354m2.1停車場(chǎng)建筑面積14610m2.2地上建筑面積84744m2.2.1住宅78168m22.2.2商鋪6576m3建筑層數(shù)343.1地上333.2地下14建筑總高99.3m5建筑容積率4.956綠化率36%7停車位數(shù)量4877.1地上977.2地下390三、建設(shè)方式1、工程發(fā)包方式是承受公開(kāi)招標(biāo)的方式。工程的勘察、設(shè)計(jì)，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及根底設(shè)施建設(shè)，重要設(shè)備、材料等物資的選購(gòu)，工程監(jiān)理宜承受托付招標(biāo)的組織形式。2、招標(biāo)范圍7招標(biāo)狀況一覽表序序名稱號(hào)招標(biāo)狀況不招標(biāo)備注123工程勘察、設(shè)計(jì)土方工程樁基工程施工招標(biāo)招標(biāo)招標(biāo)4土建工程施工招標(biāo)5裝修裝飾工程招標(biāo)6水電工程招標(biāo)7小區(qū)綠化、景觀塑造招標(biāo)8小區(qū)道路及根底設(shè)施施工招標(biāo)9重要設(shè)備、建筑材料等物資的選購(gòu)招標(biāo)10工程監(jiān)理招標(biāo)四、構(gòu)造設(shè)計(jì)依據(jù)“SGDHSZ地質(zhì)勘查狀況和本工程初步規(guī)劃，工程根底和上部構(gòu)造設(shè)計(jì)擬承受以下類型：1、根底選型及處理樁根底：依據(jù)工程所在地地基狀況實(shí)行打鋼筋混凝土預(yù)制樁工程。質(zhì)量保證：承受規(guī)格質(zhì)量必需符合設(shè)計(jì)要求和施工標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定， 且有出廠合格證的2、預(yù)制鋼筋混凝土樁。工藝流程操作：就樁樁機(jī)-起吊預(yù)制樁-穩(wěn)樁-打樁-接樁-送樁—中間檢查驗(yàn)收—移樁機(jī)至下一個(gè)樁位深層攪拌樁：承受注漿加固地基施工及大體積混凝土筏板根底施工，動(dòng)力觸探和載荷試驗(yàn)等原位測(cè)試方法對(duì)施工結(jié)果進(jìn)展檢測(cè)來(lái)驗(yàn)證試驗(yàn)結(jié)果。

并通過(guò)DHSZ499.3331地上建筑物為框架一剪力墻構(gòu)造，地下停車庫(kù)為底板、側(cè)壁頂板均為抗?jié)B等級(jí)為P6的防水混凝土?？拐鹆叶葹?度，構(gòu)造安全等級(jí)為二級(jí)，耐火等級(jí)為二級(jí)。其中，屋面防水等級(jí)為2級(jí)，地下室防水等級(jí)為2級(jí)。必需指出的是，德陽(yáng)在2023年地震以后，人們漸漸對(duì)建筑物的抗震強(qiáng)度有了確定的要求，因此在構(gòu)造施工中明確留意提升建筑抗震強(qiáng)度，有明確的計(jì)算簡(jiǎn)圖和合理的地震作用傳遞途徑。

具備必要的抗震承載力，良好的變形力氣和消耗地震能量的力氣。對(duì)可能消滅的薄弱部位，擬實(shí)行措施提高抗震力氣。五、室內(nèi)給排水及供電工程給排水工程由生活給水、消防給水、排水三個(gè)系統(tǒng)組成。本工程位于黃河片區(qū)，可運(yùn)用已有的市政給水設(shè)施。1~水管供給，六~十一層為中區(qū)，十二層及以上威上區(qū)，中區(qū)和上區(qū)均承受地下室水泵房?jī)?nèi)設(shè)置無(wú)負(fù)壓變頻水泵，供給樓頂容積為48m的水箱。水表按樓層集中放置，熱水由戶內(nèi)氣燃?xì)鉄崴鞴┙o。給水干管、立管承受內(nèi)筋嵌入鋼塑復(fù)合管，室內(nèi)生活給水管及熱水管均承受PP-R聚丙烯塑料給水管，熱熔連接。2、消防給水系統(tǒng)：室外消火栓由小區(qū)給水管網(wǎng)直接供水，20L/s,室內(nèi)設(shè)置400斥的消防蓄水池，消防給水由室外給水管供給，消火栓由普消泵 〔一備一用〕3從消防水池供給。樓頂設(shè)置容積為48m的玻璃鋼水箱。本工程地下車庫(kù)及一、二層商場(chǎng)及標(biāo)準(zhǔn)層公共走廊，設(shè)置自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。自動(dòng)噴水系統(tǒng)危急級(jí)U級(jí)設(shè)計(jì)，噴水強(qiáng)度8L/min謚作用面積160n,系統(tǒng)設(shè)計(jì)流量為30L/s,設(shè)濕式報(bào)警閥一套，在每層的供水干管上調(diào)信號(hào)蝶閥和水i流指示器。加壓泵房?jī)?nèi)設(shè)主加壓泵6臺(tái),系統(tǒng)設(shè)水泵接合器6個(gè)，噴頭承受標(biāo)準(zhǔn)型玻璃球噴頭，68C道豎向成環(huán)狀連接，室風(fēng)消火栓系統(tǒng)及自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)管道均承受內(nèi)外壁熱鍍鋅鋼管：D心100,承受溝槽式〔卡箍〕連接或法蘭連接〔閥門處〕；承受螺紋連接。

