地塊項目可行性分析報告

第一部分項目總體概況地理位置XXXX項目位于衛(wèi)國道中環(huán)線外2.8公里處，東起博山道，西到昆侖北路，北接增產(chǎn)道，南至衛(wèi)國道。XX2期為4#、8#地塊，位于東真理道以北。（見地理位置圖）地塊現(xiàn)實狀況XXXX項目共包括12個地塊，地塊總面積148.66公頃，紅線內(nèi)用地127.90公頃。各地塊的用地狀況詳見下表：（單位：公頃）XX用地狀況表項目地塊總面積紅線內(nèi)用地道路用地1號地18.2415.562.682號地18.7716.781.993號地12.6611.051.614號地18.8216.342.485號地21.4119.202.216號地15.0012.772.237號地10.768.732.038號地11.779.592.189號地5.234.340.8910號地7.476.850.6216號地4.923.691.2325號地3.6130.61總計148.66127.9020.76目前地塊內(nèi)土地已經(jīng)平整，無不良地質(zhì)狀況。地塊四面及區(qū)內(nèi)的重要道路已經(jīng)修好，外側(cè)有圍墻與外界分隔。交通狀況該項目地理位置優(yōu)越，周圍道路四通八達(dá)，距中環(huán)線2.8公里，距市中心5公里、XX站7公里、XX機(jī)場9公里。衛(wèi)國道規(guī)劃紅線寬度70米，是連接市區(qū)與XX機(jī)場及京津高速公路的都市主干線。東真理道紅線寬度40米，在XX地塊內(nèi)橫穿而過，全線貫穿后可直通河北區(qū)中心位置。居住區(qū)內(nèi)另有兩條重要道路為天山北路與賀蘭路，紅線寬度均為30米，現(xiàn)已建成，向南直通萬新村居住區(qū)。XX地塊西側(cè)緊鄰規(guī)劃中的東南半環(huán)——昆侖路段，目前東南半環(huán)黑牛城道路段及海河大橋工程正在緊張施工，整個工程估計3至5年內(nèi)完畢。東南半環(huán)建成后將極大地緩和市區(qū)東南部交通的緊張局面，并增進(jìn)周圍區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。市政府將投資改造河?xùn)|區(qū)的基礎(chǔ)道路設(shè)施。位于衛(wèi)國道以南的兩條都市主干道路——程林莊路與張貴莊路的改造工程，計劃于相繼動工。程林莊路改造工程現(xiàn)已啟動，張貴莊路規(guī)劃為寬度100-140米的“世紀(jì)大道”，計劃年終竣工。改造完畢后，將使河?xùn)|區(qū)的交通狀況得到主線性的變化，并使周圍市容市貌以及人文環(huán)境都得到明顯的改善。規(guī)劃中的地鐵2號線沿衛(wèi)國道修建，東起XX機(jī)場，西至地鐵1#線新華路站，中環(huán)線以外規(guī)劃為高架輕軌鐵路，在賀蘭路與衛(wèi)國道交口設(shè)計有地鐵站。為迎接北京奧運(yùn)會，地鐵2號線工程估計動工興建，此前投入使用。地鐵2號線的興建將為XX及周圍居民帶來極大便利，大幅提高沿線地塊的區(qū)位價值。目前，XX一期已建有公交總站，既有公交路線為：668路XX至水上公園907路XX至大同門（丁字沽）847路XX至王頂?shù)?40路XX至一中心醫(yī)院827路XX至勸業(yè)場周圍環(huán)境從自然環(huán)境看，XX地塊西側(cè)是月牙河，東北側(cè)為北塘排污河，并且其緊鄰程林莊工業(yè)區(qū)，工業(yè)區(qū)內(nèi)多大型工廠，目前仍有一部分在生產(chǎn)，自然環(huán)境一般。但從現(xiàn)場實際調(diào)查狀況看，上述不利原因的影響重要是心理上的，實際影響不大。首先，附近的工廠近幾年通過關(guān)停并轉(zhuǎn)，大多已經(jīng)不再生產(chǎn)，目前對周圍的環(huán)境影響不大；另一方面，XX市夏季主導(dǎo)風(fēng)向為西南風(fēng)，排污河處在XX地塊的下風(fēng)口，并且地塊與排污河之間目前有高大樹木和圍墻相分隔，基本上沒有影響，此外，北塘排污河在很快的未來將改造為地下暗河，屆時，將徹底消除此河對該地塊的影響；此外，作為XX都市景觀改造工程之一的月牙河改造工程目前正在進(jìn)行，下六個月改造完畢后，將成為XX周圍的一條漂亮的景觀河。從人文環(huán)境看，XX地處河?xùn)|區(qū)與東麗區(qū)結(jié)合部，南側(cè)為萬新村居住區(qū)。衛(wèi)國道一側(cè)由于人口對應(yīng)減少，道路兩側(cè)的狀況有較大改觀，衛(wèi)國道沿線匯集了某些平均售價在2500元/平方米左右的項目，一定程度上帶動了區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境的改善。周圍生活配套設(shè)施XX項目周圍的生活配套設(shè)施重要包括：商業(yè)：XX起步區(qū)2#地東側(cè)的商業(yè)街；位于天山路上的萬新村居住區(qū)的商業(yè)中心，包括大榮超市、麥當(dāng)勞快餐店等。教育：XX小學(xué)、XX八中、XX起步區(qū)3#地內(nèi)的雙語幼稚園等。交通：位于XX一期的公交總站以及XX起步區(qū)的公交車站。公園：16#地塊的小朋友公園——“歡樂谷”；位于衛(wèi)國道沿線的“新世紀(jì)?新生活?新XX”主題雕塑公園；XX一期兩萬平方米居住區(qū)公園。娛樂：位于25#地的小區(qū)綜合會所，內(nèi)有游泳池、健身房、乒乓球、臺球、壁球等體育娛樂設(shè)施。其他：XX一期派出所；位于4#地內(nèi)的電話局。土地價格按照我企業(yè)與XX市安居工程辦公室簽訂的土地協(xié)議，XX2期4#、8#地塊分別按紅線內(nèi)用地每畝51萬和52萬支付土地及大配套費用，費用總計約為19983萬元。

