淺談房地產(chǎn)估價風險

淺談房地產(chǎn)估價風險房地產(chǎn)估價是一種社會性的中介活動，它是由于房地產(chǎn)市場的信息不對稱、不平衡產(chǎn)生的社會需求，波及到社會經(jīng)濟生活的各個方面，無論是房地產(chǎn)的買賣、抵押、互換、租賃、拍賣、保險、課稅，還是房地產(chǎn)的征用、拆遷、賠償、糾紛、侵害和合并，以及企業(yè)的合資、合作、租賃、承包經(jīng)營、企業(yè)改制、合并、分設、破產(chǎn)結(jié)業(yè)清算等，都離不開房地產(chǎn)估價服務。房地產(chǎn)估價活動之波及面廣、專業(yè)性強的特點，決定了房地產(chǎn)估價行業(yè)是一種高風險的行業(yè)。因此我們必須對房地產(chǎn)估價活動進行必要的風險管理。對風險的研究管理來源于二十世紀30年代的美國，現(xiàn)已成為一門獨立的學科，廣泛應用于投資管理和企業(yè)管理之中。風險管理重要包括風險的辨識、轉(zhuǎn)移、控制和防備。房地產(chǎn)估價要充足辯識估價風險，在認清風險的基礎上控制和防備風險。作為合格的房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)人員必須具有認定與辨別估價風險的能力，才能有效的防備風險、合理規(guī)避和減輕風險。一、風險來源房地產(chǎn)估價成果一般是以估價匯報的形式體現(xiàn)的，因此其風險重要來源于房地產(chǎn)估價成果與房地產(chǎn)真實價值偏差的程度及所發(fā)生較大偏差的也許性。重要體目前如下幾種方面：1、政策變動風險：政策變動是影響房地產(chǎn)價格的重要原因。房地產(chǎn)有關(guān)的政策變化重要包括稅收政策、金融政策、產(chǎn)業(yè)政策、都市規(guī)劃的調(diào)整等，均會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生不一樣的影響，而政策的變化則是一般的估價人員無法或者沒有能力預期的。因此房地產(chǎn)有關(guān)政策的變動致使房地產(chǎn)價格波動，導致房地產(chǎn)估價風險。此外房地產(chǎn)政策變化還也許對估價措施產(chǎn)生重大影響，如房屋拆遷賠償政策的的變動就會使得房屋拆遷賠償估價措施發(fā)生變化。2、市場變化風險：房地產(chǎn)市場重要是受供求關(guān)系變化、宏觀經(jīng)濟變動等方面不可預測原因的影響且難以把握，而房地產(chǎn)價格短期巨大變化使得房地產(chǎn)估價成果與市場價格易產(chǎn)生較大偏離。市場變化風險是房地產(chǎn)估價的重要風險。3、業(yè)務承接風險：由于估價業(yè)務的獲得是房地產(chǎn)估價機構(gòu)生存的保證，因此估價機構(gòu)輕易站在客戶的角度和立場考慮問題以致于遷就客戶規(guī)定，導致估價成果與市場價格產(chǎn)生嚴重偏離的風險。此外，委托方提供虛假信息和資料或有缺陷的權(quán)屬證明等狀況，均可帶來極大的估價風險。4、估價技術(shù)風險：目前估價行業(yè)廣為接受的基本措施是成本法、收益法和市場法。估價措施的有限性與評估對象的復雜性、評估目的的多樣性之間的矛盾，評估成果的征詢性與評估匯報使用者對估價成果的依賴性之間的矛盾給房地產(chǎn)估價帶來風險。此外，每種估價措施都需要詳實的基礎資料作為支撐，而房地產(chǎn)基礎資料和數(shù)據(jù)的匱乏以及執(zhí)業(yè)人員的實際經(jīng)驗等原因也是導致房地產(chǎn)估價風險的重要原因。二、風險承擔主體房地產(chǎn)估價的執(zhí)業(yè)者和估價機構(gòu)是風險的直接承擔者。1、執(zhí)業(yè)人員國家實行房地產(chǎn)估價人員資格認證制度。