法式商業(yè)街項目可行性研究報告

武漢市煙草公司漢陽倉庫建設(shè)改造商業(yè)街工程可行性爭論報告武漢市煙草公司漢陽倉庫建設(shè)改造商業(yè)街工程可行性爭論報告116頁工程概況1、工程名稱：武漢市煙草公司漢陽倉庫建設(shè)改造商業(yè)街工程2、工程建設(shè)單位：武漢市煙草公司3、工程性質(zhì)：建設(shè)改造4、工程地點：武漢市漢陽區(qū)三里坡前灣編制依據(jù)〔一〕法律、法規(guī)123456〔二〕其他123、國家有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)；4、工程業(yè)主供給的有關(guān)資料。主要結(jié)論群體定位，擬定了建設(shè)方案并進(jìn)展綜合評價。2.1〔一〕本工程位于武漢市漢陽區(qū)，漢陽地處武漢市西南部，瀕臨長江、漢江，與漢口、武昌隔江構(gòu)成武漢三鎮(zhèn)。三鎮(zhèn)之一的漢陽，東瀕長江，北依漢水，是京廣鐵路大動脈與長江黃金水道十字交匯的中心，歷來有“九省通衢”之稱。截止至2013921085132425000到武漢最大的鐵路客運、貨運站僅52810318和正在開工興建的墨水湖北路形成了縱橫穿插、四通八達(dá)、便利快捷的交通網(wǎng)絡(luò)。國領(lǐng)事機(jī)構(gòu)供給更完善的效勞，為將來爭取“設(shè)領(lǐng)”營造更好的環(huán)境。津路設(shè)立第一個領(lǐng)事館。此后包括美國、葡萄牙、荷蘭、比利時、瑞典201998事館，其中法國、韓國駐漢總領(lǐng)事館開設(shè)簽證業(yè)務(wù)。武漢領(lǐng)事館數(shù)量位居中部城市首位。領(lǐng)事館,武漢規(guī)劃特地設(shè)立外國領(lǐng)館區(qū)，將為領(lǐng)事館供給更完善的效勞和更舒適的環(huán)境，有利于吸引更多國家在漢設(shè)領(lǐng)事館，提升武漢的國際化水平。“使領(lǐng)館區(qū)必定帶來大量的高端人群，整個漢陽區(qū)域的形象和檔次將得到提升。擬設(shè)址在墨水湖畔的武漢使領(lǐng)館區(qū)是漢陽區(qū)中心湖泊，水域面積3.7景之一，歷代文人墨客，留下很多傳奇佳話。湖面寬廣，湖岸曲折，老樹濃蔭，花開似錦。周邊風(fēng)景名勝密集，生態(tài)宜居。將來的武漢使領(lǐng)館區(qū)將緊鄰墨水湖，風(fēng)景宜人，交通便利，經(jīng)江城大道、江漢一橋101020405環(huán)墨水湖區(qū)域重點進(jìn)展旅游、商貿(mào)以及各類專業(yè)效勞業(yè)，餐飲、消遣業(yè)較為成熟。四生態(tài)城著重培育會展、總部、金融、商貿(mào)、專業(yè)效勞等功能，武漢國際博覽中心已開館，洲際酒店、海洋樂園、江騰國際廣場及一批總部樓宇工程馬上開工。本工程位于漢陽區(qū)三里坡前灣，西接江堤中路，北靠馬滄湖路，東南面緊鄰攔江堤路。距墨水湖僅8006001300心，屬漢陽中心城區(qū)核心區(qū)域。工程周邊樓盤林立，江騰苑、康泰苑、水墨丹青、蘭亭都薈等。其中緊鄰工程北面的廣電蘭亭都薈占地約12萬平方米，總建筑面積421233F445F374312000供給巨大的潛在消費群體。綜上所述，本工程對于周邊及墨水湖領(lǐng)事館區(qū)域的購物、休閑、消遣生活等方面都將有大幅度的提升空間。對片區(qū)居民的商業(yè)購物、休閑消遣的便利性、快捷性、舒適性，以及國際化程度、現(xiàn)代化程度等各個方面，都具有格外突出的優(yōu)勢。市場現(xiàn)狀周邊商業(yè)進(jìn)呈現(xiàn)狀本工程周邊商業(yè)以臨街小商鋪為主，以自然街區(qū)為主，目前無大型商業(yè)工程。結(jié)論：工程周邊住宅與商業(yè)配套整體形象不相稱，急需構(gòu)建具有購物、休閑和文化性消費、消遣、餐飲美食等功能于一體、配套完善的現(xiàn)代化商業(yè)綜合體系和商業(yè)模式，完善商業(yè)效勞功能，提升城市形象。