第二部分法律及政策性風(fēng)險分析合作方式及條件XX項目的土地合作方為“XX市安居建設(shè)發(fā)展總企業(yè)”，從屬于XX市安居工程辦公室，有較強(qiáng)的政府背景。在項目開發(fā)過程中將要碰到的政府部門協(xié)調(diào)方面可起到較大的作用。合作方式：合作方負(fù)責(zé)按照現(xiàn)行政府同意的詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行征地、墊土及小區(qū)外市政基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程的建設(shè)。法律性風(fēng)險評估XX項目為XX市重點政府工程之一，土地合作方具有很強(qiáng)的政府背景，與土地有關(guān)的各項法律手續(xù)齊全，幾乎不存在法律性風(fēng)險。與二期有關(guān)的規(guī)劃調(diào)整問題原規(guī)劃中在賀蘭路一側(cè)，預(yù)留有100米寬遠(yuǎn)期發(fā)展用地貫穿地塊南北，若不變?yōu)殚_發(fā)用地，則XX項目規(guī)劃的整體性無法保證，并且由此將帶來土地及大配套費用的大幅上升，因此擬將該用地變性為住宅用地。政策性風(fēng)險評估由于XX起步區(qū)沒有調(diào)整控規(guī)條件，而是采用了在原詳細(xì)規(guī)劃基礎(chǔ)上調(diào)整規(guī)劃方案的做法，因此二期在進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整時任務(wù)較重，規(guī)劃局也規(guī)定先期進(jìn)行控規(guī)調(diào)整，因控規(guī)牽涉面廣且難度大，因此規(guī)劃何時通過等都具有很大的不可確定性，由此蘊(yùn)涵一定的操作風(fēng)險。

第三部分市場分析XX市住宅市場分析市場回憶近幾年，XX市一直把住宅產(chǎn)業(yè)作為拉動都市經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè)之一，并通過一系列控制市場供應(yīng)、培育有效需求等有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的實行，大大減少了XX房地產(chǎn)市場上的投機(jī)行為，清除了市場中虛熱的泡沫成分，使XX市房地產(chǎn)市場基本保持了健康、穩(wěn)定、均衡、迅速的發(fā)展勢頭。九五期間，XX市實行了大規(guī)模的危陋平房改造，從1999年以來，又加大了住房分派制度改革的力度，并相繼出臺了一系列的房地產(chǎn)有關(guān)政策，對刺激住宅市場需求產(chǎn)生了積極的影響。住宅市場銷售量約630萬平方米，第一次超過了當(dāng)年新動工面積和當(dāng)年竣工面積。，住宅市場繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長，整年商品房銷售面積到達(dá)660萬平方米?？v觀XX市近幾年的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，我們可以斷言，在此后的5至內(nèi)，XX市住宅市場將繼續(xù)保持持續(xù)、健康、穩(wěn)步增長的發(fā)展趨勢。住宅市場目前特點從XX市房管局獲悉，XX市住宅市場繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，住房消費持續(xù)增長。全市商品房成交660萬平方米，成交金額166.81億元，分別比上年同期增長4.76％和7.07％，其中個人購置商品房比例為９８．３％。根據(jù)XX市房管局對今年上六個月各類房屋交易狀況分析，XX市住房市場展現(xiàn)如下幾種特點：價格小幅上升。去年居民購置3000元/平方米以上的商品房數(shù)量比上一年提高了1.5個百分點，其中每平方米3000元～3500元價位的商品房購置量提高了5.8個百分點，3500元～4000元的商品房比上一年提高了21.4個百分點。住宅改善型消費增長，居民對小戶型的商品房需求減弱。購置單套面積在100平方米以上的商品房比上一年同期提高了2.6個百分點，其中購置單套面積在100平方米～120平方米商品房同比提高了4.8個百分點，單套面積在120平方米以上的商品房同比提高了4.34個百分點。通過幾年的發(fā)展，目前XX市住宅市場正在從以價格競爭為主逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)品品質(zhì)競爭和品牌競爭。金融支持力度加大，居民貸款購房意識增強(qiáng)。，全市商業(yè)性和公積金住房貸款余額初次超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額，占整個消費貸款余額的86%，貸款購房比例達(dá)71％。此外，XX住宅市場明顯特點是，私產(chǎn)房屋上市交易增多，其中體現(xiàn)最為明顯的是房改房和商品房再上市量增大。