商貿(mào)樓可行性研究報(bào)告

第一章項(xiàng)目總概況1．1項(xiàng)目背景1．1．1項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境長(zhǎng)春市是吉林省經(jīng)濟(jì)、政治和文化中心，現(xiàn)轄有朝陽(yáng)、南關(guān)、二道、寬城、綠園、雙陽(yáng)六個(gè)區(qū)，經(jīng)濟(jì)、高新及凈月三個(gè)開發(fā)區(qū)，九臺(tái)、榆樹和德惠三個(gè)縣級(jí)市和農(nóng)安縣?？偯娣e20571平方公里，其中市區(qū)面積3116平方公里，建成區(qū)面積150平方公里，到，長(zhǎng)春市人口總量已到達(dá)760萬(wàn)人以上，都市化率超過(guò)50%。伴隨經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和長(zhǎng)春市舊城區(qū)的改造，商業(yè)環(huán)境和都市面貌有了很大的變化，已經(jīng)形成了重慶路商業(yè)街、紅旗街商業(yè)區(qū)、火車站商業(yè)區(qū)、桂林路商業(yè)區(qū)和大經(jīng)路商業(yè)區(qū)五個(gè)商業(yè)圈。其中，重慶路商業(yè)街更是以其優(yōu)越的地理位置、優(yōu)美的環(huán)境和數(shù)年來(lái)形成的商業(yè)美譽(yù)，成為五大商業(yè)區(qū)中最為繁華和著名的。這里不僅云集了諸如百貨大樓、國(guó)貿(mào)中心、卓展購(gòu)物中心、沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)、百盛等大型著名的高檔購(gòu)物中心和超市，還擁有香格里拉大酒店、吉隆坡酒店、國(guó)聯(lián)大廈、國(guó)際大廈等星級(jí)商務(wù)酒樓和寫字樓。尤以重慶路段商業(yè)街源頭、西安大路以其布局更成為重慶路商業(yè)街的關(guān)鍵區(qū)域。良好的商業(yè)氣氛、優(yōu)美的辦公環(huán)境和便捷的交通，使得這一地區(qū)成為眾商家和企業(yè)爭(zhēng)相進(jìn)入的寶地。1．1．2項(xiàng)目背景當(dāng)?shù)囟握幵诖撼谴蠼忠詵|街、現(xiàn)實(shí)狀況巷街以南、現(xiàn)實(shí)狀況住宅以西、現(xiàn)實(shí)狀況圍墻以北地區(qū)。其周圍地段尚未完全開發(fā)。加上附近的重慶路商業(yè)街和紅旗街商業(yè)區(qū)發(fā)展的飽和狀況此地段具有很好的商業(yè)發(fā)展?jié)摿挖厔?shì)。根據(jù)地段的實(shí)際狀況和周圍的環(huán)境本項(xiàng)目的名稱初步定為“***商貿(mào)樓”。項(xiàng)目總占地面積10200平方米，總規(guī)劃建筑面積17000平方米，總建筑高度為16.2米,其中包括地下一層，總建筑面積52700平方米；地下一層為娛樂(lè)場(chǎng)所，建筑面積10200平方米。地上一層至四層為商場(chǎng)，總建筑面積42500平方米；工程不分期進(jìn)行，在資金保障的狀況下，6月開始預(yù)出租工作，并于9月完畢工程并完畢出租工作。1．1．3項(xiàng)目特點(diǎn)“***商貿(mào)樓”項(xiàng)目的開發(fā)，在一定程度上豐富了周圍居民的物質(zhì)生活，本項(xiàng)目建成后，必將為長(zhǎng)春市商業(yè)項(xiàng)目彌補(bǔ)一項(xiàng)空白，滿足市場(chǎng)的需求。本項(xiàng)目的突出特點(diǎn)是智能化突出，綜合性強(qiáng)，不一樣于目前存在的純商務(wù)樓模式，而是集商務(wù)、娛樂(lè)為一體的符合性樓宇。合理的工程構(gòu)造和先進(jìn)的商業(yè)設(shè)施為客戶提供了良好的購(gòu)物和娛樂(lè)環(huán)境，完善的配套設(shè)施為客戶提供了全方位的服務(wù)。簡(jiǎn)約、時(shí)尚的建筑造型，加之先進(jìn)完善的配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)及優(yōu)越的地區(qū)條件，為本項(xiàng)目成為本市乃至本省的智能全方位服務(wù)的標(biāo)志性建筑提供了極其有利的條件。1．2、項(xiàng)目設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目為商服地產(chǎn)類開發(fā)，主線目的是為了出租，使項(xiàng)目獲得經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的雙豐收。詳細(xì)的說(shuō)，原則有如下幾方面：（一）、充足運(yùn)用項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)突出經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)、實(shí)用、美觀、舒適和多功能性；（二）、圍繞發(fā)展都市經(jīng)濟(jì)、知識(shí)經(jīng)濟(jì)、假日經(jīng)濟(jì)、展會(huì)經(jīng)濟(jì)、人文優(yōu)勢(shì)為長(zhǎng)春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出奉獻(xiàn)；（三）、以長(zhǎng)春市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境改造為原則，服從于都市整體的開發(fā)建設(shè)需求。1．3項(xiàng)目總體規(guī)劃布局根據(jù)都市規(guī)劃的規(guī)定，合理確定建筑的位置、防火間距、消防車道和消防水源等。項(xiàng)目所處區(qū)域市政配套設(shè)施齊全，總體布局在綜合考慮以適應(yīng)當(dāng)?shù)氐牡匦蔚孛驳那疤嵯?，按照市政?guī)劃的規(guī)定，進(jìn)行合理空間布局，做到既能使之具有濃郁的商務(wù)氣氛，又能體現(xiàn)人文居住的環(huán)境，更保證了項(xiàng)目的安全性和合法性。1．4重要建筑指標(biāo)表序號(hào)名稱指標(biāo)單位備注1總規(guī)劃用地面積17000m22總占地面積10200m23總建筑面積52700m2地下一層4建筑密度%5容積率2.56綠化率25%