2.3.1為了了解市場需求現(xiàn)狀進(jìn)展了針對漢陽馬滄湖路周邊的商戶及住戶市場調(diào)查，意圖了解目標(biāo)客戶的購置意向和購置力量，從而確定該工程的市場定位。調(diào)查的內(nèi)容有客戶購置商鋪的意愿、商鋪類型、需求的面積、需求單價及總價、期望的配套設(shè)施等問題；承受問卷調(diào)查與面談?wù){(diào)查相協(xié)作的形式，進(jìn)展抽樣調(diào)查。調(diào)查結(jié)論認(rèn)為本工程的商業(yè)開發(fā)迎合了當(dāng)?shù)厣虘艏熬用竦纳钚蓍e需求，提升了區(qū)域形象，工程的實施是可行的。工程初步定位工程定位①功能豐富、特色鮮亮、集購物、休閑、文化、商務(wù)、餐飲、旅游等多功能為一體的法式商業(yè)街。②緊鄰主干道的商鋪作酒店、消遣休閑中心和大型的購物廣場等，最好能引進(jìn)知名超市、購物中心進(jìn)駐；③依據(jù)不同產(chǎn)品或效勞的特點，將工程整體劃分為多個功能區(qū)，主要業(yè)態(tài)可分為：影視動漫區(qū)、餐飲消遣區(qū)、購物廣場等。客戶群體定位本工程的客戶群風(fēng)光對外企職工、使館區(qū)工作人員、私營業(yè)主、企業(yè)治理人員以及其他。武漢市煙草公司漢陽倉庫建設(shè)改造商業(yè)街工程可行性爭論報告武漢市煙草公司漢陽倉庫建設(shè)改造商業(yè)街工程可行性爭論報告10-16頁工程場址地點與地理位置武漢市漢陽區(qū)三里坡前灣場址優(yōu)勢〔1〕地理位置便捷可以借助各種交通工具便捷到達(dá)，具備很強(qiáng)的可達(dá)性和地段優(yōu)勢?！?〕區(qū)位條件優(yōu)越商業(yè)街的區(qū)位條件是其能夠帶來效率和效能最大化的根本依據(jù)。區(qū)位條件影響城市功能、相知確實立和城市總體布局的規(guī)劃設(shè)計，更深層的說也影響城市商業(yè)街的客源市場和輻射力量。工程位于漢陽區(qū)交通主干道旁，周邊樓盤林立，具有優(yōu)越的人流、交通流優(yōu)勢。建設(shè)條件區(qū)域概況始終以來，漢陽雖為三鎮(zhèn)之一2010漢陽拿地開頭，漢陽開頭備受關(guān)注。業(yè)界認(rèn)為，地產(chǎn)大腕的紛紛進(jìn)(2010—20122010年至20108063/平方米的樓面地價創(chuàng)單價地王。至此，各大巨頭對漢陽的價值賜予了全都認(rèn)同。業(yè)界人士認(rèn)為，在漢口、武昌可供開發(fā)的地塊已經(jīng)不多的狀況下，全區(qū)尚有四分之三的土地可供開發(fā)利用的漢陽，將成為武漢房地產(chǎn)開發(fā)2009地塊是目前漢陽最大的城中村改造工程。該地塊從規(guī)劃上看，具有近百萬平方米的規(guī)模。據(jù)悉，江堤村整體工程將在3——5開發(fā)完成。對于江堤村來說，鸚鵡洲大橋的開建無疑是轉(zhuǎn)變其命運的一個起點。鸚鵡洲大橋起于漢陽區(qū)江城大道墨水湖北路道口，向東臨武漢動物園、墨水湖，沿馬鸚路穿越規(guī)劃攔江堤路以及現(xiàn)狀鐵路線至鸚鵡大道，連續(xù)向東穿越鸚鵡大道以及鸚鵡集貿(mào)市場，將內(nèi)環(huán)范圍拉大，與原內(nèi)環(huán)線相比，漢陽區(qū)域內(nèi)增加了墨水湖北路以北區(qū)域，將江堤村的一局部區(qū)域劃入內(nèi)環(huán)。城市交通對于一個區(qū)域房地產(chǎn)進(jìn)展的意義，各個城市的進(jìn)展?fàn)顩r均差不多。對于武漢，由于其江城特別的城市地域形態(tài)，使得過江通道橋或隧道的意義尤其重要。鸚鵡洲長江大橋漢陽端數(shù)百米外的江堤村，地鐵46在這里交匯，同時，政府正在打造的武漢國際博覽中心也將輻射江堤村。隨著這一些列規(guī)劃從紙上變?yōu)楝F(xiàn)實，江堤村的價值將步步凸顯。屆時，江堤村的房價將是繼徐東、積玉橋后第三個城中村房價高地。