云南房地產營銷策劃方案

房地產營銷策劃方案——七彩云南第壹城營銷策劃方案2014本躲報姐告牛為排策緊略愧而藝來1、保證可操作性，為2014年七彩云南第壹城營銷工作提供整體解決思路；2、對項目階段工作透徹理解，在指定的階段可直接開展工作，確保無縫銜接；本報告的創(chuàng)作基于兩大前提：項目是具有頂級景觀資源和地塊價值的項目！區(qū)域是極具發(fā)展前景的區(qū)域！就本項目而言，2014年必須完成項目形象的落地，復地品牌的重塑，保證推貨的成功運作，為后期操作預留空間！Q1：如何塑造項目形象，建立市場聲音，為項目后續(xù)運營打下基礎？Q2：如何在競爭背景下較短時間內蓄積大量客戶，保證開盤去化，并持續(xù)熱銷，完成集團目標？基于對項目的認識，本次報告核心解決兩大問題：報綢告泳體敗系A師n釣a蛙l嚴y辛z駛e波S肢y案s售t者e診m>躲>市具場木背襲景礎審摸視堆及崖營稈銷斥目淘標>誼>目濟標歉下嚼的往價蝕值榜審秧視>枕>基押于大競鎖爭座的供客漠戶飄洞確察>蠶>營芳銷久策裁略描思墓考>見>項兼目黑分低階啟段農營價銷輪策濫略容計老劃市校場燃背麻景俊審幸視宏墨觀錄政傅策·土缸地解市密場·呈毯貢壓住宅雙市晨場市督場榴背爸景寄審刑視2嘴0青1酷4年候預隨計扭政心策作總搖體盛偏密緊哲，小政竭府乖對答樓嫂市匪依僅然釣持載高憶度邪關盞注末狀床態(tài)線，趙開櫻發(fā)莫商壘推劫售慌持疼謹縮慧慎噸資皆金麗鏈遙看猶緊擾，悼客打戶碎出雄手扭將策越仁發(fā)撒小寧心拜冷每靜鋼。1、欄年忙初割新悲國程五逗條愈政渴策甩出竭臺坐，重曠申晃限儲購箱限飼貸占等畏調鞠控晌政辭策覽，陪要幕求伐地辮方宴公漂布青房屈價觀控袍制海目早標，注但眠地箭方丙政唇府柳的滿國晌五兔條己細廳則俯在膠落堪地票時區(qū)普個遍獄較宿為股溫膝和2、夜成謙都賞市恨政器府廳在釀年室內邁多伸次掘調歉整引公總積賣金芬貸藥款鏡政廣策烈，暴公土積辦金食貸甲款配購迷房尤難堂度級有憤所簡加爸大3、驚銀眼行移在植年繳內愁多肆次窄出夠現(xiàn)貧銀為根盛緊孔縮衫和緩利給率禮上壓浮命的冶情思況閥，可經毯濟捷板判塊葡下偵行莫和虧房查產炸板榆塊定上漿行掌出劉現(xiàn)戶相蔬應染碰增撞4、稍國塘務政院蠅提虛出辰城蹄市禍基孫建6大煎任加務外，貌并話在蒸當援時甲被伴認封為拴長爺效勿調鋪控鋪機堅制藝有倘望纏于1禮0月我亮私相巡壽，穩(wěn)后役雖展無貪音務訊籃，平但紋提介高搬了饑后肥期擺政彩策茶趨撐緊得的咱預披期5、肚十垂八幼屆嬸三稱中丟全綢會睛召夏開尤，安房套產9大吵問摩題左備演受乏關栽注葬，越與挽房苗地念產樸稅池相訪關背的3網8勒3方曉案散被唐提桿出體，碰調乖控懲趨窄緊密的找氛豎圍塵有旗所叫保但持宏證觀冠政初策土戚地雄市虧場呈槍貢影住型宅驕市蠟場市金場典背鬼景富審蓮視宏本觀廚政聚策土艙地寇市溫場呈孝貢朵住仆宅忠市姻場住宅用地：2013年1至12月土地市場共計出讓住宅用地42宗，共計2274.49畝，平均單畝地價為1249萬元/畝，平均樓面地價為3257元/平米，兩者均創(chuàng)呈貢市場年度土地市場價格新高。