第二章項(xiàng)目市場(chǎng)、需求分析4．1長(zhǎng)春市房地產(chǎn)的總體狀況伴隨長(zhǎng)春市近幾年的經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，尤其是國(guó)民生產(chǎn)總值的提高、人均收入的增長(zhǎng)和國(guó)家政策的支持，全面增進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。詳細(xì)表目前如下幾種方面：第一，政策方面。某些有關(guān)政策的規(guī)范和完善，優(yōu)惠政策的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)被總體看好。長(zhǎng)春市近幾年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和繁華發(fā)明了良好的外部環(huán)境。長(zhǎng)春市房地產(chǎn)交易費(fèi)用的下調(diào)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》以及金融方面有關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，更是為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了迅速增長(zhǎng)的政策環(huán)境。目前，國(guó)家計(jì)委、財(cái)政部又下達(dá)了告知，明令取消房屋開發(fā)管理等4項(xiàng)不合理收費(fèi)、土地局實(shí)行土地轉(zhuǎn)讓招標(biāo)制、銀行按揭零首付取消以及商用房貸款最高年限為五到十年等某些規(guī)范房地產(chǎn)銷售政策的出臺(tái)，增強(qiáng)了房地產(chǎn)銷售的靈活性，同步保障了消費(fèi)者的權(quán)益。第二，市場(chǎng)方面。市場(chǎng)需求不停升級(jí)，改革開放的深入，經(jīng)濟(jì)的迅速穩(wěn)定發(fā)展，居民收入的提高，消費(fèi)者對(duì)商品需求也由本來(lái)的單純重視價(jià)格而轉(zhuǎn)為重視更高質(zhì)價(jià)比。再由于外來(lái)人口的涌入，投資者的進(jìn)入等多原因引起城鎮(zhèn)人口的急劇增長(zhǎng)，加大了對(duì)商品的需求；消費(fèi)者對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的地塊、地段、風(fēng)格質(zhì)量、建材、配置、物業(yè)管理和功能等多方面規(guī)定不停提高，同步由于對(duì)外開放，大量的外商涌入中國(guó)，進(jìn)入長(zhǎng)春，商品的需求量不停的增大。相對(duì)于此需求，有相稱多的投資商走進(jìn)長(zhǎng)春，開發(fā)了諸如沃爾瑪，歐亞賣場(chǎng)等眾多的著名購(gòu)物商場(chǎng)。伴隨眾多知投資商進(jìn)入長(zhǎng)春市，長(zhǎng)春市房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益劇烈。企業(yè)都從此前的單一的拼價(jià)格轉(zhuǎn)變?yōu)槿缃竦钠促|(zhì)量、拼服務(wù)。第三，眾多資金擁有者對(duì)商服的投資，也加大了對(duì)市場(chǎng)需求。4．2競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析長(zhǎng)春市房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體供求平衡的狀況下，怎樣能使本項(xiàng)目在眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出，獲得最佳的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，是最為關(guān)鍵的問(wèn)題。因此，深入分析市場(chǎng)中眾多的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，確立自身的市場(chǎng)定位，是極為必要的。（一）、本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市的綠園區(qū)，是長(zhǎng)春市的未完全開發(fā)的區(qū)段，并且有深厚的文化底蘊(yùn)和良好的辦公環(huán)境。2、環(huán)境優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目的地點(diǎn)位于春城大街以東其周圍有長(zhǎng)春國(guó)稅辦稅服務(wù)廳、農(nóng)業(yè)銀行、華興貨運(yùn)、吉林省工程技術(shù)學(xué)校、何氏快運(yùn)、周景春西醫(yī)內(nèi)科診所、吃吃看飯店等集中高消費(fèi)群體和組織。3、品味優(yōu)勢(shì)：新奇、時(shí)尚的外觀造型，考慮周全的環(huán)境設(shè)計(jì)，無(wú)論是商場(chǎng)還是客戶，在此都會(huì)享有優(yōu)美的舒適的購(gòu)物環(huán)境。4、理念優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目引進(jìn)南方先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念和成功的經(jīng)驗(yàn)，以“舒適、美觀、安全、科技”為此項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)觀念。（二）、項(xiàng)目劣勢(shì)：1、時(shí)機(jī)劣勢(shì):在綠園區(qū)附近新建或已基本竣工的樓盤多，在時(shí)間上這個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有搶得先機(jī)。