房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告寫(xiě)作指導(dǎo)書(shū)

房地產(chǎn)工程盡職調(diào)查報(bào)告寫(xiě)作指導(dǎo)書(shū)房地產(chǎn)工程盡職調(diào)查報(bào)告寫(xiě)作指導(dǎo)書(shū)10房地產(chǎn)工程盡職調(diào)查報(bào)告作業(yè)指導(dǎo)書(shū)目的本文件規(guī)定了某某投資公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款盡職調(diào)查的根本流程和操作險(xiǎn)。適用范圍職調(diào)查業(yè)務(wù)。定義、縮寫(xiě)和分類(lèi)〔是指在房地產(chǎn)貸款決策之前，項(xiàng)、籌劃、工程可行性爭(zhēng)論的根底上，對(duì)借款人的盈利水平、償債力氣和擬開(kāi)發(fā)工程的建設(shè)條件、市場(chǎng)銷(xiāo)售等各種因素進(jìn)展調(diào)查、推想、評(píng)價(jià)的工作過(guò)程。職責(zé)與權(quán)限部門(mén)/崗位直接評(píng)估人

職責(zé)款盡職調(diào)查上午材料收集、評(píng)估、撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告

不相容職責(zé)盡職調(diào)查審查、審核評(píng)估報(bào)告審定人風(fēng)險(xiǎn)部 業(yè)務(wù)總體規(guī)劃、檢查、治理。政策房地產(chǎn)盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)審慎調(diào)查、材料完整、核實(shí)清楚，分析透徹、推斷合理。房地產(chǎn)盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)遵循操作與審核分開(kāi)的原則。盡職調(diào)查應(yīng)當(dāng)遵循客觀、公正、科學(xué)的原則。流程描述與把握要求估。具體流程、把握要求如下：環(huán)節(jié)

流程描述客戶(hù)應(yīng)依據(jù)《借款人應(yīng)提交的材料清單》記錄的要求供給材

把握要點(diǎn)集組料，經(jīng)辦行直接評(píng)估人員應(yīng)核實(shí)收集的具體材料： 風(fēng)險(xiǎn)因素1：偽造—不真實(shí)織材料下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)及批復(fù)、工程的動(dòng)遷大事類(lèi)型：外部欺詐工程建設(shè)及投入使用后所需的水、電、燃?xì)?、供熱等條件的材料，政府有關(guān)優(yōu)待政策?？偼顿Y和資金來(lái)源、打算開(kāi)

信狀況真實(shí)準(zhǔn)確發(fā)的政策環(huán)境、進(jìn)展規(guī)劃、進(jìn)展?fàn)顩r和環(huán)保政策等材料；任人制度，實(shí)行雙人、實(shí)地假設(shè)是經(jīng)濟(jì)適用住房工程，工程列入國(guó)家建設(shè)打算和信貸指導(dǎo)打算等材料；

調(diào)查把握部門(mén)/崗位：經(jīng)辦人、工程地理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標(biāo)〔占地面積、經(jīng)營(yíng)主責(zé)任人建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類(lèi)型、綠化率、土地使用年限等〕設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》；企業(yè)自有資金到達(dá)工程總投資的30%的證明材料；設(shè)計(jì)、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、資信業(yè)績(jī)；要求的其他有關(guān)材料。對(duì)材料的真實(shí)性、齊全性核實(shí)，對(duì)有虛假、不齊全的材料要評(píng)估

求客戶(hù)重提交。評(píng)估內(nèi)容：借款人及工程主要關(guān)系人資信評(píng)估、工程概況和建設(shè)狀況評(píng)估、工程市場(chǎng)狀況評(píng)估、工程投資估算與融資方案評(píng)估、財(cái)務(wù)根底數(shù)據(jù)確實(shí)定、財(cái)務(wù)效益評(píng)估、不確定性分析以及銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估。工程主要關(guān)系人資信評(píng)估

2：未能針對(duì)指導(dǎo)原則對(duì)客戶(hù)進(jìn)展—調(diào)查評(píng)估失誤大事類(lèi)型：客戶(hù)關(guān)系、產(chǎn)品及業(yè)務(wù)實(shí)踐環(huán)節(jié) 流程描述借款人及工程主要關(guān)系人資信評(píng)估要通過(guò)對(duì)借款人

把握要點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別：高風(fēng)險(xiǎn)及工程主要關(guān)系人〔如其母公司、主要投資人〕的經(jīng)營(yíng)狀況、把握目標(biāo)：評(píng)估真實(shí)、合理財(cái)務(wù)狀況、信用狀況的考察，對(duì)其資信狀況進(jìn)展綜合分析。 把握措施：評(píng)估報(bào)告經(jīng)審對(duì)借款人及工程主要關(guān)系人的資信評(píng)估，應(yīng)在對(duì)借款人、工程主要關(guān)系人進(jìn)展客戶(hù)評(píng)價(jià)的根底上，從客戶(hù)評(píng)價(jià)報(bào)

核、審定，重大工程組織工程小組評(píng)估告中摘錄有關(guān)內(nèi)容，列表綜合反映企業(yè)名稱(chēng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況、把握部門(mén)/崗位：工程直接財(cái)務(wù)狀況、評(píng)信狀況等。對(duì)所評(píng)估的貸款工程，須針對(duì)工程各關(guān)系人之間的產(chǎn)權(quán)及其他把握關(guān)系，繪制工程有關(guān)各方關(guān)系樹(shù)形圖，并作文字說(shuō)明。工程概況和建設(shè)狀況評(píng)估工程概況和建設(shè)狀況評(píng)估要對(duì)工程建設(shè)的根本狀況、建設(shè)條件、實(shí)施進(jìn)程、設(shè)計(jì)施工監(jiān)理狀況、環(huán)境保護(hù)條件等進(jìn)行綜合論證分析。工程建設(shè)的根本狀況評(píng)估要調(diào)查工程的地理位置、四至、用途、主要建設(shè)指標(biāo)〔占地面積、建筑總面積、建筑密度、建筑高度、容積率、物業(yè)類(lèi)型、綠化率、土地使用年限等〕、總投資和資金來(lái)源、打算開(kāi)工和竣工時(shí)間、開(kāi)發(fā)期限以及工程所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策環(huán)境、進(jìn)展規(guī)劃、進(jìn)展?fàn)顩r和環(huán)保政策等，并分析投資該工程是否符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域進(jìn)展戰(zhàn)略等；工程建設(shè)條件評(píng)估要調(diào)查工程是否得到政府有關(guān)部門(mén)的立項(xiàng)批復(fù)，明確土地使用權(quán)獵取的方式、使用年限，核查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)證件：包括《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施30%，考察工程的動(dòng)遷安置打算，施工期間原材料、動(dòng)力、水等條

評(píng)估人、評(píng)估審查、審定人環(huán)節(jié) 流程描述件的保障程度，工程建設(shè)及投入使用后所需的水、電、燃?xì)?、供熱等條件是否落實(shí)，是否享有政府有關(guān)優(yōu)待政策。假設(shè)是經(jīng)濟(jì)適用住房工程，還要審核工程是否列入國(guó)家建設(shè)打算和信貸指導(dǎo)打算。工程建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評(píng)估。要對(duì)申請(qǐng)貸款工程從立項(xiàng)、可行性爭(zhēng)論報(bào)告及批復(fù)、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)及批復(fù)、取得《建設(shè)工程施工許可證》直至開(kāi)工、竣工、銷(xiāo)售的進(jìn)展?fàn)顩r評(píng)估。對(duì)未開(kāi)工工程要把握其開(kāi)、竣工時(shí)間及進(jìn)度安排,對(duì)已開(kāi)工工程要說(shuō)明工程建設(shè)的形象進(jìn)度、投資完成狀況、各項(xiàng)資金到位狀況，未到位資金及緣由，工程預(yù)計(jì)竣工時(shí)間，取得《商品房預(yù)〔銷(xiāo)〕售許可證》的要說(shuō)明預(yù)〔銷(xiāo)〕售狀況。對(duì)調(diào)整投資的工程要著重說(shuō)明設(shè)計(jì)變更、概預(yù)算調(diào)整等文件的批復(fù)狀況，調(diào)整概預(yù)算后資金缺口和相應(yīng)的資金落實(shí)方案以及調(diào)整可能對(duì)施工進(jìn)度、本錢(qián)、銷(xiāo)售狀況的影響。工程建設(shè)的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理狀況評(píng)估要調(diào)查工程工程建設(shè)的招投標(biāo)方式是否符合有關(guān)部門(mén)的規(guī)定；調(diào)查分析設(shè)計(jì)、施工企業(yè)和建設(shè)監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、資信業(yè)績(jī)。工程建設(shè)的環(huán)境保護(hù)條件評(píng)估要調(diào)查工程建設(shè)地區(qū)的環(huán)境狀況，分析工程是否可能引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化，審查工程為環(huán)保所實(shí)行的措施、環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告的批復(fù)狀況及當(dāng)?shù)丨h(huán)保主管部門(mén)對(duì)該工程的環(huán)保要求。工程市場(chǎng)狀況評(píng)估工程市場(chǎng)狀況評(píng)估要求貸款調(diào)查評(píng)估人員通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)投資環(huán)境、工程市場(chǎng)定位、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式的分析，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查與推想，對(duì)房地產(chǎn)貸款工程的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力氣、銷(xiāo)售前景作出推斷。