這表明，伴隨XX市居民生活水平的不停提高，此前購置商品房和房改房的家庭開始進(jìn)入改善期，從而帶動了中、高檔商品住宅的消費。住宅市場未來發(fā)展走勢政策支持力度不停加大。從政府頒布的某些有關(guān)政策來看，住宅市場的政策支持力度仍在加大。由于住房消費是啟動內(nèi)需的重要原因，所認(rèn)為了深入推進(jìn)住房消費，拉動經(jīng)濟(jì)增長，政府將在立法、住房分派貨幣化、住房消費金融、加緊培育住房二級市場等多方面采用措施，以保證未來幾年XX房地產(chǎn)市場的有效增長。市場利好消息，中國加入WTO、成功申辦奧運(yùn)會，以及貸款利率下調(diào)等一系列消息，可以說是未來幾年中國房地產(chǎn)市場較大的利好消息，將會對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大影響。房地產(chǎn)價格將穩(wěn)中有升。伴隨都市用地的日趨減少，土地價格會不停攀升，并且伴隨生活水平的提高，對高質(zhì)量、環(huán)境優(yōu)美的中高檔項目需求增大，這都將使房地產(chǎn)的相對價格穩(wěn)步上升。改善型需求不停增長。有資料顯示，底全市人均居住面積為13.8平方米，尚有非常大的上升空間。伴隨收入水平的提高，人們對居住舒適性、良好的居住環(huán)境、富有情趣的戶型設(shè)計會有更高的追求，從而帶動改善型需求的持續(xù)增長。住宅建設(shè)的郊區(qū)化傾向。首先是由于市中心土地的稀缺，都市規(guī)模的不停擴(kuò)大，市中心住宅的開發(fā)量越來越不能滿足日益增長的需求；另一方面，郊區(qū)的房地產(chǎn)價格相對較低，居住環(huán)境很好，多數(shù)為居住新區(qū)，規(guī)劃、房型、生活配套設(shè)施原則高，是吸引改善型需求的重要原因；再次，伴隨私家車的不停普及，市中心住宅的位置優(yōu)勢將不停弱化，相反，近郊住宅由于道路交通狀況良好，區(qū)位價值會不停提高。市場競爭格局發(fā)展趨勢近年來，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的市場集約化的發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)市場以及某些與房地產(chǎn)市場有關(guān)的產(chǎn)業(yè)異常繁華，市場發(fā)展趨勢重要體現(xiàn)為如下幾種方面。房地產(chǎn)市場的不停發(fā)展，不停成熟，促使更大的市場分額掌握在較少的開發(fā)商手中。運(yùn)用大規(guī)模土地資源實行大盤開發(fā)，通過合理規(guī)劃、有效運(yùn)用土地資源提供環(huán)境優(yōu)美、配套完善、居住氣氛濃郁的住宅區(qū)。伴隨人民生活水平的提高，提高了住宅市場的多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然興起。伴隨市場的不停成熟，市場競爭已經(jīng)開始從質(zhì)量、戶型、環(huán)境等原則動作的競爭逐漸轉(zhuǎn)化為以生活方式、居住理念等為代表的自選動作的競爭，已經(jīng)出現(xiàn)了體育產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)嫁接的復(fù)合地產(chǎn)模式。區(qū)域市場分析區(qū)域市場概述XXXX地處河?xùn)|區(qū)與河北區(qū)的交界處，在行政上從屬于河?xùn)|區(qū)。這兩個區(qū)的整體發(fā)展水平落后于和平、河西、南開三區(qū)，但好于紅橋區(qū)，在XX市屬中游水平。河?xùn)|區(qū)居民收入水平不高，住宅消費水平相對較低，但住宅市場需求旺盛。從起，河?xùn)|區(qū)商品房銷售量已經(jīng)由過去的XX市第二位躍居第一位。近幾年伴隨市中心區(qū)住宅開發(fā)量的減小，首先帶動了河?xùn)|臨近市區(qū)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)，形成了東站后廣場、十一經(jīng)路、六緯路沿線地區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)熱潮。河?xùn)|區(qū)距離市中心較遠(yuǎn)區(qū)域的項目大多數(shù)檔次不高，定位較低，重要以低價位吸引客戶。河北區(qū)的房地產(chǎn)項目也重要集中在臨近市中心的區(qū)域，但由于距市區(qū)中心地帶距離較遠(yuǎn)，這些項目的客戶群重要以周圍區(qū)域為主。河北區(qū)雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般，但其購置力不容小視，從1997年—這5年的發(fā)展?fàn)顩r來看，河北區(qū)的市場成長速度要高于河?xùn)|區(qū)，其與河?xùn)|區(qū)商品房交易量的差距也在逐漸縮小，但從兩區(qū)各價位間成交量的比較來看，河北區(qū)重要集中在低級產(chǎn)品市場，這也能闡明，河北區(qū)的市場處在剛剛啟動的階段，購置力尚未完全成熟。從河北區(qū)的項目來看，總體的開發(fā)水平較低，缺乏中高檔項目對市場的拉動。區(qū)域市場現(xiàn)實狀況針對XXXX項目，對周圍項目進(jìn)行了市場調(diào)查。