2、環(huán)境劣勢(shì)：本項(xiàng)目雖然地處長(zhǎng)春市都市中部，交通不是便利。并且尚有自然景觀缺乏，園區(qū)綠化不夠等多方面的劣勢(shì)。3、品牌劣勢(shì)：由于進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)間短、資金不夠雄厚、宣傳力度不強(qiáng)等原因使得項(xiàng)目在長(zhǎng)春市實(shí)行和運(yùn)行有一定的挑戰(zhàn)。以上這些劣勢(shì)，都不會(huì)對(duì)項(xiàng)目構(gòu)成本質(zhì)上的威脅，相信憑借此項(xiàng)目先進(jìn)的設(shè)計(jì)理念以及價(jià)格等的優(yōu)勢(shì)，時(shí)間上的落后并不會(huì)太大的影響；并且，相信伴隨長(zhǎng)春市的發(fā)展，都市規(guī)劃的完善，環(huán)境劣勢(shì)也將會(huì)得到很好的處理。4．3市場(chǎng)調(diào)查及目的市場(chǎng)確實(shí)立4．3．1市場(chǎng)調(diào)查綠園區(qū)位于長(zhǎng)春市中心地區(qū)附近，商業(yè)氣氛還不夠成熟，沒(méi)有大型的消費(fèi)中心，其商鋪市場(chǎng)呈一種點(diǎn)狀的分布，屬于長(zhǎng)春商業(yè)待發(fā)達(dá)之地，以大型的專業(yè)市場(chǎng)為重要商業(yè)點(diǎn)，加上小區(qū)群樓，臨街商鋪的補(bǔ)充，形成了綠園區(qū)的商業(yè)格局。4．3．2目的市場(chǎng)確立通過(guò)對(duì)上面的市場(chǎng)調(diào)查進(jìn)行分析，該目的市場(chǎng)定位在如下人群：1、多種商務(wù)，生活或其他用品商家或投資商。2、民營(yíng)、私企老板和個(gè)體戶此類買家重要是附近居住區(qū)域的經(jīng)商人士，他們喜歡在多種環(huán)境較佳的區(qū)域生活，加之手頭資金寬裕，有剩余的資金投資物業(yè)，但愿變化目前居住環(huán)境、增大居住面積，或作為增長(zhǎng)投資。3、高級(jí)白領(lǐng)此類客戶知識(shí)層次高、綜合素質(zhì)高、消費(fèi)行為理性，對(duì)生活質(zhì)量規(guī)定較高，由于長(zhǎng)期在辦公室工作，對(duì)自然景觀和小區(qū)人文環(huán)境、運(yùn)動(dòng)設(shè)施極為重視，同步對(duì)樓盤建筑風(fēng)格、色彩、平面布局等極為關(guān)注，地理位置好、公用設(shè)施齊全、配套設(shè)施完備的高素質(zhì)樓盤是他們的首選。力爭(zhēng)生活的舒適、安逸、溫馨、健康。一般發(fā)展商提供的套餐裝修方式比較滿意。本開發(fā)工程將這部分職業(yè)者作為首選的目的客戶。4、自由職業(yè)者同白領(lǐng)相似，他們規(guī)定高質(zhì)量的居家生活，渴望溫馨、舒適以便的生活條件。4．4價(jià)格定位長(zhǎng)春市商鋪出租價(jià)格根據(jù)商鋪市場(chǎng)的不一樣分布和特點(diǎn)，可分為三個(gè)不一樣的市場(chǎng)和價(jià)格：重慶路區(qū)：重要是指以西安大路為中心，如：“沃爾瑪”、“卓展”等中等商場(chǎng)的出租價(jià)格為8000--1.2萬(wàn)元/平方米。紅旗街區(qū)：如：“亞西亞”、“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”、“歐亞商都”等中等住宅區(qū)的銷售價(jià)格為6000--1.1萬(wàn)元/平方米。二道區(qū)：如：“中東大市場(chǎng)”等中低級(jí)市場(chǎng)的出租價(jià)格為1400－1900元/平方米。本項(xiàng)目位于長(zhǎng)春市中部地區(qū)，根據(jù)項(xiàng)目自身的造價(jià)考慮，參照上面對(duì)二道區(qū)價(jià)格的分析，將商鋪的出租價(jià)格定位在1800元/平方米，雖然項(xiàng)目?jī)r(jià)位比較低廉，不過(guò)低價(jià)不低質(zhì)；從開發(fā)設(shè)計(jì)和服務(wù)等多方面保證了商場(chǎng)的合用性。因此，從市場(chǎng)的前期論證來(lái)看，此價(jià)位可以保證商城的成功出租，從而保證投資者的投資收益。

第三章規(guī)劃方案優(yōu)選2．1開發(fā)設(shè)計(jì)及建設(shè)根據(jù)重要的建筑根據(jù)分三部分，即地基工程的地質(zhì)評(píng)價(jià)根據(jù)、建筑方案設(shè)計(jì)根據(jù)和土建工程編制根據(jù)。詳細(xì)的說(shuō)：（一）、地基工程地質(zhì)評(píng)價(jià)根據(jù)：《巖土工程勘查規(guī)范》GB50021-《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50007-《高層建筑巖土工程勘查規(guī)程》JGJ72-90《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-《土工試驗(yàn)措施原則》GB/T50123-1999（二）、建筑方案設(shè)計(jì)根據(jù)：《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》JGJ48-88《以便殘疾人使用的都市道路和建筑物設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ48-88（三）、土建工程編制根據(jù)《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50011-《砌體構(gòu)造設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50003-《建筑構(gòu)造荷載規(guī)范》GB50009-《混凝土構(gòu)造設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50010-《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87（）《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50222-95《巖土工程勘察匯報(bào)》K-33《長(zhǎng)春市建筑日照間距規(guī)定》2．