作為一名國家注冊房地產(chǎn)估價師需通過嚴格的考試，獲得《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書》，并經(jīng)注冊登記獲得《房地產(chǎn)估價師注冊證書》后，方可執(zhí)業(yè)。估價師在執(zhí)業(yè)過程中，須保證估價成果的客觀性、公正性，需在具有法律效力的估價匯報上簽字并為自己所得出的結(jié)論肩負對應的法律責任，有義務對自己出具的估價成果進行解釋?！蹲苑康禺a(chǎn)估價師管理措施》、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》均對房地產(chǎn)估價師所承擔的責任和對應的懲罰作出了有關(guān)規(guī)定。2、估價機構(gòu)估價機構(gòu)是房地產(chǎn)估價風險的重要承擔者?！斗康禺a(chǎn)估價機構(gòu)管理措施》規(guī)定對房地產(chǎn)估價機構(gòu)實行資質(zhì)等級管理。估價機構(gòu)的資質(zhì)等級與估價師數(shù)量、經(jīng)營業(yè)績、注冊資本、估價質(zhì)量管理水平、估價檔案管理狀況及財務管理等企業(yè)內(nèi)部管理制度相掛鉤，并實行動態(tài)管理方式，有關(guān)部門每年對估價機構(gòu)進行技術(shù)規(guī)范的檢查。房地產(chǎn)估價業(yè)務由房地產(chǎn)估價機構(gòu)統(tǒng)一接受委托，估價匯報應當由房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章，并有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。估價機構(gòu)資質(zhì)許可機關(guān)或者其上級機關(guān)，對根據(jù)估價機構(gòu)的違法違規(guī)行為作出撤銷或減少房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)的懲罰，觸犯法律的行為承擔對應的法律責任。三、執(zhí)業(yè)人員與估價機構(gòu)承擔的風險（一）執(zhí)業(yè)人員承擔的風險執(zhí)業(yè)人員重要承擔的風險為信譽風險和法律風險，重要體目前如下幾種方面：1、信譽風險《注冊房地產(chǎn)估價師管理措施》規(guī)定：注冊房地產(chǎn)估價師信用檔案應當包括注冊房地產(chǎn)估價師的基本狀況、業(yè)績、良好行為、不良行為等內(nèi)容。違法違規(guī)行為、被投訴舉報處理、行政懲罰等狀況應當作為注冊房地產(chǎn)估價師的不良行為記入其信用檔案。注冊房地產(chǎn)估價師信用檔案信息按照有關(guān)規(guī)定向社會公告。2、法律風險a.民事賠償風險《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第二十六條規(guī)定，“由于房地產(chǎn)估價失誤給當事人導致經(jīng)濟損失的，由所在單位承擔賠償責任。所在單位可以對房地產(chǎn)估價師追償”?！斗康禺a(chǎn)估價師注冊管理措施》第二十五條重申，“在房地產(chǎn)價格評估過程中，因違法違紀或者嚴重失誤給當事人導致的經(jīng)濟損失，由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)承擔賠償責任，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)有權(quán)向簽字的房地產(chǎn)估價師追償”。b.