從所調(diào)查的項目中選用15個重要項目樣本，這些項目重要集中在東站后廣場、河?xùn)|與河北交界地區(qū)、六緯路沿線、真理道沿線、衛(wèi)國道沿線、程林莊路沿線這幾種區(qū)域，項目概況如下：項目名稱建筑形式銷售均價（元/M2）建筑面積（萬M2）新月花苑多層、部分高層26002.7萬興花園多層、小高層25003.5紅頂花園多層和別墅起價25507.3戀日風(fēng)景四層半2800總18朗晴居多層磚混23003.7柏麗花園多層磚混33006先鋒小區(qū)板式高層4000——嘉?；▓@點式高層3200總60美日陽光點式高層未定6萬春花園多層、高層360013.5豐盈新苑多層磚混32003.6匯和家園多層磚混340011大通時尚花園四層半310013金灣花園大部分多層220021中環(huán)花園多層磚混25005重點項目簡介萬春花園此項目屬中高檔項目，是周圍區(qū)域比較富有特色也是較為成功的樓盤，由中海地產(chǎn)操作，經(jīng)典香港式的設(shè)計風(fēng)格，清新靚麗。該項目一期以多層為主，高層為輔，銷售狀況很好。二期、三期則所有為點式高層，二期已經(jīng)開盤，其銷售狀況一般，值得繼續(xù)關(guān)注。金灣花園項目總建筑面積21萬平米，地處河?xùn)|公園西側(cè)。外有公園，內(nèi)有大面積的花園綠地，環(huán)境很好。金灣花園憑著較佳的地理位置、適中的銷價、良好的大小區(qū)環(huán)境獲得了驕人的銷售業(yè)績，多層部分18萬平米實現(xiàn)銷售率100%，客戶重要為河?xùn)|區(qū)居民。這闡明此區(qū)域有一定的購置力，規(guī)模大、素質(zhì)相對較高的項目對市場有很強(qiáng)的吸引力。戀日風(fēng)景該項目位于衛(wèi)國道以18萬平米的大型小區(qū)、4層半低層低密度的規(guī)劃設(shè)計、3萬平米的主題花園、1萬平方米水景花園、雙語幼稚園為重要宣傳賣點，形象清新秀麗。戀日風(fēng)景的前身為帝旺溫泉花園，之前銷售幾乎處在停滯狀態(tài)，通過籌劃企業(yè)的重新包裝后于3月重新開盤，銷售良好。市場綜述綜上所述，區(qū)域市場具有如下幾種特點：新項目迭出，項目素質(zhì)正在不停提高。高素質(zhì)項目吸引了大量和平、河西區(qū)的居民前來購置。伴隨河西、和平、南開居民的遷入，人文環(huán)境逐漸好轉(zhuǎn)。道路交通發(fā)展迅速，出行十分便利。新居上市量增幅不小于市內(nèi)其他各區(qū)。價格仍是居民選擇住宅的最大影響原因。區(qū)域市場消費者行為分析目前河?xùn)|區(qū)的大型住宅項目集中于津塘公路，東站后廣場、衛(wèi)國道沿線及富民路附近地區(qū)。建筑形式上多以多層住宅為主，特色項目不多，產(chǎn)品形式上要落后于河西區(qū)和南開區(qū)，銷售總體上趨于平淡。XX市通過數(shù)年的開發(fā)歷程，河西、南開等原先熱點區(qū)域通過幾年來高強(qiáng)度、大規(guī)模的開發(fā)，發(fā)展空間已顯局促。現(xiàn)河西區(qū)除梅江居住區(qū)、梅江南居住區(qū)以及尚未開發(fā)的雙林居住區(qū)外，市區(qū)周圍區(qū)域已無大宗可開發(fā)土地。南開區(qū)除部分城區(qū)的拆遷尚未完畢，大型可開發(fā)項目也寥寥無幾，并且上述兩區(qū)項目開發(fā)已經(jīng)出現(xiàn)了不一樣程度的郊區(qū)化傾向。伴隨河?xùn)|區(qū)都市開發(fā)進(jìn)程的加緊，區(qū)內(nèi)中心部位土地基本開發(fā)完畢，開發(fā)重點逐漸向都市外圍發(fā)展。河?xùn)|區(qū)連接中心市區(qū)與濱海新區(qū)，是市區(qū)通往經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、機(jī)場、北京的交通樞紐，是政府實行都市長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃的熱點區(qū)域，市場潛力巨大。河?xùn)|區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也高于河北、紅橋，我們有理由相信，在未來的幾年中，河?xùn)|區(qū)將取代河西、南開之后成為XX市第三個開發(fā)熱點地區(qū)。從和5月的商品房成交量的動態(tài)分布圖就能看出：河?xùn)|區(qū)商品房成交量已是各區(qū)之首。故居住區(qū)調(diào)查分析我們通過對河?xùn)|區(qū)某些大型故居住區(qū)的調(diào)查，可以看出。目前消費者對商品房的購置力相對偏低，從1999年至5月河?xùn)|商品房各價位成交量動態(tài)分布圖來看，元/平方米至3000元/平方米的產(chǎn)品市場承認(rèn)率最高，元/平方米如下的產(chǎn)品也占有很大比例，而3000元/平方米以上的產(chǎn)品市場需求較少。可接受的房價總款多集中于30萬元如下，支付首付款的能力及還款能力也偏低。居民處理住房困難或者改善居住條件是購房最重要的目的。市場調(diào)查中消費者購房是為了“處理住房困難或改善居住條件”這部分人群比例分別為了34%和29.5%，闡明大部分消費者對更高檔次住宅的規(guī)定不是很高。舊區(qū)居民購房原因示意圖除價格原因外，消費者更關(guān)懷的是環(huán)境及地段。調(diào)查表明，環(huán)境及地段的關(guān)注程度分別為36.5%和20.5%，對于其他諸如物業(yè)管理、開發(fā)商實力、小區(qū)設(shè)施不甚關(guān)懷。