2建設(shè)規(guī)模2．2．1地質(zhì)地形勘測(cè)匯報(bào)1、項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地為規(guī)則矩形地塊，場(chǎng)區(qū)寬闊，地勢(shì)平坦，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)《巖土工程勘察匯報(bào)》鉆孔位置和高程數(shù)據(jù)勘測(cè)，場(chǎng)地標(biāo)高223.52米---221.68米，最大高差1.84米。2、項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地的地土類型屬中軟土，場(chǎng)地類別為Ⅱ類建筑場(chǎng)地；場(chǎng)地為建筑抗震一般地段。3、項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地等級(jí)為二級(jí)，地基等級(jí)為二級(jí)，工程重要性為二級(jí)。4、水文地質(zhì)條件長(zhǎng)春市位于吉林省中部，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，受蒙古內(nèi)陸冷空氣和海洋暖流季風(fēng)的影響，冬季寒冷干燥，夏季濕熱多雨，春秋季風(fēng)交替，氣溫變化劇烈，有風(fēng)沙。年平均相對(duì)濕度68％；年平均降雨量650毫米；年最大凍結(jié)深度169厘米；主導(dǎo)風(fēng)向冬季是西北，夏季是西南；年平均風(fēng)速可達(dá)3.6米/秒，最大風(fēng)速到達(dá)25.7米/秒。由于長(zhǎng)春市屬寒冷地帶，基本雪壓值0.3KN/平方米，無(wú)霜期145天。地震烈度達(dá)7度。場(chǎng)區(qū)地下水有兩層，第一層為潛水，重要埋藏在第二層到第四層土體中，補(bǔ)給來(lái)源重要為大氣降水，地下水位隨季節(jié)變化，由往年測(cè)得地下水初見水位3.0米到4.6米，穩(wěn)定水位2.8米到3.7米，標(biāo)高218.84米到220.38米。第二含水層為第八層礫砂層，屬承壓無(wú)壓水。場(chǎng)區(qū)周圍無(wú)污染源，根據(jù)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)，地下水及土對(duì)砼侵蝕性可不予考慮。2．2．2建設(shè)條件項(xiàng)目位于春城大街以東街、現(xiàn)實(shí)狀況巷街以南、現(xiàn)實(shí)狀況住宅以西、現(xiàn)實(shí)狀況圍墻以北地區(qū)，是長(zhǎng)春市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的良好區(qū)域，市政配套設(shè)施完備，包括道路工程、排水工程、供水管網(wǎng)、電力溝、路燈工程、煤氣管網(wǎng)、道路綠化工程等，形成完善的路、水、電、氣、通信等市政設(shè)施，建設(shè)條件良好。2．2．3規(guī)模確定根據(jù)場(chǎng)地的實(shí)際地質(zhì)狀況勘測(cè)和市場(chǎng)的需求調(diào)查，結(jié)合都市未來(lái)的發(fā)展需要，從項(xiàng)目需求的實(shí)際人力、財(cái)力和物力出發(fā)，本項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模確定如下：總占地面積：10200m2（規(guī)劃總用地面積17000m2）總建筑面積：52700m2，地上最高4層，地下1層。2．3土木建設(shè)設(shè)計(jì)方案通過(guò)勘測(cè)，通過(guò)數(shù)據(jù)分析，擬建場(chǎng)地?zé)o液化、滑坡、倒塌等不良地質(zhì)作用土層，不存在地基土液化問(wèn)題，無(wú)不良活動(dòng)的斷裂帶，建筑場(chǎng)地地質(zhì)條件是穩(wěn)定的。再加上對(duì)都市周圍環(huán)境和地理位置，考慮了合用、舒適、美觀、采光、通風(fēng)及構(gòu)造上的安全、經(jīng)濟(jì)等原因制定了詳盡可行的施工方案：2．3．1平面設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位于配套設(shè)施齊全、商服功能突出、購(gòu)物環(huán)境優(yōu)越的綜合性低層建筑。平面布置綜合考慮，根據(jù)其功能，項(xiàng)目采用框架剪力墻構(gòu)造的大空間布局，建造一座錯(cuò)落有致的現(xiàn)代化購(gòu)物樓宇。2．3．2立面設(shè)計(jì)本著項(xiàng)目的先進(jìn)設(shè)計(jì)理念，立面設(shè)計(jì)不僅突出現(xiàn)代商務(wù)的建筑特色，更是重視了與人文居住的環(huán)境到達(dá)友好統(tǒng)一。不僅要做到與項(xiàng)目周圍的大環(huán)境相統(tǒng)一，更要突出項(xiàng)目的特色，做到卓爾不群。2．3．3構(gòu)造設(shè)計(jì)基礎(chǔ)設(shè)計(jì)：擬地下室底板深埋6.0米，根據(jù)《巖土工程勘察匯報(bào)》，項(xiàng)目可采用筏形基礎(chǔ)和人工挖孔樁基礎(chǔ)。構(gòu)造設(shè)計(jì)：***商貿(mào)樓建筑構(gòu)造體系為框架剪力墻構(gòu)造體系，剪力墻抗震等級(jí)為2級(jí)，防震工程按7度設(shè)防。重要建筑特性一覽表工程名稱***商貿(mào)樓建筑物名稱***商貿(mào)樓耐火等級(jí)Ⅱ級(jí)抗震設(shè)防裂度Ⅶ度重要構(gòu)造形式框架剪力墻建筑物總體高度16.2M建筑層數(shù)地上最高4層地下1層建筑面積（M2）52700建筑構(gòu)造墻體空心砌塊地面人造石材、地磚屋頂平屋頂窗塑鋼窗內(nèi)墻面內(nèi)墻涂料外墻面銀灰色鋁塑板和白鋼裝飾條2．4公用工程方案2．4．