某物業(yè)管理前介、承接查驗(yàn)、開荒保潔、裝修管理、空置房屋管理方案

某物業(yè)管理前介、承接查驗(yàn)、開荒保潔、裝修管理、空置房屋管理方案一、物業(yè)管理籌備為了做好XXX項(xiàng)目的物業(yè)管理各項(xiàng)籌備工作內(nèi)容，我司對此高度重視，將成立相關(guān)工作小組，統(tǒng)籌各項(xiàng)工作。（一）XXX項(xiàng)目物業(yè)管理籌備的基本情況分析我司對XXX項(xiàng)目的相關(guān)工作非常重視，一旦我司順利中標(biāo)，我司將成立物業(yè)管理籌備工作小組，并且派出優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)來承接該項(xiàng)目的各項(xiàng)籌備及接管工作。初步方案如下：1、工作組的領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)1)組長：物業(yè)集團(tuán)商業(yè)物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理負(fù)責(zé)統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)全公司人力、物力鼎立支援XXX項(xiàng)目前期籌備和進(jìn)駐。2)項(xiàng)目經(jīng)理具體負(fù)責(zé)指揮、籌備XXX項(xiàng)目接管前和進(jìn)駐時的全面工作，并專門負(fù)責(zé)與XXX項(xiàng)目業(yè)主和客戶的溝通、協(xié)調(diào)工作。2、工作組的執(zhí)行機(jī)構(gòu)1)秩序維護(hù)分組，由擬配備的安保部負(fù)責(zé)人擔(dān)任小組長，籌劃和安排進(jìn)駐前和進(jìn)駐時的各類會議、活動中的秩序維護(hù)、交通指揮、應(yīng)急處理等事務(wù)。2)客戶服務(wù)分組，由擬配備的客服部負(fù)責(zé)人擔(dān)任小組長，負(fù)責(zé)籌劃客戶進(jìn)場的準(zhǔn)備，負(fù)責(zé)租戶裝修的協(xié)調(diào)和跟進(jìn)，負(fù)責(zé)租戶檔案的建立。3)清潔保潔分組，由擬配備的環(huán)境部負(fù)責(zé)人擔(dān)任小組長，負(fù)責(zé)落實(shí)開荒清潔，以及各種會議和活動前、活動中及活動后的保潔工作。4)設(shè)備設(shè)施分組，由擬配備的工程部負(fù)責(zé)人擔(dān)任小組長，負(fù)責(zé)物業(yè)管理前期介入，以及配合XXX項(xiàng)目做好物業(yè)本體及各類設(shè)備、設(shè)施接管驗(yàn)收、質(zhì)量反饋、跟進(jìn)落實(shí)工作，并做好各種會議和活動中的供電、通訊、視頻等保障工作。5)綠化養(yǎng)護(hù)分組，由擬配備的環(huán)境部負(fù)責(zé)人擔(dān)任分組長，負(fù)責(zé)在召開會議、舉辦進(jìn)駐活動前制訂植物租擺方案報深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司審定，然后按審定方案落實(shí)。6)綜合后勤分組，由擬配備的綜合部負(fù)責(zé)人任小組長，負(fù)責(zé)人員招聘、基本業(yè)務(wù)培訓(xùn)、外聘培訓(xùn)講師組織培訓(xùn)和培訓(xùn)效果考核，為新招聘人員辦理簽訂勞動合同，以及處理金地物業(yè)公司對外的文件收發(fā)工作。落實(shí)進(jìn)駐前服裝、大型設(shè)備、工具、日常服務(wù)易耗品等物資的采購，以及負(fù)責(zé)落實(shí)XXX項(xiàng)目授權(quán)采購的物資，及做好其他后勤保障工作。（二）物業(yè)管理籌備工作內(nèi)容1)物業(yè)管理用房的協(xié)商與確認(rèn)。2)保潔開荒。3)按照與深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司確定的方式，實(shí)施開辦物資的采購。4)對物業(yè)管理及服務(wù)人員實(shí)施培訓(xùn)。5)編制物業(yè)管理的公共制度，協(xié)助深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司制訂《管理規(guī)約》。6)編制物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃，包括管理定位、管理目標(biāo)、管理模式、管理措施等。結(jié)合XXX項(xiàng)目的規(guī)劃布局，建筑風(fēng)格，智能化硬件設(shè)施配置及本物業(yè)使用性質(zhì)特點(diǎn)等，提供滿足項(xiàng)目管理的組織架構(gòu)及管理團(tuán)隊(duì)，提出XXX項(xiàng)目物業(yè)管理項(xiàng)目的愿景、服務(wù)定位、目標(biāo)、實(shí)施措施、管理服務(wù)的宗旨、設(shè)想與特色，服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)，采取高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的管理模式及措施，將XXX項(xiàng)目打造成與國際接軌的甲級商務(wù)寫字樓。7)配合業(yè)主方開展業(yè)主、租戶入駐前的各項(xiàng)服務(wù)工作，提供物業(yè)接收方案，為業(yè)主方及租戶順利進(jìn)駐提供保障。8)后勤工作：確定物業(yè)服務(wù)中心用房后一周內(nèi)，負(fù)責(zé)辦公室的布置及物資配備購置，包括各種辦公設(shè)備設(shè)施、各種通訊設(shè)備、員工制服、雨具、警械、安保用品、工具和維修用品等。（三）運(yùn)作實(shí)施流程圖（四）項(xiàng)目服務(wù)中心的組建1、組建計(jì)劃1）項(xiàng)目服務(wù)中心管理及技術(shù)骨干到位，員工按業(yè)主方的要求完成崗前培訓(xùn)。2）物資裝備及辦公用品、工具器材、耗品等計(jì)劃準(zhǔn)備到位，按需采購。3）工具間、倉庫建立可用。4）宿舍、食堂等后勤準(zhǔn)備工作就緒。2、與建設(shè)各方的管理協(xié)調(diào)由業(yè)主方組織，金地公司與參與XXX項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)的分包單位召開專題會議，參加單位應(yīng)有XXX項(xiàng)目后勤管理單位、XXX項(xiàng)目建設(shè)方代表、施工總承包商、安裝公司、設(shè)備供應(yīng)商、電梯、網(wǎng)絡(luò)、智能化等專業(yè)公司、監(jiān)理公司等。會議商定在前期介入管理至接管驗(yàn)收期間，各方在現(xiàn)場的工作內(nèi)容和工作方式，并確定各方的溝通方式和具體聯(lián)絡(luò)人員。（五）接管階段派駐的人員與前期工作職責(zé)1、公司商業(yè)物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理：前期工作職責(zé)：全面督導(dǎo)物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)中心籌建、前期介入、接管驗(yàn)收至日常管理服務(wù)等工作。2．XXX項(xiàng)目項(xiàng)目經(jīng)理：前期工作職責(zé)：1）協(xié)助商業(yè)物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理工作。2）擬定前期介入總體實(shí)施方案。3）審核各部門經(jīng)理提交的工作計(jì)劃，報商業(yè)物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理批準(zhǔn)后督促實(shí)施。3、綜合部人事行政專員：1）定期組織檢查工作，根據(jù)需要對工作計(jì)劃予以調(diào)整。