舊區(qū)居民對住宅產(chǎn)品各原因的關(guān)懷程度示意圖通過總體數(shù)據(jù)表明，河?xùn)|區(qū)老居民區(qū)的消費者購置能力偏低，對住宅的需求處在最基本的階段，居住條件規(guī)定不高。居住新區(qū)調(diào)查分析通過對于河?xùn)|區(qū)XX周圍地區(qū)的新商品房的調(diào)查顯示：新遷進(jìn)居民無論是在收入、學(xué)歷，還是職業(yè)層次上都要明顯高于老區(qū)居民。新遷進(jìn)居民的居住面積為80-120平方米者居多，超過舊區(qū)居民60平方米如下的居住面積。新遷進(jìn)居民對所居住小區(qū)的總體感受一般，并未到達(dá)最佳居住規(guī)定，表明稍好的產(chǎn)品仍有廣闊的市場空間。新遷進(jìn)居民有更多的購房經(jīng)驗，除了關(guān)懷環(huán)境外，對于開發(fā)商實力的關(guān)注明顯高于故居民小區(qū)的消費者，購房更趨理性化。再次購房關(guān)注原因示意圖XX一期居民調(diào)查分析我們還重點對XX一期的居民做了詳細(xì)的調(diào)查，以理解這部分消費者購置行為的產(chǎn)生原因，以利于我們更直接有效的把握市場。XX一期的居民總體生活水平介于新居民區(qū)和舊區(qū)居民之間。購房原因以改善居住條件為主，XX一期的環(huán)境是吸引他們選擇的重要原因，同步也是他們引認(rèn)為豪的最重要的原因?？蛻糍彿孔钪匾脑蚴疽鈭DXX一期目前存在的最大的問題，仍然是交通不便，周圍生活設(shè)施不完善，對于工程質(zhì)量和物業(yè)管理也頗有微詞?？蛻魧X目前不滿意的地方示意圖這部分消費者十分看好XX地區(qū)未來的發(fā)展前景，堅信自己選擇的對的性，并認(rèn)為XX地區(qū)有發(fā)展?jié)摿?。對XX發(fā)展前景的心理預(yù)期示意圖詳細(xì)消費意向分析通過我們對市場調(diào)查，以及對消費者購置住宅消費行為的分析，我們不難對消費者的住房消費意向得出如下結(jié)論。多數(shù)居民對自身既有居住條件均有不一樣程度上的不滿意，均有變化現(xiàn)實狀況的良好愿望，自身的消費能力以及房屋價格是制約購房行為產(chǎn)生的重要原因。每平方米元——3000元的住宅為市場主流產(chǎn)品，又因各個區(qū)域的價值發(fā)展水平不一樣而有所差異，25萬——30萬元的住宅最受市場歡迎。地理位置是影響購置行為的重要原因，都市近郊區(qū)是理想的居住區(qū)域，傾向住在市中心或遠(yuǎn)郊區(qū)的人比重很小。由于目前消費者所反應(yīng)的商品房問題多集中于質(zhì)量問題以及兌現(xiàn)承諾問題，使得越來越多的消費者將房地產(chǎn)開發(fā)商的著名度和信譽(yù)度作為購房選擇的要素。由于河?xùn)|區(qū)開發(fā)商素質(zhì)參差不齊，居民在選擇購置時存有較多后顧之憂，因此規(guī)模較大的項目受到追捧，從這一點看來，大規(guī)模項目的開發(fā)在該區(qū)仍屬空白。貸款買房成為購房最重要的付款方式，人們正在逐漸拋棄老式的消費方式，樹立了借貸購房的住宅消費觀念。建筑形式上老式的多層住宅仍受消費者的青睞，居民對低密度住宅的承認(rèn)程度在升高，獨體別墅和塔式高層市場接受難度頗大，建筑構(gòu)造也以磚混構(gòu)造為主，框架構(gòu)造的接受程度較差。環(huán)境是住宅永恒的賣點，除價格外在房地產(chǎn)各原因的關(guān)懷程度上，景觀環(huán)境一直是消費者最為看重的。戶型選擇上平層仍是廣大消費者的首選，錯層、躍層等富于變化的形式常常被誤解為高檔次房屋的象征。物業(yè)管理受重視的程度在消費者購房時考慮的多種原因中比重有所增長，表明消費者開始重視入住后的小區(qū)管理和生活服務(wù)了。由于目前市場上供應(yīng)的商品住宅絕大部分為毛坯房交工，因此從裝修原則上看毛坯房仍是消費者的第一選擇，但對精裝修的規(guī)定日趨強(qiáng)烈。消費者對居住區(qū)或小區(qū)的多種配套設(shè)施越來越重視，其中關(guān)乎生活質(zhì)量的基本生活服務(wù)設(shè)施和交通設(shè)施在消費者進(jìn)行購房選擇時倍受關(guān)注，而對某些實用性功能不佳的智能化設(shè)施愛好不大。對人文環(huán)境的追求，擇鄰而居，成為部分高層次消費者購房考慮的重要原因，而這種追求越是在檔次高的小區(qū)顯現(xiàn)的越明顯。通過上述我們對XX市總體市場及XXXX有關(guān)區(qū)域市場消費行為分析，我們認(rèn)為伴隨XX市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，居民購置力也將逐漸提高，加之河?xùn)|區(qū)大規(guī)模開發(fā)的熱度升溫，伴隨消費者購房理念的日漸成熟，適應(yīng)市場需求并引領(lǐng)市場的品牌產(chǎn)品，將有很大的市場空間。

