某物業(yè)項(xiàng)目前期介入工作指引全套

某物業(yè)項(xiàng)目前期介入工作指引全套序號(hào)階段介入內(nèi)容說(shuō)明介入方式備注類(lèi)別內(nèi)容1總體規(guī)劃階段商業(yè)、物管用房售樓部項(xiàng)目邊設(shè)有售樓部圖紙?jiān)O(shè)計(jì)布局合理，裝修檔次能與項(xiàng)目協(xié)調(diào)管理辦公用房方便業(yè)主，設(shè)于業(yè)主較集中處。面積100--150平方米。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)無(wú)規(guī)劃管理辦公用房，給物管帶來(lái)很多不便。員工宿舍食堂考慮基層員工宿舍用房圖紙?jiān)O(shè)計(jì)某公司開(kāi)發(fā)的物業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)都未有此方面的考慮，食宿等條件差是物業(yè)招聘難、員工流失率高、長(zhǎng)期缺員的最重要原因，嚴(yán)重影響物業(yè)服務(wù)和發(fā)展。職工業(yè)主娛樂(lè)活動(dòng)室?jiàn)A層或屋面約50-100平方圖紙?jiān)O(shè)計(jì)保安崗?fù)び梅课匆?guī)劃保安崗?fù)ぃ?xiàng)目規(guī)劃每棟二個(gè)入戶(hù)門(mén)，必須配備適當(dāng)?shù)谋０矋復(fù)ぁD紙?jiān)O(shè)計(jì)若不配置保安崗?fù)?，物業(yè)購(gòu)崗?fù)な褂媚晗薅糖遗c原規(guī)劃物業(yè)不協(xié)調(diào)。垃圾收集站垃圾收集站設(shè)在小區(qū)進(jìn)出口附近，用綠化隱蔽,門(mén)朝外,便于垃圾清運(yùn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)若前期物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)無(wú)規(guī)劃此設(shè)施，后期使用中業(yè)主據(jù)此鬧事；后期物業(yè)管理非常被動(dòng)。物料倉(cāng)庫(kù)工程材料及雜物間，20-30平方米圖紙?jiān)O(shè)計(jì)因個(gè)別舊樓盤(pán)無(wú)規(guī)劃倉(cāng)庫(kù)、工具房，造成占用公共過(guò)道、設(shè)備房、架空層、其他閑置空房現(xiàn)象，無(wú)法規(guī)范管理。清潔工工具房15-30平方米圖紙?jiān)O(shè)計(jì)外圍各棟入戶(hù)門(mén)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)特大小區(qū)出口數(shù)量控制在2-3以?xún)?nèi)，減少管理費(fèi)用支出。警示牌及相關(guān)標(biāo)識(shí)出于安全和管理要求在需要處安裝警示牌圖紙?jiān)O(shè)計(jì)鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越。物業(yè)創(chuàng)優(yōu)必備硬件之一綠化綠化面積小區(qū)內(nèi)綠地覆蓋率不低于占地面積35%圖紙?jiān)O(shè)計(jì)小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評(píng)的需要，以避免硬件不過(guò)關(guān)。其他車(chē)位配置100平方米配置0.8個(gè)停車(chē)位圖紙?jiān)O(shè)計(jì)車(chē)位不足，影響了出行，易造成交通堵塞業(yè)主投訴。休閑、健身設(shè)施游泳池、水池、秋千、轉(zhuǎn)盤(pán)、高低桿等設(shè)施和器械。尤其要做好安全防護(hù)。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)考慮到設(shè)施耐用、易于低成本維護(hù)。2整體設(shè)計(jì)階段建筑主體外墻不可上人平臺(tái)及條拄等圖紙?jiān)O(shè)計(jì)設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺(tái)、條柱等不利清潔陽(yáng)臺(tái)造型、圍欄材料建議不選用鋼材質(zhì)，防止腐蝕，延長(zhǎng)壽命；考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來(lái)不便，客廳、主人臥室分體式空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施設(shè)計(jì)要考慮。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)原規(guī)劃樓盤(pán)均未考慮到該問(wèn)題，后期管理此類(lèi)問(wèn)題的業(yè)主投訴較多?？缮先似脚_(tái)第五資源利用圖紙?jiān)O(shè)計(jì)充分利用露天平臺(tái)，增加綠化覆蓋面積，多數(shù)樓盤(pán)未做此處理。