2）復(fù)核擬聘用人員名單，項(xiàng)目經(jīng)理同意后報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。3）組織全員考核內(nèi)容的培訓(xùn)，并督導(dǎo)各部門考核內(nèi)容的培訓(xùn)。4）審核物資采購裝備計(jì)劃報商業(yè)物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理審批。5）按相關(guān)規(guī)定考核各部門經(jīng)理，并將擬獎罰名單報商業(yè)物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理同意后上報公司審批。6）協(xié)調(diào)辦公室工作，接待來賓等。7）安排落實(shí)食堂、宿舍等后勤工作。8）領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。4．工程經(jīng)理：前期工作職責(zé)：1）負(fù)責(zé)房屋及設(shè)備設(shè)施的接管驗(yàn)收及管理運(yùn)行。2）配合XXX項(xiàng)目項(xiàng)目竣工驗(yàn)收并提供專業(yè)整改意見。3）結(jié)合XXX項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施情況，提交切實(shí)可行技術(shù)改造節(jié)能方案。4）初審擬選派機(jī)電人員名單，報商業(yè)物業(yè)部總經(jīng)理復(fù)核。5）負(fù)責(zé)組織工程部部門考核內(nèi)容的培訓(xùn)。5）負(fù)責(zé)機(jī)電部門的人員的管理和工作安排，按有關(guān)規(guī)定考核，并將考核的結(jié)果上報項(xiàng)目服務(wù)中心。6）擬定機(jī)電部門的工作計(jì)劃，報項(xiàng)目服務(wù)中心批準(zhǔn)后實(shí)施。7）擬定物資裝備的采購計(jì)劃，提交項(xiàng)目服務(wù)中心審批后安排采購。8）負(fù)責(zé)與建設(shè)主管部門、施工單位、設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)，參加技術(shù)交底：組織設(shè)備使用的培訓(xùn)，簽署權(quán)限范圍內(nèi)的資料或文書，需公司授權(quán)代表簽署的技術(shù)文書確認(rèn)后轉(zhuǎn)呈項(xiàng)目服務(wù)中心經(jīng)理簽署。9）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。5．環(huán)境主管：前期工作職責(zé)：1）擬定環(huán)境部門的工作計(jì)劃，報項(xiàng)目服務(wù)中心批準(zhǔn)后實(shí)施。2）初審擬選派保潔及綠化人員名單，報經(jīng)理復(fù)核。3）負(fù)責(zé)組織環(huán)境部門考核內(nèi)容的培訓(xùn)。4）負(fù)責(zé)環(huán)境部門的人員的管理和工作安排，按有關(guān)規(guī)定考核，并將考核的結(jié)果上報項(xiàng)目服務(wù)中心。5）擬定保潔綠化需用的器材、工具、耗品、勞保等采購計(jì)劃，提交項(xiàng)目服務(wù)中心審批后安排采購。6）參與綠化工程的接管驗(yàn)收以及設(shè)計(jì)施工方的養(yǎng)護(hù)技術(shù)交底。7）簽署權(quán)限范圍內(nèi)的資料或文書，需公司授權(quán)代表簽署的文書確認(rèn)后轉(zhuǎn)呈項(xiàng)目服務(wù)中心經(jīng)理簽署。8）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。進(jìn)駐時間：大樓接管驗(yàn)收時起6．安保主管：前期工作職責(zé)：1）擬定安保部門的工作計(jì)劃，報項(xiàng)目服務(wù)中心批準(zhǔn)后實(shí)施。2）初審擬聘用安保人員名單，報項(xiàng)目經(jīng)理復(fù)核。3）負(fù)責(zé)組織安保部門員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)及考核。4）負(fù)責(zé)大廈日常治安防范、消防管理、公共安全工作的管理。5）積極配合XXX項(xiàng)目客戶進(jìn)駐的秩序維護(hù)服務(wù)。6）完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。進(jìn)駐時間：全程二、物業(yè)承接查驗(yàn)為保障經(jīng)營期項(xiàng)目的正常、平穩(wěn)的運(yùn)作，前期的承接查驗(yàn)工作尤顯得重要。承接查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收不同，竣工驗(yàn)收是建設(shè)工程完成后，由施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)的過程，承接驗(yàn)收是物業(yè)管理委托人與物業(yè)管理單位之間的物業(yè)移交過程。（一）承接查驗(yàn)的基本要求承接查驗(yàn)相比竣工驗(yàn)收更全面、更詳細(xì)、更深入，承接查驗(yàn)的完成，標(biāo)志著物業(yè)正式投入使用，物業(yè)管理企業(yè)正式開始履行管理和服務(wù)職能。物業(yè)的承接查驗(yàn)是一項(xiàng)重要的工作，其完成質(zhì)量的好壞，直接影響到客戶是否能夠順利收房、入伙，以及后期物業(yè)管理服務(wù)工作的正常開展。1．承接查驗(yàn)的組織架構(gòu)為做好XXX項(xiàng)目的承接查驗(yàn)工作，保證順利地完成各系統(tǒng)的承接查驗(yàn)，需提前組織配備一支經(jīng)驗(yàn)豐富的承接查驗(yàn)小組，此小組將全面負(fù)責(zé)并確保承接查驗(yàn)工作的順利進(jìn)行，避免日后出現(xiàn)不必要的問題。承接查驗(yàn)組織架構(gòu)如下：備注：上述小組成員含甲方工程人員組成。各組職責(zé)安管組負(fù)責(zé)接管本大廈的全面安管工作，主要負(fù)責(zé)對進(jìn)出人員進(jìn)行查驗(yàn)、貨物進(jìn)出放行、車輛進(jìn)出管理等。電氣組負(fù)責(zé)正常照明、應(yīng)急照明、疏散照明、泛光照明、變配電室、發(fā)電機(jī)房、配電柜、配電箱、各機(jī)房控制柜控制箱、各強(qiáng)電豎井、電梯、消防梯等的承接查驗(yàn)工作。暖通空調(diào)組負(fù)責(zé)新風(fēng)機(jī)房、送排風(fēng)系統(tǒng)、會所餐廳排煙、VRV系統(tǒng)、溫控器、新風(fēng)風(fēng)道及調(diào)節(jié)閥、燃?xì)夤こ痰鹊某薪硬轵?yàn)工作。給排水組負(fù)責(zé)給水系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、軟水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、熱泵系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、污水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)、淋浴間、衛(wèi)生間、地漏、管道間等承接查驗(yàn)工作。弱電組負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、停車收費(fèi)系統(tǒng)、大堂、車庫電梯廳、閘機(jī)系統(tǒng)、手機(jī)信號增強(qiáng)系統(tǒng)、弱電豎井、煙感及溫感探測器等的承接查驗(yàn)工作。土建及裝修組負(fù)責(zé)石材、幕墻、室外廣場、道路、綠化、公共區(qū)域裝修、防雷系統(tǒng)等的承接查驗(yàn)工作。