第四部分項目素質(zhì)分析項目優(yōu)勢XX項目規(guī)模大，總建筑面積超過100萬平方米，多種功能規(guī)劃齊備，二期項目依托于大小區(qū)，有助于營造良好的居住氣氛。XX起步區(qū)將于6月入住，目前銷售狀況良好，其良好的市場形象將對二期產(chǎn)生巨大的示范效應(yīng)。緊鄰都市迎賓迅速路、外環(huán)線、京津高速、XX機(jī)場，交通出行便利。未來伴隨東南半環(huán)的改造、真理道的貫穿、地鐵2號線的興建，項目周圍的交通狀況會得到更大程度的改善。地塊內(nèi)土地已平整，地塊周圍為大面積的空地，無重大污染源，自然環(huán)境很好。XXXX項目為政府統(tǒng)一規(guī)劃的大型住宅工程，市政大配套設(shè)施齊備。XX集團(tuán)開發(fā)事業(yè)的良好體現(xiàn)，優(yōu)勢品牌支持。項目劣勢與周圍項目相對比，土地成本較高，付款壓力大。地處城郊結(jié)合部，屬經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)區(qū)域，目前區(qū)位價值市場評價較低。地塊位于XX中心位置，由于地塊南側(cè)的真理道尚未打通，與通往市區(qū)的主干道路——衛(wèi)國道距離較遠(yuǎn)，不利于現(xiàn)場的形象展示。地塊北側(cè)為大面積的空地，南側(cè)的XX一期銷售狀況較差，周圍人氣仍顯局限性。4#地內(nèi)有現(xiàn)實狀況電話局一座，將對區(qū)內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。威脅分析與北京、深圳、廣州等住宅產(chǎn)業(yè)較發(fā)達(dá)地區(qū)相比較，XX市居民選擇居住地點的區(qū)域性傾向較強(qiáng)烈，在一定程度上將限制XX的客戶群來源。從XX市整體市場格局來看，在消費能力較強(qiáng)的和平、河西、南開三個區(qū)內(nèi)，匯集著較多的項目，尤其是梅江周圍地區(qū)，有巨大的開發(fā)量，對我們吸引這幾種區(qū)的客戶形成一定程度的阻礙。在海河以東、中環(huán)線以西的廣大地區(qū)，匯集了許多比之XXXX更具有位置優(yōu)勢和相對價格優(yōu)勢的住宅項目。這些項目對XXXX有直接影響，將持續(xù)威脅每一期開發(fā)。西橫堤、雙林兩大片居住區(qū)將相繼啟動，規(guī)模、售價等原因與XXXX類似，XXXX面臨著巨大的競爭壓力，尤其是“中體產(chǎn)業(yè)”在西橫堤運(yùn)作的“運(yùn)動主題小區(qū)”將對XXXX產(chǎn)生比較大的沖擊。機(jī)會分析政府對于土地的宏觀調(diào)控及中心城區(qū)可開發(fā)大地塊資源的減少，XX項目以其相對很好的位置和便利的交通條件，面臨很大的發(fā)展空間。XX的操作由XX獨立完畢，起步區(qū)在規(guī)劃、環(huán)境及小區(qū)配套等方面已經(jīng)初步創(chuàng)立了綜合優(yōu)勢，XX2期如能在既有基礎(chǔ)上深入實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新并不停完善生活配套設(shè)施建設(shè)，將獲得良好的市場效果。XX周圍道路交通及所處地理位置將使其成為XX市未來的熱點區(qū)域。XX市住宅分派政策的出臺，有助于住宅市場的發(fā)展。加入WTO及XX近幾年經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長將為XX項目帶來較大的發(fā)展機(jī)遇。諸如私人汽車的日益普及等等。北京奧運(yùn)會選定XX機(jī)場作為輔助機(jī)場，有消息稱計劃在京津之間再修一條高架輕軌。綜合評價結(jié)合前面的SWOT原因分析，我們可以看出，XXXX2期雖然存在某些劣勢，諸如土地成本較高、所屬區(qū)域購置力較低等等，但放之全市范圍內(nèi)看，該地塊與梅江相比擁有價格優(yōu)勢，與西橫堤、雙林相比擁有地理位置優(yōu)勢。因此，依托于起步區(qū)的成功運(yùn)作，XX2期項目具有交通便利、市場承認(rèn)度逐漸提高、土地升值潛力大等特點，從而凸顯出該地塊的開發(fā)價值。為了將XX2期項目運(yùn)作成功，我們?nèi)孕枳⒁馊缦陆裹c問題：住宅產(chǎn)品的易模仿性加大了產(chǎn)品尋求強(qiáng)烈差異化的困難，周圍眾多住宅項目綜合素質(zhì)一般，因此，在項目操作上多從空間、建筑、環(huán)境三方面尋求突破，配套環(huán)節(jié)適度超前，強(qiáng)調(diào)“舒適度”與“美感”的前提下，避開價格競爭。親密關(guān)注起步區(qū)市場反應(yīng)狀況，根據(jù)市場需求進(jìn)行二期的規(guī)劃設(shè)計與產(chǎn)品定位，并注意不一樣類型產(chǎn)品的配置以占領(lǐng)更大的目的市場。掌握“以我為主”的開發(fā)節(jié)奏，從資金量、供應(yīng)量、開發(fā)間隔等多種角度研究問題。通過項目推廣工作，消除與消費者之間的溝通障礙，最大程度弱化地區(qū)性消費觀念，實現(xiàn)項目銷售速度的本質(zhì)性飛躍。對物業(yè)管理及小區(qū)文化活動方面繼續(xù)加大投入，實現(xiàn)企業(yè)品牌由著名度向美譽(yù)度的轉(zhuǎn)化。在產(chǎn)品開發(fā)的基礎(chǔ)上，注意對項目居住理念的提高，加強(qiáng)對大小區(qū)生活方式的營造，在操作上應(yīng)不停制造熱點，提高市場關(guān)注度。

