E項目運營術(shù)語釋義(第一版)2009年9月

PAGEPAGE9項目運營成本費用術(shù)語釋義（第一版）2009年9月為了明確、規(guī)范、統(tǒng)一津濱公司各開發(fā)項目在成本、節(jié)點、財務(wù)指標等專業(yè)方面的表述、計算、統(tǒng)計口徑，特編制本《項目運營術(shù)語釋義》，津濱公司各開發(fā)項目操作主體在編制項目可行性研究報告、項目實施計劃以及其它專項報告時，相關(guān)專業(yè)術(shù)語的界定和計算均以本《項目運營術(shù)語釋義》為準。一、成本類序號科目代碼成本科目科目釋義101.01.01土地及大配套費為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，包括繳納的土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓金、大配套費、房屋拆遷補償費以及支付的有關(guān)稅費等。201.01.01.01土地費取得土地的成本301.01.01.01.01土地轉(zhuǎn)讓費劃撥或合作開發(fā)等方式取得土地的土地款。包括土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價等。401.01.01.01.02土地出讓金招拍掛方式取得土地的土地款501.01.01.02大配套費指向政府部門交納的大市政配套費（①污水：從小區(qū)外城市道路規(guī)劃紅線污水用戶端到污水處理廠進廠干管；②雨水：從小區(qū)外城市道路規(guī)劃紅線雨水用戶端到一、二級河道；③燃氣：從城市道路規(guī)劃紅線支管閘（含閘）到燃氣廠出廠干管；④自來水：從小區(qū)外城市道路規(guī)劃紅線支管閘（含閘）到水廠出廠干管；⑤道路：小區(qū)外城市規(guī)劃道路鋪裝工程；⑥綠化：指城市規(guī)劃道路紅線內(nèi)綠化工程；），征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊、綠化等的建造費、管線鋪設(shè)費等601.01.01.03土地契稅取得土地使用權(quán)需繳納的契稅701.01.01.04其他土地費為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生上述費用以外的其他費用801.01.01.04.01拆遷及拆遷補償費有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬，分別沖減有關(guān)成本。包括拆遷費、拆遷補償費、拆遷管理費、土地補償費等901.01.01.04.02土地閑置費在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，將被征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費1001.01.01.04.03土地交易費簽訂土地出讓合同時需繳納的交易費1101.01.01.04.04拍賣傭金按照土地拍賣文件要求，在獲取土地時需支付土地拍賣行的傭金1201.01.01.04.03確權(quán)登記費為取得土地使用證，在地形圖上對土地進行確權(quán)需要發(fā)生的費用1301.01.01.04.04其他上述項目以外的其他費用1401.01.02前期費用取得某一項目土地使用權(quán)之后，為項目而進行的開發(fā)前期的地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、“三通一平”、臨時設(shè)施、人防異地建設(shè)費、環(huán)評、檢測、圖審、相關(guān)證件的辦理、擔(dān)保費等支出。1501.01.02.01工程勘查費地塊內(nèi)進行的地質(zhì)勘探、測繪放線等費用1601.01.02.01.01地質(zhì)勘查費地塊內(nèi)地質(zhì)進行勘探的費用1701.01.02.01.02測繪費（放線、驗線）包含地界測量、水準測量、測繪及樓座、臨路、圍墻、竣工后的驗線測算等的放線費用1801.01.02.02工程設(shè)計費項目立項后的詳規(guī)、方案設(shè)計、建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計費，園林景觀、夜景照明設(shè)計費，綜合管網(wǎng)、排水、供熱、燃氣、人防、變電站等市政設(shè)計費，精裝修設(shè)計費、門窗幕墻專項設(shè)計費、智能化專項設(shè)計費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費、效果圖設(shè)計費、基坑支護設(shè)計費以及制圖、曬圖費。