資料交接組負(fù)責(zé)產(chǎn)權(quán)資料、設(shè)備設(shè)施資料、工程技術(shù)資料、驗(yàn)收資料、操作密碼等資料的接收工作；負(fù)責(zé)備品備件的交接及保存管理。負(fù)責(zé)各設(shè)備機(jī)房、管理用房等鑰匙的接收工作。保潔組負(fù)責(zé)承接后所有區(qū)域的清潔工作。現(xiàn)場保護(hù)組負(fù)責(zé)對承接查驗(yàn)合格的設(shè)施設(shè)備以及房屋的保護(hù)工作。分小組配合工程竣工驗(yàn)收，跟蹤驗(yàn)收存在的問題；竣工驗(yàn)收完成后，各小組在項(xiàng)目服務(wù)中心的統(tǒng)一調(diào)度及協(xié)調(diào)下，配合業(yè)主方對設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)進(jìn)行承接查驗(yàn)，記錄、匯總存在問題。承接查驗(yàn)采用“邊承接查驗(yàn)，邊接管，邊運(yùn)行”的方式。項(xiàng)目服務(wù)中心負(fù)責(zé)將各小組記錄問題匯總報業(yè)主方，得到確認(rèn)后，委派相關(guān)小組人員監(jiān)督施工方對存在問題進(jìn)行跟蹤處理。承接查驗(yàn)完成后，正式辦理移交手續(xù)。物業(yè)承接查驗(yàn)2.承接查驗(yàn)小組工作職責(zé)承接查驗(yàn)小組主要承擔(dān)以下職責(zé)：（1）根據(jù)甲方需要派出相關(guān)工程技術(shù)人員定期親臨現(xiàn)場，指導(dǎo)甲方工程接管人員對工程收尾的監(jiān)理工作及竣工驗(yàn)收工作，主要是了解整個物業(yè)所配置的設(shè)備設(shè)施、熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能和產(chǎn)地，熟悉水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向，參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試，為承接查驗(yàn)及入駐后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。（2）主動與開發(fā)商和施工單位聯(lián)系溝通，協(xié)商物業(yè)驗(yàn)收、移交事宜，商定移交注意事項(xiàng)和具體時間，根據(jù)商定結(jié)果制訂承接查驗(yàn)驗(yàn)收方案，統(tǒng)一驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。（3）根據(jù)實(shí)際情況，制訂切實(shí)可行的承接查驗(yàn)工作計(jì)劃表。（4）準(zhǔn)備承接查驗(yàn)需要的各類工具、設(shè)備及表格資料。（5）組織各專業(yè)驗(yàn)收組進(jìn)行承接查驗(yàn)的實(shí)操演練工作，及時發(fā)現(xiàn)問題并做出調(diào)整、改進(jìn)和完善。（6）組織各專業(yè)驗(yàn)收組成員分類對物業(yè)資料文件、房屋建筑本體、各種設(shè)施設(shè)備和公共設(shè)施逐一進(jìn)行檢查、測試、驗(yàn)收和接管。（7）根據(jù)承接查驗(yàn)工作的進(jìn)度情況，及時召開三方（開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司）聯(lián)席會議，對本階段的工作進(jìn)行總結(jié)協(xié)調(diào)，并提出書面意見，三方簽字確認(rèn)。（8）對在驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，及時進(jìn)行整理、登記并提交給開發(fā)商和施工單位簽字存檔，限期進(jìn)行整改，并跟進(jìn)整改進(jìn)程及結(jié)果。（9）將承接查驗(yàn)情況整理歸檔，并知會項(xiàng)目服務(wù)中心其他相關(guān)人員，為今后日常管理服務(wù)工作提供便利。（10）與物業(yè)承接查驗(yàn)工作有關(guān)的其他事務(wù)。（二）物業(yè)承接查驗(yàn)工作內(nèi)容1、在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時，由甲方督促建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：a、竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；b、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；c、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；d、物業(yè)管理所必需的其他資料。2、物業(yè)管理所需的圖紙和資料等的接收、整理和歸檔。3、合同委托范圍內(nèi)的物業(yè)場地、建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備等。4、其它委托的內(nèi)容。（三）承接查驗(yàn)的實(shí)施流程1.在項(xiàng)目入伙1個月之前，由物業(yè)公司指定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人(一般是項(xiàng)目經(jīng)理)與業(yè)主方指定人員組成綜合驗(yàn)收小組，并對整個驗(yàn)收工作逐項(xiàng)明確承接查驗(yàn)時間。列出書面驗(yàn)收“工作計(jì)劃進(jìn)度表”。2.根據(jù)驗(yàn)收小組人員專業(yè)特長，合理分工，對各項(xiàng)工程質(zhì)量進(jìn)行詳細(xì)驗(yàn)收。3.機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收，需對照設(shè)備的安裝設(shè)計(jì)說明，對所有功能進(jìn)行逐項(xiàng)測試，并詳細(xì)記錄。4.建筑公共部位、公共設(shè)施、配套機(jī)電設(shè)備驗(yàn)收后，指定專人根據(jù)驗(yàn)收情況整理填寫《物業(yè)移交驗(yàn)收情況通報表》，呈交承建商和/或施工單位代表簽字確認(rèn)，并及時跟蹤處理情況。5.各責(zé)任人對各個單元房屋的房屋質(zhì)量、配套設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，并記錄在“房屋驗(yàn)收記錄表”上。6.驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)，及時以書面形式提交發(fā)展商或建筑施工單位進(jìn)行整改，并對整改情況進(jìn)行跟進(jìn)，直至整改完畢，進(jìn)行再次驗(yàn)收。7.每一項(xiàng)工程驗(yàn)收完畢，對相關(guān)的技術(shù)資料和鑰匙進(jìn)行交接，并填寫“鑰匙移交清單”。8.對于承接查驗(yàn)過程中移交的工程、設(shè)備、資料，交接時應(yīng)填寫“物業(yè)資料移交清單”，移交完成后應(yīng)指定專人整理歸檔，建立詳細(xì)目錄。9.所有項(xiàng)目驗(yàn)收合格，相關(guān)資料移交完畢后，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與業(yè)主方辦理書面移交手續(xù)，簽署物業(yè)管理正式接收文件。三、開荒保潔開荒是清潔工程之首，開荒工程的好壞，直接影響到日后保潔工作的質(zhì)量和檔次。一棟大樓開荒保潔做得好，可以為以后的日常清潔保養(yǎng)工作打下一個良好的基礎(chǔ)，所以做好開荒保潔工作相當(dāng)重要。開荒保潔（一）XXX項(xiàng)目開荒保潔的工作思路XXX項(xiàng)目項(xiàng)目開荒保潔工作重點(diǎn)關(guān)注以下幾個方面：1、重點(diǎn)部分的開荒保潔。主要包括業(yè)主方主要領(lǐng)導(dǎo)辦公樓樓層和安裝重要設(shè)備的相關(guān)樓層。2、特殊部位的開荒保潔，對于特殊材料的開荒保潔工作，如大理石地面、玻璃幕墻，我司將采取最先進(jìn)的保潔工具，派駐富有工作經(jīng)驗(yàn)的清潔工作人員，來完成相關(guān)開荒保潔工作。（二）開荒前的準(zhǔn)備工作?

