如何為保險公司和REITs提供服務講義課程

如何為保險公司和REITs提供服務講義課程目錄美國估價行業(yè)概述房地產(chǎn)投資基金REITsREITs的特點和對服務的要求REITs提供服務2一.美國估價行業(yè)概述美國估價學會(包括城市土地估價師和房地產(chǎn)估價師)已經(jīng)有77年的歷史,經(jīng)歷了以下三個階段:房地產(chǎn)開發(fā)階段的房地產(chǎn)估價(房地產(chǎn)開發(fā)商)房地產(chǎn)投資階段的房地產(chǎn)估價(保險公司和REIT)房地產(chǎn)貸款證券化階段的房地產(chǎn)估價(房利美和房地美,次貸危機)

3二.保險公司及與房地產(chǎn)相關(guān)的保險業(yè)務1.保險公司的業(yè)務保險公司銷售部投資部證券投資部房地產(chǎn)投資部房地產(chǎn)估價REITs具體項目投保理賠42.保險的內(nèi)容(1).建筑施工(2).物業(yè)管理(3).房地產(chǎn)財產(chǎn) 在建工程 剛剛完工的房地產(chǎn) 達到穩(wěn)定出租率時的房地產(chǎn)53.中國和美國保險行業(yè)相比(1).品種少.中國上海6(2)規(guī)模小.中國上海7美國紐約8美國紐約估價對象：紐約世貿(mào)中心估價時點：2001年9月11日價值類型：二房東權(quán)益的市場價值估價用途：損害賠償建筑物描述：已使用年限：35年建筑面積（包括二幢塔樓和裙樓）8,500,000平方英呎重建成本：90—110億美元94.市場價值與保險價值CostslooklikethisLandHardCostsSoftCostsEntrepreneurialIncentiveFillUpCosts10折舊DepreciationlookslikethisLandHardCostsSoftCostsEntrepreneurialIncentiveFillUpCostsPhysicalFunctionalExternal11市場價值MarketValuelookslikethisLandHardCostsSoftCostsEntrepreneurialIncentiveFillUpCostsPhysicalFunctionalExternal12保險價值InsurableValuelookslikethisLandHardCostsSoftCostsEntrepreneurialIncentiveFillUpCostsPhysicalFunctionalExternal135.技術(shù)特點(1).R土,R房;Y土,Y房(2).不同階段14三.房地產(chǎn)投資基金REITs1.簡介

REITPropertyAPropertyBPropertyCINVESTORS

$$$Shares152.中美房地產(chǎn)投資基金實例(1)美國:GGP162.中美房地產(chǎn)投資基金實例(2)中國:即將17四.保險公司和REITs的特點和對服務的要求特點:長期收益要求:規(guī)模比較大,整棟建筑物出租人權(quán)益價值的估價注重收益法得到的結(jié)果考慮租戶組合和租戶的信譽對估價師業(yè)務水平要求比較高18出租人權(quán)益的價值基本概念Feesimpleinterest(完全產(chǎn)權(quán)權(quán)益)Leasedfeeinterest(出租人權(quán)益)Leaseholdinterest(承租人權(quán)益,即二房東權(quán)益）Feesimpleinterest= Leasedfeeinterest+Leaseholdinterest完全產(chǎn)權(quán)權(quán)益= 出租人權(quán)益+承租人權(quán)益（二房東權(quán)益）價值類型:市場價值VS投資價值19收益法Concepts基本概念:Leasedfee出租人權(quán)益Leasehold承租人權(quán)益Feesimple完全產(chǎn)權(quán)權(quán)益23456789101011Marketrent市場租金Contractrent合同租金PV初始投資額(現(xiàn)值)Reversion期末轉(zhuǎn)售價值

DiscountrateforContractrent合同租金的折現(xiàn)率

DiscountrateforMarketrent市場租金的折現(xiàn)率

DiscountrateforReversion轉(zhuǎn)售價值的折現(xiàn)率20如何確定折現(xiàn)率(租戶組合和租戶的信譽)(1).KORPAZC(2).市場提取法21五.購物中心的估價---如何為REITs服務AppraisalsMarketabilitystudyMarketAnalysis22Howappraisers/consultantscanworkwithREITsandpensionfundsAcquisitionstaffofREITs/pensionfundsusuallyhaveMBAorlegalbackgroundREITs/pensionfundssometimesobtainMAIappraisals,butarenotlegallyrequiredtoobtainappraisalsValuationbasedprimarilyonincomeapproachtovalueDiscountedCashFlowAnalysisusingExcelorlease-by-leaseanalysissoftware,suchasARGUS23ValuationProcessIdentify

clientand

intended

usersIdentifythe

intendeduseIdentifythe

purposeof

the

assignmentEffective

dateofthe

opinionIdentifythe

relevant

characteristics

ofthepropertyAssignmentconditionsExtraordinary

AssumptionsHypothetical

ConditionsDefinitionoftheProblemSTEP1ScopeofWorkSTEP224ValuationProcessMarketArea

DataSubject

PropertyDataComparable

PropertyDataDataCollectionandPropertyDescriptionSTEP3MarketAnalysisHighestandBestUseAnalysisDataAnalysisSTEP425ValuationProcessReconciliationofValueIndicationsand

FinalOpinionofValueSTEP6CostSalesComparisonIncome

CapitalizationApplicationoftheApproachestoValueSTEP5ReportofDefinedValueSTEP726MarketabilityStudyAprocessthatinvestigateshowaparticularpieceofpropertywillbeabsorbed,sold,orleasedundercurrentoranticipatedmarketconditions;includesamarketstudyofthegeneralclassofpropertybeingstudied.27MarketAnalysisProcessPropertyproductivityanalysisMarketdelineationAnalyzedemandAnalyzesupplyMarginaldemandanalysisForecastsubje