1901.01.02.02.01詳規(guī)設(shè)計費為配合報建筑規(guī)劃而做的規(guī)劃設(shè)計發(fā)生的費用2001.01.02.02.02規(guī)劃方案設(shè)計費指概念性總體規(guī)劃、景觀設(shè)計及詳細規(guī)劃、初步景觀設(shè)計所發(fā)生的設(shè)計費2101.01.02.02.03建筑方案設(shè)計費指建筑單體概念設(shè)計、初步設(shè)計及深入設(shè)計所發(fā)生的設(shè)計費2201.01.02.02.04建安施工圖設(shè)計費建筑安裝工程施工圖紙設(shè)計費2301.01.02.02.05成品房、售樓處及樣板間設(shè)計費指項目發(fā)生的精裝修設(shè)計費2401.01.02景觀方案設(shè)計費景觀概念設(shè)計、方案設(shè)計及擴初設(shè)計所發(fā)生的費用2501.01.02.02.07環(huán)境施工圖設(shè)計費環(huán)境工程施工圖設(shè)計費2601.01.02.02.08綜合管網(wǎng)設(shè)計費小區(qū)內(nèi)排水、熱力、中水等管網(wǎng)的施工圖及小區(qū)全部配套管線綜合管網(wǎng)圖紙費用2701.01.02.02.09其他專項設(shè)計費夜景照明、門窗幕墻等專項設(shè)計費2801.01.02.02.10其他設(shè)計費上述設(shè)計費以外的其他設(shè)計費2901.01.02.03臨時設(shè)施及三通一平為保證項目正常開工而投入的臨時用水、臨時排水、臨時用電、臨時道路費、場地平整費等。這項科目中發(fā)生的相關(guān)費用如果包含在總包合同中，則需要從總包合同中拆分后填入本科目。3001.01.02.03.01臨電工程費紅線外指紅線外所發(fā)生的工程費、手續(xù)費及設(shè)備租賃費等，包括臨時變壓器租賃及安裝、高壓電桿、外部供電、臨電搭火、臨電計量表安裝、變壓器檢測、臨電技術(shù)服務(wù)、臨時電源改造、臨時變壓器遷移等。3101.01.02.03.02臨電工程費紅線內(nèi)指紅線內(nèi)所發(fā)生的臨電工程費，從變壓器到總包單位掛表處臨電工程費，從掛表處到現(xiàn)場具體用電處的臨電工程由施工單位具體負責(zé)3201.01.02.03.03臨水工程費紅線外包括紅線外接口費、臨時排污接口費等3301.01.02.03.04臨水工程費紅線內(nèi)紅線內(nèi)臨時供水施工費、臨表工程費、臨時排污施工費3401.01.02.03.05臨路工程費紅線內(nèi)臨時施工主道路施工費3501.01.02.03.06填土及平整場地費填土及平整場地費、排水費、地塊及周邊障礙物處理費、綠化、人防(廢棄的)等其他設(shè)施的遷移費、補償費等3601.01.02臨時設(shè)施工地甲方及甲方委托的監(jiān)理使用的工地臨時辦公室、臨時廁所、臨時場地占用費、臨時空地租賃費，以及沿紅線周圍設(shè)置臨時圍墻、圍擋、門衛(wèi)室等的設(shè)計、建造、裝飾設(shè)施費用等。臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機，家具等不屬于臨時設(shè)施費。這項科目中發(fā)生的相關(guān)費用如果包含在總包合同中，則需要從總包合同中拆分后填入本科目。3701.01.02.04人防異地建設(shè)費按照規(guī)定向政府繳納的人防異地建設(shè)費，如自建人防則不用繳納人防異地建設(shè)費3801.01.02.05其他前期費上述費用以外的其他前期費用3901.01.02.05.01環(huán)境評估費相關(guān)單位就項目實施時對環(huán)境的影響出具報告發(fā)生的費用、環(huán)境影響技術(shù)評估費、防洪評估費等4001.01.02.05.02避雷監(jiān)測費工程辦理竣工驗收前必須經(jīng)過一系列檢測，合格后方能辦理竣工驗收4101.01.02.05.03電力檢測費4201.01.02.05.04室內(nèi)環(huán)境檢測費4301.01.02.05.05地名費名稱專用權(quán)使用費、地名注冊公告費等4401.01.02.05.06消防存檔費工程消防縮微費4501.01.02.05.07施工圖審查費辦理施工圖審查時須發(fā)生的費用，為辦理施