現(xiàn)場查看開荒前，負(fù)責(zé)開荒的主要管理人員親赴現(xiàn)場，詳細(xì)查看即將開荒的項(xiàng)目。一方面了解需要開荒的各個部分是由什么建筑材料，裝修材料建成的。另一方面，要檢查在建筑裝修過程中，已有哪些材料受到損壞，及時向甲方報告，以便劃清責(zé)任。?

物料準(zhǔn)備實(shí)地查看工地現(xiàn)場后，根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模，所用的裝修材料，制定開荒計(jì)劃，并按照計(jì)劃準(zhǔn)備好一定數(shù)量的機(jī)器、工具和清潔劑。物品準(zhǔn)備的品種、數(shù)量、質(zhì)量以適用、多用為原則。物品準(zhǔn)備的充分，可以提高工作效率，降低勞動成本。?

人員動員開荒工作勞動強(qiáng)度大，時間要求緊，涉及面廣，在具體實(shí)施過程中，隨時都有出現(xiàn)一些想不到的事，因此要求管理人員事前要向員工介紹項(xiàng)目的基本情況，強(qiáng)調(diào)注意事項(xiàng)，明確各道工序的工作范圍。（三）開荒保潔區(qū)域1、辦公區(qū)域：墻面、窗戶、窗臺、玻璃、燈罩、空調(diào)口、排風(fēng)口、門板、門框、門縫、木地板、地磚等清潔擦拭。2、會議室、業(yè)務(wù)洽談區(qū)：墻面、窗戶、窗臺、玻璃、燈罩、門板、門框、門縫、地磚、設(shè)施設(shè)備等部位的清潔擦拭。3、大堂、接待廳、空中花園：接待臺、墻面、裝飾品、門窗、玻璃、窗戶、窗臺、燈罩、門板、門框、門縫等清潔擦拭。4、天臺：地面、圍欄、扶手、綠化帶、渠口等清潔擦拭。5、電梯廳：墻面、地面、電梯門、電梯轎箱內(nèi)壁、天花及燈罩、風(fēng)口、電梯槽等清潔擦拭。6、消防通道：樓梯梯級、扶手、護(hù)欄、頂面、燈飾、排風(fēng)口、開關(guān)、防火門、扶手、墻面地腳線等清潔擦拭。7、洗手間、茶水間：天花、燈罩及風(fēng)口、地面、隔板、墻面、大小便器、洗手盆及臺面、鏡面等部位的清潔擦拭。8、地下車庫：地面、天花、地溝、管道、排水溝、消防設(shè)施等部位的清掃及擦拭。9、設(shè)備房、工具房：地面、墻面、天花、設(shè)施設(shè)備等部位的清掃及擦拭。10、外墻：清潔劑清洗、清潔玻璃面及全面清潔工作。11、外圍地面：清掃灰塵、沖洗臟物、鏟除雜物、清理路溝積物、景觀水池等部位的清理及清洗工作。（四）開荒作業(yè)順序開荒作業(yè)順序是先頂部，后立面和地面往下順延；其他專項(xiàng)作業(yè)最后進(jìn)行。具體為：1.第一步，從每一棟大樓高樓層往低樓層逐步清除所有建筑施工遺留污染物，如玻璃膠，水泥等；2.第二步，清潔辦公區(qū)域、公共區(qū)域天花板，照明設(shè)施，墻壁門窗；3.第三步，清潔各種標(biāo)牌及不銹鋼，鋁制材料，清潔電梯，電梯廳；4.第四步，全面清潔衛(wèi)生間各種附屬設(shè)施與內(nèi)部設(shè)施；5.第五步：所產(chǎn)生垃圾完全運(yùn)送至集中地集中清理。6.第六步：進(jìn)行打磨、拋光、打蠟等專項(xiàng)作業(yè)。（五）開荒保潔作業(yè)要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目位置對象清潔程序標(biāo)準(zhǔn)大堂、辦公室、會議室、業(yè)務(wù)洽談室地面、墻面及墻面裝飾去除建筑遺留物、全面擦拭無塵、無污漬、保持石料本色天花板、排風(fēng)口、燈飾、懸掛裝飾，擺放物用清潔劑擦拭一次、必要設(shè)施上增光臘干凈、無塵漬、明亮玻璃、門窗、窗臺裝飾用玻璃等專用水全面清洗清刮一次無塵灰、手印、光潔明亮不銹鋼設(shè)施、裝飾物擦拭灰塵，保持亮度，上不銹鋼油清潔保養(yǎng)無塵、無污漬、光亮無手印指示牌、宣傳牌等用清潔劑全面擦拭無灰塵、污漬、手印，光潔明亮設(shè)施設(shè)備擦拭表面灰塵保持干凈、無塵、內(nèi)部無雜物天臺、空中花園地面去除建筑遺留物、地面沖洗干凈、無雜物、無污漬綠化帶清理垃圾干凈、無垃圾、無雜物渠口清理干凈無垃圾、無雜物圍欄、扶手抹凈一次、扶手上油保潔保潔無塵、無污漬燈柱、鋼架等清潔一次無塵漬、干凈樓梯、消防通道地面及梯級全面清洗一遍，鏟除邊角水泥及去除建筑遺留物無塵、無漬、無垃圾天花、燈飾、排風(fēng)口擦拭保潔一遍無塵、無雜物、干凈墻面清抹灰塵、鏟除遺留物無塵、無漬、干凈扶手擦拭干凈、無塵、無滴落涂料消防栓、門、窗及設(shè)備擦拭無塵、無漬、無雜物、玻璃窗光潔明亮洗手間、茶水間天花、燈罩及風(fēng)口擦拭無塵、無污漬、干凈瓷磚地面去除建筑遺留物、洗地機(jī)清洗無污漬、無水漬、保持干凈、光潔明亮洗手間門面用毛巾擦拭門板、帽頭、邊框、門鎖干凈、無塵、無漬墻身及隔板用清潔劑清潔、鏟除遺留水泥無污漬、無塵、干凈、光潔大小便器皿清洗，沖洗污垢無垢、無污、無臭、保持干凈，光潔明亮洗手盆及臺面擦拭水漬、清除洗手盆污物無水漬、無污垢、光潔玻璃鏡面清洗、清刮干凈、無水漬、無塵、、無手印、光潔明亮電梯不銹鋼電梯門（內(nèi)、外側(cè)）及不銹鋼電梯門框、不銹鋼橋箱內(nèi)壁面、按鈕及面板（內(nèi)外）天花不銹鋼部分等用毛巾配合不銹鋼清潔劑抹凈，上不銹鋼油一次，清抹手印、污漬；天花不銹鋼部分用不銹鋼清潔劑清抹一次，上不銹鋼油一次無污漬、無塵、保持干凈、光亮，無手印天花及燈罩、風(fēng)口等用清潔劑清抹無灰塵、蛛網(wǎng)、污漬，光亮干凈地面用拖把配清潔劑清潔干凈、無污漬、塵漬、痰漬，地板明潔如鏡電梯門軌槽首先用專用工具清理槽內(nèi)的雜物保持干凈，關(guān)開暢通地下車庫地面用水沖洗面，鏟除遺留水泥、清理雜物表面干凈、無雜物滴落涂料頂面管線站在高梯上清理上面雜物、清掃灰塵無灰塵垃圾、雜物地溝用掃把、鐵鍬，鏟除雜物垃圾溝內(nèi)無堆積物積水溝清掃里面的臟物、雜物保持干凈、無蚊蟲消防設(shè)施用抹布清潔灰塵、用鏟刀鏟除水泥及垃圾外觀整潔、干凈設(shè)備房、工具房地面、墻面、消防栓、通風(fēng)口、地漏、排水、門板、設(shè)備外殼地面清掃、去除建筑物遺留物、清掏污物、擦拭浮塵無表面垃圾、灰塵、無堆積雜物外墻墻面、玻璃墻面、鋼架清潔劑清洗、用玻璃刮清潔玻璃面、全面清潔墻面無污跡、玻璃面無污漬、水痕、無灰塵、污漬，外圍地面、車道、綠地清理垃圾、雜物、去除建筑遺留物、沖洗灰塵無表面垃圾、灰塵路溝、地漏、排水設(shè)施、雨井清除垃圾、鏟除建筑遺留雜物、清掏污物無堆積雜物路標(biāo)、路牌、外圍景觀設(shè)施清洗擦拭干凈表面無灰塵、保持美觀（六）開荒保潔的管理1、開荒區(qū)域成品及現(xiàn)場的查驗(yàn)1）物業(yè)服務(wù)商與業(yè)主、施工方，確認(rèn)對現(xiàn)場成品查驗(yàn)的時間，必須要求三方一起到達(dá)現(xiàn)場，以便于三方對現(xiàn)場情況的統(tǒng)一確定。2）與業(yè)主確認(rèn)是否可開荒，及開荒的具體時間段，得到業(yè)主開荒許可后即與清潔供方協(xié)商，安排具體事宜，主要是確認(rèn)開荒時間，人數(shù)，及開荒標(biāo)準(zhǔn)問題。3）鑰匙移交問題：確認(rèn)開荒日期時即與業(yè)主協(xié)商鑰匙移交具體工作，原則上講，施工方應(yīng)把鑰匙移交業(yè)主，業(yè)主再親手移交給物業(yè)，同時需要施工方陪同逐把確認(rèn)鑰匙，記錄相關(guān)數(shù)據(jù)缺少的鑰匙，不符的鑰匙，并三方簽字確認(rèn)，物業(yè)拿到鑰匙后，要給安管一套，避免開荒時門打不開現(xiàn)象。