商業(yè)用地：2013年1至12月土地市場共計出讓商業(yè)用地26宗，共計1469.46畝，平均單畝地價為302萬元/畝，平均樓面地價為1945元/平米，商業(yè)用地價格漲幅整體略顯疲軟。土地市場啟示：一、商業(yè)和住宅土地在2013年下半年出現(xiàn)頻繁成交，呈貢高價土地成交集中，預計未來2-3年競爭格局將進一步加劇二、本案以價格適中的商業(yè)用地（兼容住宅）立項，入市首批產品將是住宅，而本案的住宅潛在競品所獲取的均為高價住宅用地，本案在產品成本控制上將占據(jù)一定優(yōu)勢市稈場浴背屯景鄙審他視宏斬觀僻政價策土仙地蓋市興場呈廚貢濕住徐宅勒市殲場序號項目名稱2012年成交均價（元/㎡）2013年（截止11月30日）成交均價（元/㎡）2013年月均成交套數(shù)1實力新城76538236412大咖公寓952710389643涌鑫中心56586132454新南亞國際995911457325惠蘭園69567427266雨花毓秀71657628277書香大地60506928268實力壹方城6660676217數(shù)弊據(jù)匪來觸源藝：獻銳徑理臉數(shù)踩據(jù)嘗庫最（董備彎案寬數(shù)宋據(jù)近）對紡比2箱0剩1途2年劃和2寄0衰1票3年縱截當止1但1月敢（1羞2月張未般結鼠束仙，卵月滿度鑒統(tǒng)水計稍數(shù)朵據(jù)紡尚新未閑出現(xiàn)爐醉）扛的咸已據(jù)成抵交擺情偽況護，狗成碎都膨市游高贊端很代四表權項沃目以蛾清典水董價橫驅向幟對拳比共可稅見湯，新震南煮亞徒國名際騙清困水玩價竿實摧現(xiàn)潑最懶高途，趟系字項命目合標滔桿銀。滲且裂從景各架項綿目絮價糟格玩變班化靈趨嘩勢愧分嗓析猶，應近幼兩莫年調呈完貢份市相場糾價枝格臟無濾并斯明魂顯肝漲繭幅筍。從即月病均悟成旱交壯量淋分天析葬，厘呈預貢湊新榴區(qū)園住卵宅月漆均俊成轉交勢約3偵5套毒，除暮以庫價弊換賓量幫的裂項綱目妖以喜外媽，月驗均凱成各交覽走毅勢勻以楚涌呈鑫籃最施好巖。市李場畏背也景敢審姓視宏奶觀看政說策土再地刺市溉場呈觸貢溪住彼宅得市茅場項目名稱物業(yè)類型占地（畝）總建面（萬㎡）容積率車位比梯戶比會所產品面積區(qū)間（㎡）裝修標準產品附加值書香大地住宅6021.93.761:23梯2戶、4梯4戶3000㎡180-280㎡精裝、清水智能家居實力新城住宅160504.11:1.23梯2戶、2梯2戶、3梯4戶5000㎡100-280㎡清水河景資源、贈送空間新南亞國際綜合體149555.51:1.5３梯４戶、３梯２戶、３梯５戶3000㎡90-258㎡清水綜合體配套涌鑫中心綜合體2801103.31:22梯2戶、1梯1戶5000㎡180-360㎡精裝贈送面積、綜合體配套大咖公寓住宅、寫字樓225433.71:1.72梯2戶、2梯3戶、2梯4戶無90-255㎡清水贈送面積本案綜合體180705.8暫無3梯4戶、3梯3戶，3梯2戶暫無，不在住宅組團里面120-260㎡清水島居地段，綜合體配套，江景資源區(qū)蠅域盼項盈目困多立集接中遣于脈彩她云燥北釣路譜以浮南問，逐市廚政橫府施及先中羽央斜商挑務紡區(qū)康周禁邊道，劈燕豪元生勤國烏際智酒盯店掩東炮側分尚駱未杰成流勢應，午而標本粉案骨位仁于族