把握要點(diǎn)環(huán)節(jié) 流程描述房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)估要了解工程所在地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、自然資源等方面的狀況，調(diào)查工程所在區(qū)域的自然條件、城市規(guī)劃、根底設(shè)施、交通便利程度、文化教育條件、醫(yī)療衛(wèi)生條件、金融保險(xiǎn)條件、民風(fēng)民俗條件及社區(qū)效勞條件等方面狀況,推想國(guó)家及地方的經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策、已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的重大大事及當(dāng)?shù)氐刭|(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的影響程度以及本工程對(duì)周邊環(huán)境的影響。工程市場(chǎng)定位評(píng)估要依據(jù)房地產(chǎn)工程的用途、將來(lái)獵取收益的方式及所在地區(qū)的具體狀況評(píng)價(jià)工程的市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性；針對(duì)工程物業(yè)類(lèi)型〔如居住、商業(yè)、辦公和其他等物業(yè)類(lèi)型〕及其特點(diǎn)進(jìn)展分析，以推斷評(píng)估工程所具有的檔次及其面對(duì)的主要消費(fèi)群體。房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式評(píng)估：要通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)工程的資金壓力、開(kāi)發(fā)商自身的經(jīng)營(yíng)力氣以及房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)承受程度等內(nèi)容的了解，分析房地產(chǎn)工程實(shí)行出售(包括預(yù)售)、出租(包括預(yù)租、短租或長(zhǎng)租)、自營(yíng)〔指出售、出租以外的經(jīng)營(yíng)方式〕等不同的經(jīng)營(yíng)方式的市場(chǎng)狀況。房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況評(píng)估應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與推想的根底上進(jìn)展，具體內(nèi)容包括：供求狀況分析.要分析工程所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度，工程主要消費(fèi)或使用群體的收入水平、居住水平以及對(duì)同類(lèi)工程的需求狀況及變化趨勢(shì)；周邊地段具有相像用途、規(guī)模、檔次、價(jià)格、設(shè)計(jì)的房地產(chǎn)工程〔包括已完成的工程、在建的工程、已審批立項(xiàng)的工程、潛在的競(jìng)爭(zhēng)工程〕的供給狀況，如供給量、有效需求量、空置量和空置率等。

把握要點(diǎn)環(huán)節(jié) 流程描述價(jià)格分析.要對(duì)周邊地段同類(lèi)房地產(chǎn)商品的售價(jià)、租金和租售狀況進(jìn)展分析。本錢(qián)分析.要分析同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的本錢(qián)、費(fèi)用、稅金的種類(lèi)及其支付的標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間等。工程競(jìng)爭(zhēng)力氣分析.要分析和評(píng)價(jià)工程在地段、設(shè)計(jì)、質(zhì)量、環(huán)境、配套設(shè)施、建設(shè)進(jìn)度、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)治理、企業(yè)品牌等方面與周邊區(qū)域同類(lèi)工程的比較優(yōu)勢(shì)，綜合得出項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力氣。工程銷(xiāo)售前景分析.要調(diào)查工程的銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售方案、銷(xiāo)售渠道等銷(xiāo)售措施的制定和落實(shí)狀況，分析和評(píng)價(jià)其可行性，估算出工程將來(lái)各時(shí)段內(nèi)的租售進(jìn)度安排、租售面積及租售價(jià)格水平。工程投資估算與融資方案評(píng)估：房地產(chǎn)工程總投資主要包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，出租、自營(yíng)的房地產(chǎn)工程還要包括經(jīng)營(yíng)資金。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。經(jīng)營(yíng)資金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于該工程日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金，是企業(yè)流淌資產(chǎn)和流淌負(fù)債的差額分?jǐn)偟皆摴こ痰木植俊７康禺a(chǎn)工程土地費(fèi)用應(yīng)當(dāng)包括為取得房地產(chǎn)工程用地而發(fā)生的費(fèi)用，主要有以下幾種：劃撥或征用土地的土地征用拆遷費(fèi)、出讓土地的土地出讓地價(jià)款、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、租用土地的土地租用費(fèi)、股東投資入股土地的投資折價(jià)。房地產(chǎn)工程前期工程費(fèi)用應(yīng)包括工程前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性爭(zhēng)論、水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用

把握要點(diǎn)環(huán)節(jié) 流程描述 把握要點(diǎn)支出。根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)包括進(jìn)展工程根底設(shè)施建設(shè)所發(fā)生的費(fèi)用，具體包括建筑物2米以外和工程用地規(guī)劃紅線(xiàn)以?xún)?nèi)的各種管線(xiàn)和道路工程、供水、供電、通訊、供氣、供暖、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政設(shè)施干線(xiàn)、干管、干道的接口費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)應(yīng)包括建筑房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費(fèi)用、設(shè)備選購(gòu)費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用等。在盡職調(diào)查階段，建筑安裝工程費(fèi)用估算可以承受單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似框算法、概算指標(biāo)估算法、概預(yù)算定額法，也可以依據(jù)類(lèi)似工程閱歷進(jìn)展估算。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)應(yīng)包括居住小區(qū)內(nèi)為居民效勞配套建設(shè)的各種非盈利性的公共配套設(shè)施(又稱(chēng)公建設(shè)施)的建設(shè)費(fèi)用，主要包括：居委會(huì)、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車(chē)場(chǎng)等。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所屬獨(dú)立核算單位在開(kāi)覺(jué)察場(chǎng)組織治理所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。治理費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的治理部門(mén)為組織和治理房地產(chǎn)工程的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括借款和債券的利息、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、外匯匯兌凈損失以及其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。銷(xiāo)售費(fèi)用應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷(xiāo)售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售效勞費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。環(huán)節(jié) 流程描述開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)應(yīng)包括工程所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的費(fèi)用，主要包括：土地使用稅、市政支管線(xiàn)分?jǐn)傎M(fèi)、供電貼費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、初裝費(fèi)、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)等。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。其他費(fèi)用應(yīng)包括：臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)詢(xún)問(wèn)費(fèi)、總承包治理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)應(yīng)依據(jù)工程的簡(jiǎn)潔程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算3％7％估算。進(jìn)展工程投資估算分析和審查要分析工程工程內(nèi)容和本錢(qián)費(fèi)用是否齊全，有無(wú)任意擴(kuò)大取費(fèi)范圍和提高標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大投資規(guī)模；分析投資估算中有無(wú)漏項(xiàng)、少算或人為壓低造價(jià)等狀況；分析投資構(gòu)成比例合理與否。在此根底上，調(diào)整工程本錢(qián)費(fèi)用，填列《工程總投資估算表》〔記錄二〕和《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)估算歸集表》〔記錄二〕。對(duì)工程資金來(lái)源的評(píng)估，應(yīng)對(duì)工程資金來(lái)源的合理性、牢靠性進(jìn)展分析論證。房地產(chǎn)工程的資金來(lái)源通常包括自有資金、預(yù)租售收入及銀行貸款和其他資金來(lái)源四種渠道。對(duì)開(kāi)發(fā)工程資金來(lái)源的評(píng)估主要側(cè)重于對(duì)我司貸款以外的其他資金來(lái)源的合理性、牢靠性進(jìn)展評(píng)估。工程自有資金為借款人/工程發(fā)起人、其他關(guān)系人對(duì)工程投入的資本金。評(píng)估自有資金，對(duì)已到位資金，須審查驗(yàn)資狀況；對(duì)未到位資金，結(jié)合各投資者供給的財(cái)務(wù)報(bào)表和分年度資金安排承諾函，分析近三年財(cái)務(wù)變動(dòng)，了解投資者債務(wù)及其在建或擬建工程資金運(yùn)用，確定投資者可用于本工程的資金數(shù)額及分年度打算。對(duì)以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)