2、開荒工作現(xiàn)場管理1）現(xiàn)場組織工作開荒現(xiàn)場由XXX項(xiàng)目開荒組長負(fù)責(zé)；由開荒主管負(fù)責(zé)現(xiàn)場指揮，管理各個開荒班、小組的開荒工作，負(fù)責(zé)和業(yè)主協(xié)調(diào)工作區(qū)域的安排、調(diào)整，負(fù)責(zé)質(zhì)量的現(xiàn)場監(jiān)督和協(xié)調(diào)后勤、安全、人力資源保障等工作。負(fù)責(zé)按計(jì)劃書的要求，組織協(xié)調(diào)好施工現(xiàn)場的開荒工作，與業(yè)主密切配合；按照作業(yè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)度安全的完成開荒工作，與業(yè)主的現(xiàn)場管理人員協(xié)調(diào)好關(guān)系。2）現(xiàn)場質(zhì)量檢查內(nèi)部檢查：質(zhì)量檢查員根據(jù)XXX項(xiàng)目現(xiàn)場提供的開荒范圍和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對開荒隊(duì)各個小組的作業(yè)情況進(jìn)行檢查。內(nèi)部檢查合格后，才能交于業(yè)主驗(yàn)收。外部檢查：業(yè)主根據(jù)開荒范圍和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對我公司的開荒工作進(jìn)行整體檢查。檢查合格后，簽字驗(yàn)收合格。不合格的可以要求我公司返工。業(yè)主應(yīng)該盡量派專人進(jìn)行隨時質(zhì)量檢查，也可根據(jù)工程進(jìn)度進(jìn)行集中檢查。3）現(xiàn)場成品保護(hù)成品保護(hù)檢查必須在開荒工作開始之前和開荒工作結(jié)束之后，堅(jiān)持及時、高效的原則。由業(yè)主相關(guān)負(fù)責(zé)人和我方開荒主管共同檢查并簽字生效。業(yè)主應(yīng)在最快時間內(nèi)完成成品檢查。我公司也將在開荒作業(yè)結(jié)束后的第一時間內(nèi)通知業(yè)主進(jìn)行成品檢查。凡是造成成品破壞的，雙方負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)立即就成品破壞責(zé)任、成品造價和賠償費(fèi)用、補(bǔ)救措施進(jìn)行確定。有必要的可以封閉現(xiàn)場進(jìn)行進(jìn)一步調(diào)查。4）現(xiàn)場協(xié)調(diào)工作我公司將在開荒前向業(yè)主提供開荒管理人員職能表及他們的聯(lián)系方式，便于業(yè)主在發(fā)現(xiàn)問題時與我方相應(yīng)的負(fù)責(zé)人取得聯(lián)系。在開荒期間業(yè)主也應(yīng)就開荒工作指定專人進(jìn)行協(xié)調(diào)和管理，以配合我們工作。3、開荒后勤管理1）公司在開荒的前將所用的材料送達(dá)開荒現(xiàn)場。2）開荒工作開始后，每天開荒主管提前半小時，根據(jù)開荒當(dāng)天物料需要量從臨時庫房領(lǐng)取當(dāng)天所用的物料。同時，臨時庫房管理員做好隨時向現(xiàn)場緊急供應(yīng)物料的準(zhǔn)備。3）每天開荒結(jié)束后，開荒主管收集當(dāng)日剩下的物料交由臨時庫房代為保存。并做出當(dāng)天物料消耗統(tǒng)計(jì)。同時可以提交第二天用料申請單。4）臨時庫房管理員除了保證物料能夠及時送往開荒現(xiàn)場外，還必須每天向公司通報物料消耗情況。并通知公司運(yùn)送已經(jīng)短缺的物料，或預(yù)計(jì)短缺的物料。5）臨時庫房管理員注意對物料的整理，保證物料擺放有序。6）臨時庫房管理員要保證臨時庫房的安全，做好防火防盜工作。7）開荒現(xiàn)場物料使用受臨時庫房物料管理員的監(jiān)督，臨時庫房管理員有權(quán)利對物料的使用情況進(jìn)行質(zhì)詢，開荒主管必須給予答復(fù)。8）臨時庫房直接接受開荒后勤保證小組的管理，對開荒項(xiàng)目組長負(fù)責(zé)。開荒工作進(jìn)行中，在沒人看守的情況下，開荒物料不在開荒現(xiàn)場過夜。9）開荒工作中緊急需要而臨時庫房沒有的物料，臨時管理員需報公司總部庫房審批后才能現(xiàn)場購買或采購。10）開荒現(xiàn)場備有簡單藥品，供員工小傷小病使用。4.開荒安全管理1)對開荒及其它清潔工作前，對工作現(xiàn)場進(jìn)行安全確認(rèn)。2)在進(jìn)駐開荒現(xiàn)場以前，開荒主管必須協(xié)同業(yè)主開荒負(fù)責(zé)人對作業(yè)現(xiàn)場安全性再次進(jìn)行核實(shí)。3)凡在作業(yè)中出現(xiàn)用電項(xiàng)目，安全保證小組必須提前檢查電源可靠性，并向業(yè)主征詢相關(guān)技術(shù)參數(shù)，確定可以使用后開荒人員方可使用。4)開荒作業(yè)過程中，現(xiàn)場開荒班、組長注意觀察建筑結(jié)構(gòu)和構(gòu)造，凡是危險的區(qū)域都要放置警示牌提醒開荒人員注意。同時注意聽取業(yè)主負(fù)責(zé)人關(guān)于作業(yè)安全的意見和建議。5)開荒主管應(yīng)該在進(jìn)駐開荒區(qū)域以前，掌握本區(qū)域的作業(yè)安全隱患，并向開荒班、組長和業(yè)主負(fù)責(zé)人通報。同時教育員工注意相關(guān)作業(yè)程序。6)在進(jìn)駐XXX項(xiàng)目之前，開荒主管必須把需要開荒的特殊區(qū)域（如高空作業(yè)）的方案報項(xiàng)目服務(wù)中心經(jīng)理審核，保證萬無一失。7)頂部擦拭時，開荒主管必須親自到場指揮作業(yè)。并委派專人作為安全協(xié)助員，協(xié)助直接作業(yè)員工作業(yè)。8)如果出現(xiàn)安全問題，是財產(chǎn)損壞的及時通知業(yè)主并協(xié)助查明責(zé)任。是人身傷害的應(yīng)先救治傷者，同時保護(hù)現(xiàn)場協(xié)助業(yè)主查明責(zé)任。9)嚴(yán)密組織員工進(jìn)出開荒現(xiàn)場，保證不造成業(yè)主財物的丟失。攜帶開荒材料進(jìn)出開荒現(xiàn)場的，開荒主管應(yīng)協(xié)助現(xiàn)場保安進(jìn)行檢查。5.開荒質(zhì)量管理1)在進(jìn)駐開荒現(xiàn)場前三天，項(xiàng)目主管就業(yè)主提供的開荒范圍和標(biāo)準(zhǔn)對開荒工作人員進(jìn)行講解。讓所有工作人員了解質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。2)根據(jù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，開荒主管提前五天勘察現(xiàn)場制定開荒程序，和相關(guān)注意事項(xiàng)。對于重點(diǎn)區(qū)域、難點(diǎn)區(qū)域、和普通區(qū)域進(jìn)行劃分。3)開荒質(zhì)量保證小組派專人每天到作業(yè)現(xiàn)場巡視抽查各小組作業(yè)質(zhì)量，抽查不合格的及時返工。同時填寫質(zhì)量抽查表，上報開荒環(huán)境管理部。4)項(xiàng)目經(jīng)理對各個開荒隊(duì)和開荒小組的質(zhì)量工作負(fù)責(zé)，對質(zhì)量問題應(yīng)及時發(fā)現(xiàn)及時解決。所有開荒項(xiàng)目必須經(jīng)過質(zhì)量保證小組內(nèi)部檢查合格后，向業(yè)主提出驗(yàn)收要求。四、空置房屋的管理為了保障空置房屋的安全，我們制訂以下空置房屋的管理措施。（一）空置房屋的建檔登記1、客戶服務(wù)部做好負(fù)責(zé)房屋狀態(tài)的登記、收集、分析，及時編制、修訂《空置房屋情況登記表》，送財務(wù)及物業(yè)服務(wù)中心秩序、工程、環(huán)境等部門。2、空置房屋鑰匙由客戶服務(wù)部統(tǒng)一保管，各專業(yè)部門巡查、維護(hù)過程中使用鑰匙須到客戶服務(wù)部辦理借用等相關(guān)手續(xù)，登記在《鑰匙借用登記表》上。