而本工程地塊正屬于江堤村核心區(qū)域，將來地塊的區(qū)域價值將有很大的提升空間。2012GDP超江岸區(qū)洪山區(qū)，規(guī)模以上工業(yè)增加值第一，超青山區(qū)；固定資產(chǎn)2超硚口區(qū)；實際利用外資全市其次，僅次于江漢區(qū)，城鎮(zhèn)居民可支配收入總量超過洪山區(qū)。商業(yè)是漢陽區(qū)經(jīng)濟(jì)重要組成局部，在第三產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成中批30%，直接影響GDP特別是在當(dāng)前第三產(chǎn)業(yè)進(jìn)展不夠充分的狀況下，大力推動商業(yè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)增長，促進(jìn)全區(qū)經(jīng)濟(jì)與社會進(jìn)展具有重要意義。綜上所述，漢陽是武漢將來進(jìn)展的中心，商業(yè)是漢陽近年來進(jìn)展的重點，而本商業(yè)街的建設(shè)既符合區(qū)委擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)消費的進(jìn)展戰(zhàn)略，對區(qū)域內(nèi)的商業(yè)缺乏又是一個很好的補(bǔ)充。工程的可行性值得充分確定。第四章建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容建設(shè)規(guī)模及參數(shù)占地面積:9400m2建筑面積:15500m2容積率：1.65綠化率：35%建筑密度：45%規(guī)模確定的原則及參考依據(jù)漢陽歷來是法國人的聚攏地，且本工程接近使館區(qū)；初步規(guī)劃為在現(xiàn)有建筑根底上改擴(kuò)建成法式商業(yè)街。商業(yè)街最主要的效勞功能除了購物以外，還要有旅游、消遣、展現(xiàn)、和商務(wù)等功能，以滿足現(xiàn)代人的購、吃、住、行等的生活需要。商業(yè)步行街建設(shè)在考慮完善上述功能的同時，必需具備適度規(guī)模。規(guī)模太小會導(dǎo)致功能欠缺，商業(yè)引力減弱；規(guī)模過大將導(dǎo)致購置力分流，弱化商業(yè)聚攏力。功能布局：商業(yè)街建筑功能應(yīng)包括購物、休閑、餐飲、消遣、1/3比例。高度：商業(yè)街的建筑物高度不宜過高，由于過高的建筑會產(chǎn)生壓抑感，影響人們逛街的心情。商業(yè)主街的建筑一般為兩至三層樓5建設(shè)內(nèi)容建設(shè)內(nèi)容包括商業(yè)、賓館酒店、廣場及停車場所等公用配套設(shè)施，以商業(yè)街為核心的，集酒店、餐飲、購物中心，特色商鋪等多業(yè)種、多業(yè)態(tài)為一體的商業(yè)綜合體。28005903634348見下表：原有建筑層數(shù)主建筑大樓42800倉庫1590配電房191修車房170職工食堂1140公共衛(wèi)生間193出貨倉庫1363門衛(wèi)室167辦公室1186原有建筑合計4348改造建設(shè)方案如下：將原主樓裝修改造為歐式酒店賓館；原屋頂改為孟莎式，平頂改為坡度有轉(zhuǎn)折；屋頂上承受老虎窗，或圓或尖，造型各異；外墻石材或仿古石材裝飾；塔樓、柱面上運用法式廊柱、雕花、線條，呈現(xiàn)出浪漫高雅風(fēng)格。整個建筑多承受對稱造型，氣概恢宏。其他局部改擴(kuò)建建筑，以清爽、亮麗、現(xiàn)代為基調(diào)而形成輕快、活潑的建筑形態(tài)，每個單體建筑自成格局又彼此相互連接；打破混凝土方盒帶來的凝重和沉悶，追求建筑整體造型雄偉，通體洋溢古典主義的法式風(fēng)格。原四層主樓構(gòu)造僅做改造加固處理，裝修改造為歐式酒店；外墻面為大理石墻面，法式風(fēng)格精裝修。其他原有局部建筑改擴(kuò)建成二至五層法式建筑，中間為五層，兩頭為二至三層法式建筑，從外形上形成錯落有致的建筑群體。