1供水排水設(shè)計(jì)根據(jù)《室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ13-86（1997年版）《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ15-88（1997年版）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GBJ16-87（）2．4．2給水工程本建筑用水由市政管網(wǎng)供應(yīng)分兩路由兩根DN200給水管引入，形成環(huán)狀，滿足人員生活用水、空調(diào)冷卻補(bǔ)水、綠化用水等，在該環(huán)網(wǎng)上設(shè)計(jì)室外消火栓，以保證室外消防用水。商貿(mào)樓地下室至四層商場(chǎng)均由市政管網(wǎng)直接供應(yīng)。并設(shè)生活蓄水池一座，貯存生活用水100立方米，為獨(dú)立構(gòu)造體。消防給水系統(tǒng)通過(guò)消火栓系統(tǒng)和自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)來(lái)保證建筑的安全。2．4．3排水工程建筑內(nèi)的污水由污水管直接排入市政污水管網(wǎng)；屋面雨水采用內(nèi)排水系統(tǒng)，經(jīng)立管搜集后排至室外雨水干線。2．4．4供電設(shè)計(jì)根據(jù)《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50052-95《低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50054-95《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50057-94()《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB500116-98《有線電視系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50200-94《建筑與建筑群綜合布線系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)規(guī)范》BG/T-50311-2．4．5供配電系統(tǒng)本工程屬于一般低層建筑，負(fù)荷等級(jí)為二級(jí)，項(xiàng)目總用電負(fù)荷為4800KW。項(xiàng)目電源電壓為10KV，引來(lái)一路10KV電源作為主電源。在地下二層設(shè)變電室，選擇4臺(tái)1250KVA變壓器，擬采用800KW柴油發(fā)電機(jī)組一臺(tái)，可滿足建筑內(nèi)包括電梯、消防、報(bào)警及局部照明應(yīng)急用電。2．4．6照明及變配電系統(tǒng)本項(xiàng)目采用由不一樣母線段供出回路，到末端配電箱進(jìn)行供電的配電方式。照明設(shè)計(jì)規(guī)定有正常照明、應(yīng)急照明、疏散指示照明、室外景觀照明，地下室照明，照明原則按國(guó)標(biāo)GB133-90的中值選用。在疏散樓梯口、地下停車庫(kù)通道等位置，設(shè)安全出口標(biāo)志燈；在通道及轉(zhuǎn)彎處設(shè)疏散標(biāo)志燈。本項(xiàng)目采用消防設(shè)備按消防中心指令開停機(jī)；中央空調(diào)系統(tǒng)集中聯(lián)動(dòng)控制。2．4．7弱電設(shè)計(jì)建筑電話通訊線路由既有電信管線引入電信線路，設(shè)程控電話機(jī)房。公建商場(chǎng)設(shè)廣播系統(tǒng)，其功能分平常和緊急廣播兩種狀態(tài)，播放器設(shè)在消防控制室，發(fā)生火災(zāi)時(shí)自動(dòng)切換為消防廣播。頂樓安裝衛(wèi)星電視接受天線和全頻道公用電視天線，在地下車庫(kù)、電梯、公共走廊、樓梯處按需安裝攝像頭，監(jiān)視室在消防中心。2．4．8供熱2．4．9空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)根據(jù)：《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)整設(shè)計(jì)規(guī)范》GBJ19-87采用制冷（供熱）雙水管加末端式風(fēng)機(jī)排管的中央空調(diào)系統(tǒng)，總冷負(fù)荷為2700KW，總采暖負(fù)荷為3100KW,冷卻塔設(shè)在屋頂。系統(tǒng)分區(qū)：為豎向供熱分高下區(qū)。統(tǒng)一由市政熱力管網(wǎng)直接供應(yīng)。2．4．10通風(fēng)及防排煙系統(tǒng)項(xiàng)目所有地下房間及防煙樓梯間前室均設(shè)置機(jī)械排風(fēng)，火災(zāi)時(shí)的機(jī)械排煙及消防補(bǔ)風(fēng)系統(tǒng)。1、冷凍機(jī)房、變配電室設(shè)機(jī)械通風(fēng)、換氣次數(shù)15次/時(shí)。電梯機(jī)房設(shè)機(jī)械通風(fēng)、換氣次數(shù)10次/時(shí)。2、各衛(wèi)生間設(shè)機(jī)械通風(fēng)、換氣次數(shù)1/2次/時(shí)。3、樓梯間前室，合用前室分別設(shè)加壓送風(fēng)系統(tǒng)，地下層設(shè)機(jī)械排煙系統(tǒng)。2．4．11防雷本項(xiàng)目按三級(jí)防雷建筑設(shè)防。建筑物內(nèi)部多種用電設(shè)備外殼、變壓器中性點(diǎn)及多種金屬管線都必須做成電氣連接，并與接地網(wǎng)相連，采用TN-S接地系統(tǒng)，利和基礎(chǔ)鋼筋作為接地體，接地電阻局限性時(shí)補(bǔ)打接地極，綜合接地電阻不不小于1Ω。2．4．12運(yùn)送項(xiàng)目運(yùn)送重要為垂直運(yùn)送，在商場(chǎng)內(nèi)共設(shè)升降電梯5部，自動(dòng)步道梯2部。其中，公建商場(chǎng)2部客梯，1部貨梯，2部自動(dòng)步道梯。2．4．