工許可證的必要環(huán)節(jié)4601.01.02.05.08墻改費大力推行新型墻體材料，如空心磚、水泥磚、框架結(jié)構(gòu)建筑等，逐步減少使用粘土磚用量，墻體改革辦公室對建設(shè)單位征收的行政收費4701.01.02.05.09散裝水泥專項基金為“限制袋裝，鼓勵散裝”，向所有從事袋裝水泥生產(chǎn)的企業(yè)，使用袋裝水泥的建設(shè)單位和其他使用者征收的專項基金4801.01.02.05.10地籍地形圖、核地購買地形、地籍圖及勘測定界所發(fā)生的費用4901.01.02.05.11銷售許可證公告費辦理銷售許可證進行公告所發(fā)生的費用5001.01.02.05.12道路開口費小區(qū)車輛出入口開口申請費、破路費、道路挖掘修復(fù)費等5101.01.02.05.13分戶土地登記費土地大證轉(zhuǎn)分戶證需發(fā)生的費用5201.01.02.05.14準入證公告費為辦理項目準許使用證所發(fā)生的公告費用5301.01.02.05.15招標監(jiān)督服務(wù)費辦理招投標手續(xù)時須發(fā)生的費用5401.01.02.05.16招標代理費5501.01.02.05.17合同審查費辦理合同備案時須發(fā)生的費用，為辦理施工許可證的必要環(huán)節(jié)5601.01.02.05.18面積測量包括前置面積測量、后置面積測量等費用5701.01.02.05.19工程擔(dān)保費工程款支付擔(dān)保費5801.01.02.05.20渣土費建筑垃圾工程渣土排放管理費、渣土費、垃圾清運開辦費、污水處理費、污染代清等5901.01.02.05.21其他上述項目以外的其他前期費用6001.01.03建安工程費開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目內(nèi)的各項設(shè)備費、材料費、工程施工費、裝修費用、質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理、沉降觀測、造價咨詢等費用。6101.01.03.01樁基工程樁基礎(chǔ)費用6201.01.03.01.01樁基礎(chǔ)工程費項目打樁發(fā)生的材料費、機械費、人工費等，包括試樁工程費用6301.01.03.01.02樁檢測費用對樁基進行檢測所發(fā)生的費用，包括但不僅限于靜載、大應(yīng)變、小應(yīng)變等6401.01.03.02主體建安工程包括項目的結(jié)構(gòu)、裝飾、水電安裝、消防、通風(fēng)空調(diào)、電梯等工程費6501.01.03.02.01主體結(jié)構(gòu)工程費包括基坑開挖、土方回填，鋼筋、混凝土、模版、墻體砌筑等工程費用6601.01.03.02.02裝飾工程包括保溫、防水、抹灰、油漆涂料、石材瓷磚鋪貼、幕墻工程、門窗安裝等工程費用6701.01.03.02.03安裝工程費包括給排水、采暖、電氣工程費用6801.01.03.02.04消防指室內(nèi)消火栓、噴淋等系統(tǒng)工程費用6901.01.03.02.05通風(fēng)、空調(diào)指通風(fēng)、空調(diào)工程費用7001.01.03.02.06電梯為安裝電梯所發(fā)生的全部費用7101.01.03.03成品房裝修費指精裝出售的成品房裝修工程費7201.01.03.04樣板間售樓處裝修費僅指樣板間、售樓處裝修工程費，外賣場裝修費應(yīng)記入銷售費用7301.01.03.04.01售樓處裝修包括裝修工程費、配飾、家具家電等費用，列入公司固定資產(chǎn)的除外7401.01.03.04.02樣板間裝修包括裝修工程費、配飾、家具家電等費用，列入公司固定資產(chǎn)的除外7501.01.03.05其他建安費除上述費用以外的建筑安裝費用7601.01.03.05.01土建監(jiān)理費支付監(jiān)理公司的傭金7701.01.03.05.02沉降觀測對建筑物本身自重壓力使地基變形之后下沉量進行觀測所發(fā)生的費用7801.01.03.05.03質(zhì)量監(jiān)督費支付給質(zhì)量監(jiān)督站的監(jiān)督費用7901.01.03.05.04工程預(yù)算編制費委托咨詢單位為項目編制工程量清單、工程預(yù)算、招標標底、變更簽證審核、竣工結(jié)算等咨詢費用8001.01.03.05.05竣工資料編制、存檔費竣工資料技術(shù)服務(wù)費8101.01.03其他上述項目以外的其他前期費用8201.01.04市政基礎(chǔ)設(shè)施費項目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項目之外的供電、供水、供氣、供熱、道路、排污、排洪、通訊、照明、景觀綠化、郵政環(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施工程費用，以及向水、電、氣、熱、通訊等專業(yè)公司交納的費用。