單元進(jìn)戶(hù)門(mén)遮雨蓬，混凝土或不銹鋼圖紙?jiān)O(shè)計(jì)所有單元進(jìn)戶(hù)門(mén)應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚（防雨水和淋花水)。商鋪周邊商鋪商前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮進(jìn)去。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)新鄉(xiāng)眾多樓盤(pán)商住樓盤(pán)均為考慮商鋪空調(diào)位預(yù)留，導(dǎo)致外觀難以統(tǒng)一。建筑小品在業(yè)主較集中活動(dòng)場(chǎng)地做一定休閑建筑小品圖紙?jiān)O(shè)計(jì)考慮到易于低成本維護(hù)。材質(zhì)選擇方面盡量考慮降低后期維護(hù)費(fèi)用。綠化綠化配置錯(cuò)落有致，四季有花香，合理選擇背陰喜陽(yáng)易于養(yǎng)護(hù)的植物。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)綠化帶土質(zhì)的厚度要符合要求、樓盤(pán)綠化土層太淺或有太多建筑垃圾填埋在下面植物長(zhǎng)勢(shì)不旺或不能存活。個(gè)別小區(qū)綠化帶裸露草坪下的建筑垃圾。特殊地帶綠化處理綠化帶有休閑小道（配備一定的尖石子健身小路）圖紙?jiān)O(shè)計(jì)其他信報(bào)箱入伙前，存放位置方便業(yè)主圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)信報(bào)箱的設(shè)置亦要考慮郵政需要放在首層，信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時(shí)考慮送奶的存放。標(biāo)識(shí)牌入伙前、合理、符合創(chuàng)優(yōu)條件圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)路標(biāo)、設(shè)施銘牌、建筑標(biāo)識(shí)、交通指示、規(guī)劃圖需要齊備，遺留問(wèn)題會(huì)給后期物業(yè)管理帶來(lái)不必要費(fèi)用支出。水景設(shè)計(jì)要適量，不宜太多，維護(hù)成本太高圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)一些水景觀建成后因維護(hù)成本高，不實(shí)用，一直閑置浪費(fèi)。小區(qū)路燈方便業(yè)主出行、選用節(jié)能耗、管理維修成本低燈具圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)都市、中兆、世紀(jì)豪庭路燈設(shè)計(jì)不合理，草坪燈使用壽命短；茂業(yè)城后期使用才增加路燈設(shè)備，影響小區(qū)整體布局，也增加了后期施工難度。3施工階段有關(guān)設(shè)備、設(shè)施設(shè)備房鋪地磚,防滲漏、防洪排水,重要設(shè)備降溫通風(fēng),防塵,隔音,墻面刷白.圖紙、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備房交付后由物業(yè)公司另做,成本費(fèi)用會(huì)更高管線的布置整齊,方便維修圖紙、現(xiàn)場(chǎng)重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)?？照{(diào)滴水管方便維修更換、不影響到外立面美觀圖紙、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)空調(diào)滴水管，直接影響破壞環(huán)境整體效果。樓道物管用水保潔用水接頭、洗手池圖紙、現(xiàn)場(chǎng)舊小區(qū)未考慮此設(shè)施的預(yù)留，后期管理增加工作難度水表位置集中于首層方便抄表，維修圖紙、現(xiàn)場(chǎng)樓盤(pán)水表設(shè)計(jì)在住戶(hù)家中，不便于抄表和管理排污、水管防滲、防漏保護(hù)，PV管在穿墻、樓板處設(shè)置金屬套管圖紙、現(xiàn)場(chǎng)給排水工程防腐不到位，給排水不暢，多次出現(xiàn)維修，增加了管理維護(hù)難度。陽(yáng)臺(tái)排水、地漏陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個(gè)地漏（其中一個(gè)為洗水機(jī)排水用）否則業(yè)主在二次裝修的排管時(shí)，施工不規(guī)范會(huì)引發(fā)一系列問(wèn)題。圖紙、現(xiàn)場(chǎng)減少2次裝修，減少因?yàn)?次裝修造成的業(yè)主投訴和其他糾紛，管理過(guò)程中現(xiàn)象多見(jiàn)消防水管入混凝土樓板部分套防護(hù)管,埋地部分應(yīng)作好防腐處理.圖紙、現(xiàn)場(chǎng)給排水工程防腐不到位，給排水不暢，多次出現(xiàn)維修，增加了管理維護(hù)難度。