行政懲罰風險《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》第二十八條第五款規(guī)定，“與委托人串通或故意做不實的估價匯報和因工作失誤，導致重大損失的”，“由注冊單位對當事人處以警告、沒收非法所得、暫停執(zhí)行業(yè)務、吊銷房地產(chǎn)估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》、《房地產(chǎn)估價師注冊證》，并可處以罰款”?！斗康禺a(chǎn)估價師注冊管理措施》第三十條第一款也規(guī)定，“給當事人導致直接經(jīng)濟損失的”，“處以違法所得3倍但不超過3萬元的罰款；沒有違法所得的，可以處以1萬元如下的罰款”。c.刑事懲罰風險我國《刑法》中針對房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)規(guī)定了兩個有關(guān)罪名，分別是“中介組織人員提供虛假證明文獻罪”和“中介組織人員出具證明文獻重大失實罪”?！缎谭ā返?29條第1、2款規(guī)定，“承擔資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文獻，情節(jié)嚴重的，處五年如下有期徒刑或者拘役，并懲罰金。前款規(guī)定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年如下有期徒刑，并懲罰金”。——屬于故意犯罪《刑法》第229條第3款規(guī)定，“第一款規(guī)定的人員，嚴重不負責任，出具的證明文獻有重大失實，導致嚴重后果的，處三年如下有期徒刑或者拘役，并處或者單懲罰金”?！獙儆谶^錯犯罪最高人民法院有關(guān)的司法解釋對上述兩罪的立案原則作了明確的規(guī)定，“中介組織人員提供虛假證明文獻罪”的立案原則是導致直接經(jīng)濟損失50萬元以上，“中介組織人員出具證明文獻重大失實罪”的立案原則是導致直接經(jīng)濟損失100萬元以上。受到刑事懲罰的后果是相稱嚴重的，不僅會被剝奪人身自由，并且估價師的職業(yè)前途也將受到極大的影響。（二）估價機構(gòu)承擔的風險1、信譽風險：作為專業(yè)性極強的房地產(chǎn)估價行業(yè)，最大的風險就是估價成果嚴重偏離客觀事實，傷及估價機構(gòu)的資信。公正性和專業(yè)勝任能力是估價機構(gòu)生存的基礎，估價機構(gòu)的資質(zhì)和商譽是企業(yè)的生命。2、經(jīng)營風險：估價機構(gòu)作為市場經(jīng)濟中新興中介行業(yè)的一份子，同其他競爭行業(yè)同樣面臨著越來越劇烈的市場競爭。由于市場不確定原因的存在，估價機構(gòu)也同樣面臨著經(jīng)營風險。經(jīng)營風險的加劇可導致估價機構(gòu)經(jīng)營不善以至到達破產(chǎn)的風險。3、法律風險：房地產(chǎn)價格是權(quán)益的價格，不一樣權(quán)益下有著不一樣的價格，輕易產(chǎn)生爭議，加之有時權(quán)屬證明的真?zhèn)坞y辨，假如不慎極易產(chǎn)生法律訴訟，形成法律風險。在《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理措施》中對估價機構(gòu)的違法違規(guī)行為作出了對應懲罰規(guī)定，觸犯法律的承擔對應法律責任。4、經(jīng)濟風險：房地產(chǎn)估價屬經(jīng)濟鑒定類行業(yè)，它的估價成果與價值是分不開的。不過由于影響房地產(chǎn)價格的原因較多，易使估價成果偏離市場價值，尤其外部原因劇變或因估價人員主觀原因使估價成果產(chǎn)生巨大偏離且直接給房地產(chǎn)經(jīng)濟活動某一主體帶來經(jīng)濟上的損失時，會面臨著經(jīng)濟賠償?shù)娘L險。