豪呆生嚷國黑際倒酒析店頃東場側均綠為奏大晝體胡量芝，拼配段置幣高招端耐的鹽華胳宅瘦或廳豪求宅晶項回目只，健產寶品肺競疾爭箱激修烈箏，效產浴品賠附從加歉值愚方爪面餃各萄有膽所挽長本胸案伍產喝品付面爺積劣區(qū)仇間釘為1盆2燥0扮-謠2科6朵0㎡居，朋其占中燥豪邪宅姨項駁目保主童力腦面所積還段梨集康中蠻在1州5搭0籠-季3掛0辟0㎡物，氧本巴案液主宗力相面圖積漠段稈為1新2夕0駝-壺1辰7銹5㎡虜，豎與節(jié)豪宵住莫市承場謙主喘力洗面推積屬段并存狡在穿一沙定癥的膀差伙異鹿；市豆場秩背灰景割審情視結紗論1、闖從枝政噸策生方揪面付來勉看夢，嫌明囑年垂的濃整翁體濃政政策私依狀然嚼趨淘緊毀，氧政秩府伐對籮樓滾市款依飽舊擇高遇度沸關種注梳，毒開象發(fā)雷商工和纖購維房服者抖在幻玉推膜貨乎和習置誘業(yè)紛方施面勤均朗趨肌于菌謹扯慎2、葡從湯土并地考市輩場牧來稱看兆，遮城蘆南土數(shù)撒宗料優(yōu)穩(wěn)質栗地律塊念被射品廁牌持開狡發(fā)宣商絹高賠溢虎價全拿亂下雁，增明穗年倦若嶺以呢高綿端筒住制宅夢產們品羨的臘姿乘態(tài)鞋集呀中貨入掩市推或訴造考成某高紹端違住畢宅儲市由場隱供堅應勉過爬量堤的途狀邊態(tài)3、亞從動高騰端碑市成場吳量木價黑走留勢遞來刊看孝，2撒0劇1壯3年燦高東端粱項笛目細價敢格此漲卡幅康并遇不樓明遙顯奪，董月賺均消去傭化績套籮數(shù)爬普液遍銳在3羽0左離右搶，族清冠水滅高穗端陽住晴宅熱價比格醫(yī)標反桿條不輕超兄過1旺4沫0伐0民0元/平桶米曲，撫普瘡遍囑能爐保撈證論走書量盯的料清貓水犁價濫格高在1艘1屆0懸0欲0顧-炭1國2旗0呆0伶0元坑左猛右躁，蒙綜旺合賄市糟場緣瑞因政素誼和啦本廢案遭自免身左狀君況摧，級建秧議各本恭案匆一屬期是整音體肥均芝價掉為7驅8跪5就0元/平梅米，吧入碎市尊價痕格蜘為7酒6主5闖0元/平記米4、曬從飄市籠場捆產胞品嬸對貍比斑來沖看雖，欠本被案沒在夾地撐段正（蘭島墳）冠，耀景紫觀衡資招源謀，勻后慣期門配儉套餓方役面核占繩據(jù)恐優(yōu)化勢寬，麻而儉在東區(qū)譜域到熱眨度徐，造贈麥送栽面稻積頂，顆住燙宅磚內留部鋤會宅所荷等喊方倍面愛處稿于差劣謊勢深，而因有此璃明解年泛在仔推困廣虹方壩面蠶前歷期凍需孫將送“傘島物”考和興“仙劃駐島儀為竄界旨的逢高葬端哲綜躁合里體什”訓等恒概孩念守炒暈熱5、膜從乓市緞場創(chuàng)潛撥在城供艙應繼來國看饞，暈明喜年抖城滲東貓城智南雨均付有洽數(shù)擱個絹高質端童項飯目昌入世市撞，目加獵之藥目缺前版市柱場幸主售力激對啟標舊競汽品韻部傅分氧存間量辰尚銹多芝，真屆貫時奔競編爭攤或程較詠為權激殼烈營隸銷孝目壁標整神體大目逼標·任羅務善拆廉分戰(zhàn)略目標構建項目核心競爭優(yōu)勢，塑造諾仕達在呈貢的品牌形象，擴大企業(yè)影響力；銷售目標全年實現(xiàn)以銷售額7.2億。本報告以銷售目標為重心，進而實現(xiàn)戰(zhàn)略目標2014年七彩云南第一城整體目標2融0碑1展4年盡整坡年施銷賠售嚴額筋目癥標雕：7貪.勉2億結貌合記現(xiàn)充階副段真市世場阻環(huán)少境狠及催集號團掃對先本高項講目泡的剩資傲金盯要呆求撓，婆設禁定子：任行務鈴拆露分根像據(jù)太我擦司教去農年贊操頁作散樓象盤駝的毅經脹驗吐，7零.冬2億瓦的糞銷猶售椅目行標或可檢拆升分睛如抱下光表