（二）空置房屋的維護(hù)和管理1、空置房屋的檢查（1）每月客戶服務(wù)部應(yīng)適時組織或安排相關(guān)人員，對空置房屋進(jìn)行一次全面檢查，檢查內(nèi)容包括：環(huán)境衛(wèi)生、安全情況，主體、設(shè)施、設(shè)備的完好情況，并填寫《空置房屋日常巡查服務(wù)記錄表》，如果存在問題及時安排相關(guān)人員整改。（2）巡邏秩序維護(hù)員、工程維修員及樓道保潔人員要利用工作之便，做好空置房屋的日常巡查，發(fā)現(xiàn)異常及時向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報，并及時通知客戶服務(wù)部。（3）涉及尚未裝修及投入使用的房屋，客戶服務(wù)部需跟進(jìn)管理，并及時將巡查情況反饋甲方，并做好登記。2、空置房屋的保潔服務(wù)中心每月安排保潔人員對空置房屋進(jìn)行一次保潔，保潔內(nèi)容包括墻體除塵、除蛛網(wǎng)；玻璃清潔；地面掃拖。對于樣板房，應(yīng)視情況定期對木器、大理石、金屬器具進(jìn)行打蠟、上油等防護(hù)處理。3、空置房屋的維修客戶服務(wù)部在接到秩序、環(huán)境部等部門的空置房屋維修信息后，應(yīng)及時告知工程維修部及時處理或相關(guān)單位銜接解決，并進(jìn)行督促和跟進(jìn)。五、裝修管理XXX項(xiàng)目中寫字樓部分自用、部分對外出租，，又有對外租售的商業(yè)和公寓配套。因此，加強(qiáng)裝修監(jiān)管將是我們的工作重點(diǎn)，尤其是裝修消防安全管理。我們將制訂完善的裝修管理方案，確保大廈各大樓裝修階段的消防安全管理和裝修現(xiàn)場管理規(guī)范。（一）XXX項(xiàng)目裝修管理的基本情況分析大廈各大樓的裝修工作量大，加上將有多家裝修單位參與裝修，人員眾多，情況復(fù)雜，做好監(jiān)管是我司的重中之重，一方面要保證大廈各大樓的整體結(jié)構(gòu)和外觀不受破壞，保障大樓和大廈的安全和業(yè)主的利益，另一方面又要加強(qiáng)與有關(guān)裝修單位的溝通協(xié)調(diào)，保證裝修現(xiàn)場的有效管控。（二）裝修管理服務(wù)目標(biāo)保障大廈各大樓裝修區(qū)域無任何安全事件發(fā)生，保障日常工作環(huán)境正常有序。（三）裝修管理措施1、加強(qiáng)宣傳、正確引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)中心將指派專人負(fù)責(zé)宣傳、解釋XXX項(xiàng)目有關(guān)裝修管理規(guī)定，并采取主動聯(lián)系，規(guī)范施工單位和用戶的裝修行為，引導(dǎo)施工單位自覺遵守本項(xiàng)目的各項(xiàng)裝修管理制度。2、確定聯(lián)絡(luò)、加強(qiáng)與租戶的溝通指定專人負(fù)責(zé)與租戶相關(guān)管理人員事先溝通，了解情況，再與施工單位聯(lián)絡(luò)，確定雙方緊急聯(lián)絡(luò)人員、方式等，同時約定好相關(guān)事項(xiàng)，簽署施工裝修保證協(xié)議。3、密切關(guān)注開展培訓(xùn)物業(yè)服務(wù)中心將為全體進(jìn)場施工人員安排1—2小時的專門培訓(xùn)，包括介紹本項(xiàng)目基本設(shè)施設(shè)備情況、管理要求、應(yīng)急措施等，使全體施工人員都能按規(guī)范施工。4、嚴(yán)格審批、加強(qiáng)巡查在裝修審批過程中，物業(yè)服務(wù)中心要嚴(yán)格按作業(yè)規(guī)范開展工作，采取仔細(xì)審閱、嚴(yán)格驗(yàn)證、管理和技術(shù)人員雙層把關(guān)的方式，保證裝修內(nèi)容和裝修單位合乎規(guī)定，裝修申請符合手續(xù)；同時加大裝修監(jiān)管力度，24小時巡查監(jiān)控，認(rèn)真記錄施工巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。5、謹(jǐn)慎驗(yàn)收、不留隱患裝修驗(yàn)收過程中，由物業(yè)服務(wù)中心各專業(yè)工程師，消防管理人員組成驗(yàn)收小組聯(lián)合驗(yàn)收，從結(jié)構(gòu)、供電、給排水、空調(diào)、消防、安全等方面，按標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗(yàn)收，查找隱患。對存在隱患的部位，責(zé)令整改，并跟蹤檢查，消滅隱患，保障安全。（四）裝修日常巡查工作標(biāo)準(zhǔn)巡查項(xiàng)目工作標(biāo)準(zhǔn)巡查人員資格、制度裝修許可證、相關(guān)管理規(guī)定、聯(lián)系電話等是否按規(guī)定在現(xiàn)場張貼于醒目位置。工程人員消防設(shè)施是否按規(guī)定數(shù)量、位置擺放滅火器材。安管人員材料進(jìn)場情況材料是否按規(guī)定時間、路線和計(jì)劃進(jìn)場，有無損壞公共設(shè)施設(shè)備。安管人員設(shè)備工具使用設(shè)備、工具是否與進(jìn)場設(shè)備驗(yàn)放清單相符，有無使用不規(guī)范的電器、工具等。工程人員材料堆放標(biāo)識材料堆放是否整齊，有無標(biāo)識?？头藛T危險物品保管油漆、天那水、瀝青、酒精、氧氣瓶等易燃、易爆物品是否按規(guī)定放置在遠(yuǎn)離火源的安全位置，標(biāo)識是否醒目、完整。工程人員動火作業(yè)有無辦妥動火作業(yè)報批手續(xù)。安管人員配電、供水有無亂拉電線，私接水管、煤氣等現(xiàn)象，配電盤等接插件是否規(guī)范，絕緣、接地情況良好，負(fù)荷與部分容量滿足要求。工程人員空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)（風(fēng)機(jī)盤管、風(fēng)口及隔斷墻對空調(diào)效果有無影響）。工程師作業(yè)情況有無鑿、打房屋梁、柱、天花、地板現(xiàn)象；有無不按操作規(guī)程使用切割、電焊、電鋸等；作業(yè)人員有否采取相應(yīng)的安全防護(hù)措施。工程人員消防報警系統(tǒng)消防報警（煙感器、噴淋頭、管道線路等是否移位，遮擋及損壞）。工程師房屋結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)（梁、柱、板、墻、等）有無受到到破壞。工程人員（五）物業(yè)裝修管理工作要求1、裝飾裝修管理控制程序物業(yè)服務(wù)中心將嚴(yán)格執(zhí)行《裝修管理規(guī)定》，參照建設(shè)部第110號令按以下的程序?qū)Ψ课菅b修實(shí)施有效管理和控制：A.裝修申報B.現(xiàn)場管理C.裝修垃圾管理D.裝修驗(yàn)收2、裝修管理規(guī)定1．為保證建筑物結(jié)構(gòu)和樓棟使用安全，嚴(yán)禁下列行為：A.改變房屋承重結(jié)構(gòu)及配套設(shè)施的使用功能；B.在承重墻、梁、柱、天花、地面上打孔；C.不適當(dāng)增加樓面靜荷載，包括在室內(nèi)砌墻、超負(fù)荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設(shè)大理石地板（超過10毫米）等；D.任意刨鑿、重?fù)繇敯?、外墻?nèi)側(cè)及排煙管道，不經(jīng)穿管直接埋設(shè)電線或改線；E.擅自改動、暗藏燃?xì)夤艿涝O(shè)施。2．為保持樓棟統(tǒng)一美觀，嚴(yán)禁下列行為：A.改變整個建筑的外觀、造型，外墻的顏色；拆除連接陽臺的墻體、門窗；B.擅自占用公共場所（地），在公共走廊等公共場所（地）上進(jìn)行任何形式的搭建、安裝和鋪設(shè)；C.施工人員必須佩戴《臨時出入證》進(jìn)入施工現(xiàn)場，嚴(yán)禁串層、串戶；施工人員及搬運(yùn)裝修材料只能使用貨梯，違者將酌情給予處罰；D.