DNvIOO,3、排水系統(tǒng)：室內(nèi)承受污廢水合流，系統(tǒng)承受單立管排水方式，伸頂通氣管，排入室外沼氣化糞池，經(jīng)處理后再排入市政污水管。室內(nèi)排水立管承受U-PVC螺旋排水管U-PV〔排水管道，承插粘接。4.供電配套系統(tǒng)⑴供電電源及電壓。供電電壓為10KV從黃河片區(qū)的主干線接入，有特地的配電房進(jìn)展轉(zhuǎn)壓分送。⑵負(fù)荷等級(jí)。工程消防用電設(shè)備，設(shè)備機(jī)房，小區(qū)道路照明等承受二級(jí)負(fù)荷，其他為三級(jí)。⑶計(jì)量方式。由系統(tǒng)進(jìn)線設(shè)專用計(jì)量柜，每戶都有電壓表。5?照明及電力設(shè)計(jì)⑴照明設(shè)計(jì)。有正常照明，小區(qū)照明，應(yīng)急照明等，小區(qū)主要光源為節(jié)能型熒光燈，住宅預(yù)留燈位，自行選擇，在公用的疏散通道，地下車庫(kù)等，設(shè)安全出口標(biāo)志燈。⑵電力設(shè)計(jì)。生活水泵與潛水泵水位由系統(tǒng)自動(dòng)把握，消防設(shè)備接消防中心指令開(kāi)啟或停機(jī)。供氣。承受城市管道煤氣供給，每戶都配備專用煤氣管道，從事先設(shè)計(jì)的預(yù)留孔接入。通風(fēng)⑴住宅空調(diào)。每個(gè)住戶室外都有空調(diào)預(yù)留位置，可自行購(gòu)置安裝。⑵通氣。在地下車庫(kù)等位置安裝機(jī)器排煙通風(fēng)設(shè)備，以保證空氣質(zhì)量的清爽。通訊設(shè)施⑴光纖。小區(qū)接入電信的光纖設(shè)備，線的接入，每戶都有預(yù)留線路，可自行選擇開(kāi)通。⑵電視線路。同光纖一樣，統(tǒng)一接入，預(yù)留線路由用戶自行選擇。消防⑴小區(qū)的通道，樓梯道等都有消防設(shè)備。⑵小區(qū)室外按標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置消火栓。⑶地下車庫(kù)按標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置防火分區(qū)，并承受自動(dòng)噴淋系統(tǒng)。環(huán)境保護(hù)⑴生活垃圾的處理。每個(gè)樓層設(shè)置有垃圾通道，每天進(jìn)展垃圾的處理，小區(qū)設(shè)置有垃圾箱，并有專人進(jìn)展清掃。⑵生活污水。有專用管道進(jìn)展合流匯中，進(jìn)入片區(qū)的城市污水管道。⑶噪聲。小區(qū)距離街道有確定的距離，且為高層建筑，在這方面不需要特地的設(shè)施設(shè)備。第六章工程施工進(jìn)度安排本工程打算在兩年半左右的時(shí)間內(nèi)建成。建設(shè)進(jìn)度打算如下：表8工程施工進(jìn)度安排表時(shí)間說(shuō)明20233工程建議書批復(fù)202345編制可行性爭(zhēng)論報(bào)告并報(bào)批202379建筑方案設(shè)計(jì)202310綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)202311--12施工圖設(shè)計(jì)20231報(bào)建、領(lǐng)取建設(shè)規(guī)劃許可證202321020236工程開(kāi)工25%20238取得預(yù)售許可證，開(kāi)頭預(yù)售202312主體工程斷水202325單體工程驗(yàn)收202346分項(xiàng)丄程驗(yàn)收20238正式入住第七章投資估算與資金籌措一、投資估算依據(jù)本工程設(shè)計(jì)方案確定的建筑面積、 構(gòu)造、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，以及可行性爭(zhēng)論財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)有關(guān)取費(fèi)要求，估算總投資造價(jià)如表9和表15所示。9“SG?DHSZ工程投資估算

〔單位：萬(wàn)元〕序號(hào)本錢123451土地費(fèi)用568056802前期工程費(fèi)9016013303根底設(shè)施建27279271800設(shè)費(fèi)4建筑安裝工9088250850801500程費(fèi)5公共配套設(shè)45585170200施建設(shè)費(fèi)6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)22740555540377治理費(fèi)用40785858584688銷售費(fèi)用909702302302201599開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)36816020810其他費(fèi)用368505010816011不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)1590540650400合計(jì)227206526440082762854664開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分期打算進(jìn)度備注：本次費(fèi)用設(shè)計(jì)以5個(gè)月為一個(gè)周期，時(shí)間從2023年3月一一2023年82開(kāi)發(fā)產(chǎn)品分期打算進(jìn)度二、資金籌措本工程建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，四川省科學(xué)城SG置業(yè)德陽(yáng)分公司使用自有資金10000萬(wàn)作為工程資本金，依據(jù)國(guó)家對(duì)商品房銷售有關(guān)規(guī)定，缺乏資金通過(guò)向銀行借貸和預(yù)售房款解決。