13智能化設(shè)施商場(chǎng)內(nèi)設(shè)智能系統(tǒng)，重要包括綜合布線系統(tǒng)、辦公自動(dòng)化系統(tǒng)、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)、安防自動(dòng)化系統(tǒng)、建筑監(jiān)控系統(tǒng)、消防自動(dòng)化系統(tǒng)、停車管制自動(dòng)化系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)和信息管理系統(tǒng)。2．5服務(wù)描述2．5．1總體目的1、堅(jiān)持服務(wù)、品質(zhì)、科技三位一體的服務(wù)理念。2、以不停進(jìn)取的開拓精神，建造高檔次、高品質(zhì)樓盤是金鶴地產(chǎn)的開發(fā)宗旨，遵照“以人為本、以客為尊、團(tuán)結(jié)發(fā)展、共同輝煌”的經(jīng)營(yíng)理念，精確定位市場(chǎng)，規(guī)模開發(fā)經(jīng)營(yíng)，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)取勝。3、繼續(xù)探索、引進(jìn)物業(yè)管理模式，擬引進(jìn)一批物業(yè)管理精英，深入完善金鶴地產(chǎn)物業(yè)智能化的管理，提高服務(wù)品質(zhì)。

第四章項(xiàng)目實(shí)行進(jìn)度計(jì)劃5．1項(xiàng)目實(shí)行原則為保證此項(xiàng)目的順利竣工，實(shí)行過(guò)程中必須遵照如下原則：（一）、嚴(yán)格按建設(shè)程序辦事，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作，防止返工揮霍時(shí)間。（二）、認(rèn)真嚴(yán)格做好建設(shè)期的質(zhì)量控制工作，保證工程各階段工作的質(zhì)量到達(dá)規(guī)定的原則。（三）、投資重點(diǎn)抓設(shè)計(jì)及前期工作，與質(zhì)量及工期控制工作相協(xié)調(diào)，重點(diǎn)跟蹤控制明顯影響投資的環(huán)節(jié)。5．2項(xiàng)目實(shí)行計(jì)劃本項(xiàng)目計(jì)劃兩年完畢建設(shè)，工程實(shí)行進(jìn)度計(jì)劃安排如下：1月－3月項(xiàng)目前期有關(guān)審批工作；4月－6月項(xiàng)目招標(biāo)工作、實(shí)行前準(zhǔn)備及資金籌集工作及擴(kuò)初設(shè)計(jì)工作；10月開始預(yù)出租工作；4月－6月前期拆遷及場(chǎng)地平整工作；6月－8月工程主體封閉；8月－9月工程外部裝修；8月－9月工程內(nèi)部裝修；8月出租工作完畢，項(xiàng)目所開發(fā)的鋪位所有出租。第五章項(xiàng)目投資估算6．1投資估算及根據(jù)該項(xiàng)目占地17000平方米，建筑面積52700平方米，總投資需11100.40萬(wàn)元人民幣。投資估算根據(jù)：項(xiàng)目總投資估算表：總投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱總價(jià)（萬(wàn)元）單位指標(biāo)（元/m2）工程量（m2）1.直接成本9858.821.1土地成本2550.001500170001.2前期工程費(fèi)417.661.2.1勘察費(fèi)33.25建安工程費(fèi)的0.5%170001.2.2設(shè)計(jì)費(fèi)166.27建安工程費(fèi)的2.5%527001.2.3立項(xiàng)資金審計(jì)費(fèi)33.25建安工程費(fèi)的5‰527001.2.4施工圖審圖費(fèi)11.97建安工程費(fèi)的1.8‰527001.2.5招標(biāo)費(fèi)73.16建安工程費(fèi)的1.12%527001.2.6施工結(jié)算審計(jì)費(fèi)19.95建安工程費(fèi)的3‰527001.2.7工程監(jiān)理費(fèi)79.81建安工程費(fèi)的1.2%527001.3建安工程費(fèi)6650.741262.00527001.3.3商業(yè)4675.001100.00425001.3.4地下室1975.741937.00102001.4人防工程費(fèi)131.7525元/m2527001.5室外工程費(fèi)108.671.5.1環(huán)衛(wèi)費(fèi)42.168元m2527001.5.2有關(guān)配套設(shè)施費(fèi)66.51建安工程費(fèi)的1%527002開發(fā)費(fèi)用1240.58527002.1管理費(fèi)用133.01建安工程費(fèi)的2%527002.2出租費(fèi)用94.86出租收入的1%527002.3財(cái)務(wù)費(fèi)用444.02總成本的4%527002.4不可預(yù)見費(fèi)332.54建安工程費(fèi)的5%527002.5維修基金237.15出租收入的2.5%527003總成本11100.4052700第六章項(xiàng)目資金籌措與資金平衡7.1項(xiàng)目收入計(jì)劃項(xiàng)目出租狀況預(yù)測(cè)：項(xiàng)目建設(shè)完畢后第一年完全出租，年出租額為9486萬(wàn)元；次年、第三年每年出租額為9486萬(wàn)元。7.2項(xiàng)目資金籌措項(xiàng)目資金籌措：項(xiàng)目自有資金約為6100.40萬(wàn)元；申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款約為5000.00萬(wàn)元。