萬科里程地產產品定位建議報告

萬科新里程〔北塊產品定位建議工程市場定位方向潛在客戶分析社會和經濟背景分析工程條件分析競爭環(huán)境分析過濾與配對工程精確定位城市開展分析++共性市場優(yōu)化方案市場差異化方案藍海紅海符合萬科企業(yè)戰(zhàn)略產品初步方案建議思考邏輯工程市場定位方向潛在客戶分析社會和經濟背景分析工程條件分析競爭環(huán)境分析過濾與配對工程精確定位城市開展分析++共性市場優(yōu)化方案市場差異化方案藍海紅海符合萬科企業(yè)戰(zhàn)略產品初步方案建議城市發(fā)展分析在城市之上，看居住2008，城市居住空間導向現代城市開展定律——居住區(qū)向城市外圍輻射因市中心地塊減少，商業(yè)用地比例上升，使中心板塊從生活中心向商業(yè)中心轉變，生活居住地向外圍區(qū)域輻射擴展。中外環(huán)間次級生活圈內中環(huán)間主流生活圈內環(huán)內商業(yè)中心世博板塊未來預判內中環(huán)間成城市主流生活中心，開展前景看好城市置業(yè)格局的變化：內環(huán)“富豪化〞，中環(huán)“中產化〞，外環(huán)“平民化〞上海“三環(huán)〞格局比較與開展趨勢特征供應發(fā)展價格內環(huán)內中環(huán)沿線外環(huán)沿線區(qū)域發(fā)展成熟，地段尊貴性充分體現重點發(fā)展區(qū)域，配套逐步完善，未來潛力較佳潛在發(fā)展區(qū)域，配套落后，潛力一般受土地限制，供應極其貧乏供應充足、穩(wěn)定供應量極大地價優(yōu)勢促使價格穩(wěn)步攀升價格保持平穩(wěn)運行價格存在進一步下跌的空間高房價，完全淪為富人置業(yè)區(qū)穩(wěn)定的供應與價格，將成為主流中產的主要置業(yè)區(qū)外來人員及本市中低階層選擇區(qū)域

三林板塊與城市關系三林處中環(huán)沿線，與CBD距離適宜，如在交通、生活配套支持下，易吸引客戶群體廣泛。另外，世博會賦予三林板塊歷史性的戰(zhàn)略契機。啟示中環(huán)與世博，使三林備受矚目，購置群體范圍廣闊，投資與自用俱佳