在施工結(jié)束驗(yàn)收時，若發(fā)現(xiàn)裝修實(shí)際情況與申報內(nèi)容不符，又無重新申報審批，則按相關(guān)規(guī)定加以處罰。E.裝修垃圾須用袋裝，并按物業(yè)服務(wù)中心指定位置、方式、時間進(jìn)行堆放和運(yùn)送。F.裝修材料及垃圾不得在公共場所隔夜堆放，應(yīng)日產(chǎn)日清，運(yùn)送到指定地點(diǎn)。物業(yè)裝修期管理工作要求表工作內(nèi)容工作時間/作業(yè)頻度質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)裝修審核1天內(nèi)辦完符合規(guī)定，無危及安全和影響外觀，無改變用途等。巡視2次/天嚴(yán)格按照巡查工作標(biāo)準(zhǔn)對照檢查，做好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。跟蹤、監(jiān)督2次/天問題部位無重復(fù)違章現(xiàn)象。走訪1次/周及時聽取業(yè)主、客戶意見，滿足其合理要求，滿意率100%?；卦L12小時內(nèi)，100%記錄完成情況，調(diào)查滿意率100%。工作日記每日下午5點(diǎn)-5點(diǎn)半記錄全面、真實(shí)、準(zhǔn)確。收費(fèi)12小時隨需辦理收費(fèi)率100%。巡檢方式分片包干，現(xiàn)場人員巡查，經(jīng)理不定期抽查3、裝修期間安全管理工作要求A.對施工現(xiàn)場作為重點(diǎn)部位，進(jìn)行一班不少于四次的安全巡查。B.施工前，要求施工單位必須辦理“施工許可證”、“施工人員臨時出入證”等相關(guān)證件，加強(qiáng)對施工人員的進(jìn)出管理，要求其進(jìn)出時必須配戴出入證。C.開工前要求施工單位對施工人員進(jìn)行安全生產(chǎn)教育，遵守安全管理規(guī)定和規(guī)范操作。D.施工現(xiàn)場禁止吸煙,所有施工人員不準(zhǔn)在施工現(xiàn)場住宿。E.因裝修、改造設(shè)計(jì)需要而改變、挪用的消防設(shè)施，必須監(jiān)督其經(jīng)過消防監(jiān)督部門審批，嚴(yán)禁私自挪用、損害消防設(shè)備設(shè)施。F.加強(qiáng)對施工現(xiàn)場的巡邏,與工程部聯(lián)合實(shí)施交叉巡邏的方式,要求施工現(xiàn)場做到禁止存放化學(xué)及易燃易爆物品,禁止亂拉扯電線等違規(guī)現(xiàn)場發(fā)生。G.施工現(xiàn)場垃圾應(yīng)及時清理，消除安全隱患，禁止任何物品堵塞消防通道。4、裝飾裝修期間環(huán)境監(jiān)管工作要求客戶裝修期間，噪音、異味、灰塵等污染會接踵而來，金地物業(yè)針對此類情況制定了相應(yīng)的大廈裝修管理規(guī)程，在規(guī)程中制定了詳細(xì)周密環(huán)境監(jiān)管細(xì)則及環(huán)境維護(hù)公約：A.裝修人員在施工期間進(jìn)出大廈和大樓必須佩戴“臨時出入證”，按指定的通道進(jìn)入裝修現(xiàn)場，在規(guī)定的區(qū)域內(nèi)施工，未經(jīng)許可，不得進(jìn)入其它區(qū)域，以免給大廈其他投入使用區(qū)域帶來裝修干擾。B.裝修材料、辦公家私等物品進(jìn)入大廈前辦理相關(guān)手續(xù)，按物業(yè)服務(wù)中心安排的進(jìn)場路線和電梯進(jìn)入大廈和大樓，對于所經(jīng)路線的大樓地面、墻面、天花、電梯進(jìn)行裝修保護(hù)。C.監(jiān)督施工單位不得將裝修垃圾、各類膠、油漆等雜物倒入排水管道。D.監(jiān)督施工單位不得在裝修區(qū)內(nèi)或公眾區(qū)域隨地大小便，不得將裝修物料及泥沙等拋進(jìn)抽水馬桶內(nèi)或?qū)U物丟進(jìn)小便尿池內(nèi)。E.因違章施工造成管道、便池等堵塞、污染，疏通費(fèi)由違章施工方負(fù)責(zé)。F.裝修垃圾不得擺放在公眾區(qū)域，以免阻塞通道或造成安全隱患。六、成品保護(hù)管理在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段后的這段時間和裝修期間，由于施工單位撤場、租戶裝修、物品搬運(yùn)以及對新設(shè)備使用不熟悉等原因，都會對大樓剛剛投入使用的一些設(shè)備設(shè)施造成一定損壞。這就要求我們加強(qiáng)成品的保護(hù)，保證物業(yè)的整體使用效果和外觀效果，珍惜開發(fā)及施工單位的勞動成果，為物業(yè)使用人營造最佳的使用效果及觀賞效果。1、做好部分成品的外在保護(hù)效果。如通過對電梯轎箱內(nèi)增加保護(hù)膜、在樓梯間及電梯間墻壁、樓梯扶手加裝保護(hù)板以避免磕碰、大堂及電梯間地面鋪設(shè)地毯等方式對部分設(shè)施進(jìn)行硬性保護(hù)。2、做好智能化系統(tǒng)的使用說明。在租戶入駐期間設(shè)專人向租戶講解智能化系統(tǒng)的正確使用方法，避免因使用不當(dāng)造成系統(tǒng)的損壞，增加不必要的麻煩。3、加強(qiáng)安管工作。要求秩序維護(hù)部對重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行專人看護(hù)，以保證正常使用。七、企業(yè)入住搬遷方案因XXX項(xiàng)目辦公場所整體搬遷工程量巨大，需要搬遷的各類物資、設(shè)備等數(shù)量眾多，為確保物資搬遷工作安全、有序、高效的進(jìn)行，金地物業(yè)根據(jù)搬遷工作分段進(jìn)行、分步實(shí)施的特點(diǎn)，制定本方案以全面配合深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司和租戶開展搬遷工作。項(xiàng)目入駐（一）XXX項(xiàng)目入住搬遷的基本情況分析由于XXX項(xiàng)目1#樓寫字樓為天津深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司總部辦公大樓，商業(yè)裙樓、1#配套服務(wù)樓、2#--21#獨(dú)棟研發(fā)樓對外出租，到時會有較多的相關(guān)單位來此辦公，因此，整體的搬遷工作也非常巨大。為了做好相關(guān)搬遷工作，我司會對相關(guān)單位的辦公樓進(jìn)行實(shí)地考察，了解搬遷需求及搬遷工作量，安排適當(dāng)?shù)娜藛T參與搬遷工作。（二）搬遷工作溝通1.項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)與業(yè)主相關(guān)主管部門了解搬遷計(jì)劃、搬遷需求。2.在搬遷中，每日對搬遷情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、匯總，記錄當(dāng)日搬遷過程中出現(xiàn)的問題，分析問題根源，與深圳市特區(qū)建發(fā)投資發(fā)展有限公司和大廈租戶及時溝通，調(diào)整下一步方案。（三）搬遷作業(yè)流程1、登記及派單客服中心根據(jù)搬遷計(jì)劃提前3天填寫《搬遷配合服務(wù)登記表》，并將服務(wù)信息傳達(dá)至各部門經(jīng)理。各部門如接到業(yè)主方搬遷計(jì)劃變動信息，及時傳遞至客服中心，由客服中心確認(rèn)后調(diào)整搬遷工作計(jì)劃?！栋徇w配合服務(wù)登記表》登記時間登記人搬遷部門1人數(shù)遷入?yún)^(qū)域樓層搬遷部門2人數(shù)遷入?yún)^(qū)域樓層搬遷部門3人數(shù)遷入?yún)^(qū)域樓層搬遷部門4人數(shù)遷入?yún)^(qū)域樓層……搬遷時間聯(lián)系人搬遷領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系電話其他特殊需求說明：1.提前三天登記，并通知各部門準(zhǔn)備，遇計(jì)劃變更及時調(diào)整。2.時間精確。2、搬遷策劃1．