某住宅小區(qū)物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)測算方案

某住宅小區(qū)物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)測算方案一、物業(yè)管理費收入測算為了便于測算,結(jié)合商業(yè)物業(yè)及車位的的物業(yè)管理服務(wù)收入,以及日后平均年收費率估算,假設(shè)××小區(qū)物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為PM,則營業(yè)收入＝住宅物業(yè)服務(wù)費收入＋車輛停放服務(wù)費收入＋商業(yè)物業(yè)服務(wù)費收入＝住宅建筑面積×PM×12月×96%＋車位數(shù)×25元/車位.月×12月×95%＋商業(yè)建筑面積×2.3元/㎡.月×12月×70%＝20164.09㎡×PM×12月×96%＋96個×25元×12月×95%＋1619.7㎡×2.3元×12月×70%＝232290.32PM＋27360.00＋31292.60＝232290.32PM＋58652.60說明：◆%比是指年度收費率；◆商業(yè)物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)已設(shè)定2.3元/㎡.月。二、物業(yè)管理成本支出測算序號項目月發(fā)生額元年發(fā)生額元備注1工資及福利19350.00232200.00附表12行政辦公費1156.6813880.00附表23設(shè)備設(shè)施維護(hù)費2083.3325000.00附表34環(huán)境管理費430.005160.00附表45公共水電費3100.0037200.00附表5合計26120.01313440.006社區(qū)文化建設(shè)費7不可預(yù)見費營業(yè)收入×2%8酬金營業(yè)收入×10%9法定稅金營業(yè)收入×5.5%成本支出總計313440.00＋營業(yè)收入×17.5％附表1：工資估算￥232200.00元職位薪金標(biāo)準(zhǔn)包括福利社保預(yù)算人數(shù)人全年薪金總額元平均每月薪金支出元年終獎金按一個月薪標(biāo)準(zhǔn)薪金合計主管2400.001人2000.00/人30800.00秩序維護(hù)員1700.006人1300.00/人130200.00客服管理員1700.001人1300.00/人21700.00工程技工1900.001人1500.0024300.00清潔綠化員1000.002人600.00/人25200.00合計11人232200.0019350.00附表2：行政辦公費估算￥13880.00元序號項目測算式依據(jù)計算式支出金額人民幣元月支出年支出一通訊費1移動電話100元·部/月100×1部150.001800.002物業(yè)服務(wù)中心電話150元·部/月150×1部150.001800.00二交通費100元·人/月100×2人150.001800.00三辦公用易耗品150.001800.00四服裝費1管理干部服裝2套·880元/2年分?jǐn)?40×1人36.67440.002一般工作人員服裝2套·800元/2年分?jǐn)?00×2人66.67800.003秩序維護(hù)員服裝2套·600元/2年分?jǐn)?00×6人150.001800.004清潔綠化服裝2套·300元/2年分?jǐn)?50×2人25.00300.00五物料折舊費1電腦1臺·3200元/臺/4年分?jǐn)?00×1臺66.67800.002監(jiān)控室空調(diào)1臺·2000元/臺/4年分?jǐn)?00×1臺41.67500.003對講機(jī)1臺·1200元/臺/3年分?jǐn)?00×3臺100.001200.004對講機(jī)電池1塊·120元/塊/2年分?jǐn)?0×4塊20.00240.00六業(yè)務(wù)費及其它支出50.00600.00合計1156.6813880.00附表3：設(shè)備設(shè)施維護(hù)費估算￥25000.00.元名稱摘要金額元/月月支出年支出工程維修工具維修工具按3年分?jǐn)?1.67500.00工程維修物料經(jīng)驗值估算250.003000.00保安監(jiān)控系統(tǒng)維護(hù)委外保養(yǎng)750.009000.00電梯維護(hù)保養(yǎng)委外保養(yǎng)包括年檢費用4部·2000元/臺/年666.678000.00化糞池清理維護(hù)委外清理維護(hù)250元/組125.001500.00停車場養(yǎng)護(hù)83.331000.00消防、供水系統(tǒng)維護(hù)自保含維修材料費用166.672000.00二次供電發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)自保其他合計2083.3325000.00備注：以上費用不包括設(shè)備設(shè)施及房屋的大修費用及能耗費用。附表4：環(huán)境管理費估算￥5160.00元序號項目測算式依據(jù)計算式支出金額元月支出年支出1園林綠化保養(yǎng)綜合估算60.00720.002垃圾承運費環(huán)衛(wèi)處收費100.001200.003四害消殺預(yù)支出100.001200.004清潔、綠化工具綜合估算100.001200.005清潔用品的消耗綜合估算50.00600.006水池、梯間清洗消毒等綜合估算20.00240.00合計430.005160.00附表5：公共水電費估算￥37200.00元項目測算式依據(jù)計算式支出金額元月支出年支出路燈、園林用電等綜合估算300.003600.00辦公、監(jiān)控中心綜合估算600.007200.00地庫車場照明、地庫排風(fēng)機(jī)、地庫潛水泵等綜合估算400.004800.00電梯、電梯房風(fēng)機(jī)等4部電梯估算1800.0021600.00合計3100.0037200.00三、物業(yè)管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的測算下述僅測算住宅物業(yè)管理服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)。若×××小區(qū)物業(yè)管理實現(xiàn)收支平衡,則：營業(yè)收入—成本支出＝0即：營業(yè)收入—313440.00＋營業(yè)收入×17.5％＝0推算出：營業(yè)收入＝379927.27元根據(jù)物業(yè)管理費收入測算結(jié)果,按營業(yè)收入的測算公式,則應(yīng)為：營業(yè)收入＝住宅物業(yè)服務(wù)費收入＋車輛停放服務(wù)費收入＋商業(yè)物業(yè)服務(wù)費收入379927.27元＝232290.32PM＋＋27360.00＋31292.60推算出：PM≈1.383元/㎡.月根據(jù)上述測算,我們擬將×××小區(qū)物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)定為￥1.38元/㎡·月上述物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)測算僅從小區(qū)運作角度出發(fā),按新的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法還應(yīng)將管理費分?jǐn)偟荣M用納入測算如公司運營費用、公司要承擔(dān)的稅費等。當(dāng)然,收入與支出應(yīng)根據(jù)本企業(yè)和小區(qū)實際運營情況測算如本公司人員工資、小區(qū)能源損耗、日常運作資源損耗、稅費等。另外,測算過程還應(yīng)考慮未來成本的上升可能,故在此基礎(chǔ)上要預(yù)留3～5年或根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同期限的提升空間。如當(dāng)時測算標(biāo)準(zhǔn)為1.5元/㎡·月,但考慮未來成本上漲因素,則在此基礎(chǔ)上最低要提升到2.0元/㎡·月。那么在實際操作中如直接按此標(biāo)準(zhǔn)收取,恐業(yè)戶也不一定