世博會，憑什么吸引居住者？世博推進新一輪浦東開發(fā)世博效應帶動板塊升級，提升板塊居住附加值會展經濟導入商務功能，板塊功能格局發(fā)生變化世博將拉動上海整體經濟開展兩岸風情游覽區(qū)成為外埠客戶置業(yè)與投資熱點板塊，客戶面極大拓展3條大橋——南浦、盧浦、徐浦4條隧道——打浦路〔復線〕、西藏路、上中路、龍耀路3條軌道交通——6、7、8號線(2021年全線完工)規(guī)劃城際磁懸浮設世博會-上海南站-嘉興-杭州站軌道交通、越江隧道全面導入交通條件日益完善板塊居住價值不斷提升具備吸引浙江客戶的條件至2021，三林利好不斷，城市導向使中產階層成為置業(yè)主流板塊市場因世博效應的帶動將持續(xù)成為熱點與關注區(qū)域中產群體產品和低門檻的自用兼投資產品是有市場需求的可開發(fā)產品需求：世博效應促進板塊價值升級和格局變化，會展經濟致使需求激增。導向：內中環(huán)及沿線區(qū)域構成上海主流中產階層置業(yè)區(qū)域。結論城市開展分析交通：交通快步建設，位置時間距離大為縮短，客戶來源范圍有效拓寬。開展：區(qū)域價值下檔支撐強勁，開展前景良好，投資自用俱佳。潛在客戶分析社會和經濟背景分析工程條件分析競爭環(huán)境分析城市開展分析++工程市場定位方向過濾與配對工程精確定位共性市場優(yōu)化方案市場差異化方案藍海紅海符合萬科企業(yè)戰(zhàn)略產品初步方案建議社會和經濟背景分析在需求之中，抓主力2008，社會經濟與需求預期受房地產市場疲軟影響，05年整體經濟開展速度放緩，但整體經濟仍高位運行，預計2021人均GDP可能突破8000美金，商品房購置能力將得到經濟保障。上海市國內生產總值〔GDP〕呈高速良性開展商品房成交量在05年很快走出了明顯“V〞型走勢。原因在于市場剛性需求旺盛，價格下檔支撐明顯，購房者信心很快恢復。2006年商品房成交有望復蘇10年中上海社會階層形態(tài)變化1995年2000年2005年十年來，社會階層已經發(fā)生改變，中等收入階層成為上海社會的主流上海市社會階層結構分析低端大眾高端小眾中端定位于主流階層的產品將使工程受眾面較為寬廣，也是需求市場主力軍。房策網?2021房地產籌劃大全?新上海人約1900萬上海常住人口總量約1780萬120萬120萬新增常住人口，年均>24萬，來自外來人口，政府指導多引入25-35歲人才上海戶籍人口已經13年負增長按50%住房需求量和90平米/套計算，需求總量約為1080萬平米，占上海年度供應總量約50%住宅剛性需求支撐之一較強支付能力的新增常住人口大多希望置業(yè)上海，剛性需求旺盛，階層劃分處于中產地位新上海人：主力需求為一房和二房背景：上海市平均每年大約有10萬對新人結婚據預測，2006年新婚人口將提高二層受“中國習俗”影響，2005年成為積壓年（官方統(tǒng)計數據為78449對）而2007年,由于受“中國習俗”影響，由此類推2008年，將有可能達到12萬，2007年,同樣會成為積壓年,按推算，2008-2010將會有至少36萬新婚人口新婚人口住宅剛性需求支撐之二按80%住房需求量和100平米/套計算，需求總量約為960萬平米，占上海年度供給總量近50%新婚主力需求二房>三房，局部客戶受經濟能力影響，購一房過渡。當生兒育女后，局部家庭需求會轉變?yōu)槿?，可分可合的“彈性組合居〞有一定市場。從萬科的戰(zhàn)略眼光思考，養(yǎng)老型商品房將是萬科提高市場占有率的時機點老齡人口住宅剛性需求支撐之三〔中國人口信息網2006年4月6日〕上海戶籍人口中老齡化水平明顯趨高。60歲及以上人口占總人口比重，2005年到達了19.6%的歷史最高水平。上海比全國提前10年進入老齡化社會，并且老齡化水平越來越高的趨勢在短期內不會改變。老年群體需求調查高收入人群中有55％的人群愿意購買養(yǎng)老型住宅中年人對養(yǎng)老型住宅的購買意愿更為強烈傾向購買別墅與公寓的比例為1：8多層帶電梯公寓最受歡迎，面積兩房一廳居多購買關鍵因素依次為小區(qū)環(huán)境、配套設施等，大多選擇裝修房，喜歡茶藝課和圖書館資料來源：2005年12月27日房地產時報老齡人口：主力需求為二房>一房，局部需求通過“彈性組合居〞可實現。