搬遷前的準(zhǔn)備工作（1）搬遷前的準(zhǔn)備工作內(nèi)容序號責(zé)任部門準(zhǔn)備工作內(nèi)容崗位設(shè)置工作職責(zé)1客服中心環(huán)境準(zhǔn)備，清潔、綠化、消殺情況檢查。根據(jù)需要按照XXX項(xiàng)目辦公樓環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)檢查環(huán)境，確保大廈環(huán)境狀況。物資準(zhǔn)備：登記表、抹布、活性炭、現(xiàn)場所需工具類（剪刀…等）及現(xiàn)場布置根據(jù)需要1、根據(jù)客戶數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算所需物品數(shù)量，報綜合部采購。2、提前１天擺放物資。按照１人／個。通知并督促其他各部門準(zhǔn)備情況。１人提前3天填寫《搬遷配合服務(wù)登記表》，跟蹤各部門準(zhǔn)備情況2客戶服務(wù)部物資采購（根據(jù)各部門需求）１人根據(jù)采購需求，采購物資，并辦理領(lǐng)用手續(xù)。服務(wù)卡設(shè)計(jì)與制作2人根據(jù)搬遷人數(shù)準(zhǔn)備標(biāo)識制作及布置1、安全提示、路線導(dǎo)向等溫馨標(biāo)識制作；2、標(biāo)識的布置張貼。搬遷溫馨提示制作提前一天張貼搬遷路線、出入口、注意事項(xiàng)等溫馨提示。3工程部檢查各樓層空調(diào)、水、電、網(wǎng)絡(luò)、電話線等根據(jù)需要1、提前一天檢查，保證空調(diào)正常使用；2、檢查搬遷區(qū)域樓層洗手間的設(shè)備，保證正常使用；3、檢查搬遷區(qū)域室內(nèi)電源開關(guān)、卡座面板等，保證正常使用；4、檢查網(wǎng)絡(luò)、電話、會議室等，確保使用正常。電梯設(shè)備情況根據(jù)需要1、提前一天檢查所有電梯，確保正常使用；2、根據(jù)搬遷需求提前做好電梯防護(hù)工作。4安管部根據(jù)搬遷的設(shè)備、區(qū)域設(shè)定搬遷路線及區(qū)域運(yùn)輸車輛疏導(dǎo)辦法根據(jù)需要1、提前2天確定搬遷路線，并上報綜合部2、根據(jù)搬遷路線，提前做好成品保護(hù)方案（如地面、墻壁、幕墻等保護(hù)）3、區(qū)域內(nèi)運(yùn)輸車輛指揮與疏導(dǎo)。5環(huán)境部搬遷區(qū)域的清潔維護(hù)準(zhǔn)備工作根據(jù)需要1、準(zhǔn)備好搬遷區(qū)域的清潔維護(hù)工作使用的工具。2、安排好人員，定好分工（2）搬遷前的成品保護(hù)措施分類物資搬遷過程中，成品保護(hù)是物資搬遷中關(guān)注的要點(diǎn)，包括外墻、電梯、搬遷路線中的木板、地板、墻面、樓梯、階梯、天花板以及搬運(yùn)物資等的成品保護(hù)。金地物業(yè)擁有完善的物資移入及成品保護(hù)方案，在物資搬遷前，物業(yè)服務(wù)中心將按照XXX項(xiàng)目的搬遷時間階段和大廈現(xiàn)場具體情況制定詳細(xì)的成品保護(hù)方案，以下為成品保護(hù)的措施分類：序號措施內(nèi)容1保護(hù)（1）根據(jù)被保護(hù)對象的特點(diǎn)采取各種防護(hù)的措施。例如在玻璃幕墻龍骨表面貼塑料薄膜。（2）對于進(jìn)出口臺階可墊磚或方木搭腳手板供人通過的方法來保護(hù)臺階。（3）對于門口易碰部位，可以釘上防護(hù)條或槽型蓋鐵保護(hù)；（4）門扇安裝后可加楔固定等措施。2包裹（1）防止成品被損傷或污染。如大理石或高級拋光磚柱子貼好后，用立板包裹捆扎；樓梯扶手易污染變色，漆面裹紙保護(hù)；門窗用塑料布包扎；電氣開關(guān)、插座、燈具等設(shè)備也要包裹，防止施工過程中被污染。（2）采購物資的包裝：防止物資在搬運(yùn)、貯存至交付過程中受影響而導(dǎo)致質(zhì)量下降。采購單位在訂貨時向供應(yīng)商明確物資包裝要求。包裝及標(biāo)志材料不能影響物資質(zhì)量。對裝箱包裝的物資，保持物資在箱內(nèi)相對穩(wěn)定，有裝箱單和相應(yīng)的技術(shù)文件，包裝外部必須有明顯的產(chǎn)品標(biāo)識及防護(hù)（如防雨、易碎、傾倒、放置方向等）標(biāo)志。3覆蓋（1）對于樓地面成品主要采取覆蓋措施，以防止成品損傷。如大理石樓梯用木板、加氣板等覆蓋，以防操作人員踩踏和物體磕碰；高級地面用苫布或棉氈覆蓋；（2）對于地漏、落水口排水管等安裝后可加以覆蓋，以防止異物落入而被堵塞；（3）其它需要防曬、保溫養(yǎng)護(hù)的項(xiàng)目，也要采取適當(dāng)?shù)拇胧└采w。特別是所有穿過地板及墻身的貫穿物均應(yīng)蓋好，以防止水滲入下一層，所有管道等也應(yīng)受到同樣保護(hù)。4封閉（1）對于樓梯地面工程，施工后可在樓梯口暫時封閉，待達(dá)到上人強(qiáng)度并采取保護(hù)措施后再開放；（2）室內(nèi)墻面、天棚、地面等房間內(nèi)的裝飾工程完成后，應(yīng)立即鎖門以進(jìn)行保護(hù)。所有孔洞等設(shè)置柵欄板圍好，以防止物品掉入下一層。5其他巡邏看護(hù)（1）設(shè)置成品保護(hù)專員對已完產(chǎn)品實(shí)行全天候巡邏看護(hù)，并實(shí)行胸卡管理，規(guī)定進(jìn)入各個施工區(qū)域的人員必須佩戴由總包商頒發(fā)的胸卡：（2）防止無關(guān)人員進(jìn)入重點(diǎn)、危險區(qū)域和不法分子偷盜、破壞行為，確保物品安全。（3）保護(hù)專員對進(jìn)出人員進(jìn)行胸卡佩帶的檢查，證件檢查。（4）工作期間對關(guān)鍵部位的成品進(jìn)行看護(hù)，重要成品的24小時專人看護(hù)。搬運(yùn)（1）使用單位、搬遷單位應(yīng)對其搬運(yùn)的物資進(jìn)行保護(hù)，保證物資在搬運(yùn)過程中不被損壞，并保護(hù)產(chǎn)品的標(biāo)識。搬運(yùn)考慮道路情況、搬運(yùn)工具、搬運(yùn)能力與天氣情況等；（2）對容易損壞、易燃、易爆、易變質(zhì)和有毒的物資，以及業(yè)主有特殊要求的物資，物資的采購/使用單位負(fù)責(zé)人指派人員制訂專門的搬運(yùn)措施，并明確搬運(yùn)人員的職責(zé)。貯存（1）貯存物資要有明顯標(biāo)識，做到帳、卡、物相符；（2）對有追溯要求的物資應(yīng)做到批號、試驗(yàn)單號、使用部位等清晰可查。必要時（如安全、承壓、搬運(yùn)方便等）應(yīng)規(guī)定堆放高度等。（3）溫馨提示、服務(wù)卡制作考慮在搬遷過程中，客戶可能對搬遷路線、搬遷注意事項(xiàng)了解不夠，導(dǎo)致搬遷出現(xiàn)各種阻礙與困難，我們將在搬遷前提前通過張貼溫馨提示，廣播等進(jìn)行提示，同時我們還將通過服務(wù)卡，給客戶提供咨詢熱線，及時解決搬遷過程中遇到的各種問題，保證搬遷工作順利進(jìn)行。（4）實(shí)驗(yàn)設(shè)備搬遷需求在搬遷時還需關(guān)注實(shí)驗(yàn)設(shè)備的搬遷計(jì)劃，重點(diǎn)考慮設(shè)備的重量、體積、吊車重量等，以便選擇好搬遷路線，做好廣場地磚、玻璃幕墻的防護(hù)措施（如吊車底下增加木方，增加車輪受壓面積，拉設(shè)警戒線等）。2、搬遷中的配合工作（1）搬遷中配合工作內(nèi)容及分工序號責(zé)任部門工作內(nèi)容崗位設(shè)置工作職責(zé)1客服中心樓層客服現(xiàn)場服務(wù)及搬遷后環(huán)境清理1、現(xiàn)場環(huán)境管理；2、客戶需求跟蹤處理。備齊現(xiàn)場物資（剪刀等），以備客戶需要；3、搬遷后環(huán)境清理；4、廢舊物品收集，統(tǒng)一存管，經(jīng)確認(rèn)后，方可統(tǒng)一處理。保潔人員現(xiàn)場衛(wèi)生保持1、現(xiàn)場衛(wèi)生控制，巡回保潔；2、搬遷后物品整理，統(tǒng)一存放。值班崗（服務(wù)熱線及現(xiàn)場指引）1、在大堂入口處提供現(xiàn)場指引；2、接收客戶需求，并派單至各部門跟蹤落實(shí)。派送服務(wù)卡，收集客戶資料1、向入駐的客戶