第五部分總體發(fā)展設(shè)想項目定位XX基本描述以先進(jìn)的居住理念為先導(dǎo)，重視營造空間布局、主題園林環(huán)境、小區(qū)生活配套三大方面的鮮明特點，兼顧建筑單體的內(nèi)外感受，相對弱化處理住宅配套設(shè)施，具有二十一世紀(jì)領(lǐng)先品質(zhì)住宅產(chǎn)品鮮明形象的大規(guī)模居住小區(qū)?？蛻羧憾ㄎ徽麄€XX項目的客戶群定位必然是多層次的?？傮w上看，應(yīng)明確以“中等收入階層”為主流消費群體的客戶群定位?！爸械仁杖腚A層”應(yīng)當(dāng)是指：有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，家庭月收入在3000元/平方米以上，具有較高的文化水平和審美能力，對未來美好生活充斥信心和渴望的人群。產(chǎn)品定位運(yùn)用大規(guī)模居住區(qū)的優(yōu)勢，以“中等收入階層”為主流消費群體，講求住宅產(chǎn)品的多樣化。形象定位作為120萬平方米的大型居住小區(qū)，XX項目的形象塑造應(yīng)體現(xiàn)出其應(yīng)有的“大氣”與“活力”，樹立XXXX品牌在XX房地產(chǎn)界的強(qiáng)勢地位，并通過XX項目深入提高XX品牌的著名度與美譽(yù)度。整體形象包裝應(yīng)以清新、自然、浪漫為主調(diào)，強(qiáng)調(diào)XXXX品牌的親和力。發(fā)展思緒倡導(dǎo)新的居住理念，在理念的指導(dǎo)下，進(jìn)行規(guī)劃、建筑、環(huán)境、配套等設(shè)計，使各項設(shè)計成為理念的最有力支撐。完善小區(qū)生活配套服務(wù)功能，強(qiáng)化商業(yè)及教育設(shè)施，充足發(fā)揮大規(guī)模項目的競爭優(yōu)勢。以產(chǎn)品品質(zhì)為主導(dǎo)，以舒適性、便利性、安全性、適度超前為指導(dǎo)原則的產(chǎn)品設(shè)計思緒。精心打造主題環(huán)境，運(yùn)用園林環(huán)境形成XX項目的重要競爭優(yōu)勢之一。通過起步區(qū)對整個XX項目的展示效果，提高項目綜合價值，實現(xiàn)可持續(xù)性發(fā)展。實行具有“指標(biāo)性概念”的操作手段，提高市場關(guān)注度諸如建造精品商業(yè)走廊、示范校、高原則業(yè)主會所等等?？刂崎_發(fā)節(jié)奏，減少市場風(fēng)險總體規(guī)劃理念通過對小區(qū)生活配套設(shè)施的合理配置，發(fā)明新型都市住宅區(qū)發(fā)展模式，體現(xiàn)“造城”的概念。通過整合的規(guī)劃設(shè)計手法，充足考慮居民的多種需求，強(qiáng)調(diào)小區(qū)生活服務(wù)設(shè)施、室外公共空間、區(qū)域節(jié)點的合理設(shè)置，形成有機(jī)統(tǒng)一的都市功能系統(tǒng)。結(jié)合開發(fā)節(jié)奏逐漸完畢居住區(qū)功能的發(fā)展與延續(xù)，實現(xiàn)居住區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展。綜合考慮居住區(qū)規(guī)劃構(gòu)造的整體性、系統(tǒng)性、規(guī)律性和可持續(xù)性，最終形成集商業(yè)、教育、文化、娛樂、休閑等各項崇高品質(zhì)功能于一體的小區(qū)中心系統(tǒng)。在公建的配置上遵照減少數(shù)量、擴(kuò)大規(guī)模、提高質(zhì)量、服務(wù)便捷的原則。重要大型公建（包括體育館、居住區(qū)公園、中小學(xué)等）集中布置于居住區(qū)中心位置，使之成為XX的中心。小型商業(yè)設(shè)施分散設(shè)置于2#地東側(cè)和4#、5#地的中間位置。在公建的布局上考慮各級公建設(shè)施的合理服務(wù)半徑，形成公建設(shè)施的系統(tǒng)性與層次性。在保證重要公建設(shè)施用地的基礎(chǔ)上，尊重原有地塊分割與既有道路組織，每個地塊采用品有差異化的規(guī)劃理念單獨規(guī)劃，大小區(qū)規(guī)劃的整體性依托大型公建的配置來體現(xiàn)。

第六部分XX2期開發(fā)提議開發(fā)計劃開發(fā)住宅地塊：4#、8#地塊；開發(fā)時間安排3月——基礎(chǔ)施工4月——主體施工9月——主體封頂3月——環(huán)境施工8月——竣工入住目的客戶群分析針對XX項目“中等收入階層”的市場定位，結(jié)合大規(guī)模項目產(chǎn)品多樣化的特點，重要從三方面對目的客戶群進(jìn)行分析：從地區(qū)上劃分目前在附近地區(qū)居住，向往居住在崇高居住區(qū)的人群。在XX開發(fā)區(qū)和XX機(jī)場工作的高級白領(lǐng)?，F(xiàn)居住在和平、河西兩個區(qū)，需要不一樣程度地改善居住條件的人群。少部分承認(rèn)XX地理位置，需要進(jìn)行二次甚至多次置業(yè)的富人階層。承認(rèn)XX品牌，相信XX企業(yè)的實力，對XX起步區(qū)充足承認(rèn)，相信XX項目美好的發(fā)展前景，具有投資和居住雙重購房動機(jī)的購房者。從收入上劃分與起步區(qū)不一樣，XX2期的客戶群在收入上應(yīng)具有一定的差異性，主力客戶群重要由如下兩方面構(gòu)成：擁有穩(wěn)定未來收入的職業(yè)經(jīng)理層和白領(lǐng)階層，這部分人群的事業(yè)蒸蒸日上，對未來信心十足，是社會的有生力量，他們向往綜合素質(zhì)高，環(huán)境優(yōu)美，與自身品位相符的項目。另一部分是擁有一定的存款，但收入處在中等水平的一般市民，他們被XX整體的項目素質(zhì)所打動，傾其畢生的積蓄改善居住條件。