8301.01.04.01供電工程為項目供電所發(fā)生的電力工程費、戶表、箱變站土建及設(shè)備費、紅黑號站及紅黑號站至建筑物總配電箱間的線纜鋪設(shè)工程費8401.01.04.01.01電力工程費住宅小區(qū)的界定范圍為（一）多層住宅：從供電線路（或變電站、開閉站）至小區(qū)各樓內(nèi)首層DZM箱(含小區(qū)變電室、箱式站、CF箱設(shè)備及安裝，不含土建及DZM箱)。（二）高層住宅:由多路電源供電的供電線路（或變電站、開閉站）分別敷設(shè)線路至高層低壓配電間的開關(guān)箱或DZM箱(含小區(qū)變電室、箱式站、CF箱設(shè)備及安裝，不含土建及開關(guān)箱或DZM箱)。公建項目為由公用線路10千伏出線到用戶紅號變電站高壓開關(guān)柜入口。包括10千伏供電線路、開閉間設(shè)備（不含土建費用）的施工、安裝和調(diào)試費用；如果發(fā)生過路頂管費、拉管費等措施費用、接口費、高壓線入地費用等均記入本科目。8501.01.04.01.02一戶一表費包括表及表箱費用8601.01.04.01.03高層配電間設(shè)備高層配電間設(shè)備費用8701.01.04.01.04土建站、箱式站包括變配電站（土建站或箱式站)工程建設(shè)費，不包括設(shè)備費用8801.01.04.01.05內(nèi)纜工程費指紅號站到商業(yè)的電纜費用8901.01.04.01.06紅號站商業(yè)須由紅號站供電，包括其土建、設(shè)備、貼費等所有費用9001.01.04.02供水工程項目供水所繳納的供水配套費。戶表及二次管網(wǎng)費等9101.01.04.02.01自來水工程費自來水公司收取的小區(qū)工程費（小區(qū)供水管網(wǎng)建設(shè)和管理費）；自來水加壓管道工程費（如有）、接口費；為區(qū)外供水管網(wǎng)至建筑物戶外第一個閥門井間所有工程費用，閥門井后端工程費歸入土建安裝工程費；不交市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套費的項目如果發(fā)生貼費、增容費，計入本科目9201.01.04.02.02自來水水表購買自來水計量表所發(fā)生的材料費用9301.01.04.02.03自來水二次管網(wǎng)工程費、設(shè)備費僅高層須二次供水，包括樓外二次管網(wǎng)工程費及設(shè)備費。樓內(nèi)二次網(wǎng)含在建安工程費中9401.01.04.02.04消防外網(wǎng)費指室外消防管網(wǎng)、消防泵房土建、設(shè)備及安裝工程等9501.01.04.03熱水工程建筑物外熱水管網(wǎng)工程、設(shè)備及計量表等費用，建筑物內(nèi)的管道安裝費計入建筑安裝工程費9601.01.04.03.01熱水工程費樓外熱水工程費9701.01.04.03.02二次管網(wǎng)工程費、設(shè)備費僅高層須二次供水，包括樓外二次管網(wǎng)工程費及設(shè)備費。樓內(nèi)二次網(wǎng)含在建安工程費中9801.01.04.03.03熱水水表購買熱水計量表所發(fā)生的材料費用9901.01.04.04中水區(qū)內(nèi)中水工程費10001.01.04.05燃氣工程包括氣源發(fā)展基金（增容費）、煤氣、燃氣小區(qū)工程費、掛表費、點火費、帶氣費、中壓管道改造費、燃氣公司收費配套范圍以外的接口費等；主體工程內(nèi)的供氣管線等燃氣設(shè)施及安裝費，預(yù)埋預(yù)留等。10101.01.04.05.01燃氣工程費包括小區(qū)及主體工程內(nèi)工程費、帶氣費、點火費、燃氣中壓改造費、接口費等10201.01.04.05.02表灶費包括入戶表、灶、報警器等10301.01.04.05.03氣源發(fā)展基金包括增容費、貼費等費用10401.01.04.05.04燃氣調(diào)壓站調(diào)壓站土建工程費、調(diào)壓箱基礎(chǔ)工程費10501.01.04.06供熱工程包括供熱工程建設(shè)費、內(nèi)網(wǎng)工程費、熱計量表費、換熱站等。