并在外墻裝飾中突出法式風(fēng)情元素。在園林綠化中,以主軸線掌握整體,輔之以幾條次要軸線,外加幾條橫向軸線；將這些軸線與大小路徑組成嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膸缀胃窬W(wǎng),主次清楚。軸線與路徑伸進(jìn)林園,將林園納入到幾何格網(wǎng)中；軸線與路徑形成穿插點,多安排噴泉、雕像、園林小品作為裝飾。從而營造出多變的景觀效果。在理水方面,主要承受石塊砌成外形規(guī)整的水池或溝渠,并結(jié)合水景,設(shè)置精巧的噴泉，形成美麗的法式園林風(fēng)格體系。沿主大門入口依次設(shè)計為銀行、藥店、特色小吃、精品菜館、休閑會所、美容美發(fā)、服裝飾品、其他商業(yè)店鋪等。具體參數(shù)詳見下表：增〔改造〕建筑統(tǒng)計表增〔改造〕建筑層數(shù)酒店賓館〔主大樓〕42800銀行〔藥店〕3700特色小吃店鋪381精品菜館3730休閑會所53620美容美發(fā)3480其他功能商鋪1～56360增〔改造〕建筑合計15500工程總投資估算的依據(jù)湖北省建筑工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表200；湖北省建設(shè)工程其他費用定額；工程總體規(guī)劃設(shè)計方案；相關(guān)概算指標(biāo)；國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于公布《工程勘察設(shè)計收費治理規(guī)定》的通知〔[2002]10號；國家發(fā)改委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)效勞收費治理規(guī)定》的通知〔[2007]670號；武漢市城市建設(shè)拆遷安置實施細(xì)則；類似工程的相關(guān)造價費用水平；其他的有關(guān)房屋開發(fā)建設(shè)的相關(guān)收費標(biāo)準(zhǔn)。工程總投資估算的原則工程投資估算盡可能反映工程的實際狀況；工程總投資盡量符合節(jié)約和安全的原則；工程總投資估算對于無法準(zhǔn)確估算或因市場變化導(dǎo)致投資增加的工程在不行預(yù)見費中考慮。工程總投資估算工程的總投資包括工程前期費用、建安工程費用、城建費用、室外工程費、建設(shè)監(jiān)理費、建設(shè)單位治理費、預(yù)備費以及建設(shè)期利息等項。建安工程費用〔2008合武漢市類似工程的實際造價，考慮實際物價的上漲，確定本工程工程總造價〔大寫：陸仟貳佰貳拾貳萬元整〕的建安造價如下表：工程總造價〔大寫：陸仟貳佰貳拾貳萬元整〕工程5.3.2建筑面積建安工程費用估算表估算單方造價〔萬元〕建筑工程裝飾工程155001200200018603100市政工程1500800120園林綠化33001000330稅費及其他總造價*15%812合計62222013稅費及其他參照同類改造工程及湖北省建安工程間接費費率計算。10.6%,其他綜合按4.4%15%。 武漢市煙草公司漢陽倉庫建設(shè)改造商業(yè)街工程可行性爭論報告 1516頁結(jié)論市場分析結(jié)論要，滿足市場的需要，改善工程所在地區(qū)的四周環(huán)境，因此，工程的開發(fā)建設(shè)具有較好的進(jìn)展前景。技術(shù)分析結(jié)論本工程的資源供給及外部協(xié)作條件能保證工程的順當(dāng)開發(fā)。同時，本工程是基于市場爭論的根底上，本著合理的規(guī)劃方案原則，對行的。因此，從技術(shù)角度分析，該工程是可行的。風(fēng)險分析結(jié)論力量。通過對工程的敏感性分析，工程具有肯定的抗風(fēng)險力量。建議合理掌握開發(fā)進(jìn)度及銷售進(jìn)度本工程所在區(qū)域成熟度不高，生活配套設(shè)施匱乏，便利度缺