假如估價機構(gòu)的注冊資本與其所估價資產(chǎn)價值懸殊過大，那么這種經(jīng)濟賠償對估價機構(gòu)來說將是使命的。5、管理風險：作為一家評估企業(yè)，和其他各行各業(yè)同樣面臨著企業(yè)經(jīng)營管理的風險，而估價機構(gòu)又存在其管理風險的特殊性，如人力資源管理和估價質(zhì)量管理不善都易導致評估人員的執(zhí)業(yè)水平和職業(yè)素質(zhì)減少，帶來估價技術(shù)風險；行政管理（如公章和人名章管理）不善會引起估價機構(gòu)的信譽風險和法律風險；財務管理不善會引起估價機構(gòu)的經(jīng)營風險和業(yè)務風險等等。四、風險防備房地產(chǎn)估價每項業(yè)務都是與市場經(jīng)濟緊密聯(lián)絡在一起的，無風險的估價業(yè)務是不存在的，因此估價人員必須在認清估價風險來源的基礎上，尋找出也許產(chǎn)生風險的重要環(huán)節(jié)并控制它、應對它，以到達有效防備風險、規(guī)避和減輕風險之目的。（一）風險來源方面的風險防備1、政策風險防備：政策風險來源于國家政策的變化為房地產(chǎn)市場帶來的不確定性。估價人員應時刻關(guān)注著政策動向，如土地、住房、經(jīng)濟、稅收等與房地產(chǎn)有關(guān)政策。估價匯報中應提醒重大政策變化也許帶來風險，同步應對國家新推出的政策對房地產(chǎn)市場影響加以分析，如土地招拍掛制度的執(zhí)行、土地增值稅征收方式的變化、土地使用費的增長等土地政策促使土地粗放式使用向集約式使用發(fā)展，導致土地價格變化；近期央行持續(xù)加息提高準備金使得開發(fā)商融資成本增長敦促開發(fā)商向市場投放房屋的速度，同步高起的借貸利率也克制了抄房行為，這將導致房屋價格變化等等。一般市場對財政政策反應較快，估價人員應迅速作出反應，及時調(diào)整對市場的估值水平；而市場對金融政策的反應則略顯滯后，估價人員應認真觀測政策對市場趨向變化狀況，提前做好防備風險準備。2、市場風險防備：影響房地產(chǎn)市場變化原因眾多而又復雜，市場變化趨勢難以預測。怎樣在大起大落的房地產(chǎn)市場中回避市場風險是所有執(zhí)業(yè)者和估價機構(gòu)面對的難題。估價人員需盡量多的把握市場信息，親密觀測宏觀經(jīng)濟動向，洞察市場供求關(guān)系變化，并運用手中可靠性較強的數(shù)據(jù)精確研判市場趨勢，掌握市場價格走向。此外，估價匯報中估價時點和估價匯報有效期的限定，也為市場風險的回避起到積極的作用。3、業(yè)務風險防備：由于估價行業(yè)競爭日益劇烈，委托方常常提出壓低收費原則、縮短匯報時間、高估或低估標的物價值的無理規(guī)定，為估價機構(gòu)和執(zhí)業(yè)者帶來巨大風險。匯報質(zhì)量高下與成本直接有關(guān)，成本包括費用成本和時間成本，費用成本過低導致人力資金投入過少，限制了本應更深入細致的工作，同步收費原則減少勢必加大業(yè)務量來彌補減少的估價機構(gòu)利潤，從而愈加大風險也許性；時間成本過低無富余時間對市場進行充足調(diào)研，易致使短時間內(nèi)調(diào)查出的市場數(shù)據(jù)局限性以支持估價結(jié)果或結(jié)論，同步易使得短時間內(nèi)書寫的匯報質(zhì)量低劣，增長風險。而過高或過低的估值則直接損壞估價機構(gòu)的信譽，嚴重的可導致資質(zhì)降級或撤銷、經(jīng)濟索賠、行政懲罰。在承接業(yè)務過程中，有的委托方也許由于某種目的需要，故意提供虛假資料和信息，有的委托方由于不懂而未能提供合法權(quán)屬證明和有關(guān)文獻，尚有的委托方提供的是有爭議的權(quán)屬資料，這些都會為估價機構(gòu)帶來業(yè)務風險。