10601.01.04.06.01熱源費供熱公司收取的專項配套費，自出廠一次線（抽頭門出口），至熱交換站分水包截門出口上蘭盤（含鍋爐房征地拆遷、土建、設(shè)備及安裝；一次管網(wǎng)；熱交換站設(shè)備及安裝，不含熱交換站土建及水電配套)10701.01.04.06.02內(nèi)網(wǎng)工程費小區(qū)內(nèi)供熱的內(nèi)網(wǎng)工程費，由區(qū)內(nèi)換熱站出口1.5m至樓前第一個閥門井10801.01.04.06.03熱計量表購買采暖計量表所發(fā)生的材料費用10901.01.04.06.04換熱站僅為換熱站土建工程、水電工程費，換熱站設(shè)備含在熱源費中11001.01.04.07排水工程區(qū)內(nèi)污水、雨水管網(wǎng)、化糞井、雨水泵站等工程及相關(guān)設(shè)備費用，如果發(fā)生相關(guān)排污費用也計入本科目11101.01.04.08視訊工程項目有線電視、通訊、網(wǎng)絡(luò)等的線路鋪設(shè)、入網(wǎng)費用11201.01.04.08.01電視線路安裝費有線電視入網(wǎng)費、線路施工費等11301.01.04.08.02電視外網(wǎng)工程費有線電視管道敷設(shè)工程費、光站箱等設(shè)備及基礎(chǔ)施工費11401.01.04.08.03通訊線路安裝費區(qū)內(nèi)通訊線路管道安裝費11501.01.04.09環(huán)境工程包括小區(qū)圍墻內(nèi)、外景觀工程及相應(yīng)交通、停車、環(huán)衛(wèi)設(shè)施11601.01.04.09.01區(qū)外景觀小區(qū)圍墻外由開發(fā)商建設(shè)的景觀工程11701.01.04.09.02區(qū)內(nèi)景觀小區(qū)圍墻內(nèi)綠化、道路、小品、水面、路燈、圍墻、大門、門房等11801.01.04.09.03交通設(shè)施、停車設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施小區(qū)圍墻內(nèi)交通設(shè)施、停車設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、游樂設(shè)施等11901.01.04.10智能化室內(nèi)外的保安監(jiān)控、樓宇對講、小區(qū)廣播、家居智能化、周界紅外防越、小區(qū)門禁、電子巡更、電子公告屏、停車場管理等弱電系統(tǒng)的綜合布線及設(shè)備采購安裝，小區(qū)內(nèi)的室外弱電管網(wǎng)預(yù)留預(yù)埋。12001.01.04.11其他基礎(chǔ)設(shè)施費上述費用以外的基礎(chǔ)設(shè)施費12101.01.04.11.01郵政設(shè)施小區(qū)內(nèi)信報箱及信箱支架安裝等12201.01.04.11.02配套監(jiān)理費室外配套管網(wǎng)、智能化、環(huán)境工程等監(jiān)理費用12301.01.04.11.03其他上述費用以外的基礎(chǔ)設(shè)施費12401.01.05公共配套設(shè)施為居住小區(qū)服務(wù)的公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費用，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施。根據(jù)有關(guān)法規(guī)，這些設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)。12501.01.05.01區(qū)內(nèi)非經(jīng)營性公建包括：獨立停車樓、會所、學(xué)校、物業(yè)管理中心、派出所、居委會、體育場館、郵局、銀行、醫(yī)院等。12601.01.05.01.01會所小區(qū)中為人們提供較全面的娛樂休閑活動的場所，以所在小區(qū)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施12701.01.05.01.02物業(yè)管理站為物業(yè)公司提供的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為物業(yè)用房的房屋12801.01.05.01.03垃圾轉(zhuǎn)運站區(qū)內(nèi)修建的垃圾轉(zhuǎn)運站、收集站等設(shè)施12901.01.05.01.04學(xué)校修建幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等13001.01.05.01.05居委會修建居委會費用13101.01.05.01.04其他設(shè)施除上述設(shè)施以外的其他非經(jīng)營性設(shè)施13201.01.05.02小配套費指住宅小區(qū)內(nèi)各種配套設(shè)施（如學(xué)校、幼兒園、派出所、農(nóng)貿(mào)市場等）建設(shè)所需費用，按照小區(qū)建筑面積收取。