結論社會和經濟背景分析經濟高速增長支撐商品房購置力整體市場預期穩(wěn)步健康開展中等收入群體成社會主流商品房價格上漲存在經濟和市場根底是支付能力較強的置業(yè)需求主力軍新上海人上海置業(yè)：1房/2房新婚人口比例突顯：2房較多老齡化比例逐步提高：2房/1房未來市場賦予的戰(zhàn)略時機，剛性需求量大，潛在需求客戶年輕化趨勢明顯主流客層：中等收入群體潛在置業(yè)需求：2房/1房，彈性組合居城市開展分析導向：中等收入群體需求：未來5年有持續(xù)需求主流客層：都會新銳用途：自用為主，可投資開展前景：想象空間大社會經濟背景分析購置力：有經濟開展保障市場前瞻：穩(wěn)局?推局?進局主流消費層：都會新銳戰(zhàn)略時機：新上海人/新婚/老年人用途：自用，自用兼投資產品需求推斷二房、三房產品需求推斷二房、一房，組合居主力需求：二房、三房潛力需求：一房、組合居需求整合潛在客戶的產品需求整合潛在客戶分析社會和經濟背景分析工程條件分析競爭環(huán)境分析城市開展分析++工程市場定位方向過濾與配對工程精確定位共性市場優(yōu)化方案市場差異化方案藍海紅海符合萬科企業(yè)戰(zhàn)略產品初步方案建議項目條件分析指標/地塊/區(qū)位/交通/配套環(huán)境總規(guī)模:10.5萬平方米容積率:1.5建筑限高:40米純小高層社區(qū)小高層、花園洋房或別墅充分利用容積率指標放棄較多容積率指標符合利益最大化的經濟學理論違背利益最大化的經濟學理論指標解讀純小高層社區(qū)屬中等規(guī)模工程，有一定規(guī)模優(yōu)勢土地形狀為長方形，比較方正，南北距離較短，地塊具有良好的產品可塑性目前地塊已經完成了土地平整，前期工作根本準備就緒地塊條件解讀中等規(guī)模工程，具有較好的產品塑造條件地處中環(huán)以內，是上海未來最大的中高檔居住集中區(qū)域，區(qū)位條件良好屬于世博輻射范圍內，考慮到北塊上市將臨近世博，規(guī)劃優(yōu)勢充分中環(huán)線世博輻射區(qū)本案內環(huán)線區(qū)位解讀主流生活區(qū)，可開發(fā)中高檔社區(qū)房策網?2021房地產籌劃大全?板塊內擁有M6與M8兩條軌道交通，M6線將導入金橋、張江等地的高收入者，而M8線將導入來自浦西的眾多客源本案距離軌道6號線高青路站僅900米距離，距離軌道8號線車程僅10分鐘，步行時間大約20分鐘左右臨楊高南路，臨中環(huán)等干道，并擁有795、780、784等眾多公交線浦三路站濱洲路站成山路站高青路站華夏路站外環(huán)線站中山南路站周家渡站耀華路站成山路站900米M6M8交通解讀公共交通體系完善，人口導入根底完備家樂福與社區(qū)沿街商鋪相結合，能夠滿足生活需求，但目前周邊休閑消費設施較為缺乏曹鵬藝術中心、一兆韋德健身會所，能夠滿足各類精神、娛樂、休閑需求緊靠明珠小學，小學年齡段教育配套到位，中學也在規(guī)劃中配套解讀一期地塊二期地塊家樂福曹鵬藝術中心與明珠小學公共綠地沿街商鋪一兆韋德健身會所中學規(guī)劃幼兒、醫(yī)院根底配套設施完善，配套經營品牌等級高，號召力大，但中高檔時尚休閑消費場所及中學配套等級不確定。后期跟蹤重點世博家園動遷基地和合苑高壓走廊尚東國際本案二期本案一期世博家園高壓走廊北部：高壓走廊東部：大型動遷基地世博家園南部：本案南塊西部：在建高檔大盤尚東國際環(huán)境解讀處大型綜合居住區(qū)，基地受到北部高壓走廊與東部大型動遷基地影響，不利于本案定位大幅提升經濟指標區(qū)位條件交通條件配套條件環(huán)境條件地塊條件具有較多限制可塑性強潛力板塊公共交通發(fā)達大眾配套完善整體檔次不高缺乏塑造產品多樣性的基礎內部布局上具有一定發(fā)揮空間世博帶動板塊未來快速發(fā)展?jié)M足交通便利的需要能夠滿足便利生活的需要缺乏塑造極度高端產品的氛圍不適合大幅提高二期整體定位生活配套和出行條件優(yōu)越產品與客層上具備一定提升空間結論高端定位缺乏客觀條件，但具備在現有南塊水平上實現突破的良好根底潛在客戶分析社會和經濟背景分析工程條件分析競爭環(huán)境分析城市開展分析++工程市場定位方向過濾與配對工程精確定位共性市場優(yōu)化方案市場差異化方案藍海紅海符合萬科企業(yè)戰(zhàn)略產品初步方案建議競爭環(huán)境分析現狀理解未來預判代表：萬科新里程——標準規(guī)劃布局，配套優(yōu)勢巨大總規(guī)模：17萬平方米〔南塊〕容積率：1.5建筑形態(tài)：小高層建筑風格：現代風格綠化率：50％主力房型：二房、三房主力面積：二房90-95平方米三房120-135平方米四房146平方米產品規(guī)劃：標準化大規(guī)模社區(qū)規(guī)劃，房型面積符合區(qū)域目前實際，大型復合化配套是該案最大的優(yōu)勢萬科新里程〔南塊〕是目前區(qū)域標準化普通公寓產品的代表，其在整體規(guī)劃及房型設計上比較符合目前客戶實際需求，配套齊全和經營品牌高檔是其最大的亮點。