6月7月8月9月10月11月12月銷售金額

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6月7月8月9月10月11月12月銷售金額

2.5億2.1億1.3億1.3億

6月7月8月9月10月11月12月銷售套數(shù)

約160套約150套約133套約133套按扔照攻現(xiàn)牌有傻面評積貍配綿比+入是市桶均壺價7食6濱5破0元/平碎米刮進話行桌估計算開美盤癢目乎標除：1權6鼠0套麥！誠魂意祥金綿客揉戶筋：1賞2哲0組開撤盤側前歪來耳訪楚：1收2介0盲0組此處處犧的諒轉崖化容率懲設恢定他為1突0籌%，葬參么照篇我剛司扇操樣作僑的接高巧端斑項絮目丸而豬設匪定目碼標錘下并的帽價盯值嗚審碑視品桑牌社價仍值·區(qū)添域泄價包值·島具嶼戚價軍值·項甜目盼價垂值·住協(xié)宅橋價吐值·價炎值梯提破煉價餃值誘審墳視品餅牌晴價蜂值區(qū)管域掙價柜值島童嶼饞價績值項蠻目扁價荒值住遲宅稼價色值價招值縱提叉煉本醫(yī)案艘擁巧有偽呈可貢金議融留城別的亡規(guī)殲劃殼利肅好趟。查在賢世紗界窄主挺流菠城母市駕，柴以今匯投聚剝大首型住銀吸行撤、勸保隊險色公融司仰、纏交慰易行所溉、細世心界最級目公虧司公總識部筒的叉金鐵融鵝城騎，損正樂在攀成裂為限其找現(xiàn)麻代淘經齡濟腿的屢最鈔重陸要槽物產業(yè)倉載某體棚。說在爸紐早約臘華廣爾病街頂、齒倫柴敦魔金蜻絲擺雀勉碼涂頭構、興上鑰海僵的妄陸并家鹿嘴副、還北該京熟的恒金技融紛街…射…略已帶滿炫薦耀隸色乏彩話的榜地邊標搞性攏建臥筑費、悲鱗拼次旁櫛越比懶的憂高跡端鉛辦栗公穴物地業(yè)搏，蟲強之勢拋吸候納歇世嗓界巧級因金尾融杏資驚源獸，球無鑰不系讓鐮這敲些遺城必市后區(qū)震域溫從際形端象凝和塞經榆濟懶影彼響羞力起上璃為欺世頓界床矚日目媽。但劈燕區(qū)片域駱現(xiàn)遷狀益是發(fā)規(guī)摘劃掏中蜂所算期回待魚的里發(fā)磁展盟尚膨未識呈企現(xiàn)添，槍因螺此割如兔何團利稅用央已收經擴逐鼻步賀成公型揪的勇金縣融些城蛾現(xiàn)匆狀發(fā)描表摹尺地獄塊墻周夫邊鍛的棉發(fā)筆展介狀緣瑞況搞是示一膊個聾重陳要喘的旋課壓題煙。世些界搭級紀“沸金頭”墾心禮之愿“掃心該”橫，“信前常無神古鮮人印，默后畫無淋來古者齡”粗的宇地越段訓價臉值價嶄值恰審逮視品虹牌指價卷值區(qū)子域目價彼值島穩(wěn)嶼竄價逐值項衛(wèi)目悔價衫值住蠅宅拌價絹值價阿值肥提捆煉罕滑見納的劫城碎中已環(huán)蹲島陳：戒面舉面闊臨閣街宮，辮天走賜并寶市坻漂。呈健貢也不庭缺幣水瓣，程不耐缺紡河盡，倍但柿整建個辰項謎目始真遷正執(zhí)能跟達候到禾商臟業(yè)初街勾四昨面紫環(huán)單繞逼，銷本古項灑目塊為殊呈逢貢頑唯膀一朝，陽具摸有老不齡可浸復曬制礦性緣瑞，鉛景欺觀換視疼野感優(yōu)第勢鹿明遲顯所。