13301.01.06不可預(yù)見費13401.01.07開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用13501.01.07.01開發(fā)間接費指工程現(xiàn)場管理部門為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的各項費用支出，包括工資、福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等費用13601.01.07.02前期物業(yè)費指交房前發(fā)生的物業(yè)管理費、驗房及空房管理費、空房物業(yè)費、物業(yè)開辦費、通郵費、路燈維護費、車庫管理費等13701.01.08資本化利息開發(fā)企業(yè)在開發(fā)的房地產(chǎn)竣工前，為借入的資金支付的不能直接計入某項開發(fā)成本的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費，應(yīng)沖減使用前發(fā)生的利息收入。借款費用只有同時滿足下列條件的，才能開始資本化：①資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生，資產(chǎn)支出包括為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而以支付現(xiàn)金、轉(zhuǎn)移非現(xiàn)金資產(chǎn)或者承擔(dān)帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出；②借款費用已經(jīng)發(fā)生；③為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達到預(yù)期可使用或者可銷售狀態(tài)時，借款費用應(yīng)當(dāng)停止資本化13801.01.08.01貸款利息滿足可資本化條件期間發(fā)生的貸款利息13901.01.08.02貸款手續(xù)費滿足可資本化條件期間發(fā)生的貸款手續(xù)費14001.01開發(fā)成本14101.02公共設(shè)施維修基金及其他包括公共設(shè)施維修基金和房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費14201.02.01公共設(shè)施維修基金為了保證住房售后的維修管理，維護住房產(chǎn)權(quán)人和使用人的共同利益需繳納的住宅公用部分維修基金14301.02.02房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費新建商品房銷售后辦理產(chǎn)權(quán)過戶時開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳納的轉(zhuǎn)讓、登記費14401.03期間費用企業(yè)本期發(fā)生的，不能直接或間接歸入某種產(chǎn)品成本的、直接計入損益的各項費用，包括管理費用、銷售費用和財務(wù)費用14501.03.01管理費用指為企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。包括;1）行政管理部門人員的工資、福利費，辦公費、差旅費、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷等;2）工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費;3）財產(chǎn)保險費、勞動保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費;4）稅金：指按照規(guī)定支付的房產(chǎn)稅、車船使用稅、印花稅等;5）審計費、咨詢費、訴訟費、業(yè)務(wù)招待費、董事會費、公司活動費等;6）無形資產(chǎn)及長期待攤費用攤銷;7）壞賬損失及存貨盤虧、毀損損失;8）排污費、綠化費、物業(yè)管理費、水電費、電信費等。