商、住兩用水表市政給水總管商住分開(kāi)計(jì)量，樓宇設(shè)計(jì)水管井圖紙、現(xiàn)場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議分開(kāi)計(jì)量避免,因價(jià)格不同造成每月需用管理費(fèi)補(bǔ)貼水費(fèi)小區(qū)地下排污實(shí)際排污量及管徑、檢修沙井蓋位置圖紙、現(xiàn)場(chǎng)許多項(xiàng)目規(guī)劃給排水工程防腐不到位，給排水不暢，多次出現(xiàn)維修，增加了管理維護(hù)難度。線路的布置預(yù)埋隱蔽部分無(wú)接頭，控制中端部分設(shè)強(qiáng)電井檢修方便、部線不影響到外墻美觀圖紙、現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置中端部分強(qiáng)電井，便于后期線路檢修，減少維護(hù)成本室內(nèi)、陽(yáng)臺(tái)電器接口戶(hù)型、設(shè)計(jì)配套功能圖紙、現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器容量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)撓音響接口。電表設(shè)計(jì)在強(qiáng)電井，方便抄表，維修；為方便以后的物業(yè)管理，對(duì)大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨(dú)立的電表或電表便于情況分析和成本控制圖紙、現(xiàn)場(chǎng)樓道內(nèi)電表箱等其它線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專(zhuān)用鎖，樓道開(kāi)關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露（以防小孩和他人搗亂撥弄）。網(wǎng)線、電話線接頭根據(jù)戶(hù)型方便實(shí)用圖紙、現(xiàn)場(chǎng)可以考慮可視對(duì)講電話、門(mén)鈴的配置除在玄門(mén)外，在洗手間亦可配置（以免在沖涼、上廁時(shí)有人來(lái)電來(lái)訪時(shí)的尷尬。）樓道燈電源開(kāi)關(guān)節(jié)能型燈具圖紙、現(xiàn)場(chǎng)單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開(kāi)關(guān)（以方便手提東西的業(yè)主上下樓梯，且減少樓道公共照明用電量）閉路電視監(jiān)控小區(qū)主要通道、電梯、健身場(chǎng)所較集中場(chǎng)所圖紙、現(xiàn)場(chǎng)各單元門(mén)、停車(chē)位、外圍、巡視死角，商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。實(shí)際管理中后期物業(yè)補(bǔ)充了大量遺漏位置的監(jiān)控。重要線路預(yù)留線管，標(biāo)識(shí)清楚、及維修方便圖紙、現(xiàn)場(chǎng)重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口，（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)）。煤氣煤氣管道做好防銹、防泄露處理圖紙、現(xiàn)場(chǎng)煤氣管道、智能化綜合布線都一體化考慮，避免在物業(yè)管理接管后出現(xiàn)與智能化間的銜接不協(xié)調(diào)。煤氣表設(shè)計(jì)在首層，便于抄表和維護(hù)圖紙、現(xiàn)場(chǎng)其他有關(guān)內(nèi)容空調(diào)預(yù)留位置混泥土臺(tái)面，鋁合金百葉窗圖紙、現(xiàn)場(chǎng)減少2次裝修，減少因?yàn)?次裝修造成的業(yè)主投訴和其他糾紛，管理過(guò)程中現(xiàn)象多見(jiàn)樓道側(cè)墻建議貼1米高普通墻磚圖紙、現(xiàn)場(chǎng)后期維護(hù)難度較大，清潔不易，導(dǎo)致墻面臟、起皮，管理中易產(chǎn)生投訴，也影響美觀。樓內(nèi)設(shè)備箱設(shè)置在強(qiáng)、弱電井內(nèi)、加鎖圖紙、現(xiàn)場(chǎng)排煙道、隔油池不應(yīng)對(duì)鄰戶(hù)造成污染或影響，如有餐廳規(guī)劃，需做專(zhuān)業(yè)隔油池地下井道排煙裝置圖紙、現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段未考慮此設(shè)施，因招商導(dǎo)致打破原有設(shè)計(jì)，增加排油污設(shè)施，影響其他功能（占用消防排煙管，混用排油、污、水管等。）說(shuō)明：1、本計(jì)劃僅簡(jiǎn)單列出物管方面前期介入此項(xiàng)目的切入點(diǎn)。2、本計(jì)劃從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論,完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié),提出一些合理的建議,使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理,建立良好的社會(huì)效應(yīng)，有效