把握要點(diǎn)環(huán)節(jié) 流程描述或土地使用權(quán)作價(jià)出資的非債務(wù)類(lèi)資金進(jìn)展評(píng)估，主要審查是否經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)展評(píng)估，估價(jià)方法是否符合法律、法規(guī)的要求，所占比例是否符合有關(guān)規(guī)定。預(yù)租售收入應(yīng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的預(yù)期銷(xiāo)售收入、租金收入和土地轉(zhuǎn)讓收入等。評(píng)估預(yù)租售收入，要依據(jù)工程的工程進(jìn)度打算以及工程租售打算，在對(duì)四周區(qū)域同物業(yè)類(lèi)型的租售狀況〔包括價(jià)格、租售率〕進(jìn)展調(diào)查的根底上進(jìn)展。銀行貸款是指借款人/工程發(fā)起人的銀行貸款和發(fā)行債券、融資租賃及其他需要付息還本的資金。評(píng)估銀行貸款，重點(diǎn)考察借款人獲得除我司貸款以外的其他金融機(jī)構(gòu)貸款的數(shù)額、融資條件及資金到位安排，分析構(gòu)造比例是否符合國(guó)家和我司有關(guān)規(guī)定。在對(duì)工程各項(xiàng)資金來(lái)源進(jìn)展調(diào)查分析的根底上，確定工程〔表5〕記錄。財(cái)務(wù)根底數(shù)據(jù)確實(shí)定：根底財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)包括工程總投資、計(jì)算期、本錢(qián)與費(fèi)用、租售價(jià)格、租售率、經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、利潤(rùn)總額與利潤(rùn)安排等。盡職調(diào)查時(shí)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)工程經(jīng)營(yíng)方案、各項(xiàng)根底財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)確實(shí)定進(jìn)展認(rèn)真、細(xì)致、科學(xué)的推想和審查，并說(shuō)明確定的理由和依據(jù)。房地產(chǎn)工程經(jīng)營(yíng)方案的審查，審查的內(nèi)容應(yīng)包括：借款人的出售、出租、自營(yíng)等打算(以下簡(jiǎn)稱(chēng)經(jīng)營(yíng)打算)是否符合政府有關(guān)房地產(chǎn)租售和經(jīng)營(yíng)的規(guī)定，并與開(kāi)發(fā)商的投資策略相結(jié)合；房地產(chǎn)工程經(jīng)營(yíng)打算中是否包括擬租售的房地產(chǎn)類(lèi)型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量、租售價(jià)格、租售收入及收款方式等內(nèi)容；經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的類(lèi)型和相應(yīng)的數(shù)量，是否在房地產(chǎn)工程

把握要點(diǎn)環(huán)節(jié) 流程描述可供經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)類(lèi)型、數(shù)量的根底上確定，并考慮了經(jīng)營(yíng)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)租售數(shù)量的影響；租售價(jià)格的測(cè)算是否考慮了政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等宏觀環(huán)境、市場(chǎng)供求狀況，以及已建成的、正在建設(shè)的和潛在的競(jìng)爭(zhēng)工程對(duì)房地產(chǎn)工程租售價(jià)格的影響，并與位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例相比較。通過(guò)對(duì)租售方案的審查，確定其是否客觀合理，并進(jìn)一步對(duì)其進(jìn)展修正。工程計(jì)算期包括工程建設(shè)期和經(jīng)營(yíng)期，確定工程計(jì)算期應(yīng)充分考慮開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和實(shí)力，考核擔(dān)當(dāng)工程籌劃、設(shè)計(jì)、施工企業(yè)的實(shí)力，考慮市場(chǎng)供求狀況、資金供給以及工程的房屋、土地使用權(quán)年限等因素。經(jīng)營(yíng)本錢(qián)與費(fèi)用估算應(yīng)在對(duì)經(jīng)營(yíng)本錢(qián)與費(fèi)用各細(xì)項(xiàng)進(jìn)展調(diào)查分析的根底上，確定合理的工程經(jīng)營(yíng)本錢(qián)與經(jīng)營(yíng)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)是指房地產(chǎn)工程產(chǎn)品建成時(shí)，投放于某項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)工程有多種產(chǎn)品時(shí)，可分別估算每種產(chǎn)品的本錢(qián)費(fèi)用，但應(yīng)留意開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在不同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品之間的合理分?jǐn)?。?jīng)營(yíng)本錢(qián)是指經(jīng)營(yíng)〔包括出售、出租、自營(yíng)〕房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，由開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)分?jǐn)傊廉?dāng)期的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)及當(dāng)期經(jīng)營(yíng)所需的運(yùn)營(yíng)費(fèi)、治理費(fèi)等。對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)工程，房地產(chǎn)銷(xiāo)售本錢(qián)和出租經(jīng)營(yíng)本錢(qián)可按其當(dāng)期收入占全部銷(xiāo)售收入和租金收入的比率，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)本錢(qián)。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用應(yīng)包括以出租或自營(yíng)方式獲得收益的房地產(chǎn)工程在工程經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。主要包括：治理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用等。修理費(fèi)用應(yīng)包括以出租或自營(yíng)方式獲得收益的房地產(chǎn)工程在工程經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的物料消耗和修理費(fèi)等。

把握要點(diǎn)環(huán)節(jié) 流程描述房地產(chǎn)工程收入估算。房地產(chǎn)工程的收入應(yīng)包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售收入、租金收入和自營(yíng)收入。在對(duì)房地產(chǎn)工程各項(xiàng)收入進(jìn)展審查、調(diào)整的根底上，填列《經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》〔8〕。租售收入等于可供租售的房地產(chǎn)數(shù)量乘以單位租售價(jià)格。應(yīng)留意可租售面積比例的變化對(duì)租售收入的影響；空置期(工程竣工后臨時(shí)找不到客戶(hù)的時(shí)間)和租售率對(duì)租售收入的影響；規(guī)劃設(shè)計(jì)的緣由導(dǎo)致不能租售面積比例增大對(duì)租售收入的影響。自營(yíng)收入是指開(kāi)發(fā)企業(yè)以開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)展商業(yè)和效勞業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過(guò)綜合性的自營(yíng)方式得到的收入。在進(jìn)展自營(yíng)收入估算審查時(shí)，應(yīng)充分考慮目前已有的商業(yè)和效勞業(yè)設(shè)施對(duì)房地產(chǎn)工程建成后產(chǎn)生的影響，以及將來(lái)商業(yè)、效勞業(yè)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)房地產(chǎn)工程產(chǎn)生的影響。分析審查確定收款方式是否應(yīng)考慮了房地產(chǎn)交易的付款習(xí)慣和慣例，以及分期付款的期數(shù)和各期付款的比例。財(cái)務(wù)效益評(píng)估財(cái)務(wù)效益評(píng)估應(yīng)在進(jìn)展根底財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算與分析的根底上，依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度及有關(guān)規(guī)定，測(cè)算財(cái)務(wù)效益評(píng)估指標(biāo)，考核工程的盈利力氣。應(yīng)依據(jù)工程投資打算、資金籌措打算及經(jīng)營(yíng)收入與支出打算，編制《全部投資現(xiàn)金流量表》〔表10〕和《損益表》〔9〕?！豆こ倘客顿Y現(xiàn)金流量表》應(yīng)反映房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計(jì)算各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)展房地產(chǎn)工程財(cái)務(wù)盈利力氣分析。該表不分投資資

把握要點(diǎn)環(huán)節(jié) 流程描述金來(lái)源，以全部投資作為計(jì)算根底，用以計(jì)算全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及投資回收期等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察房地產(chǎn)工程全部投資的盈利力氣?！稉p益表》應(yīng)反映房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的利潤(rùn)總額、所得稅及各期稅后利潤(rùn)的安排狀況，用以計(jì)算投資利潤(rùn)率等評(píng)價(jià)指標(biāo)。利潤(rùn)總額的計(jì)算公式如下：利潤(rùn)總額＝經(jīng)營(yíng)收入一經(jīng)營(yíng)本錢(qián)一治理費(fèi)用一銷(xiāo)售費(fèi)用一財(cái)務(wù)費(fèi)用一經(jīng)營(yíng)稅金及附加一土地增值稅經(jīng)營(yíng)收入＝銷(xiāo)售收入+租金收入+自營(yíng)收入銷(xiāo)售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷(xiāo)售收入+配套設(shè)施銷(xiāo)售收入租金收入＝出租房租金收入+出租土地租金收入經(jīng)營(yíng)稅金及附加＝營(yíng)業(yè)稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加經(jīng)營(yíng)本錢(qián)＝土地轉(zhuǎn)讓本錢(qián)+商品房銷(xiāo)售本錢(qián)+配套設(shè)施銷(xiāo)售本錢(qián)+出租房經(jīng)營(yíng)本錢(qián)盈利力氣分析，應(yīng)計(jì)算投資利潤(rùn)率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率等指標(biāo)，并與行業(yè)的基準(zhǔn)水平相比較，分析推斷工程的盈利力氣。投資利潤(rùn)率，是指工程年平均利潤(rùn)總額與工程總投資的比率，計(jì)算公式為：投資利潤(rùn)率＝建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年平均利潤(rùn)總額 /工程總投資×100％銷(xiāo)售利潤(rùn)率，是指工程年平均利潤(rùn)總額與工程年均銷(xiāo)售收入的比率，計(jì)算公式為：銷(xiāo)售利潤(rùn)率＝建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年平均利潤(rùn)總額/建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年平均銷(xiāo)售收入×100％財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，指將工程方案各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到同一