詳細(xì)資金籌措及使用詳見表：項(xiàng)目資金籌措及運(yùn)用表單位：萬(wàn)元序號(hào)名稱金額第6月第7月第8月第9月1項(xiàng)目總投資11100.405550.202220.082220.081110.041.1總成本11100.405550.202220.082220.081110.042資金籌措11100.405550.202220.082220.081110.042.1資本金6100.405550.20550.200.000.002.2借貸資金5000.0001669.882220.081110.04第七章項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析8.1項(xiàng)目盈利能力評(píng)價(jià)8.1.1項(xiàng)目損益表項(xiàng)目投資利潤(rùn)率=39.65%投資利稅率=52.12%項(xiàng)目資本金利潤(rùn)率=218.48%項(xiàng)目的各類靜態(tài)指標(biāo)詳見下表：損益表（表8.1）單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第一年度次年度第三年度1經(jīng)營(yíng)收入28458.009486.009486.009486.001.1銷售收入28458.009486.009486.009486.002總成本11100.40.11100.40003經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)4151.251383.751383.751383.754利潤(rùn)總額13206.35-2998.158102.258102.255所得稅3301.59——3301.596稅后利潤(rùn)9904.76-2998.158102.254800.667盈余公積金（10%）990.48-299.82810.23480.078可分派利潤(rùn)8914.28-2698.337292.024320.599投資利潤(rùn)率39.65%——39.66%10投資利稅率52.12%——52.12%11資本金利潤(rùn)率218.48%——218.48%8.1.2項(xiàng)目所有投資凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率項(xiàng)目所有投資按折現(xiàn)率10％測(cè)算，得出合計(jì)凈現(xiàn)值（稅前、稅后）、財(cái)務(wù)凈限值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。詳見下表：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（所有投資）（表9.2）單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)第1年第2年第3年1現(xiàn)金流入39558.4020586.40948694861.1商業(yè)銀行貸款5000.005000.00001.2出租收入284589486.00948694861.3資本金6100.406100.400.000.002現(xiàn)金流出11758.8111319.87002.1總成本（除財(cái)務(wù)費(fèi)用）11100.4011100.40002.2營(yíng)業(yè)稅及附加219.47219.47003所得稅3301.59——3301.594稅前凈現(xiàn)金流量28238.539266.5394869486稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值14938.966761.992235.808059.10項(xiàng)目稅前內(nèi)部收益率21.28%——21.28%稅前合計(jì)凈現(xiàn)金流量—9266.5318752.5328238.535稅后凈現(xiàn)金流量24936.949266.539486.006148.41稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值10861.206761.998177.584955.62項(xiàng)目稅后內(nèi)部收益率19.15%——19.15%8.1.3項(xiàng)目資本金凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率項(xiàng)目資本金按折現(xiàn)率10％測(cè)算，得出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前與稅后）、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。詳細(xì)見下表：財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金）單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)第1年第2年第3年1現(xiàn)金流入39558.4020586.40948694861.1商業(yè)銀行貸款5000.005000.00001.2出租收入284589486.00948694861.3資本金6100.406100.400.000.002現(xiàn)金流出11758.8111319.87002.1總成本（除財(cái)務(wù)費(fèi)用）11100.4011100.40002.2貸款還本付息5400.0005400.0002.3經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)4151.251383.751383.751383.753稅前凈現(xiàn)金流量28238.539266.539486.009486.00稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值23686.867877.347736.908347.37稅前內(nèi)部收益率21.52%——21.52%4所得稅3301.59——3301.595稅后凈現(xiàn)金流量24936.949266.539486.006148.41稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值28464.307768.3011096.345579.19稅后內(nèi)部收益率19.25%——19.25%8.2項(xiàng)目清償能力評(píng)價(jià)本項(xiàng)目貸款按季度給付利息，建設(shè)經(jīng)營(yíng)期結(jié)束一次性償還本金。總計(jì)貸款額度為5000萬(wàn)元，支付利息總額為400萬(wàn)元。貸款有效利率8%。