14601.03.02銷售費用指企業(yè)為銷售而發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的各項費用。銷售費用據(jù)實列支。包括應(yīng)由企業(yè)負擔(dān)的保險費、維修費、展覽費、差旅費、廣告費、代銷手續(xù)費、銷售服務(wù)費、運輸費、裝卸費、包裝費，以及專設(shè)銷售機構(gòu)的人員工資、獎金、福利費、折舊費、修理費、物料消耗以及其他經(jīng)費。14701.03.02.01廣告宣傳費用包括廣告設(shè)計、戶外廣告、廣告制作、物料印刷、媒體發(fā)布、活動展示、賣場費用、其他等。14801.03.02.02銷售代理費委托銷售代理公司進行房屋銷售而支付的傭金。14901.03.02.03空房管理費指交房后發(fā)生的空房管理費15001.03.02.04空房采暖費指交房后發(fā)生的空房采暖費15101.03.02.05其他銷售費用上述費用以外的其他銷售費用，如銷售部門的工資、福利費，辦公費、差旅費、折舊費、修理費、低值易耗品攤銷等15201.03.03財務(wù)費用企業(yè)為籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的籌資費用，包括利息支出、匯兌損益以及相關(guān)的手續(xù)費、企業(yè)發(fā)生的先進折扣或收到的現(xiàn)金折扣等15301.04稅費15401.04.01營業(yè)稅金及附加15501.04.02土地增值稅15601.04.03企業(yè)所得稅15701完全成本合計15802銷售收入15902.01商品房銷售收入16002.02地下車庫或車位銷售收入16102.03房屋租賃收入16202.04地下車庫或車位租賃收入16303稅后凈利潤16404銷售利潤率說明：本釋義所涉及的成本項目采取五級科目制，上一級科目無明確界定的以其下一級所有科目的加總額確定。二、節(jié)點類序號項目開發(fā)節(jié)點節(jié)點釋義1項目運營目標書簽發(fā)指項目開發(fā)前期，由總部下發(fā)項目運營目標書的時間節(jié)點。項目運營目標書包括項目的產(chǎn)品方案、開發(fā)進度、營銷策略、銷售目標等指標。2規(guī)劃及建筑概念設(shè)計評審?fù)ㄟ^指由區(qū)域分公司設(shè)計相關(guān)部門組織編制的規(guī)劃及建筑概念設(shè)計通過集團評審的時間節(jié)點。3規(guī)劃及建筑方案設(shè)計評審?fù)ㄟ^指由區(qū)域分公司設(shè)計相關(guān)部門組織編制的規(guī)劃及建筑方案設(shè)計通過集團評審的時間節(jié)點。4修建性詳細規(guī)劃批復(fù)指區(qū)域分公司開發(fā)相關(guān)部門取得由當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門簽發(fā)，內(nèi)容為同意我方項目規(guī)劃設(shè)計的《修建性詳細規(guī)劃意見書》時間節(jié)點。5方案目標成本審批通過指區(qū)域分公司造價采購相關(guān)部門根據(jù)方案設(shè)計的結(jié)果進行匡算，完成編制方案目標成本，并經(jīng)集團審批通過的時間節(jié)點。（方案目標成本用以指導(dǎo)初步設(shè)計）6《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》獲取指區(qū)域分公司開發(fā)相關(guān)部門完成各專項報建后，獲得當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的時間節(jié)點。7施工圖完成指區(qū)域分公司設(shè)計相關(guān)部門完成項目全套施工圖設(shè)計的時間節(jié)點。8目標成本審批通過指區(qū)域分公司造價采購相關(guān)部門根據(jù)施工圖設(shè)計的結(jié)果，完成編制執(zhí)行版目標成本，并經(jīng)集團審批通過的時間節(jié)點。9銷售示范區(qū)方案的確認指區(qū)域分公司營銷策劃相關(guān)部門完成編制銷售示范區(qū)策劃方案，并通過審批的時間節(jié)點。