把握要點(diǎn)環(huán)節(jié) 流程描述時(shí)點(diǎn)的凈效益累加現(xiàn)值。計(jì)算公式為：ｎNPV＝∑〔CI－CO〕〔１＋r〕＿ttｔ＝１ｎ――計(jì)算期；r――折現(xiàn)率，取規(guī)定的五年期貸款利率加一個(gè)百分點(diǎn)；〔CI－CO〕――第ｔ年的凈現(xiàn)金流量；tCI指現(xiàn)金流入量，包括：工程經(jīng)營(yíng)〔包括租售和自營(yíng)〕收入、回收固定資產(chǎn)余值、回收流淌資金等局部；CO指現(xiàn)金流出量，包括固定資產(chǎn)投資、流淌資金投入、經(jīng)營(yíng)本錢(qián)、銷(xiāo)售稅金及附加、所得稅等局部；依據(jù)需要可在現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出兩類(lèi)中增減內(nèi)容。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指工程在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量差額現(xiàn)值累計(jì)等于零的折現(xiàn)率，它反映工程所占用資金的盈利水平，計(jì)算公式為：ｎ∑〔CI－CO〕〔１＋I(xiàn)RR〕＿t＝０ｔｔ＝１IRR 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率貸款歸還力氣分析，應(yīng)計(jì)算貸款歸還期、利息保障倍數(shù)、本息保障倍數(shù)等等指標(biāo)，分析推斷工程的貸款歸還力氣貸款歸還期指從借款人支用第一筆借款之日起到還清全部借款本息之日止的時(shí)間，即：貸款歸還期〔年〕＝貸款歸還完畢的年份－貸款開(kāi)頭支用的年份＋當(dāng)年歸還貸款數(shù)額/當(dāng)年可用于還款的資金。對(duì)于除本貸款工程外無(wú)其他在建工程的借款人，單純以

把握要點(diǎn)環(huán)節(jié) 流程描述目貸款歸還期計(jì)算表》〔表11〕，測(cè)算工程貸款歸還期作為貸款歸還期指標(biāo)；對(duì)建工程外借款人有在建工程，除了測(cè)算工程貸款歸還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類(lèi)還貸資金來(lái)〔表12〕，計(jì)算企業(yè)綜合貸款歸還期，作為貸款歸還期的另外一個(gè)指標(biāo)。工程貸款歸還期，應(yīng)以建工程投產(chǎn)后自身效益中可用于還貸的資金歸還工程自身全部貸款本息所需要的時(shí)間。亦即以工程建成投產(chǎn)后可用于還款的利潤(rùn)、無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)等攤銷(xiāo)費(fèi)及其他還款資金歸還貸款本金和利息所需要的時(shí)間。企業(yè)綜合貸款歸還期，應(yīng)以在測(cè)算貸款歸還期時(shí)，將借款人各類(lèi)還貸資金和各類(lèi)債務(wù)負(fù)擔(dān)綜合考察，分析所需還款時(shí)間。各類(lèi)還貸資金包括借款人已有現(xiàn)金流量、將來(lái)可具備的現(xiàn)金流量，及工程建成后可增的現(xiàn)金流量。各類(lèi)債務(wù)負(fù)擔(dān)包括此筆貸款本息、原有債務(wù)本息或其他可能擔(dān)當(dāng)?shù)膫鶆?wù)本息負(fù)擔(dān)。承受企業(yè)綜合貸款歸還期法測(cè)算時(shí)，須關(guān)注借款人歸還目前已有負(fù)債的力氣；充分考慮信貸工程增效益是否可能局部或全部用于歸還借款人原有或可能發(fā)生的其他負(fù)債。分析在工程自身不盈利或盈利力氣缺乏的狀況下，借款人用整體效益歸還債務(wù)的力氣；及在借款人效益欠佳，但工程盈利力氣較好狀況下，工程效益用于歸還借款人其他負(fù)債的力氣。利息保障倍數(shù)，應(yīng)作為考核借款人歸還銀行貸款利息力氣的重要指標(biāo)，通過(guò)逐年計(jì)算借款人在工程經(jīng)營(yíng)期的利息保障倍數(shù)，對(duì)借款人歸還貸款利息的力氣作出推斷。利息保障倍數(shù)的計(jì)算公式為：

把握要點(diǎn)環(huán)節(jié) 流程描述假設(shè)做了客戶(hù)現(xiàn)金流量推想，則，利息保障倍數(shù)=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~/〔當(dāng)年財(cái)務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支出〕假設(shè)沒(méi)有做現(xiàn)金流量推想，則，利息保障倍數(shù)=〔凈利潤(rùn)+折舊+攤銷(xiāo)+財(cái)務(wù)費(fèi)用-〔應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)增加+存貨增加-應(yīng)付及預(yù)收款項(xiàng)增加〕〕/〔當(dāng)年財(cái)務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支出〕本息保障倍數(shù)，應(yīng)作為考核借款人歸還銀行貸款本息力氣的重要指標(biāo)，通過(guò)逐年計(jì)算借款人在工程經(jīng)營(yíng)期的本息保障倍數(shù)，對(duì)借款人歸還貸款本息的力氣作出推斷。本息保障倍數(shù)的計(jì)算公式為：假設(shè)做了客戶(hù)現(xiàn)金流量推想，則，本息保障倍數(shù)=經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~/〔當(dāng)年到期的貸款本金+當(dāng)年財(cái)務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支出〕假設(shè)沒(méi)有做現(xiàn)金流量推想，則，本息保障倍數(shù)=〔凈利潤(rùn)+折舊+攤銷(xiāo)+財(cái)務(wù)費(fèi)用-〔應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)增加+存貨增加-應(yīng)付及預(yù)收款項(xiàng)增加〕〕/〔當(dāng)年到期的貸款本金+財(cái)務(wù)費(fèi)用+當(dāng)年未記入財(cái)務(wù)費(fèi)用的借款利息支出〕不確定性分析：房地產(chǎn)工程不確定性分析應(yīng)分析不確定性因素對(duì)工程可能造成的影響，并進(jìn)而分析可能對(duì)貸款歸還帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)工程不確定性分析主要包括盈虧平衡點(diǎn)分析、敏感性分析?？蛇M(jìn)展不確定性分析的因素主要有：租售量、租售價(jià)格、出租率、開(kāi)發(fā)周期、工程總投資等。

把握要點(diǎn)環(huán)節(jié) 流程描述盈虧平衡點(diǎn)分析。盈虧平衡點(diǎn)〔BEP〕是指工程在利潤(rùn)為零，保持不盈不虧時(shí)的臨界點(diǎn)，可用銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售額表示，一般用銷(xiāo)售率表示，其盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算公式為：CBEP〔銷(xiāo)售率〕=-----------〔P－T〕S式中：C 總本錢(qián)費(fèi)用P 單位銷(xiāo)售價(jià)格T 單位經(jīng)營(yíng)稅金及附加S 總可售面積敏感性分析應(yīng)列圖表分析各種變化因素對(duì)投資利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率、貸款歸還期等各主要評(píng)估指標(biāo)波動(dòng)的影響程度，確定工程的抗風(fēng)險(xiǎn)力氣。評(píng)估中須依據(jù)工程具體狀況，對(duì)敏感性因素如租售價(jià)格、出租銷(xiāo)售量、工期、總投資等進(jìn)展單因素、多因素敏感性分析，以了解影響工程財(cái)務(wù)效益的最敏感因素，推想工程的潛在風(fēng)險(xiǎn)和抗風(fēng)險(xiǎn)力氣。敏感性分析中，影響工程內(nèi)部收益率、貸款歸還期的主要因素波動(dòng)幅度可取該因素當(dāng)前值或?qū)?lái)最可能值的正負(fù)向變動(dòng)5％、1020％計(jì)算。對(duì)利用外資達(dá)投資總額30％以上的工程應(yīng)將匯率作為敏感性因素進(jìn)展敏感性分析。在對(duì)工程不確定性進(jìn)展分析的根底上，須對(duì)工程的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)作出推斷并盡可能提出防范風(fēng)險(xiǎn)，把握工程不確定性的措施。風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估：應(yīng)對(duì)借款人供給的保證、抵押、質(zhì)押等貸款擔(dān)保措施的

把握要點(diǎn)環(huán)節(jié) 流程描述可行性進(jìn)展分析，并分析工程貸款具有哪些主要風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)行什么措施降低、躲避、分散風(fēng)險(xiǎn)。保證措施評(píng)估，主要對(duì)保證人的主體資格和償債力氣進(jìn)展分析。對(duì)保證人的主體資格進(jìn)展評(píng)估。主要審查保證人是否符合擔(dān)保法的有關(guān)規(guī)定，是否經(jīng)國(guó)家工商行政治理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并辦理年檢手續(xù)，信用良好，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是否正常，有無(wú)重大債權(quán)、債務(wù)糾紛等。對(duì)保證人的償債力氣進(jìn)展評(píng)估。主要分析保證人的資信、財(cái)務(wù)狀況，進(jìn)展代償力氣現(xiàn)實(shí)狀況評(píng)估和代償力氣變動(dòng)趨勢(shì)分析，計(jì)算和分析保證限額、保證率指標(biāo)?？疾毂ＷC人現(xiàn)金流量和盈利力氣，推斷保證人是否具備代償債務(wù)的力氣。抵押措施評(píng)估，應(yīng)對(duì)抵押人、抵押物、抵押物價(jià)值等進(jìn)展評(píng)估審查。對(duì)抵押人的主體資格進(jìn)展評(píng)估。主要審查供給抵押物的借款人或第三人是否是依法對(duì)抵押物享有全部權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個(gè)人，產(chǎn)權(quán)證明文件上的產(chǎn)權(quán)全部權(quán)人或處分權(quán)人是否與抵押人全都，抵押是否經(jīng)有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，以共有財(cái)產(chǎn)為抵押物的，應(yīng)有抵押人對(duì)該財(cái)產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押的證明。對(duì)抵押物的審查。主要審查抵押物是否符合《擔(dān)保法》的規(guī)定，是否具有結(jié)實(shí)耐用、簡(jiǎn)潔變現(xiàn)、價(jià)值穩(wěn)定的特點(diǎn)，以及抵押人是否將已設(shè)定抵押的價(jià)值局部再作抵押。對(duì)抵押物進(jìn)展評(píng)估。主要審查抵押物的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具有評(píng)估資格，是否經(jīng)認(rèn)可；評(píng)估報(bào)告是否合法、真實(shí)、科學(xué)；評(píng)估物與抵押物的品種、數(shù)量是否相符；抵押的時(shí)間是否接近評(píng)估基準(zhǔn)日，是否在評(píng)估有效期內(nèi)。在此根底上，計(jì)算抵