價暗值第審腹視品通牌飯價淘值區(qū)丹域贈價側值島黑嶼紐奉價豬值項古目憑價移值住帝宅添價直值價沙值向提狂煉項病目財總五占蔑地披面積疊約18船0畝牲，惹為糧商釘辦核兼槳容俱住泉宅財用攜地毯，脊其巧中康商攜業(yè)扮占店比忘達陸到6比0孫%。惕土轉地負容從積怖率跪約何為5類.紗8，第總園建軋面鼓約刻為7捕0萬勿㎡螺。項旋目唉物竿業(yè)竄形約態(tài)步豐澇富搶，止包押括術地摔標細性架超炒甲菊寫銷字巖樓療、塑總霸部陣辦生公維、紋甲貢級處寫拾字賀樓暫、鈔高由端打特儉色蟲配德套常商蒜業(yè)揭、純服伙務鬼式衛(wèi)公諒寓云及多高運層彈豪器宅翅。館建籠成斯后燒，復店地壁中喘心粘將夢成闖為示成捷都珍最稅具毯影糠響叉力臭的短高賠端辜城悄市法綜獲合野體策之獵一鐮。物業(yè)形態(tài)體量測算住宅276717㎡公寓80000㎡商業(yè)41050㎡超甲寫字樓123867㎡甲級寫字樓152786㎡總部辦公20000㎡其他1400㎡可售車位206610㎡（短數(shù)毯據(jù)抬來謹源話：2饒0稍1鋪3果.算1谷1設具計祖測姻算爐）260戶型220戶型175+140戶型

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9偉#1裕0銀#預計推售戶型供應套數(shù)推售理由13#12094二線江景資源+面積相對較小，絕對的現(xiàn)金流產品17594二線江景資源+面積適中+整盤套數(shù)占比最大，絕對的走量主要產品10#14047一線江景資源，在銷售策略上擠壓二線江景的120平米戶型成交17594一線江景資源，在銷售策略上擠壓二線江景的175平米戶型成交9#22040一線江景資源，一期一批次里面為項目樹立形象的主要產品營夜銷孟策祝略肢思則考整瘡體死思嶄路節(jié)彈點曉梳組理分轟階便段初訴暑求推指貨急策險略動遙工偽順住序蠻建跌議錢：虛由鑰于北我疼司民所苦建烏議惕的敗推掛售傅順籍序閃，批所兄以脂為剪了到讓仇以亦上3棟償住幫宅道可賤以夜達玩到拉預見售洽條賞件鋼，床開削工孔順朱序蛙建威議摔從1余0泰#樓故開睡挖饒，疑優(yōu)袍先烏滿開足1尼0蘿,巴9關,昆1霉3匯#樓仍達每到云領管取撤預生售國許浸可邪證井的暖水石準為稼動售工倆順禾序綿方永向1攻3虹#項歡目李分親階摘段全營沈銷烈策任略球計曉劃整以體非鋪隔排·預顛熱勝期牌策團略·造李勢富期授策瘋略·爆登破鼻期妥策壩略·持體銷藥期晌策灑略分搞階更段馬營撐銷腔策困略整喇體冠鋪現(xiàn)排預污熱杜期造而勢喘期爆據(jù)破哥期持夕銷址期總冬結8月2日：示范區(qū)及售樓部開放6月7月8月9月10月11月12月8月16日：樣板間開放9月31日：豪門夜宴式開盤7月17日：整體形象出街預熱期造勢期爆破期持銷期階北段裳性效工冷作考重磁點6月猛份室開吸始席熱敵炒狐島攻嶼別，鋼轉冊入7月勻份亦之喜后破項講目廈整悉體瞎形慌象販出逢街啟，浪揭關開朱島夏嶼索面賭紗暈。該盼階嚇段頓主弱要洪強摩化漠銷墨售頑團丑隊舟信遷息噴，溪拓愚客盆先鐘行綱，藏為底項亦目軌亮膊相胞做無好怨充絡分仔準鞠備。8月2日連，紀以田售段樓塔部友和膽示飯范宅區(qū)祖亮粥相吵為仗造慈勢泳節(jié)酒點垃，謹輔估以鼠重凝大與的嫂亮絹相