（銷售示范區(qū)方案包括示范區(qū)園林、售樓處、樣板房、銷售通道等的策劃方案）10《建筑工程施工許可證》獲取指在區(qū)域分公司項目相關(guān)部門確定工程總承包單位以及監(jiān)理單位后，區(qū)域分公司開發(fā)相關(guān)部門獲得當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門簽發(fā)《建筑工程施工許可證》的時間節(jié)點。11工程開工指項目第一棟單體工程開工的時間節(jié)點。（根據(jù)具體情況的不同，工程開工時間的種類可分為土方開挖時間、天然基礎(chǔ)開挖時間或樁基礎(chǔ)開挖時間。）12正負零完工指項目最后一棟單體正負零以下工程完工的時間節(jié)點。13銷售示范區(qū)完工開放指銷售示范區(qū)園林、售樓處、樣板房、銷售通道等區(qū)域完工，對外開放的時間節(jié)點。14《預(yù)售許可證》獲取指工程進度達到預(yù)售條件，且區(qū)域分公司開發(fā)相關(guān)部門獲得當(dāng)?shù)胤课莨芾砭趾灠l(fā)《預(yù)售許可證》的時間節(jié)點。15開售指在項目區(qū)域分公司開發(fā)相關(guān)部門獲得《預(yù)售許可證》之后，項目由區(qū)域分公司營銷策劃相關(guān)部門正式對外發(fā)售的時間節(jié)點。16主體結(jié)構(gòu)工程完工指項目最后一棟單體主體封頂?shù)臅r間節(jié)點。17外立面完工指項目最后一棟單體外立面完工，排柵全部拆除的時間節(jié)點。18園林景觀工程完工指項目園林景觀全部完工的時間節(jié)點。19竣工備案指各專項驗收全部通過，區(qū)域分公司開發(fā)相關(guān)部門獲得當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門簽發(fā)《竣工備案表》的時間節(jié)點。20交樓入住指區(qū)域分公司客戶服務(wù)相關(guān)部門把項目正式交付客戶使用的時間節(jié)點（指集中交付）。21《房產(chǎn)證》獲取指房產(chǎn)交付使用后，區(qū)域分公司客戶服務(wù)相關(guān)部門幫助客戶辦理并獲得《房地產(chǎn)權(quán)屬證明書》的時間節(jié)點（不得遲于合同中的約定時間）。22財務(wù)決算指項目銷售達到規(guī)定比例并完成財務(wù)決算的時間節(jié)點三、財務(wù)指標類1、靜態(tài)指標=1\*GB3①總投資利潤率：該指標是反映項目實現(xiàn)的稅后利潤在總投資中所占的比重。比重越大，表明項目獲利能力越高，項目的經(jīng)濟效益越好。公式：總投資利潤率=稅后利潤額/總投資額×100%；=2\*GB3②年投資利潤率：該指標是考察項目的年獲利能力的指標，總投資利潤率是考察項目總體收益的指標。公式：年投資利潤率=年平均稅后利潤額/總投資額×100%；=3\*GB3③銷售利潤率：該指標是反映項目實現(xiàn)的稅后利潤在銷售總收入中所占的比重，主要適用于出售型房地產(chǎn)項目。比重越大，表明項目獲利能力越高，項目的經(jīng)濟效益越好。公式：銷售利潤率=稅后利潤額/銷售總收入×100%=4\*GB3④銷售毛利率：該指標反映了項目銷售的初始獲利能力,是項目凈利潤的起點,沒有足夠高的毛利率便不能形成較大的盈利。公式:銷售毛利率=[(銷售收入-銷售成本)/銷售收入]×100%。=5\*GB3⑤資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：該指標反映了項目經(jīng)營期間全部投資從建設(shè)到銷售的流轉(zhuǎn)速度，反映了項目的管理質(zhì)量和利用效率。一般情況下，該數(shù)值越高，表明項目周轉(zhuǎn)速度越快。銷售能力越強，資產(chǎn)利用效率越高。公式：資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（年）=年均銷售收入/總投資額2、動態(tài)指標=1\*GB3①內(nèi)部收益率（IRR）：是綜合反映項目獲利能力的動態(tài)評價指標。是指項目經(jīng)濟壽命期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計等于零時的貼現(xiàn)率，即項目凈現(xiàn)值為零時的貼現(xiàn)率。式中，CI——現(xiàn)金流人量;CO——現(xiàn)金流出量;:第t期的凈現(xiàn)金流量;=2\*GB3②財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)：財務(wù)凈現(xiàn)值是指按照投資者設(shè)定的基準收益率iC（或最低可接