把握要點(diǎn)環(huán)節(jié) 流程描述押率，并推斷其是否合理：抵押率一般不能超過(guò)70%，對(duì)通用性差、變現(xiàn)力氣差、簡(jiǎn)潔貶值的抵押物，其抵押率是否偏高。抵押率的計(jì)算公式為：本次貸款本息總額本次貸款抵押率= ×100%抵押物評(píng)估價(jià)值額以本抵押物為抵押的貸款本息總額

把握要點(diǎn)累計(jì)貸款抵押= ×100%抵押物評(píng)估價(jià)值額本次貸款本息總額優(yōu)先受償?shù)盅郝?

×100%抵押物優(yōu)先受償價(jià)值額質(zhì)押措施評(píng)估，應(yīng)對(duì)出質(zhì)人、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)展評(píng)估。.對(duì)出質(zhì)人的主體資格進(jìn)展評(píng)估。主要審查出質(zhì)人是否是依法對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有全部權(quán)或處分權(quán)的法人、其他組織或個(gè)人，質(zhì)押財(cái)產(chǎn)權(quán)利證明文件上的權(quán)利全部權(quán)人或處分權(quán)人是否與出質(zhì)人全都，質(zhì)押是否經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)治理部門(mén)、公司董事會(huì)等有權(quán)機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，以共有財(cái)產(chǎn)為質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)有出質(zhì)人對(duì)該質(zhì)押財(cái)產(chǎn)共同占有的證明及其他共有人同意以該財(cái)產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押的證明。對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的審查。主要審查質(zhì)押財(cái)產(chǎn)是否符合《擔(dān)保法》的規(guī)定，是否屬于可質(zhì)押的范圍，是否具有易估價(jià)、易變現(xiàn)、易保管的特點(diǎn)，權(quán)利證明文件是否真實(shí)、合法、有效。環(huán)節(jié) 流程描述對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)價(jià)值進(jìn)展評(píng)估。主要審查質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具有評(píng)估資格，是否經(jīng)認(rèn)可；評(píng)估報(bào)告是否合法、真實(shí)、科學(xué)；評(píng)估物與質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的品種、數(shù)量是否相符；質(zhì)押的時(shí)間是否接近評(píng)估基準(zhǔn)日，是否在評(píng)估有效期內(nèi)。在此根底上，計(jì)算質(zhì)押率，并推斷其是否合理，審查質(zhì)押率是否考慮了各類(lèi)質(zhì)押擔(dān)保的不同狀況，對(duì)通用性差、變現(xiàn)力氣差、簡(jiǎn)潔貶值的質(zhì)押財(cái)產(chǎn)，其質(zhì)押率是否偏高?？傇u(píng)估：應(yīng)對(duì)借款人根本狀況、工程建設(shè)狀況、市場(chǎng)狀況、工程投資估算及資金來(lái)源籌措、工程財(cái)務(wù)效益、工程建設(shè)的環(huán)保狀況、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施及工程的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益等方面做綜合性論述。應(yīng)對(duì)貸款工程當(dāng)前存在的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)展闡述，并提出建議及解決措施。應(yīng)對(duì)貸款工程提出最終評(píng)估結(jié)論，就是否發(fā)放貸款、貸款的金額、條件、期限、利率等提出明確的意見(jiàn)。23000〔含人民幣的房地產(chǎn)業(yè)流淌資金貸款，必需進(jìn)展盡職調(diào)查，評(píng)估格式見(jiàn)記錄二〔表一~十三〕；貸款額在3000萬(wàn)元人民幣以下的房地產(chǎn)業(yè)流淌資金貸款，各行可依據(jù)具體狀況對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)展簡(jiǎn)要盡職調(diào)查，評(píng)估格式見(jiàn)記錄三〔表1~5〕。

把握要點(diǎn)撰寫(xiě)、審核評(píng)估報(bào)

直接評(píng)估人撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告后送盡職調(diào)查審查人和審定人審核，審查人、審定人同意則出具評(píng)估報(bào)告，假設(shè)審查人或?qū)彾ㄈ瞬煌鈩t須重進(jìn)展評(píng)估。環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)告流程描述把握要點(diǎn)7、記錄1《工程總投資估算表》記錄二表2《土地費(fèi)用估算表》3《建筑安裝工程費(fèi)用估算表》4《其他費(fèi)用估算表》記錄二表5《投資打算與資金籌措表》記6《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)歸集估算表》記7《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)分?jǐn)偣浪惚怼酚涗浂?《工程經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》9《工程損益表》記錄二表10《工程全部投資現(xiàn)金流量表》11《工程貸款歸還期計(jì)算表》記錄二表12《企業(yè)綜合貸款歸還期計(jì)算表》13《工程敏感性分析表》1《借款人財(cái)務(wù)狀況表》2《工程租售推想表》3《工程租售推想表》4《工程損益表》記錄三附表5《工程資金來(lái)源及運(yùn)用表》借款人應(yīng)提交的材料清單材料名稱(chēng)一、企業(yè)根本資料公司章程及公司成立批復(fù)文件公司成立驗(yàn)資報(bào)告企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照事業(yè)法人登記證

有或無(wú) 證書(shū)號(hào)法人代碼證法人代碼證貸款證〔卡〕法定代表人身份證借款人近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告資質(zhì)等級(jí)證書(shū)二、工程資料工程立項(xiàng)文件工程可行性報(bào)告建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證國(guó)有土地出讓合同國(guó)有土地使用證商品房預(yù)〔銷(xiāo)〕售許可證投資估算調(diào)整表投資打算與資金籌措表貸款申請(qǐng)書(shū)還款打算表貸款行認(rèn)為需要的其他工程建設(shè)文件三、擔(dān)保資料抵押人同意抵押證明〔附抵押物清單〕抵押物權(quán)屬證明抵押物資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告出質(zhì)人同意質(zhì)押證明〔附質(zhì)押財(cái)產(chǎn)清單〕質(zhì)押財(cái)產(chǎn)權(quán)屬證明質(zhì)押財(cái)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告保證人同意擔(dān)保證明保證人營(yíng)業(yè)執(zhí)照保證人法人代碼證保證人法定代表人身份證保證人近三年經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表及審計(jì)報(bào)告保證人公司章程、合同及公司成立批復(fù)文件擔(dān)保人貸款證〔卡〕評(píng)估報(bào)告編號(hào)：工程代碼：借款人代碼：〔工程名稱(chēng)〕房地產(chǎn)貸款盡職調(diào)查報(bào)告參考格式〔評(píng)估報(bào)告完成日期： 年月日〕直接評(píng)估人(評(píng)估小組成員)姓名:所在單位： 職稱(chēng):姓名:所在單位： 職稱(chēng):姓:所在單位： 職稱(chēng):…評(píng)估審查人姓名:所在單位：職務(wù):職稱(chēng):姓名:所在單位：職務(wù):職稱(chēng):……評(píng)估審定人姓名:所在單位：職務(wù):職稱(chēng):……(本頁(yè)姓名打印)聲明與保證成的。報(bào)告全面反映了客戶(hù)及工程最主要、最根本的信息，我們對(duì)報(bào)告內(nèi)容的真實(shí)性性、完整性及所作推斷的合理性負(fù)責(zé)。直接評(píng)估人簽字：年月日評(píng)估審查人簽字：年月日評(píng)估審定人簽字：年月日目 錄一、盡職調(diào)查結(jié)論 31二、借款人及工程主要關(guān)系人資信評(píng)估33三、工程概況和建設(shè)狀況評(píng)估36四、工程市場(chǎng)狀況評(píng)估 37五、投資估算與融資方案評(píng)估39六、財(cái)務(wù)根底數(shù)據(jù)確實(shí)定42七、財(cái)務(wù)效益評(píng)估 43八、不確定性分析 45九、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估48十、附表及附件51房地產(chǎn)工程盡職調(diào)查報(bào)告寫(xiě)作指導(dǎo)書(shū)房地產(chǎn)工程盡職調(diào)查報(bào)告寫(xiě)作指導(dǎo)書(shū)29一、盡職調(diào)查結(jié)論〔一〕工程受理狀況〔簡(jiǎn)要介紹工程的由來(lái)，客戶(hù)提出貸款申請(qǐng)的時(shí)間、金額、期限、利率，受理并開(kāi)頭評(píng)估工程的時(shí)間、過(guò)程〕〔二〕貸款盡職調(diào)查結(jié)論建議的貸款金額、期限、利率及貸款條件〔如評(píng)估結(jié)果為不同意為工程供給貸款，說(shuō)明不同意的理由〕概括工程的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：該工程貸款給銀行帶來(lái)的收益直接收益間接收益銀行貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)及建議實(shí)行的風(fēng)險(xiǎn)防范措施潛在風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)防范措施：有關(guān)數(shù)據(jù)摘要借款人名稱(chēng)借款人客戶(hù)評(píng)價(jià)得分信用等級(jí)及評(píng)定時(shí)間借款人額度授信總把握量此次擬發(fā)放貸款種類(lèi)擬發(fā)放貸款金額期限及利率工程名稱(chēng)評(píng)估機(jī)構(gòu)