因此市場人員在承接估價業(yè)務的過程中，要時刻牢記風險二字，睜大眼睛認真識別詳細核查資料，同步，以我們高質(zhì)量的匯報和高水準的服務贏得客戶替代低質(zhì)量的不良競爭，才能到達減少業(yè)務風險之目的。4、技術(shù)風險防備：房地產(chǎn)估價是估價人員以主觀的形式，通過對房地產(chǎn)市場價格形成過程的模擬，反應房地產(chǎn)客觀價值的行為。房地產(chǎn)價值的客觀性規(guī)定估價人員必須采用行業(yè)內(nèi)通行的估價措施，嚴格按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的規(guī)定進行估價，回避并減少估價人員個體的主觀原因?qū)Ψ康禺a(chǎn)價值的客觀性影響。在運用品體的估價措施進行估價時，與否掌握豐富詳實的基礎資料是估價結(jié)論能否精確的重要保障，因此我們在實際評估過程中需要長期積累房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的基礎技術(shù)資料，如市場基準收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等，以減少房地產(chǎn)預期的技術(shù)上的不確定性。對于實效性強的市場數(shù)據(jù)提取如售價、租金等則需要做屆時時更新并嚴格篩選，以直接減少估價成果與市場價格的偏差程度。此外，估價匯報的論述不完善或不完整也會為估價機構(gòu)和估價人員帶來不良后果，因此應不停提高人員綜合素質(zhì)和估價水平，牢固掌握房地產(chǎn)估價基本理論，努力積累實際估價經(jīng)驗，在技術(shù)參數(shù)選擇和措施運用上防止的漏洞，防備估價技術(shù)風險。（二）執(zhí)業(yè)者和估價機構(gòu)的風險防備1、信譽風險防備：無論是估價行業(yè)從業(yè)者還是從業(yè)機構(gòu)，信譽是生存之本。假如一種執(zhí)業(yè)者丟失了信譽，就等于終身喪失了其所從事估價事業(yè)的機會；而作為一種沒有良好信譽的估價機構(gòu)，就等于喪失了其所在估價行業(yè)中的生存能力。信譽風險是我們每一種估價行業(yè)的從業(yè)人員都需要時刻銘記和防備的。信譽是一點一滴積累起來的，自覺維護和不停提高估價機構(gòu)的信譽度是每個估價從業(yè)人員的義務。市場人員直接面對著社會上的服務群體，為客戶帶來第一印象，代表著估價機構(gòu)整體的人員素質(zhì)和服務水準，到位的溝通和服務可在客戶群體內(nèi)建立良好的信譽。估價機構(gòu)提供的產(chǎn)品即估價匯報的品質(zhì)的高下直接影響著估價機構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員信譽度，提高匯報質(zhì)量，完善質(zhì)量管理制度，提高全員素質(zhì)是防備信譽風險的重要保障。2、經(jīng)營風險防備：打破壟斷充足競爭是估價行業(yè)發(fā)展的必然，能否持續(xù)的經(jīng)營下去是每個估價機構(gòu)都要面臨的問題，強大而有力的競爭手段是防備經(jīng)營風險的主線途徑，只有高品質(zhì)、專業(yè)化的服務才能真正地化解估價機構(gòu)的經(jīng)營風險。由于行業(yè)內(nèi)的市場競爭越演越烈，目前市場大量充斥著競相壓價、惡意詆毀同行等低級次的惡性競爭，這種不良的惡性競爭行為不僅有損整個估價行業(yè)聲譽，還將使短期獲益的估價機構(gòu)逐漸喪生長期的競爭能力。在實際的經(jīng)營風險防備上，我們應推行平等競爭與優(yōu)化競爭相結(jié)合，即在公開、公平、公正的基礎上平等競爭，在優(yōu)化資源配置的條件下實現(xiàn)特色服務錯位競爭。