借貸資金約5589萬(wàn)元，按一年期利率10%+算，到期后還本付息，本金及利息擬用預(yù)售收入扣除相關(guān)稅費(fèi)后進(jìn)展歸還，本工程考慮用預(yù)售收入扣除相關(guān)稅費(fèi)后補(bǔ)充建設(shè)資金，將實(shí)行邊回款邊將回款用于建設(shè)資金以及歸還債務(wù)使用，最大限度的利用工程預(yù)售收入。第八章經(jīng)濟(jì)效益分析一、住宅銷售價(jià)格依據(jù)工程所處位置，四周環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)推想，考慮房地產(chǎn)銷售風(fēng)險(xiǎn)和工程建設(shè)本錢等綜合因素，住宅按4380元/心商鋪按6680元/怦進(jìn)展銷售，平均售價(jià)4378元/怦，停車庫(kù)每10000二、銷售進(jìn)度及付款打算本工程打算在1年半內(nèi)完成銷售，其銷售打算如表10所示。表10 各類建筑銷售打算表工程 合計(jì)123住宅〔% 100156025商鋪〔% 100106030停車位〔%100106030備注：全部業(yè)主均在停車位〔%100106030三、稅費(fèi)率本報(bào)告承受的各種稅費(fèi)如表11所示。表11 稅費(fèi)率表稅費(fèi)工程稅費(fèi)率〔%稅費(fèi)工程稅費(fèi)率〔%營(yíng)業(yè)稅5公益金5城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)7法定盈余公積金10教育費(fèi)附加費(fèi)3任意盈余公積金8企業(yè)所得稅25不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)7四、盈利力氣分析工程在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入43500萬(wàn)元，可獲利潤(rùn)總額18387萬(wàn)元，扣除所得稅9399萬(wàn)元，公益金449萬(wàn)元，公積金899萬(wàn)元，任意盈余公積金719萬(wàn)元后,還有6921萬(wàn)元可安排利潤(rùn)。工程繳納的經(jīng)營(yíng)稅金2393萬(wàn)元，企業(yè)所得稅9399萬(wàn)元，合計(jì)繳納稅金11792萬(wàn)元。工程全投資內(nèi)部收益率〔所得稅前〕為17.42%,在預(yù)期可承受的內(nèi)部收益率為12%寸凈3308.032.96工程全投資內(nèi)部收益率〔所得稅后〕為9.59%，投資回收期為3.23年。10.99%。1718五、清償力氣分析本工程所需資金單獨(dú)由開(kāi)發(fā)商自籌的話是不夠的， 因此所需資金由開(kāi)發(fā)商自籌、銀行短期借款和預(yù)售房款解決。依據(jù)投資估算狀況向金融機(jī)構(gòu)借款9203萬(wàn)元，借款一年，在2023年3月借入，2023年3月還款，借貸利率按10%+算。在投資的第5期將其售房收入歸還銀行貸款本金9203920除去向銀行短期借款，開(kāi)發(fā)商還通過(guò)預(yù)售房款填補(bǔ)投資，在總投資的第 4、5期共計(jì)3518萬(wàn)元。但是當(dāng)戶主停頓供給房款，開(kāi)發(fā)商就面臨著資金中段的危急，無(wú)法供給開(kāi)發(fā)所需，即提高了資產(chǎn)負(fù)債率。所以在向投資者安排利潤(rùn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)亩嗔粢恍?，避開(kāi)清償?shù)牧庀麥缥C(jī)。六、主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本工程的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表14所示。12主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)序號(hào)名稱單位數(shù)據(jù)-一一 建設(shè)規(guī)模1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總建筑面積m2993541.1商品房銷售m2m99354其中：住宅78168商鋪m6576停車場(chǎng)m146101總投資萬(wàn)元227202資金籌措萬(wàn)元22720其中：資本金萬(wàn)元10000使用預(yù)售房款萬(wàn)元3518銀行短期借款萬(wàn)元92023經(jīng)營(yíng)收入萬(wàn)元435004經(jīng)營(yíng)稅金及附加萬(wàn)元23935總本錢費(fèi)用萬(wàn)元227206利潤(rùn)總額萬(wàn)元183877所得稅萬(wàn)元93998稅后利潤(rùn)萬(wàn)元8988財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1全部投資內(nèi)部收益率〔所得稅前〕%17.422全部投資投資回收期〔所得稅前〕年2.963全部投資內(nèi)部收益率〔所得稅后〕%9.594全部投資投資回收期〔所得稅后〕年3.285資本金內(nèi)部收益率%10.99第九章風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策為了確保風(fēng)險(xiǎn)分析的質(zhì)量，有必要對(duì)“SGDHSZ投資過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)展科學(xué)的分析，使投資決策者能更好地把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和變化規(guī)律，從而實(shí)行相應(yīng)的措施或?qū)Σ邅?lái)削減風(fēng)險(xiǎn)損失。