貸款還本付息估算表（表8.4）單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)第1年第2年第3年1總成本10826.104818.084029.251785.281.1直接成本9858.829858.82001.2管理費(fèi)用133.01133.01001.3出租費(fèi)用284.5894.8694.8694.861.4維修基金237.1579.0579.0579.051.5不可預(yù)見費(fèi)332.54110.85110.85110.852資本金6100.406100.400.000.003銀行貸款50005000004貸款獲得50005000005貸款償還54000540006利息支出40004000敏感性分析銷售總收入與總成本的變動(dòng)對(duì)所有投資及資本金的敏感性分析?，F(xiàn)設(shè)定建設(shè)總成本在-10%～10%范圍內(nèi)變動(dòng)：所有投資（資本金）內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值的變動(dòng)狀況見下表：項(xiàng)目敏感性分析表（表10.1）項(xiàng)目變動(dòng)所有投資資本金NPVIRRNPVIRR總成本-10%16598.8421.23%25684.5520.12%-5%15725.1920.50%24685.8519.45%0%14938.9619.15%23686.8619.15%5%1422.5818.57%22355.6516.02%10%-13580.8715.96%-14675.6211.03%總收入-10%-12895.3616.10%-13313.8410.85%-5%4040.1518.55%15436.4516.17%0%14938.9619.15%23686.8619.15%5%15638.9620.75%25854.5419.51%10%16763.5621.85%29374.5820.21%項(xiàng)目收益率在分析的多種狀況下仍能保持較高的內(nèi)含酬勞率(最低狀況為收入減少5%時(shí)IRR為20.75%)，項(xiàng)目?jī)?nèi)含酬勞率仍高于其資金成本10%，也介于行業(yè)平均利潤(rùn)水平(15%-20%)，表明該項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。10.2項(xiàng)目的盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡以及到達(dá)1.5%、5%、10%、15%的利潤(rùn)率時(shí)地上建安成本和地下建安成本、設(shè)施配套費(fèi)的保本價(jià)見下表：項(xiàng)目盈虧平衡分析（表10.2）利潤(rùn)率保本價(jià)（萬(wàn)元）地上建安造價(jià)地下建筑造價(jià)單價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）單價(jià)(元/㎡)總價(jià)(萬(wàn)元)15%1451.35805.22227.552227.5510%1388.25552.82130.72130.75%1325.15300.42033.852033.8501262.00504819371937第八章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及控制根據(jù)對(duì)項(xiàng)目目的影響不一樣風(fēng)險(xiǎn)可分為如下幾類：9．1工期風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)春市位于吉林省中部，屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候，受蒙古內(nèi)陸冷空氣和海洋暖流季風(fēng)的影響，冬季寒冷干燥，夏季濕熱多雨，春秋季風(fēng)交替，氣溫變化劇烈，有風(fēng)沙。年平均相對(duì)濕度68％；年平均降雨量650毫米；年最大凍結(jié)深度169厘米。由于長(zhǎng)春市屬寒冷地帶，基本雪壓值0.3KN/平方米，無(wú)霜期145天。施工期基本集中在4月份到11月份，而本工程工期3個(gè)月要趕在施工季節(jié)完畢給工程的生產(chǎn)竣工帶來(lái)了一定難度，因此務(wù)必安排好工期，否則將會(huì)帶來(lái)不可預(yù)估的損失。因此要保證工程按期竣工及時(shí)投產(chǎn)運(yùn)行。9．2費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)施工項(xiàng)目成本是指建筑施工企業(yè)在以施工項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象的施工過(guò)程中所花費(fèi)的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價(jià)值和勞動(dòng)者的必要?jiǎng)趧?dòng)所發(fā)明的價(jià)值和貨幣形式。本項(xiàng)目總投資11100.40萬(wàn)元，項(xiàng)目自有資金約為6100.40萬(wàn)元；申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款約為5000.00萬(wàn)元。建設(shè)資金貫徹對(duì)能否及時(shí)按工期竣工有決定性影響，為保證及時(shí)竣工，資金方面，項(xiàng)目自有資金及時(shí)足額投入，同步積極申請(qǐng)銀行貸款進(jìn)行保證。同步將施工中實(shí)際發(fā)生的多種消耗和支出嚴(yán)格控制在成本計(jì)劃范圍內(nèi)，嚴(yán)格審查各項(xiàng)費(fèi)用與否符合原則、計(jì)算實(shí)際成本和計(jì)劃成本之間的差異并進(jìn)行分析，消除施工中的損失揮霍現(xiàn)象。在保證工程質(zhì)量和工期的同步將成本降到最低。9．3質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目為綜合商貿(mào)樓采用框架剪力墻構(gòu)造，在施工時(shí)要保證項(xiàng)目滿足有關(guān)原則規(guī)定的規(guī)定，包括其在抗震、耐火、安全