在我們的經(jīng)營上力爭兼顧短期利益和長期利益，切無因眼前小利去損害企業(yè)的長遠發(fā)展。在競爭手段上，對于同質(zhì)化競爭層面，盡量擴大市場份額，提高企業(yè)影響力和市場擁有率；在多元化競爭層面，逐漸將有關(guān)行業(yè)納入全程化的服務體系之中，為客戶提供全方位的綜合性服務；對于專業(yè)化競爭層面，逐漸加強專業(yè)化研究，提高專業(yè)化程度，為企業(yè)、行業(yè)甚至為政府決策提供高質(zhì)量的征詢服務。3、法律風險防備：房地產(chǎn)估價是估價師對房地產(chǎn)權(quán)益價值的判斷，權(quán)屬證明或文獻是所有者或使用者擁有房地產(chǎn)權(quán)益合法性的唯一證明文獻，為了防備權(quán)屬證明或文獻給估價機構(gòu)和執(zhí)業(yè)者帶來的風險，應嚴格查對委托方提供資料的原件，加強識別權(quán)屬證明文獻真?zhèn)蔚哪芰?，對有?quán)屬爭議的更要注意以免陷入不必要的法律訴訟。對于政策性極強的估價工作如拆遷評估，要重視程序上的合法性。對已處在訴訟中的估價工作如法院項目的估價過程更要嚴格按照評估程序，估價人員應二人以上并有一名注冊估價師，當事人雙方或第三方見證人在場，對進入現(xiàn)場的時間、勘查狀況記錄并保留影像資料，各方人員簽字證明。估價工作中到處都隱藏著法律風險，稍有不甚就會導致法律訴訟和索賠。如在未對的判斷自己專業(yè)勝任能力的狀況下，簽訂的委托協(xié)議不能到達協(xié)議規(guī)定期，需要承擔違約責任；估價匯報中使用了虛假或誤導性陳說語言導致委托方使用后導致嚴重后果的，面臨著經(jīng)濟索賠和行政懲罰；承攬業(yè)務或匯報引用中無意泄漏委托方的商業(yè)秘密、技術(shù)秘密或業(yè)務資料時，面臨著法律訴訟和經(jīng)濟索賠。因此估價人員應認真學習法律知識，嚴格自律行為，積極回避法律風險。4、經(jīng)濟風險防備：經(jīng)濟風險來源于兩個方面，即外部風險和內(nèi)部風險。外部風險是由于外部原因巨變?nèi)缯咦兓?、自然條件變化、政治動亂等引起的房地產(chǎn)市場劇烈振蕩，而引起估價機構(gòu)的經(jīng)濟風險。外部風險是系統(tǒng)性風險，是不可控的，盡管某些政策的變化可以預測，但需要估價人員依托自身的判斷能力去掌握政策的影響程度，否則也會使估價成果失去現(xiàn)實性。內(nèi)部風險重要是由于估價人員主觀原因引起的經(jīng)濟風險，是非系統(tǒng)風險。為了爭奪客戶無原則滿足委托方規(guī)定致使估價成果與市場價格偏差過大、估價匯報論述不妥或不完整而引起匯報使用者誤解、執(zhí)業(yè)能力受限致使匯報質(zhì)量低劣估價結(jié)論偏差較大、明知與委托方有厲害關(guān)系而不予回避等內(nèi)部風險均可引起重大的經(jīng)濟索賠風險。內(nèi)部風險是可控性風險，可以通過加強企業(yè)內(nèi)部管理制度的完善如匯報質(zhì)量管理制度等，來防備因內(nèi)部原因產(chǎn)生的經(jīng)濟風險。估價機構(gòu)的資本金往往與其所估資產(chǎn)價值有較大的懸殊，建立風險準備金也是風險防備的重要措施，可提高估價機構(gòu)的抗風險能力。5、管理風險防備：估價機構(gòu)管理風險防備的主線在于合理構(gòu)建管理架構(gòu)，完善企業(yè)管理體系及各項管理制度。對房地產(chǎn)估價這一特殊行業(yè)，人力資源管理和估價質(zhì)量管理是企業(yè)管理的首要風險管理內(nèi)容，此外，財務管理、估價檔案管理、行政管理等也是至關(guān)重要的。