工程指標(biāo) 說(shuō)明(注明是否經(jīng)過(guò)審批)評(píng)估起止日期評(píng)估起止日期工程投資利潤(rùn)率工程財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值工程財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率工程貸款歸還期企業(yè)綜合貸款歸還期二、工程主要關(guān)系人資信評(píng)估〔一〕借款人評(píng)價(jià)借款人為 借款人資信狀況評(píng)價(jià)附：借款人根本狀況表借款人名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)狀況財(cái)務(wù)狀況

資質(zhì)等級(jí)年竣工量竣工產(chǎn)品合格率注冊(cè)資本總資產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率存貨周轉(zhuǎn)率資產(chǎn)酬勞率利息保障倍數(shù)貸款利息實(shí)收率

年開(kāi)發(fā)規(guī)模年銷(xiāo)售量竣工產(chǎn)品優(yōu)良率實(shí)收資本全部者權(quán)益流淌比率利潤(rùn)總額應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率資本積存率貸款不良率信用狀況 客戶(hù)信用評(píng)級(jí)得分授信把握量

信用等級(jí)已供給信用量貸款記錄貸款行起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式保證記錄被保證人起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式〔二〕工程其他主要關(guān)系人評(píng)價(jià)〔假設(shè)借款人沒(méi)有經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，應(yīng)對(duì)借款人母公司或其他主要投資人進(jìn)展客戶(hù)評(píng)價(jià)，并在此列表反映有關(guān)單位的根本狀況〕附主要關(guān)系人根本狀況表〔有多個(gè)主要關(guān)系人的，應(yīng)分別填列〕：3131企業(yè)名稱(chēng)企業(yè)名稱(chēng)資質(zhì)等級(jí)年開(kāi)發(fā)規(guī)模經(jīng)營(yíng)狀況年竣工量年銷(xiāo)售量竣工產(chǎn)品合格率竣工產(chǎn)品優(yōu)良率注冊(cè)資本實(shí)收資本總資產(chǎn)全部者權(quán)益資產(chǎn)負(fù)債率流淌比率財(cái)務(wù)狀況存貨周轉(zhuǎn)率利潤(rùn)總額資產(chǎn)酬勞率應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率利息保障倍數(shù)貸款利息實(shí)收率資本積存率貸款不良率信用狀況客戶(hù)信用評(píng)級(jí)得分信用等級(jí)授信把握量已供給信用量貸款記錄貸款行起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式保證記錄被保證人起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式〔〕：文字說(shuō)明：文字說(shuō)明：3160頁(yè)323232頁(yè)60頁(yè)三、工程概況和建設(shè)狀況評(píng)估工程根本狀況(說(shuō)明工程的地理位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、總投資和開(kāi)發(fā)期及工程所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策、進(jìn)展規(guī)劃和進(jìn)展?fàn)顩r)工程建設(shè)條件〔調(diào)查工程建設(shè)是否已經(jīng)取得政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件〕工程建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評(píng)估〔調(diào)查工程的實(shí)際進(jìn)展?fàn)顩r并對(duì)估量工程進(jìn)度、銷(xiāo)售打算進(jìn)展分析〕工程的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理狀況評(píng)估〔主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績(jī)及參與本工程有關(guān)人員的技術(shù)水平〕環(huán)境評(píng)估〔調(diào)查工程的環(huán)境狀況，并分析工程建設(shè)對(duì)周邊環(huán)境的影響〕四、工程市場(chǎng)狀況評(píng)估房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)估〔主要分析國(guó)家、區(qū)域、經(jīng)濟(jì)、文化教育條件、城市根底設(shè)施等狀況進(jìn)展分析〕工程市場(chǎng)定位評(píng)估〔依據(jù)房地產(chǎn)工程的用途、將來(lái)獵取收益的方式及所在地區(qū)的具體狀況評(píng)價(jià)工程市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性，推斷工程的檔次及其面對(duì)的主要消費(fèi)群體〕房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式評(píng)估〔主要分析工程實(shí)行租售、自營(yíng)等不同經(jīng)營(yíng)方式的市場(chǎng)狀況〕市場(chǎng)狀況評(píng)估供求狀況價(jià)格分析本錢(qián)分析工程競(jìng)爭(zhēng)力氣分析銷(xiāo)售前景分析333333頁(yè)60頁(yè)五、投資估算與融資方案評(píng)估房地產(chǎn)工程資金需求推想〔分析投資估算有無(wú)漏項(xiàng)，投資構(gòu)成是否合理。并測(cè)算各項(xiàng)費(fèi)用〕土地費(fèi)用前期工程費(fèi)根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用治理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)經(jīng)營(yíng)資金經(jīng)評(píng)估，調(diào)整房地產(chǎn)工程總投資為 萬(wàn)元，其中：開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)資金 萬(wàn)元?！膊?jù)此填列《工程總投資估算表》〕融資方案評(píng)估簡(jiǎn)述工程的資金籌措方案：該工程總投資 萬(wàn)元，其中自有資金 萬(wàn)元，預(yù)租售收入 萬(wàn)元，銀行貸款 萬(wàn)元，其它資金來(lái)源 萬(wàn)元，此次申請(qǐng)貸款 萬(wàn)元，：自有資金〔指工程發(fā)起人或其他相關(guān)人對(duì)工程投入的資本金，具體〕包括：預(yù)租售收入包括：銀行貸款包括：其他資金來(lái)源包括〔外部投資者投入的有償資金以及其它渠道籌集的有償資金〕利用外資狀況和方式投資估算及融資方案尚存的主要問(wèn)題：〔依據(jù)工程所需資金總量、分年度用款打算、資金籌措方式及所確定的到位時(shí)間安排，對(duì)工程建設(shè)所需資金來(lái)源中的各類(lèi)資金來(lái)源進(jìn)展綜合評(píng)估，并填列《投資打算與資金籌措表》〕六、財(cái)務(wù)根底數(shù)據(jù)確實(shí)定343434頁(yè)60頁(yè)工程建設(shè)期 年，經(jīng)營(yíng)期 年。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)估算〔〕住宅本錢(qián)寫(xiě)字樓本錢(qián)商鋪本錢(qián)〔4〕………..開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)分?jǐn)偣浪恪惨罁?jù)物業(yè)各年經(jīng)營(yíng)打算，計(jì)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)各期分?jǐn)偙惧X(qián)，填列《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)分?jǐn)偣浪惚怼贰匙馐蹆r(jià)格測(cè)算〔利用市場(chǎng)比較法〕〔1〕出售價(jià)格〔測(cè)算的依據(jù)及結(jié)果〕〔1〕出租價(jià)格〔測(cè)算的依據(jù)及結(jié)果〕工程收入測(cè)算〔依據(jù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)打算，計(jì)算各類(lèi)物業(yè)收入，并填列《經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》〕銷(xiāo)售收入出租收入自營(yíng)收入七、財(cái)務(wù)效益評(píng)估盈利力氣分析〔綜合企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期現(xiàn)金流入流出狀況，填列《工程全部投資現(xiàn)金流量表》。計(jì)算生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)企業(yè)各年盈利狀況，并據(jù)此填列《損益表》。依據(jù)上述結(jié)果，計(jì)算得出〕工程投資利潤(rùn)率工程銷(xiāo)售利潤(rùn)率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分析上述指標(biāo)貸款歸還期計(jì)算獨(dú)立工程〔對(duì)于除貸款工程外無(wú)其他在建工程，僅以貸款工程投產(chǎn)后自身效益中的可用局部用于還貸，填列《工程貸款歸還期計(jì)算表》，測(cè)算工程貸款歸還期作為貸款歸還期指標(biāo)〕該工程申請(qǐng)貸款 萬(wàn)元，以 〔如未安排利潤(rùn)、可還款折舊、全部攤銷(xiāo)等〕作為還款來(lái)源測(cè)算，計(jì)算得出工程貸款歸還期為 年。多個(gè)工程〔除貸款工程外客戶(hù)還有其他在建工程或擬開(kāi)發(fā)工程，除了測(cè)算工程貸款歸還期外，還應(yīng)綜合考察借款人各類(lèi)還貸資金來(lái)源和各類(lèi)債務(wù)負(fù)擔(dān)，填列《企業(yè)綜合貸款歸還期計(jì)算表》，計(jì)算綜合貸款歸還期，作為貸款歸還期的另外一個(gè)指標(biāo)〕工程貸款歸還期35353535頁(yè)60頁(yè)企業(yè)綜合貸款歸還期測(cè)算信貸工程增效益是否可局部或全部用于歸還借款人原有或可能的其他負(fù)債：工程自身不盈利或盈利力氣缺乏的狀況下，借款人用整體效益歸還債務(wù)的力氣：在借款人整體效益欠佳，但工程盈利力氣較好狀況下，工程效益用于歸還借款人其他負(fù)債的力氣：利息保障倍數(shù)〔計(jì)算利息保障倍數(shù)并對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)展分析〕本息保障倍數(shù)〔計(jì)算本息保障倍數(shù)并對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)展分析〕八、不確定性分析盈虧平衡分析：銷(xiāo)售率盈虧平衡點(diǎn)：敏感性分析〔敏感性分析中，影響工程內(nèi)部收益率、貸款歸還期的主要因素波動(dòng)幅度可取該因素當(dāng)前值或?qū)?lái)最可能值的正負(fù)向變動(dòng)5％、1020％計(jì)算〕敏感性因素的選擇及依據(jù)〔對(duì)利用外資達(dá)投資總額30％以上的工程應(yīng)將匯率作為敏感性因素進(jìn)展敏感性分析〕敏感性因素一敏感性因素二…………… 選擇財(cái)務(wù)指標(biāo)和因素量如下：進(jìn)展單因素敏感性分析X%X%Y%Y%……分析：A：B：指標(biāo) ：