普通公寓之標準型產品中產群體新里程客層萬科新里程由于產品經濟，因此客戶范圍較大，幾乎囊括了中產群體的中段客層客戶類型以傳統(tǒng)客戶為主，其比較注重總價與配套隨著銷售的逐漸深入，客戶范圍逐步擴大，全市性特征越創(chuàng)造顯工程銷售業(yè)績在板塊內始終處于領先水平以傳統(tǒng)型客戶為主，客戶范圍大，是銷售最快的產品代表：環(huán)球中央花園——大尺度房型，高綠化率、樓棟距離開闊總規(guī)模：10萬平方米容積率：1.76建筑形態(tài)：高層、小高層建筑風格：現代風格綠化率：65％主力房型：二房、三房主力面積：二房120-150平方米三房140-160平方米產品規(guī)劃：四周圍合型建筑布局，中部大面積景觀綠化，建筑棟距開闊環(huán)球中央花園是目前區(qū)域舒適型普通公寓產品的代表，明顯高于同類產品的面積尺度，以及高綠化率與大開闊布局，是其產品最大的特色。普通公寓之舒適型產品客戶層次略高，屬于慢熱型產品中產群體環(huán)球中央花園客層環(huán)球中央花園客戶層次略高，屬于中端客群的中上區(qū)客戶類型主要以律師、私營企業(yè)主等注重品質的中高端客戶，沒有明顯的區(qū)域性客戶特征銷售雖然始終未見火爆，但處于上升區(qū)域，屬于慢熱型產品代表：未來域——個性規(guī)劃，創(chuàng)意布局總規(guī)模：11萬平方米容積率：1.4建筑形態(tài)：小高層、多層建筑風格：現代風格綠化率：50％主力房型：二房、三房、四房主力面積：二房80-94平方米三房123-141平方米四房146平方米產品規(guī)劃：創(chuàng)意性“三灣一岸〞整體布局，將社區(qū)建筑與僅有的景觀優(yōu)勢充分融合，整體規(guī)劃獨具創(chuàng)新未來域是目前區(qū)域個性化公寓產品的代表，其創(chuàng)意性規(guī)劃設計在區(qū)域內具有極大的產品差異優(yōu)勢，容易引起年輕獵奇一族的共鳴。普通公寓之個性型產品追求個性化的中高端年輕客戶為主，變相降價后銷售平穩(wěn)客戶層次與環(huán)球中央花園類似，屬于中端客群的中上區(qū)，但客戶層次范圍更大客戶類型更趨向于年輕化，以新興白領一族為其客戶主體，時尚、個性化是其最大的特點目前浦東客戶比例略大，但未來預計浦西客戶比重將逐步上升開盤銷售火爆，后因宏觀影響陷入低谷，變相降價后根本保持穩(wěn)定走勢中產群體未來域客層代表：環(huán)球翡翠灣——整體布局較為中庸，產品經濟性優(yōu)勢明顯總規(guī)模：16萬平方米容積率：1.5建筑形態(tài)：小高層、低層建筑風格：西班牙風格綠化率：50％主力房型：二房、三房、聯排主力面積：二房92-94平方米三房131-133平方米聯排180-200平方米產品規(guī)劃：混合型社區(qū)設計，公寓與別墅形成相互獨立的兩個組團，公寓以標準型為主，而別墅那么突出經濟優(yōu)勢環(huán)球翡翠灣是目前區(qū)域混合社區(qū)的代表，其雖然在整體規(guī)劃上缺乏亮點，但經濟性優(yōu)勢突出混合社區(qū)之低密度產品樓盤供給-樓盤供給以后續(xù)為主，總體量到達71萬平方上市時段項目類型預計推案規(guī)模預計推案套數推案房型面積段產品界定2007年尚東國際后續(xù)100000650二房115舒適型普通公寓三房132-148四房152-169花園洋房環(huán)球中央花園30000220二房110-150舒適型普通公寓三房130-160大華錦繡華城90000750二房98-118標準型普通公寓三房136-145地杰國際城1500001500二房85-110標準型普通公寓三房123-1402008年尚東國際后續(xù)120000700二房未定舒適型普通公寓三房未定四房未定花園洋房聯排未定別墅大華錦繡華城100000800二房未定標準型普通公寓三房