估價機構(gòu)作為技術(shù)密集型企業(yè)，最大的資本莫過于人才，最大程度地發(fā)揮員工潛能，合理開發(fā)與配置人力資源是估價機構(gòu)在劇烈的市場競爭中取勝的關(guān)鍵；作為技術(shù)型服務企業(yè)，估價匯報是企業(yè)為客戶提供的最終產(chǎn)品，高品質(zhì)的估價匯報是估價企業(yè)良性發(fā)展的基礎，全程的估價質(zhì)量管理是企業(yè)為客戶提供高質(zhì)量產(chǎn)品的保障。完善企業(yè)內(nèi)部各項管理制度如估價質(zhì)量管理制度、估價檔案管理制度、財務管理制度等是管理風險的重要防備方式。五、實際工作中的風險防備在詳細操作過程中，嚴格履行房地產(chǎn)估價程序是防備估價風險的最有效措施。操作措施是：對估價程序中每個環(huán)節(jié)也許產(chǎn)生的風險進行逐一分析，并按其風險發(fā)生的出現(xiàn)頻率和重要程度進行排序，將排序前列的風險原因所在環(huán)節(jié)確定為重點風險防備環(huán)節(jié)，對重點風險環(huán)節(jié)加以控制。1、房地產(chǎn)估價程序及也許發(fā)生的風險：①獲取估價業(yè)務：是指企業(yè)市場開拓人員通過不一樣途徑，采用不一樣方式或措施獲取估價業(yè)務的一種過程，這一過程中的的風險重要是業(yè)務承攬風險，也存在著政策風險。②受理估價委托：是指企業(yè)的市場人員或估價人員與委托單位充足溝通和協(xié)商后，到達并簽訂具有法律效力委托協(xié)議之過程。協(xié)議違約及其他的法律風險是這一過程中的重要風險。③確定估價作業(yè)方案：屬于正式估價的前期準備階段，采用何種技術(shù)路線和措施，以何種渠道搜集有關(guān)數(shù)據(jù)和資料等計劃編制的過程，重要面臨的是技術(shù)性風險。④搜集估價所需資料：搜集什么樣數(shù)據(jù)和資料取決于擬采用何種估價措施，而最終采用什么樣的估價措施則取決于所能采集到何種估價措施所需的數(shù)據(jù)和資料。技術(shù)風險也是這一階段的重要風險。⑤實地查看估價對象：實地查看是估價作業(yè)的必要程序，做好查看記錄，對實物與權(quán)屬文獻相符狀況核驗，并對查看記錄簽字承認。它不僅為估價作業(yè)提供根據(jù)，也是估價匯報中的重要法律要件。該過程中的重要風險是法律風險，也存在著技術(shù)風險。⑥分析估價對象及房地產(chǎn)市場：通過實地查看和調(diào)查估價對象狀況及類似房地產(chǎn)市場狀況，分析對委估房地產(chǎn)價格影響的各方面原因及程度。該過程面臨的重要風險是市場變化風險，尚有政策變動風險。⑦選定估價措施進行測算：根據(jù)確定的估價作業(yè)方案和實地查看狀況選用合用的估價措施，再根據(jù)搜集到數(shù)據(jù)和資料的數(shù)量、質(zhì)量確定最終的估價措施，并對估價對象的價值進行測算。這一過程存在的重要風險是技術(shù)風險。同步也存在著市場風險。⑧確定估價成果：對采用的不一樣估價措施測算出的成果進行比較、分析和判斷，假如不一樣估價措施測算的成果差異較大，則找出差異原因并消除不合理性后，確定最終的估價成果。這一過程重要風險是技術(shù)風險和市場風險。⑨撰寫估價匯報：估價匯報的撰寫是履行估價協(xié)議提供最終成品的過程，是估價水平和估價質(zhì)量高下的最終體現(xiàn)。估價匯報中所承載的信息和內(nèi)容都以不一樣方式在不一樣方面存在著風險原因。撰寫匯報包括了政策變動風險、市場變化風險、技術(shù)風險、法律風險、經(jīng)濟風險等。⑩內(nèi)部審核估價匯報：在估價匯報出具之前，為了保證匯報質(zhì)量，減少風險，估價匯報必須履行審核程序。內(nèi)部審核是防備估價匯報風險的最終一道防線。11出具估價匯報：經(jīng)審核合格的匯報需二名估價師簽字并加蓋公○司法人章和公章。