一、風(fēng)險(xiǎn)分析1、工程自身狀況分析從德陽(yáng)市目前的住宅市場(chǎng)來(lái)看，消滅了住房供過(guò)于求的狀況。除了市場(chǎng)有效需求缺乏，改革滯后，購(gòu)房者舉棋不定，房?jī)r(jià)超過(guò)消費(fèi)者的承受力氣等緣由外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不便利，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要緣由。本工程市場(chǎng)定位為中高檔住宅，工程在區(qū)位價(jià)格、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在配套設(shè)施方面還是一個(gè)劣勢(shì)，由于工程相對(duì)較小，其自身配套較為不完善，主要依靠所在地黃河片區(qū)完善優(yōu)質(zhì)的配套設(shè)施。2、方案規(guī)劃分析工程市場(chǎng)定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃根底上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。硬杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)。缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小工程的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。二、投資風(fēng)險(xiǎn)的把握及早的覺(jué)察或推想到這些風(fēng)險(xiǎn)并能準(zhǔn)時(shí)地實(shí)行有效地措施，化解或緩和、減輕、把握這些風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資的成功在很大程度上依靠于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的生疏和治理。改工程把握風(fēng)險(xiǎn)的方式包括以下三項(xiàng)措施：1、通過(guò)加快進(jìn)度來(lái)回避風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)工程建成后的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)就越難推想。其次，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)工程建成后的政治形勢(shì)也越難與粗。所以回避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的方法就是加快完成開(kāi)發(fā)工程。針對(duì)該工程，我們實(shí)行招投標(biāo)的方式和建設(shè)單位簽訂具有法律效應(yīng)的城堡合同，以保證資金的充分供給，與建筑材料等物資供給商簽訂施工材料供給合同。這樣極可能避開(kāi)不必要因素的影響。2、通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，獲得盡可能多的信息。獲得的信息有關(guān)投資環(huán)境和環(huán)境工程的市場(chǎng)信息越多，做出的推想就越準(zhǔn)確，從而能進(jìn)展正確而科學(xué)的決策，包括投資工程的選擇、區(qū)位的選擇、時(shí)機(jī)的選擇、融資的選擇、租售的選擇等。這樣就能把不確定性降到最低限度，較好的把握房地產(chǎn)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。3、通過(guò)加強(qiáng)治理來(lái)把握風(fēng)險(xiǎn)良好的工程治理師重要的保證。從投資開(kāi)發(fā)來(lái)看，工程全過(guò)程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。聘請(qǐng)有閱歷的房地產(chǎn)專家進(jìn)展指導(dǎo)是格外有必要的，削減經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，提高效益水平，進(jìn)而降低并把握風(fēng)險(xiǎn)。

可以有效地第十章工程可行性爭(zhēng)論結(jié)論及建議一、結(jié)論本工程屬于房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)工程，符合國(guó)家城鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開(kāi)發(fā)用地變更及工程建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已辦理，建設(shè)資金由自籌和銀行貸款兩局部組成，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)條件具備。自地震后德陽(yáng)市民購(gòu)房需求增加以及購(gòu)房者對(duì)房產(chǎn)的要求由低檔走向中高檔的趨勢(shì)，戶型規(guī)劃為中高檔住宅，依據(jù)對(duì)德陽(yáng)市住宅市場(chǎng)分析推想，工程開(kāi)發(fā)有市場(chǎng)銷路。