未定地杰國際城1200001200二房未定標準型普通公寓三房

未定合計

7100005820

供給預判尚東國際地杰國際錦繡華城中央花園樓盤供給分布供給預判土地供給-三年內總供給量近300萬平方米，未來同質競爭劇烈編號板塊地塊地址土地面積建筑面積容積率項目進程預計上市時間1三林三林鎮(zhèn)2街坊22/1宗地塊東至洪山路南至板泉路1332172131471.6選址階段2008年后2三林鎮(zhèn)1街坊1/5宗地塊東明路以西板泉路以2用地許可2007年3三林新村前期開發(fā)地塊長清路東環(huán)南一大道北4535606803401.5用地許可2007-2010年4三林鎮(zhèn)上南路西側西至振興路南至楊思路340050001.7用地許可2007年5杉林新苑A,B區(qū)楊高南路外環(huán)線口1000002200002.2選址階段2008年后6環(huán)球河濱花園東至浦三路南至三林塘1081001621001.5報建階段2007年7耀華小區(qū)濟陽路東川楊河南12928193921.5用地許可2007年8周邊板塊錦華小區(qū)西至錦繡路南至川楊河52500

選址階段2008年后9錦繡華城后續(xù)地塊錦繡路成山路1683712525561.5用地許可2007-2008年10六里14號地塊西至楊高南路南至川楊河4974667462001.5用地許可2008年后11

六里園區(qū)1-6地塊楊高南路、博文路

4340006510001.9用地許可2008年后12蔡鎮(zhèn)51街坊1宗地塊

滬南公路東、北中路南669086971.3施工2007年合計

19861322977512

區(qū)域未來土地供給巨大，三年內總體量到達近300萬平方米容積率1.5以上工程到達75%，未來區(qū)域將進入以公寓為主的同質化競爭供給預判123456789101211地塊供給分布編號土地面積建筑面積項目進程1133217213147選址階段21590019080用地許可3453560680340用地許可434005000用地許可5100000220000選址階段6108100162100報建階段71292819392用地許可852500

選址階段9168371252556用地許可10497466746200用地許可11434000651000用地許可1266908697施工合計19861322977512

供給預判房策網?2021房地產籌劃大全?產品類型豐富，為混合社區(qū)，整體檔次較高工程產品豐富，在舒適型普通公寓與聯排別墅的根底上，在區(qū)域內創(chuàng)新的引入花園洋房產品，形成多重產品組合，使其成為未來板塊內產品最全、檔次最高的大型商品住宅工程房型面積套數比重比重合計1/1/1