這個階段的重要風險管理風險和法律風險，同步也許引起信譽風險甚至經(jīng)濟風險。12估價資料歸檔：估價機構(gòu)承擔的估價責任期一般至估價服務行○為結(jié)束日止，因此估價匯報出具后，應及時歸檔并保留至估價服務行為截至日。這一程序的重要風險是法律風險，也存在著管理風險和經(jīng)濟風險。2、估價程序中的重點風險環(huán)節(jié)及其控制：①獲取估價業(yè)務和受理估價委托業(yè)務承接風險是房地產(chǎn)估價重要風險來源之一，在獲取業(yè)務和受理委托過程中應注意：a.由于市場競爭劇烈，委托方也許會提出高估或低估房地產(chǎn)價值的不合理規(guī)定，業(yè)務承攬過程中應防止該類現(xiàn)象發(fā)生。此外大幅減少收費原則、不切實際的縮短提交匯報時間等不合法競爭手段也會為企業(yè)帶來嚴重風險。b.承攬業(yè)務過程中應杜絕大包大攬現(xiàn)象。對受專業(yè)勝任能力限制的項目，不適宜輕易承攬；對于確實通過多種途徑難以滿足委托方規(guī)定的項目寧可放棄；對項目的合法性不能確定或權(quán)屬文獻有缺陷的項目，不適宜輕易答復，更不能草率簽訂協(xié)議。c.有利害關(guān)系需注意采用回避方式。若估價人員與估價對象有厲害關(guān)系應予回避，改由其他估價人員進行評估；若企業(yè)與委托機構(gòu)如分企業(yè)、入股企業(yè)等有關(guān)聯(lián)單位的資產(chǎn)評估，應予回避。d.承接業(yè)務時要確定匯報用途，不一樣用途價值差距甚遠，尤其是抵押用途一定要采用謹慎原則。未確定匯報用途、估價范圍等狀況之前不要輕易談定評估費用，未確定匯報繁瑣程度不要輕易確定完畢時間。匯報提交時間最佳由估價人員現(xiàn)場查看時確定。e.正式簽訂協(xié)議前，須核驗權(quán)屬文獻并判斷其合法性、有關(guān)性和合理性。簽訂協(xié)議步，不僅要注意收費方式和水平，也要注意確定委托范圍和違約責任。②確定估價作業(yè)方案和搜集所需資料估價人員在實地查看之前，應通過傳真或郵寄方式向委托方提交匯報交接資料清單（注明文獻證號），獲取估價對象的權(quán)屬文獻和有關(guān)資料，據(jù)此初步確定技術(shù)路線、人員、時間、費用等方案，搜集有關(guān)資料初步理解估價對象周圍的房地產(chǎn)狀況，根據(jù)需要設計現(xiàn)場調(diào)查表。這個階段起承上啟下作用，也是估價質(zhì)量控制的開始，準備工作越充足，實地查看和撰寫匯報越有順利，技術(shù)風險越易控制。③實地查看估價對象實地查看既是估價上的技術(shù)規(guī)定，也是規(guī)避法律風險的必要程序和環(huán)節(jié)?，F(xiàn)場查看應注意：a.權(quán)屬資料與現(xiàn)場狀況相比對，有無拆除、改礦建等與產(chǎn)權(quán)證不符現(xiàn)象；b.詳細勘查估價對象實體構(gòu)造、裝修和設備設施等狀況，在建工程項目確定竣工程度，尤其要注意其狀態(tài)是在建還是停工狀態(tài)，確定停工時間長短。c.詳細勘查周圍狀況，調(diào)查估價對象周圍交通、臨路、景觀、配套等環(huán)境狀況，并對周圍類似房地產(chǎn)的市場狀況進行調(diào)查。d.做好現(xiàn)場查看記錄，保留現(xiàn)場查看的影像資料。查看記錄上應有查看人、產(chǎn)權(quán)人（必要時須第三見證人）簽字并作為存檔資料保留。④分析估價對象及房地產(chǎn)市場市場變化風險也是房地產(chǎn)估價的重要風險來源之一，防備市場風險應重要注意：a.理解估價對象的歷史背景，調(diào)查估價對象及類似房地產(chǎn)的過去和目前的市場行情，數(shù)據(jù)具有真實性和實效性；b.分析影響估價對象價值的原因，尤其是有利原因和