財(cái)務(wù)分析結(jié)果說(shuō)明，工程經(jīng)濟(jì)效益可行。1、從經(jīng)濟(jì)效益來(lái)說(shuō)：由于公司在工程開(kāi)發(fā)建設(shè)前，進(jìn)展了廣泛。深入的市場(chǎng)調(diào)研，了解客戶的需求，目前局部單元已有意向性客戶預(yù)定，銷售前景看好。改方案實(shí)行了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來(lái)高額利潤(rùn)回報(bào)，可以提高公司在社會(huì)上的知名度，為公司將來(lái)的進(jìn)展奠定了根底，并且為德陽(yáng)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入了穎血液，有力的推動(dòng)了德陽(yáng)的房地產(chǎn)2、從社會(huì)效益來(lái)說(shuō)：2、從社會(huì)效益來(lái)說(shuō)：“SGDHSZ建成后，它將成為黃河片區(qū)內(nèi)有一個(gè)亮點(diǎn)，為德陽(yáng)地區(qū)的人民提高了優(yōu)越的住宅環(huán)境，樂(lè)觀有效的響應(yīng)了德陽(yáng)市的安居工程，使德陽(yáng)人民能夠更好地感受到經(jīng)濟(jì)進(jìn)展給他們帶來(lái)的直接好處，的旗幟下能夠幸福的生活，能安居樂(lè)業(yè)。因此社會(huì)效益極為可觀。

使人民感受到黨3、從環(huán)境效益來(lái)說(shuō)：改開(kāi)發(fā)過(guò)程全部是文明施工，最大程度的減小了對(duì)環(huán)境的破壞，改工程完成后，從前的臟亂差的大體環(huán)境變成了環(huán)境幽雅，全的建筑造型，秀麗的自然景觀，功能齊全，配套的公共效勞設(shè)施以及便利的交通，無(wú)疑將在該市形成一個(gè)全的修養(yǎng)圣地，對(duì)于縱觀開(kāi)發(fā)全過(guò)程，從經(jīng)濟(jì)效益，社會(huì)效益和環(huán)境效益來(lái)看，改開(kāi)發(fā)方案是完全可行的。二、建議強(qiáng)化工程進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度打算，留意對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的推想與防范對(duì)策，以保證工程按期完成。1、 實(shí)行速度治理，加強(qiáng)工程運(yùn)作進(jìn)度，以避開(kāi)市場(chǎng)可能的由頂峰期向下降期轉(zhuǎn)折的風(fēng)險(xiǎn)。2、公司個(gè)部門嚴(yán)密協(xié)作，以加快工程運(yùn)作進(jìn)度。3、要做精品，產(chǎn)品設(shè)計(jì)各個(gè)環(huán)節(jié)都要以招標(biāo)方式求得高水平設(shè)計(jì)出來(lái)的標(biāo)志性、有品位的產(chǎn)品。4、工程本錢需合理把握，以保存市場(chǎng)波動(dòng)時(shí)的降價(jià)應(yīng)對(duì)空間。5、留意嚴(yán)格的依據(jù)既定方案去做每一件事，統(tǒng)一調(diào)配資金，物資和各項(xiàng)工作特別要預(yù)備好抗風(fēng)險(xiǎn)資金，不行挪用。附錄〔國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)〕2工程總投資22720表13 工程總投資估算表2工程總投資22720序號(hào)工程總投資1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資227201.1土地費(fèi)用56801.2前期工程費(fèi)9011.3根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)27271.4建筑安裝工程費(fèi)90881.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)4551.6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)2271.7治理費(fèi)用4071.8銷售費(fèi)用9091.9開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)3681.10其他費(fèi)用3681.11不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)15901.12財(cái)務(wù)費(fèi)用920..專業(yè)資料共享.WORD.WORD完善格式.表14投資使用打算與資金籌措表〔單位：萬(wàn)元〕序號(hào)工程合計(jì)123451總投資2364065264400827628541584開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資2364065264400827628541584其中：不含財(cái)務(wù)費(fèi)用227206526440082762854664財(cái)務(wù)費(fèi)用9209202資金籌措2272065264400827628546642.1資本金1000065263474827628546642.2短期借款92029262.3預(yù)售收入35