618412.50%13.1%1/2/1

9440.60%2/1/1

77-798412.50%36.1%2/2/1

92-10515923.60%3/2/1

113-11812919.20%33.2%3/2/2

125-1669414%4/2/2

157-220405.90%17.6%4/2/3

207-220426.20%5/2/5

403-41971%復式189-195304.50%合計

673100.00%100%花園洋房公寓聯排項目規(guī)模對比產品對比配套對比萬科新里程33萬方？整體：齊全亮點：小學配套集中，綜合品牌好尚東國際32萬方產品新穎多樣，具備良好立面表現力和質感，易吸引成熟客戶整體：齊全亮點：休閑商業(yè)軌道6號線對比結果等同新里程一期立面質感略遜、二期建議立面表現提升2008年新里程配套成熟度高，配套品牌較尚東國際好，交通略遜與本案比照——規(guī)模相當，配套條件各具特色競爭策略突出配套的品牌性和小學的差異配套，完善休閑商業(yè)的缺乏。小學的品質會成為關鍵點，休閑商業(yè)可通過盛苑路底商業(yè)態(tài)定位解決，同時附加萬科品牌附加優(yōu)勢和總價的控制來取得競爭領先主要爭取客層三口家庭〔幼小〕和年輕群體未來競爭優(yōu)劣研判核心優(yōu)勢最大劣勢配套集中且綜合品牌好，一期在區(qū)域普通公寓市場已經確立領先地位與良好口碑，開發(fā)品牌有附加值地塊條件受限制和影響較多，產品類型和檔次拔高有限，產品價值創(chuàng)新是唯一競爭策略保持優(yōu)勢領域的領先地位，并在條件可許的范圍內創(chuàng)造差異優(yōu)勢，是二期的制勝關鍵以成交活潑的標準型普通公寓產品為主導，適度增加創(chuàng)新型市場稀缺產品未來預測之產品預測——普通公寓仍將占絕對主體，研判特殊公寓將是防止同質競爭的方向區(qū)域未來產品構成公寓低密度普通公寓特殊公寓純別墅混合社區(qū)標準房型舒適房型小戶型彈性組合居(平層豪宅/三代居/上下組合)全復式公寓花園洋房獨立、聯排別墅、公寓低層洋房聯排、小高層尚東國際尚東國際未來主力稀缺產品未來大盤壟斷，競爭處于劣勢，壓力極大個性化產品容易陷入普通公寓的同質競爭中稀缺產品受容積率限制，很難出現該類產品未來競爭劇烈，但工程具備優(yōu)勢×？√未來市場預判一趨勢預判注：平層豪宅—標準房+標準房；三代居—標準房+小戶型①①結論預計未來區(qū)域市場將仍然保持“普通公寓產品為主、混合社區(qū)為輔〞的現有模式整體檔次不會有大的突破特殊公寓將是未來區(qū)域稀缺產品，有望成為新的亮點潛在客戶分析社會和經濟背景分析工程條件分析競爭環(huán)境分析城市開展分析++工程市場定位方向過濾與配對工程精確定位共性市場優(yōu)化方案市場差異化方案藍海紅海符合萬科企業(yè)戰(zhàn)略產品初步方案建議潛在客戶分析基于競爭環(huán)境分析和項目條件分析前期已銷售房源的客戶統(tǒng)計〔家庭年收入〕前期成交客戶家庭年收入中等收入群體，占76%核心客戶群5萬以下42%5-7萬127%7-10萬4527%10-15萬6136%15-20萬2213%20-30萬106%100萬以上32%其它117%可拓展群體可拓展群體7-20萬家庭收入群體為主力客層5-7萬和20-30萬群體可拓展簽約客戶的年齡段分析