從年齡上劃分從起步區(qū)購房客戶的現(xiàn)實狀況來看，重要集中在30-50歲之間的年齡段，年齡層次比較廣泛。但從發(fā)展的角度看，年輕人充斥活力，消費觀念先進(jìn)，代表了社會的發(fā)展時尚，因此二期的主力客戶群應(yīng)定位于30-40歲這一年齡段，我們在進(jìn)行環(huán)境設(shè)計、外檐風(fēng)格選擇、形象宣傳等方面要注意迎合年輕人的特點。另首先，由于目前社會老齡化現(xiàn)象比較明顯，要對老年人的居住需求予以一定的重視。產(chǎn)品設(shè)計思緒產(chǎn)品設(shè)計原則：產(chǎn)品建筑形式針對客戶群定位，在產(chǎn)品形式上形成一定的差異，滿足目的客戶群的不一樣居住需求。相對于起步區(qū)，在產(chǎn)品形式、戶型平立面設(shè)計、環(huán)境營造等方面實現(xiàn)一定程度的創(chuàng)新與突破。建筑形式：根據(jù)兩個地塊不一樣的特點，形成產(chǎn)品差異。結(jié)合XX整體規(guī)劃，采用板式小高層、一般多層與低層相結(jié)合的建筑形式，詳細(xì)配比見下表：建筑形式層數(shù)比例（%）板式小高層1040一般多層5.540準(zhǔn)低層3——420合計——100房型平面設(shè)計：在戶均面積上合適做出檔次差異，迎合不一樣層次客戶群的不一樣需求，多采用錯層與躍層設(shè)計；低層住宅在保證平面合理性與居住舒適性的基礎(chǔ)上，采用個性化設(shè)計。通過加大面寬和提高層高等手段增強(qiáng)房型的舒適性。通過落地窗、外飄窗、吹拔等手段增強(qiáng)房型的趣味性。通過樓體挖槽、陽面不封閉陽臺等處理手法豐富房型設(shè)計處理手法，控制單套戶型面積。戶均面積：結(jié)合起步區(qū)的銷售狀況，在起步區(qū)戶型面積的基礎(chǔ)上，合適放大單套面積，詳細(xì)指標(biāo)見下表：戶型項目兩室（m2）三室（m2）低層住宅（m2）面積95130190建筑立面：借助高水平設(shè)計師的設(shè)計手法，營造現(xiàn)代感強(qiáng)的建筑風(fēng)格，通過勻稱的線條處理與簡潔、明快的色彩，重視建筑的美感，強(qiáng)調(diào)可識別性。住宅配套：采用中等檔次的配套水平，在保證住宅品質(zhì)的基礎(chǔ)上盡量控制成本，充足考慮舒適度、成本與所產(chǎn)生收益之間的關(guān)系。入戶門：高級防盜門外檐窗：高級塑鋼窗適度智能化配套：網(wǎng)絡(luò)、圍墻紅外監(jiān)控、背景音樂供水：不設(shè)熱水、中水、直飲水系統(tǒng)供熱：集中供熱，鋁合金散熱器。樓棟入口：可視對講防盜門樓梯間：地面防滑地磚，木扶手，鐵藝欄桿精裝修成品房設(shè)計在起步區(qū)的成品房交工原則獲得極大市場承認(rèn)的狀況下，XX2期應(yīng)繼續(xù)對成品房設(shè)計進(jìn)行深化，在推行統(tǒng)一交工原則成品房基礎(chǔ)的同步，合適進(jìn)行菜單式裝修的積極探索，詳細(xì)思緒如下：充足研究客戶群消費心理與消費能力，嚴(yán)格按照市場定位確定成品房精裝修費用，以確定的精裝修費用指導(dǎo)裝修設(shè)計與材料選擇。在房型施工圖設(shè)計階段引入精裝修設(shè)計企業(yè)，對某些房型進(jìn)行必要的更改，其中包括某些平面構(gòu)造的處理和對電路、上下水、暖氣的安排與布置等。減少現(xiàn)場施工的工作量，在裝修設(shè)計時考慮80%以上的工作為外加工，現(xiàn)場裝配，以到達(dá)縮短工期，提高裝修質(zhì)量與裝修效果的目的。整體風(fēng)格定位為“時尚、實用”，倡導(dǎo)“輕裝修，重裝飾”的裝修理念。抓住重點，重視廚房、衛(wèi)生間的裝修效果。在整體預(yù)算的控制下突出幾種亮點，如某些材質(zhì)的使用，潔具、淋浴房采用定制等。重視細(xì)節(jié)處理，例如淋浴房地面的處理、地面不一樣材質(zhì)交接處的處理等。注意用裝修彌補(bǔ)某些房型設(shè)計中的缺陷。強(qiáng)調(diào)成品房樣板間的裝飾，體現(xiàn)生活品位，根據(jù)戶型特點選擇合適尺寸的家俱，增強(qiáng)室內(nèi)空間感受。與關(guān)鍵建材供應(yīng)商建立良好的合作關(guān)系，從而減少采購成本并為提供有限菜單式裝修提供經(jīng)濟(jì)前提。

第七部分經(jīng)濟(jì)可行性分析經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)估算規(guī)劃總用地30.59公頃紅線內(nèi)占地25.93公頃居住區(qū)用地20.7（按紅線內(nèi)用地的80%計算）容積率1.3（估算）住宅建筑面積27萬平方米（估算）成本估算估算范圍根據(jù)估算的居住區(qū)用地25.93公頃，按容積率1.3計算，XX2期住宅建筑面積約為27萬平方米。其中不一樣建筑形式的建筑面積見下表：建筑形式層數(shù)比例（%）建筑面積（萬平方米）板式小高層104010.8一般多層5.54010.8準(zhǔn)低層3—4205.4合計——10027單方成本估算小高層成本估算表項目單方造價（元）樓面土地及大配套費用分?jǐn)?40工程建設(shè)費1300工程建設(shè)其他費前期費40區(qū)內(nèi)公建費50非經(jīng)營性公建均攤120區(qū)內(nèi)配套設(shè)施費350銷售