指標(biāo)A 指標(biāo)B ……36363636頁(yè)60頁(yè)分析:〔2〕多因素敏感性分析對(duì)工程有重要影響，并可能發(fā)生足以影響工程財(cái)務(wù)狀況的因素有 ?！苍诟痉桨傅母咨?，依據(jù)推想，選定各敏感性因素的變化值，計(jì)算的各項(xiàng)指標(biāo)值的結(jié)果，并填列《工程敏感性分析表》〕由上表可知：九、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估銀行效益進(jìn)展盡職調(diào)查時(shí)，提出如下業(yè)務(wù)合作要求：對(duì)方答復(fù)：依據(jù)推算，我們認(rèn)為:另外，其他未與客戶(hù)協(xié)商的相關(guān)狀況有：綜上，銀行效益水平：風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估工程的擔(dān)保方式為：〔信貸評(píng)估人員須對(duì)保證人的主體資格和償債意愿、力氣進(jìn)展分析，對(duì)抵押、質(zhì)押財(cái)產(chǎn)及其權(quán)屬按規(guī)定進(jìn)展評(píng)價(jià)〕抵押物描述：抵押物根本狀況表：抵押物名稱(chēng)抵押物名稱(chēng)抵押人種類(lèi)位置面積估價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)基準(zhǔn)日抵押率質(zhì)押財(cái)產(chǎn)描述：373737頁(yè)60頁(yè)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)狀況表：質(zhì)押財(cái)產(chǎn)名稱(chēng)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)名稱(chēng)出質(zhì)人種類(lèi)估價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)基準(zhǔn)日質(zhì)押率保證人狀況〔保證方式〕：科目/年份資產(chǎn)總額科目/年份資產(chǎn)總額流淌資產(chǎn)負(fù)債總額流淌負(fù)債全部者權(quán)益銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售利潤(rùn)投資收益利潤(rùn)總額凈利潤(rùn)資產(chǎn)負(fù)債率流淌比率速動(dòng)比率資產(chǎn)酬勞率負(fù)債與有形凈資產(chǎn)比率銷(xiāo)售毛利率銷(xiāo)售利潤(rùn)率現(xiàn)金凈流量分析：客戶(hù)以往的信用狀況〔須具體列出客戶(hù)與重要關(guān)系人銀行貸款記錄，包括合同號(hào)、發(fā)放日期、期限、回收日期、回收方式、備注。〕風(fēng)險(xiǎn)防范措施〔評(píng)估人員在對(duì)工程不確定性進(jìn)展分析的根底上，須對(duì)工程的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)作出推斷并盡383838頁(yè)60頁(yè)可能提出防范風(fēng)險(xiǎn)，把握工程不確定性的措施〕393939頁(yè)60頁(yè)1《工程總投資估算表》1：工程總投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)總投資估算說(shuō)明1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資1.1土地費(fèi)用1.2前期工程費(fèi)用1.3根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.4建筑安裝工程費(fèi)1.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用1.7治理費(fèi)用1.8財(cái)務(wù)費(fèi)用1.9銷(xiāo)售費(fèi)用1.11其他費(fèi)用1.12不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)2 經(jīng)營(yíng)資金3 工程總投資2《土地費(fèi)用估算表》404040頁(yè)60頁(yè)土地費(fèi)用估算表

單位：萬(wàn)元序號(hào) 工程土地出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)其他

金額 估算說(shuō)明前期工程費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)序號(hào)工程金額估算說(shuō)明1規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)0.15%~0.2%計(jì)，住宅設(shè)計(jì)費(fèi)按工程2.2%~3.5%計(jì)234567水文、地質(zhì)勘察費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平坦費(fèi)其他合計(jì)0.3%~0.8%計(jì)根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)工程建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用合計(jì)1供電工程2供水工程3供氣工程4供暖工程5排污工程6小區(qū)道路工程7路燈工程8小區(qū)綠化工程9環(huán)衛(wèi)設(shè)施10其他合計(jì)3《建筑安裝工程費(fèi)用估算表》414141頁(yè)60頁(yè)建筑安裝工程費(fèi)用估算表單位：萬(wàn)元工程工程建筑面積建筑工程費(fèi)設(shè)備選購(gòu)費(fèi)用安裝工程費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額……合計(jì)公共配套設(shè)施建設(shè)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)序號(hào)1234567項(xiàng)目金額估算說(shuō)明居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車(chē)場(chǎng)其他合計(jì)開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)序號(hào)1234567項(xiàng)土地使用稅市政支管線(xiàn)分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)目金額估算說(shuō)明分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)初裝費(fèi)合計(jì)424242頁(yè)60頁(yè)4《其他費(fèi)用估算表》

12工程保險(xiǎn)費(fèi)12工程保險(xiǎn)費(fèi)按工程概算總額或工程概算加成的0.2%~0.3%合計(jì)單位：萬(wàn)元序號(hào)工程金額估算說(shuō)明1臨時(shí)用地2臨建費(fèi)3施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)10000.1%4工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)0.05%5招標(biāo)治理費(fèi)0.06%6總承包治理費(fèi)7合同公證費(fèi)0.02%89施工執(zhí)照費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)視費(fèi)0.1%0.25%10工程監(jiān)理費(fèi)0.6%~2.5%11竣工圖編制費(fèi)7%434343頁(yè)60頁(yè)5《投資打算與資金籌措表》投資打算與資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123·····N1工程總投資1.1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資1.2 經(jīng)營(yíng)資金2資金籌措2.1 資本金2.2 預(yù)售收入2.3 預(yù)租收入2.4 其他收入2.5 借貸資金444444頁(yè)60頁(yè)6《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)歸集估算表》開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)歸集估算表單位：萬(wàn)元住宅住宅寫(xiě)字樓商鋪其他序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)合計(jì)出售出租自營(yíng)出售出租自營(yíng)出售出租自營(yíng)出售出租 自營(yíng)1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)用3根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)4建筑安裝工程費(fèi)5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)7治理費(fèi)用8財(cái)務(wù)費(fèi)用9銷(xiāo)售費(fèi)用10開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)11其他費(fèi)用12不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)合計(jì)454545頁(yè)60頁(yè)7《開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)分?jǐn)偣浪惚怼烽_(kāi)發(fā)產(chǎn)品本錢(qián)分?jǐn)偣浪惚?212…N序號(hào)產(chǎn)品名稱(chēng)一出售產(chǎn)品1住宅2寫(xiě)字樓3商鋪4其他二出租產(chǎn)品1住宅2寫(xiě)字樓3商鋪4其他三自營(yíng)產(chǎn)品1住宅2寫(xiě)字樓3商鋪4其他產(chǎn)品分?jǐn)偙惧X(qián)合計(jì)開(kāi)發(fā)產(chǎn).品本錢(qián)分?jǐn)偡謹(jǐn)偡謹(jǐn)偡謹(jǐn)偂謹(jǐn)偡謹(jǐn)偙壤惧X(qián)比例本錢(qián).比例本錢(qián)464646頁(yè)60頁(yè)8《工程經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》工程經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123·····N一經(jīng)營(yíng)收入1銷(xiāo)售收入1.1住宅1.2寫(xiě)字樓1.3商鋪1.4其他2租金收入2.1住宅2.2寫(xiě)字樓2.3商鋪2.4其他3自營(yíng)收入3.1住宅3.2寫(xiě)字樓3.3商鋪3.4二1其他經(jīng)營(yíng)稅金及附加營(yíng)業(yè)稅2城市建設(shè)維護(hù)稅3教育費(fèi)附加9《工程損益表》474747頁(yè)60頁(yè)項(xiàng) 目 損 益 表單位：萬(wàn)元序號(hào)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)123·····N1經(jīng)營(yíng)收入1.1銷(xiāo)售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入2經(jīng)營(yíng)本錢(qián)2.1產(chǎn)品分?jǐn)偙惧X(qián)2.2運(yùn)營(yíng)費(fèi)用2.3修理費(fèi)用3經(jīng)營(yíng)稅金及附加4土地增值稅5利潤(rùn)總額6稅前彌補(bǔ)虧損7所得稅8稅后利潤(rùn)8.1稅后彌補(bǔ)虧損8.2盈余公積金8.3公益金8.4應(yīng)付利潤(rùn)8.5未安排利潤(rùn)注：本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程〔工程公司。非獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可參照本表使用，同時(shí)應(yīng)留意開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)資金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偂?0《工程全部投資現(xiàn)金流量表》工程全部投資現(xiàn)金流量表484848頁(yè)60頁(yè)單位：萬(wàn)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)123·····合計(jì)1現(xiàn)金流入1.1銷(xiāo)售收入1.2出租收入1.3自營(yíng)收入1.4其他收入1.51.622.12.22.32.42.52.62.734