25歲以下8%

25-29歲28%

30-39歲35%40-49歲20%50-60歲9%3.26日成交客戶年齡分析

25歲以下4%

25-29歲56%

30-39歲23%40-49歲9%50-60歲8%前期已銷售房源的客戶統(tǒng)計〔年齡〕25-39歲是成交客戶主力年齡段25-29歲年輕化趨勢明顯4.16日成交客戶年齡分析

25歲以下11%

25-29歲39%

30-39歲25%40-49歲13%50-60歲11%前期客戶總結萬科新里程一期精英步入精英階層向往白領生活的藍領2006年優(yōu)越小資情調的白領藍領白領粉領小資富豪新富人國際自由人金領現有主力客群2期目標主力客群世博家園氛圍高壓走廊技術指標（①②√×產品概念上占據本階層的上端，但不突破階層屬性，可對本階層內人群形成領導力。二期客戶可拓展的空間②二期客戶拓展后的階層定位立足一期，向上適當拓展客層，在價格自然上漲的同時，品質小幅提升，維持一期性價比感覺。2008年萬科新里程二期精英向往白領生活的藍領步入精英階層優(yōu)越小資情調的白領二期主力客層階層定性中產是一個社會分層概念，是衡量生活的標準。也是精神富足的象征。當今中國中產者的標準是——家庭人均年收入在8萬－20萬RMB從事腦力勞動〔體育運發(fā)動除外〕大專及以上文化程度中產階層上海中產階層特性１.數量增長明顯２.階層剛性遞進３.消費能力強勁４.平均年齡年輕x收入y文化程度z職業(yè)o標準點標準點標準點中產階層特征：年齡集中在25—35歲，單身居多，從事網絡、軟件開發(fā)、通信設備等行業(yè)，月薪6000元以上，有的每月還可得到一筆可觀的房屋津貼，可以承受3000元左右的房租?！岸际行落J〞對居住要求很高，向往質量高樓盤——環(huán)境優(yōu)美、設計創(chuàng)新、交通便利、定位年輕化，最好還有一定的“知名度〞和升值潛力。以品牌主導消費的特征明顯。都會新銳二期主力客層定位類型描述他們是70年代的客戶〔26歲—36歲〕這個人群段精神特質相似，生活方式和價值觀非常個性化。對于后70年代〔77-80年〕群體，往往是房價上漲的直接“受害者〞，他們被壓抑已久的購房自住需求目前急需得到釋放，只要產品價格和他們的購置力預期一致，就會從“承租客〞變成“業(yè)主〞。前70年代〔70-76年〕群體，〔以及局部理財能力和意識超前的人〕在2002-2004房價爆漲期內已成為了投資獲益者，擁有的房產不止一套，買房目的是兼有投資和自住升級。他們處于職業(yè)生涯的上升期和波峰期，收入高，預期看好。70年代的晚婚族，具有婚房市場最強的購置力。上海76年嬰兒潮一代面臨培養(yǎng)下一代的任務，2室換3室的需求在最近兩年會集中爆發(fā)。一房>>>產品總價：71.5萬(單價11000元/平方米，以65平方米估算)貸款7成每月還款〔商業(yè)，貸款50萬計〕：20年30年月還款（40%為安全比例）36153040家庭月收入>9037>7600家庭年收入>10.8萬>9.12萬二期主力客層定位之購置力驗證客戶準入及格線成交客戶的基準購置力=家庭年收入高于9萬1房客戶2房客戶3房以上客戶家庭年收入>9萬家庭年收入>13.5萬家庭年收入>17萬驗證結論5萬以下42%5-7萬127%7-10萬4527%10-15萬6136%15-20萬2213%20-30萬106%100萬以上32%其它117%可拓展群體可拓展群體

此比例會下降購置力分布支付能力√×二期客群購置力需要提升，符合前述目標客戶定位，相比一期小幅升級，主力購置力分布為10-30萬家庭年收入主力客層比一期上升一檔潛在客戶分析社會和經濟背景分析工程條件分析競爭環(huán)境分析城市開展分析+