回收固定資產(chǎn)余值回收經(jīng)營(yíng)資金現(xiàn)金流出開(kāi)發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金運(yùn)營(yíng)費(fèi)用修理費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅所得稅凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：折現(xiàn)率：

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：注：1、本表適用于獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程〔工程公司。非獨(dú)立法人的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可參照本表使用，同時(shí)應(yīng)留意開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資、經(jīng)營(yíng)資金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、所得稅和債務(wù)等的合理分?jǐn)偅?、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中應(yīng)留意不含財(cái)務(wù)費(fèi)用。11《工程貸款歸還期計(jì)算表》工程貸款歸還期計(jì)算表494949頁(yè)60頁(yè)單位：萬(wàn)元建設(shè)建設(shè)序號(hào)項(xiàng)目期經(jīng)營(yíng)期12345·····一借款歸還1年初借款累計(jì)2本年借款增加3本年應(yīng)計(jì)利息4本年還本5本年付息6年末借款累計(jì)二還款資金來(lái)源1利潤(rùn)2折舊費(fèi)3攤銷(xiāo)費(fèi)4其它還款資金工程貸款歸還期12《企業(yè)綜合貸款歸還期計(jì)算表》505050頁(yè)60頁(yè)企業(yè)綜合貸款歸還期計(jì)算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期經(jīng)營(yíng)期合計(jì)一借款歸還12345·····1年初企業(yè)全部借款累計(jì)2本年借款增加3本年應(yīng)計(jì)利息4本年還本5本年付息6二1年末企業(yè)全部借款累計(jì)還款資金來(lái)源利潤(rùn)2折舊費(fèi)3攤銷(xiāo)費(fèi)4其它還款資金企業(yè)綜合貸款歸還期13《工程敏感性分析表》

工程敏感性分析表515151頁(yè)60頁(yè)敏感因素變化幅度敏感因素變化幅度敏感因素分析結(jié)序號(hào)〔%〕果因素一·····率值內(nèi)部收益率貸款歸還期1根本方案2變動(dòng)方案13變動(dòng)方案2《房地產(chǎn)貸款工程簡(jiǎn)要評(píng)估參考格式》房地產(chǎn)貸款工程簡(jiǎn)要評(píng)估參考格式目 錄一、借款人資信評(píng)估51.借款人根本狀況525252頁(yè)60頁(yè)借款人經(jīng)營(yíng)狀況借款人財(cái)務(wù)狀況二、工程概況和建設(shè)狀況評(píng)估61.工程根本狀況工程建設(shè)條件工程建設(shè)實(shí)施進(jìn)程工程設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理狀況三、工程市場(chǎng)狀況評(píng)估 71.工程投資環(huán)境工程市場(chǎng)定位工程租售狀況四、工程財(cái)務(wù)效益評(píng)估 91.工程總投資推想分析工程資金來(lái)源評(píng)估工程損益推想工程投融資打算評(píng)估工程財(cái)務(wù)效益指標(biāo)測(cè)算五、銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估11銀行效益評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估六、評(píng)估結(jié)論及貸款建議11535353頁(yè)60頁(yè)一、借款人資信評(píng)估借款人根本狀況〔借款人名稱(chēng)、法定代表人、經(jīng)營(yíng)范圍、開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)、注冊(cè)資本及各股東單位投資等有關(guān)狀況〕：借款人經(jīng)營(yíng)狀況借款人近三年來(lái)主要開(kāi)發(fā)工程的運(yùn)作狀況〔介紹借款人開(kāi)發(fā)的主要業(yè)績(jī)及主要開(kāi)發(fā)的工程狀況〕：表一：借款人開(kāi)發(fā)建設(shè)工程狀況表 單位：萬(wàn)元、平方米工程名總投建筑面開(kāi)發(fā)時(shí)工程進(jìn)可銷(xiāo)售面已銷(xiāo)售面回籠資金稱(chēng)資積間度積積1.2.3.…逐個(gè)分析工程銷(xiāo)售及資金回籠狀況及工程經(jīng)營(yíng)的閱歷和教訓(xùn)：借款人財(cái)務(wù)狀況借款人近三年的財(cái)務(wù)狀況如附表1所示。對(duì)借款人的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)展分析資產(chǎn)：〔說(shuō)明借款人資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)方主要科目的狀況，特別是存貨、應(yīng)收帳款、預(yù)付帳款、其他應(yīng)收款的狀況，重點(diǎn)是這些資產(chǎn)的質(zhì)量和變現(xiàn)力氣〕：負(fù)債：〔負(fù)債方主要科目的狀況，特別是預(yù)收帳款、應(yīng)付帳款、其他應(yīng)付款的狀況，重點(diǎn)是這些商業(yè)負(fù)債的支付壓力〕：有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)：〔分析有關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)，對(duì)借款人長(zhǎng)期償債力氣、短期償債力氣和盈利力氣做出分析推斷〕：貸款行起止時(shí)間金額余額利率貸款行起止時(shí)間金額余額利率貸款形態(tài)擔(dān)保方式二、工程概況和建設(shè)狀況評(píng)估工程根本狀況(說(shuō)明工程的地理位置、用途、主要建設(shè)指標(biāo)、總投資和開(kāi)發(fā)期)：工程建設(shè)條件〔調(diào)查工程建設(shè)是取得政府有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)文件的名稱(chēng)和時(shí)間及主要內(nèi)容，明確土〔3.工程建設(shè)實(shí)施進(jìn)程評(píng)估〔調(diào)查工程的實(shí)際進(jìn)展?fàn)顩r，并對(duì)工程資金進(jìn)度、形象進(jìn)度、時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃和實(shí)際進(jìn)展?fàn)顩r，并進(jìn)展分析〕：4.工程的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理狀況評(píng)估〔主要分析上述單位的資質(zhì)、業(yè)績(jī)，并對(duì)本工程設(shè)計(jì)水平、施工質(zhì)量等做出分析推想〕：三、工程市場(chǎng)狀況評(píng)估545454頁(yè)60頁(yè)工程投資環(huán)境評(píng)估〔主要對(duì)工程所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策、進(jìn)展規(guī)劃和進(jìn)展?fàn)顩r，以及工程周邊自然和人文環(huán)境、教育條件、城市根底設(shè)施及物業(yè)配套的打算和進(jìn)度等狀況進(jìn)展分析〕：工程市場(chǎng)定位評(píng)估〔依據(jù)房地產(chǎn)工程的用途、將來(lái)獵取收益的方式及所在地區(qū)的具體狀況評(píng)價(jià)工程市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確性，推斷工程的檔次及其面對(duì)的主要消費(fèi)群體〕工程租售狀況評(píng)估BBC周邊主要競(jìng)爭(zhēng)工程狀況(對(duì)周邊地段同類(lèi)房地產(chǎn)的規(guī)模、檔次、設(shè)計(jì)、環(huán)境、配套、建設(shè)進(jìn)度、物業(yè)治理、租售狀況、本錢(qián)等狀況進(jìn)展分析并選擇至少三個(gè)同類(lèi)物業(yè)列表綜合反映其租售狀況)表二：工程周邊物業(yè)狀況表 單位：平方米、元/平方米樓盤(pán)地址建設(shè)可租售構(gòu)造交易住宅其他物租售率名稱(chēng)A規(guī)模面積時(shí)間均價(jià)業(yè)均價(jià)工程競(jìng)爭(zhēng)力氣分析〔與本區(qū)域同類(lèi)工程做比較〕本工程的優(yōu)勢(shì):本工程的劣勢(shì):銷(xiāo)售方式分析〔理公司主要銷(xiāo)售的樓盤(pán)和業(yè)績(jī)〕：〔上述狀況和對(duì)周邊工程狀況的分析，對(duì)工程的租售打算，包括租售時(shí)間、租售價(jià)格、租售率等做出科學(xué)合理的推斷〔要致意經(jīng)濟(jì)適用房工程要留意考慮價(jià)格上限限制的因素〕，并在此根底上列表2〕